1、武汉都市圈外溢市场研究中国指数研究院华中分院2017年11月2017目录CONTENTS1武汉都市圈概述2武汉都市圈外溢动能模型研究3武汉都市圈重点外溢区域及客户需求分析武汉都市圈概述l 1.1武汉都市圈空间格局l 1.3武汉都市圈产业格局l 1.2武汉都市圈宏观经济格局l 1.4武汉都市圈房地产市场格局PART 01l 1.5全国TOP20企业在武汉都市圈布局与销售情况城市核心区：主城十区（江岸、江汉、硚口、汉阳、青山、武昌、洪山、东湖高新、经济开发区、东湖风景区）50KM圈层：蔡甸区、东西湖区、汉南区、江夏区、黄陂区、新洲区（以上区域属于武汉远城区）80KM圈层：孝感市、黄冈市、鄂州市、黄
2、石市、咸宁市130KM圈层：仙桃市、天门市、潜江市【城市格局】50KM圈层80KM圈层核心区130KM圈层50km80km130km武汉都市圈各圈层范围450KM圈层80KM圈层核心区130KM圈层武汉都市圈宏观经济格局：2016年武汉都市圈GDP总量2万亿，都市核近9000亿，其余城市/地区经济总量11000亿，其中50KM圈层达3000亿元规模，80KM圈层达6500亿元规模，130KM圈层达1700亿元规模GDP:89011、数据单位：GDP、常住人口、人口增量的单位分别为亿元、万人、万人；2、数据来源：各城市统计局3、人口增量=2016年常住人口-2015年常住人口4、数据时间：201
3、6年【城市圈经济】GDP：3013三产占比：26%常住人口：416人口增量：9.450KM圈层GDP：6514三产占比：36%常住人口：1729人口增量：9.280KM圈层GDP：1721三产占比：35%常住人口：340人口增量：-1.2130KM圈层50km80km130km5圈层区域2016年2017年上半年2016年常住人口（万人）2016年常住人口同比增量（万人）2016年人口净流入（万人）GDP(亿元)GDP增速(%)三产占比GDP(亿元)GDP增速(%)都市核武汉主城区890110%61%武汉市：60198%661 6.45/50km圈层（武汉远城区）东西湖6564%23%54 1
4、.3224.46黄陂63612%32%97 2.371.78江夏63013%26%90 2.15-0.68新洲6087%30%90 1.3528.65蔡甸3587%30%72 2.00-16.57汉南1254%15%13 0.21-7.9950km圈层小计30138%26%4169.429.65武汉都市圈GDP规模远城区：近年来黄陂、江夏投资加大，产业加速发展，区域GDP规模均超过600亿元，且增速高于都市核经济增长水平备注：常住人口同比增量=当年常住人口 上年常住人口；人口净流入=当年常住人口总量 当年户籍人口总量。6圈层区域2016年2017年上半年2016年常住人口（万人）2016年常住
5、人口同比增量（万人）2016年人口净流入（万人）GDP(亿元)GDP增速(%)三产占比GDP(亿元)GDP增速(%)80km圈层黄冈市17268%39%7297%6323.00-114.77孝感市15778%34%7927%4902.63-32.78黄石市13067%36%6417%2470.75-22.17咸宁市11088%36%5218%2531.90-50.99鄂州市7988%33%4078%1070.90-4.3480km圈层小计65148%36%30917%17299.2-225.05130km圈层仙桃市6488%33%2936%116-1.10-40.85潜江市6028%37%25
6、65%960.40-11.8天门市4718%33%1917%129-0.54-34.14130km圈层小计17218%35%7406%340-1.2-86.79武汉都市圈GDP规模周边城市：黄冈、孝感、黄石以及咸宁GDP总量位列第一方阵，经济发展水平在“1+8”城市圈中位于领先水平备注：常住人口同比增量=当年常住人口 上年常住人口；人口净流入=当年常住人口总量 当年户籍人口总量。750KM圈层80KM圈层核心区130KM圈层武汉都市圈产业格局：2016年，50KM圈层规模以上工业增加值达1200亿元规模，80KM圈层达2800亿规模，130KM圈层达800亿元规模1、数据单位：规模以上工业增加
7、值、高新技术产业增加值的单位分别均为亿元；2、数据来源：各城市统计局3、数据时间：2016年【城市圈经济】50km80km130km130KM圈层规模以上工业增加值：818占GDP比重：47.5%高新技术产业增加值：167占GDP比重：9.7%80KM圈层规模以上工业增加值：2826占GDP比重：43.4%高新技术产业增加值：737占GDP比重：11.3%50KM圈层规模以上工业增加值：1272占GDP比重：44.1%高新技术产业增加值：526占GDP比重：18.2%8圈层区域规模以上工业高新技术产业2016年增加值（亿元）同比增速(%)占GDP比重(%)2016年增加值（亿元）同比增速(%)
