1、22.12.151世纪城项目办公及商业定位研究报告2019.0722.12.152研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议一一 研究过程研究过程二二 区域发展区域发展三三 地块属性地块属性四四 市场分析市场分析五五 项目定位项目定位六六 开发建议开发建议 22.12.153u 本次工作要解决问题：1、市场研究：明确杭州写字楼/商业市场形势和代表项目；2、定位论证：做写字楼和商业定位是否可行研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议基础指标地块性质商业综合用地占地面积17141.9 (25.7亩)地上建筑面积120099容积率7绿化率20%建筑密度45%目标定位钱江世纪城地标项目1
2、0-15年不落后产品形态假设写字楼、商业、酒店、类住宅22.12.154研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议1 1、政府认可：能够促进区域的快速发展；、政府认可：能够促进区域的快速发展；2 2、用户认可：满足客户需求，实现价值；、用户认可：满足客户需求，实现价值；3 3、投资方认可：较好投资回报和品牌效益。、投资方认可：较好投资回报和品牌效益。项目热销项目热销/热租，实现快速去化热租，实现快速去化叫叫 好好叫叫 座座22.12.155研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议u 本次汇报重点在于 区域分析、土地分析、市场供需u 研究方法：定性研究为主，定量研究为辅开发开发目标
3、目标区域分析区域分析地块分析地块分析供应分析供应分析需求分析需求分析产品定位产品定位研究思路研究思路产品规划产品规划22.12.156研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议u 执行阶段工作：大量的项目调研、访问工作；针对性的产品讨论会 阶段工作内容负责人筹备阶段（1天）研究方案、案组培训、工作安排执行阶段（5天）现场考察、文案资料搜集政府部门走访代表项目调研目标客户访谈报告撰写阶段（3天）模块及关键结论整理内部提讨论报告撰写22.12.157一一 研究过程研究过程二二 区域发展区域发展三三 地块属性地块属性四四 市场分析市场分析五五 项目定位项目定位六六 开发建议开发建议 研究过程区
4、域发展土地属性市场分析项目定位开发建议22.12.158研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议杭州市城市规划示意图n城市发展：城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展，实施“南拓、北调、东扩、西优”的城市空间发展战略，形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的格局。”形成“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”的开放式空间结构。n一主三副：主城、江南城、临平城和下沙城组成。n双心：湖滨、武林广场地区的旅游商业文化服务中心；临江地区的钱江北岸城市新中心、钱江南岸远景城市商务中心。n双轴：东西向以钱塘江为轴线的城市生态轴；南北向以主城与江南城为轴线的城市发展轴。钱江世钱江世纪城纪城钱江世纪
5、城位于江南城与主城的推对钱江世纪城位于江南城与主城的推对接点，处于大杭州发展的主方向上，接点，处于大杭州发展的主方向上，是城市建设资源主要投入地。是城市建设资源主要投入地。22.12.159研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议n 世纪城概况 区位：位于钱江南岸萧山江滨地区宁围镇，规划的江南城北端。四至：东北到杭甬高速公路，西北至钱塘江滨，西南至七甲闸利民河，南到前解放河，东至利群河和市心路。与杭州钱江新城隔江相望；规划总用地为22.27平方公里，可容纳人口16万人。历史：原为萧山区宁围镇。2019年，钱江世纪城和宁围镇合并，实现了城镇合一。n 开发目标 钱江世纪城是杭州加快实施“沿
6、江开发、跨江发展”战略着力打造的“十大新城”之一，也是萧山进入新世纪“融入大杭州、建设新萧山、引领新发展”的重要平台。根据杭州市新一轮城市总体规划，钱江世纪城将与钱江新城共同打造未来杭州的中央商务区，共构未来杭州的城市核心。22.12.1510研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议n 杭州与萧山的政策和产业资源支持杭州与萧山的政策和产业资源支持 世纪城是继钱江新城之后，杭州城市跨江发展战略的重要实施步骤，同钱江新城一道形成杭州未来的CBD，实现萧山同杭州的整体融合。能够同时获得杭州和萧山资源支持，也成为萧山产业经济的发展平台。奥体中心等重大公建项目成为了世纪城的引擎，极大的增强了世纪
