1、新昌管理集团有限公司新昌管理集团有限公司北京荟聚中心市场调研报告2016.052目录项目建筑设计项目业态分析及租金情况项目总结分析目录项目概括介绍 2022/11/253、项目概括介绍 2022/11/25项目概括介绍北京荟聚购物中心位于大兴区西红门商业综合区，是具有国际化标准的一站式超区域型购物中心，已成为北京大众购物娱乐的首选地。4项目概况项目概况l 项目地址：项目地址：北京市大兴区欣宁街15号l 占地面积：占地面积：17.2万l 总建筑面积：总建筑面积：50.7万（商业约20万+停车场30万）l 楼层组成：楼层组成：1F至3F为商业，B1至B3为停车场l 开业时间：开业时间：2014年1
2、2月19日l 项目定位：项目定位：一站式超区域型购物中心l 业态组合：业态组合：时尚+生活娱乐+儿童+餐饮+服务+电器l 目标消费群：目标消费群：22-35岁的年轻时尚客户群体 2022/11/25项目概括介绍5基本信息基本信息英英特特宜宜家家集集团团出出资资5151%宜宜家家集集团团出出资资4949%英特宜家集团Inter IKEA Group宜家集团IKEA Group2009年7月23日出资7.97.9亿亿购得此地 2022/11/25项目概括介绍荟聚位于北京南五环西红门商业综合区，周围交通方便、道路开阔，住宅繁多，有很高的生活氛围。受到商业区辐射人群有1215万人口万人口，2015年全
3、年已达到2000万万人次的客流。6住宅区域办公区域即将开发区域项目区位项目区位 2022/11/25项目概括介绍鸿坤广场购物中心鸿坤广场购物中心，总造价斥资约3030亿元亿元，总建筑面积约1414万平方米万平方米，于2014年底开业，汇聚五大业态涵盖生活、时尚、儿童、美食、娱乐等功能，是具有商业活力和消费魅力的一站式体验购物中心。2015年2月，万达以25.525.5亿亿竞得京丰台花乡商用地，正式落子丰台区域。李伟弘透露，丰科万达丰科万达广场广场总建筑面积24.5324.53万平方万平方米米，业态涵盖写字楼、商业街以及购物中心等，未来将率先将互联网理念引进购物中心，将成为万达在京打造的首座02
4、0新型购物中心。7项目区位主要竞争者项目区位主要竞争者 2022/11/25项目概括介绍地铁西红门站：474路/993路/381路/兴14路/兴13路/兴53路8宜家南门站：兴53路宏福路站：381路/专169路/993路/兴14路/兴13路/454路/474路/483路/646路欣和街站/宏旭路西口站：377路/829路项目交通项目交通-公交车公交车 2022/11/25项目概括介绍地铁：荟聚中心与4号线无缝连接，西红门站25分钟可到达西单，地铁A口正对荟聚一层大门，从荟聚二层、三层均可直通地铁内部。9项目交通项目交通-地铁地铁 2022/11/25项目概括介绍东南西北路均设有地下停车场出入
5、口，北口为整体商业的主出入口，共六条道路，右侧两道为宜家入口，中间两道为荟聚入口，左侧两道为荟聚出口。荟聚与宜家的地下停车场是相同的，无论进入哪边的停车道路均可抵达。（停车暂时免费）10项目交通项目交通-自驾自驾宜家荟聚 2022/11/25项目概括介绍荟聚与宜家共用一个停车场，分为B1B1/B2B2/B3B3三层，共有65006500个停车位。每个停车楼层均分为D D/E E/F F/GG/H H/K K六个区域，并用不同颜色划分，不同区域设置直梯和自动扶梯到达商场。除此之外，特设一部电梯直达宜家。由于车位随着建筑物而设计，中间还有很多隔断和电梯竖井，很难一下找到停车位，所以记住所在的区域和
6、编号是尤为重要的。11项目停车场项目停车场 2022/11/25项目概括介绍经营面积5万平米万平米，宜家集团自身旗下品牌。宜家家居是体验做得最好的范本。到宜家仿佛就是在自己家，自选式商场，仓储式购物空间，低价精品策略，吸引者大量顾客前来购物，俨然成为购物者的天堂!12仿佛回到了家一样专业团队的家装设计展示每个区域都设有贴心的服务台无处不在的指示牌让你不再迷路好动是孩子的天性，逛的无聊跳跳房子客流太多不如找个乐园寄存下孩子黄蓝两色同瑞典国旗一样的LOGO中途吃个饭，有了力气才能继续逛项目主力店项目主力店-宜家家居宜家家居 2022/11/25项目概括介绍欧尚集团成立于1961年，是法国第二大以经
