1、 主要内容主要内容第一部分第一部分 n一、出售不能具备出售条件的房产一、出售不能具备出售条件的房产n1、根据、根据商品房销售管理办法商品房销售管理办法规定，商品房现售的条件为：规定，商品房现售的条件为：n(1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。n(2)取得国有土地使用权证书。n(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证。n(4)已通过竣工验收。n(5)拆迁安置已经落实。n(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期。n(7)物业服务方案已经落实。第一部分第一部分 n
2、2、商品房预售的条件为：、商品房预售的条件为：n(1)预售人已经交付国有土地使用权出让金，取得了国有土地使用权证书。n(2)预售人已经取得了该建设工程规划许可证。n(3)预售人投入建设的资金，按照提供预售的商品房计算，已经达到了工程建设总投资的25%以上，并且已经确定了施工进度和竣工交付日期。n(4)预售人已经取得了商品房预售许可证。第一部分第一部分 n各地对预售条件有更详细规定，比如青岛市房地产交易中心要求办理商品房预售许可证的条件需增加以下内容：n(一)国有土地使用权出让合同(原件、复印件)n(二)测绘成果楼盘表(原件)n(三)公安部门出具的门牌证明(原件)n(四)需办理外销许可证的，提供
3、涉外建设审查办出具的国家安全事项审查意见书(原件)n(五)商品住宅质量保证书，商品住宅使用说明书(原件)第一部分第一部分 n二、特殊区域面积的处理二、特殊区域面积的处理n房地产开发企业开发项目房屋总建筑面积等于可售面积和不可售面积之和。不可售面积一般包括人防面积、非营利性的社会公共事业设施（包括物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通信、自行车棚、公共厕所等），以及其他不得在业主购买面积范围内分摊的设施面积等。n1、会所面积、会所面积 在小区内建有会所、健身房等高档娱乐设施，购房时开发商已经明确承诺业主可以免费享受或低价享受这些设施，并在购房合同中
4、约定了条款。在这种情况下，这些设施的面积虽然不包括在业主的产权面积内，但业主却可以在一定期限内享有使用的权利。第一部分第一部分 n2、小区内道路改造的车位、小区内道路改造的车位n物权法第74 条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第一部分第一部分 n3、露台及绿地：、露台及绿地：n物权法第七十三条规定：“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外”。n关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释对此问题进一步作出规定。该司法解释第第二条第二款规定：“规划上
5、专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分”。n据此，露台要成为专有部分的组成部分，必须具体以下条件：n第一、规划上专属于特定房屋。n第二、物理上专属于特定房屋。n第三、销售合同有约定。第一部分第一部分 n4、平战结合的人防工程改建车位、平战结合的人防工程改建车位n中华人民共和国人民防空法第五条规定“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者投资者”。人防车位可以出租但不可以出售。n小区人防车位的收益权归谁呢？n商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则第9条规定，人防工程面积不计入公用建筑面积。即：人防工程面积