7、城于大杭州的配套能力。n 完善便利的交通资源完善便利的交通资源 世纪城位于大杭州的空间中心点，占尽先天区位交通优势。紧邻“省门第一路”机场高速，距离萧山国际机场仅15公里；同时接入多条高速公路（杭金衢、沪杭甬等）实现杭州及长三角的良好通达性；世纪城有地铁2、6、7号线穿过，同时有过江隧道同钱江新城联通。距离杭州城站4公里、新东站7公里，尽享全方位的便利交通配套。有政策、有产业、有机场、有高速网，配套条件优异，发展基础坚实有政策、有产业、有机场、有高速网，配套条件优异，发展基础坚实22.12.1511研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议n 杭州的时代脉搏：钱塘江杭州的时代脉搏：钱塘江
8、 钱塘江大潮，是名传千古、声达海外的自然奇观，成为杭州最著名的旅游景观之一。大杭州的规划，掀开了杭州从西湖时代走向钱塘江时代的序幕，钱塘江开始成为杭州的主动脉，成为杭州的城市名片、最具魅力之地。使其在自然奇观的名头之外，具有极强烈的象征性意义。n 钱江新城的都市景观钱江新城的都市景观 位于钱塘江北安的钱江新城，经过近10年的耕耘建设，已经初具现代都市的雏形。市民中心、城市阳台、日月同辉，成为钱塘江畔一道新的风景。为钱江世纪城提供了新的风景线。杭州的标志和景观资源，使钱江世纪城具备中心标志性杭州的标志和景观资源，使钱江世纪城具备中心标志性22.12.1512研究过程区域发展土地属性市场分析项目定
9、位开发建议n 世纪城区域定位世纪城区域定位以现代服务业为主，集金融、商贸、科研、会展、居住为一体，高科技、多功能、生态化的未来杭州中央商务区、区域创新的引领区、“经济优质、制度优越、文化优秀、民生优裕、环境优美”的示范区。n 产业发展定位产业发展定位 钱江世纪城产业定位为长三角南翼区域性CBD、环杭州湾产业带总部基地。主体产业：贸易、金融、会展、咨询、物流、信息、体育 附属产业：商业、旅游、文化娱乐、房地产 配套产业：教育医疗、社区服务钱江世纪城与钱江新城一道组成大杭州钱江世纪城与钱江新城一道组成大杭州CBDCBD22.12.1513研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议n 商务办公
10、：商务办公：承接钱江新城，商务功能集中区n 行政管理：高层次行政管理中心与钱江新城呼应n 金融贸易：与商务功能互相补充n 科技信息：与钱江科教城形成产学研一体化n 空港服务：萧山国际基础的空港商务服务基地n 生活居住：城市中心和居住中心复合模式n 商业文娱：服务于世纪城商务、居住和产业商务办公是世纪城的核心功能商务办公是世纪城的核心功能是世纪城成功开发的关键是世纪城成功开发的关键也是政府招商的主要方向也是政府招商的主要方向生活居住商业文娱行政管理空港服务科技信息科技信息金融金融贸贸易易商务办公22.12.1514研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议n 规划模式规划模式 钱江世纪城的
11、用地规划结构采用“核心布置、带状展开、圈层围合、轴线连接、辐射伸展”的模式。n 规划结构规划结构可概括为“一带，双轴，两片，多区”。“一带”，是指滨临钱塘江，以观光、游憩、休闲为主，兼具娱乐、科普教育功能的城市生态绿化带。“双轴”是指沿市心北路的文化景观轴线和沿滨江二路的交通景观轴线。“两片”是指具有体育、会展功能的奥体博览片和具有金融商贸功能的金融商贸片。“多区”是指根据奥体博览片、金融商贸片。本项目位于中心特色产业区，紧邻双轴，拥有世纪城天然的核心区位优势本项目位于中心特色产业区，紧邻双轴，拥有世纪城天然的核心区位优势22.12.1515研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议n
12、双轴双轴 市心北路和滨江二路形成主交通轴线n 过江隧道过江隧道 市心北路延伸过江同庆春路连接n 地铁地铁 地铁2号线、6号线、7号线均在世纪城通过，总共形成内环路站、外环路站、世纪城站、奥体中心等站点。n 公交公交 形成 4大公交换乘中心，布局完善；本地块距离世纪城站较近，能够实现本地块距离世纪城站较近，能够实现3 3条条线路同时换乘、地铁同公交换乘，交通便线路同时换乘、地铁同公交换乘，交通便利性较好。利性较好。22.12.1516研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议目前土地出让良好，道路、安置房的建设快速推进中目前土地出让良好，道路、安置房的建设快速推进中钱江世纪城建设开发共分为
