1、1部门 文件名北京龙湖物业技术部北京龙湖物业技术部龙湖物业装修装饰审核指引手册2013年4月京物业京物业-技术部技术部2部门 文件名北京龙湖物业技术部北京龙湖物业技术部目目 录录1 1、物业装饰装修管理的目的和意义物业装饰装修管理的目的和意义2 2、装饰装修专业术语解析装饰装修专业术语解析3 3、物业装饰装修相关的法律法规物业装饰装修相关的法律法规4 4、装修申报流程装修申报流程5 5、装饰装修审图细则及专业话术装饰装修审图细则及专业话术6 6、装饰装修审图管控要点装饰装修审图管控要点7 7、装修审图总结装修审图总结3北京龙湖物业技术部北京龙湖物业技术部物业装修管理的目的和意义物业装修管理的目
2、的和意义 一、装修管理的目的和意义一、装修管理的目的和意义 装修管理在物业管理工作中的目的和意义，主要体现在以下几点：装修管理在物业管理工作中的目的和意义，主要体现在以下几点：1 1、规范施工行为，消除施工隐患，保证项目外观的整洁和统一；、规范施工行为，消除施工隐患，保证项目外观的整洁和统一；2 2、杜绝建筑主体和承重结构遭受破坏；、杜绝建筑主体和承重结构遭受破坏；3 3、保障客户的居住安全，障配套设备设施的正常运行和使用，最终实现物业的、保障客户的居住安全，障配套设备设施的正常运行和使用，最终实现物业的 保值增值；保值增值；4 4、延长物业使用寿命，维护小区正常的生活、学习、工作秩序，营造小
3、区的安、延长物业使用寿命，维护小区正常的生活、学习、工作秩序，营造小区的安 定、团结、和谐氛围；定、团结、和谐氛围；5 5、维护物业管理秩序，保障物业管理服工作的正常开展。、维护物业管理秩序，保障物业管理服工作的正常开展。4北京龙湖物业技术部北京龙湖物业技术部二、术语解释二、术语解释建筑主体：建筑主体：是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼板、梁、柱、支撑、墙体、是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼板、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。连接接点和基础等。承重结构：承重结构：是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要
4、结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。、梁、屋架、悬索等。砌体结构：砌体结构：即用砖墙、柱、钢筋混凝土楼板和屋顶承重构件作为主要承重的结构即用砖墙、柱、钢筋混凝土楼板和屋顶承重构件作为主要承重的结构，称为砖钢筋混凝土混合结构，简称砖混结构。此结构抗震性差，防渗，称为砖钢筋混凝土混合结构，简称砖混结构。此结构抗震性差，防渗水性能差。这是当前建造数量大、采用最普遍的结构类型。水性能差。这是当前建造数量大、采用最普遍的结构类型。钢筋混凝土结构：钢筋混凝土结构：即主要承重构件全部采用钢筋混凝土
5、，并现场整体浇注而成的结构。此即主要承重构件全部采用钢筋混凝土，并现场整体浇注而成的结构。此结构抗震性能和防渗水性能良好。这种结构类型主要用于大型公共建筑、结构抗震性能和防渗水性能良好。这种结构类型主要用于大型公共建筑、高层建筑和工业建筑等。高层建筑和工业建筑等。术语解释术语解释5北京龙湖物业技术部北京龙湖物业技术部剪力墙：剪力墙：剪力墙是指墙肢的长度为厚度的剪力墙是指墙肢的长度为厚度的5 58 8倍的钢筋混凝土墙。常用的有倍的钢筋混凝土墙。常用的有“T”“T”字型、字型、“L”“L”型、型、“十十”字型、字型、“Z”“Z”字型、折线型、字型、折线型、“一一”字型。字型。异形柱：异形柱：异形柱
