1、Design ofXinchengXianJingRiverNorth ShoreProject大唐玺樾新城西安泾河北岸规划设计方案我们有什么我们有什么他们要什么他们要什么我们做什么我们做什么我们怎么做我们怎么做1-上位规划2-地理区位3-景观资源4-文体资源5-基地周边1-西安市场分析2-客群意向分析3-客群定位分析4-客群需求分析1-主题、大盘打造1-规划策略2-示范区策略4-单体形象3-产品研发一环两心三轴十一馆2-完善配套引入社区级配套邻里级配套3-生态、运动植入湿地公园生态环私家庭院规划详解别墅形象高层形象组团入口形象商业形象用地条件交通、产品分析物管分析空间层级分析分期推演起步阶段
2、升级阶段大盘呈现示范区概念主题植入功能分析流线分析流线展示示范区形象挖资源定客群“三重奏”“四步曲”条件输入多方案强排概念引入城、街、坊、馆别墅产品洋房产品高层产品针对项目区位及资源针对项目区位及资源分析项目潜在价值分析项目潜在价值我们有什么我们有什么位于西咸新区泾河新城位于西咸新区泾河新城核心区核心区，战略性新兴，战略性新兴前期分析前期分析区位区位Preliminary analysis of the location国际机场国际机场西安北站西安北站咸阳站咸阳站西安市中心西安市中心项目地点项目地点泾阳县中心泾阳县中心永乐店站永乐店站产业和高端装备制造业，城乡统筹田园示范园区。产业和高端装备制
3、造业，城乡统筹田园示范园区。泾县人流来向主城区人流来向坡底村坡底村陕西交通技术学院陕西交通技术学院东大街东大街西大街西大街大曲子村大曲子村先先锋锋大大道道秦秦汉汉大大道道唐李村唐李村崇文塔崇文塔舒唐王小学舒唐王小学泾阳县高庄镇泾阳县高庄镇项目周边道路均未修建，市区人流经秦汉大道及省道208，从北侧到达基地。前期分析前期分析交通交通Preliminary analysis of the location泾阳中学泾阳中学先锋大道（待建）先锋大道（待建）基地东侧紧邻先锋大道先锋大道，为双向六车道双向六车道，2019年上半年上半年年扩建完成；北侧紧邻高泾南路高泾南路，双向八车道双向八车道，2018年年
4、底通车年底通车。西侧现有省道为目前城内人流的主要通道。前期分析前期分析交通交通Preliminary analysis of the location高泾南路（在建）高泾南路（在建）一期一期二期二期待开发待开发规划道路规划道路泾河湿地公园泾河湿地公园吴家大院戏台吴家大院瀛洲春草崇文塔文庙汉阳陵渠首遗址崇陵柳毅传书泾河龙王郑白渠歌前期分析前期分析文化资源文化资源Preliminary analysis of the location基地附近有着丰富的历史文化积淀，2.5公里外有泾阳文庙，10公里外有崇文塔，19公里外有吴家大院等，还有泾河相关的诸多文化传说，如柳毅传书、泾河龙王的故事等，文化积淀
5、丰厚。前期分析前期分析配套配套Preliminary analysis of the location茯茶小镇茯茶小镇奥特莱斯小镇奥特莱斯小镇崇文塔景区崇文塔景区泾阳县政府泾阳县政府卢卡小镇卢卡小镇泾华学校泾华学校先锋小学先锋小学 泾河智慧农业园泾河智慧农业园泾阳中学泾阳中学泾阳大剧院泾阳大剧院 西安理工高科学院西安理工高科学院泾干中学泾干中学3km5.5km5km恒大童世界恒大童世界项目地点项目地点泾河湿地公园泾河湿地公园乐华城乐华城 欢乐世界欢乐世界紧邻泾河沿岸绿化带和泾河湿地公园，生态景观资源丰富。东临先锋大道，北临高泾南路，南侧为规划中的泾河外滩湿地公园。北侧在建泾阳大剧院，区域附近有
6、泾阳中学。附近的吴家大院、恒大童世界、茯茶小镇等文旅项目在带动区域旅游人口导入。乐华城欢乐世界乐华城欢乐世界泾河智慧农业园泾河智慧农业园茯茶小镇茯茶小镇崇文塔景区崇文塔景区泾河湿地公园泾河湿地公园泾阳中学泾阳中学恒大童世界恒大童世界卢卡小镇卢卡小镇黄冈中学黄冈中学前期分析前期分析景观景观Preliminary analysis of the location借用古运河，打造借用古运河，打造宜居、慢行、悠闲、怀旧宜居、慢行、悠闲、怀旧的好地方，发挥的好地方，发挥资源功能最大化，资源功能最大化，体现体现历史与现实、传承与创新的历史与现实、传承与创新的有机结合有机结合泾河泾河前期分析前期分析基地现状
