1、11.掌握專案工程前期管理知識要點；2.熟悉專案工程前期管理工作要求、流程；3.熟悉XXX地區專案前期報建相關手續辦理條件要求、流程。課程目標目录 一、前言二、專案開發建設手續辦理流程圖三、專案開工前期管理四、專案施工中的前期五、專案銷售前期工作六、專案交付前期工作七、感悟目 錄 一、前言二、專案開發建設手續辦理流程圖三、專案開工前期管理四、專案施工中的前期五、專案銷售前期工作六、專案交付前期工作七、感悟目 錄4一、前 言 工程前期是貫徹專案開發建設的各個階段，是與政府各個行政審批部門溝通的橋樑，前期的工作成效，直接決定著一個專案的經濟利益得失（房產開發專案、商業代建專案）和推進進度，直接決定
2、了一個專案的成敗。工程前期的審批部門相當繁多，從取得土地、專案立項、規劃審批到工程報建，涉及的政府部門將近20個。從方案擴初到施工圖設計，每個部門的審批環節也不止一個。因此，負責前期管理人 5員應該對整個前期審批流程做到心中有數，對每一環節報送的相關資料也應瞭若指掌。這樣可以合理利用各個部門審批之間的穿插時間，可以避免因資料不全而被退回。確保節奏緊湊，縮短審批間隙，在最短的時間裏取得需要的審批檔。因此，重視專案的前期審批工作，充分整合利用資源，盡可能在最短的時間內取得行政許可檔，縮減專案總的建設週期，這是我們前期工作人員不斷的努力目標。一、前言二、專案開發建設手續辦理流程圖三、專案開工前期管理
3、四、專案施工中的前期五、專案銷售前期工作六、專案交付前期工作七、感悟目 錄專案立項建設用地規劃許可證專案開發關鍵節點流程圖方案設計初步設計批復國有土地使用證施工圖設計交通、消防、衛生、人防、施工圖紙審查單位圖紙審查建設工程規劃許可證施工、監理招標施工許可證辦理工程質監、安監手續開工建設竣工驗收（各職能部門手續辦理）土地復核驗收房產證初始登記8建設單位提出書面申請規劃選址意見書規劃分局用地預審國土資源局上報市規劃局選址聯審具體專案供地國土資源局專案受理發改局聯合現場踏勘、聯審審查辦規劃選址初步意見規劃局水土保持方案批復水利局涉及文物保護、林地、水利、公路等需前置審批事項初步意見各職能部門地質災害
4、調查及防治方案批復國土資源局環境影響評價檔批復環保局可行性研究報告批復發改局涉及文物保護、林地、水利、公路等需前置審批事項初步意見各職能部門設計、勘察招投標備案建設局設計條件規劃分局建設用地規劃許可證規劃分局逐級上報市、省政府農轉用、徵用國土資源局具體專案供地國土資源局監理招標備案建設局施工圖設計審查結果備案建設局市政園林局初步設計審查批復發改局總平建築方案批復規劃分局放樣規劃分局土地批文國土資源局下達年度投資計畫發改局工程招投標備案建設局人防審核人防辦規劃工程許可證規劃分局消防審核消防大隊房產權證房管局竣工驗收各職能部門驗線規劃分局消防備案消防大隊施工許可證建設局市政園林局二、專案開發建設手
5、續辦理流程圖 一、前言二、專案開發建設手續辦理流程圖三、專案開工前期管理四、專案施工中的前期五、專案銷售前期工作六、專案交付前期工作七、感悟目 錄 3.1、專案開工前期簡介3.2、建設用地規劃許可證辦理3.3、國有土地使用權證辦理3.4、建設工程規劃許可證辦理3.5、施工許可證辦理3.6、施工用水、用電辦理三、專案開工前期管理11 3.1、專案開工前期簡介 開工前階段的前期工作主要目的是取得建設用地規劃許可證、國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證以及各建設管理職能部門對專案建設的批准檔，以確保專案合法開工建設。涉及建設管理職能部門：發改委、規劃、國土、建委、人防、環保、衛生
