1、 学习目标学习目标 1理解个人住房抵押贷款的概念和种类。理解个人住房抵押贷款的概念和种类。2掌握个人住房抵押贷款的特征和几个主要术掌握个人住房抵押贷款的特征和几个主要术语。语。3掌握个人住房商业性贷款的运作程序。掌握个人住房商业性贷款的运作程序。4理解住房公积金的概念及内涵。理解住房公积金的概念及内涵。5了解住房公积金的支取条件及出具的证明材了解住房公积金的支取条件及出具的证明材料、支取程序。料、支取程序。6掌握住房公积金贷款的运作程序。掌握住房公积金贷款的运作程序。7掌握转按揭的办理程序。掌握转按揭的办理程序。8掌握房地产按揭贷款及费用的计算。掌握房地产按揭贷款及费用的计算。第一节第一节 个
2、人住房抵押贷款个人住房抵押贷款概述概述一、个人住房抵押贷款的概念及作用一、个人住房抵押贷款的概念及作用住房抵押贷款是指由银行等金融机构发放的，以个人或家庭为贷住房抵押贷款是指由银行等金融机构发放的，以个人或家庭为贷款对象，以购买住房或与住房有关的其他用途为目的，以所购买款对象，以购买住房或与住房有关的其他用途为目的，以所购买的住房为抵押品、按照固定或浮动的利息率计算，在较长的时间的住房为抵押品、按照固定或浮动的利息率计算，在较长的时间内分期还本付息的贷款。个人住房抵押贷款是一种中长期消费性内分期还本付息的贷款。个人住房抵押贷款是一种中长期消费性贷款。贷款。住房是价值高的家庭必需的生活资料，一般
3、相当于家庭年收入的住房是价值高的家庭必需的生活资料，一般相当于家庭年收入的若干倍，购房者很难一次性付清购房款。个人住房贷款是国家为若干倍，购房者很难一次性付清购房款。个人住房贷款是国家为了支持城镇居民购买自住普通住房而专门设定的一种消费信贷。了支持城镇居民购买自住普通住房而专门设定的一种消费信贷。其贷款期限较长、借贷条件较宽、利率较低。其贷款期限较长、借贷条件较宽、利率较低。个人住房抵押贷款能有效地提高购房者的经济支付能力，把居民个人住房抵押贷款能有效地提高购房者的经济支付能力，把居民个人对住房的潜在需求转变为现实需求，有利于改善居民的住房个人对住房的潜在需求转变为现实需求，有利于改善居民的住
4、房条件，加快住房建设和住房制度改革，使住宅产业成为国民经济条件，加快住房建设和住房制度改革，使住宅产业成为国民经济的支柱产业。同时也有利于商业银行调整贷款结构，改善资产质的支柱产业。同时也有利于商业银行调整贷款结构，改善资产质量。量。二、个人住房抵押贷款的二、个人住房抵押贷款的种类种类（一）按资金来源划分（一）按资金来源划分 按资金来源划分，个人住房抵押贷款可分为商业性贷款（也称为自营性贷款）、公积金贷款(也称委托性贷款)、组合贷款（由商业性贷款和公积金贷款两部分组合而成）。1商业性个人住房抵押贷款是银行运用信贷资金向在城镇购买、建造、大修各种类型住房的自然人发放的贷款。该类贷款银行资金成本较
5、高，利率相对高一些，但贷款额度和期限所受限制较小。2公积金个人住房抵押贷款又称为政策性个人住房抵押贷款，是银行接受住房公积金管理部门的委托，以职工缴存的住房公积金存款为主要资金来源，按规定向按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造、大修城镇各类型住房时发放的贷款。该类贷款不以盈利为目的，实行“低进低出”的利率政策，带有较强的政策性，贷款额度受到限制。3个人住房组合贷款是指向按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造、大修城镇各类型住房时，同时发放的商业性个人住房贷款和公积金贷款。个人住房组合贷款是由商业性个人住房贷款和公积金个人住房贷款两个独立的贷款品种组成的。鉴于其贷款的主体、资金来源、利率不
6、同，因此需要分别签订借款合同。（二）按贷款用途来分（二）按贷款用途来分这里以中国工商银行为例介绍个人住房抵押贷款种类。工商银行目前开办的个人住房抵押贷款业务主要包括：个人住房贷款（其中包括期房贷款和现房贷款）、个人二手住房贷款、个人住房装修贷款和个人住房抵押消费贷款。1个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买各类自用住房的贷款。这是目前主要的抵押贷款种类。以借款人是否取得房屋产权证为标准，个人住房贷款又分为期房贷款和现房贷款两种。其中现房指工程竣工、验收合格并取得房屋产权证的房屋；在建工程、已经交付使用但未取得房屋产权证的房屋统称期房。2个人二手住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用
