1、第 1页共 23页资产评估资产评估0 01 1 资产评估的客体资产评估的客体资产评估客体亦称资产评估对象，是指被评估的资产。故，首先需要理清作为被评估对象的资产具有什么特征和具体类别。（一）资产的特征（3 点）1.资产是经济主体拥有或控制的2.资产价值能以货币进行计量3.资产能为其拥有者或控制者带来经济利益（二）资产的分类1.按资产存在的形态可以分为：有形资产和无形资产有形资产：是指那些具有实体形态的资产，包括固定资产、流动资产等。会计学中的固定资产，一般是指使用年限在一年以上，单位价值在规定限额以上为标准的主要劳动手段。在资产评估中，固定资产具体是指机器设备、房屋建筑物等，评估时应分别进行，
2、因为它们具有不同的功能和特性。无形资产：是指那些没有物质实体形态而以某种特殊权利和技术知识等经济资源存在并发挥作用的资产，包括专利权、商标权、专有技术（非专利技术）、土地使用权、商誉等。2.按资产是否具有综合获利能力可以分为：单项资产和整体资产单项资产：是指单台、单件的资产。整体资产：是指由一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体。3.资产能否独立存在可以分为：可确指的资产和不可确指的资产可确指的资产：是指能独立存在的资产，前面所列示?有形资产和无形资产，除商誉以外都是可确指的资产。不可确指的资产：是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉。4.资产的流动性可以分为：短期资产和长期资产资
3、产的流动性决定其变现性，流动性越强，变现性就强，偿债能力就强。流动性弱，变现性差，偿债能力弱。短期资产（如短期投资）的变现性较强，而长期资产（如固定资产、无形资产）的变现性较弱。0 02 2 资产评估与会计计价的区别（资产评估与会计计价的区别（3 3 点）点）（一）计价模式不同（二）计价功用不同（三）计价主体不同0 03 3 资产评估的工作原则（资产评估的工作原则（3 3 个）个）（一）独立性原则（二）客观公正性原则（三）科学性原则0 04 4 资产评估的经济技术原则（资产评估的经济技术原则（5 5 个）个）（一）预期收益原则（二）供求原则（三）贡献原则（四）替代原则（五）评估时点原则0 05
4、 5 主要资产评估假设的内涵主要资产评估假设的内涵主要资产评估假设通常包括：（7 种）（一）交易假设（二）公开市场假设（三）持续经营假设第 2页共 23页（四）有序清算假设（五）强制清算假设（六）最佳使用假设（七）现状利用假设0 06 6 价值类型的类别（价值类型的类别（7 7 种）种）价值类型的种类或表述，有代表性的观点有两种：一种是将价值类型分为现行市价、重置成本、收益现值和清算价格，这是我国理论界比较早的具有代表性的观点；另一种是根据国际评估准则，将价值类型区分为市场价值以及市场价值以外的价值类型。现在，第二种观点在现实中得到广泛应用。（7 种）（一）市场价值（二）在用价值（三）投资价值
5、（四）持续经营价值（五）清算价格（六）保险价值（七）课税价值0707 价值类型的决定因素价值类型的决定因素决定和影响价值类型的主要因素包括：（3 点）评估的特定目的（经济行为）；市场条件；资产功能及其状态。但例外的情况是，评估师也可以根据委托者的要求选择价值类型。0 08 8 市场法的具体操作方法市场法的具体操作方法直接比较法直接比较法：是将被评估资产的某一或若干因素与参照物的同一或若干因素进行比较，得到两者的特征修正系数或特征差额，在参照物成交价的基础上进行修正得到评估值。间接比较法间接比较法：是以资产的国家标准、行业标准或市场标准为基准，分别将被评估资产与参照物与其对比打分，得到两者各自的
6、分值，进而计算修正系数，再在参照物成交价的基础上计算评估值。（一）单一因素比较法（5 种）1.现行市价法当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接将评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估值。例如，可上市流通的股票和债券，可将其在评估基准日的收盘价作为评估值；批量生产的设备、汽车等，可将同品牌、同型号、同规格、同厂家、同批量的设备、汽车等的现行市场价格作为评估值。2.功能价值类比法功能价值类比法是以参照物的成交价为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。其计算公式为：资产评估值=参照物成交价格
