1、1物业设备维护与管理物业公司维修部培训资料2目录 一 学习目标 二 设施设备维护与管理的意义及目标 三 物业设备维护与管理的内容及要求 四 物业管理设备分类3学习目标 1）了解物业设备维护与管理的特点；2）熟悉物业设备维护与管理的组织机构及相关制度及岗位职责；3）深刻理解物业设备维护与管理的基本理念；4）掌握物业设备维护与管理的内容；4设施设备维护与管理的意义及目标 物业设备维修 1、零星维修工程；2、中修工程；3、大修工程；4、设备更新和技术改造 物业设备维护管理意义及目标：A提高物业管理服务质量B提高物业销售的价格及租金C有利于保证业主及使用人的生活安全D有利于提高物业管理企业的经营利润E
2、提高物业管理企业的声誉及社会形象 物业设备保养 1、日常养护保养；2、一级保养；3、二级保养；5物业设备维护与管理的内容及要求 1、前期管理 2、使用管理 3、维修养护管理 4、经济管理 5、安全管理 6、增减、更新和改造管理 7、技术档案资料管理6物业设备分类建 筑 设 备 给水设备、排水设备、热水供应设备、消防设备、卫生与厨房设备、室内供暖、制冷、通风设备电器设备 供电及照明设备 弱电设备 电梯设备 防雷设备7第一章 室内给水系统 给水设备概述：指通过室外给水系统将水引入建筑物内，并在保证满足用户对水质、水量、水压等要求的情况下，把水送到各个配水点（如住户室内卫生间、厨房、水池、消防设备等
3、）给水设备的组成：引入管、水表、阀门、水平干管、立管、支管、水龙头、卫生器具或用水设备 室内给水系统方式：1、直接给水方式；2、设有水箱的给水方式；3、设有蓄水池、水箱和水泵的联合给水方式；4、设有气压给水设备的给水方式；5、分区分压给水方式；8设备的日常维护消防设备的日常维护室内给水管道及附件的日常维护水泵机组的日常维护水池、水箱的日常维护9给水设备的安全操作程序日常管理及常见故障处理 1、安全操作程序 2、给水系统的日常管理 3、水泵房使用管理 4、二次供水设施的使用管理10常见故障处理 1、水质污染 2、给水龙头出水量过小或过大 3、管道和器具漏水 4、管道冻裂 5、振动和噪声 6、水表
4、记录不准确11 排水系统概述：排水系统是将建筑物的污（废）水收集，通过室内排水管道排到室外排水管网中，然后排入城市排水管网中。排水系统的分类：A 生活污水排水系统 B 雨水排水系统 污水排入市政管道的规定 室内排水系统的组成：污（废）水收集器、排水支管、排水横管、排水立管、排出管、通气管、清扫口、检查口及检查井第二章 室内排水系统12室内排水系统的运行维护与管理 排水管道及其设备的日常维护时延长排水管道使用寿命必不可少的工作。排水管道，特别是生活排水管道，由于粪便污水、厨房油垢等极易使管道内壁结上污垢，久不清除，管道内径缩小，流水不畅，易把污物挂住，导致排水系统堵塞。13室内排水系统常见故障的
5、处理 1）排水管道和器具漏水 2）排水管道堵塞14第三章 室外给排水系统 室外给水系统取水：保证取得足够水量和良好质量的原水净水：使水质满足饮用水的水质标准输配水：将满足水质的水输送到各用水点，并保证有足够的水量和水压。室外排水系统1）排水体制：分流制排水 合流制排水2）排水系统组成：室内污水管道及卫生设备、室外污水管道、污水泵站与压力管道、污水处理设备、污水出口设施15污水处理 1）污水抽升设备 2）污水局部处理设施A化粪池 B隔油池 C沉淀池 D降温池中水处理的流程 杂排水 筛栅 调节池 初沉池 二沉池 压力过滤 活性炭和臭氧 中水储水池 中水16室外给排水系统的维护与管理 对室外给水和消
6、防给水管道的养护，要注意埋设给水管道的地面上部不允许超重对方物品，不允许放置对水质有严重污染的化学品等放置对管道的水管腐蚀和污染。室外给水和消防给水系统的阀门井、水表井、消火栓井、水泵结合井等阀体和井室，要定期检查并做好记录。阀门要定期试水，转动杆件处要定期加润滑油，并保持开关灵活。室外排水管道每半年全部检查一次，水管阀门完好、无渗漏，水管通畅无阻塞，若有阻塞，应清除，若管道坡度不正确，应重新铺设。明暗沟每半年全面检查一次，沟体应完好，盖板齐全。排水井、雨水井、化粪池每季度全面检查一次半年对易锈蚀的污水井井盖、化粪池井盖刷一次黑漆防锈，保持污水井井盖标识清楚，路面井盖要做防震垫圈17常见故障的
