1、物业管理法律法规及根本制度物业管理法律法规及基本制度培训课件l 课程简介课程简介 第一节：物业管理的概述第一节：物业管理的概述 第二节第二节:物业管理的法律标准物业管理的法律标准 第三节第三节:物业管理根本制度物业管理根本制度 课程小结：课程小结：1第一节：物业管理的概述第一节：物业管理的概述 一、物业及其属性一、物业及其属性 二、物业管理二、物业管理 三、构建物业管理的理论体系三、构建物业管理的理论体系 四、中国物业管理开展的特点四、中国物业管理开展的特点 五、物业管理的作用五、物业管理的作用一、物业及其属性一物业的概念一物业的概念 概念：物业是指已经建成，并可投入使概念：物业是指已经建成，
2、并可投入使用的各类居住非居住的建筑物，以及其配用的各类居住非居住的建筑物，以及其配套的设备、市政设施及物业所在的土地、套的设备、市政设施及物业所在的土地、相关的场地、庭院等相关的场地、庭院等.二物业的属性 二元性（土地、建筑物）有限性（土地）1.自然属性：配套性（各类设施）多样性和差异性（建筑形式）固定性（土地、建筑物）永久性和长期性（土地、建筑物）稀缺性 商品属性2.社会属性：经济属性 保值、增值性 宏观可调控性 交易的契约性 法律属性：产权属性物物业业的的属属性性三物业与房地产、不动产的联系与区别联系：1.物业中包含的土地与房产属不动产 2.物业属于单元性房地产概念 不动产属于民法概念 1
3、.称谓领域不同 房地产属于经济法等的称谓区别：物业是单元性的房地产 2.适用范围不同 房地产用于宏观领域 物业用于微观领域 3.概念外延不同 房地产概念外延大 物业指具体的房地产二、物业管理一物业管理的定义一物业管理的定义1.1.概念：物业管理是指物业管理经营企业受概念：物业管理是指物业管理经营企业受物业所有人或使用人委托、运用现代管理物业所有人或使用人委托、运用现代管理与效劳技术，按照物业管理委托合同，对与效劳技术，按照物业管理委托合同，对已经投入使用的各类物业实施企业化、社已经投入使用的各类物业实施企业化、社会化、经营化、标准化的管理；为物业所会化、经营化、标准化的管理；为物业所有人或使用
4、人提供高效、周到的效劳，创有人或使用人提供高效、周到的效劳，创造良好的居住、工作环境，提高物业的使造良好的居住、工作环境，提高物业的使用价值和经济价值用价值和经济价值.2.物业管理的内涵 1物业管理是由多方主体共同参与的活动。2物业管理的依据是法律、法规、合同。3物业管理重点针对共用局部和共同事务。4物业管理提供的产品是效劳。5在公共秩序管理方面的协助性。二物业管理的必要性 1.业主住户的要求高 2.楼宇兴建渐具规模 3.物业设备先进 4.地产开展的需要 5.生产开展的需要三物业管理活动产品)的特点 1.全天候效劳 2.无形与有形结合 3.生产和消费同时性 4.易逝性(供给和需求两方面 5.业
5、主导向性业主对效劳的认可度 6.差异性因人、因地、因时 7.物业效劳和住用着的不可分割性同步性 8.不可储藏性四物业管理的根本特征1.社会化根本含义:1物业所有人要到社会上去选聘物业效劳企业。2物业效劳企业要到社会上去寻找可以代管的物业。2.专业化 根本含义：1物业效劳企业实施对物业管理的统一管理。2物业管理的专业化适应现代化大生产。3物业效劳企业具有一定的专业资质并到达一定的专业水平。3.市场化 根本含义：1物业管理是一种市场行为。2物业管理要引入竞争机制。3市场化是物业管理最主要的特点。4委托和有偿是物业管理市场化集中表达。三、构建物业管理的理论体系 1.以建筑物区分所有权为根底以建筑物区
6、分所有权为根底 2.以物业效劳合同为核心以物业效劳合同为核心 3.以等价有偿为前提以等价有偿为前提 4.以专业效劳与自治自律相结合为手段以专业效劳与自治自律相结合为手段 5.以追求客户满意为根本以追求客户满意为根本 6.以保证物业正常使用为目标以保证物业正常使用为目标 四、中国物业管理开展的特点 1.从思想观念来看，人们开场承受物业管理模式从思想观念来看，人们开场承受物业管理模式 2.从管理模式上来看，两种社会经济体制的管理模从管理模式上来看，两种社会经济体制的管理模式并存式并存 3.从管理内容和效劳来看，正处于起步阶段，且开从管理内容和效劳来看，正处于起步阶段，且开展不平衡展不平衡 4.物业
