1、土地增值税培训幻灯片土地增值税培训幻灯片第一页，共62页。根本法规：n法律依据n1993年12月13日?中华人民共和国土地增值税暂行条例?n1995年1月27日?中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细那么?2第二页，共62页。土地增值税主要政策文件土地增值税主要政策文件n?国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知?n-国税函2021220号 n?国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知?n-国税发2006187号n?国家税务总局关于印发?土地增值税清算管理规程?的通知?n-国税发202191号 n?浙江省地方税务局关于土地增值税征管假设干问题的规定?n-2021年第2
2、号3第三页，共62页。土地增值税法土地增值税法1、土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。2、按照?中华人民共和国宪法?和?土地管理法?的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除法律规定国家所有外，属于集体所有。国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。集体土地只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有，才能进展转让。4第四页，共62页。具体事项的征税具体事项的征税有关事项是否属于征税范围1.出售征征。包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；
3、（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖。2.继承、赠予继承不征（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征不征；非公益性赠予，征征。3.出租不征不征（无权属转移）。4.房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征征。5.房地产交换单位之间换房，有收入的，征征；个人之间互换自住房，不征。不征。6.以房地产投资、联营房地产（房地产企业除外）转让到投资联营企业，不征不征；将投资联营房地产再转让，征征。7.合作建房建成后自用，不征不征；建成后转让，征征。8.企业兼并转让房地产暂免。5第五页，共62
4、页。课税对象课税对象n土地增值税的课税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额=收入扣除工程金额6第六页，共62页。收入的范围收入的范围n货币收入n实物收入n其他收入n视同销售房地产收入-用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为187号文n不包括出租房地产收入7第七页，共62页。转让项目的性质转让项目的性质扣除项目扣除项目（一）对于新建房地产转让（一）对于新建房地产转让 1.取得土地使用权所支付的金额；取得土地使用权所支付的金额；2.房地产开发成本房地产开发成本3.房地产开发费用房地产开发费用4.与转
5、让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金5.财政部规定的其他扣除项目财政部规定的其他扣除项目（二）对于存量房地产转让（二）对于存量房地产转让 1.房屋及建筑物的评估价格。房屋及建筑物的评估价格。评估价格评估价格 重置成本价重置成本价成新度折扣率成新度折扣率2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。关费用。3.转让环节缴纳的税金。转让环节缴纳的税金。1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；2.提供扣除工程金额不实的；3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。4.旧房及房地产的转让。8第八页，共62页。税率税率n增
6、值率n =增值额扣除工程金额n超率累进n应纳税额n =增值额*税率-扣除工程金额*扣除率增值额未超过扣除项目金额50%的部分税率为30%扣除率0增值额超过扣除项目金额50%未超过扣除项目金额100%的部分税率为40%扣除率5%增值额超过扣除项目金额100%未超过扣除项目金额200%的部分税率为50%扣除率15%增值额超过扣除项目金额200%的部分税率为60%扣除率35%9第九页，共62页。减免税减免税 暂行条例规定，有以下情形之一的，免征土地增值税：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除工程金额20%的；因国家建立需要依法征用、收回的房地产。10第十页，共62页。减免税减免税n纳税人建造
7、普通标准住宅出售，增值额未超过扣除金额20%的；n台州市普通住宅标准：n1.住宅小区建筑容积率在1.0含以上；n2.单套建筑面积在144含平方米以下单栋号；n3.实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下清算当期。11第十一页，共62页。减免税减免税n因国家建立需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建立的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。n 因“城市实施规划而搬迁,是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进展搬迁的情况；n 因“国家建立的需要而搬