6、防疫、市政、消防、交警、招標辦等。三、專案開工前期管理 3.1、專案開工前期簡介3.2、建設用地規劃許可證辦理3.3、國有土地使用權證辦理3.4、建設工程規劃許可證辦理3.5、施工許可證辦理3.6、施工用水、用電辦理三、專案開工前期管理131、編制專案建議書兼可研報告具有資質的仲介機構，根據區政府會議紀要或抄告單等有關檔要求，編制專案建議書兼可行性研究報告。2、審管辦組織相關部門現場踏勘審批中心發改窗口收件：專案建議書兼可研報告文本；要求批復專案建議書兼可行性研究報告文本的書面申請報告；受理單位送至審管辦業務科；審管辦業務科在3個工作日內，組織各相關單位進行現場聯合踏勘召開聯合審查會議。三、專
7、案開工前期管理143、聯合踏勘、聯合審查主審單位發改部門，於聯合踏勘當日出具會議紀要。三、專案開工前期管理154、規劃部門出具規劃紅線、選址意見及設計條件（5個工作日）書面申請報告；發改部門聯繫單或聯審紀要；1:500地形圖一份及電子版本（光碟）；專案擬選用地位置範圍；申請表及申請人身份證明，法人代表及機構代碼證；政府會議紀要或其他申請事項有關的政府檔。三、專案開工前期管理16三、專案開工前期管理17三、專案開工前期管理185、地質災害調查及防治方案批復委託仲介機構編寫地質災害危險性評估報告；地質災害危險性評估報告備案登記表；溫州市地質災害防治單位資質和備案登記表。三、專案開工前期管理19三、
8、專案開工前期管理206、征地公告一、征地公告二三、專案開工前期管理21征地公告二公示批復後，需要繳納：征地補償費用；社保費（保證拆遷戶土地被徵用後的保障）12 萬元/畝，溫州農房改造專案有個特殊政策可以申請緩繳手續但需要繳利息；緩繳手續需區長簽字再報市國土局、市社保局、市財政局領導簽字辦理。以上手續辦理後，獲溫州市人民政府關於征地補償方案的批准檔。三、專案開工前期管理227、國土部門出具土地預審意見（5個工作日）預審申請表；發改委備案通知書；人民政府征地批復或征地資料（公告一、公二)；地籍圖（原件）；80座標（光碟）。三、專案開工前期管理23三、專案開工前期管理248、發改部門專案建議書兼可研
9、報告批復(5個工作日）組織代碼證或法人代表身份證明影本；有相應資質的仲介機構編制的可行性研究報告兼專案建議書文本修改稿；規劃部門出具的選址意見書設計條件紅線；國土資源部門出具的專案用地預審意見；環保部門出具的環境影響評價初步審批意見；資金來源依據（抄告單、年度計畫、財政部門意見等）。三、專案開工前期管理25三、專案開工前期管理269、開發建設專案水土保持方案審批（20個工作日）申請書；立項檔；專案規劃總平面圖；水土保持方案報告書（委託仲介單位制）；召開水土保持方案評審會。三、專案開工前期管理27 水保評審會三、專案開工前期管理28三、專案開工前期管理29建設單位申請報告；有資質單位編制的環評影
10、響報告檔；土地預審意見。10、建設專案環境影響評價檔審批（5個工作日）備註：登記表（總建築面積20000m2以下，包括地上與地下）、報告表（總建築面積20000m2（含）100000m2（含），包括地上與地下）,環評報告書（總建築面積100000m2以上，包括地上與地下）初步設計；提供初步設計必須與可研批復相符，否則多次改動將使環評編制工作浪費較大。紅線圖。文本初稿裝訂需要提供的最基本附件:土地預審檔；可行（建議書）批復檔（必須與作為環評文本編制依據的初步設計指標相符）。水保批復。三、專案開工前期管理30 環評評審會三、專案開工前期管理31三、專案開工前期管理32三、專案開工前期管理3311、
11、規劃部門核發用地許可證建設用地規劃許可審請表；專案建議書兼可研報告批復；規劃紅線、規劃選址意見書；地籍圖計算書及電子版光碟；屬徵收並劃撥土地的建設專案，要提供溫州市人民政府關於征地補償方案的批准檔；使用集體所有土地要提供村民委員會簽署的書面同意；土地預審審意見。公示10天，審批3個工作日。三、專案開工前期管理34三、專案開工前期管理 3.1、專案開工前期簡介3.2、建設用地規劃許可證辦理3.3、國有土地使用權證辦理3.4、建設工程規劃許可證辦理3.5、施工許可證辦理3.6、施工用水、用電辦理三、專案開工前期管理361、建設專案供地審核建設用地申請表；用地預審意見；區發改局備案通知書（專案立項檔
