1、版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳百思勤置业顾问有限公司所有，未经百思勤置业顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。上海新天地上海新天地案例研究2022-9-18第1页，共22页。此数据为商业机密，请勿外泄目录目录n上海新天地简介上海新天地简介 地理区位 总体规划 开发理念 改造历程 项目指标 商业业态n上海新天地的运营模式、盈利模式上海新天地的运营模式、盈利模式n开发商：瑞安房地产开发商：瑞安房地产n新天地项目总结新天地项目总结n新天地开发模式总结新天地开发模式总结n新天地成功因素总结新天地成功因素总结2第2页，共22页。此数据
2、为商业机密，请勿外泄 城市和人一样，也有记忆，因为它有完整的生命历史。城市和人一样，也有记忆，因为它有完整的生命历史。从胚胎、童年、兴旺的青年到成熟的今天从胚胎、童年、兴旺的青年到成熟的今天这个丰富、多磨而独特的过程全都默默地记忆在它巨大的城市肌体里。一代代人创造了它之后这个丰富、多磨而独特的过程全都默默地记忆在它巨大的城市肌体里。一代代人创造了它之后纷纷离去，却把记忆留在了城市中。承载这些记忆的既有物质的遗产，也有口头非物质的遗产。城市的最大的物质性的遗产是一座座建筑物，还纷纷离去，却把记忆留在了城市中。承载这些记忆的既有物质的遗产，也有口头非物质的遗产。城市的最大的物质性的遗产是一座座建筑
3、物，还有成片的历史街区、遗址、老街、老字号、名人故居等等。有成片的历史街区、遗址、老街、老字号、名人故居等等。3第3页，共22页。此数据为商业机密，请勿外泄n开发目的：开发目的：以上海近代建筑的标志石库门建筑旧区为基础，改变石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能，把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。n项目取名项目取名：“新天地”源于“一大”的灵感，“一”“大”合起来是个“天”字，与天对应的是“地”。上海新天地简介上海新天地简介4第4页，共22页。此数据为商业机密，请
4、勿外泄地理区位地理区位n 上海新天地位于市中心卢湾区淮海中路东段，高架桥交汇点，原法租界1914年第三次扩建的旧式里弄住宅。北至太仓路；西至马当路；南至自忠路；东至黄陂南路。5第5页，共22页。此数据为商业机密，请勿外泄总体规划总体规划新天地是太平桥改造规划的一新天地是太平桥改造规划的一部分。部分。太平桥项目总占地：太平桥项目总占地：52公顷 总建筑面积：总建筑面积：116.3万平方米总体规划顾问：总体规划顾问：Skidmore,Owings and Merrill,LLP(SOM)开发商：开发商：香港瑞安集团 前期投资：前期投资：前期总投资14亿元，动迁费6亿元人民币人口数量：人口数量：原自
5、然街坊23个，原居住人口7万人6第6页，共22页。此数据为商业机密，请勿外泄7第7页，共22页。此数据为商业机密，请勿外泄8第8页，共22页。此数据为商业机密，请勿外泄A太平桥人工湖绿地太平桥人工湖绿地，占地4.4万，水面面积1.2万，已成为市中心景观B新天地新天地，占地3万，建面6万，分南、北里E瑞安集团总部大楼瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑D D企业天地企业天地，甲级写字楼区，总建面50万C翠湖天地翠湖天地，高级住宅小区，总建面68万9第9页，共22页。此数据为商业机密，请勿外泄开发理念：存表去里开发理念：存表去里 整旧如旧整旧如旧 翻新创新翻新创新n“新天地”区内有国家重点保护单位“
6、中共一大会址”和许多建于上世纪初典型的石库门里弄建筑，在建设高度、建筑形式和保护方面都有一定的要求。n地段改造采用了“存表去里存表去里”的方式，即对保留建筑进行必要的维护、修缮，保留建筑外观和外部环境，对内部进行全面更新，以适应新的使用功能。把原来的居住功能变成了经营功能，把整片居住区变成了商业、文化、娱乐、购物的场所。拆除一部分老房子，开辟绿地和水塘，美化环境。n为了配合外表“整旧如旧整旧如旧”、内部“翻新创新翻新创新”的特色建筑，设计及工程以保留房子原貌为原则，但内部则进行了翻天覆地的改造，现在的新天地石库门弄堂，外表依旧是昔日的青砖步行道、清水砖墙和乌漆大门等历史建筑，但内里则设有中央空
