1、总费用构成明细 单位：元 项次费用项目金额 1 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利 费、职员教育经费 289524 2 物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用487836 3 清洁卫生费用400504 4 绿化养护费用81140 5 秩序维护费用672030 6 办公费用753600 7 固定资产折旧50000 8 经开发商 / 业主同意的其他费用59693 9 物业管理服务酬金162071 10 营业税金172193 合计3128591 4、测算过程 （一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、职员教育经费； 4、1 本项费用明细构成 单位：元 项次费用细项金额
2、 1 管理服务人员的工资278450 2 管理服务人员的社会保险111380 3 管理服务人员福利费、职员教育经费43160 合计432990 4、2 费用细项测算 （1）管理服务人员的工资 管理人员共计 15 人。年工资总额为278450 元/ 年，其中深圳外派昆明 管理人员年工资总额为85200 元，昆明当地招聘管理人员年工资总额为 193250元。人均平均工资18563元/ 年 （2）管理服务人员的社会保险 昆明社会保险投保比率40% 计算 278450 40% = 111380 元 （3）管理服务人员福利费、职员教育经费 单位：元 费用项目说明计算过程年费用 福利费按工资总额 14%
3、计提27845014% 38983 职工教育经费按工资总额 1.5%计提2784501.5% 4177 小计按工资总额 15.5%计提27845015.5% 43160 5、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用 5、1 本项费用明细构成 单位：元 项次费用细项金额 1 技工工资、福利、社会保险费用179136 2 设备设施维护费305700 2.1 房屋本体维护费13100 2.2 电梯系统维护费259900 2.3 供配电系统维护费12500 2.4 供水排水系统维护费4000 2.5 消防系统维护费8700 2.6 智能化系统维护费5000 2.7 其他公共设施维护费2500 3
4、维修工具更新费600 4 技工服装费2400 合计487836 5、2 费用细项测算 （1）技工工资、福利、社会保险费用 单位：元 费用项目说明计算过程年费用 工资配置 8 人， 人均月工资 1200 元 1200712 115200 福利费 按工资总额 14% 计提 115200 14% 16128 职工教育经费按工资总额 1.5%计提1152001.5% 1728 社会保险按工资总额 40% 计算11520040% 46080 小计 按工资总额 155.5%计算 115200 155.5% 179136 （2）设备设施维护费 房屋本体维护费： 13100元/ 年 1#46#电梯系统维护费（
5、外包） ：259900元/ 年 供配电系统维护费： 12500元/ 年 供水排水系统维护费：4000 元/ 年 消防系统维护费： 8700 元/ 年 智能化系统维护费 ：5000元/ 年； 其他公共设施维护费 ：2500元/ 年； （3）维修工具更新费： 600 元/ 年； （4）技工服装费： 300 元/ 人. 年 8 人=2400元 6、清洁卫生费用 6、1 本项费用明细构成 单位：元 项次费用细项金额 1 保洁人员工资、福利、社会保险费用203604 2 保洁人员服装费5700 3 保洁材料费11400 4 化粪池清理费10000 5 环境消杀费13800 6 外墙清洗费10000 7
6、垃圾清运费146000 合计400504 6、2 费用细项测算 （1）保洁人员工资、福利、社会保险费用 单位：元 费用项目说明计算过程年费用 工资配置 27 人，人均月工资 600 元6002712 194400 福利费按工资总额 14% 计提 194400 14% 27216 职工教育经费按工资总额 1.5%计提 1944001.5% 2916 社会保险按 40% 计提77760 小计302292 （2）服装费： 300元/ 人. 年27 人= 8100 元； （3）保洁材料费： 50 元/ 人. 月27 人12 月= 16200元（按保洁员人头 估算） ； （4）化粪池清理费： 10000