7、评估对象生产能力参照物生产能力?当?等于 1 时，表明资产价值与其功能呈线性关系，此时该方法通常被称作生产能力比例法。当 0?1 表明资产价值与其功能呈指数关系，此时该方法通常被称作规模经济效益指数法。3.价格指数法价格指数法是以参照物成交价为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准曰之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整参照物成交价进而估算评估值的方法。根据获取的价格指数不同，价格指数法的计算公式可分别表示为：资产评估值=参照物成交价格评估基准日资产定基价格指数参照物交易日资产定基价格指数第 3页共 23页或：资产评估值=参照物成交价格参照物交易日至评估基准日环比价格指数乘积
8、价格指数法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的情形，且时间差异不能过长。4.成新率价格法成新率价格法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象仅存在新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。其计算公式为：资产评估值=参照物成交价格评估对象成新率参照物成新率其中：资产成新率=资产的尚可使用年限资产的已使用年限+资产的尚可使用年限5.市价折扣法市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑评估对象在销售条件、销售时限等方面不利因素，凭借评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率，来估算评估对象价值的方法。其计算公式为：资产评估价值=参照物成交价格(1 价格折扣
9、率)此方法只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。（二）类比调整法（2）1.市场售价类比法市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与被评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，估算出评估对象价值的一种方法。其计算公式为：资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+交易情形差异值或：资产评估价值=参照物售价功能差异修正系数 时间差异修正系数2.价值比率法价值比率法是利用参照物的市场交易价格，与其某一经济参数或经济指标相比较形成的价值比率作为乘数或倍数，乘以评估对象的同一经济参数或经济指标，从而得到评估对象价值的一种评估方法。价值比
10、率法中的价值比率种类非常多，常见的如市销率、市盈率、成本市价比率等，以下介绍两种简单的价值比率评估方法。（1）成本市价法。成本市价法是以被评估资产的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象评估值的方法。其计算公式为：资产评估值=参照物成交价格评估对象现行合理成本参照物现行合理成本（2）市盈率乘数法。市盈率乘数法主要适用于企业价值的评估。该方法是以参照物的市盈率作为乘数（倍数），与被评估企业相同口径的收益额相乘，估算被评估企业价值的方法。其计算公式为：企业评估值=被评估企业相同口径收益额参照物（企业）市盈率0 09 9 成本法运用的思路及其各项指标的估算成本法运用的思路及其各项
11、指标的估算成本法的基本计算公式可以表述为：被评估资产评估值=重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值或：被评估资产评估值=重置成本综合成新率（一）重置成本及其估算重置成本：是指在现行市场条件下重新购建一项全新资产所耗费的全部货币支出。重置成本一般分为复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本复原重置成本：是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。更新重置成本更新重置成本：是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。选择重置成本时，如何选择：尽可能选择更新重置成本一方面随着科学技术的
12、进步劳动生产率的提高，新工艺、新设计的采用被社会普遍接受；另一方面，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面，都会优于旧的资产。复原购置成本与更新重置成本的异同：复原购置成本与更新重置成本的异同：相同点：都是资产的现时价格；不同点：资产在技术、设计、标准方面的差异。应当注意的是，无论是更新重置成本还是复原重置成本，资产本身的功能不变。第 4页共 23页重置成本的计量方法重置成本的计量方法1.重置核算法重置核算法又称细节分析法、核算法等，是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本的一种方法。购建资产的支出按其计入成本的形式，可分为直
