1、第九章 房屋维护修缮管理三峡买卖网 sxmaimai/wenku1主要内容v本章简单介绍房屋的种类和基本构成、本章简单介绍房屋的种类和基本构成、房屋的日常维护的内容和考核标准，以房屋的日常维护的内容和考核标准，以及房屋修缮工程的内容和实施三个方面及房屋修缮工程的内容和实施三个方面的基本知识。的基本知识。第一节第一节 房屋日常维护房屋日常维护v房屋日常养护的基本知识房屋日常养护的基本知识v房屋日常维修养护的原则房屋日常维修养护的原则 v房屋日常维修养护的考核标准房屋日常维修养护的考核标准 v房屋日常维修养护的内容和实施管理房屋日常维修养护的内容和实施管理 房屋日常养护的基本知识房屋日常养护的基本
2、知识 房屋日常养护的概念房屋日常养护的概念 自然因素自然因素（气候条件（气候条件、生物因素、地理因素、生物因素、地理因素、自然灾、自然灾害害 ）人为因素（使用不当人为因素（使用不当、施工和设计质量低劣、施工和设计质量低劣、预防保、预防保养不当养不当）房屋日常维修养护的类型房屋日常维修养护的类型 零星养护零星养护 计划养护计划养护 房屋日常维修的特点房屋日常维修的特点 对原有房屋的构件、部件、装饰布局的更新和修复，从对原有房屋的构件、部件、装饰布局的更新和修复，从而保持原建筑的特色，或者通过观察、实践研究、总结，而保持原建筑的特色，或者通过观察、实践研究、总结，可以改进旧房的结构和装饰。可以改进
3、旧房的结构和装饰。日常维修的项目小，零星分散，用料品种多、规格多、日常维修的项目小，零星分散，用料品种多、规格多、新料、旧料都使用。新料、旧料都使用。房屋日常的维修往往人少工种多。房屋日常的维修往往人少工种多。房屋日常维修养护的原则房屋日常维修养护的原则 最有效合理地使用维修基金、最大限度发挥房屋的有效使用功能的原则 定期检查、及时维护的原则 加强对二次装修的管理，确保安全，保证正常使用 因地制宜，合理修缮的原则 考核标准 定额定额指标指标 经费经费指标指标 服务服务指标指标 安全指标走访查房率 房屋完房屋完好率好率 小修养护修养护及时率及时率 大中修大中修质量合质量合格率格率 养护计养护计划
4、率划率 房屋结构工程房屋结构工程的维修养护的维修养护 地基基础的养护地基基础的养护、砖砌体的维修养护措施、砖砌体的维修养护措施、钢、钢筋混凝土结构的修补筋混凝土结构的修补 楼地面的养护楼地面的养护 经常用水房间楼地面经常用水房间楼地面、避免室内受潮与虫害、避免室内受潮与虫害、控制与消除装饰材料的副作用控制与消除装饰材料的副作用 装饰工程的养装饰工程的养护护 抹灰工程的养护抹灰工程的养护、饰面工程的修补养护、饰面工程的修补养护、裱糊、裱糊工程的养护工程的养护、花饰安装工程的养护、花饰安装工程的养护 屋面工程的养屋面工程的养护护 定期清扫定期清扫、定期检查、定期检查、保养、保养、严格执行维修制、严
5、格执行维修制度度 门窗的维修养门窗的维修养护护 宣传养护制度宣传养护制度、经常清洁检查，发现问题及时、经常清洁检查，发现问题及时处理处理、定期更换易损部件，保持整体状况良好、定期更换易损部件，保持整体状况良好、北方地区外门窗冬季要加强使用管理北方地区外门窗冬季要加强使用管理、加强窗、加强窗台与暖气的使用管理台与暖气的使用管理 房屋附属设施房屋附属设施的养护的养护 楼梯、台阶、散水的养护楼梯、台阶、散水的养护、阳台的维护、阳台的维护、通风、通风道的养护道的养护 房屋日常维护的内容与管理房屋日常维护的内容与管理第二节第二节 房屋维修管理房屋维修管理 v房屋维修的分类及特点房屋维修的分类及特点 v房