7、二手住房的贷款。个人二手住房贷款的操作流程与个人住房贷款业务基本一致，其中贷款额度不超过房地产评估机构评估价值或房屋实际交易价格的60%（以较低者为准），贷款期限一般不超过20年，最长不超过30年，贷款利率按照个人住房贷款利率执行。3个人住房装修贷款是贷款人向借款人发放的用于自有住房装修的贷款。个人住房装修贷款单笔贷款额度原则上不超过15万元，同时不超过装修工程总费用的70%，贷款期限最长不超过5年，不办理展期。对利用个人住房贷款购房并且提供同一抵押物的借款人，其装修贷款额度与未清偿个人住房贷款之和不能超过抵押房产市场价值或评估价值的70%（该额度限制以最低值为准）。4个人住房抵押消费贷款，是
8、指借款人以自有产权住房为抵押物，向贷款人申请用于购置家具、家用电器、家居装修等消费的贷款。（三）按住房交易形态分（三）按住房交易形态分 按住房交易形态分，个人住房抵押贷款可分为首次住房贷款和再交易住房贷款。1首次住房贷款是指银行向在住房一级市场购买由房地产开发商或售房单位直接出售的住房的自然人发放的贷款，也称“一手房”贷款。2再交易住房贷款是指银行向在住房二级市场购买再次交易住房的自然人发放的贷款，俗称“二手房贷款”。（四）按利率是否变动分（四）按利率是否变动分 按利率是否变化，个人住房抵押贷款可分为固定利率抵押贷款和可调利率抵押贷款。这种分类的基本前提是利率市场化，贷款机构能够决定贷款利率。
9、我国金融市场上利率仍是由中国人民银行制定，各商业银行自主权很小，因而没有真正意义上的固定利率和可变利率抵押贷款。按照中国人民银行的规定，抵押贷款遇利率调整时，从下一还款年度采用新利率重新计算贷款本金和月还款额。因此，我国抵押贷款具有一定的可调利率抵押贷款的特征，借款承担了利率变动的风险。（五）按还款方式分（五）按还款方式分按照还款方式的不同，我国目前抵押贷款主要有：一次还本付息、等额还款和等本金还款三种。此外，一些银行还提供了等比累进还款和等额累进还款的还款方式。上述还款方式是根据中国人们银行有关规定产生的。1998年中国人民银行在各商业银行实践的基础上下发了关于统一个人住房贷款分期还款额计算
10、公式的通知，要求抵押贷款期限为1年的，采用到期一次还本付息；贷款期限超过1年的，主要采用等额本息还款（即等额还款）或等额本金还款（即等本金还款）两种归还贷款本息的方式。1到期一次还本付息法，是指借款人在贷款期内不是按月偿还本息，而是贷款到期后一次性归还本金和利息，适用于1年期内（含1年）的个人住房贷款。在实践上，这种贷款很少。2等额本息还款法（等额还款），是指采用按月等额还款的一种方式。3等额本金还款法（等本金还款）就是每月归还等额本金，利息逐月减少的还款方法。4等比累进还款法，又称等比递增（减）累进法，就是将整个还款期按一定的时间段划分，每个时间段比上一时间段多（少）约定固定的比例，而每个时
11、间段内每月按等额还款法还款的一种还款方式。5等额累进（减）还款法，也称等额递增（减）累进法，其还款方式与等比累进还款法类似，不同之处是将在每个时间段约定多（少）还款的“固定比例”改为“固定额度”，每个时间段按固定额度递增（减）还款。三、个人住房抵押贷款的三、个人住房抵押贷款的特征特征个人住房抵押贷款作为一种消费性贷款，与银行一般贷款相比，有其自身的特点。1零售性零售性个人住房抵押贷款的对象是自然人，而不是企业或项目。相对于金融机构而言，这种贷款笔数多，投向相当分散，单笔住房贷款金额相对较少，属于零售业务性质。2定向性定向性住房抵押贷款是与住房有关的贷款，包括购买、修理、装修住房等用途的贷款。3
12、贷款数额大，期限长贷款数额大，期限长住房抵押贷款的期限一般为1030年，最长可达40年。多采用分期付款的还款方式。个人住房贷款属中长期消费贷款。4分期偿还分期偿还个人住房贷款相对于个人的支付能力来说额度较大，很难一次性还款。因此，银行向借款人提供分期还款方式，由借款人在还款期内按月分期偿还贷款本息。四、个人住房贷款的几个四、个人住房贷款的几个主要术语主要术语1贷款金额贷款金额简称贷款额，是指借款人向贷款人借款的数额。一般来说，银行对借款人的借款数额会做出限制性规定，所谓的贷款限额。比如，我国目前对个人住房贷款的数额规定不得超过房价的80%。2首付比率首付比率通常是指购买住房时首期付款额占所购住
