1、深圳市C城物业管理股份有限公司2006年年10月月31日日1物业前期在什么时候介入对物业公司有利主讲人：叶云州时间：2006-10-31深圳市C城物业管理股份有限公司2006年年10月月31日日2关于长怡花园物业管理的建议书 物业前期介入在建主体进入比较好，可以看出好问题，熟悉图纸，设计规划和物业管理的配套设施有一些冲途，给开发商提出修改建议深圳市C城物业管理股份有限公司2006年年10月月31日日3一、土建方面：1、铝合金窗施工时，应确保推拉槽内缘比外缘高，结合部位防水沙浆应充实，以防止台风暴雨来临时雨水渗入室内。2、标准层电梯厅的电梯出口地面应做成斜坡面，防止日后清洗楼面时，污水倒灌入电梯
2、井而造成事故隐患。3、鉴于长乐花园、长安花园外墙的防渗漏的工作。同时，阳台及室内卫生间、厨房地面应做好防水处理。深圳市C城物业管理股份有限公司2006年年10月月31日日4 4、在消防规范允许的条件下，楼层消防通道内的防烟防火门应选用无法上锁的产品（只有把手而无锁头），一来可杜绝日后住户故意将门锁上占用公共地方的现象；二来防止发生火警时门被锁上而延误住户逃生时间。5、地面的各类下水管道（如污水井、雨水井、化粪池等）的水泥盖板井盖表面应贴上瓷片或广场砖进行装饰，确保与周边地面环境相一致，并采用特殊符号进行标记。深圳市C城物业管理股份有限公司2006年年10月月31日日5 6、所有设备房（包括电梯
3、机房、配电室、变压器室、水泵房等）内，地面应铺设防滑瓷砖，墙面瓷片贴至1.5米高处；其中，电梯机房、发电机房、配电室、变压器室等处应该安装空调和排气扇。并做好防水、防台风处理。7、大厦地面各个花槽和花池，应做好防水处理，并建议安装PVC材质的排水管。8、为了实行封闭管理，建议修建小区围栏。深圳市C城物业管理股份有限公司2006年年10月月31日日6二、电气方面：1、大厦内的公共照明系统应分区和分组设置，便于控制开关时间，从而节约用电。2、除事故照明、楼层指示、地下室照明外，经实践证明，楼层其它公共照明开关采用光敏感应加入体感应式最为有效和节能。深圳市C城物业管理股份有限公司2006年年10月月
4、31日日7 3、各类公共用电器应分别计量，如楼梯照明、电梯用电等等。防止日后的偷漏电现象；每栋干塔楼的住宅部分应安装至少一个水、电总表。4、因深圳为沿海城市，故室外庭院灯应选用防台风型。5、设备房应注意设置防鼠网、防虫网、防小动物网，防止管线被破坏。深圳市C城物业管理股份有限公司2006年年10月月31日日8三、给排水方面：1、所有的管道和管线应按照国家规范颜色进行涂漆；例如：消防管红（浮球控制位不合适，给清洗水箱和维修带了难题）色，给水管绿色，排水管银灰色，煤气管黄色等等。深圳市C城物业管理股份有限公司2006年年10月月31日日9 2、水箱内部（包括地面、侧面）应全部贴瓷片，此举可大大提高
5、日后清洗水箱的质量，有效防止红虫滋生；水箱的爬梯及盖板应采用不锈钢材料，防止生锈污染水质。3、地下停车场内亦应考虑充足的水源，便于日后清洁；所有公共用水应安装水表进行计量。深圳市C城物业管理股份有限公司2006年年10月月31日日10四、智能化方面：1、在大厦内的保安设施方面应充分考虑设置门禁系统、电子门锁、电子巡更系统，闭路监控系统和对讲系统等，利用高科技手段提高管理水平，同时提升大厦形象。闭路监控系统应具有长时间自动录像（如72小时）的功能。深圳市C城物业管理股份有限公司2006年年10月月31日日11 2、为了将来在住户家中统一安装保安紧急报警系统、门磁防盗报警系统及煤气探测报警系统，建
