1、领峰领峰C C栋公寓营销策划全案栋公寓营销策划全案目录目录1 1、广州整体市场趋势简析广州整体市场趋势简析2 2、珠江新城概况珠江新城概况3 3、公寓市场简析公寓市场简析4 4、产品理解及优劣势分析产品理解及优劣势分析5 5、项目定位项目定位6 6、目标客户群客户定位目标客户群客户定位7 7、项目形象定位项目形象定位8 8、项目价格定位项目价格定位9 9、营销推广部署建议营销推广部署建议1010、销售计划及资金安排、销售计划及资金安排1111、费用预算及相关媒介建议、费用预算及相关媒介建议1212、公寓的服务及配套建议、公寓的服务及配套建议广州整体市场趋势简析广州整体市场趋势简析广州楼市出现明
2、显的下行调整广州楼市出现明显的下行调整穗楼价的过快飙升使得市场承受能力已倍受穗楼价的过快飙升使得市场承受能力已倍受考验。在政策调控和宏观经济大环境的影响考验。在政策调控和宏观经济大环境的影响下，楼市成交量有所调整，下，楼市成交量有所调整，20082008年上半年广年上半年广州市商品住宅成交州市商品住宅成交363.56363.56万万m2m2，相比，相比20062006和和20072007年同期分别下降年同期分别下降4242和和36.536.5。今年今年1-81-8全市住宅成交均价全市住宅成交均价96499649元元/m2/m2，同比，同比大幅上升大幅上升16%16%，但相比比去年下半年，但相比
3、比去年下半年97979797元元/m2/m2的水平，全市住宅均价小幅下降，过快上的水平，全市住宅均价小幅下降，过快上涨的趋势得到抑制。涨的趋势得到抑制。未来几年，整体国民经济仍然处于周期性下行调整未来几年，整体国民经济仍然处于周期性下行调整当前我国宏观经济处于此轮周期调整的下行阶段，市场普遍预计，此轮中国经济下行调当前我国宏观经济处于此轮周期调整的下行阶段，市场普遍预计，此轮中国经济下行调整的最低点预计将在整的最低点预计将在20102010年出现；年出现；房地产行业作为一个和整体国民经济高度相关的行业（相关系数高达房地产行业作为一个和整体国民经济高度相关的行业（相关系数高达0.860.86），
4、不可避免），不可避免受到此轮调整的影响；受到此轮调整的影响；预计房地产市场在未来预计房地产市场在未来1-21-2年内都将处在一个低位调整阶段。年内都将处在一个低位调整阶段。广州宏观经济广州宏观经济国际化国际化城市化城市化产业发展产业发展三架马车三架马车城市化水平不断提高，为城市发展提供持续动力城市投资前景仍受外资看好，国际化的推进亦将稳步推动经济发展投资、内需皆保持稳定增长，出口虽受影响，但仅是增速放缓，绝对值仍在上升二产、三产结构水平良好，结构的优化有助经济持续向好n对于广州而言，从产业发展、城市对于广州而言，从产业发展、城市化、国际化、投资、内需、出口等化、国际化、投资、内需、出口等多个基
5、本仍然向好，为广州经济增多个基本仍然向好，为广州经济增长提供了内在的长期稳定的支撑力长提供了内在的长期稳定的支撑力量量n预期未来广州经济也将处于阶段性预期未来广州经济也将处于阶段性下行调整期，但经济发展长远的稳下行调整期，但经济发展长远的稳定性无庸置疑定性无庸置疑广州未来几年经济也会调整，但仍然优于全国整体态势广州未来几年经济也会调整，但仍然优于全国整体态势广州自身的经济发展水平和较高级的产业发展结构决定了其自身抵御风险的能力。虽然不可避免受全国大气候影响，但下调程度优于全国水平。随着成本的上涨，广州未来房价下调空间不大随着成本的上涨，广州未来房价下调空间不大土地成本土地成本 受市场高温以及其
6、他众多因素共同影响，广州市商住土地价格从2006年开始迅速上升 这批产品将于未来1-3年内集中在市场供应，高昂的土地成本大大压缩了开发商可承受的降价空间原材料成本原材料成本 今年以来，我国PPI指数节节攀高，特别是从3月份开始一直维持在8%以上的高位可以预计未来较高的开发成本，大大压可以预计未来较高的开发成本，大大压缩了开发商的降价空间，在当前房价已缩了开发商的降价空间，在当前房价已经大幅回调后，广州楼市下调空间不大经大幅回调后，广州楼市下调空间不大借势借势20102010年亚运会召开，年亚运会召开，0909年广州楼市迎来新一轮热潮年广州楼市迎来新一轮热潮根据市场的普遍预测，根据市场的普遍预测
