1、第1页，共66页。房地产个人投资房地产个人投资u第一节第一节 房地产个人投资概述房地产个人投资概述u第二节第二节 房地产个人置业投资房地产个人置业投资 u第三节第三节 房地产个人间接投资房地产个人间接投资第2页，共66页。第一节第一节 房地产个人投资概述房地产个人投资概述一、房地产作为投资对象的优势一、房地产作为投资对象的优势 1、房地产具有保值增殖性（至少在长期内具有这样的优点）。、房地产具有保值增殖性（至少在长期内具有这样的优点）。根据美国、英国、香港等地研究资料表明，房地产价格增长率大约根据美国、英国、香港等地研究资料表明，房地产价格增长率大约是同期物价上涨率的是同期物价上涨率的2倍，因
2、此具有抵御通货膨胀影响的作用。倍，因此具有抵御通货膨胀影响的作用。2、可观的投资收益。国际经验，房地产投资的平均收益率、可观的投资收益。国际经验，房地产投资的平均收益率高于银行存款和债券，仅次于股票。我国的机会是：城市化进高于银行存款和债券，仅次于股票。我国的机会是：城市化进程的加快，房地产需求逐步释放。程的加快，房地产需求逐步释放。3、财务杠杆的作用明显。运用财务杠杆的优势：一般房地产、财务杠杆的作用明显。运用财务杠杆的优势：一般房地产的资产收益率高于资金成本率。房地产是我国的现行个人投资方式的资产收益率高于资金成本率。房地产是我国的现行个人投资方式中唯一可以运用财务杠杆的。中唯一可以运用财
3、务杠杆的。第3页，共66页。第一节第一节 房地产个人投资概述房地产个人投资概述一、房地产作为投资对象的优势一、房地产作为投资对象的优势 4、在一定程度上可以起到避税作用。通过在会计准则内多提、在一定程度上可以起到避税作用。通过在会计准则内多提折旧降低应税收入，还可以通过用投资房地产的亏损抵消其他方面折旧降低应税收入，还可以通过用投资房地产的亏损抵消其他方面的利润。的利润。在大多数西方国家，购房贷款的利息、房屋的折旧都可在大多数西方国家，购房贷款的利息、房屋的折旧都可以抵减其应税所得。房租是在缴纳所得税后支付的，而贷款以抵减其应税所得。房租是在缴纳所得税后支付的，而贷款买房的还本（相当于房屋折旧
4、）付息是在税前支付的，这就买房的还本（相当于房屋折旧）付息是在税前支付的，这就是买房的避税效应。是买房的避税效应。5、作为不动产，投资于房地产的投资者可以凭借其所、作为不动产，投资于房地产的投资者可以凭借其所有的房地产很容易地获得银行的抵押贷款，可以将融通到资有的房地产很容易地获得银行的抵押贷款，可以将融通到资金用于更高收益率的投资项目，同时可以将设定抵押的房地金用于更高收益率的投资项目，同时可以将设定抵押的房地产用于出租和经营。产用于出租和经营。第4页，共66页。第一节第一节 房地产个人投资概述房地产个人投资概述当然房地产投资也有一定的劣势：当然房地产投资也有一定的劣势：劣势：劣势：u流动性
5、较差流动性较差u要求的投资金额大要求的投资金额大u风险较高风险较高l其风险程度与收益程度对应其风险程度与收益程度对应l房地产的周期房地产的周期l杠杆效应更放大了风险杠杆效应更放大了风险第5页，共66页。第一节第一节 房地产个人投资概述房地产个人投资概述二、我国房地产个人投资的特点与影响因素二、我国房地产个人投资的特点与影响因素1、我国房地产个人投资的主要特点、我国房地产个人投资的主要特点（1）投资主体以中高收入人群为主）投资主体以中高收入人群为主（2）投资形式主要为置业投资）投资形式主要为置业投资（3）投资行为具有盲目性和灵活性的双重特点）投资行为具有盲目性和灵活性的双重特点 第6页，共66页
6、。第一节第一节 房地产个人投资概述房地产个人投资概述二、我国房地产个人投资的特点与影响因素二、我国房地产个人投资的特点与影响因素2、房地产个人投资的主要影响因素、房地产个人投资的主要影响因素（1）房地产经济周期（如何判断周期）房地产经济周期（如何判断周期）（2）居民收入水平（房价收入比如何计算）居民收入水平（房价收入比如何计算）（3）投资成本及其它投资渠道的收益情况（购入价、）投资成本及其它投资渠道的收益情况（购入价、交易税费和其他费用、其他投资渠道的机会成本）交易税费和其他费用、其他投资渠道的机会成本）第7页，共66页。第一节第一节 房地产个人投资概述房地产个人投资概述（1）如何判断房地产经
