1、 房地产现金流就是在一定时期内通房地产现金流就是在一定时期内通过融资和销售房地产品而取得的现金流过融资和销售房地产品而取得的现金流入，在支付购置土地款、工程款、营销入，在支付购置土地款、工程款、营销费用、管理费用、财务费用、税金和偿费用、管理费用、财务费用、税金和偿还借款后的差额。还借款后的差额。1.1.土地储备的现金投入大而集中，且占用土地储备的现金投入大而集中，且占用时间长，银行贷款受政策制约。时间长，银行贷款受政策制约。2.2.预售制度和银行按揭的实施，加快了现预售制度和银行按揭的实施，加快了现金回笼速度，提高了资金回报率。金回笼速度，提高了资金回报率。3.3.支出的刚性和收入来源的不确
2、定性，增支出的刚性和收入来源的不确定性，增加了现金流量管理的难度。加了现金流量管理的难度。4.4.税负支出高税负支出高 ：（：（1 1）发生在预售阶段）发生在预售阶段（2 2）土地增值税清算阶段）土地增值税清算阶段1.1.现金流管理没有与企业战略相吻合现金流管理没有与企业战略相吻合 现金流管理只是停留在现金预算、日常流量、流现金流管理只是停留在现金预算、日常流量、流程、流速和风险预警等战术性管理，没有同企业的程、流速和风险预警等战术性管理，没有同企业的发展战略有效地结合起来，更没有同企业的不同发发展战略有效地结合起来，更没有同企业的不同发展阶段的重心相匹配。展阶段的重心相匹配。2.2.现金流管
3、理缺少全程控制现金流管理缺少全程控制 多数房地产企业现金流量管理的手段只是侧重于多数房地产企业现金流量管理的手段只是侧重于事后分析，而缺乏事中的控制、事前的预测和安排。事后分析，而缺乏事中的控制、事前的预测和安排。3.3.现金流管理没有重视现金流质量现金流管理没有重视现金流质量 由于房地产企业的考核与绩效评价体系仍是由于房地产企业的考核与绩效评价体系仍是“利润导向型利润导向型”，所以企业实践中对现金流，所以企业实践中对现金流量的管理存在着严重滞后性和被动性特征。量的管理存在着严重滞后性和被动性特征。一些企业只有在发不出工资、没钱购买原材一些企业只有在发不出工资、没钱购买原材料、需要动用现金交税
4、的时候才关心现金流；料、需要动用现金交税的时候才关心现金流；现金流紧张时，往往通过延期支付土地款、现金流紧张时，往往通过延期支付土地款、拖欠工程款等恶劣方式度过难关，丧失信誉。拖欠工程款等恶劣方式度过难关，丧失信誉。重点一：现金流奖惩制度重点一：现金流奖惩制度 强化项目公司总经理、分片执行总经理对强化项目公司总经理、分片执行总经理对所管项目现金流计划管理的职责和相关经营所管项目现金流计划管理的职责和相关经营指标的考核，对经公司评审通过的现金流回指标的考核，对经公司评审通过的现金流回笼上调计划实行指令性管理，并辅以必要的笼上调计划实行指令性管理，并辅以必要的激励与奖惩措施。激励与奖惩措施。重点二
5、：满足贷款的现金流指标重点二：满足贷款的现金流指标加快现金流规划与管理，尽快满足贷加快现金流规划与管理，尽快满足贷款条件款条件重点三：合理确定销售价格重点三：合理确定销售价格加大销售推盘量与销售进度，合理确定销加大销售推盘量与销售进度，合理确定销售价格，并加强账款催收，加快销售资金售价格，并加强账款催收，加快销售资金回笼。回笼。现金至尊现金至尊CASH is KingCASH is King 欧美流行的财务理念欧美流行的财务理念现金流比利润更重要！现金流比利润更重要！海尔第海尔第1313条管理规则条管理规则股价波动与现金流量的正相关关系股价波动与现金流量的正相关关系沃伦沃伦 巴菲特的投资基石巴
6、菲特的投资基石自由现金流量自由现金流量现金流量是企业的血液，它体现的是现金收现金流量是企业的血液，它体现的是现金收益、风险和回报的持续性。益、风险和回报的持续性。1.1.库存现金库存现金2.2.银行存款银行存款定期存款、通知提前支取的定期存款定期存款、通知提前支取的定期存款3.3.其他货币资金其他货币资金外部存款、银行汇票存款、银行本票存款、外部存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用证存款、信用卡存款。信用证存款、信用卡存款。4.4.现金等价物现金等价物企业持有的期限短、易于转换为已知金额的企业持有的期限短、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。现金、价值变动风险很小的投资。1 1
