1、潮白河潮白河孔雀城孔雀城|剑桥郡剑桥郡一期高层价格方案一期高层价格方案报告框架报告框架目 录第一部分 静态均价推导第二部分 全盘价格制定第三部分 首开价格分析直面竞争竞品【同区域、同产品、同客群、同总价】早安北京夏威夷蓝湾天洋城四代重点竞争竞品【同产品、同客群、总价相近】上上城青年新城二期首尔甜城分流竞品【同客群、同总价】世茂萨拉曼卡富力新城燕顺路迎宾路102国道福喜路燕灵路外环路蒋谭线首尔甜城71-85两居，89-130三居 单价约1.2-1.3万/天洋城4代主力户型80-99平两居单价约1.2-1.4万/夏威夷蓝湾户型50-140，一到三居主力77、88两居单价约1.0-1.2万/上上城青
2、年社区二期：60-80两居，89-130三居单价约0.9-1万/世贸萨拉曼卡高层60-95；洋房87-130；别墅170-210平单价约0.85-1.1万/早安北京：80-92两居；110-125三居 单价约0.6-0.7万/本项目燕郊片区大厂片区富力新城77两居，99三居静态均价推导|竞争环境|产品价格14年区域竞品供货量大，供货集中为80130的两居、三居，与本项目产品面积段重叠严重。静态均价推导|竞争环境|未来供应首尔甜城预计年底开盘均价12000元/平存量20459套月均去化736套天洋城代均价11000元/平 存量4881套月均去化342套早安北京2014年可推房源6254套目前均价
3、6600元/平米上上城八期1月初精装均价8500元/平 存量预计约400套夏威夷蓝湾富力新城2014年销售目标20亿，总套数3000套集中消化期区域竞品2014年二季、三季度度竞品推货量加大2014年销售目标20亿，可推货量6831套世贸萨拉曼卡1月初开盘 均价12000元/平 12月底开盘 推售1100套12月底开盘 推售300套 4月7月12月3月14年燕郊大厂香河区域市场供应量大，总供货达52494套，其中二、三季度竞争最为激烈；直接竞争对手年可推房源为7254套；重点竞争对手可推房源为25740套；二季度为竞品集中推货期，供应量达19500套，市场竞争达到白热化。静态均价推导|竞争环境
4、|竞争小结2014年区域市场供货量较大；竞品产品趋同，总价相当，距离相近，客群重叠；早安北京等大厂项目的价格干扰；市场放量周期对我盘起势蓄客期的影响。新盘市场认知度低，无客户积累及老客户；公共交通尚不完善；周边配套现状缺乏，环境较为荒凉。孔雀城大品牌影响力；新盘可带来市场一定的关注度和价格预期；项目形象塑造和市场定位的参考性。通过对区域竞品市场整体分析，我们发现全盘定价成为项目入市成败关键。鉴于竞品项目的较强竞争关系，以下主要通过市场比较法制定全盘静态均价。静态均价推导|权重制定比准的指标比准的指标细项权重（细项权重（%）地段因素地段因素40%楼盘本体素质楼盘本体素质40%楼盘附加值楼盘附加值
5、20%定价原则市场比较法多用于有充分竞争的市场情况下，以占领市场博取最大利润为目标的项目情况，如一般住宅项目权重确定原则：根据刚需客户置业逻辑以及对燕郊市场项目的价格敏感点进行权重因素以及占比的确定；权重因素地块价值40%区域成熟度8 片区升值前景 8 环境与自然景观 6 交通便利性 10 周边配套 8 本体价值40%建筑密度6 户型设计 8 商业配套 9 教育配套6 赠送空间 6 园林景观 5 项目附加值20%开发商品牌 5 工程进度形象 4 现场包装与展示 6 物业服务5 合计100 直面竞争竞品【同区域、同产品、同客群、同总价】早安北京夏威夷蓝湾天洋城四代富力新城重点竞争竞品【同产品、同
6、客群、总价相近】上上城青年新城二期首尔甜城分流竞品【同客群、同总价】世茂萨拉曼卡燕顺路迎宾路102国道福喜路燕灵路外环路蒋谭线首尔甜城71-85两居，89-130三居 单价约1.2-1.3万/天洋城4代主力户型80-99平两居单价约1.2-1.4万/夏威夷蓝湾户型50-140，一到三居主力77、88两居单价约1.0-1.2万/上上城青年社区二期：60-80两居，89-130三居单价约0.9-1万/世贸萨拉曼卡高层60-95；洋房87-130；别墅170-210平单价约0.85-1.1万/早安北京：80-92两居；110-125三居 单价约0.6-0.7万/本项目燕郊片区大厂片区富力新城77两居
7、，99三居选取与项目直面竞争的竞品：早安北京、夏威夷蓝湾、富力新城及天洋城四代等为参照项目；静态均价推导|参考项目选取静态均价推导|权重打分权重因素早安北京夏威夷蓝湾天洋城4代富力新城打分权重得分打分权重得分打分权重得分打分权重得分地块价值40%区域成熟度8 181.18.81.18.818片区升值前景 8 180.97.20.97.20.97.2环境与自然景观 6 16160.95.416交通便利性 10 1101.2121.111110周边配套 8 181.29.61.29.618本体价值40%建筑密度6 0.95.40.84.81.16.61.27.2户型设计 8 0.97.20.86.
