1、 房地产法学房地产法学 授课教师：洪海林授课教师：洪海林 博士、硕导博士、硕导 邮箱：邮箱：hailinhong126hailinhong126 第一章第一章 绪绪 论论一、目前房地产市场的怪现状及成因一、目前房地产市场的怪现状及成因 从三组关键词出发从三组关键词出发（一）现状（一）现状 1.“房奴房奴”、“不买房运动不买房运动”2019年年4月月26日，日，深圳市民邹涛关于深圳市民邹涛关于发起发起“不买房行动不买房行动”致全体市民的公开信致全体市民的公开信出现在网上，引起强烈反响。号召民众不出现在网上，引起强烈反响。号召民众不能一辈子做房奴。能一辈子做房奴。我们养房子，谁养父母？我们养房子，
2、谁养父母？养得起房子，养不起孩子！养得起房子，养不起孩子！2.“房魔房魔”、“暴利暴利”中国房地产大佬放言：中国房地产大佬放言：做房奴是活该！做房奴是活该！冯伦冯伦 搞地产就该暴利！商品房就是不要让穷搞地产就该暴利！商品房就是不要让穷人买得起！人买得起！任志强任志强 钱多、人傻、速来！钱多、人傻、速来！潘石屹潘石屹 十大暴利行业房地产年年居榜首。经测十大暴利行业房地产年年居榜首。经测算，开发商的利润率平均约算，开发商的利润率平均约50，最低的，最低的约为约为20，最高的超过，最高的超过90。（资料来源：。（资料来源：新华网新华网 福州市物价局福州市物价局）3.“宏观调控宏观调控”、“物权立法物
3、权立法”宏观调控宏观调控升息、升息、“”、公租房制度公租房制度 、全额征收营业税、全额征收营业税 、个人所、个人所得税得税 、土地闲置费、土地闲置费 、房产税、限购令、房产税、限购令 物权法物权法物权法的制定，能够给土地物权法的制定，能够给土地使用权、区分所有权、不动产担保物权、使用权、区分所有权、不动产担保物权、物权登记等一系列不动产制度提供更为权物权登记等一系列不动产制度提供更为权威的法律依据。（人民代表的发言）威的法律依据。（人民代表的发言）(二二)成因成因 1.土地使用权制度的极端化运作（划土地使用权制度的极端化运作（划拨拨协议出让协议出让招、拍、挂价高者得）招、拍、挂价高者得）2.住
4、房制度改革中的利益失衡住房制度改革中的利益失衡 3.房屋被拆迁人利益、商品房销售中消房屋被拆迁人利益、商品房销售中消费者利益、集体土地所有者利益保障机制费者利益、集体土地所有者利益保障机制不完善不完善 4.地方利益、部门利益与国家利益的博地方利益、部门利益与国家利益的博弈弈二、我国房地产法的问题与出路二、我国房地产法的问题与出路（一）讨论前提：政治的归政治、经济的（一）讨论前提：政治的归政治、经济的归经济、法律的归法律归经济、法律的归法律（二）问题（二）问题1.1.立法性质带有浓厚的行政管理色彩立法性质带有浓厚的行政管理色彩从从1983年年城市私有房屋管理条例城市私有房屋管理条例，1986年年
5、土地管理法土地管理法，到，到1994年年房房地产管理法地产管理法，再到各部门的行政规章，再到各部门的行政规章，几乎均冠以几乎均冠以“管理管理”二字。这使得我国的二字。这使得我国的房地产法极具中国特色。房地产法极具中国特色。2.2.行政权力过多干预民事权利行政权力过多干预民事权利 现行立法思路：土地使用权是国家出现行立法思路：土地使用权是国家出让的结果，仍然是国家所有权的一部分，让的结果，仍然是国家所有权的一部分，国家无论作为所有者还是管理者，均有权国家无论作为所有者还是管理者，均有权管理土地使用权和地上建筑物。如此，国管理土地使用权和地上建筑物。如此，国家权力膨胀，房地产权利人私权萎缩乃至家权