7、，20102010年将是中国经济下行调整的最低点，此后将逐步进入上行阶段年将是中国经济下行调整的最低点，此后将逐步进入上行阶段而而20102010年正值广州亚运召开，这一重大利好将为房地产市场打入一针强心剂，迎来新一轮热年正值广州亚运召开，这一重大利好将为房地产市场打入一针强心剂，迎来新一轮热潮潮 地铁4号线延长线、5号线、6号线，博物馆、新电视塔、西塔，广州众多重大市政建设工程和多个城市标志性建筑都将在2010年前建成。这都将有助于激发市场信心 北京奥运会的举办，确保了北京楼市价格的长期坚挺。这类重大体育事件对城市经济以及房地产市场的积极作用是毋庸置疑的。受全国大势影响，广州宏观经济在一段时
8、间内也将处于周期性的阶段调整期，但整体基本面向好，并不影响长远的稳定性虽然处于整体宏观经济周期性调整影响下，广州房地产市场受成本因素制约，08年上半年楼盘价格下调的状况在未来1-3年内很难长期延续，价格将日渐趋稳，甚至攀升，这也有助于恢复市场信心，促成成交稳定受亚运这种利好事件的刺激，也确保了广州楼市不会大幅下行，预计2009年广州楼市将迎来新一轮高潮。总结：总结：穗房地产市场未来受亚运会利好刺激，预计穗房地产市场未来受亚运会利好刺激，预计20092009年楼市将迎来新一轮高潮年楼市将迎来新一轮高潮珠江新城概况珠江新城概况广州广州CBDCBD21世纪广州中央商务区广州中央商务区 将发展成为集金
9、融、贸易、商业、会展、文娱、外事、行政和居住等城市一级功将发展成为集金融、贸易、商业、会展、文娱、外事、行政和居住等城市一级功能设施，推动国际文化交流与合作的基地，并成为广州的城市名片。能设施，推动国际文化交流与合作的基地，并成为广州的城市名片。珠江新城珠江新城 1993年政府开始规划珠江新城，投资年政府开始规划珠江新城，投资3000亿打造，历今亿打造，历今16载，载，2008年，珠江新城已经远非当年仅存于纸上的创意，年，珠江新城已经远非当年仅存于纸上的创意，作为广州对接世界的窗口，珠江新城不断聚焦经济家和投资作为广州对接世界的窗口，珠江新城不断聚焦经济家和投资家的目光。家的目光。1212 六
10、大标志性建筑将在六大标志性建筑将在2010年前建成，年前建成，为迎接广州亚运会的首次召开，随着亚为迎接广州亚运会的首次召开，随着亚运会的到来，以及亚运会开幕式将在珠运会的到来，以及亚运会开幕式将在珠江新城举办，珠江新城的价值将进一步江新城举办，珠江新城的价值将进一步体现。体现。亚运契机亚运契机公寓市场简析公寓市场简析楼市上的公寓概念楼市上的公寓概念酒店式公寓：一般依托于酒店，融合了星级酒店的设施与服务、专业酒店管理公司的经营、注重家庭特色的自住式单位服务式公寓：提供类似酒店式的管理服务商务公寓：中国房地产发展阶段产物，一般商（偏重办公）住两用，目前受住宅禁商限制，其功能逐渐谈去市场，但仍在概念
11、推广上使用国际公寓：属于营销概念，依托区域国际氛围，突出外籍人士服务需求，多用于销售推广单身公寓：一般指小户型公寓白领公寓：从用家类型分公寓式酒店：酒店性质，去掉一些成本大的经营项目，侧重短租公寓式写字楼形形色色的公寓只是市场的概念，主要用于营销形形色色的公寓只是市场的概念，主要用于营销公寓界定与分类公寓界定与分类排除各类营销概念排除各类营销概念主要功能用于居住，不限于住宅物业，但不含以办公为主的公寓式写字楼主要功能用于居住，不限于住宅物业，但不含以办公为主的公寓式写字楼分为高档公寓分为高档公寓(酒店式公寓酒店式公寓+服务式公寓服务式公寓)及普通公寓两大类及普通公寓两大类,三种形式三种形式酒店
12、式公寓酒店式公寓服务式公寓服务式公寓普通公寓普通公寓广州花园酒店上海金茂君悦大酒店北京希尔顿酒店北京雅诗阁服务公寓广州中信公寓广州金亚花园上海陆家嘴中央公寓深圳佳兆业中心广州马赛国际公寓上海？北京？公寓发展分析公寓发展分析普通公寓涌现普通公寓涌现（公寓概念泛化）（公寓概念泛化）酒店式公寓产生酒店式公寓产生经济快速发展外籍人士开始进入缺乏高档次住宅依托星级酒店外向型经济发展更多外籍人士集聚酒店公寓供不应求城市豪宅出现房地产市场快速发展营销概念提升投资概念兴起第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段服务式公寓兴起服务式公寓兴起依托酒店发展起来的酒店式公寓是提供优质服务居住型产品的最初形态。