7、济周期）如何判断房地产经济周期 由于房屋供求的时差性、消费者的心理因素、政策影响等原因，由于房屋供求的时差性、消费者的心理因素、政策影响等原因，房地产市场很容易出现周期性波动。房地产市场很容易出现周期性波动。西方学者认为宏观经济周期比房地产周期滞后一段时间，西方学者认为宏观经济周期比房地产周期滞后一段时间，因此房地产周期被看成是整个宏观经济的晴雨表。因此房地产周期被看成是整个宏观经济的晴雨表。在经济周期和在经济周期和房地产周期房地产周期的复苏阶段后期和繁荣阶段，房的复苏阶段后期和繁荣阶段，房地产市场销售形势好，价格上升快，房地产金融活动活跃，银地产市场销售形势好，价格上升快，房地产金融活动活跃
8、，银行信贷规模扩大。当处于周期的衰退后期和萧条阶段，房地产行信贷规模扩大。当处于周期的衰退后期和萧条阶段，房地产市场萎靡，贷款拖欠和呆账现象较多，房地产金融不活跃。市场萎靡，贷款拖欠和呆账现象较多，房地产金融不活跃。第8页，共66页。第一节第一节 房地产个人投资概述房地产个人投资概述关于反映房地产经济周期的一系列指标：关于反映房地产经济周期的一系列指标：房地产平均价格、房地产价格指数房地产平均价格、房地产价格指数土地购置面积、土地开发面积、土地拍卖市场行情土地购置面积、土地开发面积、土地拍卖市场行情施工面积、竣工面积施工面积、竣工面积商品房销售面积、销售额商品房销售面积、销售额房地产投资增长率
9、房地产投资增长率 第9页，共66页。第10页，共66页。第11页，共66页。中房指数（上海）（中房指数（上海）（1999年年1月月2009年年9月）月）第12页，共66页。中房住宅指数（上海）（中房住宅指数（上海）（1999年年1月月2009年年9月）月）第13页，共66页。房价收入比的计算房价收入比的计算 所谓所谓房价房价收入比，是指一套住房总价与城市收入比，是指一套住房总价与城市居民家庭年收入之比。居民家庭年收入之比。根据世界银行发布关于房价收入比的范围在根据世界银行发布关于房价收入比的范围在36倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入
10、的比重应低于住房消费占居民收入的比重应低于30%。在西方，房价收入比包括新建住宅的价格、在西方，房价收入比包括新建住宅的价格、也有二手房交易价格，所选取的房价是中位数价也有二手房交易价格，所选取的房价是中位数价格，家庭收入是中位数收入。格，家庭收入是中位数收入。第14页，共66页。房价收入比的计算房价收入比的计算 按照阳光家缘的数据，按照阳光家缘的数据，2008年广州一手房交易均价为：年广州一手房交易均价为：9339元元/，交易面积占比为：，交易面积占比为：54.97%，单套面积，单套面积106.23；2008年广州二手房交易均价为：年广州二手房交易均价为：4378元元/，交易面积占比为：，交
11、易面积占比为：45.03%，单套面积为，单套面积为84.13。因此可以得到加权平均价格为：。因此可以得到加权平均价格为：7105元元/，加权平均单套面积为：，加权平均单套面积为：96.28。而根据广州市统计局而根据广州市统计局2008年的城市人均可支配收入为：年的城市人均可支配收入为：25317元，户均人口元，户均人口3.2，则家庭年收入为：，则家庭年收入为：81014元。元。则广州市房价收入比为：则广州市房价收入比为：8.44。第15页，共66页。按现行的房贷政策计算房价承受能力按现行的房贷政策计算房价承受能力 假设总房价为假设总房价为P万元，则按照现行的住房贷款政策，首付万元，则按照现行的
12、住房贷款政策，首付30%，贷款，贷款70%，则贷款总额为，则贷款总额为0.7P万元，若选择商业性万元，若选择商业性住房按揭贷款，现行的住房按揭贷款，现行的5年以上的贷款的年利率为年以上的贷款的年利率为5.94%，若首次购房的可以享受基准利率的若首次购房的可以享受基准利率的0.7倍的优惠利率，则为倍的优惠利率，则为4.158%，按最长时间，按最长时间30年期限贷款，则每年期限贷款，则每1万元的月还款万元的月还款系数为系数为48.66元，则每月还款额为元，则每月还款额为48.660.7P，按照月还，按照月还款额不能超过月收入的款额不能超过月收入的50%，假设家庭年收入为，假设家庭年收入为X万元，万
13、元，则家庭月收入为则家庭月收入为X/12，因此需要满足：，因此需要满足：48.660.7P(X/12)50%10000 因此大约房价收入比即因此大约房价收入比即P：X12.23第16页，共66页。第一节第一节 房地产个人投资概述房地产个人投资概述三、房地产个人投资方式的分类与选择三、房地产个人投资方式的分类与选择1、个人直接投资、个人直接投资（1）直接买卖赚取差价）直接买卖赚取差价（2）购置后租赁（或经营）购置后租赁（或经营）（3）买卖和租赁（或经营）相结合）买卖和租赁（或经营）相结合 2、个人间接投资、个人间接投资（1）购买房地产上市公司股票、债券）购买房地产上市公司股票、债券（2）购买房地