7、管理形式多样化和管理标准多层化物业管理形式多样化和管理标准多层化 5.还没有形成完整系统的法制化管理体系还没有形成完整系统的法制化管理体系 6.物业管理市场已经形成、正成为新兴行业物业管理市场已经形成、正成为新兴行业五、物业管理的作用 1.保证物业处于良好的使用状态保证物业处于良好的使用状态 2.可以使物业实现保值增值可以使物业实现保值增值 3.促进房地产市场的安康开展促进房地产市场的安康开展 4.拓展就业途径拓展就业途径 5.有利于构建和谐社会有利于构建和谐社会一、法律标准的概念和特征一、法律标准的概念和特征 法律标准是统治阶级依靠自己的意志，由国家机关法律标准是统治阶级依靠自己的意志，由国
8、家机关制定或认可并由国家强制力保证实施的行为规那么制定或认可并由国家强制力保证实施的行为规那么。在所有的社会行为标准中，只有法律标准是由国。在所有的社会行为标准中，只有法律标准是由国家制订或认可，并以国家强制力保证其实施的。可家制订或认可，并以国家强制力保证其实施的。可由以下四个方面来理解法律标准的特征。由以下四个方面来理解法律标准的特征。法律标准是法的具体化。法律标准是法的具体化。法律标准的表现形式是法律文件。法律标准的表现形式是法律文件。法律标准必须是有权力的国家机关来制定。法律标准必须是有权力的国家机关来制定。法律标准是以单一的标准和系统的标准相结合的。法律标准是以单一的标准和系统的标准
9、相结合的。第二节第二节:物业管理的法律规范物业管理的法律规范4委托和有偿是物业管理市场化集中表达。2物业管理的专业化适应现代化大生产。(2)阻碍实施监视行为招标代理机构是依法设立、从事招标代理并提供相关服务的社会中介组织。2.具有完全民事行为能力，高中以上文化程度；物业管理法律法规及基本制度(3)不履行法定应为义务行为三、物业管理行业发展至今仍不平衡四、中国物业管理开展的特点（1）不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人。业主黄某认为内墙的损坏是由于外墙渗水所致，因此，要求物业管理公司赔偿其家具的损失。房款未付清 物业公司是否有权停水停电？条例规定业主大会的六项职责：6、监督业主委员会的工作。二
10、、物业管理法规的表现形式和立法体制二、物业管理法规的表现形式和立法体制 中国现行物业管理立法体制是一个以国家立中国现行物业管理立法体制是一个以国家立法权为核心，两级法权为核心，两级(中央和省中央和省)并重、多类结并重、多类结合的立法体制。与此相适应，物业管理法规合的立法体制。与此相适应，物业管理法规的表现形式为：的表现形式为：宪法具有最高的法律效力宪法具有最高的法律效力 法律分为由全国人民代表大会制定、修改法律分为由全国人民代表大会制定、修改的根本法律和由全国人大常委会制定、修改的根本法律和由全国人大常委会制定、修改的普通法律两种类型。法律的效力仅次于宪的普通法律两种类型。法律的效力仅次于宪法
11、。如：公司法、民法通那么、合同法等法。如：公司法、民法通那么、合同法等行政法规行政法规由国务院制定、批准和发布。效由国务院制定、批准和发布。效力次于法律。如：力次于法律。如：城市私有房屋管理条例城市私有房屋管理条例国务院部、委发布的国务院部、委发布的行政规章，行政规章，其地位属于其地位属于高于地方性法规的广义的行政性法规。高于地方性法规的广义的行政性法规。地方性法规，地方性法规，只在本地方行政区域内有效只在本地方行政区域内有效。如：如：广东省物业管理条例广东省物业管理条例立法解释、司法解释立法解释、司法解释三、物业管理法律关系三、物业管理法律关系 一物业管理法律关系的概念一物业管理法律关系的概
12、念 法律关系就是法律上的权利和义务关系。法律关系就是法律上的权利和义务关系。物业管理法律关系是法律关系中的一种，物业管理法律关系是法律关系中的一种，即物业管理法律标准在调整物业管理及即物业管理法律标准在调整物业管理及相关活动的过程中所形成的法定权利和相关活动的过程中所形成的法定权利和义务关系。义务关系。二物业管理法律关系的构成要素二物业管理法律关系的构成要素 物业管理法律关系的要素是指该种关系必要的构物业管理法律关系的要素是指该种关系必要的构成因素或条件，缺了要素之一那么不能构成物业成因素或条件，缺了要素之一那么不能构成物业管理法律关系。多数人坚持主体、客体、内容三管理法律关系。多数人坚持主体
13、、客体、内容三要素说要素说 。1.1.物业管理法律关系的主体物业管理法律关系的主体 可简称业事主体可简称业事主体 。业事主体又可因其参与的法律关系类别不同而称业事主体又可因其参与的法律关系类别不同而称为民事主体、商事主体、政事主体、刑事主体。为民事主体、商事主体、政事主体、刑事主体。物业管理法律关系的根本主体是业主及其自治管物业管理法律关系的根本主体是业主及其自治管理组织、物业管理企业和对物业管理活动的行政理组织、物业管理企业和对物业管理活动的行政监管机关。监管机关。2.2.物业管理法律关系的客体物业管理法律关系的客体是指物业管理法律关系的客体物业管理法律关系的客体是指法律关系主体承受的权利、