13、房总价的比率。例如，一套总价60万元的住房，若首付比率为20%，则购房人的首付款为12万元。3贷款价值比率贷款价值比率贷款价值比率，也称贷款成数，是指贷款金额占所购房地产价值的比率。一般银行有最高贷款价值比率的规定，目前我国银行规定，贷款金额最高不得超过所购房地产价值的80%。4偿还比率偿还比率 偿还比率是指借款人分期偿还的数额占其同期收入的比率。在个人住房贷款中，通常采用的是按月分期付款的方式偿还，其偿还比率即为借款人的月还款额占月收入的比率。在发放个人住房贷款时，银行通常将偿还比率作为衡量贷款申请人偿还能力的一个指标，并规定一个最高比率。5贷款余额贷款余额 贷款余额是指分期付款的贷款，在经
14、过一段时期的偿还之后，尚未偿还的贷款本金数额。第二节第二节 个人住房商业性贷个人住房商业性贷款的运作款的运作 如前所述，个人住房商业性贷款又称为自营性个人住房抵押贷款或经营性个人住房抵押贷款，是一般意义上的贷款形式，是商业银行运用自身的本外币存款，自主发放的住房抵押贷款。与公积金贷款相比，商业性住房抵押贷款的利率稍高、首付款比例较高，但申请手续相对简单。商业性住房抵押贷款与公积金贷款的利率比较如表12-1所示。具备贷款条件的申请人向建设银行咨询向建设银行分理处（营业部）申请建设银行经办机构审批建设银行经办机构调查借款人开户领储蓄卡办理抵押担保质押和保险手续借款人按月还款借款人还清贷款本息，解除
15、抵押担保借款合同生效、资金划入开发企业账户经办行与借款人签借款合同图图12-1 12-1 我国内地申请住房抵押贷款的程序我国内地申请住房抵押贷款的程序一、商业性个人住房抵押一、商业性个人住房抵押贷款的审查贷款的审查商业性个人住房抵押贷款的审查，包括对借款人申请材料的审查、借款人资信审查、抵押物审查、质押权利审查、对保证人的审查等。信贷人员按照安全性、效益性、流动性的原则，评估申请人所要求贷款的可行性，提出贷款额度、期限、利率、担保方式以及其他贷款决策方面的意见。借款人申请个人住房贷款应向贷款行提交下列材料：第一，合法的身份证件；第二，借款人偿还能力证明材料，比如：收入证明；第三，合法的购（建造
16、、大修）房合同、协议或（和）其他批准文件；第四，抵押物或质押权清单、权属证明文件，有处分权人出具的同意抵押或质押的证明，贷款行认可的评估机构出具的抵押物估价报告书；第五，保证人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明；第六，借款人用于购买（建造、大修）住房的自筹资金的有关证明。二、商业性个人住房抵押二、商业性个人住房抵押贷款的担保、保险与放款贷款的担保、保险与放款商业性个人住房抵押贷款的额度最高为所购（建造、大修）住房价款或评估价值的80%，贷款期限最长为30年。在实际操作中，由于各地的经济状况不同、住房价格不同，并且考虑到借款人的年龄、工作性质、所购买的房屋类型、经济收入、还款能力、提
17、供的担保方式等均不相同，视具体情况采取不同的贷款期限和额度。银行与借款人应根据借款用途、不同的贷款担保方式签订有关合同。第一，抵押贷款。贷款行与借款人签订个人住房借款合同，同时与抵押人签订个人住房抵押合同。第二，质押贷款。贷款行与借款人签订个人住房借款合同，同时与出质人签订个人住房质押合同。第三，保证贷款。贷款行与借款人签订个人住房借款合同，同时与保证人签订个人住房保证合同。根据中国人民银行的有关规定，用财产作抵押的，必须办理抵押财产保险，保险期不得短于借款期限，借款合同有效期内，投保人不得以任何理由中断或撤销保险。抵押期间，保险单正本由贷款行保管，有关保险手续借款人可到贷款行认可的保险公司或
18、委托贷款行办理，并特别约定一旦发生保险事故，保险人应将保险赔偿金直接划付至贷款行指定的账户。贷款行与借款人签订借款合同后，根据贷款担保的方式和当地的实际情况，借款人和贷款行都可以要求办理公证。贷款行在收到抵押物收押证明，办妥保险、公证后，按借款合同约定的放款日期办理放款手续。如遇人民银行法定贷款利率调整时，执行最新公告利率。三、商业性个人住房抵押三、商业性个人住房抵押贷款的回收贷款的回收 借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。目前个人住房贷款采取委托扣款方式和柜面还款方式两种。目前，我国个人住房贷款偿还方式主要是月等额偿还和等额本金还款法。四、商业性个人住房抵押贷款的违约责任
19、及处置四、商业性个人住房抵押贷款的违约责任及处置违约是指借款合同当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，违约一方应承担相应的违约责任。个人住房贷款的违约方可能为贷款人、借款人或保证人。（一）违约情形（一）违约情形1贷款人未按合同约定的时间、数额和方式向借款人提供借款；2借款到期，借款人未按合同约定清偿全部借款本息；3借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款；4借款期间，借款人未按约定的分期还款计划按时、足额归还贷款本息；5借款人擅自将抵押物拆除、转让、出租或重复抵押等；6借款人拒绝或妨碍贷款行对贷款使用情况和抵押物使用情况实施监督检查；（二）违约的处置方式（二）违约的处置方式 违约发生后，根据
