1、现在现在即是即是未来未来郁亮郁亮20052005年年9 9月月2929日日n 转折点转折点n 现在即是未来现在即是未来n 应对调控，布局未来应对调控，布局未来 1.1.现在即是未来现在即是未来创造历史的决定创造历史的决定 19501950年，戴明对年，戴明对2121位日本最具影响力的公司的领导人说：位日本最具影响力的公司的领导人说：“你们可以用质量换食品！你们可以用质量换食品！”n 戴明为日本决定方向戴明为日本决定方向 20 20世纪世纪8080年代，日本似乎要在经济领域抢夺所有人的饭碗年代，日本似乎要在经济领域抢夺所有人的饭碗 19831983年，萨姆年，萨姆沃尔顿决定投资沃尔顿决定投资24
2、002400万建立私人的卫星网络，万建立私人的卫星网络，19871987年竣工年竣工 1.1.现在即是未来现在即是未来创造历史的决定创造历史的决定n 萨姆萨姆沃尔顿探索太空沃尔顿探索太空1014%205%转折点转折点的来临未必轰轰烈烈，有时候在的来临未必轰轰烈烈，有时候在悄无声息中完成的悄无声息中完成的决策决策却改变了世界。却改变了世界。眼前的历史在过去也曾是未来眼前的历史在过去也曾是未来，最优秀，最优秀的决策者有能力看透的决策者有能力看透现在现在，看见它，看见它在未来成在未来成为历史为历史时的情形。时的情形。2.1 2.1 转折点转折点行业的转折点行业的转折点n 房地产行业正在逐步走向成熟房
3、地产行业正在逐步走向成熟商品住宅市场的发展时间尚短商品住宅市场的发展时间尚短各参与方逐渐成熟各参与方逐渐成熟政府、消费者、合作方、同行、专业人才政府、消费者、合作方、同行、专业人才国际化、金融化的加速到来起了促进作用国际化、金融化的加速到来起了促进作用n 宏观调控促进了行业的规范化、市场化进程宏观调控促进了行业的规范化、市场化进程行业更加规范行业更加规范市场化程度更高市场化程度更高2.1 2.1 转折点转折点行业的转折点行业的转折点n 行业将从行业将从“要素驱动要素驱动”过渡到过渡到“创新驱动创新驱动”迈克尔迈克尔波特谈竞争力的发展阶段波特谈竞争力的发展阶段要素驱动要素驱动投资驱动投资驱动创新
4、驱动创新驱动2.1 2.1 转折点转折点行业的转折点行业的转折点 从长期来看，有钱、有地就能获利的模式将改变从长期来看，有钱、有地就能获利的模式将改变 创新创新 =产品创新？产品创新？2.1 2.1 转折点转折点行业的转折点行业的转折点2.2 2.2 转折点转折点万科的转折点万科的转折点n 我们必须适应行业趋势我们必须适应行业趋势2.2.1 2.2.1 外因外因环境的要求环境的要求行业变化正在改变我们的习惯行业变化正在改变我们的习惯 土地：项目发展更注重现金流土地：项目发展更注重现金流 资金：经营上更注重内部收益率；积极开拓融资渠道资金：经营上更注重内部收益率；积极开拓融资渠道 产品：产品：“
5、以客户为导向以客户为导向”，环保、节能省地、产业化、标准化，环保、节能省地、产业化、标准化 人才：行业国际化、金融化的趋势对人提出了新要求人才：行业国际化、金融化的趋势对人提出了新要求 合作：以更开放、共赢的心态进行合作，提高整合资源的能力合作：以更开放、共赢的心态进行合作，提高整合资源的能力 并购：整合时代的产业演进浪潮并购：整合时代的产业演进浪潮 n 股权分置使公司安全问题更加突出股权分置使公司安全问题更加突出全流通有助刺激并购活动增长，而万科股权比较分全流通有助刺激并购活动增长，而万科股权比较分散散境外机构投资者加速进入中国境外机构投资者加速进入中国A A股市场股市场为了提高公司的安全性
6、，目前最好的解决办法是要为了提高公司的安全性，目前最好的解决办法是要有足够大的市值，而这需要有不断成长的业绩来支有足够大的市值，而这需要有不断成长的业绩来支撑撑2.2 2.2 转折点转折点万科的转折点万科的转折点2.2.1 2.2.1 外因外因环境的要求环境的要求2.2.2 2.2.2 内因内因新十年的发展要求新十年的发展要求n 万科自身发展的转折点、新起点万科自身发展的转折点、新起点2.2 2.2 转折点转折点万科的转折点万科的转折点2004年年8月，集团召开以月，集团召开以“有质量增长，均好中加速有质量增长，均好中加速”为主为主题的三季度例会和集团吹风会题的三季度例会和集团吹风会2004年