12、（原件）；規劃部門用地紅線圖和設計條件（或許可意見）；水利、環保部門檔，涉及河道的需提交河岸線調整檔或河岸線確認意見；市政府補償安置批復；征地補償安置費到位證明（村裏證明、繳費憑證（影本）；三、專案開工前期管理37建設用地規劃許可證；公示（可以延後）；營業執照副本、組織機構代碼證、法人代表身份證（影本）；地質災害危險性評估報告備案登記表；土地供應勘測定界技術報告書（5本）。一般需要45-60天，國土局內部審核通，在報紙、省網公佈分別7天、10天，還需區長辦公會議審核（一般半個月開一次，還需看區長工作安排）。三、專案開工前期管理38三、專案開工前期管理392、國有土地使用權證國有劃撥決定書（原件
13、）；建設用地批准書（影本）；土地勘測定界報告圖（原件及影本）；一書方案（原件及影本）；機構代碼證、營業執照（原件及影本）；法人代表身份證（原件及影本）建設用地規劃許可證（原件及影本）；總平面圖（原件及影本）；征地檔（影本）；單位公章。一般需要30-60天左右。三、專案開工前期管理40三、專案開工前期管理 3.1、專案開工前期簡介3.2、建設用地規劃許可證辦理3.3、國有土地使用權證辦理3.4、建設工程規劃許可證辦理3.5、施工許可證辦理3.6、施工用水、用電辦理三、專案開工前期管理辦理國有土地使用權登記組織初步設計會審委託施工圖設計及專業設計辦理建設工程規劃許可證相關部門對施工圖進行預審具備資
14、質的施工圖審查單位進行審查施工審查合格備案辦理建設工程規劃許可證流程圖三、專案開工前期管理431、發改委部門前牽頭組織初步設計聯合審查業主要求初步設計批復的書面申請報告；初步設計檔；可行性研究報告兼專案建議批復檔；用地紅線圖及座標、規劃設計條件；地質勘察資料；勘察、設計合同或提供中標通知書（勘察、設計需招標）；涉及海域、河道、岸線等使用的，還要提供相應的審批意見；發改部門牽頭組織初步設計聯合審查會議、有關單位提出意見。三、專案開工前期管理44 初步設計評審會三、專案開工前期管理45三、專案開工前期管理462、發改部門初步設計批復（5個工作日）初步設計會議紀要；初步設計文本和專案概算文本（修改稿
15、）。三、專案開工前期管理47三、專案開工前期管理483、雷擊風險評估（天氣晴朗10個工作日）初步設計文本全套一份；每幢建築物最多可容納人數清單；需做雷擊風險評估的函，提供建築造價（以發改委檔為准）；立項檔影本一份；雷擊評估費減免檔（影本）；簽訂雷擊評估合同；繳納雷擊評估費。三、專案開工前期管理49 避雷評估現場踏勘三、專案開工前期管理50三、專案開工前期管理51節能審查申請書；節能評估檔或節能登記表；建設工程設計方案；建設單位法人證明；需要提供的其他材料（施工圖審查合同、初步設計批復）。4、民用建築專案節能審查辦理（10個工作日）三、專案開工前期管理52 節能評審會三、專案開工前期管理53三、
16、專案開工前期管理545、人防異地建設（10個工作日）發改委和建設局初步設計審查意見與批復；經規劃部門批准確認的在平面圖；施工圖紙（建施部分，包括專案設計說明）；施工圖紙審查合格證書；甌海區人防工程異地建設審批表。三、專案開工前期管理55三、專案開工前期管理566、防雷施工圖審查（5個工作日）建築總平面圖、給排水總平面圖各一份；施工圖一套；電子版施工圖、建築總平面圖、給排水總平面圖光碟一份。三、專案開工前期管理577、仲介機構施工圖審查時需要提供以下資料專案立項檔批文；規劃部門批准的總平面圖；初步設計批復檔、會審紀要；節能審查意見；（報告書、報告表、登記表）；節能評估合同；工程勘察合同；工程勘察