14、产投资信托基金）购买房地产投资信托基金（3）购买住房抵押贷款支持证券）购买住房抵押贷款支持证券第17页，共66页。（1）直接买卖赚取差价）直接买卖赚取差价 关键是较准确地预测市场的发展变化，判断楼价走势，这样才能房地关键是较准确地预测市场的发展变化，判断楼价走势，这样才能房地产还处于一个较低的价格时抢先出手购买，在其增值到一定程度时出售，产还处于一个较低的价格时抢先出手购买，在其增值到一定程度时出售，尽可能获得最大的差价。尽可能获得最大的差价。投资者对购买对象进行调查，调查其区位状况、交通、环境、公共设投资者对购买对象进行调查，调查其区位状况、交通、环境、公共设施、周边同类楼盘情况，还有购买对
15、象所在地区居民的收入和消费的情况施、周边同类楼盘情况，还有购买对象所在地区居民的收入和消费的情况及其他社会经济发展情况，要清楚购买对象所在地区的总体规划情况，了及其他社会经济发展情况，要清楚购买对象所在地区的总体规划情况，了解市场走势和政府相关政策，然后在收集到一定的数据后对市场进行预测，解市场走势和政府相关政策，然后在收集到一定的数据后对市场进行预测，预测该楼盘物业的升值空间和升值时间，同时计算资金的投入量和未来的预测该楼盘物业的升值空间和升值时间，同时计算资金的投入量和未来的收益。收益。实际操作中，可以根据市场上的需要，对物业进行必要的改造和装修实际操作中，可以根据市场上的需要，对物业进行
16、必要的改造和装修（如花上几千元对原有住房作个性化的装修、整理），最后看准时机出售。（如花上几千元对原有住房作个性化的装修、整理），最后看准时机出售。买卖房赚取差价的投资方式，资金需求量较大，在短期内可能获买卖房赚取差价的投资方式，资金需求量较大，在短期内可能获得较大的回报，适用于在房地产价格上涨过快阶段。但这种投资受政得较大的回报，适用于在房地产价格上涨过快阶段。但这种投资受政策的影响较大，随着市场的规范，这种投资方式的投资难度将加大。策的影响较大，随着市场的规范，这种投资方式的投资难度将加大。第18页，共66页。（2）购置后租赁或经营的方式）购置后租赁或经营的方式 这种投资方式在购置前同样要
17、对调查投资对象的区位、交通等基这种投资方式在购置前同样要对调查投资对象的区位、交通等基础设施状况、配套设施完善程度、周边环境情况以及所在地区居民的础设施状况、配套设施完善程度、周边环境情况以及所在地区居民的收入消费情况等进行具体的调查和了解。收入消费情况等进行具体的调查和了解。须注意的是租赁和自我经营市场与买卖市场有点不同，在买卖市场须注意的是租赁和自我经营市场与买卖市场有点不同，在买卖市场受欢迎的物业在租赁和经营市场不一定会同样受欢迎。受欢迎的物业在租赁和经营市场不一定会同样受欢迎。预测租金的上涨空间，计算未来的收益情况，在计算收益时要考预测租金的上涨空间，计算未来的收益情况，在计算收益时要
18、考虑的因素也相对较多，特别是要考虑楼房在出租经营时的空置率，要虑的因素也相对较多，特别是要考虑楼房在出租经营时的空置率，要充分考虑各种成本费用。充分考虑各种成本费用。这类投资比较好的对象是城市主要商业区的商铺、城市中心地带的这类投资比较好的对象是城市主要商业区的商铺、城市中心地带的写字楼或商务公寓等。部分特殊地段、具有不可复制资源的高档住宅，写字楼或商务公寓等。部分特殊地段、具有不可复制资源的高档住宅，如位于优美风景区的别墅等，也是比较好的投资选择之一。如位于优美风景区的别墅等，也是比较好的投资选择之一。第19页，共66页。选择户型时除了考虑居住适宜性（三类选择户型时除了考虑居住适宜性（三类“
19、分区分区”清晰、通风采光、过道清晰、通风采光、过道面积尽量节约、使用率高等）、使用方便性以外，要有利于对该套物业进行面积尽量节约、使用率高等）、使用方便性以外，要有利于对该套物业进行装修改造，关键是要适应市场上需求的变化，与租赁市场的目标客户群相吻装修改造，关键是要适应市场上需求的变化，与租赁市场的目标客户群相吻合。合。打算出租给公司的最好买两居室以上，这样才能租出价格，但相对风险打算出租给公司的最好买两居室以上，这样才能租出价格，但相对风险大一些，有可能租不出去。大一些，有可能租不出去。想出租给个人的宜买两居室以下，风险最低的是一居室。想出租给个人的宜买两居室以下，风险最低的是一居室。如果想