6、力膨胀，房地产权利人私权萎缩乃至发育不良。发育不良。管理思路立法替代了国家对房地产特管理思路立法替代了国家对房地产特别是土地的管制，导致别是土地的管制，导致“一管就死一管就死”、“一放就乱一放就乱”。合理的思路是：以权利限合理的思路是：以权利限制权力，以权力平衡权利制权力，以权力平衡权利。3.3.一事多法、多头立法、重复立法一事多法、多头立法、重复立法 下位法背离上位法、平行法相互冲突、下位法背离上位法、平行法相互冲突、规定不合理的情况并非少数。规定不合理的情况并非少数。例如例如：（：（1）房产、地产登记在很长时房产、地产登记在很长时期内相分离（期内相分离（房屋登记办法房屋登记办法、土地土地登
7、记规则登记规则等并存，增加了操作的复杂等并存，增加了操作的复杂性）；性）；（2）土地使用权期限届满后地上建筑物）土地使用权期限届满后地上建筑物所有权无偿归国家所有（所有权无偿归国家所有（城镇国有土地城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例使用权出让和转让暂行条例第第40条）。条）。4.小结小结（1 1）我国房地产法在性质上不同于其他国）我国房地产法在性质上不同于其他国家的不动产法。家的不动产法。传统意义上的不动产法，传统意义上的不动产法，是确认不动产所有权和其他物权、规范不是确认不动产所有权和其他物权、规范不动产交易、维护不动产使用秩序的法律，动产交易、维护不动产使用秩序的法律，只调整平等主体间因
8、不动产拥有、转让等只调整平等主体间因不动产拥有、转让等而发生的社会关系。虽然其中也存在国家而发生的社会关系。虽然其中也存在国家干预和强制规范的内容，但这主要是为维干预和强制规范的内容，但这主要是为维护交易安全而设置，不同于我国目前的行护交易安全而设置，不同于我国目前的行政管制模式。政管制模式。（2 2）随着我国房地产市场的规范，随着我国房地产市场的规范，随着住房制度改革的推进，随着商品随着住房制度改革的推进，随着商品房、商用楼的大量出现，房地产法的房、商用楼的大量出现，房地产法的功能将逐渐地转变为保护房地产人的功能将逐渐地转变为保护房地产人的权利，调整平等主体之间的交易功能。权利，调整平等主体
9、之间的交易功能。这种发展趋势，决定了现行房地产法这种发展趋势，决定了现行房地产法的过渡性。的过渡性。（三）现行房地产法的整合思路（三）现行房地产法的整合思路 1.1.物权法物权法的制定和颁布为房地产法的制定和颁布为房地产法的整合提供契机和必要性。的整合提供契机和必要性。尽管可纳入物权法规范的物的种类很尽管可纳入物权法规范的物的种类很多，但房产、地产为核心的不动产向来是多，但房产、地产为核心的不动产向来是物权法调整的主要对象。不动产法是物权物权法调整的主要对象。不动产法是物权法的主体部分。物权法通过，房地产法应法的主体部分。物权法通过，房地产法应当以物权法（基本法）为基础，这是各国当以物权法（基
10、本法）为基础，这是各国通行的一个规则。通行的一个规则。2.2.物权法物权法制定必将导致对现行法制定必将导致对现行法律、法规、规章加以清理和整合。律、法规、规章加以清理和整合。有关土地所有权及土地使用权的设定，有关土地所有权及土地使用权的设定，有关房地产权的转让、抵押、租赁，有有关房地产权的转让、抵押、租赁，有关房地产登记，有关建筑物区分所有，关房地产登记，有关建筑物区分所有，有关相邻关系等内容，都将被纳入物权有关相邻关系等内容，都将被纳入物权法规范。而物权法作为基本法律，效力法规范。而物权法作为基本法律，效力高于现行法规和规章，根据上位法优于高于现行法规和规章，根据上位法优于下位法的原理，现行
11、房地产法必须整合。下位法的原理，现行房地产法必须整合。3.3.单纯的物权法还无法全面调整我国的单纯的物权法还无法全面调整我国的不动产关系，因此物权法颁布后仍需现行不动产关系，因此物权法颁布后仍需现行的一些单行房地产立法。的一些单行房地产立法。房地产开发中涉及房地产开发行业本身房地产开发中涉及房地产开发行业本身的管理问题、土地使用权出让的具体规则的管理问题、土地使用权出让的具体规则和程序、土地征收与房屋拆迁等问题，具和程序、土地征收与房屋拆迁等问题，具有明显的行政管理性质，无法纳入物权法有明显的行政管理性质，无法纳入物权法调整。另外，在国家土地所有权和管理权调整。另外，在国家土地所有权和管理权力