14、义务所指向的对象。客体亦称法律关系主体承受的权利、义务所指向的对象。客体亦称为为“标的标的 。按利益载现形式的不同，客体可划分为物业。按利益载现形式的不同，客体可划分为物业、权利、行为效果三类。、权利、行为效果三类。1 1物业。它包括传统法律规定的不动产或房地产之实物物业。它包括传统法律规定的不动产或房地产之实物及其围括的空间和环境。及其围括的空间和环境。2 2权利。权利作为物业法律关系的客体，主要是指基于权利。权利作为物业法律关系的客体，主要是指基于法律规定或当事人约定所设定的债权，与物业所有权相关法律规定或当事人约定所设定的债权，与物业所有权相关的场地使用权、物业相邻权、公共秩序维护权、物
15、业代管的场地使用权、物业相邻权、公共秩序维护权、物业代管权、与物业管理行为相关的一些人身性或精神性权利。权、与物业管理行为相关的一些人身性或精神性权利。3 3行为效果。行为效果表达出利益状态行为效果。行为效果表达出利益状态(增进了或损害了增进了或损害了主体的利益主体的利益)。主要包括国家机关在对物业管理方面提供。主要包括国家机关在对物业管理方面提供管理性行政效劳之行为效果、物业管理公司按委托管理效管理性行政效劳之行为效果、物业管理公司按委托管理效劳合同提供有偿效劳之行为效果、业主缴纳物业维修金而劳合同提供有偿效劳之行为效果、业主缴纳物业维修金而建立和补充物业维修基金之行为效果等。建立和补充物业
16、维修基金之行为效果等。3.物业管理法律关系的内容物业管理法律关系的内容 是指业事主体在物业管理法律关系中所享有的权利是指业事主体在物业管理法律关系中所享有的权利(包括职权包括职权)和负担的义务和负担的义务(包括职责包括职责)。如：业主的权利与义务如：业主的权利与义务业主的权利：业主的权利：1财产权财产权：占有权、使用权、收益权、处分：占有权、使用权、收益权、处分权权 2提议权、建议权、监视权提议权、建议权、监视权 3决策权、表决权决策权、表决权 4业主权利的保存业主权利的保存业主的义务：遵章守规、交费、配合等业主的义务：遵章守规、交费、配合等 如：物业管理公司的权力与义务如：物业管理公司的权力
17、与义务 物业管理公司应当具备的权利内容：物业管理公司应当具备的权利内容：（1）有权采取完成委托任务所必须的行为；）有权采取完成委托任务所必须的行为；（2）有权获得劳动报酬；）有权获得劳动报酬；（3）有权根据物业管理合同制止违背全体）有权根据物业管理合同制止违背全体 业主利益的行为。业主利益的行为。物业管理公司的义务物业管理公司的义务 （1）最大义务：遵法守规）最大义务：遵法守规 （2）应尽义务：依约尽责）应尽义务：依约尽责 【案例】【案例】房款未付清房款未付清 物业公司是否有权停水停电？物业公司是否有权停水停电？某小区物业管理公司由该小区开发商组建成立，某小区物业管理公司由该小区开发商组建成立
18、，具有相应的物业管理资质，系独立核算、自负盈亏具有相应的物业管理资质，系独立核算、自负盈亏的企业法人。某日，开发商给该物业管理公司发来的企业法人。某日，开发商给该物业管理公司发来一份通知，称该小区某住户系分期付款购房，但入一份通知，称该小区某住户系分期付款购房，但入住后却迟迟未将剩余房款付清，为此要求对这个住住后却迟迟未将剩余房款付清，为此要求对这个住户采取停水、停电、停气的措施，以迫使其及早交户采取停水、停电、停气的措施，以迫使其及早交款。物业管理公司遂照此办理，使得住户无法正常款。物业管理公司遂照此办理，使得住户无法正常生活。物业公司是否有权这么做？生活。物业公司是否有权这么做？【分析分析
19、】在房屋买卖法律关系中，买家承担支付房款的义务，享有取得房屋所有权的权利。而在物业管理法律关系中，业主承担支付物业管理费的义务，享有承受物业管理企业效劳的权利。可是两种法律关系混淆就不行，不能说没有履行这个法律关系中的义务就不能享有另外一个法律关系中的权利，这样做就会导致责权利不一致。上述小区的住户是房屋买卖关系以及物业管理关系的主体。他未按期交纳购房款，说明他没有履行房屋买卖关系中按时付款的义务，那么他就应该承担相应的民事责任，开发商可以按照购房合同的规定，要求该业主承担违约金、利息等责任甚至可以要求解除合同等。但如果住户已经按照物业管理合同的规定交纳了物业管理费等，这就意味着他在物业管理法