20、出租给商户，楼层不宜过高，一二层最好。层高要高。如果想出租给商户，楼层不宜过高，一二层最好。层高要高。另外，大户型不要与小户型夹杂在一起，否则就很难上档次，出另外，大户型不要与小户型夹杂在一起，否则就很难上档次，出租时也缺乏竞争力。租时也缺乏竞争力。每月要支付物业管理费、银行贷款等这些都是固定支出，而每月的租每月要支付物业管理费、银行贷款等这些都是固定支出，而每月的租金收入都是相对固定的。金收入都是相对固定的。以租养房的风险就在于房屋出租会有一个以租养房的风险就在于房屋出租会有一个“空置期空置期”，也可能会中途，也可能会中途“断档断档”，这就需要投资者有周密的考虑。，这就需要投资者有周密的考虑
21、。第20页，共66页。（3）买卖和租赁（或经营）相结合的方式）买卖和租赁（或经营）相结合的方式 买卖和租赁（或经营）相结合的方式是先通过租金获取收益，当房地买卖和租赁（或经营）相结合的方式是先通过租金获取收益，当房地产价格上涨到一定水平时再售出的投资方式。投资形式灵活，兼有长期性产价格上涨到一定水平时再售出的投资方式。投资形式灵活，兼有长期性投资和短期投资的优点。投资操作的关键是如何把买卖投资和租赁或经营投资和短期投资的优点。投资操作的关键是如何把买卖投资和租赁或经营投资有机地结合起来，要注意租赁的时间长短和售出时机的把握。同时在投资有机地结合起来，要注意租赁的时间长短和售出时机的把握。同时在
22、对投资对象进行装修改造时也要更多的考虑以后出售的问题，因此物业的对投资对象进行装修改造时也要更多的考虑以后出售的问题，因此物业的维护和保养十分重要。维护和保养十分重要。现实中，这种房产投资方式常常是投资者的相机决策，如有的现实中，这种房产投资方式常常是投资者的相机决策，如有的投资者在买卖投资时购入成本过高，由于短期内楼价上涨不快、甚投资者在买卖投资时购入成本过高，由于短期内楼价上涨不快、甚至下跌而不得已选择的一种投资方式。至下跌而不得已选择的一种投资方式。随着房地产市场的成熟和相关法规的完善，投机性投资的风险随着房地产市场的成熟和相关法规的完善，投机性投资的风险越来越高，租赁与买卖相结合的投资
23、方式，既可以减少短期投机性越来越高，租赁与买卖相结合的投资方式，既可以减少短期投机性投资的风险，又可以解决长期投资获利慢且少的不足，在现实中是投资的风险，又可以解决长期投资获利慢且少的不足，在现实中是广大投资者采用的投资方式。尤其是前几年出台的一系列征收营业广大投资者采用的投资方式。尤其是前几年出台的一系列征收营业税（出售收入的税（出售收入的5.5%）和个人所得税（增值部分的）和个人所得税（增值部分的20%）以及第二）以及第二套房贷款利率和首付比例调整的政策。套房贷款利率和首付比例调整的政策。第21页，共66页。买卖和租赁（或经营）相结合的方式，一般投资时间计划为买卖和租赁（或经营）相结合的方
24、式，一般投资时间计划为二至五年。可能有两种情况：第一种是先购买小一点、设施差一二至五年。可能有两种情况：第一种是先购买小一点、设施差一点的房屋暂时居住，三五年后房屋本身也升值了，再将房屋出售，点的房屋暂时居住，三五年后房屋本身也升值了，再将房屋出售，进行第二次置业，换更好的房屋；第二种情况是手中有富余资金，进行第二次置业，换更好的房屋；第二种情况是手中有富余资金，购买房屋后自己不居住，而是出租获得租金收益，等到房屋升值购买房屋后自己不居住，而是出租获得租金收益，等到房屋升值到一定价位后就出售获利。到一定价位后就出售获利。对于这类投资者，一般应将目标放在市区内的中低价位、户对于这类投资者，一般应
25、将目标放在市区内的中低价位、户型较小的住宅小区，或者外环路附近和城乡接合地带的新建楼盘。型较小的住宅小区，或者外环路附近和城乡接合地带的新建楼盘。这样的房屋相对需要资金较少，将来出租、出售都比较容易，风这样的房屋相对需要资金较少，将来出租、出售都比较容易，风险较小。险较小。升值的空间要大一些。如一套房屋的单价由升值的空间要大一些。如一套房屋的单价由7000元升到元升到8000元，另元，另一套房屋的单价由一套房屋的单价由3000元上升到元上升到3600元，则后者的投资回报率显然更高，元，则后者的投资回报率显然更高，而且根据房地产价值变化的规律，后者实现的可能性更大。而且根据房地产价值变化的规律，