6、未进入商品房销售面积。第一部分第一部分 n三、向不具有买受资格的对象出售房产三、向不具有买受资格的对象出售房产n1、房地产限购人群n2、无能力民事行为能力人或限制民事行为能力人 n3、不符合购买条件的外国人、港澳台地区居民和华侨第二部分第二部分 销售过程的法律风险及规避措施销售过程的法律风险及规避措施n一、销售广告的法律风险一、销售广告的法律风险n1、广告发布基本条件n对商品房销售(包括预售和现房销售等)广告，需具备以下必须载明事项：1)开发企业名称；2)中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；3)预售许可证号。n禁止发布销售广告情形1)在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；2)在未
7、经国家征用的集体所有的土地上建设的；3)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；4)预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；5)权属有争议的；6)违反国家有关规定建设的；7)不符合工程质量标准，经验收不合格的；8)法律、行政法规规定禁止的其他情形。第二部分第二部分 销售过程的法律风险及规避措施销售过程的法律风险及规避措施n2、虚假广告引起的法律风险及规避措施、虚假广告引起的法律风险及规避措施 n（1）买家因虚假广告而购买商品房的，有权退房并获得不高于房价款1倍的赔偿；n（2）遭到行政处罚；n（3）情节严重的，甚至可能构成刑事犯罪（虚假广告罪）。n规避方法：n（1）注意
8、管控销售部门、中介所发布的广告内容、宣传材料；n（2）保证广告内容的可行性，避免广告“被虚假”。如“买顶层送楼顶花园”、“买商铺送外墙广告位”等，由于楼顶、外墙均属公共空间归全体业主共有，因此开发商并无权“赠送”。第二部分第二部分 销售过程的法律风险及规避措施销售过程的法律风险及规避措施n【案例】发布虚假房产广告被罚30万（2009）n湖北东盛房地产有限公司先后在媒体及开发楼盘外墙悬挂条幅发布广告，多次使用“高级住宅原价：8800元起/平方米，现价6000元/平方米”等用语。经查实，该楼盘发布此广告前并未以8800元起/平方米销售过房屋。工商管理部门对其作出“立即停止发布上述虚假广告、并在相关
9、媒体上公开更正消除影响，并处罚款30万元”的行政处罚决定。第二部分第二部分 销售过程的法律风险销售过程的法律风险n3、广告设计法律风险及规避措施、广告设计法律风险及规避措施 n用没有合法来源的图片、文字资料、音像制品等素材进行设计，容易引发著作权侵权纠纷。n规避方法：n1.以自行拍摄、撰写、制作等方式直接取得相关素材；n2.通过签订有偿协议购取正版资料；n3.委托他人设计时，应在委托合同中约定著作权侵权责任由设计方承担。第二部分第二部分 销售过程的法律风险及规避措施销售过程的法律风险及规避措施n4、广告约束力问题法律风险及规避措施、广告约束力问题法律风险及规避措施 n广告内容一般并不约束开发商
10、对买家的义务，只有当商品房销售广告和宣传同时符合以下三个条件的，才可视为要约，如开发商违反该宣传内容，即构成违约，应承担相应的违约责任：n（1）该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。n（2）对房屋的说明和允诺应具体确定。n（3）该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。第二部分第二部分 销售过程的法律风险及规避措施销售过程的法律风险及规避措施n规避方法：规避方法：n（1）尽量使用模糊性语言，避免被认定为“具体确定的说明”。如可以使用“高档材料”，避免使用“进口材料”；可以使用“最好”，避免使用“最大”；可以使用“旺铺”，避免使用“投资回报率xx%”。n（