13、接成本和间接成本。重置核算的过程就是按照现行价格分别重新估算这两部分成本，加总得到资产重置成本。其计算公式为：重置成本=直接成本+间接成本直接成本是指直接可以构成资产成本支出部分，如房屋建筑物的基础、墙体、屋面、内装修等项目；机器设备类资产的设备购价、安装调试费、运杂费、人工费等项目。直接成本应按现时价格逐项加总。间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费、总体设计制图等项支出。实际工作中，间接成本可以通过下列方法计算。（1）人工成本比例法。计算公式为：间接成本=人工成本总额成本分配率（间接成本与人工成本的比例）（2）单位价格法。计算公式为：间接成本=工作量单位工作量的间接成本（3）间接成本与
14、直接成本比率法。计算公式为：间接成本=直接成本间接成本与直接成本之比2.物价指数法物价指数法也称价格指数法，是利用与资产有关的价格变动指数，将被评估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法。当既无法获得处于全新状态的被评估资产的现行市价，也无法获得与被评估资产相类似的参照物的现行市价时，可以利用与资产有关的价格变动指数计算被评估资产的重置价值。其计算公式为：资产重置成本=资产历史成本评估基准日定基物价指数资产购建时定基物价指数或：资产重置成本=资产历史成本(1+物价变动指数）或：资产重置成本=资产历史成本资产购置日至评估基准日环比价格指数乘积物价指数法与重置核算法区别：（1）物价指数
15、法估算的重置成本仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。（2）物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。一项技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高。当然，物价指数法和重置核算法也有其相同点，即都是建立在利用历史资料的基础上。3.功能价值类比法功能价值类比法，是指利用某些资产的功能（生产能力）的变化与其价格或重置成本的变化呈某种指数关系或线性关系，通过参照物的价格或重置成本
16、以及功能价值关系估测评估对象价格或重置成本的技术方法。根据资产的功能变化与其价格或重置成本的变化呈现出的关系不同，功能价值类比法又分为生产能力比例法和规模经济效益指数法。（1）生产能力比例法线性关系：被评估资产重置成本=参照物重置成本被评估资产年生产能力参照物年生产能力（2）规模经济效益指数法指数关系：被评估资产重置成本=参照物重置成本评估对象生产能力参照物生产能力?4.统计分析法根据统计原理，抽样选择有代表性的资产，估算重置成本，依据资产的原始成本，来推算全部资产的重置成本，适用于企业整体资产评估。某类被评估资产重置成本=?该类资产账面历史成本?（二）实体性贬值及其估算资产的实体性贬值是资产
17、由于使用和自然力作用形成的贬值。资产的实体性贬值通常采：用相对数计量，即实体性贬值率，用公式表示为：实体性贬值率=资产实体性贬值/资产重置价值实体性贬值的估算，一般可以采用以下几种方法：1.观察法第 5页共 23页由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对资产的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的实体性贬值率:从而估算实体性贬值。计算公式为资产实体性贬值=重置成本实体性贬值率=重置成本(1 成新率)注：实体性贬值率
18、=1 成新率2.使用年限法使用年限法是利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率，进而估测资产的实体性贬值的方法。其计算公式为：资产的实体性贬值率=实际已使用年限总使用年限 100%资产实体性贬值=重置成本资产实体性贬值率资产的实体性贬值率=重置成本实际已使用年限总使用年限其中总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率资产利用率=截至评估日资产累计实际利用时间截至评估日资产累积法定利用时间此外，评估中经常遇到被评估资产是经过更新改造过的情形。对于更新改造过的资产而言，其实体性贬值的计量还应充分考虑更新改造投入的资金对资产寿命的影响