8、40.97.21.18.8商业配套 9 1.19.91.19.91.210.819教育配套6 0.95.40.74.20.74.20.84.8赠送空间 6 0.84.80.84.80.74.20.84.8园林景观 5 1.15.51.261.261.15.5项目附加值20%开发商品牌 5 0.631.15.5151.15.5工程进度形象 4 1.24.81.24.81.24.81.24.8现场包装与展示 6 0.95.41.16.61.16.61.27.2物业服务5 0.84151515合计100 95.4101.6102.4101打分说明：各项权重本体得分均为1分，竞品项目得分范围在0.51
9、.5之间。参考主要竞品项目当前成交均价，在不考虑市场环境以及销售速度的前提下，本案静态均价预计为8411元/平米建议本案整体静态均价为8500元/平米。项目名称权重（）现销售均价对比得分比准均价权重均价早安北京60%700095.466784007夏威夷蓝湾15%11000（不含精装）101.6111761676天洋城4代15%12500102.4128001920富力新城10%8000（不含精装）1018080808合计100%8411运用市场定价比较法静态均价推导|预期价格报告框架报告框架目 录第一部分 静态均价推导第二部分 全盘价格制定第三部分 首开价格分析全盘价格制定|楼栋位置关系|楼
10、栋分布鸟瞰图全盘价格制定|楼栋位置关系|楼栋分布1#28F2#28F3#23F4#18F5#18F8#18F9#28F10#27F11#23F6#23F7#28F1#28F2#28F3#23F4#28F丹桂园楼栋凝香园楼栋楼号地下车库直接入户楼间距临商业楼内有公建景观噪音综合得分凝香园1#0500030080凝香园2#0500020070凝香园3#090001100200凝香园4#050001600210凝香园5#050001500200凝香园6#5050001000200凝香园7#5050-300100-12050凝香园8#080001500230凝香园9#50130-400140-9019
11、0凝香园10#50120-50-50200-90180凝香园11#50120-50-50150-100120丹桂园1#01100050-50110丹桂园2#050-400100-5060丹桂园3#080-50-5080-100-40丹桂园4#050-50030-90-60针对楼栋价值排序，主要设置了地下车库直接入户、楼间距、是否临商业、楼内有无公建等因素进行打分，从而得出楼栋的价值排序。楼栋价值排序为：凝8#凝4#凝3#=凝5#=凝6#凝9#凝10#凝11#凝1#凝2#丹1#凝7#丹3#丹4#第一梯度：凝3#、凝4#、凝5#、凝6#、凝8#第二梯度：凝9#、凝10#、凝11#、丹1#第三梯度：
12、凝1#、凝2#、凝7#、丹2#第四梯度：丹3#、丹4#注：以上楼栋简称中“凝”代表凝香园，“丹”代表丹桂园丹桂园楼栋凝香园楼栋全盘价格制定|楼栋价值排序全盘价格制定|货量盘点|户型数量配比户型数量配比户型类别产品细分总套数建筑面积套数占比总面积面积占比A1三室两厅一卫309 88.88 15%27463.9216%A1三室两厅一卫309 88.88 15%27463.9216%A2两室两厅一卫432 77.44 21%33454.0819%A2两室两厅一卫432 77.72 21%33575.0419%A3三室两厅一卫123 88.88 6%10932.246%A3三室两厅一卫123 88.8
13、8 6%10932.246%B1四室两厅两卫54 108.78 3%5874.123%B1四室两厅两卫54 108.78 3%5874.123%B2两室两厅一卫90 77.02 4%6931.84%B2两室两厅一卫90 77.29 4%6956.14%B3三室两厅两卫36 98.61 2%3549.962%B3三室两厅两卫36 98.61 2%3549.962%合计2088 85 100%176557.5100%产品形式：高层总套数：2088套户型面积：176557.5（注：不含地下室面积）定价因素构成由高到低排序1.楼栋价差2.户型价差3.楼层价差4.垂直价差5.端中户差6.特殊价差（针对实