6、是指柱肢的截面高度与柱肢宽度的比值在异形柱是指柱肢的截面高度与柱肢宽度的比值在2 24 4，相对于正方形与，相对于正方形与矩形柱而言是异形的柱子。它包括异形柱框架和异形柱框架剪力墙，常用的矩形柱而言是异形的柱子。它包括异形柱框架和异形柱框架剪力墙，常用的有有“L”“L”型、型、“T”“T”型、型、“十十”字型。字型。房屋外观：房屋外观：是指相对于室内的外立面，准确的说，就是房屋外立面可视的部分。是指相对于室内的外立面，准确的说，就是房屋外立面可视的部分。它包括门窗、外墙、阳台、附属结构及装饰物等。它包括门窗、外墙、阳台、附属结构及装饰物等。防水工程：防水工程：是指屋面防水、外墙防水及厨房、卫生
7、间、阳台防水工程。屋面防水是指屋面防水、外墙防水及厨房、卫生间、阳台防水工程。屋面防水、外墙防水的目的是为了防止雨水对室内的浸害；厨房、卫生间、阳台防水、外墙防水的目的是为了防止雨水对室内的浸害；厨房、卫生间、阳台防水的目的是为了防止生活用水对本房屋和相邻房屋室内的浸害。的目的是为了防止生活用水对本房屋和相邻房屋室内的浸害。术语解释术语解释6北京龙湖物业技术部北京龙湖物业技术部房屋外观：房屋外观：是指相对于室内的外立面，准确的说，就是房屋外立面可视的部分。它是指相对于室内的外立面，准确的说，就是房屋外立面可视的部分。它包括门窗、外墙、阳台、附属结构及装饰物等。包括门窗、外墙、阳台、附属结构及装
8、饰物等。防水工程：防水工程：是指屋面防水、外墙防水及厨房、卫生间、阳台防水工程。屋面防水、是指屋面防水、外墙防水及厨房、卫生间、阳台防水工程。屋面防水、外墙防水的目的是为了防止雨水对室内的浸害；厨房、卫生间、阳台防水的目外墙防水的目的是为了防止雨水对室内的浸害；厨房、卫生间、阳台防水的目的是为了防止生活用水对本房屋和相邻房屋室内的浸害。的是为了防止生活用水对本房屋和相邻房屋室内的浸害。隐蔽工程：隐蔽工程：是指被其他建筑物遮掩的工程，具体是指地基、电气管线、供水管线等需是指被其他建筑物遮掩的工程，具体是指地基、电气管线、供水管线等需要覆盖、掩盖的工程。由于隐蔽工程在隐蔽后，如发生问题，还需重新覆
9、盖和要覆盖、掩盖的工程。由于隐蔽工程在隐蔽后，如发生问题，还需重新覆盖和掩盖，返工损失非常大，为了避免资源的浪费和当事人双方的损失，保证工程掩盖，返工损失非常大，为了避免资源的浪费和当事人双方的损失，保证工程的质量和工程顺利完成，安装施工时，在覆盖和掩盖前应当通知发包人检查，的质量和工程顺利完成，安装施工时，在覆盖和掩盖前应当通知发包人检查，检查合格后，方可进行隐蔽施工。检查合格后，方可进行隐蔽施工。术语解释术语解释7北京龙湖物业技术部北京龙湖物业技术部房屋配套设施设备：房屋配套设施设备：是指房屋除门窗、护栏外的，与房屋配套的给排水管道（空调排水管是指房屋除门窗、护栏外的，与房屋配套的给排水管
10、道（空调排水管）、强电源及弱电源信号系统（照明电源、闭路线、电话线、网络线、监控）、强电源及弱电源信号系统（照明电源、闭路线、电话线、网络线、监控）、煤气报警器、红外线防盗报警器、可视电话（非可视电话）、应急求助）、煤气报警器、红外线防盗报警器、可视电话（非可视电话）、应急求助按钮、天然气表、管等。按钮、天然气表、管等。房屋平面布置图：房屋平面布置图：是指用于指导建筑装饰装修施工的平面（水平面）设计图，它包括房是指用于指导建筑装饰装修施工的平面（水平面）设计图，它包括房屋平面结构布置（家俱、陈设摆放）设计、区域使用功能划分（如：卧室、屋平面结构布置（家俱、陈设摆放）设计、区域使用功能划分（如：
11、卧室、客厅、书房、厨房及卫生间等）设计、出入通道（如：门的开启方向及通道客厅、书房、厨房及卫生间等）设计、出入通道（如：门的开启方向及通道走向）设计，其中包括某些部位使用的材质和安装方式、要求等设计。它是走向）设计，其中包括某些部位使用的材质和安装方式、要求等设计。它是按实际比例尺寸绘制的，一般采用的长度单位为公制长度单位按实际比例尺寸绘制的，一般采用的长度单位为公制长度单位。水电施工图：水电施工图：是指用于指导建筑装饰装修水电施工的平面示意图，顾名思义，示意是指用于指导建筑装饰装修水电施工的平面示意图，顾名思义，示意图是以示意方式进行绘制的，图形是以线条和符号连接构成的，图形一般没图是以示意