26、后者实现的可能性更大。第22页，共66页。六种投资方式的比较六种投资方式的比较 收益 流动性 风险程度第23页，共66页。各种个人投资方式在投资风险方面的比较各种个人投资方式在投资风险方面的比较直接买卖赚取差价，由于投资对象相对单一、资金集中，其风险相直接买卖赚取差价，由于投资对象相对单一、资金集中，其风险相对较大。同时这种投资方式受市场变化、政策的影响较大，如果投对较大。同时这种投资方式受市场变化、政策的影响较大，如果投资者相关知识欠缺、分析预测市场不准确则更会增加投资的风险；资者相关知识欠缺、分析预测市场不准确则更会增加投资的风险；购置后租赁或经营，主要问题是解决好租赁期内稳定的问题，投资
27、者承担购置后租赁或经营，主要问题是解决好租赁期内稳定的问题，投资者承担的风险较买卖投资小；的风险较买卖投资小；买卖和租赁或经营结合的投资方式，由于投资操作较为灵活，风险相对较买卖和租赁或经营结合的投资方式，由于投资操作较为灵活，风险相对较小；小；投资于房地产投资信托基金，由于委托的是具有专业经验的基金管理公司投资于房地产投资信托基金，由于委托的是具有专业经验的基金管理公司进行投资决策和操作，因此关键是选择业绩优良、操作稳健的公司即可，进行投资决策和操作，因此关键是选择业绩优良、操作稳健的公司即可，风险相对较小；风险相对较小；购买房地产企业发行的债券或股票，风险在于投资的上市公司的业绩购买房地产
28、企业发行的债券或股票，风险在于投资的上市公司的业绩和证券市场行情，投资风险相对较高；和证券市场行情，投资风险相对较高；购买住房抵押贷款支持证券这种投资方式，如果金融制度足够完善，购买住房抵押贷款支持证券这种投资方式，如果金融制度足够完善，其风险相对较小。其风险相对较小。第24页，共66页。个人投资方式在流动性方面比较：个人投资方式在流动性方面比较：以实物为投资对象的流动性都较差，买卖赚取差价的投资方以实物为投资对象的流动性都较差，买卖赚取差价的投资方式是以实物交易，交易量大且是不动产，受地域的限制，很难在式是以实物交易，交易量大且是不动产，受地域的限制，很难在较短的时间内快速变现；购买后租赁或
29、经营其目的是赚取租金，较短的时间内快速变现；购买后租赁或经营其目的是赚取租金，是长期投资，一般不急于兑现；买卖和租赁或经营相结合的投资是长期投资，一般不急于兑现；买卖和租赁或经营相结合的投资方式投资比较灵活，所以其流动性也较前两种投资要好，在出租方式投资比较灵活，所以其流动性也较前两种投资要好，在出租的成效不大时，有好的价格还可以把物业兑换成现金。的成效不大时，有好的价格还可以把物业兑换成现金。以房地产上市公司股票或债券、房地产投资信托基金、住房抵以房地产上市公司股票或债券、房地产投资信托基金、住房抵押贷款支持证券等收益凭证为投资对象的三种间接投资方式的流动押贷款支持证券等收益凭证为投资对象的
30、三种间接投资方式的流动性强于直接投资方式。性强于直接投资方式。第25页，共66页。个人投资方式在收益性方面的比较：个人投资方式在收益性方面的比较：买卖投资是利用市场的差价，较短时间内赚取收益。买卖投资是利用市场的差价，较短时间内赚取收益。购置后租赁或经营的长期投资方式，其所获得的租金收益持续的购置后租赁或经营的长期投资方式，其所获得的租金收益持续的时间相对较长，则累计收益可能较多，但现值可能较少。时间相对较长，则累计收益可能较多，但现值可能较少。买卖和租赁或经营相结合的投资方式，收益来源由前期租金收益买卖和租赁或经营相结合的投资方式，收益来源由前期租金收益和后期出售收益组成，所以收益一般较大。
31、和后期出售收益组成，所以收益一般较大。投资于房地产投资信托基金的收益取决于基金公司的投资收益分享，投资于房地产投资信托基金的收益取决于基金公司的投资收益分享，由于基金公司存在投资佣金和投资收益分享，因而这种方式收益可能由于基金公司存在投资佣金和投资收益分享，因而这种方式收益可能比投资者直接投资的收益少些。比投资者直接投资的收益少些。购买房地产企业的债券和股票的方式收益来源于债券和股票的升购买房地产企业的债券和股票的方式收益来源于债券和股票的升值，其收益情况受房地产企业经营状况和资本市场形势等多方面影值，其收益情况受房地产企业经营状况和资本市场形势等多方面影响，一般股票收益相对较高，而债券收益则