7、年12月，集团召开以月，集团召开以“颠覆惯性模式，拥抱变革时代颠覆惯性模式，拥抱变革时代”为主题的四季度例会为主题的四季度例会2005年年1月，集团召开以月，集团召开以“颠覆颠覆 引领引领 共生共生”为主题的目标与为主题的目标与行动沟通会和集团行动沟通会和集团2004年度年会年度年会2005年年5月，集团召开以月，集团召开以“迎接风雨，守候彩虹迎接风雨，守候彩虹”为主题的二为主题的二季度例会和集团吹风会。开始制定季度例会和集团吹风会。开始制定过冬预案过冬预案与与过冬设想过冬设想2005年年8月，集团召开以月，集团召开以“冬天冬天 差距差距 春天春天”为主题的三季度例为主题的三季度例会会2.2
8、2.2 转折点转折点万科的转折点万科的转折点2.2.3 2.2.3 瓶颈的征兆瓶颈的征兆 当钱、地、人等关键资源不再是困扰我们发展的主要当钱、地、人等关键资源不再是困扰我们发展的主要因素，拿不拿项目却成为了问题因素，拿不拿项目却成为了问题王石：王石：“缺钱对民营企业并非坏事缺钱对民营企业并非坏事,因为资金有限因为资金有限,不不允许你盲目投资允许你盲目投资,不允许你犯大错误。如果你的战略目不允许你犯大错误。如果你的战略目标不清楚标不清楚,又没有控制能力又没有控制能力,钱多了反而是坏事。钱多了反而是坏事。”n 我们眼前的新问题我们眼前的新问题2.2 2.2 转折点转折点万科的转折点万科的转折点n
9、反映出的是增长模式依然粗放所带来的问题反映出的是增长模式依然粗放所带来的问题盈利能力不高盈利能力不高运营效率不高运营效率不高成本管理水平不高成本管理水平不高心态没有从市场出发，缺乏成功商人意识心态没有从市场出发，缺乏成功商人意识产品开发能力有待提高产品开发能力有待提高各支军团都很优秀，但集团军的规模效应未得到充分体现各支军团都很优秀，但集团军的规模效应未得到充分体现2.2.3 2.2.3 瓶颈的征兆瓶颈的征兆2.2 2.2 转折点转折点万科的转折点万科的转折点n 不提高效率，万科未来将遇到瓶颈不提高效率，万科未来将遇到瓶颈按惯性增长，我们依然可以实现按惯性增长，我们依然可以实现200200、3
10、00300亿规模，亿规模，但是长期增长将难以为继但是长期增长将难以为继依靠资源投入而增长，发展不可持续依靠资源投入而增长，发展不可持续2.2.3 2.2.3 瓶颈的征兆瓶颈的征兆2.2 2.2 转折点转折点万科的转折点万科的转折点 与行业相同，万科的持续增长动力也必须与行业相同，万科的持续增长动力也必须从从“要素驱动要素驱动”、“资源驱动资源驱动”过渡到过渡到“创新创新驱动驱动”。n 颠覆惯性模式，拥抱变革时代颠覆惯性模式，拥抱变革时代 为了抓住未来十年的黄金发展机遇，实现中为了抓住未来十年的黄金发展机遇，实现中长期发展规划目标，并在竞争中强化领跑地位，长期发展规划目标，并在竞争中强化领跑地位
11、，我们必须实施根本性的变革。我们必须实施根本性的变革。2.2.4 2.2.4 突破瓶颈的唯一通道突破瓶颈的唯一通道2.2 2.2 转折点转折点万科的转折点万科的转折点在我们专注的住宅领域做到在我们专注的住宅领域做到更更专业专业、更、更优秀优秀、更、更卓越卓越，这是万科的第二次专业化这是万科的第二次专业化 精细化精细化中长期战略定位中长期战略定位2.2.4 2.2.4 突破瓶颈的唯一通道突破瓶颈的唯一通道2.2 2.2 转折点转折点万科的转折点万科的转折点 有质量增长有质量增长中长期战略目标中长期战略目标n 万科将在保持高速成长的同时，追求万科将在保持高速成长的同时，追求有质量增长有质量增长n