6、议预留线管及接线头。3、建议停车场等其它监控系统统一设置在消防监控中心监控，以便节约人力资源，同时便于管理。深圳市C城物业管理股份有限公司2006年年10月月31日日12五、停车场规划和施工：1、停车场建议安装IC卡智能管理系统，以便有效减少人力配置、杜绝人为舞弊、加快车辆流速。2、停车场地面建议采用瓷片铺设永久性停车线及指示标志。并完善停车场反光镜、限速标志、限高标志、防撞标志、防水板、车位牌、停车场及小区出入口永久性岗亭等配套设施。3、停车场的公共照明系统、智能管理系统应作为一类供电设计，与大厦后备发电机组相连，以便停电时仍然可以提供服务，不会出现混乱。深圳市C城物业管理股份有限公司200
7、6年年10月月31日日13 4、停车场的出入口限高必须保证有2.2米以上。建议地下停车场出入口做好防水雨棚。5、因长怡花园地面几乎无停车位，大部分住户主要是从地下停车场直接乘电梯回家，因此建议地下停车场内的电梯间与标准层电梯间的装修标准一致，避免简单装修。深圳市C城物业管理股份有限公司2006年年10月月31日日14六、其他：1、管理用房：应充分考虑管理用房问题，提前将各类用房（包括管理处办公室、会议室、辖区警办公室、管委会办公室、各类值班室、培训课室、员工娱乐室、卫生间、员工宿舍、仓库、工具间、维修操作间等等）和社区文化用房考虑进去并预留空间。深圳市C城物业管理股份有限公司2006年年10月
8、月31日日15 以上内容系我公司从物业管理的角度出发，针对长怡花园的实际情况提出来的建议，其中一部分是根据以往我公司的管理经验总结出来，并经过实践证明确实有效的，一部分则仍在借鉴和摸索中，不一定成熟仅供参考。同时，由于客观原因我们在规划设计阶段未能及时介入，故一些建议可能已错过时机而无法或难以实施，但在此一一列出，希望能为日后的项目建设提供一些参考。深圳市C城物业管理股份有限公司2006年年10月月31日日16谈新接管物业的前期管理 物业管理的前期介入对于物业的后期管理具有重要意义。但从目前市场运作情况看，物业公司常常来不及作充分准备，便匆匆“走马上任”。由于新接管物业前期工作时间紧、任务重、
9、责任大，如：楼宇验收、入伙、装修等工作，任何一个环节出现失误或疏漏，都将对后期管理产生不利影响，甚至造成无法挽回的损失。笔者就前期管理中几个重要环节，略作分析，以资参考。深圳市C城物业管理股份有限公司2006年年10月月31日日17楼宇接管验收应软、硬件一齐抓（一）、俗话说“良好的开端等于成功的一半”。要搞好楼宇接管验收，必须坚持软、硬件一齐抓。软件是指相关图纸资料，主要包括楼宇竣工图、设备说明书、用地和建楼批文、工程竣工验收合格证、用电许可证、消防合格证、电梯准运证等，到交接时要仔细清查，缺一不可。齐全的图纸资料将给今后管理工作带来方便，特别是在创优考评中，图纸资料是否完备是一项重要考查内容
10、；硬件是指房屋本体及其配套设施，硬件的接管应从严从细要求。一是机电设施、设备的验收要从严。对于各大型系统和设备，如：供水系统、供电系统、消防系统、电梯系统、柴油发电机组等，均须投入试运行一段时间，由专业人员仔细观察系统运行情况，并应用检测仪器严格检测设备参数是否符合技术规范要求，发现问题及时报告施工单位维修整改。若在接管后的运行中才将问题暴露出来，尽管施工单位保修，但主动权掌握在他人手中，问题难以及时得到解决，影响管理服务质量。二是对套房的验收要从细。哪怕是些细小问题，如窗锁扣、门拉手等损坏情况也要详细记录下来，对厨房、洗手间、阳台要逐个作闭水试验，以检验地面防水层的防水状况，将存在的问题收集
11、好及时交施工单位，以赶在入伙前修好。若问题等到住户验房时才发现，因钥匙在住户手中，将给维修带来不便。深圳市C城物业管理股份有限公司2006年年10月月31日日18在入伙现场营造喜庆氛围，把好验证关 （二）、乔迁新居乃人生一大喜事，入伙时举行一种仪式，营造一种喜庆氛围，将给住户留下良好的第一印象。如在道路两旁插上彩旗，在适当位置配上指路牌，在楼宇显眼位置挂上“恭贺乔迁之喜”等内容的条幅，在大堂门口摆上盆花，员工衣着整洁，精神饱满，面带笑容等，展示规范管理、文明服务的良好开端。入伙时验证把关是一项重要的工作。如：验证入住通知、购房合同、家庭人员身份证等原件，并留复印件存底，让住户填写好家庭情况登记