13、三期：钱江世纪城建设开发共分为三期：第一期启动阶段（2019-2019年）初具雏形，产业培育：首先是大量的居住区的开发建设与滨江商务区的开发。第二期开拓阶段（2019-2019年）功能显现，产业集聚。借助高层次行政中心的迁入，以大型行政、商务和高档住宅区项目的开发为契机，带动行政管理、金融贸易、宾馆旅游服务的发展。第三期成型阶段（2018-2022年）体系完善，功能深化。更大量的资本被吸引进来进行更大规模和标志性的土地开发。从而中央公园两侧的超高层综合商务办公楼的建设已经成为品牌和形象的代言。通过两侧地块的开发，整个世纪城的形象更加突出完整。同时别墅区的开发建设也为世纪城环境和景观奠定基调。2
14、2.12.1517研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议国内大型行业协会国内大型行业协会/机构、酒店和萧山本地百强机构、酒店和萧山本地百强企业入驻，世纪城定位前景可期。企业入驻，世纪城定位前景可期。n 开发情况开发情况 完成大部分的规划道路建设，过江隧道预计11年开通。自然村落拆迁与安置房开发建设同步进行；目前区域内尚在启动阶段，多位待开发的空白地带。n 进驻项目进驻项目 目前为止，钱江世纪城区块内已有40个社会投资项目落地，项目总用地1423.93亩，其中16个社会投资项目已启动建设，到今年年底将有50幢高楼开工。现在入住企业主要以化纤、机械、高新企业为主。金融、贸易、咨询等尚有较
15、大发展空间。此外有近百立项项目尚无土地可供，众多企业看好。世纪城 已入住部分项目名称产业类型项目概念产业类型国际OFFICE基地酒店总部酒店人民日报浙江新闻大厦新闻万向集团总部机械农行大厦金融传化总部化工浙江民企发展大厦民企中誉总部汽车华硕国际科研中心IT中国化纤中心化纤恒逸科技广场荣盛集团总部化纤巨盈大厦富利达集团纺织超大购物休闲中心商贸杭齿高科机械侨商大厦侨商龙化总部化工科技孵化及产业中心科技中变研究中心电力世华国际中心金融宏扬大厦太平洋国际中心江宁总部22.12.1518研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议n 发展趋势发展趋势 借助天然的优势资源和钱江新城的带动，世纪城将形成
16、以企业总部为主的杭州城市CBD的重要组成部分。统领杭州跨江发展的各个板块，将成为周边各个板块的行政、服务中心。区域定位同世纪城发展关系钱江新城中央商务区 大杭州地标大服务平台大企业总部钱江新城的延续可借势而为萧山主城传统的经济、居住、商务中心世纪城是萧山老城的升级换代滨江新城国家级高新技术产业区企业总部区同在南岸、距离较近，部分竞争空港新城集航空物流、航空商务、航空制造、航空文化等多功能于一体的长三角南翼的空港经济中心 无竞争侧面烘托钱江世纪城的CBD核心地位，是其商务平台江东新城长三角地区先进制造业整合提升基地、重要的核心城市功能平台和经济增长极之一，无竞争侧面烘托钱江新城的核心地位，是其商
17、务平台22.12.1519研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议项目位置：位于钱塘江以南萧山区与高新区（滨江）的交界、钱塘江与七甲河交汇之处。占地面积：约为584.04公顷。其中奥体博览城核心区占地面积151.42公顷。总建筑面积：约270万平方米。物业组成：包括奥体中心、国际博览中心、地铁上盖物业和双塔构成，可能让1.2万人在同一个体育馆欣赏体育比赛，能让7500个商家秀出自己的风采，将成为“江南新地标”。产业规划：它是萧山和滨江的商业航母，在产业规划上，主要分为馆区商业、展区商业、场区商业和综合商业，既有面向高端消费市场的休闲、名品购物、餐饮娱乐等功能，又有面向大众消费市场的游艺
18、休闲、商品零售、滨江餐吧等功能，还有依托体育会展而生的汽车展销、体育服饰用品专卖、健身娱乐和配套餐饮等功能。3322.12.1520研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议占地面积：占地面积：450亩建筑面积：建筑面积：总计180-200万方，其中一期占地面积9.2万方，地上总建筑面积约64.6万方，地下总建筑面积约19.7万方。物业类型：物业类型：一期包括白金五星级酒店、国际化智能办公中心、商业服务设施等功能群落，预期投资总额约60亿。开发商：开发商：众安房产建筑高度：建筑高度：预计300米左右定位：定位：为高端商业复合体，项目主要引进国际化大公司的办事机构及各国商务领事馆及商务处为