7、营零售业为主的商业集团，2012年世界500强排名第149位。目前欧尚已发展成为年营业额超过600亿欧元，在全世界12个国家和地区拥有大型超市和超级市场1375家。2011年7月，由欧尚控股的“高鑫零售”在香港联交所挂牌上市，目前市场份额是国内零售类超市第一位。经营面积2万平米万平米，纯扣点，总流水的2.5%13项目主力店项目主力店-欧尚超市欧尚超市 2022/11/25项目概括介绍迪卡侬来自于法国，是体育用品零售商。2003年迪卡侬进入中国，至目前已遍布全国46座城市100家商场。除连锁运动用品经营外，迪卡侬集团提供体育全产业链的支持，提供丰富的自有品牌产品阵线，并根据运动类别的不同，分为2
8、0种不同名称品牌。对于初学者和专业运动者，迪卡侬都能提供运动服饰、装备以及各种创意类运动产品，其全产业链掌控的模式让其产品具有较高的性价比。经营面积5000平米平米，纯扣点，总流水的6%14项目主力店项目主力店-迪卡侬迪卡侬 2022/11/25项目概括介绍影城位于大兴区西红门荟聚购物中心三层。影城总面积约10000平方米，拥有11个国际标准影厅约2000多个座位，配备有目前国内最先进的放映设备，给南城人民带来不一样的观影体验。荟聚IMAX店整体设计大气磅礴，即将引领北京南部区域的影院新风尚。是集电影休闲、商务洽谈、生日派对等多项功能为一体的高档消费场所，独立私密空间，环境优雅舒适。经营面积4
9、000平米平米，1.8元/天/平米固定租金和15%-17%扣点两者取其高。15项目主力店项目主力店-金逸国际电影院金逸国际电影院 2022/11/25项目概括介绍苏宁创办于1990年12月26日，总部位于南京，是中国商业企业的领先者，经营商品涵盖传统家电、消费电子、百货、日用品、图书、虚拟产品等综合品类，线下实体门店1600多家，线上苏宁易购位居国内B2C前三，线上线下的融合发展引领零售发展新趋势。正品行货、品质服务、便捷购物、舒适体验。经营面积约3500平米平米，固定租金2.5元/天/平米16项目主力店项目主力店-苏宁电器苏宁电器 2022/11/2517、项目建筑设计 2022/11/25
10、项目建筑设计外立面设计采用天然大理石巨幕墙，简单大方，朴素不失质感，造价不高，非常实用。18项目建筑设计项目建筑设计-外立面外立面 2022/11/25项目建筑设计天庭：钢架结构，玻璃天庭，通透性强，自然采光明亮。19项目建筑设计项目建筑设计-天庭天庭 2022/11/25项目建筑设计条幅广告：悬挂于天庭之下的商铺广告，多而不乱，错综有序，成为了荟聚中心的又一特色，并起到了很好的导视作用。20项目建筑设计项目建筑设计-条幅广告条幅广告20 2022/11/25项目建筑设计连廊：错落有致，上下左右商业体自然衔接，促进客流的循环走动，增强商户展示性以及可视感。廊桥的设计巧妙，侧面斜角处理，使桥的厚
11、度显得轻盈通透，桥面很宽，但是走起来会有点共振。21项目建筑设计项目建筑设计-连廊连廊 2022/11/25项目建筑设计中庭：犹如机场大厅般的中庭，面积之大，聚客能力强。整个购物中心仅此一处服务台，主要是问询功能。22项目建筑设计项目建筑设计-中庭中庭 2022/11/25项目建筑设计LED大屏幕：通透使用的LDE大屏幕从里到外没有死角，站得高，看得远，中庭景色一览无余。23项目建筑设计项目建筑设计-LED-LED屏幕屏幕 2022/11/25项目建筑设计电梯：购物中心太大了，用色彩区分不同区域，辨识性强，并设有可通往停车场的直梯10部，6部观光电梯，以及串联式排列扶梯7组。24项目建筑设计项