20、违约原因和违约性质采取不同的处置方式，一般的方法有催收、延长贷款期限、停止发放或提前收回已发放贷款本息、收取违约金、要求保证人承担保证责任、处置抵（质）押物。（三）抵押物和质押权利的处置（三）抵押物和质押权利的处置1抵押物的处置方式抵押物的处置方式贷款行根据实际情况可以通过与借款人协商处置抵押物和依法处置抵押物。与借款人协商处置抵押物时，通过变卖、拍卖方式或以协议方式处置抵押物，所得款项用于清偿借款人所欠银行的本息，余额归借款人，并签订书面协议，使贷款行取得抵押物的处置权。贷款行依法处置抵押物时，贷款行与借款人无法达成一致意见时，可通过申请强制执行或通过法院诉讼程序依法取得抵押物处置权，并采取
21、公开拍卖等方式对抵押物进行处置。2质押权利的处置方式质押权利的处置方式贷款行根据实际情况通过出质人以现金清偿、协议处理质物受偿、申请法院拍卖质物受偿等方式处置质押物。第三节第三节 住房公积金提取、个住房公积金提取、个人住房公积金贷款的运作人住房公积金贷款的运作一、住房公积金的概念及内涵一、住房公积金的概念及内涵我国的住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工按照规定缴存的具有保障性或互助性的一种长期住房储金。职工缴存的住房公积金和职工所在单位缴存的住房公积金，是职工按规定存储起来的专项用于住房消费支出
22、的个人储金。住房公积金的这一定义包含以下五个方面的涵义：1住房公积金只在城镇建立，农村不建立住房公积金制度。2只有在职职工才建立住房公积金制度。无工作的城镇居民不实行住房公积金制度，离退休职工也不实行住房公积金制度。3住房公积金由两部分组成，一部分由职工所在单位缴存，另一部分由职工个人缴存，职工个人缴存部分由单位代扣后，连同单位缴存部分一并缴存到住房公积金个人账户内。4住房公积金缴存的长期性。住房公积金制度一经建立，职工在职期间必须不间断地按规定缴存，除职工离退休或发生住房公积金管理条例规定的其他情形外，不得中止和中断。体现了住房公积金的稳定性、统一性、规范性和强制性。5住房公积金是职工按规定
23、存储起来的专向用于住房消费支出的个人住房储金，具有两个特征：一是积累性，即住房公积金虽然是职工工资的组成部分，但不以现金形式发放，并且必须存入住房公积金管理中心在受托银行开设的专户内，实行专户管理。二是专用性，住房公积金实行专款专用，存储期间只能按规定用于购、建、大修自住住房，或交纳房租。职工只有在离退休、死亡、完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系或户口迁出原居住城市时，才可提取本人账户内的住房公积金。二、住房公积金的提取条二、住房公积金的提取条件及出具的证明材料件及出具的证明材料 住房公积金的提取，是指缴存职工因特定住房消费或丧失缴存条件时，按照规定把个人账户内的住房公积金存储余额取出来，从
24、而实现住房公积金的价值，发挥其作用的行为。（一）住房公积金提取的条件（一）住房公积金提取的条件 住房公积金的提取是有限制条件的，这与缴存住房公积金的长期性和互助性直接关联。根据国务院住房公积金管理条例和当地住房公积金管理实施办法的相关规定，职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：1购买、建造、翻建、大修自住住房的；2离休、退休的；3完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；4户口迁出本地或出境定居的；5偿还购房贷款本息的；6房租超出家庭工资收入的规定比例的；7职工死亡或被宣告死亡的。上述七条可以归纳为两类情况：一类职工住房消费的提取，包括第1、5和6条。对于房租是否超出家
25、庭工资收入的比例，由当地住房公积金管理委员会确定，目前一般为10%15%。另一类是职工丧失缴存条件的提取，包括第2、3、4和7条。其中对于职工死亡，却无继承人也无受赠人的，职工住房公积金账户的存储余额纳入住房公积金的增值收益。（二）提取住房公积金的相关材料（二）提取住房公积金的相关材料1购买商品房提取住房公积金要出具的证明材料购买商品房提取住房公积金要出具的证明材料购买商品房的职工，提取住房公积金需出具以下证明材料：经产权部门登记有效的“商品房购房合同”原件、复印件；购买住房首期付款发票或收据原件、复印件；住房公积金缴存余额；本人身份证原件、复印件；提取配偶住房公积金的，须提供结婚证原件、复印