12、方式进行绘制的，图形是以线条和符号连接构成的，图形一般没有准确的数值标注，只是示意大概的安装方位和形式，具体安装方法和要求有准确的数值标注，只是示意大概的安装方位和形式，具体安装方法和要求，都是以文字标注及说明为主。，都是以文字标注及说明为主。术语解释术语解释8北京龙湖物业技术部北京龙湖物业技术部三、相关法律法规三、相关法律法规 我国对物业装饰装修管理的规定，主要体现在两个法律文件中我国对物业装饰装修管理的规定，主要体现在两个法律文件中:（一）（一）物业管理条例物业管理条例（国务院（国务院20032003年年6 6月月8 8日颁布，同年日颁布，同年9 9月月1 1日施行。）第日施行。）第535
13、3 条和第条和第4646条中有相关规定。条中有相关规定。（二）（二）住宅室内装饰装修管理办法住宅室内装饰装修管理办法。（建设部于。（建设部于20022002年年3 3月月5 5日发布、同年日发布、同年5 5月月 1 1日施行。日施行。）物业管理条例物业管理条例第第5353条：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理条：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。物业管理条例物业管理条例第第4646条：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰条：对物业管
14、理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以 制止或者依法处理。制止或者依法处理。相关法律法规相关法律法规9北京龙湖物业技术部北京龙湖物业技术部9住宅室内装饰装修管理办法住宅室内装饰装修管理办法第第5 5条规定，住宅室内装饰装修活动禁止下列行为：条规定，住宅室内装饰装修活动禁止下列行为：（1 1
15、）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动变动建筑主体和承重结构建筑主体和承重结构（2 2）将没有）将没有防水要求防水要求的房间或者阳台改为卫生间、的房间或者阳台改为卫生间、服务间服务间。（3 3）扩大）扩大承重墙承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的 砖、混凝土墙体砖、混凝土墙体（4 4）损坏房屋原有）损坏房屋原有节能设施节能设施，降低节能效果。，降低节能效果。（5 5）其他其他影响建筑结构和使用安全的行为影响建筑结构和使用安全的行为。相关法律法规相关法律法规10北京龙湖物业技术
16、部北京龙湖物业技术部 装修活动中未经批准不得有四项的行为即装修活动中未经批准不得有四项的行为即住宅室内装饰装修管理办住宅室内装饰装修管理办法法第条的规定：第条的规定：（2 2）改变住宅外立面，在非承重外墙上开窗。）改变住宅外立面，在非承重外墙上开窗。（3 3）拆改供暖管道和设施，）拆改供暖管道和设施，需需经经供暖管理单位供暖管理单位批准。批准。（4）拆改燃气管道和设施。需）拆改燃气管道和设施。需经经燃气管理单位燃气管理单位批准。批准。以上两类，需上报以上两类，需上报城市规划行政主管部门城市规划行政主管部门批准。批准。（1 1）搭建建筑物、构筑物）搭建建筑物、构筑物。相关法律法规相关法律法规11
17、北京龙湖物业技术部北京龙湖物业技术部11住宅室内装饰装修管理办法住宅室内装饰装修管理办法共共7 7章、章、4848条规定条规定第一章：总则第一章：总则第二章：一般规定（主要规定禁止和应注意的装修行为）第二章：一般规定（主要规定禁止和应注意的装修行为）第三章：开工申报与监督第三章：开工申报与监督第四章：委托与承接第四章：委托与承接 第五章：室内环境质量第五章：室内环境质量第六章：竣工验收与保修第六章：竣工验收与保修第七章：法律责任（装修人、企业等的违法责任）第七章：法律责任（装修人、企业等的违法责任）住宅室内装饰装修管理办法住宅室内装饰装修管理办法中需要装修管理过程中注意的条款：中需要装修管理过