7、基地现状Preliminary analysis of the location场地基本为生地，植有树苗种有庄场地基本为生地，植有树苗种有庄稼稼1、场地东侧地下有石油管道，需、场地东侧地下有石油管道，需退距退距550m；2、场地南侧有成片坟地。、场地南侧有成片坟地。3、场地南侧沿泾河分布污水降解、场地南侧沿泾河分布污水降解池，分布范围约池，分布范围约300m4、泾河县城生活污水管道穿过项、泾河县城生活污水管道穿过项目地界目地界5、项目上空为咸阳机场固定航道，、项目上空为咸阳机场固定航道，噪音明显噪音明显6、场地内有高压线路，需考虑、场地内有高压线路，需考虑7、中部有一户人家。、中部有一户人家。
8、8、基地外东南侧即为、基地外东南侧即为卢卡小镇卢卡小镇入入口。口。卢卡小镇业业农林农林用地用地服务服务用地用地用地用地农林用地农林用地农林农林用地用地农林用地农林用地居住用地居住用地农林用地农林用地居住用地居住用地规划湿地公园规划湿地公园规划农林用地规划农林用地规划湿地公园规划湿地公园规划湿地公园规划湿地公园EP（2018）一期地块）一期地块规划净用地面积：176000容积率：1.7密度：35%高度：100米EP（2018）二期地块）二期地块规划净用地面积：333350容积率：2密度：35%高度：100米规划条件分析规划条件分析Planning Condition Analysis规划居规划居
9、住用地住用地规规划划商商规划规划公共公共 农林农林居住用地居住用地 用用地地一期一期264亩亩二期二期500亩亩周边地块上位规划尚在调整，不做为本次规划依据周边地块上位规划尚在调整，不做为本次规划依据地块特征地块特征地段地段地处城市新区核心区，土地目前为未被开发的地处城市新区核心区，土地目前为未被开发的生地生地环境环境紧邻泾河沿岸绿化带和泾河湿地公园，紧邻泾河沿岸绿化带和泾河湿地公园，生态资源好生态资源好交通交通周边道路未修建，周边道路未修建，紧靠先锋大道及高泾南路，临近秦汉大道，紧靠先锋大道及高泾南路，临近秦汉大道，未来交通便利未来交通便利配套配套地块周边规划地块周边规划重点中学重点中学及诸
10、多中小学、幼儿园、公园、医院等及诸多中小学、幼儿园、公园、医院等生活配套生活配套市场市场主城区土地供应稀缺，泾河新城等外围区域发展节奏快；处于大西安价值洼地，在限购政主城区土地供应稀缺，泾河新城等外围区域发展节奏快；处于大西安价值洼地，在限购政策下，将有效承接主城区外溢及投资需求；东侧卢卡小镇属于超级大盘，竞争激烈。策下，将有效承接主城区外溢及投资需求；东侧卢卡小镇属于超级大盘，竞争激烈。现状为生地，缺乏配套，规划前景好，发展潜力大现状为生地，缺乏配套，规划前景好，发展潜力大需要解决的三大问题：需要解决的三大问题：1.生地如何生地如何吸引客群吸引客群2.如何如何利用有限配套利用有限配套营造氛围
11、营造氛围3.如何植入如何植入文化文化熟地社区的六大特征熟地社区的六大特征4.集中公共资源形成社区中心集中公共资源形成社区中心5.核心区高密度低容量核心区高密度低容量6.生活文化提升知名度及认同感生活文化提升知名度及认同感1.活力城市街区生活活力城市街区生活2.完善的配套体系完善的配套体系3.成熟的公共界面成熟的公共界面开发开发“生地生地”的策略的策略营造场景营造场景完善配套完善配套社区营造社区营造街区生成街区生成景观体系景观体系大盘形象大盘形象“公园里公园里”的的大唐文化大唐文化社区社区针对项目区域针对项目区域分析潜在客群及需求分析潜在客群及需求他们要什么他们要什么谁来买？买什么？区域目前处于
12、发展起步阶段，价格处于洼地，10月份市场价格约5000元元/，可承接西安以及西咸西安以及西咸新区新区其他版块外溢需求。2017年9月，西安限购开始升级，主城区禁本市户籍三套，禁非本市户籍三套。泾河新城不在限购范围内不在限购范围内;可有效承接主城区外溢改善需求主城区外溢改善需求以及投投资客资客关注。重点客户重点客户：北郊产业人口 50%主力客户主力客户：周边区域产业人口、先富阶层 30%次要客户次要客户：西安或者外地的投资客户 20%重点客户重点客户主力客户主力客户次要客户次要客户确定项目潜在客户确定项目潜在客户重点客户重点客户北郊产业人口50%置业目的：自住加投资工作背景：方欣、雨润、建材等北
13、郊生意人口，以及长庆等能源产业人口关注因素：项目品牌、品质、交通以及升值潜力主力客户主力客户周边区域产业人口、先富阶层30%置业目的：自住工作背景：机场工作人口，中高层；周边乡镇如泾阳、高陵等生意人口、政府官员等。关注因素：看重区域上班近，配套、产品补充客户补充客户西安或者外地的投资客户20%置业目的：第二居所和投资工作背景：个体户关注因素：配套、产品、地段价值以及升值潜力生态环境重点客户重点客户(50%)北郊产业人口主力客户主力客户(30%)周边区域产业人口、先富阶层次要客户次要客户(20)西安或者外地的投资客户数据来源：新城营销部门关键词关键词:示范区打造示范区打造多产品类型多产品类型试水