17、（詳勘）檔及所有資料刻錄的光碟；規劃部門批准的方案設計文本；初步設計文本；工程設計合同；三、專案開工前期管理58設計單位資質證書；設計單位營業執照；外設計單位進溫承接專案業績登記表；兩套全套施工圖紙、相關計算書及所有資料刻錄的關盤；提供其他審圖需要資料；設計單位資質證書；設計單位營業執照；市外設計單位進溫承接專案業績登記表；兩套全套施工圖紙、相關計算書及所有資料刻錄的關盤；提供其他審圖需要資料。一般15天左右出圖審意見。三、專案開工前期管理59三、專案開工前期管理608、施工圖審查合格備案（2個工作日）土建：溫州市房屋建築施工圖設計檔審查合格書及溫州市房屋建築施工圖設計檔審查備案書一式十份；違
18、反強制性條文、嚴重影響公共利益和存在嚴重品質隱患問題處理單；施工圖設計檔目錄清單；-施工圖設計檔審查目錄清單一份；公共節能設計專項審查表（住宅節能設計專項審查表）；三、專案開工前期管理61施工圖設計檔技術經濟指標核對表；審查合同一份；施工圖設計檔審查初步設計重要問題落實情況表一份；初步批復檔一份；外地設計（勘察）單位進溫登記表；專項審查：裝修、幕牆、鋼結構專業施工圖設計檔經建設行政主管部門同意後滯後，建設單位提交滯後審查保證書；12層以下（公建、居住）要求做太陽能設計；一份藍圖及一份光碟。三、專案開工前期管理62三、專案開工前期管理63基坑支護審查溫州市房屋建築基坑支護施工圖設計檔審查合格書及
19、溫州市房屋建築基坑支護施工圖設計檔審查備案書一式十份；違反強制性條文、嚴重影響公共利益和存在嚴重品質隱患問題處理單；-施工圖設計檔審查重要問題處理單一份；施工圖設計檔目錄清單；-基坑支護施工圖設計檔審查目錄清單一份；勘察設計品質評價表；-基坑支護設計品質評定表一份；三、專案開工前期管理64專家論證會紀要（專家論證會簽到表）；審查合同各一份；初步批復檔一份；土建合格書一份；一份藍圖及一份光碟。三、專案開工前期管理65三、專案開工前期管理669、規劃部門核發的建設工程規劃許可證申請表；申請人身份證明，包括營業執照、法定代表人委託證明、代理人身份證影本；土地使用權屬證明；人防部門關於人防設計的審查意
20、見；建設工程檔案登記通知單（城建檔案館）；建築施工圖審查合格書和節能設計審查備案書（住建部）；經審查合格備案的建築施工圖伍份（其中施工定位總平面圖10份）（含光碟）。公示10天，審批3個工作日。三、專案開工前期管理67三、專案開工前期管理 3.1、專案開工前期簡介3.2、建設用地規劃許可證辦理3.3、國有土地使用權證辦理3.4、建設工程規劃許可證辦理3.5、施工許可證辦理3.6、施工用水、用電辦理三、專案開工前期管理建設工程規劃許可證辦理規費審核與繳納（含人防質監申請）國土局審查專案用地情況辦理施工圖消防審核組織灰線驗收工程招投標簽署建設工程檔案移交承諾書工程品質安全監督申領建設工程施工許可證
21、辦理建築工程現場預定位辦理施工許可證流程圖三、專案開工前期管理8/2/2022立項批復；土地證（或建設用地批准書）；方案批復、初步設計批復檔；建設工程規劃許可證。一般3-4個工作日後取得審查意見，即在建設工程規劃許可證附圖上簽署審查確認意見並加蓋國土資源局公章。1、國土局審查專案用地情況712、消防審查（14個工作日）建設工程消防設計備案表；建設工程消防設計審批表；建設單位的工商營業執照等合法身份證明文件；設計單位相應資質證書及營業執照影本（加蓋單位複印確認公章）；消防設計檔(專篇）；全套圖紙和光碟；建築消防設施設計必須由法定資格的單位承擔，圖紙必須由設計證號、工程號、設計單位名稱及設計人員、