26、件。2购买购买“二手房二手房”申请提取住房公积金要出申请提取住房公积金要出具的证明材料具的证明材料 房地产交易所鉴证的购房合同原件、复印件；首期款发票原件；契税缴款收据原件和复印件；本人身份证原件和复印件；盖有单位住房公积金预留印鉴的住房公积金支取申请书。三、住房公积金的提取程三、住房公积金的提取程序序 住房公积金提取申请审批制度，一方面可以保证住房公积金按照住房公积金管理条例规定的用途使用，避免住房公积金流失；另一方面，可以防止冒领或不符合条件提取等情况的发生。职工提取住房公积金按规定要经过以下程序：1个人申请个人申请 2单位初审单位初审 3单位申请单位申请 4住房公积金管理中心核准住房公积
27、金管理中心核准 5办理支付办理支付四、个人住房公积金贷款四、个人住房公积金贷款的运作的运作 住房公积金贷款，也称委托行住房公积金贷款，是指贷款银行受住房公积金管理中心的委托，以住房公积金为资金来源，向缴存住房公积金的职工发放的，定向用于购买、建造、翻建、大修自有住房的专项住房消费贷款。职工购买的自有住房包括商品住房、经济适用住房、私产住房、集资建造住房、危改还迁住房、公有现住房。（一）个人住房公积金贷款的特点（一）个人住房公积金贷款的特点1互助性个人住房公积金贷款其资金来源为单位和个人共同缴存的住房公积金。2普遍性只要是具有完全民事行为能力、正常缴存住房公积金的职工都可申请住房公积金贷款。3利
28、率低其贷款利率比同期商业贷款利率低。4期限长目前住房公积金贷款最长期限为30年（贷款年限不得超过法定离退休年龄后5年）。（二）个人住房公积金贷款与商业性贷款的区（二）个人住房公积金贷款与商业性贷款的区别别 住房公积金贷款与商业性贷款的不同点，主要表现在以下五个方面：1贷款主体不同 2贷款对象不同 3贷款资金来源不同 4贷款利率不同 5贷款风险承担主体不同（三）个人住房公积金贷款的条件（三）个人住房公积金贷款的条件1个人住房公积金的适用范围（1）购买自住住房。（2）建造、翻建、大修自住住房。2申请条件（1）具有城镇常住户口或有效居留身份；（2）按时足额缴存住房公积金并具有个人住房公积金存款账户；
29、（3）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；（4）有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；（5）有当地住房公积金管理部门规定的最低额度以上的自筹资金，并保证用于支付所购（大修）住房的首付款；（6）有符合要求的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；（7）符合当地住房公积金管理部门规定的其他借款条件。（四）申请个人住房公积金贷款应提交的资料（四）申请个人住房公积金贷款应提交的资料1申请一手房个人住房公积金贷款应提交的资料申请一手房个人住房公积金贷款应提交的资料（1）住房公积金贷款申请书；（2）身份证件（居民身份证、户
30、口簿或其他身份证件）；（3）所在单位出具的借款人稳定经济收入证明或其他偿债能力证明资料；（4）合法的购买住房的合同、协议及批准文件；（5）抵押物或质押物权利清单及权属证明文件，有处分权人出具的同意抵押或质押的证明；（6）住房公积金管理部门认可的评估机构出具的抵押物估价报告书；（7）保证人出具的同意提供的书面承诺及保证人的资信证明；（8）借款人用于购买住房的自筹资金的有关证明；（9）住房公积金管理部门规定的其他文件和资料。2申请二手房住房公积金贷款应提供的材料申请二手房住房公积金贷款应提供的材料房屋买卖双方持卖方名下的房屋所有权证、国有土地使用证及购房合同原件到当地住房公积金管理中心或委托贷款银
31、行申请。经初审符合贷款条件的，房屋买卖双方应分别提供办理贷款的有关资料：（1）买房方（借款人）提供）买房方（借款人）提供借款申请表；夫妻双方身份证、户口簿、婚姻证明的原件及复印件；所购房屋评估报告书（经住房公积金管理中心和产权部门认可的房地产评估机构进行评估）；购房合同（到房屋交易部门购买）；卖方出具的收到预交房款的收据；住房公积金管理中心或委托贷款银行需要的其他资料。（2）卖房方提供）卖房方提供 夫妻双方身份证、户口簿、婚姻证明的原件及复印件；卖方名下的房屋所有权证和国有土地使用证的原件及复印件；提供划入贷款资金的户名和账号；住房公积金管理中心或委托贷款银行需要的其他资料。（五）个人住房公积