8、占GDP比重(%)都市核武汉主城区296625.0%33.3%18979.9%23.6%50km圈层（武汉远城区）东西湖3602.2%54.9%648.7%9.8%江夏32927.3%52.2%26412.6%41.8%黄陂23020.0%36.1%3017.8%4.7%蔡甸1837.1%51.0%1187.1%32.9%新洲1727.3%28.2%504.9%8.3%汉南/50km圈层小计127212.4%44.1%52610.2%18.2%武汉都市圈产业规模远城区：依托四大产业板块布局发展，江夏、黄陂规模以上工业增加值增速最高，江夏、蔡甸的高新技术产业占GDP比重最高，占比超过30%，产业
9、活力强劲，未来江夏或将超越东西湖，成为远城区第一大经济体，蔡甸依托高新技术产业发展将迎来快速上升期备注：汉南区托管于武汉经济开发区，无单独的规模以上工业增加值及高新技术产业增加值数据。9圈层区域规模以上工业高新技术产业2016年增加值（亿元）同比增速(%)占GDP比重(%)2016年增加值（亿元）同比增速(%)占GDP比重(%)80km圈层孝感7859.1%49.8%19913.9%12.6%黄冈5808.3%33.6%15720.2%9.1%咸宁5457.0%49.2%989.9%8.9%黄石5018.2%38.4%1578.7%12.0%鄂州4148.6%51.9%1269.9%15.8%
10、80km圈层小计28268.3%43.4%73712.8%11.3%130km圈层仙桃3099.0%47.7%6613.4%10.2%潜江2899.5%48.0%5839.9%9.6%天门2209.0%46.7%4314.3%9.7%130km圈层小计8189.2%47.5%16721.6%9.7%武汉都市圈产业规模周边城市：80KM圈层高新技术产业增加值均较大，规模基本在百亿以上，其中孝感高新技术产业增加值仅次于江夏，未来依托孝感临空经济区持续发展，高新技术产业仍将保持高速增长10圈层区域2016年2017年1-9月成交金额(亿元)成交金额同比(%)成交面积(万方)成交面积同比(%)成交均价
11、（元/）成交均价同比(%)成交金额(亿元)成交金额同比(%)成交面积(万方)成交面积同比(%)成交均价（元/）成交均价同比(%)都市核主城十区199728%1851 16%10791 11%986-38%930-38%106011%50km圈层（武汉远城区）江夏20894%281 71%7415 14%1422%159-20%895829%东西湖19889%242 60%8149 18%64-52%72-57%886411%黄陂16675%265 51%6279 16%98-11%137-26%719620%蔡甸98124%174 104%5625 10%54-25%91-30%59107%新
12、洲54117%126 92%4305 13%35-4%68-20%505720%汉南28144%59 118%4664 12%2668%4839%537821%50km圈层小计75294%1148 72%6552 13%419-17%575-28%7150 13%武汉都市圈住宅市场规模远城区：2017年武汉市场受限购影响，成交量普遍同比下滑明显，其中以东西湖区下滑最多；江夏的成交规模、房价及增长水平领先于其它远城区，未来江夏的经济及人口增长优势将继续推进住宅市场平稳快速发展备注：2016年武汉市场整体成交火热，远城区量价方面均有明显上涨；2017年受限购政策影响，远城区成交量萎缩明显，价格方面
13、，江夏、黄陂区域市场需求强劲，推动价格明显上涨。1150KM圈层80KM圈层核心区130KM圈层50km80km130km【城市圈容量】1、数据单位：成交金额、成交面积、均价的单位分别为亿元、万平、元/平；2、数据来源：中指数据库，武汉房管局；3、统计口径：商品住宅；4、数据时间：2016年。第三圈层成交金额：88成交面积：272均价：3250第二圈层成交金额：579成交面积：1642均价：3527第一圈层成交金额：752成交面积：1148均价：6552武汉都市圈房地产市场格局：2016年商品住宅成交市场规模50KM圈层超1100万方，80KM圈层超1600万方，130KM圈层近300万方12
14、圈层区域2016年2017年1-6月成交金额(亿元)成交金额同比(%)成交面积(万方)成交面积同比(%)成交均价（元/）成交均价同比(%)成交金额(亿元成交金额同比(%)成交面积(万方)成交面积同比(%)成交均价（元/）成交均价同比(%)80km圈层孝感市16818%462 14%3647 4%10552%26742%39217%黄冈市1527%444 5%3427 2%7645%22539%33984%黄石市9314%225 9%4110 4%6024%14018%42806%咸宁市8517%284 9%2993 8%5832%18119%318310%鄂州市8137%227 30%3566
15、 5%4834%11715%410017%80km圈层小计57916%1642 12%35274%34739%93029%37288%130km圈层仙桃市439%133 4%3226 5%3155%8236%375814%天门市2657%75 45%3500 8%1837%4622%395113%潜江市1936%63 28%3000 2%1259%3022%391031%130km圈层小计8826%272 19%3250 5%6150%15829%3882 15%武汉都市圈住宅市场规模周边城市：部分购房需求无法在武汉市场得到满足，对二三圈层市场放大有一定刺激作用，同时也反应在价格上涨幅度上，涨