12、难以清晰界定的情况下，我国房地产法力难以清晰界定的情况下，我国房地产法的行政管理色彩在所难免。的行政管理色彩在所难免。4.4.我国房地产法的整合、清理，并不是完我国房地产法的整合、清理，并不是完全废除现行的单行立法，而是剔除其与物全废除现行的单行立法，而是剔除其与物权法相冲突或不必要的部分，保留必要部权法相冲突或不必要的部分，保留必要部分并对之加以整理，将其作为房地产法的分并对之加以整理，将其作为房地产法的重要补充。重要补充。这部分单行法的主要内容是调这部分单行法的主要内容是调整物权法无法涉及的内容，特别是涉及房整物权法无法涉及的内容，特别是涉及房地产行政管理方面的内容，如土地行政管地产行政管
13、理方面的内容，如土地行政管理、房地产开发管理、施工管理等。应当理、房地产开发管理、施工管理等。应当注意的是，单行法应当以物权法为中心制注意的是，单行法应当以物权法为中心制定，不能与之冲突，更不能替代物权法。定，不能与之冲突，更不能替代物权法。三、房地产法若干基本范畴三、房地产法若干基本范畴（一）房地产及相关概念（一）房地产及相关概念 1.1.房地产房地产 房地产是房产（对房屋的权房地产是房产（对房屋的权利）和地产（对土地的权利）的总称。利）和地产（对土地的权利）的总称。关于土地的若干问题关于土地的若干问题 通常认为土地是指有特定四至范围通常认为土地是指有特定四至范围的陆地表面。的陆地表面。思考
14、：土地是否包括与土思考：土地是否包括与土地相连的水域？地相连的水域？土地管理法土地管理法对此持对此持何态度？何态度？土地观念的演进：土地观念的演进：随着社会经济生随着社会经济生活的发展，土地法律制度经历了一个从活的发展，土地法律制度经历了一个从绝对保护到滥用禁止、从抽象的所有到绝对保护到滥用禁止、从抽象的所有到具体的利用、从地表到空间的发展历程，具体的利用、从地表到空间的发展历程，即土地的社会化、价值化、立体化发展即土地的社会化、价值化、立体化发展历程。历程。思考：该演进历程的推动力及民法缘思考：该演进历程的推动力及民法缘由如何理解？由如何理解？土地与房屋的关系（房地产法的重要土地与房屋的关系
15、（房地产法的重要理论基石）理论基石）在理论上，房屋和土地或房产和地在理论上，房屋和土地或房产和地产均可相互独立存在，成立两个所有权。产均可相互独立存在，成立两个所有权。但是，房屋必须建立在土地之上是但是，房屋必须建立在土地之上是一个自然事实，房屋必须与土地所有权一个自然事实，房屋必须与土地所有权或使用权结合在一起，才能成为完整的或使用权结合在一起，才能成为完整的财产。因此，一般而言，可以有独立的财产。因此，一般而言，可以有独立的地产，但没有脱离土地或土地使用权的地产，但没有脱离土地或土地使用权的房产。房产。房屋与土地密不可分的具体表现房屋与土地密不可分的具体表现 第一，从实物形态而言；第一，从
16、实物形态而言；第二，从权属关系而言，非法占用他人土第二，从权属关系而言，非法占用他人土地建造的房屋，不能取得产权（地建造的房屋，不能取得产权（静态：权利静态：权利主体一致主体一致）；）；第三，从房地产转让、租赁的价格构成而第三，从房地产转让、租赁的价格构成而言，房价事实上均包含地价；言，房价事实上均包含地价；第四，从权利处分而言，房地原则上应一第四，从权利处分而言，房地原则上应一体处分（体处分（动态：联动交易动态：联动交易）。）。房地产转让、房地产转让、抵押时，通常应遵循抵押时，通常应遵循“房随地走房随地走”或或“地随地随房走房走”的原则。（的原则。（房地产管理法房地产管理法第第31条；条；担