11、2）增加解释性文字进一步降低风险，如“本广告（材料）仅供参考，具体请询开发商”，或“规划、绿化、设施、设备、面积等宣传、披露的内容，最后均以政府批准的方案为准，以权威机构实际测量的面积为准。”n（3）在商品房买卖合同补充协议中明确约定关于房屋的一切宣传对双方没有约束力，以商品房买卖合同及补充协议约定为准；n（4）未经许可不得擅自作出口头尤其是书面允诺。第二部分第二部分 销售过程的法律风险销售过程的法律风险n案例：赵某等 44 户与南京某房产公司商品房买卖合同纠纷案（江苏）n【案情概要】某房产公司在对外销售某楼盘时，在售楼处放 置的宣传资料对该楼盘的一些设施作了描述，如 9 米高的水景大 堂，顶
12、层是直升飞机停机坪，31 楼是多媒体会议层，16 楼是公 共餐厅，37 楼为俱乐部等。此后，赵某等人分别与该公司签订商品房买卖契约，对房屋的基本状况及违约责任作了明确约 定。双方合同还对公共配套设施的交付内容、装饰装修及设备标准进行了约定。合同签订后，赵某等人均按约支付了房款，该房产公司亦交付了房屋。因房产公司交付的楼盘与宣传资料中所描 述的大堂、公共餐厅、多媒体会议室和直升机停机坪等公共设施 不符，赵某等诉至法院，要求该房产公司承担违约责任。n法院认定，本案的宣传资料中对具体设施的描述是具体确定 的，且赵某等人也陈述这些配套设施和设计也是影响他们购房的 重要因素，因此可以认为，宣传资料中的这
13、些描述对于赵某等人 决定是否订立该商品房买卖合同有重大影响，该宣传资料应该成 为该合同的内容，该房产公司应承担违约责任。第二部分第二部分 销售过程的法律风险销售过程的法律风险n二、销售代理公司的法律风险及规避措施二、销售代理公司的法律风险及规避措施 n由于销售中介是以开发商名义对外进行销售，因此开发商应对外承担销售代理公司在销售过程中以及销售后所需承担的法律责任。n1房地产开发商应当确保销售代理的房屋符合预售/销售的标准 n2在签订代理销售合同时应当对项目代理销售事宜作出尽可能完善详尽的约定 n（1）谨慎选择房地产项目销售代理商。n（2）确定销售代理的方式、范围和期限。n（3）明确佣金的计算方
14、式与代理销售费用承担。n（4）确定对代理商销售行为的管控。第二部分第二部分 销售过程的法律风险及规避措施销售过程的法律风险及规避措施n3、风险规避方法：1.重点审查销售代理协议，明确上述第二条要点的审查。2对销售代理公司以及销售人员的不当行为通过合理、合法和可操作性的约定予以控制。3.由代理商销售人员向开发商出具书面承诺书，进行必要的控制。4.要求代理商针对代理销售楼盘的情况、政策规定等对销售人员进行必要的岗前培训。5.对房地产项目开盘销售前的法律风险检查。第二部分第二部分 销售过程的法律风险销售过程的法律风险n三、销售行为的法律风险及规避措施三、销售行为的法律风险及规避措施 n（一）所销售房
15、产应满足基本销售条件n1、房产预售条件的核心是预售许可证，未取得预售许可证的，不能直接进行预售，同时也不能以认购、预订、排号、发放VIP卡等形式变相收取定金。n在取得预售许可证前从销售中介收取预收房款的，可能被认定为上述“变相收取定金”的形式之一。n但是，采取客户将认购款项存入其自行开设的也是开发商认可的保证金账户并冻结的，在房产具备预售条件时，该冻结款项自动转换为认购定金的，可以实现规避上述规定的目的。n2、现房销售法律禁止行为n1）不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。n2）不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房 n3）需按套销售，不得分割拆零销售。（商铺问题、
16、产权式酒店问题）第二部分第二部分 销售过程的法律风险及规避措施销售过程的法律风险及规避措施n【案例】违规发卡放号引发群体性事件，开发商终于自酿苦果n2019年，开发商重庆市环保建设开发有限公司（下称环保建设公司）被处182万元罚款。n据调查，环保建设公司在8月3日才取得“上品十六”第一期1158套商品房的预售许可证，但从6月起，该公司就开始对外发售VIP卡2735张，每卡收取6666元，收取预订性质的费用共1823万余元。不仅违反商品房销售中的有关规定，而且在摇号选房过程中准备不足，组织不严，措施不当，引发群体性事件，导致社会不稳定，严重扰乱房地产市场的正常秩序。n按照有关规定，开发企业违规预
