1、个案1个案推荐华润金悦湾推荐理由：高端精装住宅 华润金悦湾是华润顶级高端系产品第一次在成都的落地之作，以其规模最大、定位最纯粹、配置标准最高的顶级高端居住区的市场形象，打入成都豪宅市场。个案2土地概况1 项目本体分析土地四至东至:西三环路四段 西至:未命名道路 南至:金辉路 北至:未命名道路土地地址青羊清波路77号（苏坡立交外）出让方式非招拍挂土地土地属性住宅;商业（商服）;总用地面积112,000平方米受让方建益企业有限公司（华润集团）成交总价120960万元楼板价3600元/每亩地价720万元/亩建筑密度17%绿化率30%土地使用年限描述商业40年 住宅70年容积率描述总3.0出让时间20
2、10-06-01个案3项目的餐、饮、娱、游、购、医、教等配套的全系完备，更有完善交通体系，公交13、163、338、846路直达，IT大道/IT大道三环路口/三环路苏坡立交桥站下。四通八达不仅如此，三环路，公园路、苏坡路、IT大道、规划的跨线桥、蜀汉路，两横四纵构建了金沙完美的交通体系。区位分析：商业区域，配套齐全1 项目本体分析1 项目基本情况周边配套商场仁和春天百货、乐宾百货教育西南财大、草堂小学（翠微）校区、成都市青羊实验中学、成都市树德实验中学（西区）、成都市树德实验中学（西区）、石室联合中学、市级机关第二幼儿园、西南财经大学幼儿园、金苹果成都花园多元智能幼稚园医院四川省医院、华西医院
3、、成都市西区医院、四川省妇幼保健院、成都中医药大学附属医院、成都金沙医院银行工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、中信银行、招商银行、光大银行、兴业银行公园百仁公园、摸底河公园、河滨公园、浣花溪公园、清水河公园其他天鹅湖高尔夫俱乐部、东坡体育公园、谛美斯国际健身俱乐部内部配套法式园林景观，4000高端豪华会所 个案个案5开发商开发背景：n港企上市公司；n华润集团最早可以追溯到1938年“联和行”。1983年，改组为华润（集团）有限公司，总部位于香港湾仔港湾道26号华润大厦。中国内地和香港最具实力的多元化控股企业之一，总资产达1,400亿港元，营业额达800亿港元。n 项目总平图项目基础信息1
4、 项目本体分析项目名称 华润金悦湾项目地址 青羊区清波路77号开发商 华润置地（青羊）有限公司开发商背景港企 占地面积 112000平方米 建筑面积330000平方米 容积率 3.0绿地率 30%规划户数 1300户车位比 1：2.3建筑形态 超高层(21-23层)物管公司华润置地（成都）物业服务有限公司物业管理费 4.6元/平方米月 开盘时间2011年11月5日 装修标准 6000元/户型层高3.3米面积区间210、250、298平方米销售报价 均价19000元/个案项目总平图1 项目本体分析主入口一期范围一期范围会所会所2清水共94套22层共2单元2梯2户户型：(H2)210+顶跃4精装共
5、42套22层共1单元2梯2户户型：(H1)210+顶跃20精装共42套22层共1单元2梯2户户型（I）250+顶跃19精装共42套22层共1单元2梯2户户型：（J）298+顶跃三三环环路路个案项目总平图1 项目本体分析金悦湾一金悦湾一批次户型配比批次户型配比楼栋套型户型建筑面积赠送面积套数占比20#楼4室4厅3卫1厨(精装)249.363818%4室4厅3卫1厨(精装)244.3121%特殊顶跃(精装+清水)341.0821%19#楼4室5厅5卫1厨(精装)297.84019%特殊顶跃(精装+清水)388.4121%2#楼3室4厅3卫1厨(清水)210.967636%特殊顶跃(精装+清水)35