16、幅较16年明显增大。如武汉市场政策持续向紧，其他城市量价或将持续稳步攀升备注：周边8个城市2017年数据为1-6月数据。1350KM圈层80KM圈层核心区130KM圈层50km80km130km【城市圈容量】1、数据单位：成交规划建面、楼面均价的单位分别为万平、元/平；2、数据来源：中指数据库；3、统计口径：住宅用地；4、数据时间：2016年。第三圈层成交规划建面：271楼面均价：414武汉都市圈土地市场格局：2016年住宅用地成交规模50KM圈层超500万方，80KM圈层规模最大，超2100万方，130KM圈层近300万方第二圈层成交规划建面：2134楼面均价：509第一圈层成交规划建面：5
17、32楼面均价：391114圈层区域2016年2017年1-6月成交规划建面(万平)建面同比(%)楼面均价(元/平)楼面均价同比(%)成交规划建面(万平)建面同比(%)楼面均价(元/平)楼面均价同比(%)都市核主城十区1273 7%5517 28%885 52%6684 71%50km圈层(武汉远城区)黄陂290 190%3657 202%23-35%4964 297%江夏69 253%6944 537%48-3250-蔡甸66 30%906 23%65 7%1414 59%新洲59-67%846-17%7 0.2%1457 61%东西湖47 11%9062 195%94-6219-汉南0-0-
18、50km圈层小计532 25%3911 226%237 129%4039 298%武汉都市圈土地市场规模远城区：2016年黄陂成交规划建面遥遥领先，楼面地价连续保持较高涨幅，东西湖土地相对稀缺，竞争激烈，楼面地价远高于其它区，而蔡甸、新洲目前土地成本低，未来将逐步吸引房企，与其它热点区域楼面地价差将逐步缩小备注：黄陂区2017上半年有新进入武汉的五矿及南山在盘龙城航空总部区拿地，楼面地价均超过6000元/平米。江夏区2016年土地市场较热，成交同比大幅上涨，中海、中锐地产、中建三局、武汉地产集团等名企均在江夏拿地，中海拿地楼面价8220元/平米，中锐地产拿地楼面价7300元/平米，江夏区楼面
19、均价也大幅上涨。东西湖区楼面价较高主要因2016年至今融创、中南置地、电建地产等均在东西湖拿地，楼面价高达9278-10687元/平米。15圈层区域2016年2017年1-6月成交规划建面(万平)建面同比(%)楼面均价(元/平)楼面均价同比(%)成交规划建面(万平)建面同比(%)楼面均价(元/平)楼面均价同比(%)80km圈层黄冈市670 2%427-2%163-53%586 32%黄石市515-6%599-5%80-78%827 28%孝感市449-32%489-1%164 9%892 114%鄂州市286-49%691 20%10-90%652-5%咸宁市213-46%351-10%10-
20、89%391 17%80km圈层小计2134-24%509 0%426-59%746 43%130km圈层仙桃市199 260%390 7%11-90%323-27%天门市46-69%467-1%59 497%550 77%潜江市26-42%506 14%46 267%597 79%130km圈层小计271 9%414-7%115-15%576 37%武汉都市圈土地市场规模周边城市：周边城市土地成本低，130KM圈层的天门和潜江成交规划建面较小，其它城市土地供应均较为充足备注：仙桃2015年供地量大幅下降，因此2016年土地成交同比涨幅较大。天门2014-2016年供地计划有所减少，造成成交量
21、同比大幅下滑。16全国TOP20房企布局远城区共计有12家进入武汉远城区，东西湖、蔡甸和江夏进入企业较多，其中以东西湖最多，共计7家。汉南进入企业最少，2家。碧桂园除新洲外，其他远城区均有项目布局。恒大和金地各进入3个远城区。其他企业多为1-2个区域。黄陂黄陂新洲新洲东西湖东西湖江夏江夏汉南汉南蔡甸蔡甸中心城区中心城区碧桂园、保利、中海、绿城、金地、华夏幸福保利、绿城、华夏幸福恒大、碧桂园、中南置地、华夏幸福恒大、万科、碧桂园、中南置地、融创、金地、新城恒大、碧桂园、中海、绿地、金地、世茂碧桂园、绿地4个3个6个2个7个6个主动布局型被动布局型曲线布局型分类特征l 恒大、万科、碧桂园、保利、金
22、地、绿地等作为入驻武汉较早的房地产开发企业，基于公司发展战略对远城区开发投资力度不断加强l 中海、绿城、新城出于业务扩张加大在武汉的项目布局l 中南置地中心城区拿地难度较大，选择远城区作为城市开发和进入的发展策略；华夏幸福以PPP模式与政府合作进入远城区打造产城项目备注：2016年以后进入武汉远城区的企业有中海、绿城、中南置地、融创。17全国TOP20房企布局远城区企业进入时间布局区域2016年销售2017年1-7月截至2017年7月土储(万平)2017年1-7月拿地(万平)面积(万平)金额(亿)面积(万平)金额(亿)恒大2007黄陂、东西湖、蔡甸41.3130.1729.6523.3010.