14、际情况调整）一、根据各个楼栋的价值排序，确定全盘楼栋的价差；结合景观、噪音等因素，综合评定楼栋价差，并根据实际情况进行微调；二、根据各产品线之间的差异，确定不同产品户型之间价差；结合面积、设计等因素，综合评定户型价差，并根据实际情况进行微调；三、根据各楼栋层数的差异，确定各栋楼的楼层差价差；四、根据不同楼层的差异，确定垂直价差；五、根据东西户差异，确定东户、西户间差异；六、针对特殊情况制定实际价差调整（价格体系后调整）推导方法全盘价格制定|定价推导1楼号地下车库直接入户楼间距临商业楼内有公建景观噪音综合差价楼栋价差凝香园1#0500030080凝香园2#0500020070凝香园3#09000
15、1100200凝香园4#050001600210凝香园5#050001500200凝香园6#5050001000200凝香园7#5050-300100-12050凝香园8#080001500230凝香园9#50130-400140-90190凝香园10#50120-50-50200-90180凝香园11#50120-50-50150-100120丹桂园1#01100050-50110丹桂园2#050-400100-5060丹桂园3#080-50-5080-100-40丹桂园4#050-50030-90-60一、设定楼栋价差二、设定户型价差1户型A1/A1A2/A2A3/A3B1/B1B2/B2
16、B3/B3户型价差面积100150100015050设计50040100080加减系数0-50050-5050综合差价150100140150100180全盘价格制定|定价推导三、设定楼层价差3楼层情况价差综合差价楼栋楼层价差28层120120凝香园1#、2#、7#、9#；丹桂园1#、2#、4#27层150150凝香园10#23层200200凝香园3#、6#、11#；丹桂园3#18层300300凝香园4#、5#、8#四、设定垂直价差首层开始每7层价差50；次顶层与顶层价差300五、设定端中户差4一单元西端户西中户东中户一单元东端户A系列端中户调整6505050750两单元西端户西中户1东中户1
17、中户1中户2西中户2东中户2两单元东端户65050504004005050750B系列端中户调整一单元西端户西中户东中户一单元东端户300-150-150400两单元西端户西中户1东中户1中户1中户2西中户2东中户2两单元东端户300-150-150400400-150-150400六、设定特殊价差5纯南A2、B2系列户型景观视野因素调整实际因素调整3#5#6#-200-80-200全盘价格制定|定价推导全盘价格制定|价格分析销售套数套均面积销售总面积全盘均价套均总价销售总价208884.56352449.16 8500.007187452995861497.71 一、整盘数据分析二、分户型统
18、计分析户型类别总套数套均单价套均总价套均面积总货值A13098916.58792505.2688.88244884126.3A13099018.7801582.2688.88247688919.3A24328057.69623987.3377.44269562525.3A24328057.69626243.4877.72270537183.2A31238644.12768289.0488.8894499551.86A31238644.12768289.0488.8894499551.86B1548765.82953545.92108.7851491479.5B1548867.53964609.