19、，否则可能会过高地估计实体性贬值。对于更新改造问题，一般采取加权法来确定资产的实体性贬值。也就是说，先计算加权更新成本，再计算加权平均已使用年限。其计算公式为：加权更新成本=已使用年限更新成本(或购建成本)加权平均已使用年限=?加权更新成本（或购建成本）?更新成本（或购建成本)需要注意的是，这里所涉及的成本可以是原始成本，也可以是复原重置价值。3.修复费用法修复费用法是通过估算将被评估资产恢复到原有全新功能所需投入的费用来直接确定资、产的实体性损耗的一种方法。该方法可用于尚可使用年限无法确定，或者使用年限无法确定的情况，也可用于资产的局部需要更换或修复的情况。（三）功能性贬值及其估算功能性贬值
20、是指由于技术相对落后造成的贬值。被评估资产功能性贬值额=?(被评估资产年净超额运营成本折现系数）其中年工资成本超额支出=年工资成本超支额(1 所得税税率）（四）经济性贬值及其估算经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。经济性贬值一般表现为两种形式：一是资产利用率的下降，如设备利用率下降，房屋出租率下降；二是资产年收益额的损失。两种计算方法：1.间接计算法该方法主要测算的是因资产利用率下降所导致的经济性贬值。第 6页共 23页经济性贬值率=1 资源预计可被利用的生产能力资产原设计生产能力?100%式中：?规模经济效益指数，实践中多采用经验数据。经济性贬值额的计算应以评估对象的重置成本为基数，
21、按确定的经济性贬值率估测。2.直接计算法该方法主要测算的是因收益额减少所导致的经济性贬值。经济性贬值额=资产年收益损失额(1 所得税税率)(?/?,?,?)（五）综合成新率及其估算综合成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率，它是在综合考虑资产实体性损耗、功能性损耗和经济性损耗等基础上确定的，而不只考虑使用磨损和自然损耗的影响。综合成新率可以通过查阅资产的历史资料，向操作人员询问资产的使用情形、维修保养情形等，并结合技术鉴定对所获得信息进行综合分析后确定；也可以根据资产预计尚可使用年限与其总使用年限的比率来确定。1010 机器设备重置成本的估算机器设备重置成本的估算（一）机器设备
22、重置成本测算中应注意的问题1.选择复原重置成本还是更新重置成本一般来讲，在技术进步快、技术进步因素对设备价格的影响较大，或者说被评估设备已被淘汰（原企业不再生产）的情况下，应选择计算更新重置成本。复原重置成本一般仅在两种情况下适用。一种是技术进步慢或刚刚购建的设备，另一种是自制非标设备。2.机器设备的重置成本构成（1）不需要安装的单台机器设备，重置成本可能仅包括：设备购置成本、运杂费；（2）需要安装的机器设备还包括：安装费、基础费，另外可能还包括资金成本、税金等；（3）对生产线以及工厂、车间等整体资产，其重置成本还包括：将单项资产组合成整体资产所发生的调试费、工厂设计费、管理费等；（4）对于进
23、口设备重置成本还包括：设备的进口从属费用，如：海外运费、海外保险费、进口关税、增值税、公司代理手续费、银行手续费、海关监管手续费、商检费等。（二）外购机器设备评估的重置核算法重置核算法是分别估算机器设备各构成项目的成本，然后求和得到重置成本的方法。1.外购不需安装的国内设备重置成本：重置成本=全新设备基准日的公开交易价格+运杂费或：重置成本=全新设备基准日公开市场交易价格(1+运杂费率）2.外购需安装的国内设备重置成本：重置成本=全新设备基准日的公开交易价格+运杂费+安装调试费或：重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格(1+运杂费率+安装调试费率)3.外购不需安装进口设备重置成本：重置成本
24、=(?价格+境外途中保险费+境外运杂费)基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他费用+国内运杂费或：重置成本=?价格基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他费用+国内运杂费其中：FOB 价格为现行国际市场离岸价.指装运港船上交货价格；CIF 为现行国际市场到岸价，指离岸价加途中保险费和国外运杂费。4.外购需安装进口设备重置成本：重置成本=单台未安装进口设备重置成本+安装调试费+人员培训费根据重置成本的构成项目，分别估算其市场价格和其他费用(如运杂费、安装费、基础费及进口设备从属费用等）。第 7页共 23页通过各种渠道获得的市场价格信息，要进行分析后方可使用。评估人员一般应考虑下列因素：