23、670万科2004东西湖00009.89.8碧桂园2008江夏、东西湖、黄陂、蔡甸、汉南46.6130.5116.0714.434314.52保利2008新洲、江夏64.1744.4928.0026.5547.5147.51中海2017蔡甸、江夏000024.4524.45绿地2013汉南、蔡甸13.119.4213.8910.233430绿城2016新洲、江夏005.395.0174.890华润000000融创2016东西湖000058.060龙湖000000金地2009江夏、东西湖、蔡甸0.060.080.050.0541.8731.92招商000000世茂2011蔡甸6.546.310.
24、690.7750新城2015东西湖9.258.492.292.2600金科000000旭辉000000中南置地2016东西湖、黄陂0000570鲁能000000荣盛备注：企业为2017年全国百强TOP20；土地储备包含未开发、已开发待售项目体量；拿地面积包括一二级市场。在远城区开发的企业以恒大、碧桂园为主，开发项目较多。随着武汉房地产市场的迅速发展，三环内土地日益稀缺，开发商开始向远城区拓展，如金地、保利等去年通过各种方式获取远城区土地。此外，新进入的外来开发商如中南置地、融创等均积极布局远城区。18咸宁咸宁黄石黄石黄冈黄冈鄂州鄂州孝感孝感天门天门仙桃仙桃潜江潜江江夏江夏新洲新洲黄陂黄陂东西湖
25、东西湖蔡甸蔡甸汉南汉南中心城区中心城区全国TOP20房企布局周边城市中南置地3个项目，13年至今建筑面积83万碧桂园1个项目，尚未开盘建筑面积16.5万碧桂园3个项目，08年至今建筑面积186万碧桂园1个项目，17年开盘建筑面积12万新城控股1个项目，17年拿地建筑面积23万碧桂园2个项目，16年开盘建筑面积60万恒大1个项目，17年至今建筑面积20万绿城1个项目，13年至今建筑面积77万保利1个项目，售罄建筑面积8.2万碧桂园4个项目，13年至今建筑面积113万恒大2个项目，08年至今建筑面积190万碧桂园1个项目，14年至今建筑面积48万万科、融创、新城今年6-8月陆续在鄂州拿地类型企业项
26、目情况主动布局型碧桂园除仙桃外均有项目开发，总体量达512万方恒大鄂州、黄石，孝感，08年开始，建筑面积210万方中南置地潜江，13年至今，83万方保利黄冈，8.2万方，售罄被动布局型绿城黄石，13年，77万方战略扩张型新城控股孝感和鄂州，刚刚拿地万科鄂州，刚刚拿地30万方融创鄂州特色体育小镇截止目前，进入鄂州的企业最多，共计5家（恒大、碧桂园、万科、融创、新城），其次为黄石（恒大、碧桂园、绿城）和孝感（恒大、碧桂园、新城），各有3家。黄冈和潜江各有2家。其他城市进入企业较少，其中仙桃无品牌企业入驻。恒大1个项目，收购三江航天首府碧桂园2个项目，13年至今建筑面积76万全国TOP20房企布局周
27、边城市企业城市开发项目土地储备开发特征恒大鄂州2鄂州恒大首府、恒大金碧天下临湖低密度大型住宅社区，恒大金碧天下90万方，别墅、多层和高层，08年开始销售。恒大首府建筑面积100万方，产品为别墅、洋房和高层，16年开始销售孝感1恒大首府（收购航天首府）尚未开发项目黄石1恒大帝景17年4月首次进入黄石，建筑面积20万方，产品为多层和高层碧桂园咸宁3咸宁碧桂园、碧桂园温泉城、赤壁 碧桂园翡翠湾咸宁碧桂园87万方，产品为洋房和别墅，2008年开始销售；碧桂园温泉城建筑面积49万方，产品为洋房和别墅，2012年开始销售，含温泉度假村60套；碧桂园翡翠湾建筑面积50万方，2017年开盘，产品为别墅、洋房和
