1、甲A级 写字楼市场调研 目录一、写字楼分类二、在售写字楼分布概况三、甲A级写字楼重点楼盘个案分析四、目前昆山甲A级写字楼市场环境一、写字楼分类阐述1：写字楼“甲级”、“五A”市场上评定方式。甲级：从综合品质角度出发评定写字楼的等级；“甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。
2、所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。5A：是从硬件配置角度评定；“5A”标准是目前较流行的评定方式，但“5A”概念有两种评定方式，一是狭义的针对智能化硬件方面，包括OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；二是广义的指综合“A”级评定标准，包括（品牌、位置、客户层次、服务品质、硬件设施。）二、在售写字楼分布情况12345678910111213周市镇区域 1：中邦MOHO玉山镇区域 2：晶砖大厦 3：东方曼哈顿 4：嘉裕广场 5：尚东国际 6：万廷晶品 7：新江南商务广场 8：新鼎
3、岸商务广场 9：现代广场10：联邦国际花桥区域11：亚太广场12：中茵花桥国际13：永泰国际大厦标注：红色为带投资回报的写字楼玉山镇区域花桥区域周市镇区域写字楼目前主要所在区域是玉山镇内，楼盘所在位置集中于城东开发区与铁南区域及花桥区域为主。三、个案分析 项目名称亚太广场地理位置 花桥国际商务城江苏国际商务大厦（兆丰路8号）开发商江苏美乐地房地产开发有限公司物业形态 商铺,写字楼商铺情况主力面积：200-300平方米左右，价格：12000-25000元/平方，现房销售：只剩7套房源，写字楼：只剩1套。商铺包租1年，写字楼不包租。面积区间 办公楼面积43-55平方米左右销售均价挑高酒店式公寓：1
4、3000元/平米 酒店式公寓：9000元/平米 外商铺：750020000元/平米 写字楼：8000元/平米 外街商铺：730019000元/平米 商铺：7300元/平米 楼盘概述亚太广场位于上海郊环内，距轨道11号线（在建中）墨玉路站500米，是花桥国际商务城首座5A甲级写字楼。亚太广场是商务城首个集办公、娱乐、商业、会议为一体的标志性综合商务项目，紧临希尔顿五星级酒店、中国国际采购中心、安亭汽车城。亚太广场总建筑面积15万平方米，一期由4层商业群房，22层办公区域组成，08年2月即可交房入住。单位办公面积60-1600平方米，可自由分割组合。9米挑高大堂、户式中央空调，OTIS高速电梯，以
5、甲级5A纯写字楼的专业形象构建商务城黄金地标。特别值得关注的是，商务城为亚太广场的入住企业提供强大政策支持与大额的税收优惠，为企业创造高额利润。外景图外景图规划图规划图个案分析项目名称中茵花桥国际地理位置 绿地大道与徐公桥路交汇处开发商江苏中茵置业有限公司物业形态 写字楼 商铺情况 已售完面积区间 主打户型50-60平米销售均价写字楼：（包租价格)1200015000元/平米 不包租价格：8500-900元/平米楼盘概述“中茵花桥国际商务花园”项目位于江苏省昆山市花桥镇经济开发区，工程造价人民币约1.2亿元，占地51.3亩，主楼七层，地下一层，结构类型为框架结构桩基筏板基础。是中茵集团斥巨资在
6、江苏花桥国际商务城主导产业集聚区的核心地段打造的集创业办公基地、总部办公基地、商务酒店、白领俱乐部以及高档特色商业中心等为一体的现代服务业示范园。以“融入上海、面向世界、服务江苏”为定位江苏花桥国际商务城，已经迅速崛起为长三角地区现代服务业的重要聚集区。分为包租和不包租两种，包租5年，前3年包租费用抵扣房款，后2年按年返还年回报率8%外景图外景图外景图外景图个案分析 项目名称永泰国际大厦地理位置 312国道南（曹安路）南侧，外青松公路西侧开发商 昆山市曹安供销有限公司物业形态 商铺 写字楼商铺情况 未销售面积区间 80平方米销售均价 8500元/平方米楼盘概述永泰大厦位于312国道南（曹安路）
7、南侧，外青松公路西侧，处于花桥国际商务城的核心地段，据上海地铁11号线只有900米，共19层，其中1-5层规划为商业用房，6-19层为办公用房，外形简约大气,全框架自由分割结构.5年包租，年年包租，年8%回报回报，前两年租金放在前两年租金放在首付里，后三年每月支付。首付里，后三年每月支付。均价8500元/，花桥财富投资新选择。轻轨11号线正式开通，延伸至花桥工程最终敲定，花桥再次沸腾！2010年，沪宁城际轻轨通车、上海世博会开幕，花桥无缝对接上海财富外溢第一位，成就财富投资新高地。永泰国际广场傲踞国际商务城核心，近靠上海轻轨11号线，全现房19层商务地标，更好的办公环境，更低的商务成本，更安全