19、42108.7852088908.5B2908083.51622592.0777.0256033286.17B2908083.51624774.6277.2956229715.5B3368904.93878115.598.6131612158.17B3368904.93878115.598.6131612158.17合计2088 8500.00 718745.00 85.00 1500739564.00 三、楼栋均价分析凝香园指标1#楼2#楼3#楼4#楼5#楼6#楼7#楼8#楼9#楼10#楼11#楼货值79412539 79318263 65893653 111226727 110650767
20、 65893653 79129711 57190211 159323383 142637821 119398261 面积9322 9322 7657 13021 13021 7657 9322 6694 18644 16646 13983 均价8519 8509 8605 8542 8498 8605 8489 8544 8546 8569 8539 丹桂园合计指标1#楼2#楼3#楼4#楼货值79695367 79223987 117135637 154609583 1500739564 面积9322 9322 13983 18644 176558 均价8549 8499 8377 8293
21、8500 全盘价格制定|价格分析报告框架报告框架目 录第一部分 静态均价推导第二部分 全盘价格制定第三部分 首开价格分析通过对全盘房源进行分析，将所有房源分为三个区域：整体较优的东南部黄色区域，整体中等的北部蓝色区域和整体略差的西北部绿色区域。价值略低区域：丹桂园1#、2#、3#、4#共计4栋楼616套，整体均价8386.36元/，套均面积83.23，套均总价697997元。价值中等区域：凝香园7#、9#、10#、11#共计4栋楼704套，整体均价8529.53元/，套均面积83.23，套均总价709913元。价值较优区域：凝香园1#、2#、3#、4#、5#、6#、8#共计6栋楼768套，整体
22、均价8529.29元/，套均面积83.23，套均总价740684元。首开价格分析|房源区域划分楼栋套数整体均价整体套均套均面积整体面积整体货值户型种类价值略低区域丹桂园1#、2#、3#、4#6168386.3669799783.2352169.68430664574.57A1/A1210套；A2/A2308套；A3/A398套价值中等区域凝香园7#、9#、10#、11#7048529.5370991383.2358593.92500489176A1/A1204套；A2/A2352套；A3/A3148套价值较优区域凝香园1#、2#、3#、4#、5#、6#、8#7688529.5374068486
23、.8466693.9569585813A1/A1204套；A2/A2204套；B1/B1108套；B2/B2180套；B3/B372套首开价格分析|分区域房源管控表为保证后续溢价，低价引爆市场，建议首次加推丹桂园1#、2#、3#、4#房源，首批房源加推整体情况如下：户型 总套数（套）单价均价（元/）总价均价（万）最低单价（元/）最高单价（元/）最低总价（万）最高总价（万）A11058750.5977.788530.789004.40 75.8280.03 A11058851.7578.678632.919106.5376.7380.94A21547929.9561.417698.858168.
24、8559.6263.26 A21547929.9561.637698.858168.8559.8463.49A3498338.774.118265.268617.0373.4676.59 A3498338.774.118265.268617.0373.4676.59总计 616838669.80 7698.859106.5359.6280.94首开价格分析|首推房源整体情况首推房源分楼栋分户型情况：丹桂园3#户型A1A2A2A3A3A2A2A1套均面积（）88.8877.4477.7288.8888.8877.4477.7288.88套均总价（万）784191.18618693.0362093
25、0.04760590.98760590.98618693.03620930.04793268.18套均单价（元/）8823.037989.327989.328557.508557.507989.327989.328925.16丹桂园2#户型A1A2A2A1套均面积（）88.8877.4477.7288.88套均总价（万）787519.42621532.50623779.78796596.42套均单价（元/）8860.488025.998025.998962.61丹桂园1#户型A1A2A2A1套均面积（）88.8877.4477.7288.88套均总价（万）792057.92625404.50627665.78801134.92套均单价（元/）8911.548075.998075.999013.67丹桂园4#户型A1A2A2A3A3A2A2A1套均面积（）88.8877.4477.7288.8888.8877.4477.7288.88套均总价（万）776627.02612239.70614453.38753026.82753026.82612239.70614453.38785704.02套均单价（元/）8737.937905.997905.998472.408472.407905.997905.998840.05首开价格分析|首推房源分楼栋情况