14、市场试水市场客群来源客群来源北郊产业人口投资客户北郊产业人口投资客户周边乡镇如泾阳、高陵等生意人周边乡镇如泾阳、高陵等生意人西安或者外地的投资客户西安或者外地的投资客户机场工作人员、机场工作人员、政府官员政府官员客群特征客群特征多样性需求多样性需求购房需求购房需求多类型需求多类型需求产品类型产品类型高层、洋房、联排、别墅高层、洋房、联排、别墅首开区阶段首开区阶段起步阶段起步阶段客群来源客群来源北郊及主城区投资客户北郊及主城区投资客户周边改善型客户周边改善型客户客群特征客群特征富裕、寻求价值洼地富裕、寻求价值洼地健康、高素质、郊区二居健康、高素质、郊区二居购房需求购房需求总价控制、品牌及口碑升值
15、潜力总价控制、品牌及口碑升值潜力生态环境、产品舒适度生态环境、产品舒适度产品类型产品类型大量别墅大量别墅+适量高层适量高层关键词关键词:增值增值舒适感舒适感高品质高品质关键词关键词:刚需刚需便捷便捷轻资产轻资产客群来源客群来源周边乡镇刚需客群周边乡镇刚需客群少量投资客及改善客户少量投资客及改善客户客群特征客群特征控总价、性价比控总价、性价比购房需求购房需求产品、配套、品质、居住舒适度产品、配套、品质、居住舒适度价格及升值潜力价格及升值潜力产品类型产品类型多量高层多量高层+少量别墅少量别墅升级阶段升级阶段关键词关键词:改善客群改善客群便利生活便利生活健康活力健康活力客群来源客群来源机场工作人员、
16、机场工作人员、政府官员政府官员改善型客群改善型客群客群特征客群特征有地位、高素质、有地位、高素质、健康、经济健康、经济购房需求购房需求教育资源、商业配套、教育资源、商业配套、品质、精神文化品质、精神文化产品类型产品类型适量高层（滨水）适量高层（滨水）+大量别墅（滨水）大量别墅（滨水）大盘呈现阶段大盘呈现阶段目标客群需求总结目标客群需求总结总体价格总体价格教育资源教育资源产品力产品力主题品牌主题品牌生态环境生态环境配套物业配套物业总体价格总体价格教育资源教育资源产品力产品力主题品牌主题品牌配套物业配套物业生态环境生态环境主题品牌、教育资源主题品牌、教育资源配套物业、总体价格配套物业、总体价格生态
17、环境、产品力生态环境、产品力起步阶段打造起步阶段打造升级阶段展现升级阶段展现大盘整体呈现大盘整体呈现生态环境生态环境产品力产品力复合配套复合配套周边先富阶层客户总体价格总体价格教育资源教育资源产品力产品力主题品牌主题品牌配套物业配套物业生态环境生态环境西安或者外地的投资客北郊产业人口投资客户开发阶段开发阶段客群类型客群类型客群需求客群需求产品类型产品类型卖点卖点首开区首开区（2018）试水市场全类型产品满足多种需求高层、洋房、联排、别墅故事性示范区起步阶段起步阶段（2019-2020）北郊产业人口投资客户关注性价比高；有良好教育资源、商业配套第一阶段大量别墅主题规划、生态环境、产品设计、庭院设
18、计、赠送面积、景观展示第二阶段少量高层+别墅升级阶段升级阶段（2020-2022）周边乡镇如泾阳、高陵等生意人口等。西安或者外地的投资客户关注交通状况，关注基础设施和生活配套，看中项目品质第三阶段大量高层生态环境、规划、产品设计、赠送面积、物业第四阶段高层+少量别墅大盘呈现阶段大盘呈现阶段（2022-2023）机场工作人员、政府官员关注生活圈层，注重生活便利性和生活品质第五阶段大量高层（滨水）生态环境、配套、物业第六阶段大量别墅（滨水）目标客群总结目标客群总结我们卖给谁我们卖给谁他们要什么他们要什么我们有什么我们有什么我们怎么做我们怎么做开发进展开发进展针对客群需求针对客群需求分析如何打造本项
19、目分析如何打造本项目我们做什么我们做什么催熟生地催熟生地、打造大盘的四大策略、打造大盘的四大策略1.合理地控制开发节奏、制造引爆点合理地控制开发节奏、制造引爆点2.配套先行，提供完善的社区服务配套先行，提供完善的社区服务3.尽快形成成熟的公共街区生活界面尽快形成成熟的公共街区生活界面4.打造示范区形象打造示范区形象,提升知名度及认同感提升知名度及认同感对标案例分析对标案例分析Case Analysis美国加州美国加州西拉古纳社区西拉古纳社区理念理念上海浦东上海浦东碧云国际社区碧云国际社区生长生长无锡无锡拈花湾小区拈花湾小区体验体验社区中心社区中心步行体系步行体系社区组团社区组团加州西拉古纳社区
