1、上海陆家嘴金融贸易开发上海陆家嘴金融贸易开发股份有限公司（股份有限公司（600663600663）营运能力和盈利营运能力和盈利能力分析能力分析 主讲：梁主讲：梁 洁洁 目 录一、公司发展概况一、公司发展概况 二、营运能力分析二、营运能力分析 三、盈利能力分析三、盈利能力分析 四、四、总结分析总结分析 公司概况法定名称：上海陆家嘴金融贸易开发股份有限公司成立日期：1992年8月30日所属行业：房地产开发与经营业发行数量：4500万股实际控制人：上海市浦东新区国有资产管理办公室、上海市国有资产监督委员会公司类别：国有独资公司经营环境 06年上海市确定的“十一五规划”中，提出“一个聚焦”，即聚焦“陆
2、家嘴金融中心的建设”，为公司的主营业务转型和未来的发展创造了良好的外部条件。公司的主要职能是陆家嘴金融贸易区的开发，坚持以土地开发为主要经营方向，积极投资建设市政基础设施及动迁用房，改善经营环境。因此政策环境和投资环境优良。与上海建设步伐“共舞”。陆家嘴努力建成环境优美、设施齐全、功能完善的国际一流现代化金融贸易区，将继续成为跨国机构设立总部的首选区域。因此该区物业房产出租市场将持续火爆，公司也将持续受益。业务转型作为国内为数不多的投资性地产公司之一，公司正在谋求从土地一级开发商向商用物业经营商的战略转型。2007年，公司的租赁物业存量及建设规模将达到百万平方米以上，成为A股市场拥有投资物业数
3、量最多的地产公司，其转型进展非常迅速。投资型地产与开发型地产在盈利模式等方面具有完全不同的特点。因此对于陆家嘴应改变以土地价值估值转为以物业价值进行估值。因此公司的商业地产价值显著。投资亮点位居黄金地带，陆家嘴将成为跨国机构设立总部的首选区域，具有国际金融中心题材，土地升值潜力大。浦东特别是陆家嘴区域的日租金水平相比香港等地有较大的上涨空间。公司与控股股东各持股50的合营子公司拟收购新上海国际博览中心有限公司50的股权。通过收购可逐步提升公司未来的整体经营效益，分享2010世博会的举办所带来上海会展产业的高速增长。风险提示公司的项目建设已经全面展开，项目本身具有建设期，以及竣工后招商及市场培育
4、情况具有不确定性。近年公司主营业务收入中来自土地批租收入预计会下降。目前，公司努力提高房产经营的收入，提高公司房产产品的盈利能力，防范风险。国家连续出台的对房地产调控的措施也会对公司的股价造成一定的负面影响。营运能力分析存货周转比率20160.720150.2320140.1220130.120120.09存货周转率越高越好，说明企业存货变现速度快，销售能力强。从上表的五年数据可以看出，该企业的存货周转率逐年升高，说明企业的存货变现能力逐渐增强，短期偿债能力逐步得到保障，2016年的存货周转率升高的幅度比较大，说明企业在该年度的存货变现能力得到显著提高，企业销售能力增强。存货周转率00.10.
5、20.30.40.50.60.70.820122013201420152016存货周转率存货周转率存货周转率通过同行业的比较可以看出，陆家嘴的存货周转率高于行业平均水平，说明企业的存货变现能力相对较强，短期偿债能力有一定的保障。存货周转率行业平均陆家嘴0.7保利 0.37万科 0.41中房 0.16 0.31总资产周转率指标越高，说明企业全部资产的使用率越高。企业资产周转越快，流动性越高，企业的偿债能力越强，资产获取利润的速度就越快。2016年该指标较其他年份有所提升，说明该年度企业销售能力增强，利润增加。总资产周转率总资产周转比率20160.1920150.1120140.1220130.1
6、320120.1200.020.040.060.080.10.120.140.160.180.220122013201420152016总资产周转率总资产周转率总资产周转率同行业分析通过同行业的比较，陆家嘴的总资产周转率略高于行业平均水平，说明企业全部资产的使用率相对较高，企业销售能力强。总资产周转比率行业平均陆家嘴0.19 0.15保利 0.16万科 0.13中房 0.17 应收账款周转率越高，说明该企业应收账款回收快，流动性强。该企业五年来应收账款的周转率逐年升高，说明企业的平均收账期在逐渐缩短，应收账款收回加快，企业滞留在应收帐款上的数量在逐年递减，企业的资金使用效率有所提升。应收账款周
7、转比率年份应收账款周转比率2016182.562015158.792014145.43201380.39201265.9502040608010012014016018020020122013201420152016应收账款周转率应收账款周转率应收账款周转比率同行业比较 从该指标的同行业比较可以看出，企业的应收账款周转率低于行业平均，但是，因为有个别企业的本年度该指标突增的缘故，从整体来看，企业的该指标还是在比较高的水平，应收账款周转率越高，说明该企业应收账款回收快，流动性强。企业的平均收账期在逐渐缩短，应收账款收回加快企业的资金使用效率有所提升。应收账款周转比率行业平均陆家嘴182.5642
8、9.57保利65.11万科104.88中房1118.72盈利能力分析盈利能力分析重要公式指标公式备注销售净利率销售净利率=(净利润/销售收入)100%该指标反映每一元销售收入带来的净利润的多少，表示销售收入的收益水平。ROA(资产收益率)资产收益率资产收益率=（利润总额（利润总额+利息利息收入）收入）/总资产总额总资产总额用来衡量每单位资产创造用来衡量每单位资产创造多少净利润的指标多少净利润的指标ROE(净资产收益率)净资产收益率净资产收益率=税后利润税后利润/所有者所有者权益权益该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自用资本的效率。销售净利率分析年份年份 销售净利率销售净利率2016