19、主主要引进国际化大公司的办事机构及各国商务领事馆及商务处为主，旨在为各国企业开展多方位的经贸投资活动，提供一个个性化、标志性，达国际一流水准的集商住娱乐为一体的服务基地。功能规划：功能规划：有国际办公区、国际金融区、酒店及服务公寓区、中国贸易区及办公区、配套居住区等。项目意义：项目意义：它是钱江世纪城首个规划及建设商业项目，代表了钱江世纪城整体开发水平和开发形象，一线江景优势、多样化的建筑形态决定了项目将成为钱江世纪城商业项目中的标杆，是杭州双核的重要组成。22.12.1521研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议占地面积：占地面积：4995方建筑密度：50%建筑面积：建筑面积：总计
20、110689方，其中地上总建筑面积约89174方，地下总建筑面积约21515方。建筑高度：塔楼高度建筑高度：塔楼高度149.52149.52米（米（4040层）层）板楼高度板楼高度99.199.1米（米（2828层）层）业态类型：业态类型：包括总部大楼、大型商业、写字楼和精致型五星酒店。投资商：投资商：宝盛投资开发商：开发商：宝生置业 建筑商：宝盛建设 总投资：约5亿元 开发进展：施工单位已进场22.12.1522研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议占地面积：占地面积：7433.8方建筑密度：45%建筑面积：建筑面积：总计86406方，其中地上总建筑面积约70621方，地下总建筑面
21、积约15785方。建筑高度：塔楼高度建筑高度：塔楼高度180180米（米（4343层）层）业态类型：业态类型：商务办公、购物休闲投资商：投资商：杭州正鑫置业有限公司设计单位：设计单位：carlos ottcarlos ott先生先生 开发进展：尚未开工22.12.1523研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议n 钱江世纪城具有非常良好的区位条件、交通配套条件和发钱江世纪城具有非常良好的区位条件、交通配套条件和发展规划展规划n 具有成为杭州具有成为杭州CBDCBD的必备条件的必备条件n 区域内的写字楼物业、大型商业均具备发展的基础条件区域内的写字楼物业、大型商业均具备发展的基础条件 地
22、块旁边的项目商业体量较小，难以借势地块旁边的项目商业体量较小，难以借势n 项目的启动周期需要跟世纪城的发展进行必要的协调项目的启动周期需要跟世纪城的发展进行必要的协调 22.12.1524一一 研究过程研究过程二二 区域发展区域发展三三 地块属性地块属性四四 市场分析市场分析五五 项目定位项目定位六六 开发建议开发建议 研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议22.12.1525研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议块处于钱江世纪城的核心区，交通配套良块处于钱江世纪城的核心区，交通配套良好；属于二线沿江地块。好；属于二线沿江地块。n 区位区位 钱江世纪城之内，东侧为G11地块
23、，北侧为钱江二路，西侧为公园西路、南侧为宝盛地块。距离钱塘江：1公里 距离机场：18公里 距离火车站：6公里 距离新东站：6公里 距离规划地铁世纪城站：紧邻n 道路道路 主要通行道路为南北向的次干道公园西路，再转到北侧的钱江二路或者南侧的滨江二路。距离两端的十字路口均有一段距离，项目地块内无地铁出入口，地铁的直接人流对商业带来的利好有限。G03G04G05G02本案本案本案本案22.12.1526研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议产证限定条件较严苛，必须做大户型产品产证限定条件较严苛，必须做大户型产品建筑面积建筑面积1800018000方不得销售，则必须持有或对外出租方不得销售，
24、则必须持有或对外出租这些条件对项目定位和后期运营提出了更高的要求这些条件对项目定位和后期运营提出了更高的要求n 限定条件限定条件 1、产证不小于400平方米 2、地上15%（18000方）建筑面积产证以层为单位不得对外销售n 开发目标开发目标 1、钱江世纪城地标项目，10-15年不落后 2、部分物业可考虑开发单位自用做总部大楼，不超过4500方 地块性质商业办公用地占地面积17141.9 (25.7亩)地上建筑面积120099容积率7绿化率20%建筑密度45%22.12.1527研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议随着沿江地块的开发建设，本地块江景资源缺乏随着沿江地块的开发建设，本
25、地块江景资源缺乏n 地块形状地块形状 地块为矩形，A边长140米，B边长121米n 朝向朝向 地块 A边朝向为南偏西。地块A边同市心北路和公园西路的道路平行 预计地上建筑的正门将在A边，A边将为建筑的南向主立面。n 周边建筑周边建筑 地块为二线临江，目前在地块北侧和西侧有多块土地已经出让，均具有较高的容积率。预计未来对地块的沿江视线遮挡较重。本地块难以享受江景资源。NA AB B22.12.1528研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议n 地块现状地块现状 目前以农居和荒地为主，现有道路可达性较差。周边以少量待拆迁的 农居和在建的安置房为主，无公交配套、商业配套、医疗配套、教育配套等