20、加州西拉古纳社区新城采用了经典的规划手法，将美国传统小镇的建设手法与现代城市开发手法相结合，成为具有代表性的经典社区以社区中心为核心，明确服务半径以社区中心为核心，明确服务半径步行体系为骨架，划分社区组团步行体系为骨架，划分社区组团回归回归经典社区开发模式经典社区开发模式 Traditional Neighborhood Development TND本规划采用街区模式的原因本规划采用街区模式的原因1 充满活力的城市街区生活向周边辐射充满活力的城市街区生活向周边辐射2 培养强烈的社区感，促进社区人群交往培养强烈的社区感，促进社区人群交往3 降低市政开发成本，提高配套利用效率降低市政开发成本，提
21、高配套利用效率4 景观开放，将绿化贡献给社区景观开放，将绿化贡献给社区5 增加社区人流出现路径，均匀分散社区车流，增加社区人流出现路径，均匀分散社区车流，降低社区外围道路的交通压力降低社区外围道路的交通压力世茂湖滨花世茂湖滨花 维诗凯维诗凯园园亚亚380M上海浦东碧云国际社区上海浦东碧云国际社区对地块资源的充分利用，构建出集居住、商业、商务、休闲、教育等多功能交错的综合型国际社区别墅组团多层、高层组团配套1490M配套先行配套先行核心区高密度低容量核心区高密度低容量成熟的公共界面成熟的公共界面持续生长持续生长220M380M320M碧云花园碧云花园浦东花园浦东花园别墅别墅400M 380M 4
22、20M碧云花园碧云花园北区北区碧云别墅碧云别墅碧云别墅碧云别墅南区南区460M可持续可持续生长型生长型社区社区2004年2月银东大厦银东大厦体育中心体育中心碧云别墅碧云别墅（三期）（三期）碧云别墅碧云别墅（二期）（二期）碧云花园碧云花园（二期）（二期）至2004年2月碧云国际社区有五个住宅区建成，碧云别墅三期在建中，配套部分又增加了两所学校，一个体育中心一栋办公楼，office pack始建,碧云体育公园建成.社区内道路网框架形成，整个社区初见规模。Office pack（始建）（始建）碧云体育公园碧云体育公园上海德威上海德威国际学校国际学校协和国协和国际学校际学校碧云体育公园碧云体育公园碧云
23、体育公园碧云体育公园商业公园绿地住宅学校医院中天碧云苑中天碧云苑碧云花园碧云花园2000年11月金桥爱建园金桥爱建园浦东花园浦东花园罗山花苑罗山花苑上海实验上海实验学校学校世茂湖滨花园世茂湖滨花园银泰花园银泰花园永乐电器永乐电器家乐福家乐福金桥酒店公寓金桥酒店公寓幼儿园幼儿园碧云别墅碧云别墅（一期）（一期）妇幼保健医院妇幼保健医院中欧国际中欧国际工商学院工商学院华山医院华山医院百富丽山庄百富丽山庄平和双平和双语学校语学校2000年11月的碧云国际社区大部分用地还未开发，只有极只有极少量的住宅少量的住宅，但大部分的商业、学校、服务公寓和医院等相关配套设施都已投入使用。主要路网只有碧云路和云山路、
24、红枫路北段。住宅学校医院商业服务公寓服务公寓新金桥大厦新金桥大厦服务公寓服务公寓信和花园信和花园至2008年4月碧云国际社区没有新建住宅，碧云别墅南区建成，地块东侧金桥产业服务园Office pack区建成和公园试独栋商业建成，另链接内环和中环的锦绣路修通，加强了项目的可达性，和交通便利性。碧云别墅碧云别墅（南区建成）（南区建成）2008年4月Office pack（建成）（建成）公园式独栋商业公园式独栋商业商业公园绿地住宅学校医院配套先行配套先行住宅建成住宅建成景观完善景观完善拈花湾度假小镇拈花湾度假小镇引入禅文化提升物业价值，配套小批量住宅。集吃、住、游、购、娱、会务于一体的禅文化主题旅游
25、度假综合体。文化主题旅行度假文化主题旅行度假复合化综合业态复合化综合业态街区组团尺度街区组团尺度“五谷五谷”“一街一街”“一堂一堂”本规划街区模式 禅意主题商业街区（香月花街）度假物业旅居区（竹溪谷、银杏谷）佛教论坛会议区（禅心谷）生态禅谷区（鹿鸣谷）旅游综合服务区（云门谷）胥山大禅堂体验文化居住酒店餐饮商业娱乐休闲规划中融入复合化业态规划中融入复合化业态 商业餐饮 娱乐休闲 文化体验 酒店居住针对项目特点如何分步骤实现针对项目特点如何分步骤实现西安第一生态文化大盘西安第一生态文化大盘我们如何实现我们如何实现迅速把“生地生地”生成“熟地熟地”面貌营造生活文化生活文化、提升大盘形象大盘形象熟地策