18、程中注意的条款：第七条：住宅室内装饰装修超过设计标准或规范增加楼面荷载的，应当经原设第七条：住宅室内装饰装修超过设计标准或规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。第八条：改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准订施工方案，并做第八条：改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准订施工方案，并做闭水试验。闭水试验。相关法律法规相关法律法规12北京龙湖物业技术部北京龙湖物业技术部在此流程中的要点关注：在此流程中的要点关注：1 1、重点关注业主提报的装修审批图；、重点关注业主提报的装修审批图；2 2、需要业主办
19、理的手续，如业主不能亲自到场，需委托其他人办理时，则需业主、需要业主办理的手续，如业主不能亲自到场，需委托其他人办理时，则需业主 签定装修委托书；签定装修委托书；3 3、装修保证金退还时，不记利息，如有装修违章则相应的保证金不能退还。、装修保证金退还时，不记利息，如有装修违章则相应的保证金不能退还。四、装修申报相关流程四、装修申报相关流程装修申报流程装修申报流程13北京龙湖物业技术部北京龙湖物业技术部 目的：目的：提前发现并预防业主违章装修，同时还可结合园区的实际特点给予业主合理的装修建议，提前发现并预防业主违章装修，同时还可结合园区的实际特点给予业主合理的装修建议，减少后期协调及管理难度，也
20、可避免业主后期产生不必要的返修整改减少后期协调及管理难度，也可避免业主后期产生不必要的返修整改序号序号审核关注内容审核关注内容审批意见专业话术审批意见专业话术土建类土建类 对照原设计建筑平面图与装修平面图，剪力墙部分是否一对照原设计建筑平面图与装修平面图，剪力墙部分是否一致致1 1 根据建设部根据建设部110110号令及京建号令及京建房房2009.9172009.917号令，不能拆改承号令，不能拆改承重结构及外立面重结构及外立面.2.2 建议不要建议不要在室内地面剔凿、打孔。在室内地面剔凿、打孔。审查公共墙体有无改动审查公共墙体有无改动顶层客厅是否加装夹层顶层客厅是否加装夹层 厨房、卫生间是否
21、开排气孔厨房、卫生间是否开排气孔设备类设备类户内消防管线及消防报警，安防系统是否有改动户内消防管线及消防报警，安防系统是否有改动3 3 改动需要有原厂家或有相应改动需要有原厂家或有相应资质的专业公司施工。资质的专业公司施工。4 4 室内室内装修请需加装临时配电箱及漏装修请需加装临时配电箱及漏电保护器。电保护器。核算用电设备负荷，是否低于设计值核算用电设备负荷，是否低于设计值自来水表、燃气表是否预留查表、充卡及检修空间；公共自来水表、燃气表是否预留查表、充卡及检修空间；公共管线处，不得全部封闭。管线处，不得全部封闭。5 5 能源表周边需预留足够的操能源表周边需预留足够的操作空间，公共管线处需留检
22、修作空间，公共管线处需留检修口。口。户内的冷热水管，建议业主布设在天棚或墙体内。户内的冷热水管，建议业主布设在天棚或墙体内。五、装修审图细则及专业话术五、装修审图细则及专业话术审图细则及专业话术审图细则及专业话术14北京龙湖物业技术部北京龙湖物业技术部 防水类防水类审查厨房、卫生间等功能房面积是否扩大；无防水审查厨房、卫生间等功能房面积是否扩大；无防水要求的房间是否改为有防水要求的房间要求的房间是否改为有防水要求的房间6 6 建议卫生间、阳台重做防水，并建议卫生间、阳台重做防水，并做闭水试验。做闭水试验。阳台及露台不允许做水系。阳台及露台不允许做水系。外立面类外立面类审查生活阳台、休闲阳台是否
23、外移审查生活阳台、休闲阳台是否外移7 7 不允许改变外立面，包括封闭阳不允许改变外立面，包括封闭阳台、改变阳台面积、空调外机外挂，台、改变阳台面积、空调外机外挂，更换外窗、更换户门。（具体审核更换外窗、更换户门。（具体审核意见结合项目装修引导方案）意见结合项目装修引导方案）审查休闲阳台的滑门玻璃与玻璃门是否改动审查休闲阳台的滑门玻璃与玻璃门是否改动审查外窗是否改动审查外窗是否改动空调室外机是否放在原设计位置空调室外机是否放在原设计位置审查入户门是否有所改动审查入户门是否有所改动景观类景观类公共绿化带及私家花园是否符合绿化规划公共绿化带及私家花园是否符合绿化规划8 8 私家花园地面硬化改造，不能