13、依托酒店发展起来的酒店式公寓是提供优质服务居住型产品的最初形态。随着客户数量增加以及客户需求不断提升，形成酒店式公寓与服务式公寓随着客户数量增加以及客户需求不断提升，形成酒店式公寓与服务式公寓“分工合作分工合作”的局面，服务式公寓成为更贴近居住需求的产品。的局面，服务式公寓成为更贴近居住需求的产品。普通公寓事实是在房地产市场快速发展之后出现的主打投资的住宅产品。普通公寓事实是在房地产市场快速发展之后出现的主打投资的住宅产品。公寓特征分析公寓特征分析类型类型特征特征经营模式经营模式发展要求发展要求酒店式酒店式公寓公寓u从属于酒店，丰富酒店的产从属于酒店，丰富酒店的产品及经营模式，一般与酒店品及经
14、营模式，一般与酒店结合结合u以酒店统一管理出租为主以酒店统一管理出租为主u一般只租不售一般只租不售u中央商务区或成熟商圈中央商务区或成熟商圈u依托高星级酒店发展，享依托高星级酒店发展，享受酒店的全部配套和服务受酒店的全部配套和服务服务式服务式公寓公寓u住宅式的产品，户型面积较住宅式的产品，户型面积较大，自主打造硬件配套；大，自主打造硬件配套；u引入类似酒店式的专业服务引入类似酒店式的专业服务和管理公司进行管理，或依和管理公司进行管理，或依托酒店发展，但相对独立；托酒店发展，但相对独立；u可进行销售可进行销售u多由管理公司统一出租经多由管理公司统一出租经营营u具备有中高端租赁需求的具备有中高端租
15、赁需求的区域，如中央商务区或产区域，如中央商务区或产业园区，或市郊大盘业园区，或市郊大盘普通普通公寓公寓u提供常规的物业管理服务提供常规的物业管理服务u户型一般较小户型一般较小u以投资出售为主以投资出售为主u自主或委托出租经营自主或委托出租经营u中央商务区或成熟商圈，中央商务区或成熟商圈，郊区难以体现价值，与住郊区难以体现价值，与住宅小户型价值相近宅小户型价值相近对地段、环境要求高，在中央商务区及成熟商圈最能体现价值。对地段、环境要求高，在中央商务区及成熟商圈最能体现价值。酒店式公寓与服务式公寓提供酒店式的优质服务，对软、硬件均非常重视。酒店式公寓与服务式公寓提供酒店式的优质服务，对软、硬件均
16、非常重视。经营模式上，服务式公寓和普通公寓相似，以销售为主要手段，但服务式公寓多由管理经营模式上，服务式公寓和普通公寓相似，以销售为主要手段，但服务式公寓多由管理公司统一经营。公司统一经营。注：酒店式公寓不包括产权式酒店服务式公寓中，管理统一、产权集中的物业更有优势，更能参与市场竞争服务式公寓中，管理统一、产权集中的物业更有优势，更能参与市场竞争物业名称物业名称中信公寓金亚花园西塔（统一管理）东塔（小业主散租）OAP统一管理小业主散租租金租金170100200140广州主要服务式公寓租金对比广州主要服务式公寓租金对比 （元/平方米月）广州服务式公寓租金水平对比广州服务式公寓租金水平对比五羊新城
17、、广州大道平均租金金亚花园OAP管理雅诗阁公寓天河北平均租金单位：元/月平方米由国际专业公寓管理公司经营管理的物业租金水平高于同区域其他物业由大业主统一管理物业的租金水平高于产权分散的该类物业数据来源：合富市场调研资料公寓客户来源公寓客户来源公寓客户应分为投资者与使用者两种类型。从投资者角度来看，酒店式公寓不存在个体投资者，服务式公寓存在投资者。从使用者角度来看，酒店式公寓与服务式公寓面向高端群体（主要为外籍人士。类型类型投资者特征投资者特征使用者特征使用者特征投资回报投资回报使用者档次使用者档次酒店式公寓酒店式公寓u酒店统一管理，不存在个体投资者u外籍人士为主u承租能力强u偏向短租u无u高档
18、服务式公寓服务式公寓u对地段、环境敏感u注重物业、档次、经营管理水平u注重物业本身升值潜力、投资回报次之u外籍人士为主u聚群而居明显u承租能力强u偏向长租u710u高档注：投资回报按照现时二手价格及租金计算服务式公寓的投资者分析服务式公寓的投资者分析以长线投资为主，普遍看重投资回报服务式公寓投资者看重物业自身升值潜力，希望持有优质物业服务式公寓租金水平高，但普遍低于同等级酒店房价，具有较高投资潜力广州服务式公寓和高档住宅平均租金水平广州服务式公寓和高档住宅平均租金水平单位：元/月平方米数据来源：合富市场调研资料上海、北京服务式公寓租金情况上海、北京服务式公寓租金情况酒店式公寓与服务式公寓的客户
19、来源酒店式公寓与服务式公寓的客户来源客户来源：驻华领事和参赞、外资企业高层管理人员、技术人员等客户特征：地域性较强，聚群而居明显住房津贴较高，对价格的敏感度低选择公寓的主要考虑因素为：服务管理、环境、地段、硬件配套互补与分工，细分高端客户群体：酒店式公寓以短租型为主，服务式公寓以长租型为主欧美东南亚港澳台大陆内地海归常住型28000-4000028000-4200026000-4000013000-1500013000-15000短租型2200022000210001200013000数据来源：合富市场调研资料公寓客户承租情况对比公寓客户承租情况对比 （元/月）酒店式公寓与服务式公寓的使用者分