26、略熟地策略大盘策略大盘策略强排原则强排原则 别墅总量最大化（高溢价最大化）户型品质最大化 规划布局最优化（好产品在好位置）城市形象最优化(城市到达界面低密度气质)道道大大先先锋锋基地基地北侧、东北侧、东靠近市政道路，受道路噪音干扰靠近市政道路，受道路噪音干扰基地基地西侧西侧为空地，开发周期未知为空地，开发周期未知基地基地中心中心相对相对静谧静谧，未来打造，未来打造内部核心景观内部核心景观地块南侧靠近湿地公园区域地块南侧靠近湿地公园区域居住价值最优居住价值最优居住价值：良居住价值：优居住价值：最佳可达性及价值分析可达性及价值分析高高泾泾南南路路价值优价值优基地北侧紧邻城市道路高泾路，东基地北侧紧
27、邻城市道路高泾路，东侧靠近芷先锋大道。侧靠近芷先锋大道。交通可达性良好，交通可达性良好，北侧为城市高速，为主要的北侧为城市高速，为主要的人车流人车流进入基地的方向。进入基地的方向。北侧高泾南路北侧高泾南路18年底通车，小区开口年底通车，小区开口设设置于此。置于此。一期地块一期地块二期地块二期地块产品定位产品定位改善型产品决定了项目溢价空间及高度改善型产品决定了项目溢价空间及高度甲方建议产品选择：高层甲方建议产品选择：高层+联排联排/合院合院但由于项目体量较大，开发时序较长，我司建议适度增加但由于项目体量较大，开发时序较长，我司建议适度增加洋房洋房/叠墅叠墅等产品，等产品，丰富产品线与产品梯度丰
28、富产品线与产品梯度地块容积率为地块容积率为1.7，我们如何打造？，我们如何打造？设计任务书条件输入一期规划净用地面积：176000容积率：1.7建筑密度：35%建筑高度：100米二期规划净用地面积：333350容积率：2.0建筑密度：35%建筑高度：100米平均层数=容积率/建筑密度平均层数 一期=1.7/0.35=5层二期=2.0/0.35=6层规划产品组合可能性规划产品组合可能性高层+洋房+别墅（18F、6F、3F）高层+叠加+别墅（34F、5F、3F）高层+别墅（34F、3F）全洋房（6F）18F得房率高，但售价相对于得房率高，但售价相对于34F，溢价率有限。，溢价率有限。选择选择34F
29、产品。产品。地块容积率为地块容积率为1.7/2.0，我们如何打造？，我们如何打造？分为三种规划模式分为三种规划模式全多层模式全多层模式6F6F+3F量做不足量做不足绝高绝低模式绝高绝低模式34F、3F产品价值最大化产品价值最大化大盘产品单一大盘产品单一高低配模式高低配模式34F、9F、3F节省覆盖率节省覆盖率多做溢价率产品多做溢价率产品“U”布布局局“组团组团”布局布局高层落位分析高层落位分析“L”布局布局“混合混合”布局布局6种布局模式种布局模式南北分布局南北分布局“中间高中间高”布局布局通过穷举进行强排测算，挖掘最大土地价值通过穷举进行强排测算，挖掘最大土地价值头脑风暴头脑风暴绝绝高高绝绝
30、低低模模式式高高低低配配模模式式34F高层+3F常规联排+L型别墅货值：73.523亿34F高层+6F叠拼+3F常规联排+L型别墅货值：74.437亿34F高层+3F常规联排+L型别墅+6F洋房货值：75.264亿34F高层+3F常规联排+L型别墅货值：73.885亿34F高层+6F叠拼+3F常规联排+L型别墅货值：75.621亿34F高层+6F叠拼+L型别墅+3F常规联排货值：74.663亿全全多多层层模模式式34F高层+6F洋房+L型别墅货值：75.167亿34F高层+6F叠拼+L型别墅+3F常规联排货值：75.036亿6F洋房货值：68.80货值：74.965亿强排测算强排测算高层落位高
31、层落位“南北南北”布局布局“L”布局布局“混合型混合型”布局布局满足容积率满足容积率满足日照满足日照界面品质感界面品质感别墅最大化别墅最大化北侧城市界面北侧城市界面泾河景观泾河景观一期高层一字排布一期高层一字排布+二期高层组团布局二期高层组团布局增加叠墅洋房产品、产品多样化增加叠墅洋房产品、产品多样化北侧城市形象不佳北侧城市形象不佳别墅大盘形象不佳别墅大盘形象不佳条件：小高层总量条件：小高层总量 30%，叠拼，叠拼55%，别墅，别墅15%高层高层L型布局，最节地，高层无单独组团，内型布局，最节地，高层无单独组团，内部组团景观差部组团景观差 别墅产品最大化别墅产品最大化 大盘形象不佳大盘形象不佳
