1、一、理念缘起二、国内外成功案例实践三、开放式社区实践运用总结四、对本项目的启示开放式社区专题21991年秋天，美国记者费尔朗顿（London）在时代（Times）杂志上发表了一篇题为美国人的梦想（The American Dream）的文章。文章中提出了三大观点：1、当今的社会是人的社会还是汽车的社会；2、我们究竟需要多大的城市3、我们是否遗弃了我们居住地的过去民间团体委员会组成了名为“新城市者”的小组，开始对朗顿的观点予以实证 出现了覆盖全国的新城市主义思潮第一部分 新城市主义理念缘起二战后，美国城市中心区在城市化的过程中，出现“城市病”。在私人小汽车急剧增加的带动下，大量城市人口向郊区迁徙
2、。美国大量郊区化带来了相应问题 1、城市中心衰退 2、传统的郊区生活模式存在的问题暴露出来 1）过于依赖汽车（小孩、老人）（家庭分工模式的变化）2）缺少邻里观念 3）过长的通勤距离 3、郊区蔓延（郊区建设的低质量，景观、建 筑千篇一律）城市中心化（Urbanism）城市郊区化（Suburbanism）新城市主义（New Urbanism）第一部分 新城市主义理念缘起1、重视区域规划，强调从区域整体的高度审视和解题2、以人为中心，强调建成环境的宜人性以及对步行生活的支持3、公共价值重于私有价值4、尊重历史于自然，强调规划设计与自然、人文、历史环境的和谐性现代主义的现行政策法规和规划条例奉行功能分
3、离、汽车占主导、忽视公共领域、漠视人文精神和自然环境针 对新城市主义规划设计主张的核心思想第一部分 新城市主义理念缘起l注重机会成本、时间成本与居住舒适的结合，避免奢侈布局对环境的破坏、对土地和能源的过度耗费。l整合居家、工作、购物、休闲、市政等各种功能，重构一个紧凑、便利步行的邻里社区。l建设多功能的新城镇，营造社区和城镇中心，让社区回归网格状道路系统，重建富有活力的城市街道。主张借鉴二战前美国小城镇规划优秀传统，塑造具有城镇生活氛围、紧凑的社区，取代郊区蔓延模式紧凑型发展 亲密的邻里关系 回归自然 步行社区 多功能整合 街道活力三层规模 大尺度区域的发展 中尺度邻里、社区、交通走廊 小尺度
4、街区、街道、建筑两种模式 “传统邻里开发”模式（Traditional Neighborhood Development，简称TND模式）提出者：安德雷斯杜安尼（Andres Duany)和伊丽莎白普拉特（Elizabeth PlaterZyberk）（DPZ）“交通导向开发”模式（Transitoriented development，简称TOD模式）提出者：彼得卡尔索普（Peter Calthorpe）在不同层面阐述新城市主义的思想从不同形式、不同层面阐述了新城市主义的思想第一部分 新城市主义理念缘起两种模式（在新城市主义的规划实践中，两者是嵌套在一起运作的）TOD 偏重于整个大都市区域层
5、面，强调邻里与轨道交通 融合的区域发展（注重公交系统）Pedestrian Pockets是TOD模式在邻里范围的设想，重于步 行街区设计，和TND模式一些原则类似 TND 偏重于社区邻里层面的规划设计，同时强调历史感第一部分 新城市主义理念缘起第二部分 国内外成功案例案例1：佛罗里达州Seaside小镇开放型社区首个应用 始建于1980年，位于郊区的滨海居住度假小镇，被时代周刊列为美国近十年“十大设计成就之一”。规模:占地32.4万方，800米海岸线，约2000人，350个独立住宅，200套公寓单元和200间旅馆客房。第二部分 国内外成功案例街道和步行道可通向海滩和城镇中心风景和道路最有益于