28、高层。黄冈4黄冈碧桂园、碧桂园中央公馆、团风碧桂园翡翠华府、浠水 碧桂园江湾城黄冈碧桂园建筑面积50万方，产品为别墅、洋房和高层，2015年开始销售；碧桂园中央公馆建筑面积28万方，产品为107-280高层精装修，17年4月开始销售；碧桂园翡翠华府建筑面积13万方，产品为小高层和高层，预计17年8月开盘；碧桂园江湾城建筑面积22.3万方，产品为别墅、小高层和高层，2013年开始销售。鄂州1鄂州碧桂园假日半岛碧桂园假日半岛建筑面积48万方，产品为别墅、洋房，2014年底开始销售，临湖大型休闲度假区黄石2黄石 碧桂园江湾城、大冶 碧桂园城市花园碧桂园江湾城建筑面积38万方，产品为别墅、小高层和高层
29、，13年开始销售；碧桂园城市花园建筑面积37.9万方，产品为别墅、洋房、高层，2014年开始销售孝感2孝感碧桂园、碧桂园城市之光孝感碧桂园别墅、多层和高层，建筑面积15万方，16年12月首次开盘；碧桂园城市之光于17年1月13日竞得45万方住宅用地，尚未开盘潜江1潜江碧桂园建筑面积16.5万方，产品为多层和高层，尚未开盘天门1天门碧桂园建筑面积12万方，产品为别墅，小高层，17年1月首次开盘中南置地潜江3中南世纪锦城、中南世纪雅苑、中南世纪城中南世纪锦城建筑面积16万方，产品为高层，2014年开始销售中南世纪雅苑建筑面积39万方，产品为别墅、多层、高层，,2015年开始销售中南世纪城建筑面积2
30、8万方，产品为高层，带有1万方商业会所，13年底开始销售绿城黄石1绿城玉兰花园建筑面积77万方，产品为别墅、多层、高层，13年开始销售保利黄冈1保利黄冈壹号公馆保利黄冈壹号建筑面积8.2万，6.8万方住宅和1.4万方商业，已经售罄万科鄂州1鄂州葛店创业大道项目17年6月首次进入鄂州，建筑面积30万方融创鄂州1梁子湖特色体育小镇2017年8月3日，梁子湖区人民政府与武汉融创汇公司签署的协议，建设特色体育小镇新城控股孝感1孝国土开（2017）01号地块2017年6月29日，新城控股以6.27亿元竞得商住用地，出让面积为114.06亩，建筑面积约23万方鄂州1G(2017)035号2017年8月8日
31、，新城控股33887万元拿下鄂州葛店一商住用地，出让面积为27881.6平方米碧桂园在周边8个城市中开发量最多，体量超过500万方，咸宁、黄石和黄冈居多。恒大主要以鄂州为主，开发量达190万方。此外，中南置地和绿城均为先进入周边城市，再进入武汉，中南置地13年进入潜江，至今开发3个项目，建筑面积83万方。绿城黄石开发项目77万方。武汉都市圈概述小结宏观经济远城区中的江夏、蔡甸、黄陂产业活力强劲，周边城市中，黄冈、孝感、黄石以及咸宁高新技术产业增长较快，经济总量位于二圈层领先水平土地市场格局武汉远城区中，黄陂区成交规划建面遥遥领先，黄冈、孝感等第二圈层城市土地供给均较为充足。住宅市场格局受武汉限
32、购政策影响，2017年远城区成交均有明显下滑。城市表现上，二三圈层城市成交量价均有所上涨，部分受武汉都市核政策传导影响，客户外溢增大当地市场需求。企业布局远城区东西湖、江夏和蔡甸为热点区域，进入企业较多，8个城市中鄂州最受青睐，有5家企业入驻，其次为黄石和孝感。从企业来看，武汉远城区和8个城市均以碧桂园开发项目最多，其次为恒大。近两年越来越多开发商争相拓展远城区及8个周边城市。21武汉都市圈外溢动能模型研究l 2.1武汉都市圈外溢动能模型研究框架体系l 2.3武汉都市圈外溢区域市场容量预测l 2.2武汉都市圈外溢动能分析PART 022.1武汉都市圈外溢动能模型研究框架体系2.2武汉都市圈外溢