22、審核人員的簽名，蓋設計專用章，並出具工程消防設計自審表格。三、專案開工前期管理72審圖合格書及報告。工程規劃許可證。備註：自從2012年11月份後，一類工程的必須送到溫州消防支隊審查。如果工期緊在沒有取得工程規劃證時，可以申請消防預審，但預審通過後，在取得工程規劃許可證後，還得重新報消防支隊審查。三、專案開工前期管理73三、專案開工前期管理743、白蟻防治合同辦理（2個工作日）建設專案計畫立項批文原件及影本；建設工程規劃許可證；總平面圖。收費標準：2元/米，但我們農房改造專案有政府減免批文，因此其他一些規費比如城市異地綠化補償費、高等教育附加費、新型牆改材料專項基金、散裝水泥專項資金等規費都可
23、以減免，如果在江蘇揚州這些規費都在辦理工程規劃許可證時統一到一費制窗口去繳納。三、專案開工前期管理754、組織監理施工招標監理要通過公開邀請招標；施工單位做BT的可以直接洽談確定，並通過區政府辦公會議確定。三、專案開工前期管理76三、專案開工前期管理775、建設工程施工企業措施備案（3個工作日）建設工程施工安全措施備案表一式四份；開工安全生產審查表；中標通知書、企業安全生產許可證（影本）；各項安全生產制度；已經企業技術負責人和總監批准的各專項上崗安全方案；已辦理施工現場職工人身意外傷害保險憑證（影本）；安全專項經費落實到位憑證（影本）；白蟻防治合同。三、專案開工前期管理786、住建部門建設工程
24、品質監督手續（即辦）甌海區建設工程品質監督登記表；施工圖設計檔審查備案書和審查合格書（影本）；中標通知書和施工、監理合同；建設單位、施工單位和監理單位現場品質管理人員登記表（附證書影本）；施工組織設計和監理規劃、監理實施細則；施工圖紙和地質勘察報告。三、專案開工前期管理79城市建設工程登記表；建設工程竣工移交告知書。7、建設工程檔案登記通知單三、專案開工前期管理808、施工許可證辦理（3個工作日）加蓋單位及法定代表人印簽的建築工程施工許可證申請表；建設工程用地批准檔或土地使用權證（影本）；建設工程規劃許可證（影本）；需要拆遷許可證和進度表。三、專案開工前期管理819、有資質勘察測繪研究院建設紅
25、線放樣（3個工作日）委託書；放線通知單（原件），規劃局；審批資料簽收單（原件），當地規劃分所蓋章；施工一層平面圖（原件），規劃局蓋許可號碼章；總平面圖光碟。三、專案開工前期管理8/2/2022建設專案灰線報驗表；建設專案選址意見書(含附件、附圖)影本；（原件供核對）建設工程規劃許可證（含附件、附圖）影本；（原件供核對）建築工程施工許可證影本；（原件供核對）測繪定位成果圖；施工單位的定位記錄。10、組織灰線檢驗（10個工作日）3.1、專案開工前期簡介3.2、建設用地規劃許可證辦理3.3、國有土地使用權證辦理3.4、建設工程規劃許可證辦理3.5、施工許可證辦理3.6、施工用水、用電辦理三、專案開工
26、前期管理841、施工用水辦理用水申請表一份並蓋章；立項批復、擴初會審會議紀要等；企業法人營業執照（或組織機構代碼證）影本一份（注：有效年檢標誌並加蓋公章）；提供1:500紙質室外給排水總平面圖（帶座標標誌）及該圖紙的CAD檔；施工用水申請證明。備註：由於施工用水申請安裝的時間較長，如工期緊在沒有取得立項批復、擴初會審會議紀要時準備安裝，那麼出區辦公會議紀要，就可以提前申請安裝。三、專案開工前期管理852、施工用電辦理營業執照（或組織機構代碼證）原件及影本；企業法人代表或負責人及經辦人的身份證影本；填寫用戶開戶登記表（統一表式）加蓋公章；填寫動力設備清單（統一表式）加蓋公章。備註：順利的需要30
