1、 课程内容课程内容第第一一部部分分2.房产类别房产类别一个基本建设项目依次包括：编制项目建议书编制项目建议书。对建设项目的必要性和可行性进行初步研究，提出拟建项目的轮廓设想。开展可行性研究和开展可行性研究和编制设计任务书编制设计任务书。具体论证和评价项目在技术和经济上是否可行，并对不同方案进行分析比较；可行性研究报告作为设计任务书（也称计划任务书）的附件。设计任务书对是否上这个项目，采取什么方案，选择什么建设地点，作出决策。进行设计进行设计。从技术和经济上对拟建工程作出详尽规划。大中型项目一般采用两段设计，即初步设计与施工图设计。技术复杂的项目，可增加技术设计，按三个阶段进行。安排计划安排计划
2、。可行性研究和初步设计,送请有条件的工程咨询机构评估,经认可，报计划部门，经过综合平衡，列入年度基本建设计划。环境进行建设准备进行建设准备。包括征地拆迁，搞好“三通一平”（通水、通电、通道路、平整土地），落实施工力量，组织物资订货和供应，以及其他各项准备工作。组织组织施工施工。准备工作就绪后，提出开工报告，经过批准，即开工兴建;遵循施工程序,按照设计要求和施工技术验收规范，进行施工安装。生产准备生产准备。生产性建设项目开始施工后,及时组织专门力量,有计划有步骤地开展生产准备工作。验收投产验收投产。按照规定的标准和程序，对竣工工程进行验收（见基本建设工程竣工验收），编造竣工验收报告和竣工决算（见
3、基本建设工程竣工决算），并办理固定资产交付生产使用的手续。小型建设项目，建设程序可以简化。项目后评价项目后评价。项目完工后对整个项目的造价、工期、质量、安全等指标进行分析评价或与类似项目进行对比。通常指在可行性研究报告的基础上，对项目建设的必要性、技术上的可行性，经济上的合理性进行定性定量的分析、评审，并对项目是否建设作出结论。是保证项目投资效果的一项重要工作，可以为投足、贷款、招标，承建提供决策的依据，是项目成败的关键。是指投资项目收回原始总投资所需要的时间，即以投资项目经营净现金流量抵偿原始总投资所需要的全部时间。它有包括建设期的投资回收期（PP）和不包括建设期的投资回收期（PP）两种形式
4、。（1）投资回收期=项目投资总额/正常年度利润总额+年折旧额+流动资金利息（2）投资回收期=累计净现金流量开始出现正值的年份-1+上年累计净现金流量绝对值/当年净现金流量相对，即不考虑资金的时间价值和项目整个经济寿命期的经济效益的经济分析方法。通常是将项目投产后预计的正常年份的净收入同总投资相比来评价项目效益的好坏，静态分析常采用的指标：单位产品投资投资偿还期单位投资收益。n静态分析反映的因素不全面，反映投资效益功效较差，但与动态分析比、简单、直观资料易取，适宜于短期投资项目分析。8.净现值净现值净现值是指投资方案所产生的现金净流量按照一定的折现系数折现之后与原始投资额现值的差额.NPV=（C
5、I-CO）t(1+ic)-和和为为项项目目的的净净现现值，值，净净现现值值为为零零时时的的折折现现率率就就是是项项目目的的内内部部收收益益率。率。11.敏感性分析敏感性分析 敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。可行性研究12.盈亏平衡分析盈亏平衡分析 盈亏平衡分析盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点（BEP）分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法。各种不确定因素（如投资、成本、销售量、产品价格、项目寿命期等）的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的
6、变化达到某一临界值时，就会影响方案的取舍。盈亏平衡分析的目的就是找出这种临界值，即盈亏平衡点(BEP)，判断投资方案对不确定因素变化的承受能力，为决策提供依据。可行性研究盈亏平衡点盈亏平衡点越低，说明项目盈利的可能性越大，亏损的可能性越小，因而项目有较大的抗经营风险能力。因为盈亏平衡分析是分析产量(销量)、成本与利润的关系，所以称量本利分析。盈亏平衡点的表达形式有多种。它可以用实物产量、单位产品售价、单位产品可变成本以及年固定成本总量表示，也可以用生产能力利用率(盈亏平衡点率)等相对量表示。其中产量与生产能力利用率，是进行项目不确定性分析中应用较广的。根据生产成本、销售收入与产量(销售量)之间
7、是否呈线性关系，盈亏平衡分析可分为：线性盈亏平衡分析和线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。非线性盈亏平衡分析。可行性研究13 投资利润率投资利润率15）.项目建议书项目建议书项目建议书项目建议书(又称立项申请书)是项目单位就新建、扩建事项向发改委项目管理部门申报的书面申请文件。是项目建设筹建单位或项目法人，根据国民经济的发展、国家和地方中长期规划、产业政策、生产力布局、国内外市场、所在地的内外部条件，提出的某一具体项目的建议文件，是对拟建项目提出的框架性的总体设想。往往是在项目早期，由于项目条件还不够成熟，仅有规划意见书，对项目的具体建设方案还不明晰，市政、环保、交通等专业咨询意见尚未办理。