17、售商品房，将按预售款的5%10%进行处罚，此次处罚金额，有关部门取了上限。除此之外，环保建设公司的不良经营行为也被记入企业的信用档案，其暂定开发资质证书有效期满后也不予核定正式资质。第二部分第二部分 销售过程的法律风险及规避措施销售过程的法律风险及规避措施n（二）认购书产生的法律风险及规避措施（二）认购书产生的法律风险及规避措施 n风险：认购书的签订一般并不代表购房者必须买下房屋，如双方未就最终合同达成一致的，购房者也可以主张退还定金。n规避方法：完善认购协议，合理使用“定金罚则”。n【案情】2009年7月20日，消费者王某与成都市某开发商签订了一份由开发商准备好的商品房认购协议，并交了认购定
18、金1万元。几天后，王某查看了购房合同，对其中许多格式条款提出了质疑，但开发商拒绝修改相关条款，导致双方未签订商品房买卖合同。n此后，王某多次要求开发商退回定金，但开发商认为王某违反了认购协议书第四条约定，故不予退还定金。四川省消委会调解无果后，依法支持消费者起诉。n【判决】经成都中院终审维持一审判决，开发商退还王某定金10000元，撤销双方所签的认购书。认购协议中的定金仅是立约定金，不是商品房买卖定金。消费者在交纳了立约定金后，在规定的时间内履行了签约义务，但因商品房买卖合同条款达不成一致，开发商应退还立约定金。第二部分第二部分 销售过程的法律风险及规避措施销售过程的法律风险及规避措施n（三）
19、销售宣传、案场解说注意事项：（三）销售宣传、案场解说注意事项：n口头解说涉及下列内容时须特别慎重：n房屋：n户型（几房几厅几卫要准确无误，杜绝模棱两可）n面积（精确，若正式销售前尚未确定，则不要任意夸大或缩小）n装修（装修程度、使用品牌、建材标准、各项造价均要详细告知客户，以免后续产生不必要的争议）n尺度（如房屋面宽、进深；窗的大小等要非常熟悉，不能信口开河）n朝向（若非正向，则须跟客户讲清偏南或北多少，使之心中有数）n花园（有无花园；花园面积大小；交付时有无栅栏；是否计算房价中等概念要准确无误）n露台（有无露台；露台面积大小；是否计算房价中；是否允许自己封或搭顶棚等需要跟客户明示）第二部分第
20、二部分 销售过程的法律风险及规避措施销售过程的法律风险及规避措施n（三）销售宣传、案场解说注意事项：（三）销售宣传、案场解说注意事项：n地下室（有无地下室；层高、面积；是否赠送还是含在房价中；有无产权；具体用途等要主动说明）n价格条件：n价格（最敏感的，单价、总价需要准确无误，严格按照案场价目表明示给客户）n价格有效期（需要跟客户说明该价格执行的起始日期，以免后续调价产生不必要的争执）n优惠条件（包括付款方式上的优惠；定房时间上的优惠；SP活动期间的优惠等，要一一跟客户说明）n设备和材料：n电梯；洁具；橱柜等的品牌、型号、性能（这些要严格按照经开发商确定后的标准介绍，未确定的要告知客户）第二部
21、分第二部分 销售过程的法律风险及规避措施销售过程的法律风险及规避措施n（三）销售宣传、案场解说注意事项：（三）销售宣传、案场解说注意事项：n规划指标：n占地面积、建筑面积、容积率、总户数、绿化指标（绿地率、绿化率、绿地面积）、水面面积、间距等（这些数据是在销售前就全部确定的，也是需要业务员牢牢记住，准确性要求更高）n小区内外各种配套设施：n车位（需要明确：车位是地上还是地下；是卖还是租；面积有多大；地下车库是否有产权；何时开始销售等）n会所（需要明确：会所位置在哪里；有哪些服务设施；收费标准如何；是否对外等）n各类体育健身设施；学校、幼儿园、托儿所等教育设施（这些都是卖点，更加需要主动介绍，但