32、金贷款的程序（五）个人住房公积金贷款的程序1申请一手房个人住房公积金贷款的程序申请一手房个人住房公积金贷款的程序（1）提出申请。借款申请人需提出书面贷款申请，并提交有关资料，由贷款银行负责受理后交住房公积金管理部门或直接向住房公积金管理部门申请，等待住房公积金管理部门审批。（2）签订合同，开立存款账户。借款申请经住房公积金管理部门审批通过后，由贷款银行通知借款人签订借款合同和担保合同。选用委托扣款方式还款的借款人须在贷款银行开立储蓄卡或信用卡扣款账户。（3）办理抵押登记、住房保险。签订合同后，应根据国家和当地法律法规，办理抵押登记及其他必须的手续，抵押登记费用由借款人负担，抵押期间保险单正本由
33、贷款银行保管。（4）支用贷款。借款人在贷款银行填制贷款转存凭据，贷款银行按借款合同约定，将贷款资金一次或分次划入售房人在贷款银行开立的售房款账户内，或将贷款资金直接转入借款人在贷款银行开立的存款账户内。（5）按期还款。借款人按借款合同约定的还款计划和还款方式，委托贷款银行分期扣款或到贷款银行柜面，按期归还个人公积金住房贷款本息。（6）贷款结清。在贷款到期日前，借款人如提前结清贷款，须按借款合同约定，提前向贷款银行或住房公积金管理部门提出申请，由住房公积金管理部门审批。贷款结清后，借款人从贷款银行领取“贷款结清证明”，取回抵押登记证明文件及保险单正本，并持贷款银行出具的“贷款结清证明”到原抵押登
34、记部门办理抵押登记注销手续。2申请二手房住房公积金贷款的程序申请二手房住房公积金贷款的程序（1）咨询 （2）受理申请 （3）“中心”审批 （4）办理房屋所有权证及国有土地使用证的过户 （5）与贷款银行签订借款合同、抵押合同 （6）房产部门办理抵押登记 （7）办理房屋财产保险 （8）贷款资金转账至卖方账户 （9）借款人按月还款 （10）还清贷款，注销抵押登记（六）贷款金额的确定（六）贷款金额的确定1不得高于按照借款人住房公积金账户储存余额的倍数确定的贷款限额。2不得高于按照房屋总价款的比例确定的贷款限额，个人住房贷款比例应不高于房屋全部价款的80%。3不得高于按照还款能力确定贷款限额，其计算公式
35、为：借款人计算住房公积金月缴存额的工资基数规定比例12个月贷款期限。4不得高于最高贷款额度。申请金额不超过以上所有限额的，以申请金额作为贷款金额；申请金额超过任意一项限额的，以其中最低的限额作为贷款金额。其中的倍数、规定比例和最高贷款额度，每年由各地住房公积金管理部门确定并向社会公布执行。五、个人住房组合贷款五、个人住房组合贷款组合贷款是指住房公积金管理中心运用住房公积金、商业银行利用信贷资金向同一借款人发放的，用于购买同一套自住住房的个人住房贷款，是公积金贷款和商业性贷款组合的总称。当个人通过住房公积金贷款不足以支付购房款时，可以向受委托办理住房公积金贷款的经办银行申请组合贷款。两部分贷款要
36、同时办理申请和审批手续，两部分贷款审批完成后，经办银行将两笔资金同时拨付到售房单位账户。在组合贷款中，住房公积金贷款和商业贷款的贷款期限、借（还）款日期和还款方式都应是相同的，但执行不同的借款利率。一般组合贷款的贷款总额不得超过借款人所购房屋价款的80%。组合贷款要分别签署住房公积金贷款和商业贷款两份借款（担保）合同。组合贷款出现风险时，对抵押物（质物）进行处置或向保证人求偿后所得款项应首先用于清偿住房公积金贷款本息及相关费用。第四节第四节 已抵押房屋再贷款已抵押房屋再贷款（转按揭）（转按揭）一、转按揭的内涵一、转按揭的内涵转按揭，即已抵押房屋再贷款，是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原
37、贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。“转按揭”是在个人住房贷款还款期内，借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。简单说就是仍处在按揭中的房屋进行再次买卖，该房屋的买方仍继续偿还卖方的按揭房款。目前二手房市场存在同行转按揭和跨行转按揭两种情况。由于买方的资信、贷款意愿、月供能力、购房资金安排不尽相同，在转按揭的同时，买方可以根据自身需求申请不同的贷款期限、贷款金额和还款方式。在实际操作中，转按揭都采用为卖方提前还贷的方式，因此买方的贷款可以和卖方的未还清贷