20、律关系中已经履行了自己的义务，那么他就应该得到完善的物业管理效劳，包括水、电、气、暖等设施设备的良好使用等。开发商的做法是对住户合法行使权利的阻挠，是不对的。而物业管理公司按照其要求对住户停水、停电，那么违背了其法定职责与义务，更是不对的。假设这个住户欠交物业管理费或欠交水电费，物业管理公司在这时候可以按照物业管理协议的内容停顿水、电等的供给。但即便是这个时候，也是物业管理公司依据合同及法律行事，而不是听命于开发商的调遣。三物业管理法律关系的一个根本特征三物业管理法律关系的一个根本特征 小区谁做主小区谁做主四、四、物业管理法律事实物业管理法律事实 法律事实法律事实是指物业管理法规所规定或认可的
21、，是指物业管理法规所规定或认可的，能引起物业管理法律关系发生能引起物业管理法律关系发生(产生产生)、变更和、变更和终止终止(消灭消灭)的客观现象或原因条件。的客观现象或原因条件。根据法律事实是否与物业管理法律关系主体的根据法律事实是否与物业管理法律关系主体的意志有关可以划分为意志有关可以划分为自然事实自然事实与与行为事实行为事实两大两大类。类。（一）法律事实的概念（一）法律事实的概念 1 1自然事实，指不直接包含人的意志的客观现象自然事实，指不直接包含人的意志的客观现象。自然事实又可分为事件与状态两种客观情况：。自然事实又可分为事件与状态两种客观情况：1)1)事件，是指偶发的客观现象。可进一步
22、分为不可抗事件，是指偶发的客观现象。可进一步分为不可抗力事件和社会意外事件两种情况。不可抗力是指不力事件和社会意外事件两种情况。不可抗力是指不能预见、不能防止并不能抑制的客观情况。不可抗能预见、不能防止并不能抑制的客观情况。不可抗力事件通常指自然灾害性的事件力事件通常指自然灾害性的事件(如地震、风暴等如地震、风暴等)和战争等。社会意外事件虽然也具有不以法律关系和战争等。社会意外事件虽然也具有不以法律关系当事人意志为转移的性质，但并不当然地免除受该当事人意志为转移的性质，但并不当然地免除受该事件影响而给对方当事人或他人造成损害所应负的事件影响而给对方当事人或他人造成损害所应负的合理赔偿或补偿法律
23、责任。情势变更原那么可适用合理赔偿或补偿法律责任。情势变更原那么可适用于因社会意外事件引发的法律关系纠纷。于因社会意外事件引发的法律关系纠纷。情势变更原那么情势变更原那么 所谓情势变更原那么，是指合同生效后，发生当事人不能预见所谓情势变更原那么，是指合同生效后，发生当事人不能预见并不能抑制的客观情况，致使履行合同将对一方当事人没有意并不能抑制的客观情况，致使履行合同将对一方当事人没有意义或造成重大损害的，该当事人可以与对方就合同的内容重新义或造成重大损害的，该当事人可以与对方就合同的内容重新协商，协商不成的，可以请求法院或者仲裁机构变更或解除合协商，协商不成的，可以请求法院或者仲裁机构变更或解
24、除合同的法律规那么。同的法律规那么。情势变更原那么的适用条件，可归结为：情势变更原那么的适用条件，可归结为：(1)(1)在客观上，须有情势变更的客观事实。在客观上，须有情势变更的客观事实。(2)(2)在主观上，情势的变更须是当事人无主观过错。在主观上，情势的变更须是当事人无主观过错。(3)(3)在原因上，须有情势变更发生的不可预见性，且当事人不在原因上，须有情势变更发生的不可预见性，且当事人不能抑制这种变化。能抑制这种变化。(4)(4)在结果上，须因情势变更而致使原合同的履行将对一方当在结果上，须因情势变更而致使原合同的履行将对一方当事人没有意义或者造成重大损失，即当事人之间的权利义务显事人没
25、有意义或者造成重大损失，即当事人之间的权利义务显失公平。失公平。(5)(5)在程序上，协商程序是适用情势变更原那么的必须程序。在程序上，协商程序是适用情势变更原那么的必须程序。情势变更与不可抗力的主要区别情势变更与不可抗力的主要区别 一是客观表现不同：情势变更主要表现为影响合同履行一是客观表现不同：情势变更主要表现为影响合同履行的社会经济形势的剧变事件，须凭借法定的公平裁量权的社会经济形势的剧变事件，须凭借法定的公平裁量权认定；而不可抗力只要具有一般群众知识便可感知。认定；而不可抗力只要具有一般群众知识便可感知。二是造成影响不同：发生情势变更，在一般情况下，合二是造成影响不同：发生情势变更，在