27、-45天。三、專案開工前期管理 一、前言二、專案開發建設手續辦理流程圖三、專案開工前期管理四、專案施工中的前期五、專案銷售前期工作六、專案交付前期工作七、感悟目 錄87臨時施工出入口設置審批交警部門/市政部門挖掘城市道路審批交警部門/市政部門申領工程渣土准運證交警部門/市政部門申領排水接管施工許可證城關辦各項環節審批設計變更審批城建委/規劃局等原審批單位.000檢測規劃局/測繪院基礎驗收質監站中間結構驗收質監站單位工程品質驗收記錄單位竣工驗收質監站建設工程規劃許可證加蓋.00檢測合格章基礎品質驗收記錄結構品質驗收記錄四、專案施工中的前期專案施工中的前期流程圖88施工過程中的前期工作包含五大方面
28、工作內容：1、在政策允許範圍內的設計變更備案；2、施工過程中配合工程做好現場協調和相關 手續辦理，確保工程順利施 工；3、督促和協調施工圖建審意見的落實；4、大市政配套與內部管線對接的協調。四、專案施工中的前期89主要工作：1、設計變更備案 專案在施工過程中避免不了要進行設計修改，前期人員要負責對相關的設計調整與各職能部門溝通、協調，完成專案的批後修改工作。2、施工過程中的協調 為確保專案工程建設的順利推進，在專案施工過程中要主動配合工程部協調施工臨時出入口、城市道路挖掘、佔用城市道路、夜間施工許可、0.000檢測、中間結構驗收、施工期間投訴處理等工作。在辦理各項環節審批和驗收時，應充分利用施
29、工單位和委託方的力量協助辦理。臨時施工出入口：是指在施工過程中供施工用機動車從市政道路進出工地的出入口。城市道路挖掘：是指在專案基礎設施施工過程中，因敷設地下管線或開設出入口而挖掘市政道路，需辦理相關審批手續。四、專案施工中的前期90佔用城市道路：是指因施工需要佔用城市道路而向交警和城管部門辦理的審批手續。夜間施工許可：因趕工需要，超出環保部門正常允許（如：澆灌地下室和屋面砼）的情況外，需工程人員進行協調，施工單位負責辦理。0.000檢測：是指工程進度達到0.000時，通過主管部門的檢測，對建築定位和標高進行確認，為工程施工和規劃驗收提供依據。中間結構驗收：當專案建設主體結構完工後（或根據專案
30、公司實際情況施工至一定樓層時，如主體超過十五層），向建築工程品質安全監督站申請中間結構驗 收。施工期間投訴處理：是指在施工過程中對周邊住戶造成噪音影響或揚塵污染或深基坑施工對周邊道路和建築的影響而引起的投訴進行協調和處理。四、專案施工中的前期91 4.為確保專案建設後期各項工程單體驗收能順利通過，在施工過程中要督促和協調施工圖審批意見的落實，在施工落實中確有難度的工作要積極和驗收管理部門進行溝通，做到心中有數，確保後期驗收順利通過。5.根據專案進展狀況，配合工程部協調電力、自來水、電信、網通、排水、排汙等專業單位或市政部門，做好大市政配套與內部管線對接工作。四、專案施工中的前期 一、前言二、專
31、案開發建設手續辦理流程圖三、專案開工前期管理四、專案施工中的前期五、專案銷售前期工作六、專案交付前期工作七、感悟目 錄93申請施工人防紅線（人防辦）物業維修基金預繳（物業維修基金管理中心）物業維修基金預繳確認單（中心窗口）商品房面積預測（有資質的測繪機構）物業管理用房預繳（房管所）物業管理用房預繳確認單（中心窗口）審領商品房預售許可證（房管所）確定社區用房位置與面積（專案所在街道辦事處）辦理商品房預售形象進度簽證單（城建委）專案銷售前期流程圖五、專案銷售前期工作（商業代建）94 1、專案在銷售前項目公司向人防辦領取人防紅線圖後，委託有資質的房地產測繪機構，根據規劃局調檔出的施工圖進行商品房預售
32、面積測繪。預測繪成果由房地產測繪機構報房管局測管處、產權處進行審查合格後才可進行後續工作。2、專案公司應到住建局辦理形象進度簽證，領取商品房預售形象進度簽證單，以證實商品房滿足了預售的形象進度要求。3、專案公司應向房管局有關機構辦理物業管理用房及物業維修基金預繳手續，領取物業管理用房預繳確認單和物業維修基金預繳確認單。辦理商品房物業管理用房預繳前，應向房管局物業處提出物業招標申請，對物業公司進行公開招投標，並與最後中標的物業管理的公司簽訂物業管理服務合同。五、專案銷售前期工作（商業代建）952022-8-2 4、專案公司應與銀行、監理公司簽訂資金監管協議書，開設資金監管帳戶。5、專案公司完成上