32、 一期高层一期高层L型型+二期高层组团花布局二期高层组团花布局 一期高层线性布局一期高层线性布局,全景观化布局全景观化布局 增加叠墅洋房产品、产品多样化增加叠墅洋房产品、产品多样化 配套位置好配套位置好强排测算强排测算结论结论:竞品压力大，理论货值非唯一追求，需在规划及产品上提升溢价，保持竞争力竞品压力大，理论货值非唯一追求，需在规划及产品上提升溢价，保持竞争力“南北南北”布局布局货值：货值：74.437亿亿34F高层+L型别墅+3F常规联排“L”布局布局货值：货值：75.621亿亿34F高层+6F叠拼+L型别墅+3F常规联排“混合型混合型”布局布局货值：货值：75.264亿亿34F高层+3F
33、常规联排+L型别墅强排空间形态强排空间形态“南北南北”布局布局货值：货值：74.437亿亿“L”布局布局货值：货值：75.621亿亿“混合型混合型”布局布局货值：货值：75.264亿亿结论结论:竞品压力大，理论货值非唯一追求，需在规划及产品上提升溢价，保持竞争力竞品压力大，理论货值非唯一追求，需在规划及产品上提升溢价，保持竞争力梦回大唐亭台楼阁错落有致漫步其中我们细细的回忆着你的点点滴滴大盘社区特征城、街、坊、馆 组成变化丰富的空间肌理，构成长安特有的宜居空间。气势磅礴的大盘社区，活力多元的街道风情。圈层文化的里坊风情，静怡舒缓的公馆体验。城坊馆街城、街、坊、馆延续大唐古城脉络西市西市东市东市
34、内城外郭朱朱雀雀大大街街开远门开远门金光门金光门通化门通化门春明门春明门延兴门延兴门延平门延平门方林门方林门兴安门兴安门启厦门启厦门安定门安定门坊内开辟十字干道，称十字街，坊内支路称曲。打造磅礴的大盘气势城“城”城在古代是指城邑四周的墙垣，一般分为两种，里面的叫城，外面的叫郭。城字单用时，多包含城与郭。城、郭对举时只指城。建立一横两纵规划轴线街“街”本指四通的道路。战国以后的里坊制城市，坊间道路称街，坊内道路称巷。街中又以通城门的为主干道，如汉长安城的“八街”，唐长安城的“六街”。隋唐时，里坊面积增大，规划复合型街区坊坊，方也。据唐元典，“两京及州县之郭内为坊,郊外为村”。坊就是一个长方形的居
35、民区。坊的概念也慢慢发生了变化，成了街道的名称。控制合理组团规模馆馆，客舍也。五十里有市,市有候馆。候馆有积。周礼遗人官署、学塾、书房、商坊、展览处所等都可命名为馆。公馆复。礼记曾子问结构生成结构生成城街坊西市东市里坊街馆西市街乐林馆安定馆永和馆居德馆永安馆怀德馆百福馆安兴馆福禄馆长乐馆乐福坊北里坊南里坊怀居坊永福坊兴乐坊总平面图总平面图The General layout城城街街坊坊馆馆整体布局，并营造城的气势明确串联各功能点的公共轴线赋予街区属性及层级形成复合街区大社区小组团，控制合理组团规模二期地块:主要技术经济指标项目指标单位备注一规划建筑用地面积333000.0二总建筑面积73289
36、1.8地上计容面积667300.0其中住宅面积643800.0其中34F高层住宅454920.03F合院126720.03F联排18080.0洋房/叠墅44080.0幼儿园4500.012班幼儿园商业13000.0配套6000.0地下面积65591.8其中机动车库非人防23949.01辆/32人防17620.01辆/38非机动车库24022.8四净用地容积率2.002.0五居住户数5329户六居住人数15987人七建筑密度35.0%35%八场地限高100m九绿地率30.0%十车位非机动13346辆2辆/100机动车6635辆1辆/100且1辆/户地上1568辆地下5067其中非人防4603辆人
37、防464辆总技术经济指标项目指标单位备注一规划建筑用地面积509654.0二总建筑面积1314394.3地上计容面积967060.0其中住宅面积931560.0其中34F高层住宅631040.03F合院179480.03F联排35200.0洋房/叠墅85840.0幼儿园7500.0商业19000.0配套9000.0地下面积347334.3其中机动车库非人防278745.11辆/32人防33775.01辆/38非机动车库34814.2四净用地容积率1.901.9五居住户数7656户六居住人数22968人七建筑密度35.00%八场地限高120m九绿地率30.0%十车位非机动19341辆2辆/100
38、机动车9600辆1辆/100且1辆/户地上2151辆地下7463其中非人防8711辆人防889辆一期地块:主要技术经济指标项目指标单位备注一规划建筑用地面积176654.0二总建筑面积389097.5地上计容面积299760.0其中住宅面积287760.0其中34F高层住宅176120.03F合院52760.03F联排17120.0洋房/叠墅41760.0幼儿园3000.09班幼儿园商业6000.0配套3000.0地下面积89337.5其中机动车库非人防66774.11辆/32人防11772.01辆/38非机动车库10791.4四净用地容积率1.701.7五居住户数2327户六居住人数6981