26、一般情况下，合同仍然能履行，只是履行合同会造成明显的不公平后果同仍然能履行，只是履行合同会造成明显的不公平后果；而发生不可抗力事件，既可能造成合同履行困难或履；而发生不可抗力事件，既可能造成合同履行困难或履行不能，也可能造成合同的全部义务都无法履行。行不能，也可能造成合同的全部义务都无法履行。三是适用范围不同：情势变更仅适用于合同法；而不可三是适用范围不同：情势变更仅适用于合同法；而不可抗力既可以适用合同法，也可以适用于侵权法。抗力既可以适用合同法，也可以适用于侵权法。四是免责情况不同：情势变更是四是免责情况不同：情势变更是“裁量免责；而因不裁量免责；而因不可抗力致使不能实现合同的那么是可抗力
27、致使不能实现合同的那么是“当然免责。当然免责。2)2)状态，是指某种客观情况的持续。例如，业状态，是指某种客观情况的持续。例如，业主的下落不明，约定或法定的时间经过。主的下落不明，约定或法定的时间经过。?民民法通那么法通那么?第第136136条中规定，延付或者拒付租金条中规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为的诉讼时效期间为1 1年，物业管理公司经租房年，物业管理公司经租房屋遇到承租人拒付租金情况，经过屋遇到承租人拒付租金情况，经过1 1年后才行年后才行使起诉权，假设无法定诉讼时效中止或中断因使起诉权，假设无法定诉讼时效中止或中断因素，一般就会丧失胜诉利益。素，一般就会丧失胜诉利益。（2）人的
28、行为）人的行为，指由人有意识地进行与一定，指由人有意识地进行与一定法律关系有关活动的客观现象。根据行为是法律关系有关活动的客观现象。根据行为是否与当事人的意志有关，可以分为否与当事人的意志有关，可以分为当事人的当事人的行为与他人行为行为与他人行为两种。两种。当事人的行为是指当事人的行为是指由由一定法律关系当事人实施的能引发法律关系一定法律关系当事人实施的能引发法律关系易化的行为。易化的行为。他人行为是指他人行为是指由非当事人实施由非当事人实施的而能使当事人之间发生一定法律关系易化的而能使当事人之间发生一定法律关系易化的行为。例如，法院的裁决、行政机关的行的行为。例如，法院的裁决、行政机关的行政
29、处理决定即属于能使物业管理关系当事人政处理决定即属于能使物业管理关系当事人之间发生法律关系易化的第三人的行为。之间发生法律关系易化的第三人的行为。二物业管理法律事实的分类二物业管理法律事实的分类 1.法律事件法律事件 1不可抗力事件和社会意外事件不可抗力事件和社会意外事件 2自然人业主死亡的事实自然人业主死亡的事实 3法人的物业管理公司解散或破产的事实法人的物业管理公司解散或破产的事实 4时间经过的法律事实时间经过的法律事实 2.法律行为法律行为 1合法行为合法行为 2违法行为违法行为 物业管理违法行为的构成要件：物业管理违法行为的构成要件：a 违法性违法性 b 危害性危害性 c 主体合格性主
30、体合格性 d 主观过错性主观过错性五、物业管理法律责任五、物业管理法律责任(一一)物业管理法律责任的概念、特征物业管理法律责任的概念、特征 1.1.物业管理法律责任，是指物业管理活动的民物业管理法律责任，是指物业管理活动的民事主体、行政主体和行政相对人对自己违反物业管事主体、行政主体和行政相对人对自己违反物业管理法规的行为所应依法承担的具有国家强制性和不理法规的行为所应依法承担的具有国家强制性和不利性的法律报应利性的法律报应(法律后果法律后果)。法律报应的具体承担。法律报应的具体承担方式即报应的具体种类形式，除某些民事责任的认方式即报应的具体种类形式，除某些民事责任的认定定(如违约责任、轻微的
31、侵权责任如违约责任、轻微的侵权责任)可以由当事人双可以由当事人双方协商确认外，其他法律责任的认定只能由法定的方协商确认外，其他法律责任的认定只能由法定的专门机关或经合法授权的机构进展。专门机关或经合法授权的机构进展。2.2.物业管理法律责任的主要特征物业管理法律责任的主要特征 1.1.法定责任与协议责任相结合法定责任与协议责任相结合 物业管理中发生的法律责任物业管理中发生的法律责任确定，除依据法律相关规定外，也要以合同或契约为根据。确定，除依据法律相关规定外，也要以合同或契约为根据。2.2.技术标准确定的责任分量大技术标准确定的责任分量大 在确定物业管理技术操作活在确定物业管理技术操作活动后果