26、。属于生地开发，需要较长时间的发展期。属于生地开发，需要较长时间的发展期。隧道工地施工房侨商广告牌安置房市心路沿线滨江二路沿线22.12.1529研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议n 片区定位片区定位 为特色产业区，目前本地块周边部分土地已出让。未来将成为商务办公的集中区，包括宝盛、侨商、浙商、龙达、丽晶、民企等。n 交通交通 地块北面钱江二路和花园西路路口，未来规划为世纪城站，成为2、6、7号线。并有公交中转中心，交通便利。n 景观景观 紧靠钱江世纪城市心北路绿轴，具有较好的绿化景观资源。未来片区商务办公氛围较好、交通和景观配套良好，未来片区商务办公氛围较好、交通和景观配套良好
27、，为钱江世纪城的城市中心区。为钱江世纪城的城市中心区。22.12.1530研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议n 片区公建配套片区公建配套 规划行政管理、商务办公、金融贸易、科技信息、空港服务等公共设施集中位于世纪城中央内环线以内，并在沿江部分向两侧展开。商业中心、文娱中心则位于核心区东南侧，圈层居住带的中心，便于对核心区和居住带的服务，6个居住片区则规划相应的居住区级的中心。未来片区内行政办公、文化娱乐、学校医疗等未来片区内行政办公、文化娱乐、学校医疗等配套较完善。配套较完善。22.12.1531研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议n 地块位置：世纪城核心区，二线江景
28、；地块位置：世纪城核心区，二线江景；n 地块条件：江景资源较缺乏，限制条件较多地块条件：江景资源较缺乏，限制条件较多n 周边现状：开发启动中，无配套周边现状：开发启动中，无配套n 未来规划：新城中心，产业、交通、商贸、休闲娱乐、公建等配套完善；未来规划：新城中心，产业、交通、商贸、休闲娱乐、公建等配套完善；本地块在区位上条件较好，从地块指标条件和资源来看，整体缺乏本地块在区位上条件较好，从地块指标条件和资源来看，整体缺乏亮点。在世纪城内属于中等条件的地块。亮点。在世纪城内属于中等条件的地块。地块条件对写字楼物业支撑力较强，对大型中心型商业支撑力较弱。地块条件对写字楼物业支撑力较强，对大型中心型
29、商业支撑力较弱。22.12.1532一一 研究过程研究过程二二 区域发展区域发展三三 地块属性地块属性四四 市场分析市场分析五五 项目定位项目定位六六 开发建议开发建议 研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议写字楼市场商业市场专业访谈22.12.1533一一 研究过程研究过程二二 区域发展区域发展三三 地块属性地块属性四四 市场分析市场分析五五 项目定位项目定位六六 开发建议开发建议 研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议写字楼市场商业市场写字楼市场写字楼市场22.12.1534研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议钱江新城滨 江城 站庆春凤起武林黄 龙文 教钱江
30、世纪城作为杭城未来的CBD之一，是未来高端写字楼的聚集地。钱江世纪城供应需求22.12.1535研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议钱江世纪城目前由于刚刚起步，暂处于第四层级，但写字楼租金及售价增长潜力巨大。钱江世纪城目前由于刚刚起步，暂处于第四层级，但写字楼租金及售价增长潜力巨大。杭州的传统办公及商务场所主要分布在黄龙板块、武林板块、庆春板块、城站板块、文教板块、钱江新城板块及滨江板块，而未来钱江新城和钱江世纪城也将是主流供应板块。按照板块成熟度、租金及售价分析，杭州写字楼板块可分为四个层级：层级板块名称物业档次平均租金（元/天）平均售价（元/）第一层级第一层级黄龙、钱江新城顶级
31、配置，设备多采用知名品牌，原装进口；多有大堂和室外广场；注重科技和生态办公；入驻企业行业影响力大，实力雄厚。3.5-4.525000-28000第二层级第二层级武林、庆春、湖滨板块设备多采用知名品牌国内组装；大堂昭示性一般。3-3.520000-25000第三层级第三层级城站、文教板块落成较早，规划功能落后；入住企业规模较小。1.5-2.818000-22000第四层级第四层级滨江、萧山行政板块、钱江世纪城钱江世纪城受区域价值限制，客户认知度较低1-1.515000-18000供应需求22.12.1536研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议钱江世纪城是杭州写字楼的后起之秀，未来将随