12、表和签定的业主公约，并将资料一一归档保存，为日后管理提供依据。深圳市C城物业管理股份有限公司2006年年10月月31日日19及时办理电气等供用手续，实现“三通”（三）、实现“三通”是楼宇入伙的前提条件。但在入伙初期，由于楼宇水、电、气的供用关系尚未理顺，抄表到户的时机也不成熟，施工单位尚未办理好手续。所以在这一阶段须办理一系列的相关手续：深圳市C城物业管理股份有限公司2006年年10月月31日日20 供用电手续。楼宇一旦竣工验收，就不再使用施工用电，在启用楼宇正规供电系统前，供电局要对系统进行检验和封装电表处理。此时，应着手两方面的工作：一是报停暂不投入使用变压器，以免造成不必要的损失，因为楼
13、宇入伙初期用电量少，而变压器一旦投入使用，不管用电多少，都要缴纳一定数额的基本电费。二是与供电局签定供用电协议，及时办好委托银行代收费手续。深圳市C城物业管理股份有限公司2006年年10月月31日日21(2)供用水手续。一般而言，楼宇入伙初期的实际用水情况往往与自来水公司所定用水指标不符，比如：商业用水所占比例相对比实际偏高造成水价偏高，管理单位在与自来水公司签定供水协议的同时，应注意适时向自来水公司申报更改用水指标，调整用水比例。值得特别强调的是，按有关规定，非因火灾不允许开启消防水使用，若因需要则须向自来公司办理申报审批手续。一般而言，楼宇供水系统有两个进水口:小口径的是生活用水，大口径的
14、是消防用水，若未经审批而擅自开启消防水，自来水公司将按实际用水量的三倍以消防水给予处罚。(3)管道煤气虽由煤气公司一条龙设计、施工和管理，但由于种种原因，煤气的开通往往滞后于楼宇入伙，管理单位应在入伙前就加大协调力度，尽快实现通气。对于严禁使用罐装煤气的高楼宇更是如此。深圳市C城物业管理股份有限公司2006年年10月月31日日22向开发建设单位申请划拨:专用房屋、专用基金和开办经费 （四）、根据深圳经济特区住宅区物业管理条例及其实施细则的规定，开发建设单位应划拨给业主委员会一定面积的管理用房和商业用房，由管理单位使用和经营，其经营收入用于补偿管理经费的不足，开发建设单位还应在移交楼宇时按规定一
15、次性向业主委员会划拨公用设施专用基金。管理单位应密切关注以上事项，力求尽快划拨到位。为保障前期物业管理工作的正常开展，管理单位还应向开发建设单位申请划拨开办经费，作为物业管理的前期投入。深圳市C城物业管理股份有限公司2006年年10月月31日日23严格控制装修，统一楼宇外观 （五）、对住户的装修控制包括两个方面：一是严格装修审批。首先是对住户提供的图纸资料是否规范齐全进行审核，包括平面布置图、水电施工图、施工队营业执照、装修人员身份证、特种作业人员操作证等，查验后留复印件存档：其次是对装修内容的审核，不允许对承重墙造成成任何破坏，对可能损坏房屋暗敷管线和厨房、洗手间地面防水的装修项目，应与住户
16、签订“责任书”以明确责任。二是加强装修巡视。尽量将违章装修制止在初始阶段，以免“生米煮成熟饭”造成整改难度加大和住户蒙受损失。对于直接影响楼宇外观的装修项目，如住户防盗门、防盗窃网和空调架的安装，商户广告招牌的安装等，管理单位可组织专业施工队伍统一式样、统一标准制作安装，这样既可保楼宇外观的整齐统一，又可降低成本，为住户节约一定的开支。深圳市C城物业管理股份有限公司2006年年10月月31日日24物业管理方案目录 第一部分 管理处管理模式、工作计划和物资装备 第二部分 管理人员的配备、培训、管理 第三部分 财务管理及经费收支测算 第四部分 日常管理 第五部分 物业维修养护计划和实施 第六部分 会所的经营管理 第七部分 社区文化建设 第八部分 经费收支测算 第九部分 全民服务深圳市C城物业管理股份有限公司2006年年10月月31日日25