8、的投资保障，轻松开拓商务新境界 外景图外景图永泰国际大厦项目统计永泰国际大厦项目统计投资项目永泰国际大厦周边某办公楼周边某高档住宅面积（）69.2100126均价（元/）850087007000总价（元）588200870000882000月租（元）392138001800年租（元）470564560021600年回报率8%5.20%2.40%【写字楼已建分布】昆山市的写字楼集中在”花桥国际商务城”和中心城综合片区及铁南片区现有写字楼主要分布在中心城区、前进西路到中路段（贯穿东西）、城南片区，分布零散，很多是改建楼，由市场引发需求，未来发展空间有限昆山商业地产现状昆山商业地产现状昆山以得天独厚
9、的开发区优势吸引了众多外资企业入驻，同时也涌入了大量的不同层次的外来人口。2007年统计的常住人口已经达到158万（仅中国台湾地区人士就达6万），商业消费总量正在不断提升。与日益高涨的消费需求形成鲜明对比的是昆山商业地产的开发水平还很不成熟。在第四代商业模式shoppingmall大举进入中国的今天，昆山传统商业中心人民路商圈仍然以第一代商业模式街铺作为主要的经营模式，这一经营模式在业态上缺乏控制，存在着诸如同种业态过度发展导致赢利能力下降，不同业态组合的不合理性导致恶性竞争等问题。近两年来，虽然在近郊区出现了一些新兴卖场如沃尔玛、乐购和欧尚，但这些项目在规模、档次上尚存在一些不足，而且由于处
10、在郊区，老城区商业中心升级的迫切需要未能得到解决。上述问题直接影响了昆山城市化的进程，所以在昆山老城区商业中心引进高规格的商业地产是目前的必然趋势。昆山商业地产现状昆山商业地产现状昆山以得天独厚的开发区优势吸引了众多外资企业入驻，昆山以得天独厚的开发区优势吸引了众多外资企业入驻，同时也涌入了大量的不同层次的外来人口。同时也涌入了大量的不同层次的外来人口。2007年统计年统计的常住人口已经达到的常住人口已经达到158万（仅中国台湾地区人士就达万（仅中国台湾地区人士就达6万），商业消费总量正在不断提升。与日益高涨的消费万），商业消费总量正在不断提升。与日益高涨的消费需求形成鲜明对比的是昆山商业地产
11、的开发水平还很不需求形成鲜明对比的是昆山商业地产的开发水平还很不成熟。在第四代商业模式成熟。在第四代商业模式shoppingmall大举进入中国大举进入中国的今天，昆山传统商业中心人民路商圈仍然以第一代商的今天，昆山传统商业中心人民路商圈仍然以第一代商业模式业模式街铺作为主要的经营模式，这一经营模式在业街铺作为主要的经营模式，这一经营模式在业态上缺乏控制，存在着诸如同种业态过度发展导致赢利态上缺乏控制，存在着诸如同种业态过度发展导致赢利能力下降，不同业态组合的不合理性导致恶性竞争等问能力下降，不同业态组合的不合理性导致恶性竞争等问题。近两年来，虽然在近郊区出现了一些新兴卖场如沃题。近两年来，虽
12、然在近郊区出现了一些新兴卖场如沃尔玛、乐购和欧尚，但这些项目在规模、档次上尚存在尔玛、乐购和欧尚，但这些项目在规模、档次上尚存在一些不足，而且由于处在郊区，老城区商业中心升级的一些不足，而且由于处在郊区，老城区商业中心升级的迫切需要未能得到解决。上述问题直接影响了昆山城市迫切需要未能得到解决。上述问题直接影响了昆山城市化的进程，所以在昆山老城区商业中心引进高规格的商化的进程，所以在昆山老城区商业中心引进高规格的商业地产是目前的必然趋势业地产是目前的必然趋势。昆山写字楼昆山写字楼(楼盘汇总表楼盘汇总表)序号序号楼盘名称楼盘名称销售价格销售价格开盘时间开盘时间交房时间交房时间物业费物业费1 1万廷
13、晶品万廷晶品80008000元元/平方米平方米2007-06-292007-06-292008-10-012008-10-012.602.60元元/平方米平方米月月2 2新鼎岸商务大厦新鼎岸商务大厦75007500元元/平方米平方米2010-05-012010-05-012011-10-312011-10-31未定未定3 3永泰国际大厦永泰国际大厦88008800元元/平方米平方米2010-01-012010-01-012010-04-302010-04-30未定未定4 4晶钻大厦晶钻大厦78007800元元/平方米平方米未定未定2009-122009-122.502.50元元/平方米平方米月
14、月5 5中邦中邦MOHOMOHO50005000元元/平方米平方米2009-102009-102009-122009-123 3元元/平方米平方米月月6 6新江商务大楼新江商务大楼64006400元元/平方米平方米2008-07-132008-07-132009-05-182009-05-182 2元元/平方米平方米月月7 7曼哈顿国际曼哈顿国际98009800元元/平方米平方米2007-11-302007-11-302008-10-312008-10-31未定未定8 8尚东国际尚东国际65006500元元/平方米平方米2008-062008-062009-122009-12未定未定9 9中茵
