1、员工能力普查专题培训：物业管理相关法律法规 2007.11.03 相关内容：相关内容：n物权法物权法n物业管理条例物业管理条例n 物业管理企业资质管理物业管理企业资质管理n 物业服务收费管理物业服务收费管理n 房屋装饰、装修管理房屋装饰、装修管理n 物业管理招标投标物业管理招标投标n 专项维修资金专项维修资金n 物业管理行业起源与发展物业管理行业起源与发展中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法n颁布与施行：颁布与施行：n中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法由中华人民共由中华人民共和国第十届和国第十届全国人民代表大会全国人民代表大会第五次会议第五次会议于于2007年年3月月16日通过，自日
2、通过，自2007年年10月月1日日起施行起施行n物的定义：物的定义：n本法所称物，包括不动产和动产。法律规本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。定权利作为物权客体的，依照其规定。n物权的定义：物权的定义：n本法所称本法所称物权，是指权利人依法对特定的物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。权、用益物权和担保物权。业主的建筑物区分所有权（第六章）业主的建筑物区分所有权（第六章）n第七十条第七十条 业主对建筑物内的住宅、经业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有营
3、性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。的权利。n第七十一条第七十一条 业主对其建筑物专有部分享业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。有占有、使用、收益和处分的权利。业主业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。害其他业主的合法权益。n第七十二条第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性
4、用房，其业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。让。n第七十三条第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。用设施和物业服务用房，属于业主共有。n第七十四条第七十四条 建筑区划内，规划用于停
5、放汽车的建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。汽车的车位，属于业主共有。n第七十五条第七十五条 业主可以设立业主大会，选举业主业主可以设立业主大会，选举业主委员会。委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主
6、委员会给予指导和协助。和选举业主委员会给予指导和协助。n第七十六条第七十六条 下列事项由业主共同决定：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（六）改建
7、、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，应当经专有部分占建筑物制定和修改建筑物及其附属
8、设施的管理规约，应当经专有部分占建筑物总面积过总面积过1/2的业主且占总人数过的业主且占总人数过1/2的业主同意。筹集和使用建筑物及的业主同意。筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积其附属设施的维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业以上的业主且占总人数主且占总人数2/3以上的业主同意。以上的业主同意。n第七十七条第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规
9、约外，应当经有利害关系的业主同意。规约外，应当经有利害关系的业主同意。n第七十八条第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。予以撤销。n第七十九条第七十九条 建筑物及其附属设施的维修资金，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用水箱等共有部分的
10、维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。情况应当公布。n第八十条第八十条 建筑物及其附属设施的费用分建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。主专有部分占建筑物总面积的比例确定。n第八十一条第八十一条 业主可以自行管理建筑物及业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业