22、对于社区内带有的学校、幼儿园及托儿所不可胡乱夸大其等级）n商场、医院、邮局、银行（这些外部配套凸现社区的便利，要告之客户它们的具体位置及用途，可以采用如“步行*分钟就可到达”的说法让客户感到其便利）第二部分第二部分 销售过程的法律风险及规避措施销售过程的法律风险及规避措施n（三）销售宣传、案场解说注意事项：（三）销售宣传、案场解说注意事项：n 红线内不利因素：小区内的各种公建配套都可能对毗邻房屋带来一定的不利影响，包括居委会用房、物业管理用房、垃圾房、公厕、自行车棚、停车场、水泵房、商铺、儿童设施、篮球场、地下室排气口等。n红线外不利因素：包括可直接感知的显性不利因素，也包括精神禁忌类不利因素
23、。噪声：机场、铁路、公路、立交桥、工厂、集市、学校、车站等；恶臭：垃圾场、污水河/塘、屠宰场、皮革场、养禽/畜场等；污染：造纸厂、化工厂、废品站、产生烟雾和扬尘的场所；禁忌：殡仪馆、火葬场、公墓、监狱、看守所、刑场等；辐射性：高压线路、微波信道、无线通讯基站；环境变迁：规划中的公路、铁路、高架桥建设；第三部分第三部分 房产交付、办证的法律风险房产交付、办证的法律风险n一、样板房相关的法律风险一、样板房相关的法律风险n开发商销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。否则，构成违约。n规避方法：n1、发现实际交
24、付的房屋与样板房不符时，尽量以书面形式（如买卖合同的补充协议）明确两者的差异之处。n2、在样板房处设置明显标识“样板房仅供展示，房屋以实际交付为准”。第三部分第三部分 房产交付、办证的法律风险及规避措施房产交付、办证的法律风险及规避措施n二、逾期交楼的法律风险及规避措施二、逾期交楼的法律风险及规避措施 n法律风险：因逾期交楼导致向业主承担违约责任的法律风险。n防范措施：1.科学谨慎地约定交楼日期，严格控制工程进度，避免逾期交楼；n2.注意明确约定交楼的方式是以书面通知还是以交钥匙为准。书面通知的，必须注意保存已通知的书面证据，如以快件投寄，须在邮件上写明邮寄文件的具体内容，并获取邮政单位证明对
25、方签收或拒收的证据；n3.及时通知业主办理收楼手续，保存相关的证据材料，避免争议；n4.确因特殊情况未能按时交楼的，应提前采取补救措施，及时与业主沟通协调，做好善后工作等。n5.明确约定交楼标准；n6.合同中注明我方有权以同等的规格和质量代替指定的装修装饰材料；n7.明确配套设施的责任主体，如管道煤气、有线电视、电视电话等的开通，由相关单位负责。明确分期开发的项目分期配套。第三部分第三部分 房产交付、办证的法律风险及规避措施房产交付、办证的法律风险及规避措施n三、房产证逾期办理的法律风险三、房产证逾期办理的法律风险n法律风险：因逾期办证导致向业主承担违约责任的法律风险。n防范措施：1.商品房买
26、卖合同对办证期限有约定的，严格按约定申报办证；n2.明确约定在合同规定期限内或法定期限内我方的义务就是“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”；n3.尽可能催促办证机关早日发证，做好公关工作。第三部分第三部分 房产交付、办证的法律风险及规避措施房产交付、办证的法律风险及规避措施n四、规划变更的法律风险及规避措施四、规划变更的法律风险及规避措施 n法律风险：因规划变更导致业主要求退房的法律风险。n防范措施：1.严格按照规划设计进行开发；n2.一旦发生规划设计变更应在变更确立之日起10日内书面通知买受人。第三部分第三部分 房产交付、办证的法律风险房产交付、办证的法律风险n五、交房质
27、量验收的法律风险及规避措施五、交房质量验收的法律风险及规避措施 n法律风险：因房屋存在质量问题或不符合合同约定变更导致业主要求退房或拒绝收房的法律风险。n规避方法：n1、严格控制工程质量，杜绝严重质量问题，主体工程质量不合格业主享有绝对解除权；n2、一般质量问题及时整改，同时在合同中约定，甲方维修责任的承担不作为业主决绝收房的理由。第三部分第三部分 房产交付、办证的法律风险及规避措施房产交付、办证的法律风险及规避措施n六、空气质量检测不合格的法律风险及规避措施六、空气质量检测不合格的法律风险及规避措施 n法律风险：因房屋空气质量检测不合格导致业主要求退房赔偿的法律风险。n防范措施：n1.严格控