7、元/ 年； （5）环境消杀费： 17800元 （6）垃圾清运费： 130000 元 7、绿化养护费用 7、1 本项费用明细构成 单位：元 项次费用细项计算过程金额 1 绿化人员工资、福利、社会保险费用见细项测算 2 74640 7、2 绿化人员工资、福利、社会保险费用 单位：元 费用项目说明计算过程年费用 工资配置 5 人，人均月工资 800元 800512 48000 福利费按工资总额 14% 计提4800014% 6720 职工教育经费按工资总额 1.5%计提480001.5% 720 社会保险按 40% 计提19200 小计74640 8、秩序维护费用 8、1 本项费用明细构成 单位：元
8、 项次费用细项计算过程金额 1 安管人员工资、福利、社会保险见细项测算658530 2 绿化人员服装费300 元/ 人. 年5 人1500 3 租用植物及花卉费（重大节假日）1500元/ 年1500 4 绿化养护费估算3000 5 工具更换费估算500 合计81140 费用 2 安管人员服装费300 元/ 人. 年 45 人13500 合计672030 8、2 安管人员工资、福利、社会保险费用； 单位：元 费用项目说明计算过程年费用 工资配置 52 人， 人均月工资 900 元9005212 561600 福利费按工资总额 14% 计提 561600 14% 78624 职工 教育经费 按工资
9、总额 1.5%计提5616001.5% 8424 社会保险按工资总额 40% 计算48600040% 224640 小计873288 9、办公费用 753600元/ 年 （包括交通费、 办公用品费办公用水电费通讯费公共区域水电费 ） 10、固定资产折旧 估算为 50000 元/ 年；管理处筹备费用预计25 万分五年折旧 11、经开发商 / 业主同意的其他费用 42669元/ 年 社区交流活动费： 5000 元/ 年； 不可遇见费： 37669 元/ 年（按一至七项总支出的百分之二计算） 12、物业管理服务酬金 162071元/ 年 应收服务费 3114373元/ 年， 小高层应收服务费1808
10、395元/ 年 花园洋房应收服务费211488元/ 年 别墅应收服务费 930657 元/ 年 商铺应收服务费 121536 元/ 年 根据昆明市住宅小区物业管理服务收费办法第八款第八条规定即设定收 缴率 97% 计算 （1808395+211488 ）元/ 年97% 3%=58778 元/ 年 （1930657+121536 ）元/ 年97% 10%=102062 元/ 年 58778+102062=160840 元/ 年 注： （四）至（十二）成本项目费用合计为2956398元/ 年； 13、营业税金 营业税金为 :172193 元/ 年/,( 按法定税金提取 - 总收入乘 5.7 ) ；
11、 四、 管理费单价 由前节测算得知， 本项目物业服务年总支出费用为3128591 元，年总收入达 到 3128591元时，方能实现盈亏平衡。 1、住宅物业管理服务费单价定价分析 由于业主群体目标分析， 项目定位较高， 其所要求的物业管理服务层次及水 平比普通住宅高得多。 经过粗略测算。 综合考虑上述因素， 我司认为小高层物业 管理服务费单价定在 1.2 元/ . 月、 洋房物业管理服务费单价定在 1.0 元/ . 月, 别墅物业管理服务费单价定在1.8 元/ 较为适宜，一符合政策要求， 二在一 定程度上反映市场。 2、临街商业物业管理服务费单价 由于临街所要求的物业管理服务内容不同，单价上应有
12、所区别， 物业管理服 务费单价为 2.0 元/ . 月， 若收支平衡则： 总收入 =总支出 总收入 =物业管理服务费收入 97收缴 总支出 =物业管理服务费支出入 +停车场收费 因标书中未说明停车场车位数，未能测算停车场的收益。根据我司以往对 28618平方米面积估算停车场年利润为115000元（固定停车收费 110000 元/ 年， 临时停车费 5000 元/ 年） 。我司管理停车场所得受益补充物业服务费不足。 经推导，小高层住宅物业服务费单价(Y) ； 、洋房住宅物业服务费单价(h) ； 别墅物业服务收费单价 (Z) ；商业物业服务费单价 (X) 组合关系如下： 第一种 ；若 y= 1.3