6、屋维修管理的目的与内容房屋维修管理的目的与内容 v房屋维修标准与要求房屋维修标准与要求 房屋维修的分类及特点房屋维修的分类及特点 房屋维修管理概念房屋维修管理概念 与分类与分类按缓急程度的分类：一般维修项目（按缓急程度的分类：一般维修项目（24h）和急修项目（）和急修项目（72h）房屋维修按房屋完损程度分类：房屋维修按房屋完损程度分类：完好房完好房：结构构件完好，屋面或板缝不漏水，装修和设备完好、齐全，管道：结构构件完好，屋面或板缝不漏水，装修和设备完好、齐全，管道畅通，现状良好，使用正常。虽然有陈旧现象或个别分项有允许值之内的畅通，现状良好，使用正常。虽然有陈旧现象或个别分项有允许值之内的轻
7、微损坏，但不影响居住安全和正常使用，经过小修即可恢复的房屋。轻微损坏，但不影响居住安全和正常使用，经过小修即可恢复的房屋。基本完好房基本完好房：结构构件安全，基本牢固，虽有少量部件的损坏程度超过设计：结构构件安全，基本牢固，虽有少量部件的损坏程度超过设计允许值，但已经稳定；屋面或板缝渗漏，装修设备的个别部件或零件有影允许值，但已经稳定；屋面或板缝渗漏，装修设备的个别部件或零件有影响使用的破损，通过在原有构件或部分上进行修补、涂抹、油漆等维修即响使用的破损，通过在原有构件或部分上进行修补、涂抹、油漆等维修即可恢复使用的房屋。可恢复使用的房屋。一般损坏房一般损坏房：局部结构变形、裂缝、腐蚀或老化，
8、强度不足，屋面或板缝局：局部结构变形、裂缝、腐蚀或老化，强度不足，屋面或板缝局部部渗漏；装修局部有破损；油漆老化，设备、管道不够畅通；水位、电路管渗漏；装修局部有破损；油漆老化，设备、管道不够畅通；水位、电路管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件的房屋。部件的房屋。严重损坏房严重损坏房：部分结构有明显或严重倾斜、开裂、变形或强度不足，个别：部分结构有明显或严重倾斜、开裂、变形或强度不足，个别构件已处于危险状态；或屋面或板缝严重渗漏；设备陈旧不齐全，管道严构件已处于危险状态；或屋面或板缝严重渗漏；设备
9、陈旧不齐全，管道严重堵塞，水位、电路管线，器具和零件残缺及严重损坏，需要进行局部整重堵塞，水位、电路管线，器具和零件残缺及严重损坏，需要进行局部整修、更新等大修的房屋。修、更新等大修的房屋。危险房危险房：承重的主要结构严重损坏，强度严重不足稳定性很差，随时都有：承重的主要结构严重损坏，强度严重不足稳定性很差，随时都有倒塌的可能，影响正常使用，不能确保住用安全的房屋。倒塌的可能，影响正常使用，不能确保住用安全的房屋。房屋的评定工作可以定期进行，比如每隔房屋的评定工作可以定期进行，比如每隔13年进行一次全面的完损等级年进行一次全面的完损等级评定；也可不定期进行，可以于新建房屋交付使用前，经过中修、
10、大修、评定；也可不定期进行，可以于新建房屋交付使用前，经过中修、大修、翻修或综合维修等竣工验收后，根据气候条件等重新评定完损等级。翻修或综合维修等竣工验收后，根据气候条件等重新评定完损等级。房屋维修工程的分类：房屋维修工程的分类：（1）小修工程）小修工程 又称为零星养护工程，是指及时修复小损小坏，以保持原又称为零星养护工程，是指及时修复小损小坏，以保持原来房屋完损等级为目的的日常养护工程。其综合平均费用在所管房屋现价来房屋完损等级为目的的日常养护工程。其综合平均费用在所管房屋现价的的1%以下，以保持房屋原来完损等级为目的的预防性养护工程。主要包括：以下，以保持房屋原来完损等级为目的的预防性养护