8、项目建议书主要论证项目建设的必要性，建设方案和投资估算也比较粗，投资误差为30%左右。单项工程单项工程(single construction)是建设项目的组成部分，具有独立的设计文件，竣工后能单独发挥设计所规定的生产能力或效益。如工民建工程中，某工厂建设项目中的生产车间、办公楼、住宅等即可成为单项工程；某学校建设项目中中的教学楼、食堂、宿舍等也可称为单项工程；它是基建项目的组成部分。如公路工程中独立设计、独立施工、建成后可以独立交工通车的一个合同段，即可成为单项工程单项工程。如如：在工民建工程中，如生产：在工民建工程中，如生产车间这个单项工程是由一般土车间这个单项工程是由一般土建工程、给排水
9、水暖卫工程、建工程、给排水水暖卫工程、通风空调工程、电器照明工程通风空调工程、电器照明工程和机械设备及安装工程、电气和机械设备及安装工程、电气设备及安装工程、热力设备及设备及安装工程、热力设备及安装工程等单位工程组成。安装工程等单位工程组成。如：在公路工程中，如某第五如：在公路工程中，如某第五标段这个单项工程是由路基工标段这个单项工程是由路基工程（每程（每10KM10KM）、路面工程（每）、路面工程（每10KM10KM）、桥梁工程（大中桥）、）、桥梁工程（大中桥）、隧道工程等等单位工程组成隧道工程等等单位工程组成 。基本建设项目基本建设项目：一个基本建设项目可以由一个基本建设项目可以由一个单项
10、工程或几个单项一个单项工程或几个单项工程组成工程组成。单位工程它是单项工程的组成部分。18）分部分项工程分部分项工程分项工程分项工程是指分部工程的组成部分，是施工图预算中最基本的计算单位。它是按照不同的施工方法、施工工艺、设备类别、不同材料的不同规格等，将分部工程进一步划分的。例如，钢筋混凝土分部工程，可分为捣制和预制两种分项工程；预制楼板工程，可分为乎板、空心板、槽型板等分项工程；砖墙分部工程，可分为眠墙(实心墙)、空心墙、内墙、外墙、一砖厚墙，一砖半厚墙等分项工程。1919）检验批）检验批按同一的生产条件或按规定的方式汇总起来供检验用的，由一定数量样本组成的检验体。检验批检验批可根据施工及
11、质量控制和专业验收需要按楼层、施工段、变形缝等进行划分。23）户室比2424）人口毛密度）人口毛密度人口毛密度人口毛密度指单位居住用地上居住的人口数量。人口毛密度=规划总人口/居住用地面积（其中居住用地面积为建设项目的总占地面积）与人口净密度的区别在于用地面积的划分 住宅的居住面积居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。当分户门内的厅和过道的面积超过6平方米时，可按其面积的二分之一计算在居住面积内。所谓净面积净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。28）建设用地许可证建设用地许可证建设用地规划许可证建设用地规划许
12、可证（land use permit）是）是建设建设单位在向单位在向土地管理部土地管理部门门申请征用、划拨土地前，申请征用、划拨土地前，经城乡规划行政主管部门经城乡规划行政主管部门确认建设项目位置和范围确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定符合城乡规划的法定凭证凭证，是建设单位用地的法律凭是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件领取房地产权属证件。国内招标分2种：公开招标和邀请招标。公开招标，也称无限竞争性招标，是一种由招标人按照法定程序，在公开出版物上发布招标
13、公告，所有符合条件的供应商或承包商都可以平等参加投标竞争，从中择优选择中标者的招标方式。邀请招标也称有限竞争性招标或选择性招标，即由招标单位按照邀请招标流程选择一定数目的企业，向其发出投标邀请书，邀请他们参加招标竞争。一般都选择3-10个之间参加者较为适宜，当然要视具体的招标项目的规模大小而定。一般来说，招标投标需经过招标、投标、开标、招标投标需经过招标、投标、开标、评标与定标等程序评标与定标等程序。招标招标公开招标应当发布招标通告。招标公告应当通过报刊或者其他媒介发布。其中属于政府采购而采用公开招标或者邀请招标方式的，则还应当遵循政府采购信息发布管理规定，目前财政部指定的政府采购信息发布媒体