20、析酒店式公寓与服务式公寓的使用者分析注重注重服务管理、环境、地段、硬件配套服务管理、环境、地段、硬件配套由国际知名品牌经营管理的公寓尤其受高由国际知名品牌经营管理的公寓尤其受高端商务客户的青睐端商务客户的青睐知名的服务公寓运营商自身也拥有大量高知名的服务公寓运营商自身也拥有大量高端客户，本身就是一个优质客源端客户，本身就是一个优质客源基础设施基础设施差异化设施差异化设施提供服务提供服务常住型客户常住型客户室内设备：名家设计全屋家具、现代化家用电器、生活日常用品休闲娱乐设备：健身室、儿童游戏室、桑拿、便利店游泳池、国际学校清洁服务、保姆服务、保安服务、送餐服务短租型客户短租型客户会议室、商务中心
21、酒店式公寓与服务式公寓的使用者分析酒店式公寓与服务式公寓的使用者分析对公寓户型及面积要求较高，追求居住舒适常住型客户要求相对宽松的居住空间，面积宽敞短租型客户对居住面积要求相对较小，较常住型客户的需求普遍小50平方米服务式公寓房间面积分布服务式公寓房间面积分布酒店式公寓房间户型分布酒店式公寓房间户型分布数据来源：合富市场调研资料公寓客户特征公寓客户特征商务型住户商务型住户公寓的主要客户：驻华领事和参赞、外资企业高层管理人员、技术人员客户特征：地域性较强，聚群而居明显对价格的敏感度低选择公寓的主要考虑因素为：服务管理、环境、地段、硬件配套居住时间职位区域选择常住型客户一般在1年及以上驻华领事、外
22、资企业区域总经理、高层管理人员及其家属拥有良好景观资源，彰显社会地位身份的区域。如珠江沿岸、二沙岛、南湖区域短租型客户一般1个月-1年外资企业的中层管理人员、技术人员、海归人士和外籍商务旅客商务区，交通便捷，周边聚集高档写字楼和酒店。如天河北、珠江新城、环市东路等区域客户构成常住型与短租型客户常住型与短租型客户常住型客户常住型客户 公寓客户要求相对宽松的居住空间，以及舒适的户型设计；公寓客户要求相对宽松的居住空间，以及舒适的户型设计；以整体居住氛围和居住环境为首要条件以整体居住氛围和居住环境为首要条件短租型客户短租型客户 短租型客户对居住的配套和服务有相对的要求，主要以商务型短租型客户对居住的
23、配套和服务有相对的要求，主要以商务型为主；为主；两类客户对面积的需求在两类客户对面积的需求在5050150150这间，本项目的户型面积与之吻合，因这间，本项目的户型面积与之吻合，因此既适合常住型客户，也适合短租型客户。此既适合常住型客户，也适合短租型客户。服务式公寓分布格局服务式公寓分布格局物业类型：以高层住宅物业类型：以高层住宅为主，部分别墅公寓亦为主，部分别墅公寓亦属于其中属于其中空间分布：主要分布在空间分布：主要分布在拥有优越自然环境资源拥有优越自然环境资源的区域和商务氛围浓厚的区域和商务氛围浓厚的区域的区域祈福华厦富城花园中信广场新大厦岭南会金亚花园盛雅服务公寓 凯旋会汇景新城新世界棕
24、榈园白云堡豪苑 山水庭苑景观资源：珠江沿岸、景观资源：珠江沿岸、二沙岛、南湖二沙岛、南湖商务资源：天河北商贸圈商务资源：天河北商贸圈区域区域楼盘名称楼盘名称数量（套）数量（套）平均租金平均租金（元（元/m/m2 2月）月）经营管理经营管理公司公司备注备注天河北天河北中信广场中信广场480480140140保利物业保利物业统一管理，东塔对外发售统一管理，东塔对外发售汇景新城汇景新城59598080发展商保留少量单元长期经营，其他发展商保留少量单元长期经营，其他物业对外发售物业对外发售盛雅服务盛雅服务公寓公寓175175220220雅诗阁雅诗阁天文苑二期天文苑二期D D栋交由雅诗阁统一经营，栋交由
25、雅诗阁统一经营，其他单元对外发售其他单元对外发售五羊新城、五羊新城、广州大道广州大道祈福华厦祈福华厦146146160160只租不售只租不售富城花园富城花园161161150150只租不售只租不售凯旋会凯旋会248248140140保留部分楼层长期经营，其他单元对保留部分楼层长期经营，其他单元对外发售外发售新大厦新大厦2552559090带租约发售带租约发售新世界新世界棕榈园棕榈园132132120120对外发售对外发售岭南会岭南会3535150150对外发售对外发售金亚花园金亚花园392392200200OAPOAP保留部分物业由保留部分物业由OAPOAP统一经营，其他统一经营，其他单元对外