32、的法律责任时，必须充分注意有关法定技术标准和约动后果的法律责任时，必须充分注意有关法定技术标准和约定技术标准中关于技术问题和法律责任的规定。定技术标准中关于技术问题和法律责任的规定。3.3.法律责任的复杂性法律责任的复杂性 与物业管理活动有关的法律责任种类与物业管理活动有关的法律责任种类繁多，民事责任、行政责任和刑事责任在物业管理法律责任繁多，民事责任、行政责任和刑事责任在物业管理法律责任制度中合并存在，并且出现制度中合并存在，并且出现“法律责任复合的现象非常普法律责任复合的现象非常普遍，不少违反物业管理法规的行为都要依法由违法行为人承遍，不少违反物业管理法规的行为都要依法由违法行为人承担多种
33、责任。这种法律责任的复杂性决定了在确定物业管理担多种责任。这种法律责任的复杂性决定了在确定物业管理法律责任时，要周全考虑相关法律法规对某一种行为从不同法律责任时，要周全考虑相关法律法规对某一种行为从不同角度所设定的责任标准。角度所设定的责任标准。(二)物业管理法律责任的分类 物业管理法律责任按内容不同，一般分为民事法物业管理法律责任按内容不同，一般分为民事法律责任、经济法律责任、行政法律责任、刑事法律责任、经济法律责任、行政法律责任、刑事法律责任四类。违宪法律责任不在物业管理法律责律责任四类。违宪法律责任不在物业管理法律责任范围。任范围。1.1.民事法律责任民事法律责任 指民事主体因违反民事法
34、律义务而按照民法指民事主体因违反民事法律义务而按照民法(包括合同法包括合同法)规定必须承担的民事法律不利报应规定必须承担的民事法律不利报应(法律后果法律后果)。它主要表现为一种财产责任，而且。它主要表现为一种财产责任，而且民事责任的内容可以由当事人自行约定。民事法民事责任的内容可以由当事人自行约定。民事法律责任可划分为违约责任和侵权责任两大类。承律责任可划分为违约责任和侵权责任两大类。承担民事责任的方式：停顿侵害；排除阻碍；担民事责任的方式：停顿侵害；排除阻碍；消除危险；返还财产；恢复原状；修理消除危险；返还财产；恢复原状；修理、重作、更换；赔偿损失；支付违约金；、重作、更换；赔偿损失；支付违
35、约金；消除影响、恢复名誉；赔礼抱歉。消除影响、恢复名誉；赔礼抱歉。2.2.行政法律责任行政法律责任 指行政主体或行政相对人的行为违反行政法律法规而依法必须承指行政主体或行政相对人的行为违反行政法律法规而依法必须承担的行政法律不利报应担的行政法律不利报应(法律后果法律后果)。行政法律责任分为两类：一类。行政法律责任分为两类：一类称违法行政责任；另一类称行政违法责任。承担行政责任的方式一称违法行政责任；另一类称行政违法责任。承担行政责任的方式一般分为三类：行政处分。中国般分为三类：行政处分。中国?行政处分法行政处分法?第二条明文规定行政第二条明文规定行政处分的种类包括：警告；罚款；没收违法所得、没
36、收非法财物；责处分的种类包括：警告；罚款；没收违法所得、没收非法财物；责令停产停业；暂扣或者撤消许可证、暂扣或者撤消执照；行政拘留令停产停业；暂扣或者撤消许可证、暂扣或者撤消执照；行政拘留；法律、行政法规规定的其他行政处分。行政处分。指国家机关；法律、行政法规规定的其他行政处分。行政处分。指国家机关、企事业单位依据国家法律、法规或国家机关、企事业单位的规章、企事业单位依据国家法律、法规或国家机关、企事业单位的规章制度的规定，按行政隶属关系对其所属人员中有轻微违法行为或违制度的规定，按行政隶属关系对其所属人员中有轻微违法行为或违反纪律行为的一种内部制裁，主要包括警告、记过、降职、降薪、反纪律行为
37、的一种内部制裁，主要包括警告、记过、降职、降薪、撤职、留用观察、开除等。劳动教养。是对有轻微违法行为，但撤职、留用观察、开除等。劳动教养。是对有轻微违法行为，但尚不够给予刑事处分的违法行为人实行强制性教育改造的一种行政尚不够给予刑事处分的违法行为人实行强制性教育改造的一种行政措施。措施。3.3.经济法律责任经济法律责任 指经济法律关系主体的行为违反经济法律法规而指经济法律关系主体的行为违反经济法律法规而依法应承担的不利法律报应依法应承担的不利法律报应(法律后果法律后果)。由于经济法律关。由于经济法律关系实际上是由行政管理法律关系和民事法律关系复合构系实际上是由行政管理法律关系和民事法律关系复合
38、构成的，因此，其法律责任承担方式同违反行政管理法律成的，因此，其法律责任承担方式同违反行政管理法律、民事法律应承担责任的方式根本一样。、民事法律应承担责任的方式根本一样。4.4.刑事法律责任刑事法律责任 指行为人指行为人(包括自然人和法人包括自然人和法人)的违法行为已构成触犯的违法行为已构成触犯刑事法律的犯罪，而依法必须承担的刑法不利报应刑事法律的犯罪，而依法必须承担的刑法不利报应(法律法律后果后果)。承担刑事责任的方式是刑事处分，分为两类：一。承担刑事责任的方式是刑事处分，分为两类：一是主刑，包括管制拘役、有期徒刑、无期徒刑和死刑；是主刑，包括管制拘役、有期徒刑、无期徒刑和死刑；二是附加刑，