11、工程。主要包括：屋面补漏、修补面层、泛水、屋脊等；钢、木门窗的整修、拆换五金、配屋面补漏、修补面层、泛水、屋脊等；钢、木门窗的整修、拆换五金、配玻璃、换纱窗油漆等；修补楼地面、面层、抽换个别棱木等；修补内外墙、玻璃、换纱窗油漆等；修补楼地面、面层、抽换个别棱木等；修补内外墙、抹灰、窗台、腰线等；拆砌挖补局部墙体、个别拱圈、拆换个别过梁等；抹灰、窗台、腰线等；拆砌挖补局部墙体、个别拱圈、拆换个别过梁等；抽换个别檩条、拆换个别木梁、木柱、修补木楼梯等；下水管道的疏通、抽换个别檩条、拆换个别木梁、木柱、修补木楼梯等；下水管道的疏通、修补明沟、散水、落水管等；水、卫、电、气、暖气等设备的故障排除及修补
12、明沟、散水、落水管等；水、卫、电、气、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等；房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修等。零部件的修换等；房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修等。这类工程的特点是项目简单，零星分散，量大面广、时间紧迫。经过小修这类工程的特点是项目简单，零星分散，量大面广、时间紧迫。经过小修工程的房屋应该基本达到基本完好房或完好房的标准要求。工程的房屋应该基本达到基本完好房或完好房的标准要求。（2）中修工程）中修工程 是指房屋的某些部位已损坏或已经不符合建筑结构的要求，是指房屋的某些部位已损坏或已经不符合建筑结构的要求，需要进行局部维修，维修中只须拆换少量的主体部件。一次维修费用在
13、该需要进行局部维修，维修中只须拆换少量的主体部件。一次维修费用在该建筑物同类结构新建房屋造价的建筑物同类结构新建房屋造价的20%以下，而维持了原有规模和结构的工以下，而维持了原有规模和结构的工程。中修后的房屋要求程。中修后的房屋要求70%以上必须符合基本完好房的标准。适应于：少以上必须符合基本完好房的标准。适应于：少量主体结构部件损坏严重，维护构件一般损坏的房屋维修；整幢房屋的公量主体结构部件损坏严重，维护构件一般损坏的房屋维修；整幢房屋的公用生活设备（包括上下水、通风、采暖、电照等）需局部更换、改善或改用生活设备（包括上下水、通风、采暖、电照等）需局部更换、改善或改装的新装工程的房屋以及单项
14、目维修的工程。装的新装工程的房屋以及单项目维修的工程。这类工程的特点是工地较集中，项目比较小，工程量较大，带有周期性。这类工程的特点是工地较集中，项目比较小，工程量较大，带有周期性。（3）大修工程）大修工程 是指凡是拆换部分主体和房屋设备，而不需全部拆除，其一是指凡是拆换部分主体和房屋设备，而不需全部拆除，其一次维修费用是同类结构新建造价的次维修费用是同类结构新建造价的25%以上的工程。大修后的房屋必须符合以上的工程。大修后的房屋必须符合完好房或基本完好房的标准。适应于：主体结构大部分严重损坏，但无倒塌完好房或基本完好房的标准。适应于：主体结构大部分严重损坏，但无倒塌或有局部倒塌的危旧房屋；整
15、幢房屋的公用生活设备（包括上下水、通风、或有局部倒塌的危旧房屋；整幢房屋的公用生活设备（包括上下水、通风、采暖、电照等）必须进行管线更换和改善的工程；因改善局部条件，需要局采暖、电照等）必须进行管线更换和改善的工程；因改善局部条件，需要局部改建的房屋；需对主体结构进行专项加固抗震的工程。部改建的房屋；需对主体结构进行专项加固抗震的工程。这类工程的特点是工地集中、项目齐全，具有完整性。这类工程的特点是工地集中、项目齐全，具有完整性。（4）翻修工程）翻修工程 凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程为翻修工程。翻凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程为翻修工程。翻修工程应尽量利用旧料，其费用应低于该