7、、经营活动现金流量、经营活动现金流量房地产企业：主要包括销售房屋、转让土地、房地产企业：主要包括销售房屋、转让土地、提供劳务、出租房屋、发包工程、征用和批提供劳务、出租房屋、发包工程、征用和批租土地、购买设备材料、接受劳务、缴纳税租土地、购买设备材料、接受劳务、缴纳税款等。款等。2 2、投资活动现金流量、投资活动现金流量企业长期资产的构建及长期投资业务。企业长期资产的构建及长期投资业务。3 3、筹资活动的现金流量、筹资活动的现金流量增资扩股、外部借款、股利利息支付、融资增资扩股、外部借款、股利利息支付、融资租赁、偿还贷款等。租赁、偿还贷款等。1.1.认识自由现金流量认识自由现金流量注：营运资本
8、注：营运资本=流动资产流动负债流动资产流动负债企业扣减维持持续发展所需的固企业扣减维持持续发展所需的固定资产投资以及营运资金投资后定资产投资以及营运资金投资后的现金流量。的现金流量。自由现金流量代表一种投资自由现金流量代表一种投资机会。自由现金流量就是一机会。自由现金流量就是一种可用于种可用于“自由投资自由投资”的现的现金流量。金流量。2.2.自由现金流量趋势图自由现金流量趋势图根据自由现根据自由现金流量的变金流量的变化趋势，可化趋势，可以分析现金以分析现金流量的充足流量的充足程度，为企程度，为企业财务决策业财务决策服务。服务。1.1.内部收益率（内部收益率（IRRIRR）内部收益率内部收益率
9、IRRIRR是指项目在整个计是指项目在整个计算期内各年净现金流量的现值累计等于算期内各年净现金流量的现值累计等于零零(或净年值等于零或净年值等于零)时的折现率。时的折现率。内部收益率是效率型指标，它反映内部收益率是效率型指标，它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目项目所占用资金的盈利率，是考察项目资金使用效率的重要指标。资金使用效率的重要指标。2.2.预售周转率预售周转率 预售周转率是指期内预售回笼资金预售周转率是指期内预售回笼资金与平均存货（土地、在建工程、已竣工与平均存货（土地、在建工程、已竣工待售物业）的比率。待售物业）的比率。反映资产周转速度，比例越高，则反映资产周转速度，比例越高，
10、则资产速度越快。资产速度越快。3.3.资产净利率资产净利率 资产净利率资产净利率=销售净利率销售净利率资产周转率资产周转率 4.4.净现金流量变动趋势净现金流量变动趋势 企业在一定时期内现金流入和流出企业在一定时期内现金流入和流出的差额。项目能否快速取得现金的净流的差额。项目能否快速取得现金的净流入，实现投入产出的良性循环，是公司入，实现投入产出的良性循环，是公司发展能力的重要标志。发展能力的重要标志。经营活动现金流量投资活动现金流量筹资活动现金流量综合分析与判断 +经营、投资活动效益良好，仍进行筹资；若无好的投资机会，浪费+-偿债时期-+扩张期，分析投资盈利能力-财务可能恶化，投资、筹资分抢
11、营运资金 -+进一步分析投资活动现金流量内容+-破产风险存在-+财务状况不稳定-财务危机 策略与方法策略与方法1.1.企业战略与现金流管理相结合企业战略与现金流管理相结合发展速度、融资扩张、战略重点的匹配发展速度、融资扩张、战略重点的匹配避免太过于多元化发展。避免太过于多元化发展。2.2.现金流管理与企业生命周期相结合现金流管理与企业生命周期相结合不同生命周期对资金的需求不同，现金流不同生命周期对资金的需求不同，现金流的总体特征及流入流出比重也不同。的总体特征及流入流出比重也不同。3.3.流动性、收益性和增长性的动态平衡流动性、收益性和增长性的动态平衡流动性可以通过现金流量循环的效率来创造。流
12、动性可以通过现金流量循环的效率来创造。收益性是企业通过经营使其获利的能力的表现。收益性是企业通过经营使其获利的能力的表现。增长性是企业自我积累和发展能力的表现。增长性是企业自我积累和发展能力的表现。4.4.现金流平衡现金流平衡最理想的是将不同投资回报期及最理想的是将不同投资回报期及不同现金回款方式的业务进行组合，不同现金回款方式的业务进行组合，以分散风险。以分散风险。案例案例：酒店与地产联合经营：酒店与地产联合经营 结论结论：现金流战略管理的：现金流战略管理的最高境界：平衡性与收益性的均衡最高境界：平衡性与收益性的均衡 策略与方法策略与方法1.1.现金流预算现金流预算房地产企业年初，由财务部门