33、述工作後，向房管局市場處申領商品房預售許可證。應注意的工作：預售許可證辦理前房屋面積測繪一定要按照實事求是的原則進行，即符合設計功能定位，協調進行面積分攤，確保預測繪成果與面積實測分攤原則一致。同時，要善於把握總建築面積和分項面積在合理誤差內。五、專案銷售前期工作（商業代建）一、前言二、專案開發建設手續辦理流程圖三、專案開工前期管理四、專案施工中的前期五、專案銷售前期工作六、專案交付前期工作七、感悟目 錄各專項工程驗收竣工驗收 備案 竣工驗收關鍵節點流程圖專案竣工驗收城建檔案資料移交規劃驗收取得面積實測成果土地復核驗收房產證初始登記98衛生驗收認可書建築工程消防驗收意見書人防工程竣工紅線圖人防
34、工程驗收合格意見書人防工程平時使用證防疫驗收衛生局建設專案配套綠化核查聯繫單綠化驗收綠化辦建設專案配套綠化核查聯繫單規劃驗收合格證城建檔案驗收移交市 城建檔案館商品房面積實測有資質的測繪機構環保驗收環保局環保竣工驗收審批意見書竣工驗收備案城建委建築工程竣工檔案驗收合格證、建築工程竣工檔案移交書測繪報告分戶平面圖竣工驗收備案表簽訂社區用房協議專案部所在街道辦事處交警驗收交警部門建設工程交通設施驗收意見書配套公建用房確認城建委配套公建確認書房屋所有權初始登記房屋產權交易登記管理中心土地復核驗收國土資源局物業用房核定房管局土地復核驗收合格通知書物業用房交繳確認單物業維修基金繳納物業維修基金管理中心物
35、業維修基金繳納確認單分戶產權證（公司名義）具備交付條件各專業驗收相關主管部門通電證明、通訊證明、通郵證明、通氣證明、排水許可證消防驗收消防部門人防驗收人防辦六、專案交付前期工作專案交付前期流程圖99 專案建設後期前期工作：組織各項單體工程驗收，達到合同約定的交付標準；取得商品房產權初始登記證書（商業代建），為業主辦理產權登記提供證明材料。涉及建設管理職能部門：質檢站、消防、規劃、國土、建委、人防、環保、衛生防疫、園文、市政、交警、檔案館、房管等部門。六、專案交付前期工作100 一、主要工作：1.與工程相關的驗收：消防驗收、環保驗收、人防驗收、衛生防疫驗收、交通驗收、綠化驗收、工程竣工檔案移交、
36、質監驗收、工程竣工備案。2.與規劃和用地相關的驗收有：規劃驗收、面積測繪、土地復核驗收、配套用房和物業用房確認等。3.與產權有關：初始產權登記。六、專案交付前期工作101 溫州甌海區各單項驗收後，需上報審管辦審核並組織建設專案聯合竣工竣工驗收：1、建設專案竣工測繪成果報告書（規劃）2、房屋建築面積測繪成果書（住建）3、建築工程計入容積率面積測繪成果書（住建）4、地下管線測繪（規劃）5、綠地面積測繪（城管與執法）6、建築消防設施檢測報告（消防）7、防雷裝置檢測報告（氣象）8、投資強度分析報告（投資專案評估）（發改）六、專案交付前期工作1029、消防驗收收件單（消防）10、人防驗收收件單（人防）1
37、1、河岸線測繪報告（涉河專案）（水利）12、1:500藍圖總平面圖規劃確定圖（蓋規劃藍印）13、綠地竣工圖(城管與執法）14、建築工程施工許可證15、建設用地規劃許可證16、建設工程規劃許可證17、土地證18、綠地施工許可證（城管與執法）六、專案交付前期工作103二、應注意的工作 1、工程人員要依據專案驗收要求，結合工程進度提前安排各項驗收工作，主要包括消防、規劃、質檢、衛生、人防、環保、交警、綠化等。如果條件允許的話，可先請相關驗收管理人員進行現場預驗收指導，對在指導中提出的各類問題要督促和協調工程部儘早落實，特別是消防、人防等驗收。2、注重驗收會議安排、驗收工具和資料的準備以及現場配合。3