16、建筑物同类结构的新建造价。翻修修工程应尽量利用旧料，其费用应低于该建筑物同类结构的新建造价。翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。适应于：主体结构严重损坏，丧失后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。适应于：主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险的房屋；因自然灾害破坏严重，不能再继续使用正常使用功能，有倒塌危险的房屋；因自然灾害破坏严重，不能再继续使用的房屋；地处陡峭易滑坡地区的房屋，或地势低洼长期积水无法排出地区的的房屋；地处陡峭易滑坡地区的房屋，或地势低洼长期积水无法排出地区的房屋；无修缮价值的房屋；基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。房屋；无修缮价值的房屋；基本建设规划范围内需要
17、拆迁恢复的房屋。（5）综合维修工程）综合维修工程 凡成片多幢（大楼为单幢）大、中、小修一次性应凡成片多幢（大楼为单幢）大、中、小修一次性应修尽修的工程为综合维修工程。综合维修工程一次费用应在该片（幢）建修尽修的工程为综合维修工程。综合维修工程一次费用应在该片（幢）建筑物同类结构新建造价的筑物同类结构新建造价的20%以上。综合维修后的房屋必须符合基本完好以上。综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。该类工程施工时，应该根据当地的具体情况和条件考或完好标准的要求。该类工程施工时，应该根据当地的具体情况和条件考虑到一些特殊要求（如抗震、防灾、防风、防火等）在维修中一并解决。虑到一些特殊要求
18、（如抗震、防灾、防风、防火等）在维修中一并解决。适应于：该片（栋）大部分房屋严重损坏或一般损坏，需进行有计划的维适应于：该片（栋）大部分房屋严重损坏或一般损坏，需进行有计划的维修的房屋；需要该片（栋）的面貌进行有计划维修的工程。修的房屋；需要该片（栋）的面貌进行有计划维修的工程。房屋维修管理的特点（房屋维修管理的特点（复杂性复杂性、计划性、计划性、技术性、技术性、经营与服务的双重、经营与服务的双重性性）目的：目的：为了保证房屋的正常使用并延长房屋的使用寿命，防止和消除房屋及其为了保证房屋的正常使用并延长房屋的使用寿命，防止和消除房屋及其附属设备发生损坏，保证使用者的安全和正常使用，根据需要和可
19、能适当的改善附属设备发生损坏，保证使用者的安全和正常使用，根据需要和可能适当的改善住用条件。住用条件。房屋维修管理的内容：房屋维修管理的内容：安全和质量管理：安全和质量管理：房屋完好率及危险率的评定房屋完好率及危险率的评定；房屋的安全检查；房屋的安全检查；危险房屋的管理（整幢危房、局部危房、危险点；）：观察使用，处理使用，危险房屋的管理（整幢危房、局部危房、危险点；）：观察使用，处理使用，停止使用，整体拆除停止使用，整体拆除房屋维修的计划管理房屋维修的计划管理 房屋维修施工管理：房屋维修施工管理：编制维修计划、落实施工队伍，施工过程的管理编制维修计划、落实施工队伍，施工过程的管理房屋维修技术管
