1、连锁经营管理理论与实务第四章 连锁分店选址课题导入 如今，肯德基在中国已有超过4800家门店，而麦当劳的门店虽然稍逊一筹，也超过了2000家。这对看似竞争的“冤家”，市场表现无论是好还是坏，总被人们同时提及，就好像你会经常发现，一条街上，一个麦当劳旁边必定有一个肯德基。这只是一个偶然的现象吗？背后有着怎样的商业逻辑？看似竞争销量却不低，这里面的理论是一种商圈理论。麦当劳、肯德基、汉堡王如果开在同一条街上，就会构成一个小型的快餐商圈。大众往往对于“哪里有吃的”这个问题较为敏感，而对于“哪里有麦当劳或肯德基”这个问题就没有那么上心了。而这三家共生的小的商圈恰好会给大众一个印象:“我们这里卖吃的，而
2、且有很多家卖吃的!”于是大众在想要吃饭的时候，第一时间就会想到那条街，想到那条街上有好几家店。这不但不会使彼此产生竞争，使对手销量降低，反而会使二者的销量多于各自开店的销量。麦当劳和肯德基总开在一起，首先源于它们对于商圈划分的“英雄所见略同”。连锁分店选址条件01商圈与商圈的设定02商圈调查与分析03目录CONTENTS学习目标1、了解连锁分店选址的基本规律和条件。2、熟悉商圈的基本概念及商圈设定的方法。3、掌握连锁分店选址的调查与分析的方法。第一节连锁分店选址条件PART 01 城市商业条件 区域选择01第一节：连锁分店选址条件一、连锁分店选址的城市商业条件城市类型交通条件消费者因素市政设施
3、城市规划0102030405第一节：连锁分店选址条件二、连锁分店的区域选择 不同的业态、不同的分店规模、不同目标的市场定位，应选择不同的商业区。购物中心05市级商业区01区级商业区居民区街道商业区030204第一节：连锁分店选址条件二、连锁分店的区域选择课堂讨论：你会经常舍近求远到非邻近的商场购物吗？为什么要“舍近求远”?第一节：连锁分店选址条件案例分析：4-1：星巴克选址术（1）文中就星巴克选址提到了哪些环境因素?（2）星巴克选址与其他业态如连锁药店相比，有哪些特殊的地方?4-2：美国连锁健身房的选址规律|从城市选择到城区选择你身边的健身房店址情况如何？店址选择的优缺点有哪些?4-3：周黑鸭
4、在国内开店选址有什么标准？你身边还有哪些连锁小吃店与周黑鸭的选址依据相似？第二节商圈与商圈的设定PART 02 概念 经验设定法02 测量方法 问卷调研第二节：商圈与商圈的设定一、商圈的基本概念 按照我国行业标准连锁经营术语(SB/T104562008)的定义，商圈(Trading Area)是指以店铺所在地点为中心，沿一定的方向和距离扩展，那些优先来该店消费的顾客所分布的地区范围，即店铺吸引其顾客的地理区域，形成商圈。商圈示意图第二节：商圈与商圈的设定二、商圈经验设定法（一）商圈的习惯划分标准商圈层次交通工具特征距离(半径)时间时速核心商圈徒步600米10分钟4千米/小时次级商圈自行车130
5、0米10分钟8千米/小时边缘商圈汽车6000米10分钟40千米/小时第二节：商圈与商圈的设定二、商圈经验设定法（二）影响商圈大小的因素12345业态不同，商圈的范围不同。分店所处位置不同，商圈范围不同。单店的规模不同、连锁企业知名度不同，商圈范围不同。顾客购物出行方式不同，商圈范围不同。顾客购物频率不同，商圈范围不同。第二节：商圈与商圈的设定二、商圈经验设定法（三）商圈的测量方法赖利法则科亨阿普波姆法则赫夫法则第二节：商圈与商圈的设定二、商圈经验设定法（四）问卷调查商圈设定法01、顾客调查02、绘制商圈03、计算商圈内的住户04、预算销售额05、划分商圈层次课堂讨论：在O2O高速发展的今天,连