28、制装修装饰材料的品牌与质量；n2.高度重视室内空气质量检测工作；n3.加强与当地空气质量检测机构的公关与协调，避免向业主出具不利于发展商的监测结果。第四部分第四部分 与银行合作的风险及规避措施与银行合作的风险及规避措施n购房者通过贷款购买房屋时，开发商有时需要先为购房者提供担保，担保期一般规定至购房者取得产权证并在其房屋上设立银行抵押权后终止，即“阶段性担保”。如买家停止还贷的，开发商需承担连带责任。n法律风险法律风险:n一、承担保证责任的风险。一、承担保证责任的风险。n二、与此相关的其他法律风险。二、与此相关的其他法律风险。n1.与银行有关的法律风险。n（1）银行逾期放款或未按购房人要求放款
29、。n（2）银行因各种原因办理抵押登记延后。n（3）银行的消极行使权利，导致开发商受损。第四部分第四部分 与银行合作的风险与银行合作的风险n2.因购房人的行为而导致的法律风险因购房人的行为而导致的法律风险 n（1）购房人未按约定期限还款。n（2）购房人欺骗贷款行为。n（3）拖延办理房屋产权证。n（4）购房人因其他客观原因导致的风险。第四部分第四部分 与银行合作的风险与银行合作的风险n3.开发商追偿权能否实现的风险开发商追偿权能否实现的风险 n开发商在承担代偿责任后追偿能否实现，受以下条件的限制：n（1）要求购房人继续履行合同的前提是购房人具备履行能力，但从按揭的角度看，按揭购房人已经在事实上不再
30、具备这样的条件。n（2）开发商解除合同，要求购房人返还房屋，并向购房人返还首付款。但在贷款的偿还上，涉及一个偿还主体问题，即是开发商直接将贷款偿还给银行还是由购房人还给银行，复杂的法律关系给开发商的善后处理造成极大的负担。第四部分第四部分 与银行合作的风险与银行合作的风险n4.有关法律政策的风险有关法律政策的风险n（1）最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记
31、。按照该规定，开发商在按揭保证期间，如果购房人所购开发商的房屋因其他原因被预查封，且又拖欠银行贷款的，开发商在承担保证责任后收回已被法院预查封的房屋可能性很小，开发商容易变成最后的受害者。n（2）最高人民法院于2019年11月4日实施的关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第6条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”该规定保护了购房人的基本生存利益，但如果开发商承担了保证责任，由于无法依法收回房屋，开发商因此需要承担的风险在所难免。第四部分第四部分 与银行合作的风险与银行合作的风险n三、开发商按揭贷款法律风险规避三、开发商
32、按揭贷款法律风险规避n在按揭现行操作方式下完善合同条款，是规避按揭贷款法律风险的一种比较具有实效性的方式。n1.与银行的按揭合作协议n2.开发商与购房人的商品房买卖合同n3、其他风险预防措施。第五部分第五部分 房地产销售合同签署中应注意的问题房地产销售合同签署中应注意的问题n1、付款方式表达的准确性、付款方式表达的准确性n2、按揭购房不能实现或不能按照预想实现的责任归属、按揭购房不能实现或不能按照预想实现的责任归属n3、面积误差的处理原则、面积误差的处理原则n4、产权证办理交付时间与不能按照预想实现的责任归属、产权证办理交付时间与不能按照预想实现的责任归属n5、房屋交付时间的原则性确定、房屋交付时间的原则性确定n6、前期物业服务合同的同时签订、前期物业服务合同的同时签订总结总结n房地产销售由于其涉及层面的复杂性，风险无法一一避免。但关键在于是否具备防范意识与体系，作为房地产开发商，在完善自我、依法开发的基础上，才能取得良好经济效益与社会效益。n谢谢大家！谢谢大家！