6、所有居民鼓励社区间相互关系，明确社区中心城镇格局遵循“五分钟”步行原则优先布置公共空间和文化教育机构社区服务半径为0.4-0.6公里规划设计原则第二部分 国内外成功案例 规划结构：以中央广场为核心，社区道路都通向海滩和城镇中心，公共服务设置在广场周边，供所有住户使用；城市界面以中高密度住宅为主，景观界面打造滨海低密度区景观界面（内城）城市繁华界面（外城）规划布局：整体规划以城市道路分隔，形成城市界面和靠海边的景观界面两大部分；城市界面：人口密度较高，靠近城市和人流、交通较好的方向，排布以中高密度的住宅和大量公共服务配套为主，营造活力繁华的小镇生活；景观界面：保持海滩自然景观为主，布置少量低密度
7、旅馆、凉亭等，不做过多开发，只设置少量景观节点，形成纯粹的景观低密区。公共服务中心第二部分 国内外成功案例l海滨布置少量渡假旅馆、凉亭，海滩无其他开发，保持自然状态，供人们享受。l住宅产品包括：独栋别墅、双拼、连排别墅。购买者以自住和渡假型第二住所为主。l公共服务设施环绕中央广场布置：市政厅、购物中心、俱乐部、社区中心、邮局等。l利用原有生态资源，保护性开发为绿化公园。居住区低密度公共度假配套区核心公园公园功能布局：第二部分 国内外成功案例公共空间打造：以核心中央广场为标志，设置大量商业体外摆、住宅小节点、凉亭等公共开放空间，成为邻里间聚会交流的场所，从而营造强烈的社区氛围第二部分 国内外成功
8、案例道路：全人车混行，通过增加路网密度，降低道路等级，提高开放程度，提升商业价值道路体系：社区道路系统没有区分主干道和次干道，且全部人车混行，它通过增加路网整体密度，降低道路等级，提高了每户的通达性，又降低了机动车的行车速度可达性：每个邻里半径不超过400米，保证大部分家庭到邻里公园仅需步行3min左右，到社区中心广场或公共空间仅步行5min。第二部分 国内外成功案例社区所在地为原铁路总站旧址，1988年协和公司以竞卖方式从政府处获得土地；项目定位：高密度条件下的新型城市滨海生活；地理位置：太平洋协和社区位于温哥华中心城区的滨水地带，毗邻温哥华中心商业区；项目规模：占地面积83万平方米，总建筑
9、面积110万平方米。案例2：加拿大太平洋协和社区第二部分 国内外成功案例规划结构：社区组团分散布局，以公园等开阔空间分割，由社区道路加以界定，商业位于社区中心，易形成核心区，社区与森林之间是城市公共休闲区，建立与城市的联系社区住宅组团分散布局，由公园等公共开阔空间分隔，并由社区道路加以界定；主要商业位于社区中心，易形成核心区；商业布置与公共开敞空间联系在一起，增加了商业的展示面；五大开放式公园和滨海长廊提供开放性和多元性的休闲空间，倡导一种新的生活方式；在社区与森林公园之间兴建城市公共休闲地带，形成区域标识，建立与城市的联系。温哥华商业中心住宅区商业公园城市公共休闲区第二部分 国内外成功案例公
10、共节点的打造：公共休闲区强调人与自然的融合，五大开发型公园和滨海长廊贯穿整个社区，将社区有机融合在一起公园公园公园公园公园城市公共休闲区滨海长廊开放式公园城市公共休闲区滨海长廊：3公里滨海长廊，成为协和社区最著名的标识，保护3公里长的海岸线自然资源，修建专供行人和自行车使用的滨水大道；五大开放式公园：提供儿童玩乐区、篮球场、曲棍球场、戏水池、休闲草坪、临海观景亭、自行车径等休闲娱乐空间；城市公共休闲区：在社区与森林公园之间兴建城市公共休闲地带，包括国家广场世界最大的气撑式圆顶体育馆、温哥华新中心图书馆、科学世界中心等，形成区域标识，建立与城市的联系；第二部分 国内外成功案例商业中心：区域商业中
11、心布置在核心区，建立与城市的联系，提升整体价值温哥华商业中心住宅区商业公园主要商业位于社区中心，易形成核心区，建立与城市的联系；商业布置与公共开敞空间联系在一起，增加了商业的展示面；部分商业与滨海绿化带结合，增强参与性的同时，最大化利用景观资源。第二部分 国内外成功案例道路：滨海大道专人行人和自行车使用，其他道路人车混行，道路系统对居住组团的空间范围加以限定，并逐级收缩，建立了组团之间、社区与城市的联系社区内建有城市道路，成为连接社区各组的主要枢纽通道社区道路沟通社区与城市其他地区社区道路成为分隔各个社区组团的边界景观滨海大道在区域中部横贯一条城市道路，使之成为连接社区各组团的主要枢纽通道，并