7、调、自动电梯、宽带互联网，把它改造成全新概念的经营消费场所。10第10页，共22页。此数据为商业机密，请勿外泄石库门的保护与重建：旧瓶装新酒石库门的保护与重建：旧瓶装新酒 石库门有着江南传统二层楼的三合院或四合院的形式，一般进门就是一小天井，天井后为客厅，之后又是一天井，后天井是灶台和后门，天井和客厅两侧是左右厢房，一楼灶台间上面为“亭子间”，再往上就是晒台。在总体上采用的联排式布局却来源于欧洲，外墙细部有西洋建筑的雕花图案，门上的三角形或圆弧形门头装饰也多为西式图案。石库门建筑盛行于20世纪20年代，占据了当时民居的75%以上，至今中心城区还有近40的申城市民居住在有一个多世纪历史的石库门中
8、。石库门里的“亭子间”、“客堂间”、“厢房”、“天井”以及“二房东”、“白相人嫂嫂”、“七十二家房客”等与石库门有关的名词成为老上海们温馨的记忆。外观修复外观修复内部改造内部改造在基本上不改动其外型的前提下，主要采取插层、升高、加固等办法，增加使用面积，并在内部修建独家使用的厨房和卫生间，改善居民居住条件。11第11页，共22页。此数据为商业机密，请勿外泄1997年 规划构想1998年 拿地1999年 新天地北里动工 中心绿地及人工湖动工2001年 新天地北里开业（商业只租不售）中心绿地及人工湖开放 新天地南里动工 住宅一期动工 写字楼一期动工2002年 新天地南里开业（商业、公寓只租不售）2
9、003年 住宅一期完工，销售率100（翠湖天地雅苑：建筑面积约4.9万平方米，包括3幢小高层住宅大楼、2幢高层住宅大楼及2幢别墅，共提供283个单位，单位面积由105至500平方米，均价16000元/平米）写字楼一期完工，销售率90以上2006年 住宅二期完工（翠湖天地御苑：建筑面积约13.6万平方米，包括17幢小高层住宅和高层住宅大楼，提供645个单位，单位面积从93到660平方米，均价60000元/平米）2008年 住宅三期开盘（翠湖天地嘉苑：319套住宅，129-183平方米的两房两厅，230平方米的三房两厅以及少量324平方米的四房两厅和90平方米的一房两厅，参考价为7万7.5万元平方
10、米。商圈商圈地铁口地铁口商圈商圈地铁口地铁口商圈商圈地铁口地铁口20012001年进度年进度新天地北里（商业）绿地、人工湖20022002年进度年进度新天地南里（商业、公寓）20032003年进度年进度住宅、写字楼一期改造历程改造历程12第12页，共22页。此数据为商业机密，请勿外泄新天地项目指标新天地项目指标n 占地面积：占地面积：约3万平方米n 建筑面积：建筑面积：5.56万平方米n 建筑覆盖率：建筑覆盖率：56%n 开发商：开发商：香港瑞安集团n 规划顾问：规划顾问：本杰明伍德（Wood and Zapata Inc.）n 建筑顾问：建筑顾问：新加坡日建设计事务所、上海同济大学建筑设计研
11、究院n 日均客流量：日均客流量：约2万人次，周末节假日达到3万人次13第13页，共22页。此数据为商业机密，请勿外泄新天地商业业态组合新天地商业业态组合:零售：餐饮：休闲娱乐零售：餐饮：休闲娱乐=38：42：20餐饮零售/服务艺术休闲娱乐22家，其中11家为欧美风味24家，主要为工艺品、饰品、家居用品12家，主要为酒吧、艺术工作室、迪士高等3540354020251.21.4万1.21.4万0.70.88万平米n北里业态主要为餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐，3.5万平。n南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗
12、俱乐部、酒店式服务公寓（53套单元）、麦当劳餐厅、哈根达斯、甜品店等。餐饮零售/服务艺术休闲娱乐3745180.82万平1万平0.4万平14第14页，共22页。此数据为商业机密，请勿外泄运营模式：只租不卖，运营模式：只租不卖，管理与经营分离管理与经营分离 上海新天地只租不卖，管理者与经营者相分离，通过强大的招商运营能力，吸纳国际顶级品牌入驻。新天地不仅对入驻品牌“含金量”要求苛刻，更要求商家每年提交一个自身的宣传推广计划，而且月月都要有，这样新天地几乎天天都有推广活动。租金节节攀升租金节节攀升：2003年 15美元/平米月2007年 25-35美元/平米月现有的98家租户中，85%来自中国内地
