1、2018年4月高等教育自学考试全国统一命题考试房地产法试卷(课程代码00169)一、单项选择题:本大题共30小题，每小题1分，共30分。1.下列受民法调整，发生于平等主体之间的房地产关系是（ A ）A.建设用地使用权转让关系B.土地管理关系C.房地产开发主体管理关系D.房地产税费关系2.凡未按照法律规定办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定（ A ）A.无效 B.不成立 C.有效 D.基本成立3.下列关于相邻关系法律特征的表述中，不正确的是（ A ）A.相邻关系既可以发生在两个以上的不动产相邻的所有人或使用人之间，也可以发生在两个以上动产相邻的所有人或使用人之间B.相
2、邻人可以是自然人，也可以是法人C.相邻人可以是不动产所有人，也可以是非所有人D.相邻关系的客体是由行使所有权或者使用权所引起的和邻人有关的经济利益或者其他利益4.下列房地产中，不能设定抵押的是（ C ）A.以出让方式取得的国有土地使用权 B.张某个人所有的房屋C.我国某名牌大学的教学楼 D.某民营企业的国有土地使用权5.下列关于房屋所有权与房屋范围内的土地使用权转让的表述中，正确的是（ C ）A.只能转让房屋所有权B.只能转让土地使用权C.两者一并转让 D.两者分别转让6.国家土地所有权应由一定的机构代表国家行使，该机构原则上是（ C ）A.全国人民代表大会 B.全国人民代表大会常务委员会 C
3、.国务院 D.国土资源部7.对房屋征收补偿标准有争议，达不成拆迁补偿安置协议的，需由有关机构进行协调，该协调机构是（ C ）A.县级以上人民政府 B.上级房屋拆迁管理部门C.同级人民法院 D.同级人民检察院8.房屋征收部门与被征收人依照国有土地上房屋征收与补偿条例的规定签订的补偿协议的内容不包括（ A ）A.搬迁费 B.停产停业损失 C.租金损失 D.周转用房9.下列关于土地总体规划的表述中，正确的是（ B ）A.土地利用总体规划划分为国家、省、市、县四级B.根据需要可编制跨行政区域的土地利用总体规划C.国家、省、市级土地利用总体规划属于宏观控制规划D.市、县级土地利用总体规划由有关人民政府组
4、织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，报国务院批准10.征收基本农田或者基本农田以外耕地超过35公顷的批准机关是（ A ）A.国务院 B.省级人民政府 C.县级人民政府 D.乡级人民政府11.下列不属于房地产开发融资的是（ A ）A.个人住房贷款 B.股权融资 C.债权融资 D.合作开发12.下列被拆迁人只能选择由拆迁人给予货币补偿，不能选择房屋产权调换的是（ A ）A.非公益事业房屋的附属物 B.非公益事业房屋 C.公益事业房屋 D.临时建筑房屋13.某单位非法转让土地，并获取非法所得5000万元人民币，则其所面临的最高罚款额可达人民币（ C ）A.1000万元 B.l500万元 C.2
5、500万元 D.5000万元14.以出让方式取得的土地使用权进行房地产开发的，如果超出出让合同约定的动工开发日期满2年未动工的，国家可以（ D ）A.处以罚款 B.要求其在一个月内马上动工C.收回土地使用权，并退回土地出让金 D.无偿收回土地使用权15.房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的（ B ）A.应当将租金上缴国家 B.应当将租金中所含土地收益上缴国家C.租赁关系无效 D.应当由国家终止租赁关系16.下列选项中，确属必需的，可以由县级以上人民政府批准划拨土地使用权的建设用地是（ C ）A.能源项目用地 B.交通项目用地 C.公益事业用地 D.水利设
6、施用地17.如果土地使用权没有作为中国合营者投资的一部分，合营企业应当（ A ）A.向中国政府缴纳土地使用费 B.向中国政府缴纳土地保证金C.向中方合营者缴纳土地使用费 D.向地方政府申请免交土地使用费18.村办公共设施和公益事业建设占用本村集体所有的土地的，对该土地上属于个人的青苗及附着物（ D ）A.不予补偿 B.给予双倍补偿 C.给予充分补偿 D.给予适当补偿19.下列关于物业范围的表述中，不正确的是（ B ）A.已投入使用的单宗房地产实体B.正在建设、尚未竣工投入使用的项目C.由建筑物及其附属设备组成的可独立存在的单宗房地产D.由建筑物及相关场地组成的可独立存在的单宗房地产20.下列选
7、项中，不属于购置型保障房的是（ B ）A.经济适用住房 B.廉租住房 C.棚户区改造住房 D.限价商品住房21.召开业主大会会议应当于会议召开（ B ）A.30日前通知全体业主 B.15日前通知全体业主C.30日前告知居民委员会 D.15日前告知居民委员会22.在出售新建住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同的是（ A ）A.房地产开发企业 B.房屋管理部门 C.房地产中介机构 D.房地产承建企业23.下列不属于不动产相邻权利人正确处理相邻关系应遵循的原则是（ A ）A.经济合理 B.方便生活 C.团结互助 D.有利生产24.下列关于房屋产权人在租赁期限