39、人七建筑密度35.0%35%八场地限高100m九绿地率30.0%十车位非机动5995辆2辆/100机动车2980辆1辆/100且1辆/户地上583辆地下2396其中非人防2087辆人防310辆总图指标一期货值面积单价（万元/）总价（亿）34F高层176120.00.610.567联排17120.01.22.054合院52760.01.36.859洋房41760.00.753.132商业60001.50.900合计29376023.512二期货值面积单价（万元/）总价（亿）34F高层454920.00.627.295联排18080.01.22.170合院126720.01.316.474洋房44
40、080.00.753.306商业130001.51.950合计65680051.194总货值面积单价（万元/）总价（亿）34F高层631040.00.637.862联排35200.01.24.224合院179480.01.323.332洋房85840.00.756.438商业19000.01.52.850合计95056074.707产品配比、货值一期房型配比34F高层类型高层95面积段95户数816面积比44.0%面积77520.0高层115高层12511512534047622.2%33.8%39100.059500.0小计163261%176120.013F合院3F16016011435%
41、18240.03F1803F2001802001345246%19.7%24120.010400.0小计300.018%52760.03F联排3F1601601076%17120.0洋房洋房14014528814.5%41760.039%小计总计407.02327.0111640.0287760.0二期房型配比34F高层类型高层95面积段95户数2108面积比50.0%面积200260.0高层115高层125115125884122429.0%101660.0153000.0小计421671%454920.013F合院3F1603F1803F20016018016230025920.05400
42、0.0小计20023433.6%46800.03F联排3F160696.020%126720.0洋房洋房1401601133%18080.0145小计总计304809.06.8%29%44080.0188880.0总房型配比34F高层类型高层95面积段95户数2924面积比50.0%面积277780.0高层115高层1251151251224170029.1%140760.0212500.0小计584868%631040.013F合院3F1601603F1803F20018020027643444160.078120.0小计28628.7%57200.03F联排3F160160996.019%
43、179480.0洋房洋房1401452204%35200.0小计总计5921216.09.2%32%85840.0300520.0观礼街口袋公园安兴馆极乐盛宴大明宫居易街滨水广场生活效率轴精神堡垒永和馆泾河邻里商业百福馆生活服务轴湿地公园居德馆安业馆小镇中心口袋公园长乐馆福禄馆怀德馆邻里中心乐林馆景观轴线200M200M城东市-启动区商业商业+配套面积：配套面积：600070M一期范围西市-商业区90M商业商业+配套面积：配套面积：1400030M60M130M启动区启动区 商业区两个核心区域商业区两个核心区域“两核两核”城沿街沿街立面展示立面展示城240M200M交通、商业街标准段道路断面示
44、意一横两纵三条景观轴线一横两纵三条景观轴线“三轴三轴”550M200M430M街200M240M550M200M430M临水会所临水会所球类场地球类场地健身休区健身休区商业中心商业中心林荫大道林荫大道儿童游乐儿童游乐街街街多元完善的配套设施多元完善的配套设施社区级配套（一期）0.6万方社区级配套(二期)1.4万方邻里级配套(一期)0.3万方邻里级配套(二期)0.5万方200M250M150M240M170M160M1M6M3M6M1M2M2M23M1M1M小镇入口处示意一级入口规划轴线坊区划分各坊出入口550M200M骑楼构筑物入口处道路断面示意340M550M200M430M三条轴线划分出六