25、（1）市场价格的多样性（2）报价与成交价的差异（3）折扣因素（4）市场价格的时间性与地域性（5）替代产品与评估对象品质、性能的差别（6）同类型设备的品质差别此外，进口设备因交货地点不同，分别釆取离岸价(FOB)和到岸价(CIF)。评估时应采用到岸价，如获取离岸价时，应将离岸价调整为到岸价。进口设备从属费用的确定方法如下：（1）国外运费：海运费=离岸价海运费率费率：远洋一般取 5%8%，近洋一般取 3%4%。（2）国外运输保险费：国外运输保险费=(离岸价+海运费)保险费率费率可根据保险公司费率表确定，一般在 0.4%左右。（3）关税：关税=到岸价关税税率关税税率按国家发布的进口关税税率表计算。（
26、4）消费税：消费税=(关税完税价+关税)消费税税率1消费税税率消费税税率按国家发布的消费税税率表计算。（5）增值税：增值税=(关税完税价+关税+消费税)增值税税率注：减免关税，同时减免增值税。（6）银行财务费：银行财务费用=货价费率我国现行银行财务费率一般为 4%一 5%。（7）外贸手续费也称为公司手续费：外贸手续费=到岸价外贸手续费率目前，我国进出口公司的进口费率一般在 1%1.5%。（8）海关监管手续费仅对减税、免税、保税货物征收对于免税设备：海关监管手续费=到岸价人民币数费率对于减税设备：海关监管手续费=到岸价人民币数费率减税百分率我国现行免税、保税设备的海关监管手续费费率为 3%。（9
27、）车辆购置附加费：车辆购置附加费=(到岸价人民币数+关税+消费税+增值税)费率（三）自制机器设备评估的重置核算法1.自制标准通用设备重置成本其重置成本应参考专业生产厂家的标准设备价格，在充分考虑自制设备和标准设备质量因素的前提下，运用替代原则合理确定。2.通用非标准设备重置成本通用非标准设备是指通用设备中不定型，不成系列，并需先进行单体设备设计再进行单台或小批量制造的设备。（1）通用非标准设备的价格构成如下：略（2）通用非标准设备重置成本估算方法综合估价法3.大型复杂的自制设备重置成本对大型复杂的自制设备项目，如成套设备、生产线等，可通过收集项目的决算资料，根据行业机械设备工程定额和取费标准采
28、用概算方法估算重置成本。这种方法是在初步设计阶段有较详细总图而无详细零件图，可得到主要材料消耗量和主要外购件消耗量时，以主要材料费为基础，根据其与成本费用的关系指标估算出相应成本，另外，考虑一定的利润、税金和设计费，从而求得该设备重置成本。其计算公式为：?=(?1/?+?2)(1+?)(1+?)(1+?)?非标准设备重置成本；?1 主材费（不含主要外购件费）;第 8页共 23页?一不含主要外购件费的成本主材费率;?2一主要外购件费；?一成本利润率；?一销售税金率;?一非标准设备设计费率；?一非标准设备产量。其中：?1=(各主材净消耗量该主材利用率)不含税市场价格?2=各主要外购件数量不含税市场
29、价格?（四）物价指数法这种方法是在被评估机器设备历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。1.定基物价指数：设备重置成本=设备历史成本设备评估基准日定基物价指数设备购建时定基物价指数2.环比物价指数：设备重置成本=设备历史成本?=?1+1?2环比物价指数?进口设备重置成本，可用下列公式表示：重置成本=账面原值中的到岸价格评估基准日外汇汇率进口时的外汇汇率(1+进口设备生产国同类资产价格变动指数)(1+现行进口关税税率)(1+其他税费率)+账面原值中支付人民币部分价格(1+国内同类资产价格变动指数)（五）规模经济效益指数法规模经济效益指数法是根据设备的生产能力与价格的比例关系来确定重置成本
30、的方法。被评估设备的重置成本=参照物设备的重置成本被评估设备的产量参照物设备的产量?1111 机器设备的实体性贬值及其估算机器设备的实体性贬值及其估算机器设备的实体性贬值是由于使用和自然力的作用造成的机器设备的贬值。实体性贬值率则是实体性贬值与全新状态机器设备重置成本的比率。实体性贬值一般通过估测设备的实体性贬值率进行估算，其计算公式为：实体性贬值=重置成本实体性贬值率设备的实体性贬值率的估测可以分别釆用：（一）观测分析法观测分析法是评估人员根据对设备的现场技术检测和观察，结合设备的使用时间、实际技术状况、负荷程度、制造质量等经济技术参数，经综合分析估测设备的实体性贬值率。（二）使用年限法每台
31、机器设备都有其寿命期限，在寿命期内，实体性贬值随时间的推移而增加，因此，使用年限的长短可以用来反映其实体性贬值的程度。其计算公式表示为：实体性贬值率=设备实际已使用年限设备已使用年限+设备尚可使用年限 100%或实体性贬值率=设备实际已使用年限设备总使用年限 100%第 9页共 23页1.机器设备的总使用年限指设备的使用寿命。可以分为物理寿命、技术寿命和经济寿命。一般选经济寿命作为总使用寿命。2.机器设备的已使用年限指机器设备从开始使用到评估基准日所经历的时间。它不是简单的日历天数，应注意设备的实际已使用年限。实际已使用年限=名义已使用年限设备利用率3.机器设备的尚可使用年限指机器设备的剩余使