32、相对低些。响，一般股票收益相对较高，而债券收益则相对低些。住房抵押贷款证券化的投资方式的收入来源于利息收益，其收益虽住房抵押贷款证券化的投资方式的收入来源于利息收益，其收益虽然比银行存款行的利息高，但相对前面几种投资来说要少。然比银行存款行的利息高，但相对前面几种投资来说要少。第26页，共66页。第一节第一节 房地产个人投资概述房地产个人投资概述四、房地产个人投资的分析步骤四、房地产个人投资的分析步骤1、确切估算本人可用于投资房地产的资金量。、确切估算本人可用于投资房地产的资金量。2、对投资目标进行分析。主要分析其投资对象的特性，以便、对投资目标进行分析。主要分析其投资对象的特性，以便发现投资
33、目标是否存在不正确定价的情况。发现投资目标是否存在不正确定价的情况。3、构思各种资产投资的正确组合。一般采取分散投资策略，寻、构思各种资产投资的正确组合。一般采取分散投资策略，寻求最佳的投资组合，以降低风险。确定用于各种特定投资的数求最佳的投资组合，以降低风险。确定用于各种特定投资的数量，并确定在目前拥有的资产中哪些应该出售或买入，哪些资量，并确定在目前拥有的资产中哪些应该出售或买入，哪些资产作为自己资金组合的新成分。产作为自己资金组合的新成分。4、对资产投资组合的经济效果进行评估。从风险和收益两个方面、对资产投资组合的经济效果进行评估。从风险和收益两个方面对所拥有的各种资产的实际经济效果做出
34、测定，并将其结果与基准对所拥有的各种资产的实际经济效果做出测定，并将其结果与基准收益水平进行比较。收益水平进行比较。5、确定最终的投资计划与投资者的风险偏好有关。、确定最终的投资计划与投资者的风险偏好有关。第27页，共66页。第二节第二节 房地产个人置业投资房地产个人置业投资一、房地产个人置业投资举例一、房地产个人置业投资举例 在房价上升剧烈的时期，大多数投资者在房价上升剧烈的时期，大多数投资者都倾向于短期内买卖差价获得较多利润。而都倾向于短期内买卖差价获得较多利润。而通过出租获得分期回收的出租收益则是一种通过出租获得分期回收的出租收益则是一种等待高价出售的投资选择。等待高价出售的投资选择。第
35、28页，共66页。一投资者一投资者2006年年8月月1日购买了华农大正门五山花园一套日购买了华农大正门五山花园一套97平平方米的三房二厅的住房，购买价为方米的三房二厅的住房，购买价为60万，由于该二手房房产证万，由于该二手房房产证不够不够5年，因此原有业主作为卖方需要交纳营业税及附加（售价年，因此原有业主作为卖方需要交纳营业税及附加（售价的的5.5%）和个人所得税（售价的）和个人所得税（售价的1%），这些税费都由该投资者），这些税费都由该投资者承担，包括这些税费在内，投资者在房价外需承担约售价的承担，包括这些税费在内，投资者在房价外需承担约售价的15%的交易税费。投资者申请的交易税费。投资者申
36、请70%商业按揭贷款（贷款期限为商业按揭贷款（贷款期限为20年），年），则首付则首付18万元，按照现行的利率则每月需偿还万元，按照现行的利率则每月需偿还3468.78元。元。2006年年10月月1日能够办理完所有贷款、过户等一系列手续，且日能够办理完所有贷款、过户等一系列手续，且10月月1日开始还贷款。日开始还贷款。10月月1日出租，月租金为日出租，月租金为3000元，一直出租至元，一直出租至2008年年10月月1日，并在日，并在10月月1日以日以90万（实收价）售出并还清全万（实收价）售出并还清全部贷款。试计算该投资者获利或亏损情况（假设该投资过程的贴部贷款。试计算该投资者获利或亏损情况（假
37、设该投资过程的贴现率为现率为10%）第29页，共66页。分析思路：可以将该投资过程看成是一个分析思路：可以将该投资过程看成是一个现金流量过程（在此按照年度计算收益和现金流量过程（在此按照年度计算收益和支出），如下图所表示：支出），如下图所表示：01260万和万和税费税费年租金年租金年租金年租金售价售价第30页，共66页。2006年投资额为：年投资额为：6030%6015%=27万万2006年年3个月的租金收入：个月的租金收入：30003=9000元元2006年年3个月的月供：个月的月供：3468.783=10406.34元元2007年的租金收入为：年的租金收入为：300012=3.6万元万元2
38、007年的月供支出：年的月供支出：3468.7812=41625.36元元2008年的租金收入为：年的租金收入为：30009=27000元元2008年的月供支出：年的月供支出：3468.789=31219.02元元2008年年10月月1日售价为日售价为90万，需要偿还银行剩余万，需要偿还银行剩余本金（本金（401191.36元）和违约金（元）和违约金（15707元），元），还剩余为：还剩余为：483101元。元。第31页，共66页。从上可知：在现有的市场条件下，投资者追求的不是租金收入，投资收益多半归功于差价收入第32页，共66页。一套房屋的价值为一套房屋的价值为100万，以下来分析合理的租金