8、迁,是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建立工程而进展搬迁的情况。12第十二页，共62页。减免税减免税n定期免税定期免税 n 1994年年1月月1日以前已签订的房地产转让合日以前已签订的房地产转让合同，不管其房地产在何时转让，均免征土地增同，不管其房地产在何时转让，均免征土地增值税。值税。n 1994年年1月月1日以前已签订房地产开发合同日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进展开发，其或已立项，并已按规定投入资金进展开发，其在在2000年底首次转让房地产的，免征土地增值年底首次转让房地产的，免征土地增值税。税。13第十三页，共62页。减免税减免税n以房地产进展
9、投资、联营的征免税以房地产进展投资、联营的征免税 n 对于以房地产进展投资、联营的，投资、对于以房地产进展投资、联营的，投资、联营的一方以土地房地产作价入股进展投联营的一方以土地房地产作价入股进展投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。联营的企业中时，暂免征收土地增值税。n 凡所投资、联营的企业从事房地产开发的凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进展投或者房地产开发企业以其建造的商品房进展投资和联营的资和联营的,均不适用均不适用 上述政策。上述政策。14第十四页，共62页。减免税减
10、免税n合作建房的征免税合作建房的征免税 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。15第十五页，共62页。减免税减免税n关于企业兼并转让房地产的征免税关于企业兼并转让房地产的征免税 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，免征收土地增值税。16第十六页，共62页。第二局部：税收征管第二局部：税收征管17第十七页，共62页。北京市土地增值税征管程序北京市土地增值税征管程序批准批准立项立项符合清符合清算条件算条件销售销售办理办理立项立项登记登记清算清算税款税款预缴预缴税款税款继续继续销售销售全部全部售完售完注销
11、注销工程工程申报申报缴税缴税销售销售自用房自用房转让转让存量房存量房缴税缴税18第十八页，共62页。税收征管纳税地点 土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。这里所说的“房地产所在地，是指房地产的坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。19第十九页，共62页。在实际工作中，纳税地点确实定又可分为以下两种情况 1.纳税人是法人的，当转让的房地产坐落地与机构所在地或经营所在地一致时，那么在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税即可；如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，那么应在
12、房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。2.纳税人是自然人的，当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，那么在住所所在地税务机关申报纳税；当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。20第二十页，共62页。税收征管工程纳税登记 房地产开发企业或兼营房地产开发业务的单位应在签订房地产开发合同或取得立项批复后30日内办理工程纳税登记。21第二十一页，共62页。税收征管申报纳税 纳税人应在开发工程取得销售预售许可证起每季度终了后15日内到开发企业核算地地方税务局办理纳税申报手续含零申报。22第二十二页，共62页。税收征管清算税款纳税人应申请清税税务机关税务机关要
13、求进展要求进展清税的清税的提出清税申请税务机关受理审核清税完成23第二十三页，共62页。第三局部：清算管理第三局部：清算管理24第二十四页，共62页。一清算政策一清算政策25第二十五页，共62页。清算政策清算政策-收入-视同销售收入的处理n1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；n2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。26第二十六页，共62页。清算政策清算政策-收入n对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的，收入确定由主管地方税务机关依照市场价格核定。27第二十七页，共62页。清算政策清算政策-扣除工程金额