15、花桥国际中茵花桥国际1288812888元元/平方米平方米2008-102008-102009-102009-100.800.80元元/平方米平方米月月1010嘉裕国际嘉裕国际98009800元元/平方米平方米2007-05-312007-05-312008-102008-101.401.40元元/平方米平方米月月1111联邦国际联邦国际64006400元元/平方米平方米2008-06-012008-06-012009-06-012009-06-01未定未定1212昆山新天昆山新天80008000元元/平方米平方米2006-05-282006-05-28未定未定2.502.50元元/平方米平方
16、米月月1313花桥商业中心花桥商业中心30003000元元/平方米平方米未定未定未定未定未定未定1414新百商务会馆新百商务会馆67006700元元/平方米平方米2005-11-052005-11-05未定未定2.502.50元元/平方米平方米月月1515亚太广场亚太广场90009000元元/平方米平方米2007-6-262007-6-262008-022008-02未定未定1616现代广场现代广场1050010500元元/平方米平方米2006-12-232006-12-232007-12-012007-12-01未定未定1717诚泰国际商务广场诚泰国际商务广场70007000元元/平方米平方
17、米未定未定未定未定2.502.50元元/平方米平方米月月1818海王商务广场海王商务广场60006000元元/平方米平方米未定未定未定未定2.502.50元元/平方米平方米月月1919星海大厦星海大厦64006400元元/平方米平方米未定未定未定未定2.802.80元元/平方米平方米月月2020陆家金陵商业中心陆家金陵商业中心58805880元元/平方米平方米2005-09-012005-09-012007-02-282007-02-28未定未定2121太平洋商业广场太平洋商业广场1500015000元元/平方米平方米2008-10-042008-10-042010-03-012010-03-
18、011010元元/平方米平方米月月1、写字楼装修标准、写字楼装修标准(1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0
19、等等。配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右。设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。(2)建筑规模：超过50000平方米。(3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。(4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软
20、件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。(5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。(6)所属区位：位于主要商务区的核心区。(7)智能化：3A5A(8)开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、香港、韩国，或者有海外经营成功经验的优质国有企业。2、高档物业、高档物业(甲级写字楼甲级写字楼)(1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规
21、范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOT0等等。配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有
22、综合布线。(2)建筑规模：15万平米。(3)客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。(4)物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。(5)交通便利：有多种交通工具直达。(6)所属区位：位于主要商务区或副都心区。(7)智能化：3A及3A以上。3、中档物业、中档物业(乙级写字楼乙级写字楼)(1)楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂
23、，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶；公共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白；卫生间采用合资或国产中高档洁具等。配套设施：有专用地上、地下停车场。设备标准：有中央空调系统；无楼宇自控；有安全报警；无综合布线。(2)建筑规模：无限制。(3)客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。(4)物业服务：有物业公司服务。(5)交通便利：有交通线路到达，交通较方便。(6)所属区位：副都心或较好的城区位置。4、低档物业、低档物业(丙级写字楼丙级写字楼)(1)楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍
24、能满足较低收入承租人的需求。装饰标准：外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为普通地砖或水磨石；卫生间采用普通国产洁具。配套设施：无。设备标准：分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线。(2)规模：无限制。(3)客户进驻：客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。(4)物业服务：可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。(5)交通便利：有交通线路到达。(6)所属区位：一般城区位置。（1）楼宇品牌标准：）楼宇品牌标准：A级级 写字楼是一个城市创造文化与财富的特定空间，写字楼的品牌形成，需要产品的差异化特征、商务文化特征、服务经营理念、地域标志性物业和城市历史记忆。从一定意义上说，处于生产链条最高
25、级的写字楼的发展脉络，折射出了一个城市的发展历程和特性。因此，成为城市商务区地标性建筑的写字楼，其品牌要与城市有极大的关联性，对城市的未来发展具备重要的价值。因此，具备较大的区域影响力、能与城市品牌和谐统一的写字楼品牌将评定为楼宇品牌标准A级。（2）地理位置标准：A级 地理位置是投资和购买写字楼的关键要素之一。只有区位在城市现有或潜在商务区、地段良好、具有较高投资价值的写字楼才能获得地理位置标准A级。（3）客户层次标准：A级 客户层次指的是入驻写字楼的业主或租户层次。大多数写字楼客户都有择邻而居的心理，因此一个写字楼的客户层次通常是趋同的。同时，客户层次的高低也直接影响了新的业主或租户的投资决
26、策，因为较高的客户层次对他们的公司形象有较好的提升作用。（4）服务品质标准：A级 服务品质一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。两者俱佳，将认为其具备服务品质A级标准。【写字楼装修配置情况】项目名称装修标准大堂电梯厅走廊卫生间室内地面室内墙面创业大厦毛坯大理石地面、吊顶大理石地面大理石地面，普通吊顶磁砖地面水泥地面粉刷白中大商务广场简装大理石地面、吊顶地砖地面地砖地面，墙面刷白地砖地面,大镜子,排气扇地砖(部分租客自装地板地毯)粉刷白,玻璃墙面名仕商务中心毛坯大理石地面、吊顶、墙纸+木板大理石地面、监控器大理石地面，墙面石灰粉、消防隔离板大理石地面，墙面磁砖
27、水泥地面石灰墙成峰商苑毛坯磁砖地面、普通吊顶磁砖地面磁砖地面,墙面粉刷白,监控器磁砖地面,大镜子磁砖.(部分客户自装木地板)粉刷白(部分客户自贴墙纸)沪士商务广场简装业主自行装修大理石地面大理石地面，墙面涂料，普通吊顶磁砖地面大理石地面涂料诚泰商务广场简装大理石地面大理石地面大理石地面、玻璃隔墙、墙面刷白磁砖地面地板粉刷白利得国际毛坯大理石地面，塑胶铝玻璃墙面大理石地面大理石地面磁砖地面、墙面水泥地面粉刷白解析：该调查写字楼中大部分以毛配交付，公共使用区域用大理石、瓷砖铺面，墙体刷白，卫生间的配套设施较为简单，而室内带装修交付使用的写字楼有中大广场、沪士广场与诚泰广场这三个项目，室内铺设地砖。
28、【写字楼市场分析】核心驱动力：行政导向商业、交通配套成熟，商务氛围较浓；特点：很多是由市场引发相关的需求，然后才出现，所以不少是改建楼，像新百商务会馆、诚泰商务广场、名仕商务中心；客户群体：昆山工厂比较多，大多数都是台湾人的工厂，所以台湾人在昆山有80%左右，私营企业、台商、企事业单位、日资企业居多；租售状况：品质一般，物业管理不佳，出租率在85以上；销售客户以自用客户为主；租金/售价：租金：1.2-1.5元/天，售价：4500-7000元/物业管理费：1-1.2元/月【写字楼市场调研总结】昆山市现阶段写字楼配置总体水平较低，而5A级高档写字楼市场是空白点、分布区域主要以市政府周边为主；1.昆
29、山市写字楼开始向高端发展，已出现所谓5A甲级写字楼的现代广场，但即便是现代广场，也不是纯写字楼。结合昆山的产业格局、企业类型和发展历程而言，写字楼现阶段属于配套与档次较低，没有高档的纯写字楼。2.昆山市商务办公在现在阶段以商业综合体和商住两用楼为主，写字楼市场分布比较凌乱，没有很好的规范区域；3.随高铁与花桥城际的建设，本案属于昆山的交通枢纽地带。由于其良好的交通条件和邻近出口加工区，未来该片区域的写字楼需求相对旺盛，将在未来该片区域配套设施与交通的有力环境，高档性写字楼将会有很大的需求；4.昆山写字楼包租情况的总结 昆山大多数写字楼楼盘都没有包租销售，只有个别几个楼盘有包租，包租都是5年起，前3年抵扣房款，后2年每月返还给客户。5.昆山市写字楼企业客户认知度最高的办公区域为“中心城区”和“城南片区”，而该区域在目前发展规划下来看，未来前景十分良好将会崛起；