11、主有权依法更换。其他管理人，业主有权依法更换。n第八十三条第八十三条 业主应当遵守法律、法规以业主应当遵守法律、法规以及管理规约。及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，
12、可以依业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。法向人民法院提起诉讼。相邻关系（第七章）相邻关系（第七章）n第九十二条第九十二条 不动产权利人因用水、排水、不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。害；造成损害的，应当给予赔偿。共有（第八章）共有（第八章）n建筑物区分所有权是由建筑物区分所有权是由区分所有建筑物专区分所有建筑物专有部分所有权和共有部分所有权有部分所有权和共有部分所有权所构成，所构成，而且是以专有部分所有权处
13、于主导地位。而且是以专有部分所有权处于主导地位。n业主在使用区分建筑物专有部分时，业主在使用区分建筑物专有部分时，不得不得随意变更随意变更通过专有部分的供水、供电、供通过专有部分的供水、供电、供气、通讯等维持物业正常使用的各种管线。气、通讯等维持物业正常使用的各种管线。n物业管理区域内的共用部分的经营性收益物业管理区域内的共用部分的经营性收益属于全体业主所有属于全体业主所有。物业管理条例物业管理条例n颁布与实施：颁布与实施：n2003年年6月月8日中华人民共和国国务院令第日中华人民共和国国务院令第379号公布，自号公布，自2003年年9月月1日日起正式施行。起正式施行。n根据根据2007年年8
14、月月26日日国务院关于修改国务院关于修改物业管理条物业管理条 例的决定例的决定504号令号令修订，修订，自自2007年年10月月1日起施行。日起施行。n物业管理的定义：物业管理的定义：是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业服务企业按照物业服务合同约定按照物业服务合同约定，对房屋及配套，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。动。物业管理的三个基本特征是物业管理的三个基本特征是社会化、专业化、市社会化
15、、专业化、市场化场化。n业主的定义：业主的定义：建筑物建筑物/物业的所有权人物业的所有权人（强调所有权）（强调所有权）物业建设单位物业建设单位在物业管理中应以未出售物业的业在物业管理中应以未出售物业的业主身份依法享有业主的权利并承担业主的义务。主身份依法享有业主的权利并承担业主的义务。n第六条第六条 业主的权利业主的权利n第七条第七条 业主的义务业主的义务n业主的基本义务是遵守有关法律法规及业主的基本义务是遵守有关法律法规及管理规约的规定；管理规约的规定；n业主有参加业主大会的权利，并有选举业主有参加业主大会的权利，并有选举权和被选举权。权和被选举权。物业管理条例物业管理条例确立了物业管理行业
16、的七确立了物业管理行业的七项基本制度：项基本制度：n业主大会制度业主大会制度n管理规约制度管理规约制度n前期物业管理招投标制度前期物业管理招投标制度n物业承接查验制度物业承接查验制度n物业管理企业资质管理制度物业管理企业资质管理制度n物业管理专业人员职业资格制度物业管理专业人员职业资格制度n住宅专项维修资金制度住宅专项维修资金制度n业主大会与业主委员会：n业主委员会权利的来源：业主大会的授 权。n一个物业管理区域内，具有物业管理重大事项最终决定权的是业主大会。业主委员会作为全体业主合法权益的代表，其权力小于业主大会。n对于管理运作混乱、滥用职权、严重违反物业管理法律、法规和政策的业主大会，政府
17、主管部门可以责令其整顿或暂停工作。n业主委员会与物业管理企业的关系：业主委员会与物业管理企业的关系：是聘是聘用与被聘用的合同关系；是基于物业管理用与被聘用的合同关系；是基于物业管理合同的平等民事主体关系。合同的平等民事主体关系。n物业服务合同的定义：物业服务合同的定义：业主和物业管理企业主和物业管理企业订立的关于双方在物业管理活动中的权业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议利义务的协议。n前期物业服务合同与一般物业服务合同的前期物业服务合同与一般物业服务合同的不同之处在于：不同之处在于：合同主体不同、物业服务合同主体不同、物业服务费用的承担人不同、物业服务合同期限不费用的承担人不同、
18、物业服务合同期限不同。同。n业主大会、业主委员会作出的决定违反法业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，律、法规的，物业所在地的区、县人民政物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。销其决定，并通告全体业主。n物业管理纠纷：物业管理纠纷：房屋共有人对共用天台使房屋共有人对共用天台使用产生的纠纷；业主与物业管理公司之间用产生的纠纷；业主与物业管理公司之间因收取物业服务费产生的纠纷；因业主拒因收取物业服务费产生的纠纷；因业主拒交物业维修资金