26、发售单元对外发售南湖南湖白云堡豪苑白云堡豪苑1101108080发展商保留发展商保留5 5栋洋房长期经营，其他栋洋房长期经营，其他物业对外发售物业对外发售主要服务式公寓楼盘一览表主要服务式公寓楼盘一览表服务式公寓出租情况服务式公寓出租情况广州现有的服务式公寓出租情况理想，整体空置率约低于1010区域天河北五羊新城、广州大道南湖物业名称中信公寓新大厦汇景新城金亚花园富城花园凯旋会白云堡空置率2%10%10%5%5%15%10%广州主要服务式公寓物业的经营情况广州主要服务式公寓物业的经营情况资料来源：合富市场数据跟踪研究资料来源：合富市场数据跟踪研究调查时间：调查时间：20072007年年5 5月
27、月服务式公寓租金水平（服务式公寓租金水平（1 1）广州市服务式公寓的整体租金水平约为100-150元/月m2，较同区域的高档住宅出租价格高 50-80元服务式公寓和高档住宅平均租金水平服务式公寓和高档住宅平均租金水平单位：元/月m2资料来源：合富市场数据跟踪研究调查时间：2007年5月服务式公寓租金水平（服务式公寓租金水平（2 2）服务式公寓中，由国际专业公寓管理公司经营管理的物业租金水平高于同区域其他物业服务式公寓租金水平对比服务式公寓租金水平对比五羊新城、广州大道平均租金金亚花园OAP管理雅诗阁公寓天河北平均租金资料来源：合富市场数据跟踪研究调查时间：2007年5月单位：元/月m2服务式公
28、寓租金水平（服务式公寓租金水平（3 3）服务式公寓中，管理统一、产权集中的物业更有优势，更能参与市场竞争服务式公寓中，管理统一、产权集中的物业更有优势，更能参与市场竞争 由大业主统一管理物业的租金水平高于产权分散的该类物业由大业主统一管理物业的租金水平高于产权分散的该类物业物业名称物业名称中信公寓中信公寓金亚花园金亚花园西塔西塔（统一管理）（统一管理）东塔东塔（小业主散租）（小业主散租）OAP统一管理统一管理小业主散租小业主散租租金租金（元（元/m2月）月）170100200140广州主要服务式公寓租金对比广州主要服务式公寓租金对比资料来源：合富市场数据跟踪研究调查时间：2007年5月服务式公
29、寓管理服务服务式公寓管理服务公寓服务新特征：商务公寓服务新特征：商务+服务服务+国际化国际化各类商务支持：网络支持、秘书服务、翻译服务、信息智能化各类商务支持：网络支持、秘书服务、翻译服务、信息智能化多元化服务：提供管家服务、家政服务、文体服务、教育服务、商务服务等多元化服务：提供管家服务、家政服务、文体服务、教育服务、商务服务等国际化：目标客户国际化、物业管理国际化国际化：目标客户国际化、物业管理国际化酒店式公寓市场概况酒店式公寓市场概况物业类型：依托四、五星酒店，通常为酒店客房的一部分花园酒店国际大厦凯旋华美达远洋宾馆中国大酒店嘉应宾馆白天鹅宾馆假日酒店酒店式公寓供应量少酒店式公寓供应量少
30、广州目前向外籍人士提供租赁服务的酒店不多广州主要酒店公寓供应情况广州主要酒店公寓供应情况酒店酒店名称名称白天鹅白天鹅宾馆宾馆中国中国大酒店大酒店花园花园酒店酒店广东国际广东国际大酒店大酒店广州文化广州文化假日宾馆假日宾馆远洋远洋宾馆宾馆凯旋华凯旋华美达美达嘉应嘉应宾馆宾馆套数套数17171501506363282832322202205757200200总房数总房数66966910131013732732527527454454450450330330200200星级星级五星级五星级五星级五星级五星级五星级五星级五星级四星级四星级四星级四星级四星级四星级四星级四星级资料来源：合富市场数据跟踪研
31、究调查时间：2007年5月酒店式公寓租金水平酒店式公寓租金水平酒店式公寓的平均租金可达 240元/月m2管理统一、产权集中的酒店公寓物业租金水平高于产权分散的该类物业广州主要酒店公寓租金水平广州主要酒店公寓租金水平酒店名称酒店名称白天鹅白天鹅宾馆宾馆中国中国大酒店大酒店花园花园酒店酒店广州文化广州文化假日宾馆假日宾馆远洋远洋宾馆宾馆凯旋华凯旋华美达美达嘉应嘉应宾馆宾馆平均租金平均租金（元（元/m/m2 2）288288225225335335180180230230215215266266经营模式经营模式租租租租租租租租租租租租租租资料来源：合富市场数据跟踪研究调查时间：2007年5月酒店式公