12、有质量增长战略目标的衡量标准：有质量增长战略目标的衡量标准：占用资源回报率占用资源回报率 资本资源回报率资本资源回报率 人力资源回报率人力资源回报率 客户忠诚度客户忠诚度 产品与服务创新率产品与服务创新率2.2.4 2.2.4 突破瓶颈的唯一通道突破瓶颈的唯一通道2.2 2.2 转折点转折点万科的转折点万科的转折点n 瓶颈突破口瓶颈突破口效率效率效率效率效率效率2.2.4 2.2.4 突破瓶颈的唯一通道突破瓶颈的唯一通道2.2 2.2 转折点转折点万科的转折点万科的转折点公司成长离不开为客户提供高性价比的产品，为投公司成长离不开为客户提供高性价比的产品，为投资者实现高投资收益率资者实现高投资收
13、益率只有提高效率才能实现以上目标只有提高效率才能实现以上目标效率：效验，功用，成果效率：效验，功用，成果物理学上指机械、电器等工作时，有用功在总功中物理学上指机械、电器等工作时，有用功在总功中所占的百分比所占的百分比单位时间内所完成的工作量单位时间内所完成的工作量行业的加速成熟为行业的加速成熟为“颠覆颠覆”的火种添了把的火种添了把柴，在这个柴，在这个转折点转折点上，我们面对的既是上，我们面对的既是今天今天的挑战的挑战，又是，又是明天的机会明天的机会。改变自己，适应改变自己，适应未来未来，这是我们肩负的责任。，这是我们肩负的责任。为此我们必须充分理解为此我们必须充分理解“颠覆颠覆”，推进，推进精
14、精细化细化，实现，实现有质量增长有质量增长的战略目标。当前，的战略目标。当前，应对调控应对调控和和布局未来布局未来是我们两大中心任务。是我们两大中心任务。3.3.应对调控，布局未来应对调控，布局未来n 宏观调控尚未结束，且调控措施尚未出尽宏观调控尚未结束，且调控措施尚未出尽今年八月，中国七十个大中城市房屋销售价格同比上涨今年八月，中国七十个大中城市房屋销售价格同比上涨6.3%税务、外管局、银监会加强管理的信号税务、外管局、银监会加强管理的信号n 市场信心恢复尚需时间，尤其严寒地区形势严峻市场信心恢复尚需时间，尤其严寒地区形势严峻上海市场上明确宣布降价的楼盘达上海市场上明确宣布降价的楼盘达68家
15、家上海市网上房地产可售房源超上海市网上房地产可售房源超20万套万套 宏观调控仍未结束宏观调控仍未结束，而且市场人气的恢复，而且市场人气的恢复尚需时间，尚需时间，不能掉以轻心不能掉以轻心。n提升产品开发能力提升产品开发能力提高集团产品开发能力提高集团产品开发能力加快集团产业化进程加快集团产业化进程n提高运营效率提高运营效率坚决执行坚决执行“均好中加速均好中加速”贯彻集团项目发展的新策略贯彻集团项目发展的新策略提高项目运营管理水平提高项目运营管理水平3.3.应对调控，布局未来应对调控，布局未来n加强成本管理，提升盈利能力加强成本管理，提升盈利能力3.3.应对调控，布局未来应对调控，布局未来n转变自
16、身认识，做一个成功的商人转变自身认识，做一个成功的商人对钱的爱好对钱的爱好用最有效率的方式做事情用最有效率的方式做事情善于学习善于学习整合资源的高手整合资源的高手n统一认识，抓紧行动统一认识，抓紧行动“醒得早，动手晚醒得早，动手晚”2004年年8月，白洋淀季度例会，月，白洋淀季度例会，“有质量增长、均好中加速有质量增长、均好中加速”明确提出集团中长期战略目标和战略突破口明确提出集团中长期战略目标和战略突破口 2005年年1月，集团年会，月，集团年会，“颠覆颠覆引领引领共生共生”对未来形势进行预警，提出各地应加快销售对未来形势进行预警，提出各地应加快销售 2005年年5月，集团二季度例会，月，集团二季度例会，“迎接风雨，守候彩虹迎接风雨，守候彩虹”，要求制订预案要求制订预案 通用电气的通用电气的“穿透力穿透力”“这家公司的管理思想穿透力是很强的，人们想的一样，说这家公司的管理思想穿透力是很强的，人们想的一样，说的一样，努力的方向也一样。这是一家很整体的公司。的一样，努力的方向也一样。这是一家很整体的公司。”3.3.应对调控，布局未来应对调控，布局未来