13、编制资金总预算计房地产企业年初，由财务部门编制资金总预算计划，它由资金预算收入、资金预算支出两大主体划，它由资金预算收入、资金预算支出两大主体内容构成。内容构成。其中，资金收入预算最核心的内容是企业通过销其中，资金收入预算最核心的内容是企业通过销售房屋产品带来的现金净增加额；支出预算最核售房屋产品带来的现金净增加额；支出预算最核心的内容是企业投资、支付税费所需资金支出。心的内容是企业投资、支付税费所需资金支出。2.2.现金收入管理现金收入管理房地产开发企业的收入主要为销售其开发的房屋产房地产开发企业的收入主要为销售其开发的房屋产品所产生的现金流入。品所产生的现金流入。（1 1）加快工程开发进度
14、，尽早达到产品预售标准，）加快工程开发进度，尽早达到产品预售标准，取得预售许可证取得预售许可证（2 2）采取多种措施催收账款，加速售房款的回笼。）采取多种措施催收账款，加速售房款的回笼。（3 3）采用多种付款方式促销，使开发资金按预期回）采用多种付款方式促销，使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险笼，消减金融财务风险3.3.现金支付管理现金支付管理管理重点：土地成本和建筑安装工程款支出。管理重点：土地成本和建筑安装工程款支出。（1 1）推迟购地首付款时间并合理拉长后续付款。）推迟购地首付款时间并合理拉长后续付款。（2 2）依靠施工单位垫资，利用流动负债融资。）依靠施工单位垫资，利用流动负债融资
15、。案例案例：4.4.融资管理融资管理（1 1）当前的环境与融资压力）当前的环境与融资压力 房地产调控背景下如何融资？房地产调控背景下如何融资？银行融资政策银行融资政策（2 2）融资策略的变化与调整）融资策略的变化与调整 大企业如何融资？大企业如何融资？中小企业如何融资？中小企业如何融资？案例案例：融资新模式：融资新模式之一：万科股权转让之一：万科股权转让“曲线融资曲线融资”德国国际房地产投资银行（德国国际房地产投资银行（Hypo Real Estate Hypo Real Estate Bank InternationalBank International）（简称）（简称HIHI）20042
16、004年年7 7月首月首度投资中国内地房地产业，为中山万科城市风景花度投资中国内地房地产业，为中山万科城市风景花园项目注资园项目注资35003500万美元。万美元。股权融资股权融资以外国直接投资（以外国直接投资（FDIFDI）为名，行商）为名，行商业贷款之实的信贷融资。业贷款之实的信贷融资。案例案例：融资新模式：融资新模式之二：合作建房融资之二：合作建房融资1.1.成立项目公司成立项目公司2.2.成立项目部，挂靠其中一家公司成立项目部，挂靠其中一家公司A公司公司B公司公司项目项目1.1.项目转让方式项目转让方式虽然规避了原项目公司的隐性债务，但税务部门要求按不动产转让征收营业税、土地增值税以及
17、契税等。由于标的金额巨大，税费会很高。2.2.股权收购方式股权收购方式收购方式简单，且无税负成本，但却保留了原项目公司。如果该项目公司没有任何税收优惠政策可享受，则对后期售楼不利。3.3.委托开发方式委托开发方式委托代理双方通过协议约定委托开发价款，等开发完毕后委托方再按照一定的价格将开发产品转让给代理方。这种方式前期税负不大，但后期项目转让时，将导致销售环节的较高税负。但是可以将土地增值税分段计算缴纳，可以降低增值率，控制增值税负担。最佳运作模式最佳运作模式 最佳方案最佳方案：兼并模式：兼并模式先由收购方（具有开发资质）成立一家具有开发资质的子公司，再由该子公司以吸收合并方式兼并项目公司，项
18、目随项目公司而转移。一、集权型管理机构一、集权型管理机构 万科在董事会下设立审计委员会、投资与万科在董事会下设立审计委员会、投资与决策委员会，在集团总部设立财务部、战略与决策委员会，在集团总部设立财务部、战略与投资部、资金中心。投资部、资金中心。分工明确，统一管理集团融资、现金和投资业分工明确，统一管理集团融资、现金和投资业务。务。资金调拨机制，完全反映一种集权。资金调拨机制，完全反映一种集权。二、携手金蝶共建资金管理系统二、携手金蝶共建资金管理系统 资金结算中心系统资金结算中心系统 房地产成本管理系统之资金管理模块房地产成本管理系统之资金管理模块三、三维资金管理模式三、三维资金管理模式 1.