32、寓经营情况理想酒店式公寓经营情况理想 整体平均出租率约为85五星级和老牌酒店更佳，出租率普遍在90以上广东国际大酒店由于产权不清晰原因导致出租率仅有70，低于其他酒店式公寓的平均水平20052005年广州主要酒店公寓出租率年广州主要酒店公寓出租率资料来源：合富市场数据跟踪研究调查时间：2007年5月酒店式公寓产品特征酒店式公寓产品特征主力户型主力户型 酒店式公寓客户对户型面积要求不高酒店式公寓客户对户型面积要求不高 总体供应以总体供应以1 1房和房和2 2房户型为主，占总供应量的房户型为主，占总供应量的6161酒店式公寓房间户型分布资料来源：合富市场数据跟踪研究调查时间：2007年5月酒店式公
33、寓酒店式公寓广州花园酒店广州花园酒店项目位置项目位置广州环市路商圈广州环市路商圈经营公司经营公司酒店公司酒店公司公寓公寓/客房客房63/73263/732户型户型单间单间/一房一房二房二房三房三房面积面积60 60 90-120 90-120 150-300 150-300 平均租金平均租金335 335 元元/月平方米月平方米出租率出租率9595以上以上主要客户主要客户外籍客户为主外籍客户为主提供服务提供服务2424小时保安、洗衣服务（八折）每月一次长租客免费旅小时保安、洗衣服务（八折）每月一次长租客免费旅游或集体活动游或集体活动 每周一次长租客外出日用品购物团免费每周一次长租客外出日用品购
34、物团免费小车服务、商务中心小车服务、商务中心 （八折）国际幼儿园（八折）国际幼儿园 、国际卫星、国际卫星电视酒店消费多种优惠电视酒店消费多种优惠 配套设施配套设施游池、网球场、壁球场、保龄球场、健身室、桑拿、美游池、网球场、壁球场、保龄球场、健身室、桑拿、美容中心、购物商场、中西餐厅、商务中心等容中心、购物商场、中西餐厅、商务中心等与酒店相结合，由酒店统一经营管理与酒店相结合，由酒店统一经营管理丰富酒店产品和经营模式丰富酒店产品和经营模式基本只租不售基本只租不售服务式公寓服务式公寓广州金亚花园广州金亚花园项目位置项目位置二沙岛二沙岛经营公司经营公司奥克伍德奥克伍德户型户型三房三房四房四房六房六
35、房别墅别墅面积面积180-190180-190170-210170-210390390410-630410-630套数套数44441841844 43131租金租金200200元元/月月平方米平方米出租率出租率9595主要客户主要客户欧美客户为主欧美客户为主提供服务提供服务清洁服务、保姆服务、保安服务、送餐服务清洁服务、保姆服务、保安服务、送餐服务公寓设施公寓设施名家设计全屋家具、现代化家用电器、生活日常用品、名家设计全屋家具、现代化家用电器、生活日常用品、洗浴用品洗浴用品休闲设施休闲设施泳池、健身室、儿童游戏室、桑拿泳池、健身室、儿童游戏室、桑拿其他设施其他设施会议室、商务中心会议室、商务中
36、心高档次的住宅为主高档次的住宅为主引入提供酒店专业服务的管理公司引入提供酒店专业服务的管理公司可租可售，但要求统一经营可租可售，但要求统一经营公寓专题总结公寓专题总结酒店式公寓与服务式公寓针对的使用客户群体相似，以高端外籍人士为主，虽然形成酒店式公寓与服务式公寓针对的使用客户群体相似，以高端外籍人士为主，虽然形成一定程度的分工互补，但仍存在一定的竞争关系。一定程度的分工互补，但仍存在一定的竞争关系。普通公寓与服务式公寓相比，档次低、面积小、投资门槛低，吸引的投资客户群体层普通公寓与服务式公寓相比，档次低、面积小、投资门槛低，吸引的投资客户群体层次不同，竞争关系不明显。次不同，竞争关系不明显。投
37、资回报高低是影响公寓投资客户需求的重要因素，但高端投资者对高档次、高品质投资回报高低是影响公寓投资客户需求的重要因素，但高端投资者对高档次、高品质的物业升值潜力更为看重。的物业升值潜力更为看重。由国际知名品牌经营管理的公寓由国际知名品牌经营管理的公寓，不但能吸引大量高端客源，其带来的统一优质管理，不但能吸引大量高端客源，其带来的统一优质管理更能提升公寓形象及租金价格。更能提升公寓形象及租金价格。需求优质酒店服务的居住型客户对户型结构及面积均有较高要求，需求面积较大。需求优质酒店服务的居住型客户对户型结构及面积均有较高要求，需求面积较大。产品理解及优劣势分析产品理解及优劣势分析珠江美景珠江美景海