20、理：房屋维修技术管理：岗位责任制、构配件检验制度以及技术档案制度，做岗位责任制、构配件检验制度以及技术档案制度，做好技术管理工作，完善施工项目质量体系好技术管理工作，完善施工项目质量体系 房屋维修的行政管理房屋维修的行政管理房屋维修档案管理房屋维修档案管理房屋维修管理的目的与内容房屋维修管理的目的与内容房屋维修标准与要求房屋维修标准与要求1.房屋维修标准维修标准按主体工程、楼地面工程、屋面工程、油漆粉饰工程、水电卫暖等设备工程、金属构件及其他等9个分项工程进行确定。2.房屋维修原则与要求（1）房屋维修原则 确保房屋完好；改善使用功能；提高使用效益。（2）房屋维修管理的要求 根据建设部1988年
21、10月15日颁布的房地产经营、维修管理行业经济技术指标规定，考核房屋维修管理的标准有：房屋完好率：50%60%。年房屋完好增长率：2%5%；年房屋完好下降率不超过2。房屋维修工程量：100150平方米/人年。维修人员劳动生产率：5000元/人年。中、大修工程质量合格品率：100%，其中优良品率30%50%。维修工程成本降低率：5%8%。安全生产，杜绝重大伤亡事故，年职工负伤事故频率：小于3。小修养护及时率：99%。房屋租金收缴率：98%99%。租金用于房屋维修率：60%70%。流动资金占用率：小于30%。机械设备完好率：85%。房屋的安全与质量管理房屋的安全与质量管理v房屋完损等级的划分及房屋
22、完损等级的划分及评定评定v房屋的安全检查房屋的安全检查 v危险房屋的管理危险房屋的管理 划分：划分：完好房基本完好房一般损坏房 严重损坏房危险房评定：评定：v房屋的结构、装修、设备等组成部分各项完损程度符合同一房屋的结构、装修、设备等组成部分各项完损程度符合同一个完损标准，则该房屋的完损等级就是分项所评定的完损程个完损标准，则该房屋的完损等级就是分项所评定的完损程度。度。v房屋的结构部分各项完损程度符合同一完损标准，在装修设房屋的结构部分各项完损程度符合同一完损标准，在装修设备部分中有一、二项完损度下降一个等级，其余各项仍和结备部分中有一、二项完损度下降一个等级，其余各项仍和结构部分符合同一完
23、损标准，则该房屋的完损等级按结构部分构部分符合同一完损标准，则该房屋的完损等级按结构部分的完损程度来确定的完损程度来确定 v房屋结构部分中非承重墙与楼地面分项完损程度下降一个等房屋结构部分中非承重墙与楼地面分项完损程度下降一个等级完损标准，在装修或设备部分中有一项完损程度下降一个级完损标准，在装修或设备部分中有一项完损程度下降一个等级完损标准，其余三个组成部分的各项都符合上一个等级等级完损标准，其余三个组成部分的各项都符合上一个等级以上的完损标准，则该房屋的完损等级可按上一个等级的完以上的完损标准，则该房屋的完损等级可按上一个等级的完损程度来确定。损程度来确定。v房屋结构部分中地基基础、承重构
24、件、屋面等项的完损程度房屋结构部分中地基基础、承重构件、屋面等项的完损程度符合同一完损标准，其余各分项完损程度可有高出一个等级符合同一完损标准，其余各分项完损程度可有高出一个等级的完损标准，则该房屋完损等级可按地基基础、承重结构、的完损标准，则该房屋完损等级可按地基基础、承重结构、屋面等项的完损程度来确定。屋面等项的完损程度来确定。房屋维修工程的分类以及实施管理房屋维修工程的分类以及实施管理 v房屋维修的项目房屋维修的项目 一般维修项目和急修项目一般维修项目和急修项目 v房屋维修工程的种类房屋维修工程的种类 小修、中修、大修、翻修、综合维修等五类小修、中修、大修、翻修、综合维修等五类 v房屋维