7、处理 1）屋顶水箱溢水或漏水 屋顶水箱溢水识由于进水控制装置或水泵失灵所致，发现溢水现象后应检查进水浮球阀或液位控制装置及水泵，看是否处于正常状态。引起水箱漏水的原因一是水箱上管道接口发生问题，二是箱体出现裂缝。水箱漏水可以从箱体或地面浸湿的现象中发现。2）污水井水位过高 发现或接报污水井水位过高，应立即手动开启污水泵抽水，若污水泵故障应立刻用备用污水泵抽水，并立刻报告主管安排维修水泵或控制电路。18第四章 供暖系统 供暖系统的组成：热源、输热管道、散热设备 集中供热系统的换热站主要设备：换热器、循环泵、分集水器、除污器、补水泵、水箱等19供热系统的运行与维护管理 热水供热系统的试运行1）供热
8、系统的充水2）供热系统的通热3）供热管网的初调节4）用户系统的初调节20供热系统的日常维护与管理1）勤检查、勤修理，尽量减少漏水，发现问题及时处理；2）检查了解各用户、各房间的用热情况，进行必要的调节，保证安全、经济、合理地供暖；3）注意检查电机、水泵等动力设备运行是否正常，发生故障及时排除、修理；4）对各种热工仪表（如压力表、温度计、水位表、流量计等）要经常核对、检查、冲洗；5）系统中的分（集）水器、减压阀、排水放气装置、各种阀门、除污器及安全装置等要及时检修，保证正常工作；6）防止超高压、超高温运行，以免破坏设备，造成事故；7）当运行中发生突然停电、停泵事故，要密切观察管路情况，避免回流等
9、异常情况；8）在运行中如有需要局部停止供暖进行检修时，应将水放尽，防止发生冻结事故；9）供暖结束、系统停止运行后，一般应进行一次全面的检修。检修后热水供暖系统要注水进行湿保养，防止管道和设备氧化腐蚀。室外地沟内不允许存水，非供暖期间，晴天时将检查井盖板打开让空气流通，以降低沟内空气湿度，防止管道支架及保温层的锈蚀和损坏；10）供暖系统每年运行前，需检查所有供暖管道和散热设备，清洗内部污垢及外表积尘；21供热系统产生不热的原因 1）外部管网的缺陷引起用户系统的不热 2）用户系统空气滞留引起的不热 3）管道或散热器堵塞引起的不热 4）安装不当引起的不热(管道连接不当、阀门安装不当）5）操作不当引起
10、的不热（在系统开始运行时，充水过快或充水不足都会造成系统的不热，因此在操作时要慢慢的充水，使空气来得及排出）22第五章 空气调节系统 空调的基本功能（加热或降温，能够调节空气温度；加湿或减湿，能够调节空气是湿度；能够使空调具有一定的流动速度）空调的原理（空气调节的原理就是采取适当的方法抵消由于室内外干扰造成的影响，从而使空气环境得到有效控制，保持人们需要的温度、湿度和其他状态标准）家用中央空调组成（1、压缩机 2、冷凝器 3、蒸发器 4、冷热源）（压缩机、水泵、板换器、四通阀、水流开关、风机盘管、主控制器、风口控制器、过滤装置)23家用中央空调维护与管理 机组自身的维护（压缩机、除霜功能、四通
11、阀、压力开关等）室内风机的维护（清洗过滤器、清洗回风口、滴水盘、管道和阀门）24家用中央空调常见故障的排除 约克常见故障：E1 低压E2 房间湿度感温头报警E3 高压相序系统不制冷(制热)报警E4 室外盘管感温头报警E5 室内盘管感温头报警E6 通讯错误 麦克维尔常见故障：E1：压缩机电流过大 压缩机过热、排气温度高、模块保护，应检查过载保护器有无断开及压缩机感温包是否短路。E2：室内蒸发器防冻保护。E3：室内温度感温头短路或开路。E4：室内蒸发器管温感温头短路或开路。E5：室内外通信故障。25第六章 供配电系统 发电厂发出的电能先进入升压变电站，把电压升高后再输往各用电地区。在用电地区经降压
12、变压站将电压降低为10KV的配电电压，分配到居民生活区，在由配电变压器将电压降为380/220V给用户的低电压设备供电 从升压变电站到降压变电站的所有电力线路和电力设备的组合成为电力网，因此，电力网是联系发电厂和电能用户的中间环节 由发电厂、电力网及电能用户所组成的发电、输电、变电、配电和用电的整体叫做电力系统26电力负荷的分级及对供电电源的要求 电力负荷的分级1、一级负荷2、二级负荷3、三级负荷 各级负荷对供电电源的要求1、一级负荷对供电电源的要求2、二级负荷对供电电源的要求3、三级负荷对供电电源的要求27电气照明 常用电光源：白炽灯、碘钨灯、荧光灯、高压汞灯、高压钠灯 常用灯具：吸顶灯、嵌