6、锁分店的选址还那么重要吗?选址的因素是否发生了变化?第二节：商圈与商圈的设定二、商圈经验设定法 第三节商圈调查与分析PART 03 目的 资料来源03 内容分析 预测第三节：商圈调查与分析三个目的了解建店的基本条件是否具备。确定建店的三要素是否具备。确定估算的营业额是否准确度高、误差小。一、商圈调查的目的第三节：商圈调查与分析二、调查资料的来源资料类别资料来源城市布局、发展规划资料城市政府或城建管理部门人口数、户数资料城市政府、户籍管理部门或居委会竞争分布图实地调查、行业协会、工商部门竞争店销售业绩实地调查、行业协会、工商部门商业业态与格局的未来变化城市政府、行业协会第三节：商圈调查与分析三、
7、商圈调查与分析的内容（一）商圈潜力调查与分析01Option here02Option here潜在消费额调查与分析商圈人口调查与分析商圈客流量调查与分析.顾客消费倾向调查与分析03Option here04Option here第三节：商圈调查与分析三、商圈调查与分析的内容（二）城市结构调查与分析Text here01地域Text here03繁华地段Text here04各项城市机能Text here05城市发展计划Text here02交通第三节：商圈调查与分析三、商圈调查与分析的内容商圈竞争店调查综合调查商品能力调查店铺调查店铺运营管理调查商圈竞争店分析店型确定前的竞争环境分析店型确定
8、后的竞争店分析商圈饱和度分析商圈容量法饱和指数法（三）商圈竞争店调查与分析第三节：商圈调查与分析四、连锁分店开设的投资回报率预测（一）新建分店销售额预测01、购买力估算法02、商店业绩类比法03、商店业绩类比法04、卖场面积比较法第三节：商圈调查与分析四、连锁分店开设的投资回报率预测（二）新建分店的投资预测1201、列出投资项目明细,，算总投资02、参考其他连锁分店单位面积的投资来计算总投资第三节：商圈调查与分析四、连锁分店开设的投资回报率预测（三）新建分店的费用预测连锁分店的费用包括人工费、房租、营销费、水电气费、折旧费、银行卡磁卡分摊费等。由于连锁分店的具体环境不同，会有不同的费用水平，最
9、为准确的预测方法是分项计算，然后进行累加。第三节：商圈调查与分析四、连锁分店开设的投资回报率预测（四）新建分店的盈亏均衡点分析01、盈亏均衡点分析公式法02、盈亏均衡点分析图解法03、经营安全率计算法第三节：商圈调查与分析四、连锁分店开设的投资回报率预测（五）新建分店的投资回报预测从日本的情况看，一般两三年后才有利润,平均7年才能收回投资。我国一般要求2年3年收回投资，但这将会越来越困难。投资回报率的预测方法是将开业后若干年的销售额、费用、利润等情况列表，制定投资回收计划，评估投资是否理想。案例分析4-4：（1）每一天便利店选址是什么？（2）开设一家连锁店的成功的原因有哪些?案例分析4-5：雅
10、戈尔“工坊店”运用什么方法成功地吸引顾客?第三节：商圈调查与分析本章小结连锁分店开设成功与否，店址选择非常关键，不同业种、业态的连锁分店店址选择的标准和方法不同。本章介绍了连锁分店选址的基本规律和条件、商圈的概念以及商圈设定的方法、连锁分店选址的调查与分析的方法等内容。关键术语：选址商圈商圈调查商圈分析复习与思考1、应从哪几个方面确定连锁分店选址的标准？2、什么是商圈？连锁分店商圈的设定方法有哪几种？3、在进行商圈设定时，根据经验可以从哪几个方面设定商圈？4、开设分店应调查分析竞争店的哪些情况？5、商圈调查的资料有哪些来源？6、新开设分店的经营业绩可以用什么方法推测？训练项目1、a 与 b 两地之间的距离为 3600 米，a地区有20万人，b地区有80万人，试测算商圈分界点距a地多少米。2、两地时间距离为30分钟，a 地商场面积为1000平方米，b地商场面积为4000平方米，试测算商圈分界点到a地的时间距离。3、某连锁分店选址在一居民区，试进行实地的商圈调查与分析，并进行投资回报分析，判断是否可以开新店。4、案例分析盒马失速（1）盒马生鲜选址的依据是什么?（2）导致盒马生鲜失败的主要费用有哪些？