38、款不一致。二、买卖双方申请转按揭二、买卖双方申请转按揭需提供的资料需提供的资料（一）转按揭对银行时买卖双方所需资料（一）转按揭对银行时买卖双方所需资料 1买方所需资料买方所需资料（1）借款人及其配偶的身份证明文件（身份证、军官证、护照等其他身份证明文件）。（2）借款人及其配偶的户口薄、回乡证、台胞证等。（3）借款人的婚姻状况证明（结婚证、未婚证、离婚证、街道办事处开具的婚姻状况证明、或其他证明文件）。（4）借款人所在的单位开具的收入证明、税单、借款人的存折现金流水帐、定期存折、房产证明文件、股票交易流水帐、车辆行驶证、学历证明、房屋出租的租赁合同等以及可以证明借款人经济状况的证明文件等。（5）
39、供款存折。2卖方所需资料卖方所需资料（1）卖方及其配偶的身份证明文件（身份证、军官证、护照等其他身份证明文件）。（2）卖方及其配偶的户口薄、回乡证、台胞证等。（3）卖方的婚姻状况证明（结婚证、未婚证、离婚证、街道办事处开具的婚姻状况证明、或其他证明文件）。（4）卖方所交易房屋的房产证。（5）收款存折。（6）公有住房缴款明细表（房改房须提供）。（7）解困协议原件（解困房须提供）。（8）住房房改办出示的上市文原件（安居房须提供）。（9）原按揭合同、原供款存折、原供款明细。（二）转按揭对房管局时买卖双方所需资料（二）转按揭对房管局时买卖双方所需资料 1买方所需资料买方所需资料（1）买方的身份证明文件
40、（身份证、军官证、护照等其他身份证明文件）的原件；（2）委托书原件；（3）受委托人身份证明文件原件；2卖方所需资料卖方所需资料（1）卖方的身份证明文件（身份证、军官证、护照等其他身份证明文件）的原件；（2）委托书原件；（3）受委托人身份证明文件原件；（4）卖方所交易的房产的房地产证。另需提供：他项权利证、转按协议公证；交易递件无须提供测绘图，抵押登记递件时才提供。第五节第五节 房地产按揭贷款的房地产按揭贷款的计算计算一、住房抵押贷款的首付款一、住房抵押贷款的首付款首付款为房屋总价和抵押贷款的差额，也称为借款人在抵押房地产上的净资产权益。为了减少贷款风险，银行发放的住房贷款额总是要小于抵押物的市
41、场价格，因此，购房者需要一次性支付一定比例的首付款。首付款是衡量住房抵押贷款风险的一个重要指标，首付款比例的高低取决于房地产评估的准确性、市场的发育程度、变现成本的高低和借款人的资信记录因素。当市场发育程度不够和相关法律法规保证不完善的情况下，银行处置抵押房的变现成本很高，所以首付款不能太低，要保证在扣除抵押房变现成本后仍能偿付贷款余额。因为银行放贷目的不是要取得受押的房产，而是要安全地收回本金并获得利息。当然，首付款也不能太高，若门槛太高，即束缚了住房的有效需求，也不利于扩大住房信贷业务。二、住房抵押贷款的还款二、住房抵押贷款的还款方式及其计算方式及其计算住房抵押贷款的还款方式对居民的购房能
42、力有重大影响。根据还款利率固定与否，住房抵押贷款还款方式可分为固定利率抵押贷款和可调利率抵押贷款。（一）固定利率抵押贷款的计算（一）固定利率抵押贷款的计算固定利率抵押贷款是历史悠久的住房抵押贷款，也是最基本的贷款方式，在抵押贷款市场上占有重要地位。固定利率抵押贷款是指预先确定利率和分期付款方式的抵押贷款。在整个贷款存续期内，其利率不受市场利率变化的影响，还贷方式和期限也固定不变。根据本金和利息的不同支付方式，固定利率的抵押贷款可以分为等额还款抵押贷款、等本金还款抵押贷款和分级还款的抵押贷款等种类。目前我国银行在办理住房抵押贷款业务时，主要采用的是等本金还款法和等额还款法。为了能吸引更多的客户，
43、国内的商业银行正在大胆借鉴国外成功的经验，设计出符合我国国情、形式多样的、满足于各档次家庭收入的住房消费者需要的抵押贷款还款方式。1等额还款抵押贷款等额还款抵押贷款等额还款抵押贷款（constant payment mortgage,CPM）也称完全均付抵押贷款，是整个贷款期内以固定利率按月均等还贷款本息的贷款方式。（1）月本息偿还额的计算）月本息偿还额的计算月本息偿还额，即每月付款额等于以贷款额为现值计算的年金。设贷款本金为p，贷款月利率为i,贷款期数为n（按月计算的期数），每月本息偿还额为a。a的计算公式为：在抵押贷款计算中，把p=1时的年金称为抵押常数，即贷款1元时每月的等额还款值。设抵
44、押常数为M，则故（2）贷款余额）贷款余额 贷款余额是指经分期付款的贷款在一定偿还期后尚未清偿的本金数额。在发达国家，居民一生通常要迁徙几次，涉及出售旧房购买新房的问题。于是，“归还旧贷款，申请新贷款”的现象屡见不鲜。如加拿大平均5至7年迁居一次，美国住房抵押贷款的实际平均还款年限通常在8至12年。因此，贷款机构和借款人都需要计算经常贷款余额。贷款余额可以用年金现值的方法计算。偿还一定时期后，贷款余额实际上就是计算时点的年金现值。设贷款余额为p1，已归还期数为n1，根据年金现值的计算公式，该时点的贷款余额为（3）每月本息偿还中本金和利息）每月本息偿还中本金和利息由上述贷款余额的计算方法可知，还款
