1、城市地租的两种基本形式，即绝对地租和级差地租。城市地租的两种基本形式，即绝对地租和级差地租。级差地租产生的条件是土地的等级差别，来源是个级差地租产生的条件是土地的等级差别，来源是个别生产价格与社会生产价格的差额；别生产价格与社会生产价格的差额；绝对地租产生的条件是对土地所有权的垄断，来源绝对地租产生的条件是对土地所有权的垄断，来源是市场价格与价值或生产价格的差额。是市场价格与价值或生产价格的差额。级差地租是城市地租的主要形式。城市级差地租主级差地租是城市地租的主要形式。城市级差地租主要是由土地的位置和投资所决定的，由区位形成的要是由土地的位置和投资所决定的，由区位形成的级差地租永远是城市级差地
2、租的主要形式。级差地租永远是城市级差地租的主要形式。城市级差地租可以分为宏观和微观两个层次。城市级差地租可以分为宏观和微观两个层次。宏观层次的级差地租是从城市在全国分布中的比较而论宏观层次的级差地租是从城市在全国分布中的比较而论的。包括以位置差异为基础形成的城市区位级差地租、的。包括以位置差异为基础形成的城市区位级差地租、由产业投资与公共设施的投资因素综合形成的城市功能由产业投资与公共设施的投资因素综合形成的城市功能级差地租和依赖城市规模经济集聚的级差地租和依赖城市规模经济集聚的”自然力自然力“形成的形成的城市规模级差地租。城市规模级差地租。微观层次的级差地租主要指城市内部的级差地租，一般微观
3、层次的级差地租主要指城市内部的级差地租，一般按形成要素分为区位、产业和公共投入部分，与经济高按形成要素分为区位、产业和公共投入部分，与经济高位区的距离是城市内部综合级差地租形成的重要因素。位区的距离是城市内部综合级差地租形成的重要因素。城市土地一级市场是构建国家宏观调控下的城市土地市场的起点城市土地一级市场是构建国家宏观调控下的城市土地市场的起点和支撑点。和支撑点。城市二级市场是优化城市二级市场是优化 城市土地资源有效配置，提高城市土地使用城市土地资源有效配置，提高城市土地使用效率的重要环节。效率的重要环节。土地市场运行体系如图土地市场运行体系如图土地市场土地使用权出让市场土地使用权转让市场到
4、期收回转让收回其他收回土地征用土地出让土地转让土地出租土地转租一级市场二级市场当政策和市场成为土地利用的主要驱动力时，公众的当政策和市场成为土地利用的主要驱动力时，公众的意愿没有得到反映，这种土地利用决策往往得不到社意愿没有得到反映，这种土地利用决策往往得不到社会的认可，系统内部的排斥造成土地利用的不可持续会的认可，系统内部的排斥造成土地利用的不可持续性。性。城市土地利用的演化就是政府、企业和公众相互博弈城市土地利用的演化就是政府、企业和公众相互博弈的过程。每一个主体的决策都会影响其他主体，反过的过程。每一个主体的决策都会影响其他主体，反过来，也受到其他主体决策的影响。来，也受到其他主体决策的
5、影响。因此，建立政府、市场和公众相互协调的机制与对策，因此，建立政府、市场和公众相互协调的机制与对策，是实现城市土地有偿使用和可持续利用的关键。是实现城市土地有偿使用和可持续利用的关键。具体措施：具体措施：1 改革城市土地利用规划的方法改革城市土地利用规划的方法2 逐步建立并完善土地产权权能逐步建立并完善土地产权权能3 公众参与是城市土地利用可持续发展的保障公众参与是城市土地利用可持续发展的保障4 劳动力市场的均衡。在开放城市模型中，还必劳动力市场的均衡。在开放城市模型中，还必须满足这一条件。即市内工商业的劳动力需求必须满足这一条件。即市内工商业的劳动力需求必须与居住区的劳动力供给相适应，否则