6、3.9142%3室4厅3卫1厨(清水)205.7142%4#楼3室4厅3卫1厨(精装)211.243818%3室4厅3卫1厨(精装)205.4421%特殊顶跃(精装+清水)354.2121%销售情况：一期一批次供推出210套房源，截止到2011年11月，该批次可已销售 ，剩余房源 套优惠情况：一期优惠：一次性5%，按揭2%个案1 项目本体分析产品信息210部分为清水，其余均为精装。4220192 2号楼号楼2102104 4室室4 4厅厅2 2卫卫1 1厨厨2020号楼号楼2492494 4室室4 4厅厅3 3卫卫1 1厨厨1919号楼号楼2982984 4室室5 5厅厅5 5卫卫1 1厨厨4
7、 4号楼号楼2112113 3室室4 4厅厅3 3卫卫1 1厨厨1 产品信息户型分析金悦湾2号楼2104室4厅2卫1厨户型分析：户型分析：户型分析：户型分析：金悦湾19号楼2984室5厅5卫1厨1 产品信息户型分析金悦湾4号楼2113室4厅3卫1厨户型分析：户型分析：户型分析：户型分析：金悦湾20号楼2494室4厅3卫1厨1 客户情况客户分析 地域特征：目前该项目多以外地户籍客户为主要购买对象 购房动机：以改善性自住为主，投资为辅 客户画像：年龄大多在35-50岁左右，企业中高层管理人员，个案1 项目本体分析推售产品p总计推售210套，其中清水84套，精装126套。（10套为340以上大面积顶
8、跃）p主力为2#，4#，19#，20#楼中3类户型，210，249，298，其中2#210户型为清水，其余均为精装。优惠情况p一次性最高8%，分期最高7%，按揭最高6.5%；价格情况p最高优惠后，清水均价约13700元/，精装均价约19000元/销售情况p按内部消息调查：当天销售18套，前期销售3套，共计销售21套客户情况p现场摇号共计102组，当天到访并参与选房客户约30组。成都本地客户为主个案1 项目本体分析等等候候区区签到区签到区签约区签约区选房区选房区休息区休息区个案1 项目本体分析14:00-14:30，认购客户进入摇号区等候14:30，主持人开始摇号，10人一组进入选房区选房后签订
9、认购协议书并确认17:00 选房结束选房流程由于客户到访量不足等原因，等候时间持续到14:50，等候区有部分为业内人士及开发商内部人员。现场等候真实客户人数约25组。10人一组，通过现场电脑终端随机摇号，且现场有公证员，以营造公证公平的气氛，现场共计摇号102组，而实际到访并选房的排号客户，前后约30组。截止17:00，现场销控表显示认购套数为87套，当天成交客户赠送IPAD2和苹果电脑个案1 项目本体分析到访人数客户特征p现场车辆统计来看，截止14:30，现场共停车辆25辆，均为30万以上，车盘多以川A为主，有4量二线城市车辆p从现场摇号情况来看，选房客户约30组p从到访客户来看，客户年龄集
10、中在30-50岁，多以中年夫妻或家庭成员一起选房。p从到访车辆观察，成都本地人为主，小部分二线城市客户个案1 项目本体分析注：所有价格均已按注：所有价格均已按8%8%最高优惠换算最高优惠换算清水房清水房精装房（对外宣传精装标准精装房（对外宣传精装标准7500元元/）个案1 项目本体分析样板间电梯厅入口入户大厅客厅效果图个案2 项目核心价值优势及营销信息项目优势资源：p精装物业满足市场对精装的需求；p大尺度户型提供高端的居住享受；p地处城东中央地段，享受地段优势；p完善的周边配套提供舒适的居住感受；p 港资企业的品牌支撑；项目劣势：p目前整体市场跌至谷底，市场下行预期较高，城西市场持续低迷客户观望情绪浓厚。p项目本身及周边配套资源不完善，尚不足以支撑顶级豪宅，客户认可度不高。p前期推广蓄客铺垫期过长，客户大量流失。p形象上简单堆砌，无特色，不易形成口碑传播p推广上配合不足，线上线下衔接不足，效果大打折扣p推售节奏乱，开盘时机选择失当项目核心价值优势：城市中央核心腹地高端精装豪宅物业