8、内转让房屋所有权的表述中，正确的是（ B ）A.原租赁关系随之终止 B.原租赁协议继续履行C.承租人可以单方终止租赁关系 D.原所有权人应当补偿承租人的损失25.关于物业管理区域的划分，应当考虑的因素不包括物业的（ C ）A.共用设施 B.建筑规模 C.经济效益 D.社区建设26.下列情形中，物业服务企业应当被吊销资质证书的情况是（ B ）A.审批部门工作人员玩忽职守作出物业服务企业资质审批决定B.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人，情节严重C.违反法定程序作出物业服务企业资质审批决定D.对不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书27.廉租住房建设贷款的期限最长不得超
9、过（ B ）A.2年 B.5年 C.10年 D.20年28.下列关于建筑物共有部分使用的表述中，不正确的是（ B ）A.业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务B.业主可以通过放弃权利从而不履行义务C.业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让D.业主在没有特别规定或当事人约定的情况下，部分共有人共有部分所需费用由该部分的共有权人负担，产生的收益由该部分业主分享29.房地产租赁所得和房地产转让所得的个人所得税税率为（ D ）A.5% B.10% C.15% D.20%30.下列关于土地增值税税率的表述中，不正确的是（ D ）A.增值额未超过扣
10、除项目金额50%的部分，税率为30%B.增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%C.增值额超过扣除项目金额l00%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%D.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)31.房地产业属于第三产业，具有（ ABCD ）A.先导性 B.基础性 C.带动性 D.风险性 E.单一性32.下列需要纳入储备的土地包括（ ABCE ）A.依法收回的国有土地 B.收购取得的土地 C.行使优先购买权取得的土地D.未办理农用地转用、土地征收未获批准的土地 E.其他依法取得的土地
11、33.非住宅建设用地使用权消灭的原因有（ ABCE ）A.使用期限届满未申请续期 B.因公共利益需要而收回土地使用权C.因旧城区改造而调整使用土地 D.因单位改制而丧失土地使用权E.因单位迁移而停止使用原划拨的国有土地34.下列属于房地产印花税征税对象的有（ ACDE ）A.书立房地产买卖凭证 B.书立房地产赠与凭证 C.书立房地产产权转移书据D.领受或书立经财政部确定征税的其他凭证 E.领受房地产权利、许可证35.下列属于商品房预售条件的有（ ACD ）A.预售的标的是正在建造中的商品房 B.已交付一半土地使用权出让金C.已取得土地使用权证书 D.持有建设工程规划许可证和施工许可证E.已经确
12、定施工进度和竣工交付日期，投入开发建设的资本已达到20%以上三、名词解释题(本大题共5小题，每小题3分，共15分)36.土地一级开发：是指按照区域总体规划和土地利用规划要求，对一定区域范围内的城市国有土地和农村集体土地进行统一的拆迁、安置、补偿，（2分）以进行城市基础设施建设和社会公共设施建设，使区域内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的前期开发活动。（1分）37.房屋征收：是指国家为了公共利益的需要，（1分）依照法律规定的权限和程序强制取得单位、个人的房屋及其他不动产的行为。（2分）38.建筑物区分所有权：是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，（2分）对共
13、有部分享有共有权和共同的管理权的复合所有权。（1分）39.管理规约：是指业主大会依照法定程序（1分）通过的对业主具有约束力的关于共同事务及共有财产管理的具体规则。（2分）40.城镇土地使用税：是指对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的使用土地的单位和个人，（2分）以其实际占用的土地面积为计税依据而征收的一种房地产税。（1分）四、简答题(本大题共4小题，每小题6分，共24分)41.简述房地产法的调整范围。答：（1）从地域上说，房地产法主要调整城镇房地产关系。（2分）（2）从调整行为看，房地产主要调整取得房地产开发用地的建设用地使用权的行为、房地产开发行为、房地产交易行为以及国家实施房地产管理的行