19、1.领先的多元化融资管理领先的多元化融资管理 之一：融资啄食顺序：之一：融资啄食顺序：内部融资内部融资发行债券发行债券发行股票发行股票 2004 2004年：年：（1 1）发行可转换公司债券）发行可转换公司债券 （2 2）与国际房地产投资银行（）与国际房地产投资银行（HIHI）合作，）合作，探索探索“双重结构项目贷款双重结构项目贷款”融资创新模式融资创新模式 （3 3）与新加坡政府产业投资基金合作。）与新加坡政府产业投资基金合作。2.2.内部银行式的现金管理内部银行式的现金管理 模式：现金计划模式：现金计划+现金流动管理现金流动管理 万科对一线公司实行严格的资金管理，万科对一线公司实行严格的资
20、金管理，资金管理中心通过定期编制年度资金计划和资金管理中心通过定期编制年度资金计划和3 3个月的滚动资金计划加强资金管理的计划个月的滚动资金计划加强资金管理的计划性。性。3.3.有效的稳健性投资管理有效的稳健性投资管理 资金实行专户储存、专款专用；资金实行专户储存、专款专用；聘请外部审计师进行资金审计聘请外部审计师进行资金审计 投资集中于土地资源的购置投资集中于土地资源的购置1、最孤独的时光，会塑造最坚强的自己。2、把脸一直向着阳光，这样就不会见到阴影。3、永远不要埋怨你已经发生的事情，要么就改变它，要么就安静的接受它。4、不论你在什么时候开始，重要的是开始之后就不要停止。5、通往光明的道路是
21、平坦的，为了成功，为了奋斗的渴望，我们不得不努力。6、付出了不一定有回报，但不付出永远没有回报。7、成功就是你被击落到失望的深渊之后反弹得有多高。8、为了照亮夜空，星星才站在天空的高处。9、我们的人生必须励志，不励志就仿佛没有灵魂。10、拼尽全力，逼自己优秀一把，青春已所剩不多。11、一个人如果不能从内心去原谅别人，那他就永远不会心安理得。12、每个人心里都有一段伤痕，时间才是最好的疗剂。13、如果我不坚强，那就等着别人来嘲笑。14、早晨给自己一个微笑，种下一天旳阳光。15、没有爱不会死，不过有了爱会活过来。16、失败的定义：什么都要做，什么都在做，却从未做完过，也未做好过。17、当我微笑着说
22、我很好的时候，你应该对我说，安好就好。18、人不仅要做好事，更要以准确的方式做好事。19、我们并不需要用太华丽的语言来包裹自己，因为我们要做最真实的自己。20、一个人除非自己有信心，否则无法带给别人信心。21、为别人鼓掌的人也是在给自己的生命加油。22、失去金钱的人损失甚少，失去健康的人损失极多，失去勇气的人损失一切。23、相信就是强大，怀疑只会抑制能力，而信仰就是力量。24、那些尝试去做某事却失败的人，比那些什么也不尝试做却成功的人不知要好上多少。25、自己打败自己是最可悲的失败，自己战胜自己是最可贵的胜利。26、没有热忱，世间便无进步。27、失败并不意味你浪费了时间和生命，失败表明你有理由
23、重新开始。28、青春如此华美，却在烟火在散场。29、生命的道路上永远没有捷径可言，只有脚踏实地走下去。30、只要还有明天，今天就永远是起跑线。31、认真可以把事情做对，而用心却可以做到完美。32、如果上帝没有帮助你那他一定相信你可以。33、只要有信心，人永远不会挫败。34、珍惜今天的美好就是为了让明天的回忆更美好。35、只要你在路上，就不要放弃前进的勇气，走走停停的生活会一直继续。36、大起大落谁都有拍拍灰尘继续走。37、孤独并不可怕，每个人都是孤独的，可怕的是害怕孤独。38、宁可失败在你喜欢的事情上，也不要成功在你所憎恶的事情上。39、我很平凡，但骨子里的我却很勇敢。40、眼中闪烁的泪光，也