12、建立社区与城市的融合；社区的道路系统，成为连接与分隔各组团，和沟通社区与外部的枢纽。第二部分 国内外成功案例案例3：深圳万科城表面的开放型社区主打西班牙风情社区，为“深圳首创大型TOWNHOUSE亲地社区”规模:项目占地约46万平方米，建筑面积约53万平方米，其中住宅：398050平方米，商业30000平方米整体规划布局：用水轴线和绿轴线将湖面两边的住宅、市政文化广场、风情街区、会所等有机串联，只在商业街区做开放，并不向住宅内部延伸，开放程度非常有限开放式的社区规划，以街区为单元，社区内部的住宅也具有良好的围合感，同时兼顾小区与片区共同成长的必要性，让片区、社会的发展在小区得到反映，小区向片区
13、扩散，整个小区则呈现开放式预留出了小区与片区的开放式接触空间、顾全大局的同时为自己的产品创造了可持续发展、与片区共成长的未来开放式的规划，还能够使城区的基础设施和各项服务配套与住区互相呼应，外部对内渗透、内部对外开放，形成与城区的共存共荣。这种部分之间及部分与整体的融合，真正体现了城市的有机统一性住宅组团住宅组团住宅组团学校商业街区风情商业街：以文化广场为中心，沿街道向周边辐射商业，形成核心公共空间，区分商业内街与外街，结合水景排布沿河商业，向住宅组团有所延伸，做了表面的开放万科城商业街p以文化广场为中心，排布美食坊与百货购物，形成消费者的集聚场所p商业内街区集中设置特色、艺术主题商业，营造出
14、充满个性、体验、情趣的商业氛围p商业街区区外围布局社区及周边配套型设施p沿河排布风情娱乐商业，并与水景结合，形成独特风格特色的西班牙商业街区意向生活场景营造：以纯正的西班牙、地中海风情立意，通过各具特色的大小广场与景观小品、精致的街景与水景，情景展现欧洲风情小镇风貌风情商业街二层商业街沿河景观灯塔景观小品内部道路22整体道路体系设置结合了开放式的社区规划，以街区为单元，干道与支路相连，小区内组团间通过干道发生有机联系，组团内部通过支路也具有良好的内部通达性道路体系：主要考虑地下全开挖成本较高，全人车混行，车流全部走地面，只设置部分地下车库环线干道环绕整个小区，并将风情商业街区以及各个住宅组团连
15、接起来，并通过多个小区出入口与外部市政道路相连；环线干道为人车分行，道路两侧为步行道，之间为双向单车道在各个组团内部通过人车混行车道，以支路形式实现环线干道人与车的分流，向各个组团内部辐射，是干道的有效补充风情商业街区外街为人车分行车道，沿街布置商业，并在内部节点以及沿河路段进行景观绿化处理内街为步行街道，禁止车辆进入，吸引人流聚集环线干道商业内街商业外街营销特点：定位于服务一个区域的购物中心，创新模式激活真实消费，形成一个区域性的潜力商圈销售模式体验式营销业态组合招商模式不返租的带租约销售多点体验来引导客户对于亲地社区以及异域风情的深切感受充分考虑未来的经营，采取带租约销售方式，租约一般为5
16、年业态布局中餐饮业态比重最大，形成集聚效应以餐饮为主的业态布局主力店先行的招商策略主力店招商先行的策略很成功，招商在几个主力店的带动下招商工作在计划的时间内圆满完成 第二部分 国内外成功案例案例4：宜宾莱茵河畔开放型社区运用较好的项目占地面积:约485亩总建面:约80万平方米其中住宅建筑面积64万平方米商业建筑面积约16万平方米整体规划：着重由多向的街道交汇成多个广场节点并形成由街道围合的组团，从而整合成一个开放与封闭组合的动静相宜的社区格局 设计理念：项目借鉴中世纪德国南部莱茵河畔众多欧洲镇的风貌与格局，营造一个全新的开放式的新型居住社区。整体结构：着重由多向的街道交汇成多个广场节点并形成由