6、就会有城须与居住区的劳动力供给相适应，否则就会有城市人口的迁入和迁出，从而影响地租乃至土地利市人口的迁入和迁出，从而影响地租乃至土地利用的变动。用的变动。5 土地利用边际的均衡。在两类土地利用的边界，土地利用边际的均衡。在两类土地利用的边界，两类土地的地租必须一致，否则边界将会移动。两类土地的地租必须一致，否则边界将会移动。在城市土地利用边界，城市地租必须等于农业地在城市土地利用边界，城市地租必须等于农业地租租 满足上述几个条件后，城市用地结构达到均衡，从满足上述几个条件后，城市用地结构达到均衡，从而就决定了城市内部空间结构的形成。而就决定了城市内部空间结构的形成。一般来说，服务业中非土地要素
7、对土地的替代性较一般来说，服务业中非土地要素对土地的替代性较强，在市中心地区土地的边际生产价值较高，从而强，在市中心地区土地的边际生产价值较高，从而地租出价较高，因而占据了市中心地区的土地。制地租出价较高，因而占据了市中心地区的土地。制造业、住房依次次之，因而分别居于中间和边缘地造业、住房依次次之，因而分别居于中间和边缘地带，所以，从理论上，在市场机制下均衡的土地利带，所以，从理论上，在市场机制下均衡的土地利用形成了同心圆形的分层结构模式。用形成了同心圆形的分层结构模式。在传统的单一中心城市中，大部分经济活动在传统的单一中心城市中，大部分经济活动集中在中央核心地区，形成以同心圆为基本集中在中央
8、核心地区，形成以同心圆为基本模式的中心城市，其功能分区表现为模式的中心城市，其功能分区表现为CBD、工业园区和居民区等。工业园区和居民区等。随着世界范围内城市化的快速发展，城市地随着世界范围内城市化的快速发展，城市地域空间由集聚走向扩散，现代多中心城市的域空间由集聚走向扩散，现代多中心城市的兴起和城郊次中心地带得到发展已成为城市兴起和城郊次中心地带得到发展已成为城市空间结构演变的趋势。空间结构演变的趋势。实践证明，城市政府可以运用许多政策对土地利用进行管理，例如实践证明，城市政府可以运用许多政策对土地利用进行管理，例如采用分区规划以限定经济活动的区位选择，发挥政府在土地市场中采用分区规划以限定
9、经济活动的区位选择，发挥政府在土地市场中的作用。的作用。阿瑟阿瑟奥沙利文把具有外部性的分区称为公害分区，其目的在于把不奥沙利文把具有外部性的分区称为公害分区，其目的在于把不相容的土地利用分离开来。这种功能分区按照其有效性又可以分为相容的土地利用分离开来。这种功能分区按照其有效性又可以分为工业分区、性能分区和立体排污费三种政策类型：工业分区、性能分区和立体排污费三种政策类型：1.工业分区制。工业分区制可以将住宅用地与工业用地相分离，将工业分区制。工业分区制可以将住宅用地与工业用地相分离，将污染源与潜在的受害者分开，限制工业污染的外部性，这种土地利污染源与潜在的受害者分开，限制工业污染的外部性，这
10、种土地利用方式有助于提高社会福利，简便易行，可操作性强。用方式有助于提高社会福利，简便易行，可操作性强。2.性能分区制。性能分区制是对传统工业分区制的改进。政府为每性能分区制。性能分区制是对传统工业分区制的改进。政府为每个区设定性能标准，对企业污染设定上限，是一种鼓励消除污染的个区设定性能标准，对企业污染设定上限，是一种鼓励消除污染的政策，给无污染企业更多选择生产地点的机会。政策，给无污染企业更多选择生产地点的机会。3.立体排污费制。排污费是一种针对污染征收的税收，处于效率的立体排污费制。排污费是一种针对污染征收的税收，处于效率的目的，这种收费应等于污染的边际外部成本，即增加一单位污染所目的，这种收费应等于污染的边际外部成本，即增加一单位污染所带来的社会成本。带来的社会成本。我国城市建设的新态势及新挑战我国城市建设的新态势及新挑战随着城市化的发展，以城市环境建设、城随着城市化的发展，以城市环境建设、城市功能分区如市功能分区如CBD、科技园区、开发区和、科技园区、开发区和卫星城等城市建设卫星城等城市建设“运动运动”在我国风起云在我国风起云涌。涌。