39、包括罚金、没收财产和剥夺政治权利。二是附加刑，包括罚金、没收财产和剥夺政治权利。(三)物业管理中的违约责任和侵权责任 违约责任违约责任是指当事人一方不履行合同违约责任违约责任是指当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，依法应当承义务或者履行合同义务不符合约定的，依法应当承担的继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等财产担的继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等财产性法律责任。违约责任的根本法律特征有二：性法律责任。违约责任的根本法律特征有二：一是基于能以金钱来衡量、计算的合同当事人一定一是基于能以金钱来衡量、计算的合同当事人一定经济利益而产生的财产责任；经济利益而产生的财产责任；二是可
40、由当事人在法律允许的范围内自行约定，这二是可由当事人在法律允许的范围内自行约定，这也是合同自愿也是合同自愿(自由自由)原那么的根本要求。其他由法原那么的根本要求。其他由法律直接规定的民事责任如侵权责任、缔约过失责任律直接规定的民事责任如侵权责任、缔约过失责任等原那么上不允许当事人自由约定。等原那么上不允许当事人自由约定。在合同法领域，违约责任居于核心地位在合同法领域，违约责任居于核心地位 侵权责任是指在物业管理活动中，民事主体侵权责任是指在物业管理活动中，民事主体因违法实施侵犯国家、集体、公民的财产权和因违法实施侵犯国家、集体、公民的财产权和公民、法人人身权的行为而应依法承受的不利公民、法人人
41、身权的行为而应依法承受的不利性民事法律报应。性民事法律报应。根据对构成侵权责任的条件的不同要求，根据对构成侵权责任的条件的不同要求，可分出一般侵权行为的民事责任和特殊侵权的可分出一般侵权行为的民事责任和特殊侵权的民事责任两类。民事责任两类。物业管理中的侵权行为及民事责任主要物业管理中的侵权行为及民事责任主要有以下几种：有以下几种：(1)(1)国家机关或其工作人员因执行职务造成侵权损国家机关或其工作人员因执行职务造成侵权损害的民事责任。根据中国害的民事责任。根据中国?宪法宪法?第第4141条和条和?民法通民法通那么那么?第第1212条规定，由于国家机关或者国家机关工条规定，由于国家机关或者国家机
42、关工作人员在执行职务中，侵犯公民、法人和其他组织作人员在执行职务中，侵犯公民、法人和其他组织的合法权益，造成损害的，应当承担民事责任，由的合法权益，造成损害的，应当承担民事责任，由有关国家机关负责赔偿。有关国家机关负责赔偿。(2)(2)法人对其工作人员执行职务造成侵权损害的民法人对其工作人员执行职务造成侵权损害的民事责任。事责任。【案例】员工违规操作造成的法律责任由谁负？一天，某清洁公司的一名保洁员在公司实施物业管理的一栋高层住宅楼清扫楼道时，发现了一块小木板，便顺手将木板抛到窗外，正好将楼下路过的小区业主王某砸伤，王某为此要求清洁公司赔偿他的医疗费用和相关经济损失。清洁公司认为：公司曾经屡次
43、教育员工在工作期间严格遵守操作规程，严禁高空抛物，且事发后，清洁公司已将该保洁员辞退，王某的医疗费用应当由王某自己向该名保洁员索赔，与清洁公司无关。请问，员工违规操作带来的损失，清洁公司是否应当赔偿？(3)(3)因产品质量不合格致人损害的民事责因产品质量不合格致人损害的民事责任任。物业管理中常见的产品质量不合格是房屋建筑工程质量和物业维修质量不合格房屋建筑工程质量和物业维修质量不合格。【案例】外墙渗水，家具霉烂谁负责？某住宅小区业主黄某位在三层楼，发现每逢遇有大雨天就会有水渗入房内，此情况已有两年多了，为此他屡次找过物业管理公司，物业管理公司也派人对外墙进展修理，但渗水问题始终未解决。两年多来
44、业主黄某一直受到渗水问题的困扰，屋内墙壁更因长期渗水而剥落发霉，局部家具壁柜也因此而霉烂。业主黄某认为内墙的损坏是由于外墙渗水所致，因此，要求物业管理公司赔偿其家具的损失。那么，物业管理公司是否应当赔偿呢？(4)(4)因建筑施工或物业维修施工而产生的侵权责任。因建筑施工或物业维修施工而产生的侵权责任。?民法通那么民法通那么?第第125125条规定：条规定：“在公共场所、道旁在公共场所、道旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取平安措施，造成他人损害的，置明显标志和采取平安措施，造成他人损害的，施工人应当承担民事责任。施工人应当承担民