19、而产生的纠纷。交物业维修资金而产生的纠纷。物业管理企业资质管理办法物业管理企业资质管理办法（建设部令第（建设部令第125号）号）n于于2004年年2月月24日经建设部第日经建设部第29次常次常务会议讨论通过，自务会议讨论通过，自2004年年5月月1日起日起施行。施行。n第三条物业管理企业资质等级分为第三条物业管理企业资质等级分为一、二、三级。一、二、三级。n第四条国务院建设主管部门负责一级物业管理第四条国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理。企业资质证书的颁发和管理。省、自治区人民政府建设主管部门负责二级省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理
20、，直辖市人物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。主管部门的指导和监督。设区的市的人民政府房地产主管部门负责三设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。n物业管理企业的资质审批应物业管理企业的资质审批应由当地房地产行政主由当地房地产行政主管
21、部门负责管部门负责。n第五条各资质等级物业管理企业的条件第五条各资质等级物业管理企业的条件n一级资质一级资质物业管理企业可以承接各种物业物业管理企业可以承接各种物业管理项目。管理项目。n属于取得一级资质条件：属于取得一级资质条件：注册资本人民币注册资本人民币500万以上；物业管理专业人员按照国家有万以上；物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。关规定取得职业资格证书。n二级资质物业管理企业可以承接二级资质物业管理企业可以承接30万以万以下的住宅项目和下的住宅项目和8万以下的非住宅项目万以下的非住宅项目的的物业管理业务。物业管理业务。物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法 n国家发改
22、委、建设部第国家发改委、建设部第20031864号通知号通知n自自2004年年1月月1日起执行日起执行n原国家计委、建设部印发的原国家计委、建设部印发的城市住宅小区物业城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法管理服务收费暂行办法（计价费（计价费1996266号）号）同时废止。同时废止。n（旧规定中）采用政府定价方式管理物业服务收（旧规定中）采用政府定价方式管理物业服务收费，出现的费，出现的弊端有：不利于物业管理企业提高服弊端有：不利于物业管理企业提高服务质量，制约了业主对物业服务质量的监督权和务质量，制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权，因定价标准不客观产生了大量矛盾，政选择权，因定价标准不客
23、观产生了大量矛盾，政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市场的府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市场的发展。发展。n物业服务收费的定义：指物业管理企业按照物业服物业服务收费的定义：指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。卫生和秩序，向业主所收取的费用。n物业服务收费方式：物业服务收费方式：包干制和酬金制。包干制和酬金制。建设单位与建设单位与物业管理企业协商后，可以选择其中的一种收费方物业管理企业协商后，
24、可以选择其中的一种收费方式。式。n实行物业服务专用包干制的，物业服务费的实行物业服务专用包干制的，物业服务费的构成包构成包括：物业服务成本、法定税费、物业管理企业的利括：物业服务成本、法定税费、物业管理企业的利润润。n物业服务费用的构成部份：物业服务费用的构成部份：管理服务人员的工资、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业共用部位、共用设施设备及域清洁卫生费用；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；物业管理
25、区域秩序维护费用；公众责任保险费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用。办公费用。四川省物业服务收费管理细则四川省物业服务收费管理细则n四川省物价局、省建设厅于四川省物价局、省建设厅于2003年年12月月25日印发通知（川价费日印发通知（川价费2003294号）号）n自自2004年年1月月1日起执行日起执行n原省物价局、省建委原省物价局、省建委关于印发（四川省关于印发（四川省城市物业管理服务收费暂行规定）的通知城市物业管理服务收费暂行规定）的通知（川价字费（川价字费1999321号）同时废止号）同时废止n第十条第十条 物管服务收费按法定产权面积计物管服务收费按法定产权面积计算（以产权证登记建筑
26、面积计费，未办产算（以产权证登记建筑面积计费，未办产权的以售房合同中建筑面积计费）。权的以售房合同中建筑面积计费）。关于贯彻实施关于贯彻实施四川省物业服务收费管理细则四川省物业服务收费管理细则意见的通知意见的通知 成价费成价费2004239号号n第九条第九条 物业买受人自物业竣工并交付使用之日物业买受人自物业竣工并交付使用之日起，按物业服务合同的约定足额缴纳物业服务费起，按物业服务合同的约定足额缴纳物业服务费用。用。n第十二条第十二条 按房屋建筑面积和装修工期向装修施按房屋建筑面积和装修工期向装修施工方收取装修管理服务费用和垃圾清运费用。工方收取装修管理服务费用和垃圾清运费用。n第十三条第十三