9、25.53%201537.68%201434.15%201334.68%201231.67%上表可以看出该企业2012-2015年销售净利率逐年小幅递增，总体获利良好。从销售净利率的指标关系看，净利额与销售净利率成正比关系，而销售收入额与销售净利率成反比关系。公司在增加销售收入额的同时，必须相应获得更多的净利润，才能使销售净利率保持不变或有所提高。而2016年的指标下降幅度较大，通过分析得知主要原因是因为销售费用增高，融资成本激增等因素进一步侵蚀了企业的利润空间，业绩增速放缓。0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%2012201
10、3201420152016销售净利率销售净利率/营业净利率营业净利率销售净利率同行业对比分析销售净利率销售净利率行业平均行业平均陆家嘴25.53%26.24%保利29.12%万科30.24%中房19.35%通过同行业的比较可以看出，该企业的销售利润率水平略低于行业平通过同行业的比较可以看出，该企业的销售利润率水平略低于行业平均水平，说明企业在该年度的整体销售净利率的水平在行业内处于中均水平，说明企业在该年度的整体销售净利率的水平在行业内处于中等水平。企业应当注意在提高销售收入的同时，适当的控制其费用。等水平。企业应当注意在提高销售收入的同时，适当的控制其费用。ROA(资产收益率)分析 年份年份
11、ROA20164.94%20154.33%20144.15%20134.51%20123.78%从上表可以看出，该企业近三年资产收益率呈逐年平稳缓慢上升的趋从上表可以看出，该企业近三年资产收益率呈逐年平稳缓慢上升的趋势。资本收益率越高，说明企业自有投资的经济效益越好，投资者的势。资本收益率越高，说明企业自有投资的经济效益越好，投资者的风险越少，值得投资和继续投资。对企业经营者来说，如果资本收益风险越少，值得投资和继续投资。对企业经营者来说，如果资本收益率高于债务资金成本率，则适度负债经营对投资者来说是有利的；反率高于债务资金成本率，则适度负债经营对投资者来说是有利的；反之，如果资本收益率低于债
12、务资金成本率，则过高的负债经营就将损之，如果资本收益率低于债务资金成本率，则过高的负债经营就将损害投资者的利益。害投资者的利益。0.00%0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%3.00%3.50%4.00%4.50%5.00%20122013201420152016ROAROA同行业对比分析销售净利率销售净利率行业平均行业平均陆家嘴4.94%1.95%保利2.85%万科2.92%中房0.09%通过同行业比较可以看出，陆家嘴的资产收益率高于行业平均水平，通过同行业比较可以看出，陆家嘴的资产收益率高于行业平均水平，说明企业自有投资的经济效益相对较好，投资者的风险也相对较少，说明企业自有
13、投资的经济效益相对较好，投资者的风险也相对较少，值得投资和继续投资。值得投资和继续投资。ROE（净资产收益率）分析ROE201612.13%201515.66%201414.68%201311.69%20129.01%企业设置的标准值：0.08。净资产收益率反映公司所有者权益的投资报酬率，由上表可知，2012-2013年企业的净资产收益率稳步上升，受益于盈利规模的扩大，投资者投入的资本获取净收益的能力在提升，企业的资本经营效率在逐步提高。收到多轮调控措施的影响，2016年的净资产收益率有所下降。0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%2
14、0122013201420152016ROEROE同行业对比分析ROE行业平均行业平均陆家嘴12.13%11.98%保利15.53%万科19.69%中房0.72%通过同行业的比较可以看出，企业净资产收益率水平略高于行业平均水平，说明该企业净资产盈利能力相对较高，投资者投入资本获取净收益的能力也相对较高。综上所述，在现在市场经济的不断完善下，综上所述，在现在市场经济的不断完善下，能否对企业营运和盈利能力体系进行正确的能否对企业营运和盈利能力体系进行正确的分析，已成为一个企业在竞争中能否取得优分析，已成为一个企业在竞争中能否取得优势的重要因素，通过对陆家嘴近五年的营运势的重要因素，通过对陆家嘴近五
15、年的营运和盈利能力分析以及对于各指标的同行业比和盈利能力分析以及对于各指标的同行业比较，可以得知，陆家嘴公司的营运和盈利能较，可以得知，陆家嘴公司的营运和盈利能力均处在一个相对较高的水平，但是对于成力均处在一个相对较高的水平，但是对于成本费用的控制上还是存在一定的问题。所以，本费用的控制上还是存在一定的问题。所以，要使营运和盈利能力体系得到良好的发展和要使营运和盈利能力体系得到良好的发展和建立，首先要解决的的拆除企业内部各部门建立，首先要解决的的拆除企业内部各部门的的“墙墙”，再则就是在保持良好的营运能力，再则就是在保持良好的营运能力的条件下，还要确保企业良好的偿债能力，的条件下，还要确保企业良好的偿债能力，将企业在经营过程中的财务风险降到最低水将企业在经营过程中的财务风险降到最低水平。因此，一个良好的营运和盈利能力体系平。因此，一个良好的营运和盈利能力体系的建立、发展和运行，必然会使企业在竞争的建立、发展和运行，必然会使企业在竞争和发展中顺利进行。和发展中顺利进行。分析总结总结谢谢大家！态度决定一切态度决定一切细节影响成败细节影响成败谢谢您的关注！谢谢您的关注！