32、着成熟度提升向第一、二层级靠拢。钱江世纪城是杭州写字楼的后起之秀，未来将随着成熟度提升向第一、二层级靠拢。未来钱江新城、滨江新城将成为同世纪城存在较大竞争的板块，需重点关注并参考学习未来钱江新城、滨江新城将成为同世纪城存在较大竞争的板块，需重点关注并参考学习杭州各层级写字楼市场表现及特征：杭州各层级写字楼市场表现及特征：第一层级：第一层级：黄龙板块属杭州第一层级，CBD商务区已逐渐成熟，综合品质较高。同时钱江新城板块从政府定位、当前销售情况及未来发展情况来看，亦隶属于第一层级。第二层级：第二层级：武林板块、庆春板块整体办公楼品质与市中心地块价值有差距，综合品质仍有待提高；目前上述板块，写字楼供
33、应量稀少，知名中大型企业已逐渐向更高端的核心办公区转移，如黄龙CBD商务区等。第三层级：第三层级：文教板块和城站板块综合品质较低、以满足基本商务需求为主，外溢需求显著。第四层级：第四层级：随着滨江区、钱江世纪城承接主城区功能的体现，区域办公价值将会逐步体现。供应需求22.12.1537研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议（注：统计含SOHO用房）2009年全年写字楼成交量较去年出现大幅上扬，成交均价基本保持稳定。写字楼年平均去化量为4646万方万方，成交均价整体上扬，但2019年出现下滑。自2009年5月份起，写字楼成交量开始启动，由于市场的持续升温，除个别月份的特殊影响外，成交量
34、基本保持稳定，成交价格也稳中有升。10年5月，受宏观调控影响市场成交整体回落。6月份写字楼的成交量恢复，形势好于住宅。时间时间09.109.109.209.209.309.309.409.409.509.509.609.609.709.709.809.809.909.909.1009.1009.1109.1109.1209.1210.110.110.210.210.310.310.410.410.510.510.610.6成交面积成交面积20336.20336.76766509.76509.726901.26901.858531756.31756.434338124.38124.7676709
35、12.70912.565661437.61437.929254470.54470.060653775.53775.727272830.72830.979775011.75011.848497102.97102.858535229.35229.484839195.39195.464651275.51275.676770854.70854.656532964.32964.787868863.68863.3333成交均价成交均价7061 7061 10614 10614 10725 10725 10198 10198 12885 12885 13580 13580 14513 14513 14806
36、 14806 11769 11769 13857 13857 14254 14254 13551 13551 16828 16828 22047 22047 14443 14443 18299 18299 19579 19579 17609 17609 供应需求22.12.1538研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议供应需求写字楼租金（元/天/方）市区世贸丽晶城EAC5.5-6.0公元大厦4.0-5.0广利大厦3.5迪凯国际中心3.0滨江康恩贝大厦1.50（毛坯）苏泊尔大厦1.70中财大厦1.8-2.0盾安发展大厦1.8萧山绿都世贸广场1.1心意广场1.522.12.1539研究过
37、程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议钱江新城是主要供应地钱江新城是主要供应地供应需求板块名称在售楼盘存量（方）未售楼盘潜在供应量（方）土地潜在供应量（方）钱江新城238658.72516142122072高新滨江174795.1165266.7498408.6萧山新区100297待统计176761钱江世纪城001369446合计51375026814092166688 根据土地出让情况和透明售房网数据估算，目前4个板块未售楼盘潜在供应量约268万方；此部分物业预计在2019-2019年期间上市；钱江新城为未来2年内写字楼物业的重要供应地，约占4个板块新增供应的80%以上；钱江新城的供应量