27、条 物业服务费用中不包括居民生活垃圾物业服务费用中不包括居民生活垃圾处置费（袋装垃圾收运服务费）、车辆停放费、处置费（袋装垃圾收运服务费）、车辆停放费、共用设施（如游泳池等）使用费。共用设施（如游泳池等）使用费。n第十四条第十四条 物业管理企业不得向业主分摊水、电物业管理企业不得向业主分摊水、电讲量总表至业主户表之间的管线损耗；物业管理讲量总表至业主户表之间的管线损耗；物业管理企业代收相关水、电、气、视、讯的费用时，可企业代收相关水、电、气、视、讯的费用时，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。等额外费用。有关房屋装饰、装修的法规：有
28、关房屋装饰、装修的法规：n建设部建设部110号令号令住宅室内装饰装修管理办法住宅室内装饰装修管理办法，于于 2002年年2月月26日经第日经第53次部常务会议讨论通过，次部常务会议讨论通过，自自2002年年5月月1日起施行日起施行。明文规定了住宅室内装。明文规定了住宅室内装饰装修活动中的禁止行为和未经批准不得擅自实饰装修活动中的禁止行为和未经批准不得擅自实施的违规行为，还规定了装饰工程质保期。施的违规行为，还规定了装饰工程质保期。n建设部建设部80号令号令房屋建筑工程质量保修办法房屋建筑工程质量保修办法，明文规定了建筑工程质保期和质保期的起算日期。明文规定了建筑工程质保期和质保期的起算日期。n
29、建设部建设部94号令号令城市异产毗连房屋管理规定城市异产毗连房屋管理规定，明文规定了对异产毗连房屋的管理、修缮的责任明文规定了对异产毗连房屋的管理、修缮的责任和分担原则。和分担原则。住宅室内装饰装修管理办法住宅室内装饰装修管理办法n第四条国务院建设行政主管部门负责全国住宅第四条国务院建设行政主管部门负责全国住宅室内装饰装修活动的管理工作。室内装饰装修活动的管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的住宅室内装饰装修活动的管理工本行政区域内的住宅室内装饰装修活动的管理工作。作。直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部直辖市、市、县人民政府房地
30、产行政主管部门负责本行政区域内的住宅室内装饰装修活动的门负责本行政区域内的住宅室内装饰装修活动的管理工作。管理工作。n第三十二条在正常使用条件下，住宅室内装饰第三十二条在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年，有防水要求的装修工程的最低保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。算。前期物业管理招标投标管理暂行办法前期物业管理招标投标管理暂行办法n建设部建住房建设部建住房2003130号通知号通知n自自2003年年9月月1
31、日起执行日起执行成都市物业管理招标投标暂行办法成都市物业管理招标投标暂行办法n成都市房管局成房发成都市房管局成房发2004198号通知号通知n自自2004年年 12月月1日起施行日起施行n物业管理招标投标是指业主或建设单位通过招标方物业管理招标投标是指业主或建设单位通过招标方式选聘物业管理企业，物业管理企业通过投标方式式选聘物业管理企业，物业管理企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。其中，由建设单位通过竞聘物业管理项目的活动。其中，由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为前期物业管理招标方式选聘物业管理企业的，称为前期物业管理招标投标。招标投标。成都市城市住房专项维修资金管理暂成都市城
32、市住房专项维修资金管理暂行办法行办法 n成都市政府令第成都市政府令第103号号n自自2004年年4月月1日起施行日起施行n商品住房共用部位、共用设施设备的维修、商品住房共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，应从住宅专项维修资金的列更新和改造，应从住宅专项维修资金的列支内容有：支内容有：用于全体业主共同所有的共用用于全体业主共同所有的共用部位、共用设施设备，由相关业主按照自部位、共用设施设备，由相关业主按照自拥有物业建筑面积的比例分摊；用于部分拥有物业建筑面积的比例分摊；用于部分业主共同所有的共用部分、共用设施设备业主共同所有的共用部分、共用设施设备的，由相关业主按照各自拥有物业建筑面的，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。积的比例分摊。物业管理行业起源与发展物业管理行业起源与发展n物物业管理业管理起源于起源于19世纪世纪60年代的英国年代的英国。n19世纪末世纪末20世纪初在美国得到了有序世纪初在美国得到了有序的发展。的发展。n20世纪初在美国成立了芝加哥建筑管世纪初在美国成立了芝加哥建筑管理人协会，标志着物业管理行业的成理人协会，标志着物业管理行业的成熟。熟。谢谢各位！谢谢各位！