14、有三家，即：中国政府采购网、中国财经报、中国政府采购杂志。招标通告应当载明下列事项：(1)招标人的名称和地址；(2)招标项目的性质、数量；(3)招标项目的地点和时间要求；(4)获取招标文件的办法、地点和时间；(5)对招标文件收取的费用；(6)需要公告的其他事项。投标投标投标人应当按照招标文件的规定编制投标文投标人应当按照招标文件的规定编制投标文件。投标文件应当载明下列事项：（件。投标文件应当载明下列事项：（1）投标函；）投标函；(2)投标投标人资格、资信证明文件；人资格、资信证明文件；(3)投标项目方案及说明；投标项目方案及说明；(4)投投标价格；（标价格；（5)投标保证金或者其他形式的担保；
15、投标保证金或者其他形式的担保；(6)招标招标文件要求具备的其他内容文件要求具备的其他内容。开标开标应当按照招标文件规定的时间、地点和程序开标应当按照招标文件规定的时间、地点和程序以公开方式进行。开标由招标人或者招标投标中介机构以公开方式进行。开标由招标人或者招标投标中介机构主持，邀请评标委员会成员、投标人代表和有关单位代主持，邀请评标委员会成员、投标人代表和有关单位代表参加。表参加。评标与定标评标与定标评标应当按照招标文件的规定进行。评标应当按照招标文件的规定进行。招标人或者招标投标中介机构应当将中标结果书面通招标人或者招标投标中介机构应当将中标结果书面通知所有投标人。招标人与中标人应当按照招
16、标文件的规知所有投标人。招标人与中标人应当按照招标文件的规定和中标结果签订书面合同定和中标结果签订书面合同 思思 考考 上述三个方面的工作是项目取得成功的前上述三个方面的工作是项目取得成功的前提条件和基础。这里的项目成功是一个相提条件和基础。这里的项目成功是一个相对的概念，是相对于项目所处的具体环境对的概念，是相对于项目所处的具体环境而言，离开了这个具体环境，一个成功的而言，离开了这个具体环境，一个成功的项目也可能会转化为不完全成功的项目，项目也可能会转化为不完全成功的项目，相反，一个非成功项目也可能转化为一个相反，一个非成功项目也可能转化为一个基本成功的项目。因此，成功项目在不同基本成功的项
17、目。因此，成功项目在不同时期、不同环境下的判断标准是有差别的。时期、不同环境下的判断标准是有差别的。但这并不是说没有判断标准，一般情况下，但这并不是说没有判断标准，一般情况下，作为一个成功的项目应满足下列条件：作为一个成功的项目应满足下列条件：一个成功的项目应满足的条件一个成功的项目应满足的条件:(1)要在限定的费用条件下，尽可能地降低项目的费用消耗，减少资金的占用，达到项目预定的使用功能和使用效果，使项目在使用过程中能经济、安全、高效地运行。(2)要在预定的时间内完成项目的建设，不拖延，及时地实现投资目的，达到预定的项目总目标和要求。(3)要使项目能合理地有效地利用各种资源，使项目具有可持续
18、发展的潜力。必须使项目能为使用者(顾客或用户)所接受、认可，同时要照顾到社会各方面及各参加者的利益，使各方面都感到满意(这可能是一个比较苛刻的条件)。(4)必须使项目与环境协调。这是“以人为本”思想在房地产项目的具体体现，包括与自然环境的协调，与人文环境的协调，与社会环境的协调。(5)必须使项目实施按计划、有秩序地进行，尽可能降低工程变更和事故发生，较好地解决项目过程中出现的风险、困难和干扰，使项目的损失降低到最低限度。5.房房地地产产理为中心，围绕工程项目运营的进度、资源、质量、成本等管理要素，对工程项目进行综合动态管理，全面实现项目进度-资源-成本的集成控制。同时通过项目的综合检测与分析，
19、为项目决策人员提供多方位的价值评估与分析，解决高层领导最关心的宏观总体问题。全生命周期的动态成本管理全生命周期的动态成本管理 实现包括合同性成本、非合同性成本、待发生成本在内的全项目动态成本管理，在项目整个生命周期的任一时间点都可以得到项目的动态成本，无须等到竣工结算就能够实时了解当前每单方预期造价，实现当前动态成本与目标成本的对比分析，为成本控制和经营决策提供科学依据。6房房地地产产7.房房地地产产项项国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求。在我国现有市场经济条件下，房地产融资可以采用银行、信托、上市、基金等多种方式。但各种融资方式均有一定局限性，这也催生了一个新产业的繁荣融资服务。(
20、一一)银银企业经营发展的支柱。数据显示，2003年全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。(二二)房房灵活性已成为房地产融资的新热点。信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等相关业务，可以在不同层次、不同品位上，为房地产业服务。但是，房地产融资的迅猛势头以及由此产生的风险，已受到有关部门重视。银监会已经开始限制信托对房地产贷款的支持。另外，信托资金的规模，尤其是集合式信托的规模因为受到信托法的限制，有最多200份的限额。进入房地产行业的信托资金将受到一定影响。（三）