45、街坊三条轴线划分出六街坊“六坊六坊”坊完善交通流线完善交通流线“六坊六坊”二级道路一级道路各坊出入口三级道路四级道路坊二级道路四级道路三级道路四级道路200M200M180M150M150M130M130M160M170M140M240M肆陆玖拾贰叁200M壹安定馆250M居德馆280M怀德馆130M安兴馆100M伍乐林馆130M零长乐馆200M130M福禄馆160M安业馆160M捌百福馆170M柒永平馆200M永和馆六街坊形成十一馆六街坊形成十一馆“十一馆十一馆”馆二级入口一级入口三级入口馆一级入口二级入口三级入口空间意向一 环两 核三 轴六 坊十 一 馆联排140合院160合院180合院2
46、00商业配套+售楼处高层110+95高层125+95洋房145产品分布一期范围高度分析低层区（3F）中高层区（8F）高层区（28F-32F）462M34F高层8F洋房/叠墅438M3F 合院视线分析湿地+泾河湿地+泾河景观分析四级景观三级景观二级景观一级景观1小时2小时3小时4小时5小时6小时7小时8小时日照分析日照分析Sunshine analysis日照计算依据：日照计算依据：有效日照时间：大寒日北京时间8时至16时。日照时间统计方式：采用不超过两段累积方式计算。分析采样时间间隔：沿线及窗户分析 1分钟，阴影线 5分钟。沿线分析采样点间距：0.6米经过日照计算，本方案区内住宅满足经过日照计
47、算，本方案区内住宅满足大寒日大寒日2小时小时日照要求。日照要求。分期开发设计逻辑设计逻辑销售逻辑销售逻辑实施逻辑实施逻辑部分公园展示社区级配套优质教育资源大盘形成多级复合配套小镇中心生态体系形成一期住宅高端住宅展示项目升级阶段项目升级阶段分区块展示分区块展示高性价比、资金回流高性价比、资金回流泾河北岸生态园林泾河北岸生态园林泾河北岸高端文化社区泾河北岸高端文化社区新城生态活力大盘新城生态活力大盘项目起步阶段项目起步阶段总体规划形成总体规划形成制造引爆点制造引爆点生态大盘生态大盘 活力社区活力社区新城泾河新城泾河 回忆长安回忆长安临江临湖临江临湖 归隐江湖归隐江湖大盘呈现阶段大盘呈现阶段整体风貌
48、呈现整体风貌呈现树立良好口碑树立良好口碑泾河新城生态活力园区泾河新城生态活力园区泾河新城高端精品社区泾河新城高端精品社区生态活力小镇碧云体育公碧云体育公园园碧云体育公碧云体育公园园罗山花罗山花苑苑银泰花银泰花园园永乐电永乐电器器家乐家乐福福金桥酒店公金桥酒店公寓寓服务公服务公寓寓信和花信和花园园平和双平和双语学校语学校碧云别碧云别墅（一墅（一期）期）幼儿园幼儿园第一阶段第一阶段碧云社区碧云社区碧云体育公碧云体育公园园体育中心体育中心碧云花碧云花园（二园（二期）期）协和协和国际国际学校学校碧云体育公碧云体育公园园中天碧云中天碧云苑苑金桥爱建金桥爱建园园碧云花碧云花园园上海德威上海德威国际学校国际
49、学校碧云别碧云别墅（二墅（二期）期）第二阶段第二阶段配套先行配套先行住宅建成住宅建成第三阶段第三阶段道路完善道路完善2004年2月世茂湖滨花世茂湖滨花园园本项目本项目上海实上海实验学校验学校浦东花浦东花园园银东大银东大厦厦新金桥大新金桥大厦厦碧云别碧云别墅（二墅（二期）期）Office pack（始建）（始建）碧云体育公碧云体育公园园体育中体育中心心碧云花碧云花园（二园（二期）期）协和协和国际国际学校学校碧云别碧云别墅（三墅（三期）期）碧云体育公碧云体育公园园中天碧云中天碧云苑苑金桥爱建金桥爱建园园碧云花园碧云花园上海德威上海德威国际学校国际学校2002年6月2000年11月碧云碧云 园园花园
50、花园 底底（二（二）第四阶段第四阶段碧云社区碧云社区本项目本项目第五阶段第五阶段第六阶段第六阶段景观完善景观完善住宅建成住宅建成高端住宅完善高端住宅完善碧云碧云别墅别墅（南（南区）区）Office pack（建设中）（建设中）碧云碧云花花（商商期）期）维诗凯亚维诗凯亚金洋十金洋十冰场方庭冰场方庭田幼田幼儿园儿园在建在建碧云别墅银碧云别墅银杏苑杏苑规划公规划公园园+商业商业办公楼办公楼晓园晓园厂房厂房碧云别碧云别墅（南墅（南区建成）区建成）2008年4月Office pack（建成）（建成）公园式独栋商公园式独栋商业业2005年11月2011年7月+0.60.460.700.854.35高高层层