38、、面積實測是一項工作量較大、工作要求較高、審核環節較多的工作，因此，要協調測繪單位儘早介入。4、規劃驗收圖紙最終將作為面積實測和產權登記的依據，因此，規劃驗收圖紙一定要確保與現場一致，同時規劃驗收通過後，要緊盯規劃管理部門人員將圖紙送規劃局檔案館備案，才算規劃驗收完成。六、專案交付前期工作 一、前言二、專案開發建設手續辦理流程圖三、專案開工前期管理四、專案施工中的前期五、專案銷售前期工作六、專案交付前期工作七、感悟目 錄105案例一 城建辦委託浙江瑞陽環保科技有限公司負責做水保報告書，當其完成水保書，要求提交水保報告書時，得知城建辦還沒與浙江瑞陽環保科技有限公司簽訂委託合同，因此，對方以還沒簽
39、訂合同為由，延後提交水保報告書，因此造成水保報批手續延後將近一周時間。由於在工作中沒有深入瞭解，只是按照常規思維考慮，如果當初多問一下，合同簽訂過了嗎？如果沒簽就及時督促水保合同簽訂好，就不會出現水保書手續辦理延後事件的發生，因此在以後的工作中，要做得更深入、細緻一些、考慮得深遠、周全一些，避免再次發生類似事件！七、感 悟106案例二 在辦理專案供地手續時候，審批中心國土窗口審核發現南白象農房改造安置地（四）還有70平方米的國有土地沒有註銷，要求註銷後才能辦理供地手續。我諮詢了窗口辦事員：“我們集體土地要註銷嗎？回答道：”不需要。為什麼？因為地籍圖上標著70 國有土地，未體現國有土地。聽起來還
40、是蠻有道理的，但我還是帶著疑問，去國土局進行深入的瞭解，得知集體土地還是要辦理註銷手續後,才能辦理專案供地手續。由於國有土地、集體土地註銷的資料報送到甌海區悟田國土所審核、所長簽字，再報甌海區國土局審核、局長簽字（時間比較長），再進行公示15天，出註銷證明。因此、影響了專案供地手續延後辦理。在工作中我們需要釘子精神，不懂的、不清楚的、心中有疑惑的，我們不能有半點馬虎，決不能放過，一定要搞懂、搞清，才會少走彎路，才會不斷進步、成長，才會為專案順利推進奠定基礎。七、感 悟107案例三 平時應多加強與委託方溝通交流（不要等有事情了才去登門拜訪），一方面可以培養感情，另一方面可以獲取有用的資訊。在平時
41、與委託方交流中，得知街道陳主任的哥哥是南白象供電所所長，這個是好消息。在負責拆除施工場地中的拆遷戶電錶及電線杆線時，如果按照正常程式走的話，先向供電局申請銷戶，再向供電局申請電線杆線的拆除，那麼最快也需一個多月才能拆除（這樣會影響我們專案的順利進展），後來我與陳主任進行了溝通，在他哥哥的協助下，我於3月19日向供電局提出申請，3月24日拆除拆遷戶電錶及電線杆線（拆遷手續後補)，為工程順利推進奠定了基礎。七、感 悟108 我加盟綠城之前，雖已負責過三個專案的前期手續工作，但從業主到專案代建的角色發生了巨大的轉變，從我是業主我說了算到我為客戶而服務，對我的工作方式來說是一種全新的挑戰，考驗著我的工
42、作與應變能力。由於前期手續辦理，會應專案所在的地域不同，也有較大的差異性。針對該專案，我提前瞭解、熟悉了甌海區農改房的專案前期手續辦理的相關程式，並及時進行資料資訊梳理，制定了有針對性的前期手續辦理總進度計畫，分階段、分步驟一一落實；從前期手續總進度計畫到月進度計畫再細化到周計畫、周小結，並不斷優化完善，做好事前控制工作，特別是關鍵工作影響整個專案的進度，我們採取“盯、關、跟”七、感 悟109 的方法，為按時完成前期手續各項工作的辦理奠定了基礎。在辦理前期手續的同時我們與甌海區城建辦專案對接人保持溝通順暢，提前友情提示需要他們協助的工作，特別是專案各參建單位的選擇及合同的簽訂等（由城建辦組織實施）。我們通過周密的計畫和有效的溝通，使前期手續的辦理更加順暢，為工程的順利推進打下了良好的基礎，並得到了區城建辦的認可。110 110結束語結束語 感謝聆聽！