24、将化作永不妥协的坚强。41、我不去想是否能够成功，既然选了远方，便只顾风雨兼程。42、宁可自己去原谅别人，莫等别人来原谅自己。43、踩着垃圾到达的高度和踩着金子到达的高度是一样的。44、每天告诉自己一次：我真的很不错。45、人生最大的挑战没过于战胜自己！46、愚痴的人，一直想要别人了解他。有智慧的人，却努力的了解自己。47、现实的压力压的我们喘不过气也压的我们走向成功。48、心若有阳光，你便会看见这个世界有那么多美好值得期待和向往。49、相信自己，你能作茧自缚，就能破茧成蝶。50、不能强迫别人来爱自己，只能努力让自己成为值得爱的人。51、不要拿过去的记忆，来折磨现在的自己。52、汗水是成功的润
25、滑剂。53、人必须有自信，这是成功的秘密。54、成功的秘密在于始终如一地忠于目标。55、只有一条路不能选择那就是放弃。56、最后的措手不及是因为当初游刃有余的自己57、现实很近又很冷，梦想很远却很温暖。58、没有人能替你承受痛苦，也没有人能抢走你的坚强。59、不要拿我跟任何人比，我不是谁的影子，更不是谁的替代品，我不知道年少轻狂，我只懂得胜者为。60、如果你看到面前的阴影，别怕，那是因为你的背后有阳光。61、宁可笑着流泪，绝不哭着后悔。62、觉得自己做得到和做不到，只在一念之间。63、跌倒，撞墙，一败涂地，都不用害怕，年轻叫你勇敢。64、做最好的今天，回顾最好的昨天，迎接最美好的明天。65、每
26、件事情都必须有一个期限，否则，大多数人都会有多少时间就花掉多少时间。66、当你被压力压得透不过气来的时候，记住，碳正是因为压力而变成闪耀的钻石。67、现实会告诉你，不努力就会被生活给踩死。无需找什么借口，一无所有，就是拼的理由。68、人生道路，绝大多数人，绝大多数时候，人都只能靠自己。69、不是某人使你烦恼，而是你拿某人的言行来烦恼自己。70、当一个人真正觉悟的一刻，他放弃追寻外在世界的财富，而开始追寻他內心世界的真正财富。71、失败并不意味你浪费了时间和生命，失败表明你有理由重新开始。72、人生应该树立目标，否则你的精力会白白浪费。73、山涧的泉水经过一路曲折，才唱出一支美妙的歌。74、时间
27、告诉我，无理取闹的年龄过了，该懂事了。75、命运是不存在的，它不过是失败者拿来逃避现实的借口。76、人总是在失去了才知道珍惜！77、要铭记在心：每天都是一年中最美好的日子。78、生活远没有咖啡那么苦涩，关键是喝它的人怎么品味！每个人都喜欢和向往随心所欲的生活，殊不知随心所欲根本不是生活。79、别拿自己的无知说成是别人的愚昧！80、天空的高度是鸟儿飞出来的，水无论有多深是鱼儿游出来的。81、思想如钻子，必须集中在一点钻下去才有力量。82、如果我坚持什么，就是用大炮也不能打倒我。83、我们要以今天为坐标，畅想未来几年后的自己。84、日出时，努力使每一天都开心而有意义，不为别人，为自己。85、有梦就
28、去追，没死就别停。86、今天不为学习买单，未来就为贫穷买单。87、因为一无所有这才是拼下去的理由。88、只要我还有梦，就会看到彩虹!89、你既认准这条路，又何必在意要走多久。90、尽管社会是这样的现实和残酷，但我们还是必须往下走。91、能把在面前行走的机会抓住的人，十有八九都会成功。92、你能够先知先觉地领导产业，后知后觉地苦苦追赶，或不知不觉地被淘汰。93、强烈的信仰会赢取坚强的人，然后又使他们更坚强。94、人生，不可能一帆风顺，有得就有失，有爱就有恨，有快乐就会有苦恼，有生就有死，生活就是这样。95、好习惯的养成，在于不受坏习惯的诱惑。96、凡过于把幸运之事归功于自我的聪明和智谋的人多半是结局很不幸的。97、如果我们一直告诫自己要开心过每一天，就是说我们并不开心。98、天气影响身体，身体决定思想，思想左右心情。99、不论你在什么时候结束，重要的是结束之后就不要悔恨。100、只要还有明天，今天就永远是起跑线。