32、用年限。通常应通过技术鉴定并加以综合分析后判断。有的机器设备在使用过程中经过了大修理或更新改造，由此延长了其使用寿命，或减少了其实际已使用年限，这时，可以通过估算加权投资年限替代实际已使用年限。计算公式为：实体性贬值率=加权投资年限加权投资年限+设备尚可使用年限 100%其中加权投资年限=加权投资成本?投资成本?100%加权投资成本=已使用年限投资成本（三）修复费用法修复费用法是以修复机器设备的实体性贬值使之达到全新状态所需要支出的金额作为估测被修复机器设备实体性贬值的一种方法。实体性贬值率=可修复部分实体贬值+不可修复部分实体贬值设备复原重置成本 100%使用这种方法要注意区分可补偿性损耗和
33、不可补偿性损耗。这里所说的可补偿性损耗，是指可以用经济上可行的方法修复的损耗。有些损耗尽管也是可以修复的，但是从经济上来讲是不划算的。对这种损耗不可用修复费用的方法来测定损耗。1212 机器设备的功能性贬值及其估算机器设备的功能性贬值及其估算机器设备的功能性贬值是由于科学技术的发展，导致被评估的机器设备与新机器相比功能相对落后而引起的贬值；或者是新技术、新材料、新工艺的运用导致被评估机器设备的贬值。机器设备的功能性贬值可以通过一下方式估算：（一）超额投资成本形成功能性贬值的估算超额投资成本主要是由于新技术、新材料、新工艺的运用，使得相同功能的新设备比老设备的重置成本降低，又称为第种功能性贬值。
34、它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本，超额投资成本造成的功能性贬值可采用下式计算：设备超额投资成本=(设备复原重置成本设备更新重置成本)(1 实体性贬值率）在评估中，如果使用的是复原重置成本，则应该考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值；如果使用的是更新重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内了。（二）超额运营成本形成的功能性贬值的估算超额运营成本是由于新技术的发展，使得新设备在运营费用上低于老设备。超额运营成本引起的功能性贬值又称为第种功能性贬值，它应该等于设备未来超额运营成本的折现值。计算超额运营成本引起的功能性贬值的步骤如下：（1）分析比较被评估机器设备的超额运营成本因素；（2）确定被
35、评估设备的尚可使用寿命，计算每年的超额运营成本；（3）计算净超额运营成本；（4）确定折现率，计算超额运营成本的折现值。1313 机器设备的经济性贬值及其估算机器设备的经济性贬值及其估算第 10页共 23页机器设备的经济性贬值是由于外部因素引起的贬值。如：由于市场竞争的加剧，产品需求减少，导致设备开工不足，生产能力相对过剩；原材料、能源等提价，造成成本提高，而生产的产品售价没有相应提高；国家有关能源、环境保护等限制或有关产权的法律、法规等规定使产品的生产成本提高或者使设备强制报废，缩短了设备的正常使用寿命等。机器设备的经济性贬值可以通过以下方式估算。（一）因生产能力降低造成的经济性贬值的估算经济
36、性贬值率=1 实际利用生产能力额定生产能力?100%（二）因收益减少造成的经济性贬值的估算经济性贬值额=资产年收益损失额(1 所得税税率)(?/?,?,?)（三）因使用寿命缩短引起的经济性贬、值的估算引起机器设备使用寿命缩短的外部因素，主要是国家有关能源、环境保护等方面的法律、法规。例如近年来，由于环境保护方面的问题日益严重，国家对机器的环保要求越来越高，对落后的、高能耗的机电产品施行强制淘汰制度，缩短了设备的正常使用寿命。1 14 4 市场法评估机器设备的具体方法市场法评估机器设备的具体方法运用市场法评估机器设备是通过对市场参照物进行交易价格调整完成的，常用的调整方法有：（一）直接比较法直接
37、比较法是根据与评估对象基本相同的市场参照物，通过直接比较来确定评估对象价值的评估方法。评估值=参照物的市场价值差异调整使用直接比较法的前提是评估对象与市场参照物基本相同，需要调整的项目较少，差异不大，并且差异对价值的影响可以直接确定，否则无法使用直接比较法。（二）相似比较法相似比较法是将与评估对象相似的市场参照物作为评估的基础，通过比较、调整评估对象与市场参照物之间的因素差异确定评估对象价值的评估方法。（三）比率估价法比率估价法是在市场上无法找到基本相同或相似的参照物时，利用从大量市场交易中统计分析的同类型设备使用年限与售价的关系，确定评估对象价值的评估方法。1 15 5 土地使用权评估的成本