14、扣除工程金额五项内容五项内容28第二十八页，共62页。一取得土地使用权所支付的金额一取得土地使用权所支付的金额 取得土地使用权所支付金额的构成取得土地使用权所支付金额的构成 n地价款+国家统一规定交纳的有关费用 地价款=土地出让金或实际支付的地价款 有关费用：包括取得土地的契税和印花税29第二十九页，共62页。二房地产开发本钱二房地产开发本钱房地产开发本钱的构成房地产开发本钱的构成 土地征用及拆迁补偿费、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、前期工程费、建筑安装工程费建筑安装工程费根底设施费根底设施费公共配套设施费公共配套设施费开发间接费用开发间接费用 30第三十页，共62页。二房地产开发本钱二房
15、地产开发本钱1、房地产开发本钱的构成、房地产开发本钱的构成 1土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费 包括土地征用费、耕地占用税、劳动包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。偿的净支出、安置动迁用房支出等。31第三十一页，共62页。二房地产开发本钱二房地产开发本钱1、房地产开发本钱的构成、房地产开发本钱的构成 2前期工程费前期工程费 包括规划、设计、工程可行性研究和包括规划、设计、工程可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平三通一平等支出。等支出。32第三十二页，共6
16、2页。二房地产开发本钱二房地产开发本钱1、房地产开发本钱的构成、房地产开发本钱的构成 3建筑安装工程费建筑安装工程费 是指以出包方式支付给承包单位的建是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。装工程费。33第三十三页，共62页。二房地产开发本钱二房地产开发本钱1、房地产开发本钱的构成、房地产开发本钱的构成 4根底设施费根底设施费 包括开发小区内道路、供水、供电、包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。绿化等工程发生的支出。34第三十四页，
17、共62页。二房地产开发本钱二房地产开发本钱1、房地产开发本钱的构成、房地产开发本钱的构成 5公共配套设施费公共配套设施费 房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的非营房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出。利性的社会公共事业设施所发生的支出。对于成片开发分期清算工程后期清算时实际支对于成片开发分期清算工程后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体工程全部清算时，按照整体工程重新进允许在整体工程全部清算时，按照整体工程重新进展调整分摊。展调整分摊。35第三十五页，共62页。二房地产开发
18、本钱二房地产开发本钱1、房地产开发本钱的构成、房地产开发本钱的构成 6开发间接费用开发间接费用 -仅指内部独立核算单位直接组织、仅指内部独立核算单位直接组织、管理开发工程发生的各项间接费用。管理开发工程发生的各项间接费用。-纳税人的行政管理部门总部为纳税人的行政管理部门总部为管理和组织经营活动而发生的管理费用，管理和组织经营活动而发生的管理费用，应在房地产开发费用中扣除应在房地产开发费用中扣除。36第三十六页，共62页。二房地产开发本钱二房地产开发本钱 2、房地产开发本钱的核定、房地产开发本钱的核定核定四项本钱的条件：1无法按清算要求提供开发本钱核算资料的；2提供的开发本钱资料不实的；3发现?
19、鉴证报告?内容有问题的；4虚报房地产开发本钱的；5清算工程中的“四项本钱每平方米建安本钱扣除额，明显高于?分类房产单位面积建安造价表?中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由无法举证的。37第三十七页，共62页。三房地产开发费用三房地产开发费用 销售费用、管理费用、财务费用销售费用、管理费用、财务费用有金融机构证明的：利息据实扣除，其他费有金融机构证明的：利息据实扣除，其他费用按取得土地使用权支付金额与房地产开用按取得土地使用权支付金额与房地产开发本钱之和的发本钱之和的5%扣除。扣除。没有金融机构证明的：房地产开发费用没有金融机构证明的：房地产开发费用按取得土地使用权支付金额与房地产按取得土
20、地使用权支付金额与房地产开发本钱之和的开发本钱之和的10%扣除。扣除。38第三十八页，共62页。四与转让房地产有关的税金四与转让房地产有关的税金 n营业税n城市维护建立税n教育费附加 n印花税-在管理费用中扣除 39第三十九页，共62页。五加计扣除五加计扣除n代收费用金额不包括在加计20%的扣除基数数额内。n取得土地使用权、房地产产权后直接转让的工程不能加计20%扣除。n从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权支付金额与房地产开发本钱之和，加计20%的扣除。40第四十页，共62页。清算政策清算政策-扣除工程金额确认扣除工程金额确认原那么原那么n扣除工程金额按照条例和细那么的规定确定n对纳税人无
21、法提供合法有效凭证的，不予扣除n对于各项预提或应付费用不得包括在扣除工程金额中n已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发本钱。n需在普通住宅与其他商品房、清税面积与未清税面积之间分摊本钱的，原那么上应按建筑面积计算分摊。41第四十一页，共62页。新明置业一期家居生活广场新明置业一期家居生活广场n适用税率：40%，扣除率：5%42第四十二页，共62页。二清算程序二清算程序43第四十三页，共62页。清算程序清算的单位 n土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发工程为单位进展清算，对于分期开发的工程，以分期工程为单位清算。n对于一个房地产开发工程，在开发过程中分期建立、分期取得施工许可证和销售许可