38、中包括酒店式公寓和部分裙房商业的面积。22.12.1540研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议中央商务区 区位：杭州市江干区东部，距离西湖风景区约4.5公里，距萧山国际机场约18公里。钱江新城总规划用地面积21平方公里，分二期滚动实施。定位：杭州CBD、大杭州城市中心；一期位置：新城一期东临钱塘江，南靠复兴大桥，西依秋涛路，北至钱塘江二桥、艮山西路。总占地面积15.8平方公里。其中包括一个核心区和两翼，为先期启动区域；二期规划：为东至和睦港，南至钱塘江，西与一期相连，北至规划中的钱江路，总面积2.86平方公里。二期主要规划为住宅。中央商务区：主要以公共建筑文化娱乐设施，包括市民广场
39、，大剧院，国际会议中心及城市阳台 大体量高品质办公楼：圣奥中心、汉嘉国际、万银国际等；高星级酒店：高德置地、万象城；大型中高端零售：万象城、来福士广场等；少量住宅。供应需求22.12.1541研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议 范围：杭州市江干区东部，由清江路、秋涛路、庆春东路和钱塘江围合而成的4平方公里为钱江新城核心区，功能定位为长三角南翼区域中心城市的中央商务区，杭州政治、经济、文化新中心，重点发展金融、会展、商贸、文化、旅游、中介咨询等服务业。商务区规划有八个功能区：商贸会展区 滨江休闲游憩区商务办公区 办公园区金融办公区 商业娱乐综合区行政办公区 文化休闲区 平行于钱塘江
40、的富春江路作为核心区商务发展轴，将是钱江新城最长、最繁华的景观道路；新城核心区以市民中心为核心，将形成中轴线。轴线上建设有杭州大剧院，国际会议中心等标志性建筑。供应需求22.12.1542研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议供应需求22.12.1543研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议序号楼宇名称总体量（万）投入使用时间序号楼宇名称总体量（万）投入使用时间1财富金融中心21.30 201916汉嘉大厦（迪尚）6.30 20192华成大厦7.80 201917凯迪国际中心8.00 20193瑞晶国际商务中心7.40 201918万银国际大厦9.20 20194光彩国际中
41、心17.30 201919亚洲包装中心22.00 未正式开工5力达地铁/20华润万象城80.00 2019万象城开业6尊宝大厦16.00 201921浙江移动7荣安大厦3.60 201922中华航空大厦10.20 20198宏程大厦（日出钱塘）7.00 201923电力大厦未定9世纪中天大厦6.10 201924城市之星24.00 201910国际时代大厦27.50 201925东方君悦14.00 201926钱江商务广场25.00 201911UDC时代大厦25.00 201927凯迪金座7.00 201928大华国际商务中心6.00 201912圣奥中央商务大厦6.80 201929来福士
42、广场40.00 201913钱江商务广场21.00 201930凯迪银座15.00 201914东杭大厦4.30 201931高德广场40.00 201915蓝鲸国际大厦3.80 201932万银双子星（万银国际大厦二期）15.00 2019钱江新城作为杭州城市新中心和中央商务区钱江新城作为杭州城市新中心和中央商务区(CBD)的形象初具、框架已成的形象初具、框架已成 供应需求22.12.1544研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议 作为杭州未来的CBD，新城内高档次、多功能的零售项目是必不可少的。根据现有规划，未来钱江新城，仅大型零售项目总体量即已接近40万平方米，届时将成为杭州新
43、的升级版的商业中心。钱江新城未来聚集了多个知名项目，如大型商业“航母”华润万象城，新加坡凯德置地集团旗下来福士广场，以及顶级购物中心高德置地等。大型零售不仅服务于钱江新城内的办公和住宅人群，还将吸引众多的来自江对岸滨江区域的大量人群。从项目档次来看，钱江新城的商业展现了高端化和零售化为主的发展趋势。这主要受新城内及周边高端办公楼，高星级酒店和住宅的推动，预计未来购买力将非常强劲。名称商业体量（万方）入市时间商业类型华润万象城242019大型购物中心来福士广场52019购物中心高德置地广场112019购物中心波浪文化城62019商业街城市阳台1-22019商业街其他写字楼裙楼20-30（预计）2