14、为。（2分）（3）从房地产关系主体看，房地产法既调整平等主体之间的房地产关系，也调整非平等主体间的房地产关系。（2分）42.简述建设工程监理各主体之间的法律关系。答：（1）建设工程监理主要涉及建设单位、监理单位与被监理单位。（2分）（2）建设单位与建立单位之间是委托与被委托的关系。（2分）（3）监理单位与被监理单位之间是监理与被监理的关系。（1分）（4）建设单位与被监理单位之间是工程建设承包关系。（1分）43.简述房地产抵押权标的的种类。答：（1）房屋及其土地上的附着物，房屋作为重要的房地产，其价值高且稳定。（2分）（2）建设用地使用权，主要指以出让方式取得的建设用地使用权，划拨方式取得的建设
15、用地使用权的抵押法律另有规定。（2分）（3）土地承包经营权，物权法对土地承包经营权的抵押进行了严格规定。（2分）44.简述房地产税收的作用。答：（1）房地产税收是国家组织财政收入的重要来源。（1分）（2）房地产税收是国家对房地产市场调控的有效工具。（1分）（3）房地产税收可有效地调节收入分配。（1分）（4）房地产税收可以抑制房地产投机行为。（1分）（5）房地产税收可以促进土地资源的合理利用。（1分）五、论述题(本大题10分)45.试述建设用地使用权人的权利和义务。答：建设用地使用权是指依法对国家所有的土地享有占有、使用、收益的权利。（2分）（1）建设用地使用权人享有下列权利：占有和使用土地并取
16、得土地上建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权；（2分）处分建设用地使用权并获取收益的权利。（2分）（2）建设用地使用权人应承担如下义务：按照法律规定以及合同约定支付出让金等费用的义务；（2分）合理利用土地的义务，建设用地使用权人应当合理利用土地，在使用过程中不得随便改变土地的用途。（2分）六、案例分析题(本大题11分)46.2012年9月，星光地产公司完成海晖小区建设工程以后，选聘三环物业服务公司为其进行物业管理，并与三环物业服务公司签订了一份自2012年9月至2017年8月的为期五年的物业管理服务合同。合同中包含小区保安服务的内容，三环物业服务公司在小区设置了门岗，并安排保安在小区定时巡
17、视。2014年2月，张大华向星光地产公司购买了B座902房，购买合同约定业主不得任意改变房屋结构，为不影响建筑物的整体外观，南向阳台窗户不得安装任何设施，安装防盗网必须经物业公司审批。张大华向三环物业公司提出申请安装防盗网时，物业公司未同意其南向阳台窗户安装防盗网的要求。2015年12月，一小偷潜入小区，沿下水管攀爬至9楼，砸破张大华家南向窗户玻璃进入室内，盗走张大华家的15万元左右财物。张大华认为三环物业公司不准其安装防盗网，致使小偷入室盗窃得逞，三环物业公司未能尽到保安职责。于2016年1月起诉到法院，要求三环物业公司赔偿其损失，同时提出三环物业公司不是其自行选定的，要求解除与三环物业公司
18、签署的物业管理服务合同。问题：(1)星光地产公司是否可选聘三环物业服务公司为其进行前期物业管理?答：可以。根据物业管理条例的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业为其实施前期物业服务管理。该管理行为是建设单位应负的义务，为前期物业管理。（2分）(2)三环物业公司是否应赔偿张大华的损失?答：星光地产公司与被告三环物业公司订立的物业管理服务合同系双方自愿签订，该合同是合法有效的。被告在合同中承诺了保安服务，但这种保安服务应限于防范性安全保卫活动，不能要求其完全 根除治安、刑事案件，被告已采取了相应的保安措施，原告不能提供其家中财产被盗是由于被告不履行职责所致的证据
19、，故要求被告承担赔偿责任的事实和法律依据不足，法院难予支持。（3分）(3)张大华是否可以解除三环物业公司的物业管理服务合同?答：张大华无权与三环物业公司订立物业管理服务合同，也无所谓解除合同的权利，物业管理服务合同应当是业主委员会与物业公司两个主体签订的合同，原告个人只有建议权，故法院对原告提出的解除物业管理服务合同的请求应不予支持。（3分）(4)星光地产公司与三环物业公司签订的五年期物业管理服务合同在何种情况下终止?答：星光地产公司与三环物业公司签订的五年期的物业管理服务合同是前期物业管理合同，前期物业管理服务合同终止的情形有两项：合同期限已满；合同期限未满，当业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业管理服务合同终止。（3分）