22、证的，主管地方税务机关可以根据实际情况要求纳税人分期进展清算。44第四十四页，共62页。清算程序清算的范围 n凡从事房地产开发企业开发的商品房工程，在满足规定的土地增值税清算条件时，均应办理土地增值税的清算手续。n包括未列入土地增值预征范围的房地产开发工程。45第四十五页，共62页。清算管理清算的条件 n一纳税人应进展土地增值税清算的条一纳税人应进展土地增值税清算的条件件 n二主管地方税务机关可要求纳税人进二主管地方税务机关可要求纳税人进展土地增值税清算的条件展土地增值税清算的条件 46第四十六页，共62页。一纳税人应进展土地增值税清算一纳税人应进展土地增值税清算的条件的条件1、全部竣工并销售
23、完毕的房地产开发工程。2、整体转让未竣工的房地产开发工程。3、直接转让土地使用权的工程。4、纳税人申请注销税务登记的房地产开发工程。47第四十七页，共62页。二主管地方税务机关可要求纳二主管地方税务机关可要求纳税人进展土地增值税清算的条件税人进展土地增值税清算的条件1、纳税人开发的房地产开发工程已通过竣工验收，在整个预销售的房地产开发建筑面积到达可销售总建筑面积的比例85含以上的。可销售总建筑面积范围中不包括已自用或出租使用年限在一年以上再出售的面积。2、取得销售预售许可证满三年仍未销售完毕的。3、经主管地方税务机关进展纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发工程。48第四十
24、八页，共62页。清算程序申请清算应提供资料 一工程竣工清算报表，当期财务会计报表包括：损益表、主要开发产品工程销售明细表、已完工开发工程本钱表等。二国有土地使用权证书。三取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。四清算工程的预算、概算书、工程工程合同结算单。五能够按清算工程支付贷款利息的有关证明及借款合同。49第四十九页，共62页。清算程序申请清算应提供资料 六销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售工程栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。七清算工程的工程竣工验收报告。八清算工程的销售许可证。九与转让房地产有关的完税凭证，
25、包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等。十?土地增值税清算鉴证报告?十一?土地增值税纳税申报表一?十二税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。50第五十页，共62页。清算程序鉴证报告n房地产开发企业土地增值税清算专项鉴证业务，可由纳税人委托具有主管部门批准资质的中介机构进展。51第五十一页，共62页。清算程序申请清算的时限n一纳税人应申请清算的 n 90日内n二主管地方税务机关要求清算的n 30日内 到达清算条件到达清算条件申请清算申请清算 税务机关通知税务机关通知申请清算申请清算 52第五十二页，共62页。清算程序清算流程53第五十三页，共62页。清算程序转纳税评估1纳税
26、人办理清税时，报送的?鉴证报告?内容不标准，退回重报后，?鉴证报告?仍不符合要求的；2纳税人办理清税时，提供的?鉴证报告?中需要办理退税手续的；3纳税人未按土地增值税政策规定预缴税款的。54第五十四页，共62页。清算程序核定征收一依照法律、行政法规的规定应当设置财务帐簿未设置的；或虽设置财务帐簿，但帐目混乱，销售收入、本钱材料凭证残缺不齐，难以确定销售收入或扣除工程金额的；二擅自销毁帐簿的或者拒不提供纳税资料的；三符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期改正，逾期仍不清算的；四纳税人未如实进展土地增值税清算申报，计税依据明显偏低，又无正当理由的。55第五十五页，共
27、62页。三后续管理三后续管理56第五十六页，共62页。n对于申请清算时尚有可销售面积的房地产开发工程，在清算期间和清算完成后，纳税人仍需在每季度终了后15日内办理纳税申报手续含零申报。n在清算期间转让房地产的扣除工程金额，应按照清算时纳税人申报的单位建筑面积本钱费用计算扣除，待清算完成后一并调整。后续管理清算后申报57第五十七页，共62页。n转让新建商品房n收入转让收入n扣除工程金额=清算时允许扣除工程总金额/清税总面积*本季销售面积n申报按季度申报后续管理清算后再转让58第五十八页，共62页。n纳税人在工程完成清算后继续支付并取得合法有效凭证的本钱和费用，主管税务机关可根据实际情况重新调整扣
28、除工程金额，但原那么上应在工程全部销售完毕时进展调整。后续管理清算后本钱费用处理59第五十九页，共62页。60第六十页，共62页。谢谢大家！第六十一页，共62页。NoImage内容总结土地增值税培训幻灯片。（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征。=增值额*税率-扣除工程金额*扣除率。清算政策-收入-视同销售收入的处理。地价款=土地出让金或实际支付的地价款。-纳税人的行政管理部门总部为管理和组织经营活动而发生的管理费用，应在房地产开发费用中扣除。5清算工程中的“四项本钱每平方米建安本钱扣除额，明显高于。谢谢大家第六十二页，共62页。
