1、 物业管理起源于19世纪世纪60年代年代的英国英国。此时，在英国第二大城市伯明翰，一位名叫奥克托维娅希希尔尔的女士决定对其名下的出租的物业进行整顿，房屋出租非常好，租户满意，租金有了保障。我们把希尔女士的做法视为最早的物业管理。尽管英国的物业管理起步较早，但真正意义上的现代物业管理是却诞生发展于20世纪初的美国。1908年，芝加哥建筑管理人员协会成立；1911年，全世界第一个全国性的业主组织“建筑物业主组织”成立，标志着现代物业管理的诞生。第一阶段第一阶段是探索和尝试阶段，从20世纪80年代初至1994年3月建设部发布的33号令。引进、改造 第二阶段第二阶段是快速发展阶段，从1994年3月至1
2、999年5月在深圳物业管理工作会议。接受、条件 第三阶段第三阶段是朝市场化、规范化、法制化发展阶段，从1999年5月至今。创品牌、上规模。相关物业管理法律关系主体不明确。-业主委员会物业管理法制建设相对滞后。物业管理人员素质不高，服务意识不强。业主自律机制不强。-履行合同物业管理将与城市现代化发展融为一体。物业管理将走向品牌化、规模化。物业管理将进入智能化、健康化时代。物业是指已建成并投入使用已建成并投入使用的各类建筑物及相关的设施设备和场地。居住物业商业物业工业物业特种物业位置的固定性寿命的耐久性功能的多样性价值的投资性 现在物业管理的概念取自于2003年9月1日实施的国务院物业管理条例，条
3、例中对物业管理定义为：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境和秩序的活动。（内涵）物业管理的性质就是“服务性”，寓管理于服务之中，在管理中服务，在服务中管理。社会化专业化市场化企业化 概括讲就是“管理物业、服务业主”。使物业有效保值和增值。为业主、使用人创造和保持一个安全、舒适、文明、合谐的生活和工作环境。有利于房地产开发与销售。物业管理相当于给房地产做售后服务，物业管理做好了，也就是售后服务有保证，必然提高了房地产公司的信誉。从服务性质和提供的服务方式来看，物业管理内容分为：
4、常规性公共服务和非公共性延伸服务。常规性公共服务是物业公司的法定义务，包括：房屋建筑主体管理，房屋设施设备管理，环境卫生管理，绿化管理，治安管理，消防管理，车辆管理。非公共性延伸服务是物业管理公共性服务范围的延伸，包括特约性服务和兼营性服务，不是物业公司的法定义务。参照中国物业管理协会于2004年1月6日公布的普通住宅小区物业管理服务等级标准确（试行）。该标准将物业管理的内容分为6大项，分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序，保洁服务、绿化养护管理等。分为三级，级别越高，表示服务标准越高，物业收费高低可以参照此标准。服务至上原则自觉管理与强制管理相结合原则服务收费与服
5、务质量相符原则有限责任原则提高现代化服务手段原则 物业管理是一个系统工程，总得可划分为4个阶段13个基本环节。物业管理策划阶段 物业管理总体策划（企业理念、品牌、形象）招投标策划项目方案策划。物业管理的前期准备阶段 物业管理早期介入机构设置人员选聘和培训规章制度制定。物业管理启动阶段 物业承接验收交房产权备案和建立档案资料召开首次业主大会 物业管理日常运作阶段 日常服务与管理系统协调 物业管理条例第24条 前期物业管理招投标管理暂行办法第3条 物业管理招式，即标是物业管理服务产品预购的一种交易方由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业管理服务内容，制定符合其管理服务要求和标准的招标文件
6、，由多家物业管理企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理合同的一种交易行为。物业管理投标，是对招标的响应，是指符合招标条件的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求和标准，编制招标文件，参与投标竞争的行为。综合性（内容）差异性（地区差异）特殊性（主体特殊性、服务内容的特殊性）依法组织实施（公司法、资质管理办法）招投标过程公开、公平、公正根据物业类型分：住宅与非住宅项目招标根据项目服务内容分：整体物业管理项目、单项服务项目、分阶段项目根据物业管理招标主体分：建设单位、业主大会、物业产权人为主体的招标根据物业管理服务方式分：全权管理项目、顾问项目招标公开
7、招标邀请招标早期介入（物业开发设计、施工建设、竣工验收阶段）前期物业管理（业主入住业主大会选聘物业企业）后期物业管理主体条件（业主、业主大会、建设单位、产权所有人）项目条件（按照条例和招投标管理办法规定，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规宅较小的，经地区房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘相应资质的物业管理企业。）成立招标领导小组编制招标文件发布招标公告或发出招标邀请书发放招标文件投标申请人资格预审接受投标文件；成立评标委员会；开标、评标、中标及签订合同等阶段。招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联
8、系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；评标标准和评标方法；招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；物业服务合同的签订说明；其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。符合法律法规规定（公司法，资质管理办法）招标方规定的要求获取招标信息项目评估与风险防范取得招标文件准备投标文件送交投标文件接受招标方的资格审查参加开标、现场答辩和评标签约并执行合同 投标函；投标报价；物业管理方案；招标文件要求提供的其他材料。投标的组织策划项目的现场踏勘投标文件的编写投标报价的策略和技巧现场答辩的技巧签约谈判的技巧