13、 元/ . 月， ，z=2元/ . 月, x=2.5 元/ . 月；h=1.0 元/ . 月 物业服务费 3313887元/ 年( 收缴率 97) 第二种； 若 y= 1.2 元/ . 月，z=1.8 元/ . 月, x=2 元/ . 月； h=1.0 元/ . 月 物业服务费 3017417元/ 年( 收缴率 97) 第三种； 若 y= 1.1 元/ . 月，z=1.5 元/ . 月, x=1.8 元/ . 月。h=1.0 元/ . 月 物业服务费 2688472元/ 年( 收缴率 97) 注: 小高层及花园洋房住宅建筑面积:143207 平方米；商业面积 :5064 平方 米；别墅面积 4
14、3086 平方米。 盈亏情况 : ( 总收入 - 总支出 ) 第一种； 300296元/ 年= （3313887+115000）- 3128591 第二种； 3826 元/ 年= （3017417+115000）- 3128591 第三种； 325119元/ 年= （2688472+115000）-3128591 根据目前我司对本标书的了解及以往接触同类项目的经验，建议采用第二种 测算依据，小高层物业服务费单价为1.20 元/ . 月， 洋房物业服务费单价为1.00 元/ . 月， 别墅物业服务收费单价为1.80 元/ . 月， 商业物业服务费单价为2.0 元/ . 月，至于具体单价可由甲方从
15、商业营销角度最终确定。 3、综述 物业管理服务费定价我司建议如下： 1、小高层物业服务费单价为1.20 元/ . 月， 2、洋房物业服务费单价为1.00 元/ . 月， 3、别墅物业服务收费单价为1.80 元/ . 月， 4、商业物业服务费单价为2.0 元/ . 月， 该项目物业管理服务年费用盈亏总额为3826元/ 年 ， 第五部分物业前期介入人费用 工费用成本一览表 1、费用总表 岗位 工日 工资附加费办公费合计 管理处主任180 54 24 256 工程主管50 15 18 83 专家组 3 人共 4 次每次 2 天 24 40 64 样板房接待员40 14 8 62 安管员30 12 6
16、 48 清洁工22 9 2 33 备注： 1、样板房接待员根据开发商提供的样板房而定人数。负责样板房的解说、 清洁、样板房设施维修的报请工作。 2、安管员三人。在售楼处维护秩序和接待客户。 3、清洁工二人。负责售楼处清洁及花卉的修剪、养护。清洁日常用品未 包含在内。加班费按日工资标准结算。 4、住宿、食膳按昆明同仁实业公司标准执行。补助或直接纳入贵司的管 理。 2、工资及固定附加费 岗位 月薪 （含税金） 个人所的得费工资 福利费 （14） 工日 工资附加费 管理处主任5400 367 5033 756 180 78 工程主管1500 102 1398 210 50 33 样板房接待员1200
17、 81 1119 168 40 22 安管员900 61 839 126 30 18 清洁员650 44 606 91 22 11 备注： 1、人员进驻根据项目的进度和昆明同仁实业公司公司的安排。所有庐山 员工在前期介入时接受项目部、售楼部的工作指导。 具体费用根据进 驻人员人数和工作日（月） ，当月按工作确认单和结算费用单结算。 2、 贵司需提供临时办公场所。 说明： 昆明同仁实业开发有限公司可根据项目的进度及实际工作需要选择 工日或者按月工薪结算。具体情况可以协商处理。物业清洁开荒费用未包含在 内。 结束语 通过以上介绍，相信贵司能看出我司对该项目的参与热情与诚意。如能与贵 司成为亲密合作
18、伙伴， 我司定当遵守双方签定的合同条款，为贵司及业主之利益 尽职尽责。在对该项目进一步考察后， 我司将制定详尽的物业管理方案并指导实 施。 专业之道，惟一惟臻。凭籍优异之品牌、先进之技术、丰富之经验，庐山 物业服务人致力于向发展商提供完善之物业管理服务。本公司有足够之信心， 保 障提供之服务质素与管理品味，从而树立起昆明住宅项目之管理典范。 承诺与意向 基于物业管理受诸多因素影响，如有幸中标，我司对滇池印象花园物业管 理服务提出以下承诺与意向： 1、我司遵循国家以及云南省/ 昆明市相关法律、法规文件。凡本次投标中 涉及双方的权益与责任， 有法规依据的， 严格遵循相关规定。 反之则双方友好协 商解决。 2、测算中的数据、相关标准均采集于招标书以及昆明市颁发的相关文件， 如在投标过程中发生变更或因公布不准确而产生的差额，在中标后协商解决。 3、投标书中未涉及的内容，双方本着平等互利的原则协商解决。