45、期内某月本息偿还额中的本金是该月相邻两期贷款余额之差。第N期月偿还额中本金pN的计算公式为:pN=第（N-1）期贷款余额-第N期贷款余额计算出本金以后，第N期偿还额的利息IN=月本息偿还额a-第N期月偿还额的本金pN。另一种简单的计算方法是：第N期偿还额的利息IN=第N期贷款余额贷款月利率。第N期偿还额的本金pN=月本息偿还额-第N期偿还额的利息IN。例1中如果要计算第12个月本息偿还额中本金和利息数额，按照上述公式可计算如下：P12=第11期剩余本金-第12期剩余本金=98877.2-98772.0=105.2元利息=599.6-105.2=494.4元（4）月偿还额中本金和利息的关系）月偿
46、还额中本金和利息的关系根据以上公式，计算还款中贷款余额、本金、利息的变化情况如下：第一个月，抵押贷款的金额为100000元，月偿还额为599.6元，其中月付利息500元（即1000000.06/12），月付本金99.6元（即599.6-500），月末剩余本金为99900.4元（即100000-99.6）。第二个月，抵押贷款的剩余本金为99800.4元（即99900.4-100），月本息偿还额仍是699.6元，其中支付利息499.6元，支付本金100元。以上各月中，月还本付息额固定不变，而剩余本金随着时间的推移而下降，于是，月偿还额中利息的比重逐步下降，本金的比值上升，直到第30年贷款本息全部清
47、偿为止。即等额还款抵押贷款在贷款初期每月还款额大部分用于归还贷款利息，随着时间的推移，每月还款额中本金逐渐增加。等额还款抵押贷款本息摊还表见表12-5。（5）月偿还额与贷款期限、贷款利率的关系）月偿还额与贷款期限、贷款利率的关系 从上述计算公式中可以看出，月偿还额与贷款总额、贷款期限、贷款利率有密切关系。在其他变量不变的情况下，月偿还额与贷款总额成正向相关关系，并随着贷款利率的上升而提高。而若延长贷款期限，则月偿还额随之下降，最终趋于贷款总额与月利率的乘积。这说明，贷款期限增加到一定年限以后，延长贷款期限对月本息偿还影响不大，对减轻借款人的还款压力作用十分有限。2等本金还款抵押贷款等本金还款抵
48、押贷款 等本金还款抵押贷款（constant amortization mortgage,CAM）也称非均付固定利率抵押贷款。借款人要在贷款期内均匀地偿还本金，而每期的利息按剩余本金余额和约定的利率支付。（1）等本金还款抵押贷款还款额的计算）等本金还款抵押贷款还款额的计算 等本金还款抵押贷款每月偿还额的计算公式为：式中，at为第t期月还款额，t=1,2,3,n；n为按月计算的贷款总期数；p为贷款额；i为按月计算的利率。3等本还款抵押贷款与等额还款抵押贷款的比较等本还款抵押贷款与等额还款抵押贷款的比较（1）支付方式的比较）支付方式的比较从上面的例1和例2中可以看出，等本金还款抵押贷款与等额还款抵
49、押贷款的支付方式不同。等额还款抵押贷款月支付金额为599.6元，30年固定不变。而等本金还款抵押贷款月支付金额则逐年减少，从最初的776.4元降低到最后1月的277.8元，等额还款抵押贷款的月还款额在前10年低于等本金还款抵押贷款还贷余额，但在后20年却高于等本金还款抵押贷款的还贷余额。（2）贷款余额的比较）贷款余额的比较等额还款抵押贷款月付金的数额低于等本金还款抵押贷款，因此，前者剩余本金总是大于后者，而且递减的速度也相对较慢。（3）违约风险的比较）违约风险的比较等本金还款抵押贷款初期偿付的金额中，本金的比重较大，于是，其月还款额会逐年减少，即呈现“先大后小”的趋势。这在一定程度上减轻了借款
50、人的利息负担。但这种还款方式不符合居民收入水平不断增长的实际情况，而且月偿还额每月都会发生变化，在支付上比较麻烦。因此，与等额还款抵押贷款相比，等本金还款抵押贷款初期的违约风险较大。4分级还款抵押贷款的概念分级还款抵押贷款的概念分级还款抵押贷款（graduated payment mortgage,GPM）,是指在最初的若干年月里还款额按约定的比率逐年递增，但其后月还款额均等，直至贷款全部清偿的贷款方式。分级还款抵押贷款是美国储蓄贷款机构于1976年专门为年轻的购房群体而设计的贷款方式，其月还款额的变化与居民特别是年轻人的收入变化趋势相同，降低了借款人前期付款的压力，拓展了贷款机构的抵押贷款业