38、法土地使用权评估的成本法（一）成本法评估土地使用权价值的计算公式土地使用权评估的成本法亦称成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、税费以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法。其计算公式为：土地评估值=土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地增值收益（二）成本法评估土地使用权的操作步骤1.估算土地取得费用2.估算土地开发费用3.估算税费4.估算利息5.估算利润6.估算土地增值收益7.估算土地使用权评估值1 16 6 建筑物评估的成本法建筑物评估的成本法评估思路：通过估算出建筑物在全新状态下的重置成本，再扣减由于各种损耗因素造成的贬值，最后得出建
39、筑物的评估值。基本公式:建筑物评估值=建筑物重置成本建筑物贬值第 11页共 23页或：建筑物评估值=建筑物重置成本综合成新率建筑物评估中的成本法主要涉及建筑物重置成本和建筑物贬值或成新率的估算。（一）建筑物成本构成1.建筑安装工程费2.前期费用3.其他费用4.间接费用5.合理利润6.资金成本7.税金（二）建筑物重置成本的估算方法重置成本=建安综合造价+前期费用及其他费用+利息+合理利润1.建安综合造价的估算2.前期费用及其他费用确定3.计算利息4.确定合理利润1.建安综合造价的估算（1）重编预算法（2）预决算调整法（3）类比系数调整法（4）单方造价指标估算法（5）价格指数调整法详细如下详细如下
40、：（1）重编预算法根据待估建筑物工程竣工图纸或按评估要求绘制工程图，按照编制工程预决算方法，在计算工程量的基础上按现行工程预算价格和费率，编制工程预算书，再按现行标准计算间接成本，从而计算出建筑物建安工程综合造价。优缺点：准确性高，但所需资料多，而且费时，工作量大适用于：测算建筑物更新重置成本构造较简单的建筑物（2）预决算调整法根据建筑物完工时的决算资料，以待估建筑物决算资料中经确认的工程量为基础，分析建筑物建安工程综合造价决算中的各项构成费用，并根据评估基准日当地市场的人工、材料等价格信息和相关取费文件，对建筑物建安工程综合造价决算进行调整重新估算的方法。优点：此法是以建筑物原工程量合理为假
41、设前提，因而工作量小适用于：不宜采用价格指调整法或无法采用现行市价发的房屋建筑物评估（3）类比系数调整法是通过对典型工程案例结算实例的建筑面积、结构型式、层髙、层数、跨度、材质、内外装修、施工质量、使用维护等各项情况与估价对象进行比较，参考决算调整法测算出的典型工程案例的人工费、材料费、机械费增长率，调整典型工程案例或工程结算实例建安工程综合造价后求取待评估建筑物的建安工程综合造价的方法。主要适用于：设计图纸及工程决算资料不齐全的建筑物评估。对于用途相同、结构相同且数量较多的建筑物评估也经常采用类比系数调整法。（4）单方造价指标估算法是通过查阅有关部门定期公布的成本手册，或调查近期建成的类似建
42、筑物的单位造价资料，并根据它们在建筑时间和建筑规格方第 12页共 23页面与待评估建筑物的差异进行相应修正，得到待估对象的单位成本的方法。主要适用于：某些建成年份较早，账面历史成本已不具备参考价值，而且工程图纸、工程决算资料也不齐全的建筑物评估。（5）价格指数调整法价格指数调整法是根据建筑物的账面成本，运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物现行成本的一种方法。对于定基价格指数，在计算综合价格指数时，其公式为：综合价格指数=评估时点价格指数建筑物购建时价格指数 100%对于环比价格指数，在计算综合价格指数时，其公式为：综合价格指数=?适用于：单位价值小、结构简单以及运用其他方法有困
43、难的建筑物的重置成本估算。2.前期费用及其他费用确定前期费用：包括筹建费、可行性研究费、规划费、设计费、地质勘查费、场地平整费、水电气费、临时设施费用等。期间费用：主要为工程建设监理费，建设单位管理费，城市基础设施配套费，人防工程易地建设费，文物调查、勘探、发掘费，工程定额测定费，建设劳保费，拆迁管理费，新型墙体材料专项基金，建筑垃圾处置费，临时占道费和其他相关验收检测费等。这些费用有的是按照工程费的一定比例收取的，有的是按照建筑面积收取的，对此，国家及当地政府均有相关文件规定，评估时应认真查询核对取费项目和费率，合理确定费用数额。3.计算利息利息根据本项目合理的建设工期，按照评估基准日相应期
44、限的贷款利率，以建安工程造价与前期及其他费用之和为基数确定利息=建安工程造价+期间费用正常建设期正常建设期贷款利率12+前期费用正常建设期正常建设期贷款利率4.确定合理利润通常情况下，自用的生产型建（构）筑物是不计算利润的，房地产开发和商业经营型房地产则应当计算合理利润。（三）建筑物的贬值及成新率的估算1.使用年限法建筑物成新率=建筑物尚可使用年限建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限 100%运用年限法（1）关键：测定一个较为合理的建筑物尚可使用年限。（2）各类建筑物的使用寿命，要评估人员有相当丰富的实践经验、相关政策、实际状态和维修保养情况估算。（3）在房地合估时，需要特别注意土地使用权