13、以外的国家和地区。15第15页，共22页。此数据为商业机密，请勿外泄n 上海新天地仅仅是太平桥地区改造项目的一部分，对罗康瑞而言，改造石库门只不过是他的一桩生意。投资方意在与商铺新天地相配套的住宅房地产的开发销售。n 由于“新天地”的品牌效应，带动了周边区域价值的提升：地价提升：地价提升：从1999年的每平方米8000元10000元，到2004年的每平方米20000元。房价攀升：房价攀升：上海新天地未建之前，周边房价只有7000元；新天地在建之际，房价升至15000元；新天地建成，周边房价已升至20000元；而到新天地商圈成熟之后，周边房价已经攀升至40000元。短短几年，从建设初期到最终商圈
14、成熟，上海新天地的房价尽升5倍以上。以翠湖天地为例：以翠湖天地为例：2002年翠湖天地一期雅苑推向市场时，售价仅16000元/平方米左右。2006年二期御苑推出时，售价已达60000元/平方米左右，其中有三幢楼房以40000元/平方米左右的价格被整体收购。2008年的第三期嘉苑，售价又再次上涨，其中13万元/平米的最高价较一期16000元/平方米的价格已上涨达8倍左右，历时6年；即便是按目前的67000元/平方米的最低售价计算，其上涨幅度仍超过4倍。盈利模式：商业先期提升区域价值盈利模式：商业先期提升区域价值16第16页，共22页。此数据为商业机密，请勿外泄开发商：瑞安房地产开发商：瑞安房地产
15、瑞安集团由集团主席罗康瑞先生于1971年在香港创立，至今已发展成为一个多元化的集团，旗下之房地产发展、建筑及建筑材料业务遍及香港、中国内地。瑞安房地产于2004年成立，是集团的地产旗舰公司，并结合了瑞安在中国内地的主要房地产发展项目，于2006年10月在香港联合交易所上市。瑞安房地产在中国内地开发、出售、租赁、管理及经营创新及优质的办公楼、住宅、零售、娱乐及文化等项目，发展项目主要可分为两个类别：集多种用途并分多期开发的大型城市核心发展项目集多种用途并分多期开发的大型城市核心发展项目，一般包括住宅、办公楼、零售、娱乐及文化物业；以及坐落于失去优越地段的优质综合住宅发展项目以及坐落于失去优越地段
16、的优质综合住宅发展项目，一般包括住宅、学校和商业、零售及消闲设施。目前瑞安房地产在上海、杭州等城市开发8个项目，其总建筑面积共达1320万平米。17第17页，共22页。此数据为商业机密，请勿外泄 罗康瑞，1948年4月生，广东省普宁人。生于香港富豪之家，父亲是香港鹰君集团创办人罗鹰石，家中共有十个兄弟姊妹，罗康瑞排行老六，是罗鹰石的四子。目前罗氏家族执掌香港四大集团，除瑞安集团外，鹰君集团和孙福记集团总经理由罗康瑞的三哥罗喜瑞担任，世纪城市集团则由二哥罗旭瑞主持。罗康瑞现任十届全国政协委员，中华全国工商业联合会副主席，香港瑞安集团有限公司董事局主席，香港工商专业联合会会长，长江开发沪港促进会理
17、事长，上海市荣誉市民。在1999年告贷无门时，罗康瑞狠心自掏了8亿多元启动上海“新天地”项目。瑞安集团上上下下都说“老板疯了”，但这位将50%的资产、几乎整个未来赌在上海的香港商人的心思是，利用新建筑与传统建筑的完美结合，在上海市中心筑造一个标志性的国际商住园区。在香港，罗康瑞靠建材起家，兼做一些规模不大的房地产生意，与房地产巨鳄李氏家族、郭氏兄弟不可同日而语。即使他的父亲、香港早期的房地产富豪罗鹰石，与上述诸位也难比肩。可是现在，李嘉诚、郭炳湘每次遇到罗康瑞，不禁也要拍拍这位后生的肩膀：“罗康瑞，你行啊，你有眼光，这么早到上海去投资。”2008年11月27日，罗康瑞在新加坡与苦恋八年的“最美
18、丽港姐”朱玲玲（霍震霆前妻）注册结婚18第18页，共22页。此数据为商业机密，请勿外泄瑞安房地产主要开发项目一览瑞安房地产主要开发项目一览城市城市项目名称项目名称项目概况项目概况项目特色项目特色上海上海新天地上海新天地是太平桥地区重建项目的首期开发项目，位于整个项目的西侧，主要商业街淮海中路正南方，总建面5.7万平米。国际知名的旧城改造项目，是一个具有上海历史文化风貌、创造前沿生活体验的时尚中心。企业天地项目位于太平桥人工湖北畔的湖滨路，紧邻时尚地标上海新天地，与淮海中路的黄陂南路地铁站举步之遥，地理位置非常优越，总建面约41.6万平米。由多幢甲级办公楼组成的企业总部区。翠湖天地位于太平桥人工