39、应该是多少？万，以下来分析合理的租金应该是多少？总价总价1000000，使用年限：，使用年限：70年，年，3成（成（300000）自有资金，）自有资金，7成（成（700000）贷款，贷款）贷款，贷款20年。年。动态分析：自有资金，由于资金成本随利息变动而变动，设动态分析：自有资金，由于资金成本随利息变动而变动，设70年内年内加权平均存款利息为加权平均存款利息为3.5%，20年内加权平均贷款利息年内加权平均贷款利息8%。等额还款法，。等额还款法，则月还款需则月还款需5855元，年还款需元，年还款需70258元。还款年金现值：元。还款年金现值：P=70258（P/A，3.5%，20）=702581
40、4.2124=998529；A=（300000+998529）（A/P，3.5%，70）=12985290.03846=49941/年年=4162/月月，就是，就是说，你每月的租金收入不低于说，你每月的租金收入不低于4162元就可投资。元就可投资。现在整体来看：一套一百万元的房子，按假设二，每月租金就是现在整体来看：一套一百万元的房子，按假设二，每月租金就是4162元。换句话说，你为了住这套房子，每月的现金流出是元。换句话说，你为了住这套房子，每月的现金流出是4162元元（不计算装修、物业管理等各种费用）。（不计算装修、物业管理等各种费用）。可以仔细思考，你愿意花可以仔细思考，你愿意花4162
41、元去租自己手中的这套价值元去租自己手中的这套价值100万万的房子吗？你觉得你手中的这套房子是否偏离了价值呢？的房子吗？你觉得你手中的这套房子是否偏离了价值呢？租金售价比约为租金售价比约为1：240。第33页，共66页。第二节第二节 房地产个人置业投资房地产个人置业投资二、房地产个人置业投资的一般注意事项二、房地产个人置业投资的一般注意事项 由于投资房地产的目的是获得利润，因此购买投资对象不一定是由于投资房地产的目的是获得利润，因此购买投资对象不一定是居家型的房产，而是易于出租或出售且价格较高的房产。居家型的房产，而是易于出租或出售且价格较高的房产。1、当投资居住型房产时，有三点十分重要：街道外
42、观要简单，过、当投资居住型房产时，有三点十分重要：街道外观要简单，过于复杂的结构会降低其吸引力；房子离购物中心、公共交通设施近；于复杂的结构会降低其吸引力；房子离购物中心、公共交通设施近；有市场发展前途。有市场发展前途。2、估计自己的资金实力。估计自己现有的经济能力对于决定投资、估计自己的资金实力。估计自己现有的经济能力对于决定投资的时机十分重要。看看自己有多少现金以及有什么可以抵押的资产。的时机十分重要。看看自己有多少现金以及有什么可以抵押的资产。着眼于您的长期目标，例如是否退休缺乏经济来源、家里是否有小孩着眼于您的长期目标，例如是否退休缺乏经济来源、家里是否有小孩出生或失业。出生或失业。第
43、34页，共66页。二、房地产个人置业投资的注意事项二、房地产个人置业投资的注意事项3、确定投资策略。有些房产易于出租，但是不一、确定投资策略。有些房产易于出租，但是不一定有太大的升值潜力，而另外一些房产恰好相反。因此，定有太大的升值潜力，而另外一些房产恰好相反。因此，在决定投资以前，必须确定投资策略。在决定投资以前，必须确定投资策略。4、需估计投资对象的潜力。您应该估计所投资的、需估计投资对象的潜力。您应该估计所投资的房产将会为您带来何种收入，因此要研究投资房产过去房产将会为您带来何种收入，因此要研究投资房产过去的升值情况和潜在的出租前景。的升值情况和潜在的出租前景。5、争取最优价格。富有经验
44、的谈判能保证不让您支、争取最优价格。富有经验的谈判能保证不让您支付过多的钱来买房产，谈判还可以使双方达成协议。付过多的钱来买房产，谈判还可以使双方达成协议。6、确定贷款，即寻找合适房贷产品。、确定贷款，即寻找合适房贷产品。7、如果可能，可以寻求律师帮助。有律师的帮助、如果可能，可以寻求律师帮助。有律师的帮助能保证合同的完整性以及一切可以接受的变动。能保证合同的完整性以及一切可以接受的变动。第35页，共66页。第二节第二节 房地产个人置业投资房地产个人置业投资二、房地产个人置业投资的注意事项二、房地产个人置业投资的注意事项 8、需要专业性的房地产租赁服务。专业的房地产租赁服务可以、需要专业性的房