38、心沙广场海心沙广场观光塔观光塔四大文化建筑四大文化建筑 中轴广场中轴广场珠江公园珠江公园领峰领峰雄踞珠江新城雄踞珠江新城CBDCBD豪宅圈一线位置豪宅圈一线位置，西面紧邻中轴线，南面毗邻步行街兴盛路。，西面紧邻中轴线，南面毗邻步行街兴盛路。丽思丽思.卡尔卡尔顿酒店顿酒店项目概况项目概况CBDCBD豪豪宅宅圈圈君悦酒店君悦酒店本案本案占地面积：占地面积：22,625m22,625m2 2总总 建建 面：面：282,691m282,691m2 2总体规划：三栋住宅总体规划：三栋住宅A A、A2A2、B B座，座，一栋公寓一栋公寓C C座，座，一栋一栋W W酒店配套服务公寓，酒店配套服务公寓，一栋一
39、栋W W酒店酒店容容 积积 率：率：8.38.3绿绿 化化 率：率：3030项目概况项目概况C C座概况座概况建建 面：面：26549m26549m2 2楼楼 高：高：4242层层层层 高：高：3.3m3.3m实实 用用 率：率：7070平面布局：四梯平面布局：四梯9 9户户建筑面积：建筑面积：4545130m130m2 2A2A2户型户型套内面积（套内面积（m m2 2）建筑面积（建筑面积（m m2 2）套数（套）套数（套）比例比例单间单间31-3331-3345-4845-48747422%22%一房一厅一房一厅61-7261-7287-10287-10224624673%73%两房一厅两
40、房一厅909013013018185%5%合计合计31-9031-9045-13045-130338338100100C C座位于小区南面，北望由座位于小区南面，北望由BENSLEYBENSLEY设计的设计的60006000平方米现代平方米现代泰式园林，南向饱览中轴宏伟观景泰式园林，南向饱览中轴宏伟观景S S优势优势SWOTSWOT分析分析u中轴一线核心豪宅，优先尊享中轴一线核心豪宅，优先尊享18001800亿亿CBDCBD价值：价值：四大中心交汇四大中心交汇大大企企业业总总部部进进驻驻双子塔规划双子塔规划CBDCBD国际商务国际商务中心中心五五星星级级酒酒店店泛领事馆、政府部门进驻泛领事馆、
41、政府部门进驻世界世界500500强企业进驻强企业进驻尊荣艺术尊荣艺术中心中心海海心心沙沙市市民民庆庆典典广广场场四四大大文文化化建建筑筑电电视视观观光光塔塔双双地地铁铁、地地下下轻轻轨轨通航全通航全球交通球交通中心中心公公交交网网、锦锦汉汉车车站站四四层层立立体体人人行行道道新新光光快快速速等等路路网网贵胄专属贵胄专属居住中心居住中心生生活活设设施施日日益益完完善善教教育育配配套套将将很很充充足足居居住住人人文文素素质质高高地铁三、五号线交汇地铁三、五号线交汇珠江新城璀璨夜景珠江新城璀璨夜景S S优势优势u南临珠江新城唯一的步行街兴盛路之上，坐享超强商业价值南临珠江新城唯一的步行街兴盛路之上，
42、坐享超强商业价值兴盛路宽兴盛路宽4545米，总长度约米，总长度约1 1公里，西连珠江大道东路、公里，西连珠江大道东路、东连珠江公园西门。在景观上联系城市新中轴线中心广场东连珠江公园西门。在景观上联系城市新中轴线中心广场和珠江公园，客观上形成珠江新城东西向商业活动轴线。和珠江公园，客观上形成珠江新城东西向商业活动轴线。根据规划，兴盛路两侧将建成具有岭南特色的根据规划，兴盛路两侧将建成具有岭南特色的“双层骑楼双层骑楼”结构。根据珠江新城规划，兴盛路将成为珠江新城唯一一结构。根据珠江新城规划，兴盛路将成为珠江新城唯一一条商业步行街，商业规划前景非常看好。条商业步行街，商业规划前景非常看好。SWOTS
43、WOT分析分析S S优势优势u“W“W酒店高端住宅酒店公寓酒店高端住宅酒店公寓”复合旗舰，价值傲视同侪复合旗舰，价值傲视同侪项目由酒店、住宅、公寓三部分组成，项目由酒店、住宅、公寓三部分组成，加上商业加上商业裙楼、地下名店城的商业配套，使项目发挥裙楼、地下名店城的商业配套，使项目发挥1 11 11313的价值复合作用！的价值复合作用！这种物业形态的最大优势是通过资源的整合，相这种物业形态的最大优势是通过资源的整合，相互促进。互促进。W W酒店为住宅、公寓带来完善的服务体系、全酒店为住宅、公寓带来完善的服务体系、全面周密的安防体系、酒店配套设施以及城市夜生活；面周密的安防体系、酒店配套设施以及城
44、市夜生活；而而住宅、公寓则为酒店带来稳定而高端的客源住宅、公寓则为酒店带来稳定而高端的客源。SWOTSWOT分析分析S S优势优势u珠江新城稀缺型服务式公寓，具有唯一性珠江新城稀缺型服务式公寓，具有唯一性珠江新城目前的公寓项目，普遍是营珠江新城目前的公寓项目，普遍是营销概念上的普通公寓，例如：马赛国际公销概念上的普通公寓，例如：马赛国际公寓、富力威尔斯公寓等，只有一个早期的寓、富力威尔斯公寓等，只有一个早期的新大厦服务公寓，但该公寓的使用设施、新大厦服务公寓，但该公寓的使用设施、户型设计、装修品质均较陈旧。缺乏新型户型设计、装修品质均较陈旧。缺乏新型高品质服务公寓，因此本项目具有唯一性。高品质