12、目建筑设计-电梯电梯 2022/11/25项目建筑设计休息座椅：荟聚的座椅和绿植可以作为艺术欣赏，白色烤漆梯形座底，配上木质椅面，白色的圆形坐底，种上发财树，树根部用绿萝覆盖，简洁美观。给顾客舒适的感受，在主要通道的中心部位都能有让顾客休息的座椅。25项目建筑设计项目建筑设计-休息座椅休息座椅25 2022/11/25项目建筑设计导视牌：动线上随处可见导视牌，文字大，辨识度高，分两种挂式和立式，挂式指引牌具体指向品类或者某商户及公共设施，立式则为楼层落位图。26项目建筑设计项目建筑设计-导视牌导视牌26 2022/11/25项目建筑设计达拉马：荟聚里随处可见达拉马，达拉马是瑞典民间工艺，也叫做
13、达拉木马，它是瑞典的符号和象征，也是享誉全球最受欢迎的瑞典传统手工艺品之一。达拉马分别放置于中庭、人流交汇处、休息区，每个达拉马色彩不同，两三个为一组呈现，旁边放置设计介绍水牌。还有一些设计师的艺术作品，烘托了荟聚的整体艺术氛围。27项目建筑设计项目建筑设计-艺术元素艺术元素27 2022/11/2528、项目业态分析及租金情况 2022/11/25项目业态分析2951%26%13%5%4%1%业态比业态比时尚生活娱乐儿童餐饮服务电器业态业态数量（家）数量（家）时尚115生活娱乐58儿童29餐饮11服务10电器3合计226项目楼层业态项目楼层业态-1F-1F 2022/11/25项目业态分析3
14、0l项目一层业态除主力店外，主要以快时尚等服饰零售为主，同时搭配部分餐饮。项目楼层业态项目楼层业态-1F-1F 2022/11/25项目业态分析3145%32%11%12%0%业态比业态比时尚生活娱乐儿童餐饮电器业态业态数量（家）数量（家）时尚105生活娱乐74儿童27餐饮27电器1合计234项目楼层业态项目楼层业态-2F-2F 2022/11/25项目业态分析32l项目二层业态除主力店外，主要以快时尚等服饰零售及生活娱乐业态为主，同时搭配部分餐饮及部分儿童零售。项目楼层业态项目楼层业态-2F-2F 2022/11/25项目业态分析3331%18%42%9%业态比业态比生活娱乐儿童餐饮电器业态
15、业态数量（家）数量（家）生活娱乐50儿童29餐饮66电器14合计159项目楼层业态项目楼层业态-3F-3F 2022/11/25项目业态分析34l项目三层业态除主力店外，主要以儿童和餐饮业态为主，代表品牌有好孩子、丽家宝贝、西贝、峨眉酒店、食通天美食广场等。项目楼层业态项目楼层业态-3F-3F 2022/11/25项目业态分析3535%29%14%17%2%3%业态比业态比时尚生活娱乐儿童餐饮服务电器业态业态数量（家）数量（家）时尚220生活娱乐182儿童85餐饮104服务10电器18合计619项目整体业态比项目整体业态比以年轻人热爱的快时尚为核心，搭配相对应品类，以生活类，杂货店，化妆品类为
16、主，在店铺尾部设有快餐和水吧方便顾客休息，顶层餐饮和儿童的组合，并植入体验娱乐等新兴业态。相同品类不在固定扎堆更多的是穿插在各个品类中，互相促进，互相吸晴，让顾客在购物中又不一样的感受，更有新兴的品类的点睛。2022/11/25项目租金情况36项目租金情况项目租金情况项目一层的轻餐租金较高，约10-15元/天/平米二层和三层的正餐租金约在5-6元/天/平米二层和三层的快餐租金约在8-10元/天/平米项目快时尚品牌（如ZARA、优衣库等）的租金全为扣点形式，约在总流水的7%左右其他服饰零售品牌的租金为固定租金和扣点两者取其高形式，固定租金约在10-15元/天/平米，扣点月在18%-20%。儿童业
17、态的租金约在7-8元/天/平米丽家宝贝约为7.5元/天/平米 2022/11/2537、项目总结分析 2022/11/25项目总结分析38l零售类新兴品牌占比越发明显，新兴业态以体验型、目的性消费型业态为主。l不同业态相结合，形成人流共享，取长补短。l餐饮品牌创新热度较高，休闲餐饮、快时尚餐饮是新兴品牌热门业态 l充分利用年轻人对求知欲的探索，引进新兴的业态和高科技产品 l注重硬件配置，环境氛围的营造有助于购买力l先有宜家后开发荟聚中心，故使得主力店宜家和荟聚中心互动不好，有明显的割裂，动线不畅。l荟聚在建筑空间上更倾向于提供通透的采光、宽敞的过道，但是供顾客休息的区域少之又少，需要改进。l公共空间大，得房率低，能耗大，造成项目前期运营成本高。项目总结分析项目总结分析 2022/11/25The End 2022/11/25