44、019-2019写字楼裙楼大型购物中心、高端百货引领城市商业升级，大型购物中心、高端百货引领城市商业升级，CBD人群提供强劲消费力人群提供强劲消费力供应需求22.12.1545研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议名称酒店客房数入市时间星级国际时代广场-豪生3182019四星级钱江商务广场-凯宾斯基 320(预计)2019五星级华润万象城-柏悦600(预计)2019五星级来福士广场500(预计)2019五星级高德广场-2019七星级杭州洲际酒店3972019五星级迪凯金座-希尔顿酒店3302019超五星级钱江新城星光聚集，高端商务、观光旅行客带来强劲消费力 作为杭州未来的CBD，钱江
45、新城内的高星级酒店将成为必不可少的物业类型。酒店不仅将服务于办公楼的商务客群，并且国际品牌的酒店可以很大程度地提高区域的形象和品质。多个高星级酒店将从2019年开始相继入市。如与国际会议中心配套建设的杭州洲际酒店，高德置地规划的七星级酒店，以及来福士项目酒店和万象城项目酒店都将成为区域内的佼佼者。预计到2019年底，钱江新城将至少拥有四星级以上酒店7家，进而成为杭州高星级酒店新的聚集区域，将提供超过2,895间客房。供应需求22.12.1546研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议 作为杭州未来的CBD，钱江新城2019年到2019年将有近280万平方米各类档次的办公物业供应市场，将
46、会成为杭州最具规模效应的商务区域。地铁、市民中心和大剧院等公建设施将会极大的改善和促进CBD的办公氛围的形成。供应需求板块在售及未售楼盘存量未售楼盘潜在供应量土地潜在供应量楼盘名称可售套数可售面积（m2）楼盘名称潜在供应量（m2）地块（办公用地）编号潜在供应量（m2）钱江新城迪凯国际中心63072.64东杭大厦48600杭政储出201983号122072华成国际发展大厦711645.3东方君悦130000钱江国际商务中心171159荣安大厦 37048钱江国际时代广场39166106.2泛海.光彩国际中心300000太和广场 179853.84迪凯银座84654中豪望江国际 55840迪凯金座
47、121840中天国开大厦 6423604.57汉嘉大厦64000华联UDC10131648.2泛海城市广场290000万银国际1159.2杭州万象城二期800000钱塘航空大厦45365511.06中豪五福天地300000瑞晶国际商务中心5917940.27亚包大厦242000滨江新城时代广场72118.37圣奥中央商务大厦70000来福士广场28000?合计1128238658.72516142122072总供应量约为总供应量约为287287万方（含酒店式公寓、裙房商业等）；万方（含酒店式公寓、裙房商业等）；未来两年新上市量约未来两年新上市量约270270万方；万方；钱江新城写字楼是目前杭州
48、品质最好的写字楼集群，呈现高端化、国际化的发展趋势。钱江新城写字楼是目前杭州品质最好的写字楼集群，呈现高端化、国际化的发展趋势。22.12.1547研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议供应需求 区位：万银国际位于庆春东路与富春路交叉口，咫尺地铁1号线、2号线（直连地铁江锦路站），对望市民中心、杭州大剧院、国际会议中心、55万m2华润万象城、莱福士广场、星级酒店等钜势商圈。物业组合：集甲级写字楼、酒店、酒店式公寓、商业于一体的商务综合体；总计为三座塔楼；总体指标：总建筑面积28万，容积率9，占地面积2.5万方，绿化率25%；开发理念：全球一站式商务解决体系 入住企业类型：入住企业类型
49、：商务、金融、外贸、外资等 开发进度：分两期开发，一期万银国际大厦已售罄，将于2019年下半年正式竣工交付；二期万银双子中心已全面启动，预计下半年酒店式行政公馆将公开预售。建成后的万银国际将会是未来钱江新城核心区的标志性建筑群。22.12.1548研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议供应需求 技术指标：总建筑面积10万方，高度141米，层数41层。物业类型：纯写字楼；物业管理：高力国际 租售模式：整层出售或分割出售 产品亮点：1、总裁专属车库，直达电梯及独立办公厅；2、12.8米大跨度无柱式式办公空间 3、1500m2挑高15米酒店式豪华大堂 4、幕墙外立面（3层夹胶中空LOW-E
50、玻璃）5、2层空中生态连廊 6、10大2-16方阳光电梯厅 7、6米/秒高速电梯22.12.1549写字楼客户主要来自于杭州约占总体比例的写字楼客户主要来自于杭州约占总体比例的50%50%、温州居次约占、温州居次约占15%15%，金华稍微少一些，金华稍微少一些，其他区域如台州、慈溪、诸暨等都有。其他区域如台州、慈溪、诸暨等都有。写字楼客户购买两套以上的约占总体比例的写字楼客户购买两套以上的约占总体比例的50%50%、其中一部分人购买多套。、其中一部分人购买多套。22.12.1550研究过程区域发展土地属性市场分析项目定位开发建议江北区块江北区块滨江区块滨江区块下沙区块下沙区块1990.3杭州高