33、动能分析2.3武汉都市圈外溢区域市场容量预测政策限购12月22日起，六大远城区中东西湖、江夏、黄陂部分热点区域被纳入限购范围，实施与主城区同等购房资格及贷款比例管理；价格挤压中心城区价格居高不下，购房成本日益加重；远城区住房成交均价相对较低，在一定程度上促使远城区置业开始增多远城区土地开发热度增强中心城区土地资源日益稀缺，且可供开发存量土地拿地成本日益高昂；远城区土地开发热度不断增强，一些区域已形成成熟居住组团，置业吸引力开始凸显市场需求旺盛16年至今，武汉楼市持续处于供不应求状态，2017上半年，住宅市场供需缺口近150万方，市场需求强劲；在交通、产业利好等刺激带动下，非中心区域房地产市场逐
34、步发展，且市场规模有放大趋势武汉核心区外溢压力分析2015-2016年，武汉市楼市成交较为火爆，商品住宅市场量价齐升。从成交内部看，远城区成交有走热态势，特别是16年楼市不断升温过程中，远城区成交量均有显著提升。2017年上半年，受16年下半年一系列宏观调控政策影响，楼市有明显降温，成交量上有明显减少，同比降幅达37.0%，但就整个市场来看，武汉楼市需求持续旺盛。在政策及价格挤压下，购房群体分流逐步明显，部分置业者开始青睐价格相对较低区域，远郊区市场被逐步看好。购房套数第一套第二套第三套本地户籍首付最低30%首付最低50%（面积144平以下）住宅禁购，商业不限购首付最低70%（面积145平以上
35、/容积率1.0以下）外地户籍需提供两年社保证明，首付最低30%住宅限购，商业不限购 住宅禁购，商业不限购限购区域：十大主城区以及东西湖区吴家山、金银湖、金银潭片；黄陂区盘龙城片；江夏区纸坊、庙山、大桥、藏龙岛片。非限购区域：新洲、汉南、蔡甸，东西湖、江夏、黄陂其他非限购区域24武汉都市圈外溢动能模型研究逻辑01020304与都市核关联度决定外溢市场规模城市的发展不可能永远依靠房地产外溢需求带，最终决定城市竞争力的仍是其自身经济水平以及基础设施的完备，只有内在实力强才能吸引人口流入及城镇化水平提高，从而带动住房需求，支撑市场长期健康。资源、经济、人口增强城市整体吸引力城市外溢需求的强弱并不是一成
36、变的，交通便利度的提升使核心城市辐射范围扩大，同时价格差收窄也使过去依赖外溢需求的城市优势减弱，而以往受辐射较弱的城市则有可能向外溢型市场转变外溢市场与内生型市场特征动态转变武汉都市圈核心住房需求外溢对于依靠外溢需求发展的受辐射区域而言，通勤时长与价格差是刚需客户考虑的首要因素，同时规划利好以及回报率也对投资需求产生吸引。都市圈核心（主城区）的房地产市场发展相对成熟，供地量减少并且价格上涨，区域发展一体化使不同城市之间的“距离”越来越短，也为核心区住宅市场需求外溢提供了前提基础。25武汉都市圈外溢动能模型研究框架都市圈研究框架与都市核差异水平与都市核关联度市场表现区域吸引力政策变化土地人口供需
37、差价格差时空距离规划利好市场容量供求关系人口增长资源优势经济实力被动外溢发展动力外溢市场动能分析主动外溢市场热度26武汉都市圈外溢动能模型评价体系一级指标二级指标具体指标指标说明一级指标二级指标具体指标指标说明与都市核差异水平政策变化限购、限贷、利率水平等反映政策对需求外溢的影响市场表现市场容量销售面积反映当前市场规模土地人口供需差近3年年均住宅用地成交建面-近3年年均人口增量*人均居住建面反映住宅用地相对于人口增量的供应缺口，缺口越大，外溢需求越强烈销售金额反映当前市场规模价格差与核心城市价格差反映与核心城市的价格差异，同时随着住宅价格的趋同，外溢需求也将逐渐减弱供求关系出清周期反映当前市场