25、修工程的施工管理房屋维修工程的施工管理 编制维修计划、落实施工队伍、施工过程的编制维修计划、落实施工队伍、施工过程的管理管理 房屋的分类以及维修标准房屋的分类以及维修标准分类：分类：分类按结构形式分类 按承重结构分类 按使用性质分类 钢结构房屋 钢筋混凝土结构房屋 砖混结构房屋 砖木结构房屋 其他结构 砌筑结构 框架结构 装配式大板结构 升板结构 框架剪力墙结构 框架轻板结构 剪力墙结构 民用建筑 公用建筑 工业建筑 农业建筑 标准：抹灰工程楼地面工程 屋面工程 木门窗及装修工程 主体工程 水电卫暖设备标准房屋的二次装修管理房屋的二次装修管理 v房屋二次装修的含义房屋二次装修的含义v房屋二次装
26、修的管理房屋二次装修的管理 装修申装修申请的受请的受理理 房屋所有权证或其他证明其合法权益的有效凭证；申房屋所有权证或其他证明其合法权益的有效凭证；申请人身份证件；装饰装修方案；变动建筑主体或者承请人身份证件；装饰装修方案；变动建筑主体或者承重结构的须提交原设计单位或具有相应资质等级的设重结构的须提交原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；需要提交有关部门的批准文计单位提出的设计方案；需要提交有关部门的批准文件、设计方案或者施工方案；委托装饰装修企业施工件、设计方案或者施工方案；委托装饰装修企业施工的，要提交该企业的有关资质证书的的复印件；非业的，要提交该企业的有关资质证书的的复
27、印件；非业主的使用人还要提供业主统一装修的书面证明。主的使用人还要提供业主统一装修的书面证明。装修申装修申请的审请的审批批 检查装修设计是否对房屋结构、外墙立面、公用设施检查装修设计是否对房屋结构、外墙立面、公用设施设备造成改动和破坏；检查装修设计是否有消防隐患；设备造成改动和破坏；检查装修设计是否有消防隐患；检查是否有其他违章情况；检查消防协议书。检查是否有其他违章情况；检查消防协议书。签订房签订房屋室内屋室内装饰装装饰装修管理修管理服务协服务协议议 装饰装修工程的内容；装修工程的实施期限；允许施装饰装修工程的内容；装修工程的实施期限；允许施工的时间；废弃物的清运与处置；房屋外立面设施及工的
28、时间；废弃物的清运与处置；房屋外立面设施及防盗窗的安装要求；禁止行为及注意事项；管理服务防盗窗的安装要求；禁止行为及注意事项；管理服务费用；违约责任；其他需要约定的事项。费用；违约责任；其他需要约定的事项。本章典型案例分析本章典型案例分析v某天傍晚，保安员发现写字楼东大堂的玻璃门发生故障，使某天傍晚，保安员发现写字楼东大堂的玻璃门发生故障，使用不正常。于是，值班保安员报修，后来维修工到场检查后用不正常。于是，值班保安员报修，后来维修工到场检查后认为暂时不能处理，就走了。保安员担心不安全，就在玻璃认为暂时不能处理，就走了。保安员担心不安全，就在玻璃门上贴上门上贴上“小心玻璃小心玻璃”字条。不一会
29、儿，当保安员离开玻璃字条。不一会儿，当保安员离开玻璃门时，门掉下来摔烂了。你认为玻璃门掉下来是不可避免的门时，门掉下来摔烂了。你认为玻璃门掉下来是不可避免的吗？责任在谁？该物业公司应当从该事件中吸取怎样的教训？吗？责任在谁？该物业公司应当从该事件中吸取怎样的教训？v华清物业管理公司中标接管十五年前建成的某住宅小区，在华清物业管理公司中标接管十五年前建成的某住宅小区，在进行接管验收时，工程部李工提出应该对小区房屋进行完损进行接管验收时，工程部李工提出应该对小区房屋进行完损等级评定。李工的意见对吗？为什么？请问房屋完损等级评等级评定。李工的意见对吗？为什么？请问房屋完损等级评定的基本任务是什么？房屋完损等级评定的具体依据是什么？定的基本任务是什么？房屋完损等级评定的具体依据是什么？