45、剩余年限与地上物的尚可使用年限是否一致。2.打分法是指评估人员借助于建筑物成新率的评分标准，分解建筑物整体成新率评分标准以及按不同构成部分的评分标准进行对照打分，得出或汇总得出建筑物的成新率。成新率=结构部分合计得分?+装修部分合计得分?+设备部分合计得分?式中：G 结构部分的评分修正系数S 装修部分的评分修正系数B 设备部分的评分修正系数1 17 7 收益法的派生方法收益法的派生方法残余法残余法第 13页共 23页在上述收益法中，是根据土地收益估算土地价值，根据建筑物收益估算建筑物价值，或者根据房地合一收益估算房地产价值，这是收益法的基本运用。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求
46、取土地的价值或建筑物的价值时，则该种情况下的收益法一般称为残余法，残余法是收益法的派生方法。房地合一的净收益等于土地净收益加上建筑物净收益，如果可以通过除收益法以外的方法得到土地和建筑物中一个的价值，即可以得到其应得的收益，从房地食一的净收益中减去这部分收益就可以得到另一部分的净收益，从而可以采用收益法评估其价值。残余估价法属于收益法中的一种，此法的运用要求被评估对象可以获得正常收益，即只有具有客观收益的房地产才能运用残余法。另外，运用残余法还要求建筑物使用强度以及使用状态等与土地的最佳使用不能严重背离。如果收益期限为无限期计算公式：?=?1+?2房地合一净收益=土地价值土地资本化率+建筑物价
47、值建筑物资本化率则可推出?=?2?1土地价值=房地合一净收益建筑物价值建筑物资本化率/土地资本化率?=?1?2建筑物价值=房地合一净收益土地价值土地资本化率/建筑物资本化率如果收益期限为有限期 n，则上式变为：?=?2?11 11+?1?=?1?21 11+?2?1818 无形资产评估的收益法无形资产评估的收益法（一）基本思路与公式通过测算该项无形资产所产生的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估无形资产的价值。1.增量收益法增量收益法是通过对被评估无形资产所在的企业和另一个不具有该项无形资产的企业的财务业绩进行对比，预测无形资产未来带来的增量收益，以预期的增量收益确定无形资产价值的评估方法
48、。基本思路：是将增量收益?以适当的折现率?折算为现值，以无形资产增量收益的现值作为评估值，该方法的基本公式为：无形资产评估值=?=1?(1+?)?适用情况：使用无形资产可以产生额外的利润或现金流量，即增加收入；使用无形资产可以带来成本的节省，即节约成本。基本步骤：预测增量收益、确定收益期限、确定折现率或资本化率2.超额收益法超额收益法是用归属于目标无形资产所创造的收益的折现值来确定该项无形资产价值的评估方法。基本思路：是先测算无形资产与其他相关贡献资产共同创造的整体收益，在整体收益中扣除其他相关贡献资产的相应贡献，将剩余收益确定为超额收益?，并作为目标无形资产所创造的收益，再将上述收益采用适当
49、的折现率?转换成现值，获得无形资产评估值。超额收益法的基本公式为：第 14页共 23页无形资产评估值=?=1?(1+?)?适用情况：在特许经营权、公路收费权、矿权等无形资产的评估也常用于企业合并对价分摊、商誉减值测试、可辨认无形资产减值测试等以财务报告为目的的无形资产评估。基本步骤：预测超额收益、确定收益期限、确定折现率或资本化率。3.许可费节省法许可费节省法的思想是假想企业在不拥有待估无形资产的情况下，通过许可使用的方式从第三方处获得无形资产的使用权，需向第三方支付许可使用费。基本思路：测算由于拥有该项资产而节省的向第三方定期支付许可使用费的金额，并对该无形资产经济寿命期内每年节省的许可费支
50、出考虑税收影响后，通过适当的折现率折现到评估基准日时点，以此作为该项无形资产的价值。在某些情况下，许可使用费可能包括一笔期初入门费和建立在每年经营业绩基础上的分成费。许可费节省法的计算公式为：无形资产评估值=?+?=1?(1+?)?适用情况：多用于无形资产使用权转让、出租的评估，主要包括商标、专利以及技术特许。也常用于无形资产侵权损失评价以及无形资产评估涉及的具体经济行为具有明确的标的设定下，对无形资产“权利束”的一部分或许可权利进行评估。基本步骤：确定入门费、确定许可费率、确定许可期限、确定折现率。（二）最低收费额的确定最低收费额，是指在无形资产转让中，视购买方实际生产和销售情况收取转让费的