19、湖南畔，毗邻知名的时尚地标上海新天地、淮海中路商业区及黄陂南路地铁站，总建面约55.1万平方米。配套设施完备的大型高尚住宅项目。创智天地创智天地位于上海市杨浦区，邻近十七所高等学府，总建面59.2万平米。知识型社区。瑞虹新城位于虹口区，附近多高校和商业区，总建面约115.6万平米。专为年轻的专业人士而设的综合住宅。重庆重庆天地位于重庆市主城区中心地段，建成后的总建筑面积共约260万平方米。定位为重庆的制造业服务中心，集商贸、住宅及休闲购物等多种功能于一身。杭州西湖天地位于杭州西湖景区，总建筑面积约5.2万平方米。以娱乐休闲功能为主。武汉武汉天地位于武汉市汉口中心城区，项目占地约61.2公顷，总
20、建筑面积约140万平方米，整个项目预计于2014年整体完成。项目将永清片区打造成集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等多功能设施的城市核心发展项目。19第19页，共22页。此数据为商业机密，请勿外泄项目项目内容内容基本情况基本情况总占地面积52万，分四大功能区，以住宅、商贸、娱乐、办公为主运作方式运作方式完全市场化运作改造主体改造主体由香港瑞安集团主导开发，涉及到拆迁改造的新天地部分，由股份公司协助拆迁并占有新天地项目3%的权益容积率变化容积率变化原容积率1左右，改造后提升到3拆赔比拆赔比采用现金补偿，折算成拆赔比在1:1左右安置方式安置方式全部作价补偿，原居民不返迁社会效益社会效益启动项目
21、成为上海新地标，明显提升区域地位、完善区域功能经济效益经济效益采用先经营后盈利的思路，通过启动项目的成功经营，使区域增值明显，经济效益已从住宅、写字楼的销售中得到体现；开发商瑞安集团获利颇丰，本来在香港公司还排名20几名，如今扬眉吐气，己经跃居前10名了。新天地项目总结新天地项目总结20第20页，共22页。此数据为商业机密，请勿外泄新天地项目开发模式总结：新天地项目开发模式总结：能够形成溢价的产品与较高市场风险的产品后期开发能够形成溢价的产品与较高市场风险的产品后期开发湖心绿地湖心绿地 商业商业 写字楼写字楼 住宅住宅 规模时间开发步骤p填补绿脉空缺，提升居住环境价值。p罗康瑞以公益性质的人工
22、湖、绿地为代价从卢湾区政府拿到了太平桥地区土地01.1-01.6 00 初02.9开街 4.4万平米 6万平米 50万平米 68万平米 对项目价值抬升的贡献p回收投资，赚取利润，实现项目溢价p以建筑为载体传承上海历史文化风貌p中西交汇铸就特色商业，带动房地产地价提升p节省后期营销费用02.06发售20.12入住 03.10建成 p地段成熟具备高端商务形成的条件p淮海中路东段中央商务区的扩展p进一步抬升后期住宅的投资价值最终把新天地拉进上海的核心文脉、地脉环境改造入手，商业提升区域价值；环境改造入手，商业提升区域价值；高档住宅获取溢价，区域成熟后，实现写字楼价值最大化高档住宅获取溢价，区域成熟后
23、，实现写字楼价值最大化21第21页，共22页。此数据为商业机密，请勿外泄新天地项目成功因素总结新天地项目成功因素总结n 观念的进步观念的进步 以往社会大众认为历史保护是政府的工作。其实新天地的开发模式就是房地产的开发，着重的是再生里弄生活形态带来的商业利益，也是因为这样的考虑，带来了历史建筑保护的机会。从传统建筑保护的概念与方法看，新天地是一个特殊的例子，它带动了地区的开发热潮与历史保护新点子，为政府启动了城市开发列车，带来了效益。n 手法的创新手法的创新 瑞安集团独具慧眼，掌握了契机，采用的作法是保留建筑物的表层，改变内部的结构与使用机能，类似法国巴黎对于城市旧建筑的做法。传统与现代的融合、
24、新与旧的交融不仅表现在建筑形式方面，更多的是体现了中西合璧、兼容并包的上海石库门居住文化。n 优越的区位优越的区位 不但拥有先天的传统文化元素，而且拥有浓厚的商业、商务氛围，便于集聚城市中最有活力的人群。n 统一的开发统一的开发 统一的开发主体保证开发理念的全面贯彻和实施。瑞安集团瑞安集团因为保留中共第一会址和大片旧里弄住宅，有更好的利基与政府商议，要求给予更好的投资条件，不管是增加容积，容积转移，以兴建高楼，创造商机，或彻底修建里弄，以增添观光据点，有了更好的投资效益；政府政府因为解决了里弄窳陋问题，增加更多的绿地、水景公园，以及因城市开发带来丰硕的税收、租金与地区整体发展而受益；社会大众及国内外旅客社会大众及国内外旅客也因为有了独特的、更新的、更好的旅游据点而受益。多赢的局面多赢的局面22第22页，共22页。