17、保法担保法第第36条；）条；）思考思考 我国是否承认房地相分离？我国是否承认房地相分离？例一：例一：房改中引发的房地关系房改中引发的房地关系“房改房改房房”、“不完全产权房不完全产权房”例二：例二：城镇国有土地使用权出让和转城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例让暂行条例第第25条条 例三：例三：房地产管理法房地产管理法第第52条；条；担担保法保法第第55条（条（实践中的房地分别抵押问实践中的房地分别抵押问题题）例四：例四：房屋拆迁过程中，如果房屋所附房屋拆迁过程中，如果房屋所附着之土地使用权为划拨土地使用权，则补着之土地使用权为划拨土地使用权，则补偿时不考虑地价。偿时不考虑地价。例五：例五：租
18、地建房租地建房 例六：例六：高层建筑高层建筑 2.2.房地产和不动产房地产和不动产 不动产是指不可移动或移动后减损其不动产是指不可移动或移动后减损其价值的财产。通常包括土地及土地上附价值的财产。通常包括土地及土地上附着的或内涵的物质。因此，不动产的外着的或内涵的物质。因此，不动产的外延大于房地产。延大于房地产。但是，附着于土地的树木、庄稼只有但是，附着于土地的树木、庄稼只有与土地一起转让才有不动产的意义，一与土地一起转让才有不动产的意义，一旦与土地分离，即转变为动产。旦与土地分离，即转变为动产。因此，土地和房屋是最重要的不动产，因此，土地和房屋是最重要的不动产，狭义的不动产，通常即指房地产。狭
19、义的不动产，通常即指房地产。3.物业物业 物业一词来源于东南亚、香港地区，物业一词来源于东南亚、香港地区，通常被作为房地产或不动产的同义词而通常被作为房地产或不动产的同义词而使用。具体而言，物业是指单元性房地使用。具体而言，物业是指单元性房地产，但也可指称单元性建筑物或整栋楼产，但也可指称单元性建筑物或整栋楼房建筑。房建筑。但是，但是，物业不是严格的法律术语物业不是严格的法律术语，虽，虽然我们日常生活中广泛使用该概念，但然我们日常生活中广泛使用该概念，但其其无法替代房地产、不动产这些法律术无法替代房地产、不动产这些法律术语语。如，对于房地产开发，我们不说物。如，对于房地产开发，我们不说物业开发
20、。业开发。4.4.房地产业房地产业 房地产业是指从事房地产开发、经营、房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，管理和服务的行业，属于第三产业。属于第三产业。强调服务，更深远的意义在于提高人民居强调服务，更深远的意义在于提高人民居住水平（这一理念的确立，也有利于从消住水平（这一理念的确立，也有利于从消费者保护的视角保护购房人）。费者保护的视角保护购房人）。房地产业虽然与建筑业有千丝万缕的联房地产业虽然与建筑业有千丝万缕的联系，但系，但房地产业不同于建筑业。房地产业不同于建筑业。建筑业是建筑业是指直接从事房屋生产和其他建筑物建造、指直接从事房屋生产和其他建筑物建造、改造、装修、安装等的
21、一个物质生产部门，改造、装修、安装等的一个物质生产部门，属于第二产业。属于第二产业。（二）房地产法（二）房地产法 1.概念概念 房地产法是指调整房地产开发、房地产法是指调整房地产开发、房地产交易、房地产管理等房地产关系房地产交易、房地产管理等房地产关系的法律规范的总称。的法律规范的总称。2.性质性质 “经济法说经济法说”、“行政法说行政法说”、“民法说民法说”、“专门法说专门法说”我们认为，房地产法是调整房地产关我们认为，房地产法是调整房地产关系的专门法，是兼具公法与私法性质的系的专门法，是兼具公法与私法性质的财产法财产法。3.调整对象调整对象（1 1）民事法律关系）民事法律关系 拆迁人与被拆