45、服务公寓，因此本项目具有唯一性。SWOTSWOT分析分析S S优势优势u名师联袂，品质卓越名师联袂，品质卓越建筑设计由建筑界获奖无数的建筑设计由建筑界获奖无数的许李严建筑师有限公司许李严建筑师有限公司担纲，设计项目包括广东省担纲，设计项目包括广东省博物馆博物馆 月光宝盒月光宝盒、香港半岛酒店、香港四季酒店及公寓等。、香港半岛酒店、香港四季酒店及公寓等。月光宝盒月光宝盒香港半岛酒店香港半岛酒店香港四季酒店香港四季酒店SWOTSWOT分析分析S S优势优势u名师联袂，品质卓越名师联袂，品质卓越园林设计园林设计宾士纳宾士纳设计事务所（设计事务所（BensleyBensley Design Studi
46、os Design Studios），），是国际级园林设计公司、印尼皇宫园林的设计者。曾设计项目是国际级园林设计公司、印尼皇宫园林的设计者。曾设计项目包括：巴厘洲际酒店、拉斯维加斯最豪华的高尔夫项目等。包括：巴厘洲际酒店、拉斯维加斯最豪华的高尔夫项目等。BILL BENSLEY BILL BENSLEY 和和BRIAN SHERMANBRIAN SHERMAN亲自负责本项目园林设计。亲自负责本项目园林设计。室内设计室内设计梁志天梁志天设计公司（设计公司（STEVE LEUNG DESIGNSTEVE LEUNG DESIGN）六度获）六度获得素有室内设计奥斯卡之称的得素有室内设计奥斯卡之称的A
47、ndrew Martin Andrew Martin International AwardsInternational Awards，殷选为全球著名室内设计师之一。，殷选为全球著名室内设计师之一。巴厘洲际酒店巴厘洲际酒店领峰示范单位领峰示范单位SWOTSWOT分析分析S S优势优势u名师联袂，品质卓越名师联袂，品质卓越 建筑设计由建筑界获奖无数的建筑设计由建筑界获奖无数的许李严建筑师有限公司许李严建筑师有限公司担纲，设计项担纲，设计项目包括广东省博物馆目包括广东省博物馆 月光宝盒月光宝盒、香港半岛酒店、香港四季酒店及公、香港半岛酒店、香港四季酒店及公寓等。寓等。园林设计园林设计宾士纳宾士纳设
48、计事务所（设计事务所（BensleyBensley Design Studios Design Studios），是国），是国际级园林设计公司、印尼皇宫园林的设计者。曾设计项目包括：巴厘际级园林设计公司、印尼皇宫园林的设计者。曾设计项目包括：巴厘皇宫酒店、巴厘洲际酒店、马布里卡萨布兰特酒店、东京皇宫酒店、巴厘洲际酒店、马布里卡萨布兰特酒店、东京2121世纪东方世纪东方酒店、美国海市蜃楼酒店（赌场）、拉斯维加斯最豪华的酒店赌场项酒店、美国海市蜃楼酒店（赌场）、拉斯维加斯最豪华的酒店赌场项目、美国目、美国Shadow Creek Shadow Creek 高尔夫球场、拉斯维加斯最豪华的高尔夫项高尔
49、夫球场、拉斯维加斯最豪华的高尔夫项目。国际知名的园林设计大师目。国际知名的园林设计大师BILL BENSLEY BILL BENSLEY 和和BRIAN SHERMANBRIAN SHERMAN亲自负亲自负责本项目的园林设计。责本项目的园林设计。室内设计室内设计梁志天设计公司（梁志天设计公司（STEVE LEUNG DESIGNSTEVE LEUNG DESIGN）六度获得素）六度获得素有室内设计奥斯卡之称的有室内设计奥斯卡之称的Andrew Martin International AwardsAndrew Martin International Awards殷选为全球著名室内设计师之一；
50、其作品亦连续多年于亚太室内设殷选为全球著名室内设计师之一；其作品亦连续多年于亚太室内设计大奖夺得多项最高殊荣，并夺得国际酒店设计奖项如美国的计大奖夺得多项最高殊荣，并夺得国际酒店设计奖项如美国的Gold Key Gold Key 卓越餐饮设计大奖卓越餐饮设计大奖(The Gold Key Awards for(The Gold Key Awards for Excellence in Hospitality Design)Excellence in Hospitality Design)等；梁氏在国际及亚太地区已等；梁氏在国际及亚太地区已获颁超过获颁超过5050项殊荣。项殊荣。SWOTSWOT