17、街道围合的封闭组团，从而整合成一个开放与封闭组合的动静相宜的城市格局。功能布局：集住宅、商业、公共配套于一体的大型欧式复合项目、宜宾市区一流的高尚生活社区，同时也是宜宾地区地标性建筑群落。入口广场节点(公共配套）市政道路集中商业景观商业商业裙楼社区商业街商业居住区主入口主入口商业街区规划：通过贯穿整个项目的商业主轴与景观商业、街坊式商业联通，形成“H”型商业布局，结合各个公共空间节点将整个社区打开集中商业景观商业公共节点商业街区街坊式商业入口餐饮商业氛围由广场式道路深入社区内部并相互衔接，项目北侧延城市道路布置了大量餐饮店，在西南角为一个集中式商业，西侧设置了独立的街坊式商业街区，东部为景观商
18、业街区，其余街道布置了大量商铺。道路形态：社区主干道实行人车分行，车辆可从入口处直接进入地下车库，社区内部商业街区次要道路采取人车混行与步行两种形式社区内部商业街区次要道路采取人车混行，增加了社区内部的停车位，同时增强了生活的便利性。人车混行街道布置与可移动景观盆栽相结合，在满足人行车行的前提下，控制街道尺寸，约18m。步行街道：约12m人车混行街道：约18m主干道生活场景：运用地标钟塔、雕塑小品、商业外摆及装饰等营造强烈的生活氛围开放式的居住社区有更多放松、休闲、交谈、可以用来静思的户外空间，不同尺度和功能的路放置于不同环境之中，景观、广场、建筑之间强化了人与环境的参与度，缩短了邻里空间，增
19、强了生活的便利性。第三部分 案例总结及项目启示与城市的关系：城市界面与景观界面的处理和过渡 高密度、公共服务类设施置于城市界面，景观界面设置低密度、景观休闲类；两者之间 可通过道路、景观进行过渡和串联都市核心带的建立开放空间 以商业街或集中式商业与公共空间的结合形成核心主轴开放空间，商业街贯穿深入社区，提高社区开放程度公共空间的优先设置广场、景观节点的频繁适时设置，提供活动交流空间道路体系设计：尊重区域级交通规划，与外在道路有序承接；社区内部道路人车分行、混行及步行逐步收缩，注重道路设计，使道路也成为公共空间生活场景的营造：运用景观小品、地标建筑、商业外摆装饰等营造良好的生活氛围开放型社区的实
20、践运用总结开放的“度”全开放：都市核心路、城市级道路半开放：社区公共设施（商业、景观共建）、城市次级道路封闭 ：组团、院落全封闭第三部分 本项目运用一：整体规划布局 规划布局充分注重与城市的关系，注意景观界面与城市界面的处理和过渡；“围合+跌落”的布局，进行组团滚动开发，有利于大规模项目持续成功运作别墅小高层洋房高层城市城市界面界面景观景观界面界面开放型社区，因开放需要，划分多个组团增加路网密度。因组团化开发可控制开发体量和速度，并使资金滚动起来，有利于大规模项目可持续运作二期二期一期一期第三部分 本项目运用二：建立“都市核心带”开放空间 商业街及商业布局：商业主轴以精品商业街、集中式商业形成
21、社区核心带，延 伸开放至住宅内部，并结合内外沿街商业形成城市界面较好的商业氛围集中商业商墅精品商业街都市核心带第三部分 本项目运用二：建立“都市核心带”开放空间 公共空间节点：公共空间节点结合商业布局进行主题性打造，大节点置于项目 整体中心辐射全社区，社区内部设置多个商业、景观小节点提供更多开放空间第三部分 本项目运用三：道路体系 道路体系衔接区域规划，逐级收缩，主轴以人车混行为主，社区内部商业街以 步行为主但面宽略大，增加社区路网密度；住宅组团开放以占地3-5万方为宜城市主干道城市次干道社区道路景观步行道衔接城市区域道路规划，以城市次干道，社区道路及景观步行道逐级收缩的道路规划，将开放型社区的开放空间做到张弛有度；城市次级干道祁家路约26米，社区道路考虑人行可通消防车设置12-15米，景观步行道6-8米第三部分 本项目运用四：生活场景营造 运用大量城市家具、铺地形式、地标构筑、景观小品等营造社区生活氛围