38、存量水平与核心城市价格涨幅差近3年年均宅地成交建面/近3年年均住宅销量反映土地供求关系与都市核关联度时空距离与核心城市通勤时长与核心城市的时间距离与成本决定了外溢城市的价值与空间区域吸引力人口增长全市常住人口规模及增量反映城市内生需求规模以及发展带来的人口增长与核心城市空间距离较近的地理距离是可实现较短通勤时长的必要条件资源优势人均中小学拥有量教育、医疗资源拥有量，反映人口吸引力规划利好产业规划反映未来城市的经济增长潜力与人口吸引能力每千人拥有床位数交通规划反映对外溢需求的吸引力经济实力GDP规模及增速经济规模及发展水平27武汉都市圈外溢动能模型评价体系一级指标权重二级指标具体指标权重与都市核
39、差异水平36%政策变化政策变化8%土地人口供需差土地人口供需差8%价格差价格差10%价格涨幅差10%与都市核关联度34%时空距离空间距离8%时间距离8%规划利好战略规划6%交通规划6%产业规划6%市场表现18%市场容量销售面积4%销售额4%供求关系出清周期5%供求关系5%区域吸引力12%人口增长人口增长3%资源优势教育配套3%医疗配套3%经济实力GDP及增速3%282.1武汉都市圈外溢动能模型研究框架体系2.2武汉都市圈外溢动能分析2.3武汉都市圈外溢区域市场容量预测政策差异远城区：武汉主城区及部分远城片区限购限贷，需求明显外溢，武汉远城区楼市快速升温；周边城市：都市圈八城市不限购，限贷政策及
40、利率水平宽松，为需求外溢提供良好条件。区域/城市限购限贷利率水平远城区武汉主城区本地户口限两套，外地户口限一套首套首付30%起，二套144平以下50%起，二套144平以上70%起；装修部分不予贷款首套基准利率，部分上浮10%；二套上浮10%-20%东西湖部分区域限购（同主城区）（金银谭、金银湖、吴家山限购）汉南不限购蔡甸不限购江夏部分区域限购（同主城区）（纸坊、庙山、大桥、藏龙岛片限购）黄陂部分区域限购（同主城区）（盘龙城限购、长江新城武湖片限售）新洲不限购周边城市黄石不限购首套首付30%起基准利率，部分上浮10%鄂州不限购首套首付30%起，二套40%起基准利率黄冈不限购首付30%起基准利率孝
41、感孝感城区：外地户口限购一套，需连缴社保满2年其它区域：不限购孝感城区：首套首付30%起，二套首付50%起，三套及以上限贷基准利率，部分上浮10%咸宁不限购首付30%起基准利率，部分上浮10%仙桃不限购首付30%起基准利率，部分上浮10%潜江不限购首付30%起基准利率，部分上浮10%天门不限购首付30%起基准利率，部分上浮10%图：武汉都市圈政策环境对比图咸宁咸宁黄石黄石黄冈黄冈鄂州鄂州孝感孝感天门天门仙桃仙桃潜江潜江江夏江夏新洲新洲黄陂黄陂东西湖东西湖蔡甸蔡甸汉南汉南中心城区中心城区严厉较宽松宽松政策环境：备注：孝感于2017年9月14日新发布孝感城区限购限贷政策。31土地人口供需差远城区：
42、江夏、蔡甸土地相对人口增量的供应已出现缺口，而宅地成交量逐年上涨，未来缺口或将减小；黄陂、新洲当前土地供应基本满足人口增量需求，但宅地成交已出现明显下滑趋势，未来或将产生供需缺口；周边城市：咸宁、鄂州、孝感、黄冈、黄石5城市土地相对人口增量供应充足。分类排名区域/城市2015年住宅用地成交建面（万方）2016年住宅用地成交建面（万方）2017年1-8住宅用地成交建面（万方）近3年年均住宅用地成交建面（万方）近3年年均新增人口（万人）人均居住面积（平米）土地人口供需差（万方/年）远城区1江夏206952452.1532.47-232蔡甸516665612.0132.47-43汉南3100100.