24、影私家花园地面硬化改造，不能影响下方管线维修。响下方管线维修。下沉小院地面是否硬化下沉小院地面是否硬化庭院是否建凉亭、花架等构造物庭院是否建凉亭、花架等构造物9 9具体审核意见结合项目装修引导具体审核意见结合项目装修引导其它其它10 10 其它事项按装修规定执行其它事项按装修规定执行备注备注 此图共计（此图共计（）张）张审图细则及专业话术审图细则及专业话术15北京龙湖物业技术部北京龙湖物业技术部六、装修审图管控要点六、装修审图管控要点审图时要注明：请严格按审图时要注明：请严格按照照装修须知装修须知的要求施的要求施工，若按以上要求施工，工，若按以上要求施工，可办理装修手续可办理装修手续原则上不能
25、封闭生活阳台原则上不能封闭生活阳台（具体审核意见需结合项（具体审核意见需结合项目装修引导方案）目装修引导方案）原则上住宅景观阳台不能封原则上住宅景观阳台不能封闭，装修时颜色与外墙一致闭，装修时颜色与外墙一致（具体审核意见需结合项目（具体审核意见需结合项目装修引导方案）装修引导方案）不允许剔打承重不允许剔打承重墙墙内开门不能改内开门不能改为外开为外开审图管控要点审图管控要点16北京龙湖物业技术部北京龙湖物业技术部不能同意业主在户内挑高层上加不能同意业主在户内挑高层上加层，如业主强行实施，告知业主，层，如业主强行实施，告知业主，需由原设计单位或与原设计单位需由原设计单位或与原设计单位同等资质的设计
26、单位出具设计评同等资质的设计单位出具设计评估报告，并上报规划部门审核。估报告，并上报规划部门审核。获得许可后实施企业获得许可后实施企业还需持有效的建筑业还需持有效的建筑业特种资质证书特种资质证书审图管控要点审图管控要点17北京龙湖物业技术部北京龙湖物业技术部别墅或洋房（底楼）业主一般别墅或洋房（底楼）业主一般都会将私家花园重新设计改装，都会将私家花园重新设计改装，我们的原则是不能影响地面下我们的原则是不能影响地面下方管线的维修，其它审核移交方管线的维修，其它审核移交环境部。环境部。有前后花园的业主，有前后花园的业主，需要在审图意见上需要在审图意见上注明不能将滑门注明不能将滑门（窗）外移（窗）外
27、移审图管控要点审图管控要点18北京龙湖物业技术部北京龙湖物业技术部别墅或洋房（底楼）业主一般别墅或洋房（底楼）业主一般都会将私家花园重新设计改装，都会将私家花园重新设计改装，我们的原则是不能有大型花架我们的原则是不能有大型花架或亭子（凉棚）等构筑物或亭子（凉棚）等构筑物有前后花园的业主要有前后花园的业主要在图纸上注明不能将在图纸上注明不能将滑门（窗）外移滑门（窗）外移审图管控要点审图管控要点19北京龙湖物业技术部北京龙湖物业技术部 七、装修审图总结七、装修审图总结 装修审图过程中，装修管理员应参考本指引，并结合项目实际情况，着重注装修审图过程中，装修管理员应参考本指引，并结合项目实际情况，着重
28、注意以下事项：意以下事项：1 1、装修设计是否有对房屋结构、外墙立面、公共设施设备改动、装修设计是否有对房屋结构、外墙立面、公共设施设备改动、破坏的情况；破坏的情况；2 2、装修是否存在严重的消防安全隐患；、装修是否存在严重的消防安全隐患；3 3、是否有其它违章情况，如：乱搭乱建、改变房屋使用功能、打、是否有其它违章情况，如：乱搭乱建、改变房屋使用功能、打 凿共用墙及承重墙体等；凿共用墙及承重墙体等；4 4、审图初审合格后，报工程部经理审批，审图工作需在五个工作、审图初审合格后，报工程部经理审批，审图工作需在五个工作 日内完成；日内完成；5 5、装修管理员负责将审批后的装修申报情况通知业主，对需要业主、装修管理员负责将审批后的装修申报情况通知业主，对需要业主 修改装修设计的，应告之业主修改；修改装修设计的，应告之业主修改；6 6、各项目的特殊情况，按照项目上装修引导方案执行。、各项目的特殊情况，按照项目上装修引导方案执行。装修审图总结装修审图总结20部门 文件名 感谢聆听感谢聆听 ThanksThanks