45、事责任。(5)(5)建筑物等物所有人或管理人的侵权责任。建筑物等物所有人或管理人的侵权责任。?民法民法通那么通那么?第第126126条规定：条规定：“建筑物，或者其他设施以建筑物，或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理者应坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理者应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。外。某大厦窗户玻璃坠落致人伤害赔偿纠纷案 某大厦是被告某实业公司开发的写字楼，其产权属实业公司，该楼主要通过出租的方式使用。该大厦的物业管理由实业公司
46、委托给某物业管理企业管理。大厦共16层，由于该楼窗户玻璃安装存在质量问题，使用中曾数次发生玻璃坠落之事，租户普遍提出意见，但实业公司未及时进展修缮处理。2001年5月21日下午，13层广告公司的员工肖某在关窗户时用力过猛，致玻璃坠落并破碎，玻璃碎片下落插入当时正在楼下搬运货物的孙某的头顶部，致使孙某当场昏迷。孙某的同事当即将其送往医院脑外科抢救，先后用去医疗费、护理费、误工损失费等共计人民币8万元。事后，孙某将实业公司、肖某及物业管理企业告上法庭，要求三被告承担赔偿责任。被告肖某辩称：玻璃下落伤人系该窗户玻璃安装不牢所致，而非本人责任，实业公司作为某大厦的所有人和管理人应承担赔偿责任。被告实业
47、公司辩称：玻璃掉落伤人系租户肖荣关窗不当所致，本公司对此不能承担责任。被告物业管理企业辩称：某大厦窗户玻璃安装存在质量问题，物业管理企业曾屡次向实业公司反映，要求其出资修缮，但实业公司始终未予答复。物业管理企业已尽管理职责，故不应承担赔偿责任。(6)(6)饲养的动物致人损害的民事责任饲养的动物致人损害的民事责任。(7)(7)破坏、污染环境的侵权责任。破坏、污染环境的侵权责任。(8)(8)无行为能力人、限制民事行为能力人致人损无行为能力人、限制民事行为能力人致人损害的民事责任害的民事责任。(四四)物业管理行政违法行为及其行政责任物业管理行政违法行为及其行政责任 物业管理行政违法行为的法律责任是指
48、在物业管理行政违法行为的法律责任是指在物业管理过程中，行政相对人的行为违反物业管理过程中，行政相对人的行为违反有关物业管理行政法规而应当依法承受的有关物业管理行政法规而应当依法承受的不利性法律报应。在物业管理过程中需追不利性法律报应。在物业管理过程中需追究行政责任的行政违法行为可以归纳为以究行政责任的行政违法行为可以归纳为以下四类：下四类：1.1.物业管理企业的行政违法行为物业管理企业的行政违法行为(1)(1)非法经营行为非法经营行为(2)(2)不正当竞争行为不正当竞争行为(3)(3)擅自作为行为擅自作为行为 (4)(4)不履行或不忠实履行受托管理义务的行为不履行或不忠实履行受托管理义务的行为
49、 (5)(5)损害消费者合法权益的行为损害消费者合法权益的行为 2.2.业主委员会、业主、物业使用人或者其业主委员会、业主、物业使用人或者其他单位、个人的行政违法行为他单位、个人的行政违法行为 (1)(1)决定违法行为决定违法行为(2)(2)擅自作为行为擅自作为行为(3)(3)不履行法定应为义务行为不履行法定应为义务行为3.3.开发建立单位、售房单位的行政违法行为开发建立单位、售房单位的行政违法行为(1)(1)未履行法定前期物业管理义务的行为未履行法定前期物业管理义务的行为(2)(2)不履行物业移交法定义务的行为不履行物业移交法定义务的行为(3)(3)不履行物业维修专用基金代收代存法不履行物业
50、维修专用基金代收代存法定义务的行为定义务的行为(4)(4)其他行政违法行为其他行政违法行为 4.4.阻碍管理的违法行为阻碍管理的违法行为(1)(1)阻碍执行公务的行为阻碍执行公务的行为(2)(2)阻碍实施监视行为阻碍实施监视行为(五五)物业管理法律责任的构成要件物业管理法律责任的构成要件“法律责任的构成要件，是指能够引起法律责法律责任的构成要件，是指能够引起法律责任的各种条件的总和。法律责任的构成要件有两任的各种条件的总和。法律责任的构成要件有两类：一类是一般构成要件，另一类是特殊构成要类：一类是一般构成要件，另一类是特殊构成要件。特殊要件必须有法律的明确规定。一般构成件。特殊要件必须有法律的