43、2132.4734东西湖434794611.3232.47185新洲180597821.3532.47386黄陂100290231382.3732.4761周边城市1潜江462654420.3838272天门147469787-0.08381013仙桃551992289-0.60381154咸宁393213742261.37381655鄂州558286863100.38382906孝感6644493124641.75384057黄冈6576702414992.30384348黄石5485153664750.6838454备注：土地人口供需差=近3年年均住宅用地成交建面-近3年年均人口增量*人均
44、居住建面；武汉远城区人均居住建面按武汉市人均居住建面32.47平米计算，其它城市按湖北省人均居住建面38平米计算。l 江夏、蔡甸因产业园落位，人口增长较快，住宅用地相对人口增量的供应已出现缺口。而两区域的住宅用地建面同比持续增长，缺口或将减少。l 东西湖、新洲、黄陂人口增长相对其它城市较快，短期内供应可满足需求增量。l 但从宅地成交量趋势来看，黄陂和新洲出现大幅度下滑，若未来土地供应不能明显增长，长期来看，将可能出现供需缺口而导致需求量开始出现外溢。l 咸宁、鄂州、孝感、黄冈、黄石相对其它城市，宅地成交规模大，土地相对人口增量供应充足。32价格差远城区：东西湖、江夏与都市核价格差约3000元/
45、平，价格差有持续收窄的趋势，蔡甸与都市核价格差优势将助推外溢程度加强；周边城市：8城市与都市核价格差在8000-9000元/平米，价格差较大且逐年扩大。分类排名区域/城市2015年价格差（元/平米）2016年价格差（元/平米）2017年价格差（元/平米）远城区1东西湖-3300-3200-30002江夏-3700-3900-35003黄陂-4800-5100-52004蔡甸-5100-5700-66005汉南-6100-6700-70006新洲-6500-7100-7700周边城市1黄石-6300-7200-80002鄂州-6900-7800-82003孝感-6700-7700-84004天门
46、-7300-8400-84005潜江-7000-7900-84006仙桃-7200-8100-85007黄冈-6900-7900-89008咸宁-7500-8400-9100咸宁咸宁黄石黄石黄冈黄冈鄂州鄂州孝感孝感天门天门仙桃仙桃潜江潜江江夏江夏新洲新洲黄陂黄陂东西湖东西湖蔡甸蔡甸汉南汉南中心城区中心城区图：武汉都市圈价格水平对比图4000以内价格差4000-70007000-80008000以上备注：武汉6个远城区均剔除保障房类产品，2017年统计口径为2017年1-7月；黄陂、蔡甸与都市核价格差距扩大主要因区域整体均价同比增量不及都市核均价增量，蔡甸17年价格较16年增长幅度较小，仅200
47、元/平米。33备注：武汉中心城区及6个远城区均剔除保障房类产品，2017年价格涨幅统计口径为2017年1-7月。潜江由于2017年在售项目不多，均价上涨明显，加上价格基数较低，因此涨幅水平较高。涨幅差远城区：江夏价格水平相对较高且涨幅较大，价格增长潜力强劲，涨幅差有望持续扩大；黄陂、东西湖增值能力也较强；周边城市：鄂州、潜江价格增长潜力最为突出。住宅销售均价同比涨幅（元/平米）涨幅差（元/平米）分类排名区域/城市2016年2017年2016年2017年都市核10.7%11.8%/远城区1江夏13.0%30.4%2.4%18.6%2汉南12.0%22.6%1.3%10.8%3黄陂15.5%20.
48、4%4.8%8.6%4东西湖17.8%17.2%7.1%5.4%5新洲13.1%11.6%2.4%-0.2%6蔡甸10.4%4.3%-0.2%-7.5%周边城市1潜江1.8%30.6%-8.9%18.7%2鄂州4.9%17.1%-5.8%5.3%3仙桃5.2%13.9%-5.5%2.1%4天门7.8%12.8%-2.9%1.0%5咸宁7.7%9.6%-3.0%-2.2%6孝感3.6%7.1%-7.1%-4.7%7黄石4.3%5.5%-6.4%-6.3%8黄冈1.7%4.4%-9.0%-7.4%咸宁咸宁黄石黄石黄冈黄冈鄂州鄂州孝感孝感天门天门仙桃仙桃潜江潜江江夏江夏新洲新洲黄陂黄陂东西湖东西湖蔡
49、甸蔡甸汉南汉南中心城区中心城区图：武汉都市圈价格涨幅水平对比图15%以上涨幅差5%-10%0%-5%0%以下34与都市核差异水平评价远城区：江夏、新洲、汉南排名靠前，有较大优势承接中心城区外溢；周边城市：鄂州、咸宁，因政策环境宽松，价格优势明显，土地储备充足，在承接武汉外溢需求方面相对其它城市更有优势。注：每项指标评分为5分制，评价规则见本节末附件。分类排名区域/城市政策变化土地人口供需差价格差价格涨幅差与都市核差异水平权重8%8%10%10%36%远城区1江夏0.080.40.40.51.382汉南0.240.320.40.41.363新洲0.240.320.50.31.364黄陂0.080
50、.320.40.41.25蔡甸0.240.40.40.11.146东西湖0.080.320.30.41.1周边城市1鄂州0.40.240.20.41.242咸宁0.40.320.30.21.223潜江0.40.160.10.51.164黄冈0.40.160.30.10.965天门0.40.160.10.30.966仙桃0.40.080.10.30.887黄石0.40.160.20.10.868孝感0.240.160.20.20.835与都市核空间距离远城区：东西湖距都市核心空间距离优势最大，其次是蔡甸、江夏、黄陂；周边城市：鄂州、孝感、黄冈、黄石、咸宁5城市地缘优势相对较强。分类排名区域/城市