13、入顶棚灯、悬挂灯、壁灯、台灯和立灯 电气照明的种类1、一般照明2、局部照明3、混合照明28过电压与防雷 内部过电压内部过电压是由电力系统内部电磁能量的转化或传递所引起的电压升高一般内部电压不会超过系统正常运行时额定电压的3倍至3.5倍一般可以依靠绝缘配合而得到解决 雷电过电压1、直击雷过电压2、感应过电压3、雷电波侵入 防雷装置1、接闪器：避雷针、避雷线、避雷带和避雷网2、避雷器29供电系统的运行与维护 1、配电室运行与维护的主要内容 2、配电室送电、停电操作及操作票制度 3、配电室运行与维护的基本制度 4、架空线路的维护 5、电缆线路的维护30第七章 弱电系统 1、电话系统 2、有线电视系统
14、 3、宽带 4、公共广播31第八章 物业提升设备 电梯的分类（客梯、货梯;高速、低速）电梯的基本机构（1、曳引系统2、导向系统3、轿厢4、门系统5、重量平衡系统6、安全保护系统7、附属设备）电梯的驱动（变频变压驱动电梯的电力系统主要有交流变级调速系统（双速）、交流变压调速系统、变频变压调速系统、直流驱动系统以及最新推出的直接力矩控制变频变压调速系统等）32电梯的运行管理 电梯的管理和维修保养1、电梯的日常管理制度2、电梯的管理内容3、电梯机房的管理33电梯出现异常情况的处置 1、发生火灾的处置 2、电梯湿水的处置 3、电梯困人的处置34第九章 电视监控系统 基本结构 控制部分摄像部分 传输部分
15、 显示与记录部分 主要设备摄像机、云台、防护罩、显示设备、记录设备、控制台35信号传输方式 1、电视信号，从系统前端的摄像机向电视监控系统的控制台传输信号 2、控制信号，从控制中心的控制台传向前端的受控对象。电话线路传输时最普遍的方式 1、双绞线传输方式 2、同轴电缆传输方式 3、光纤传输方式 4、无线传输方式 5、数字传输方式36可视对讲系统 直接按键式的楼宇可视对讲系统 数字编码式楼宇可视对讲系统 管理中心控制器 基本组成（中心控制器、梯口机、隔离器、用户分机、电源、电动锁等）37监控系统常见的故障及解决方法 由设备和部件引起的故障及解决方法1、电源不正确引发的设备故障2、电路故障3、设备
16、或部件本身的质量问题4、设备（或部件）与设备（或部件）之间的连接不正确产生的问题 传输系统出现故障的分析与解决方法1、由于地环路或电源性能不良引起的干扰2、监视器上出现木纹的干扰3、由于视频线的芯线与屏蔽网短路、断路造成的故障4、由于传输线特性阻抗不匹配引起的故障5、由于传输线引入的空间辐射干扰 其他故障1、云台的故障2、距离远时，操作键盘无法通过解码器对摄像机和云台进行遥控3、监视器图像对比度小，图像淡4、图像清晰度不高，细节部分丢失，严重时会出现彩色信号丢失或色饱和度过小5、色调失真6、操作键盘失灵7、主机对图像的切换不干净38 组成：1、触发器件（火灾探测器、手动火灾报警按钮）2、火灾报
17、警装置（用来接收、显示和传递火灾报警信号，并能对消防设备发出控制信号）3、火灾应急广播 4、消防控制设备（防烟、排烟、防火卷帘、电梯迫降、喷淋、消火栓、紧急疏散等）5、消防专用电源（主电源为消防电源，备用电源可采用蓄电池）第十章 消防系统39火灾探测器 1、感烟火灾探测器 2、感温火灾探测器 3、感光火灾探测器 4、气体火灾探测器 5、复合火灾探测器40火灾自动报警控制器 主机部分1、火灾声光报警功能2、声光报警消声功能3、故障自动报警功能4、火警优先功能5、自动消防设备联动控制 执行机构状态监视功能6、自检功能7、计时、记录等辅助功能 电源部分1、主电源、备用电源的自动切换功能2、为探测器回
18、路供电功能3、电源故障检测和工作状态指示功能41火灾报警控制器的分类 按用途：区域火灾报警控制器、集中火灾报警控制器、通用火灾报警控制器；按结构形式：壁挂式火灾报警控制器、台式火灾报警控制器、柜式火灾报警控制器；按系统连线：多线制、总线制42消防设施的联动 主要联动设备：消防联动的控制对象有灭火设施、防排烟设施、防火门、防火卷帘、电梯、火灾报警装置、应急照明和疏散指示标志及非消防电源。43火灾自动报警和自动灭火系统的维护与管理 火灾探测器的维护管理和常见故障1、探测器的管理2、故障排除 火灾自动报警控制器的故障处理1、主电源故障2、备用电源故障3、通讯故障4、误报火警44自动喷水灭火系统的维护与管理 1、喷头的维护与管理 2、水源的维护与管理 3、消防水泵和阀门的维护与管理 4、报警阀组的维护与管理45结束 谢谢！不足之处请多指教！周永奎 2010、9、15