45、地产租赁服务。专业的房地产租赁服务可以使投资者不必为租客问题烦恼而集中精力于房产投资决策。随时注意使投资者不必为租客问题烦恼而集中精力于房产投资决策。随时注意了解投资物业有何变化；定期检查物业状况，如房屋结构，水管，门了解投资物业有何变化；定期检查物业状况，如房屋结构，水管，门窗等；参加保险，因为这是挽回经济损失的安全途径。购买之前，请窗等；参加保险，因为这是挽回经济损失的安全途径。购买之前，请专业人士写一份房屋状况的书面报告，以避免今后房客要求维修时，专业人士写一份房屋状况的书面报告，以避免今后房客要求维修时，投资者不得不支付昂贵的费用。投资者不得不支付昂贵的费用。9、租客问题需重视。租客与
46、房东的关系总是不太和睦，常见的矛、租客问题需重视。租客与房东的关系总是不太和睦，常见的矛盾有：屋内设备的收费问题；电话的使用约定；水电交费约定；电视盾有：屋内设备的收费问题；电话的使用约定；水电交费约定；电视天线和电话线的连接；住房原有设备维护问题；租金和支付问题；抵天线和电话线的连接；住房原有设备维护问题；租金和支付问题；抵押金的问题。押金的问题。第36页，共66页。第二节第二节 房地产个人置业投资房地产个人置业投资三、个人房地产投资分析三、个人房地产投资分析 上面的分析说明：投资者只有发现市场还没完全发现的上面的分析说明：投资者只有发现市场还没完全发现的投资机会，才会有丰厚的回报。投资机会
47、，才会有丰厚的回报。房地产投资分析的核心在于：区位房地产投资分析的核心在于：区位 选择投资的城市选择投资的城市 城市规模的扩张，带来的地价变化城市规模的扩张，带来的地价变化 因此，城市规模发展预测对房地产投资有重要意义因此，城市规模发展预测对房地产投资有重要意义 影响城市规模发展的因素：影响城市规模发展的因素：l就业机会就业机会l气候气候l城市基础设施城市基础设施第37页，共66页。第二节第二节 房地产个人置业投资房地产个人置业投资u 选择投资区域选择投资区域l房地产价格的等高线房地产价格的等高线 交通干道交通干道 生活设施生活设施l次中心和新中心次中心和新中心 辐射范围越广的核心其价值越高辐
48、射范围越广的核心其价值越高l政府规划的影响政府规划的影响u 房地产投资的时机房地产投资的时机把握房地产市场节奏把握房地产市场节奏l宏观经济波动与房地产景气宏观经济波动与房地产景气 利率的影响利率的影响l购房者类型与房地产景气周期购房者类型与房地产景气周期第38页，共66页。第二节第二节 房地产个人置业投资房地产个人置业投资u 租金价格下降是否一定带来房地产价格下降？租金价格下降是否一定带来房地产价格下降？l此问题的关键在于租金的下降是暂时的还是长期的。此问题的关键在于租金的下降是暂时的还是长期的。u 利率变动对房地产价格和投资收益的影响利率变动对房地产价格和投资收益的影响l 贴现率的下降，会使
49、房地产价格上升贴现率的下降，会使房地产价格上升l 贴现率下降带来的房地产价格上升会使投资者获得额外的贴现率下降带来的房地产价格上升会使投资者获得额外的收益吗？收益吗？l市场的有效性：如果这种利率下降已经被市场预期到，那么投市场的有效性：如果这种利率下降已经被市场预期到，那么投资者就不可能取得高于市场的投资回报。资者就不可能取得高于市场的投资回报。第39页，共66页。第二节第二节 房地产个人置业投资房地产个人置业投资四、房地产个人置业投资一般技巧四、房地产个人置业投资一般技巧1、慎选对象、慎选对象 投资不仅要看投资物业是否物有所值，还要看投资后的市投资不仅要看投资物业是否物有所值，还要看投资后的
50、市场前景、对于不同的物业应有不同的考虑。场前景、对于不同的物业应有不同的考虑。（1）投资住宅）投资住宅 中小户型住宅由于总价较低，适合于未婚或刚结婚的年轻人居中小户型住宅由于总价较低，适合于未婚或刚结婚的年轻人居住，因此一般购具有较好的市场前景。住，因此一般购具有较好的市场前景。如果投资者资金较宽裕还可以考虑购买大户型但单价相如果投资者资金较宽裕还可以考虑购买大户型但单价相对较低的住宅作为投资对象，然后将其改造为几套小户型的对较低的住宅作为投资对象，然后将其改造为几套小户型的用于出租。用于出租。第40页，共66页。（1）投资住宅）投资住宅 一般规律是：高增长值的房产一般租金不高（比如市郊，人口