22、迁人拆迁人与被拆迁人之间的关系；工程委托设计、工程发包之间的关系；工程委托设计、工程发包关系；房地产转让、租赁、抵押、交换、关系；房地产转让、租赁、抵押、交换、典当、继承、赠与关系；房地产相邻关典当、继承、赠与关系；房地产相邻关系；房地产维修和物业管理关系等；系；房地产维修和物业管理关系等；（2 2）行政法律关系）行政法律关系 土地规划与城市建土地规划与城市建设规划关系；房地产市场管理关系；建设规划关系；房地产市场管理关系；建设审批关系等设审批关系等 4.课程体系课程体系 与目前国内房地产法立法思路紧密相对与目前国内房地产法立法思路紧密相对应，目前国内关于房地产法研究的体系问应，目前国内关于房
23、地产法研究的体系问题尚没有达成共识。题尚没有达成共识。作者曾经以作者曾经以“基础理基础理论、地产法、房产法、与房地产紧密相关论、地产法、房产法、与房地产紧密相关的其他法律制度的其他法律制度”为思路讲授该课程。但为思路讲授该课程。但考虑到房地紧密联系，将二者分割有时比考虑到房地紧密联系，将二者分割有时比较困难，因此作如下调整：较困难，因此作如下调整：（1）基础理论；）基础理论；（2）房地产开发；）房地产开发；（3）房地产交易；）房地产交易；（4）区分所有和物业管理）区分所有和物业管理5、我国房地产法的法律渊源、我国房地产法的法律渊源（1）宪法宪法 确立土地归属及利用、私有财确立土地归属及利用、私
24、有财产保护的基本制度产保护的基本制度（2）法律法律 民法通则民法通则、物权法物权法 、合同法合同法、土地管理法土地管理法、房地产房地产管理法管理法、建筑法建筑法等等（3）法规法规物业管理条例物业管理条例、城镇国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例有土地使用权出让和转让暂行条例、城市私有房屋管理条例城市私有房屋管理条例、城市房地城市房地产开发经营管理条例产开发经营管理条例、住房公积金管住房公积金管理条例理条例等等 （4）规章规章 城市房地产抵押管理办城市房地产抵押管理办法法、城市房屋权属登记管理办法城市房屋权属登记管理办法、城市廉租住房管理办法城市廉租住房管理办法、商品房销商品房销售管理办法售管
25、理办法、城市商品房预售管理办城市商品房预售管理办法法、经济适用住房管理办法经济适用住房管理办法等等 （5）司法解释司法解释 最高人民法院关于审最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件的暂行意见理建设工程合同纠纷案件的暂行意见、最高人民法院关于审理商品房买卖合同最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释纠纷案件适用法律若干问题的解释、最高人民法院关于审理涉及国有土地使最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释用权合同纠纷案件适用法律问题的解释等等 （6）地方法规地方法规 思考与讨论：思考与讨论：1.房地产法与物权法的关系？房地产法与物权法的关系？2.对物的利用，为何有时通过物权法调对物的利用，为何有时通过物权法调整，而有时又通过债法调整？整，而有时又通过债法调整？3.物权法定是否违背民法私法自治的原物权法定是否违背民法私法自治的原则？则？4.某开发商在一周之内采取欺诈手段将某开发商在一周之内采取欺诈手段将同一套商品房先后出售给甲、乙、丙、丁同一套商品房先后出售给甲、乙、丙、丁四人。请问：上述商品房买卖合同效力如四人。请问：上述商品房买卖合同效力如何？若甲、乙、丙、丁四人均希望购得该何？若甲、乙、丙、丁四人均希望购得该房屋，则最后谁能获得该房屋的产权？为房屋，则最后谁能获得该房屋的产权？为什么？什么？
