1、第二章 资产评估基础理论1234资产评估的目的 资产评估假设 资产评估的原则资产评估的价值类型 学习目标学习目标了解资产评估的目的；正确理解资产评估的价值类型，以及资产评估假设在资产评估中的作用；正确认识并掌握资产评估假设的含义与基本类型；掌握市场价值和市场价值以外的价值；掌握资产评估价值类型的含义及分类；熟悉并掌握资产评估的工作原则和技术原则。第二章 资产评估基础理论 能力目标能力目标能正确评价资产评估的特定目的、价值类型，以及资产评估假设在资产评估中的作用；能灵活并正确地甄选资产评估的价值类型；能正确判断市场价值和市场价值以外的价值；能正确执行资产评估的工作原则和技术原则。第二章 资产评估
2、基础理论案例导入对价值类型的选择存在争议对价值类型的选择存在争议 2015年5月20日，东阳市场公告，公司将持有的东阳市场丝绸交易所65%的股权转让给大股东江苏吴江丝绸集团，转让价为1 662.93万元。本次转让完成后，公司不再持有电子交易所股权。公司委托天兴评估事务所进行了评估，天兴评估事务所于2015年5月17日出具了资产评估报告。经评估，电子交易所65%股权的公允价值为1 662.93万元。经双方协商确认,以此公允价值作为转让对价。第二章 资产评估基础理论第二章 资产评估基础理论对此，每日经济新闻提出异议，认为价值类型选择不合理。理由如下：2012年，丝绸交易所亏损712.31万元。同年
3、，其客户数超过400家，成交量和成交额增长迅猛，6个月平均复合增长率分别达到159%、121%。2013年，丝绸交易所同时推出仓单质押业务，当年实现净利润21.7万元。2014年，丝绸交易所的净利润增长至124.94万元，连续几年持续走高。2015年3月，丝绸交易所的业务由原来的中远期交易向现货连续交易转变，尽管利润总额不高，但增速却非常可观。但就是这样一家具有一定成长预期的公司，在股权出售时却采取了重置成本价值，而非预期收益价值。章节Contents01第一节资产评估的目的一、资产评估的一般目的资产评估的一般目的就是评定估算被估资产在评估时点的公允价值。资产评估的一般目的泛指所有的资产评估活
4、动共有的目的。资产评估的基本功能就是评值。评定估算被估资产的价值是所有资产评估活动共有的目的。资产评估一经产生就具有了为委托人及资产交易当事人提供合理的资产价值咨询意见的功能。不论是资产评估的委托人，还是与资产交易有关的当事人，他们所需要的无非是资产评估师对资产在一定时点及一定条件约束下资产公允价值的判断。一、资产评估的一般目的简单地说，资产评估中的公允价值就是市场上的大多数的买者和卖者普遍允许、接受、认可的价值。公允价值是相对于当事人各方的地位、资产的状况及资产面临的市场条件而言的。公允价值源于公平交易的市场交易各方在自愿、平等、理智、信息对等的基础上达成共识所形成的市场价格。它与相关当事人
5、的地位、资产的状况及资产所面临的市场条件吻合。一、资产评估的一般目的同步案例某人在外地出差，因钱包被盗而只能将随身携带的已使用了两年的便携式计算机变卖。该计算机在正常的市场条件下可以卖8 000元，但是在这种特殊情况下只能卖2 000元。同样的东西因为所面临的市场条件不同、买卖双方的地位不同，价格相差很大。但是，这两个价格都是公允价值，因为这两个价格都是相对于买卖双方普遍允许、接受、认可的价值。这两个价格适用的范围不同，8 000元适用的范围较广，2 000元只适用特定的交易主体与特定的市场条件。可见，由于同一资产所面临的市场条件不同，买卖双方在市场中的地位不同，所以该资产的公允价值也不同。一
6、、资产评估的一般目的同步思考与训练问题：（1）市场价值是否等同于公允价值？（2）资产评估值是否等同于马克思劳动价值论中的价值？分析与提示：（1）公允价值不能简单地等同于市场价值。公允价值不仅包括市场价值，还包括预期收益价值、重置成本价值与清算价值。为了弄清这个问题，人们必须首先明确什么是公允价值。国际资产评估准则将市场价值定义为：“评估基准日，自愿的买卖双方在知情、谨慎、非强迫的情况下通过公平交易资产所获得的资产的预期价值。”国际会计准则委员会将公允价值定义为：“公允价值为交易双方在公平交易中可接受的资产或债权价值。”一、资产评估的一般目的国际会计准则委员会认为对公允价值的计量有四个层次：第一
7、层是直接使用可获得的市场价格；第二层是如不能获得市场价格，则应使用公认的模型估算市场价格；第三层是实际支付价格（无依据证明其不具有代表性）；第四层是允许使用企业的特定数据（该数据应能被合理估算，并且与市场预期不冲突）。如果没有证据表明资产交易市场存在，则公允价值可通过收益法、成本法的计算来获得。不可否认，在大多数情况下，市场价值可以代表公允价值。但是，与市场价值相比，公允价值的定义更广、更概括。收益法、成本法及清算价值法与市场法一样，都有其适用的前提条件，只是各方法之间在被选择时的优先程度不同。评估人员应该根据所掌握的信息与资料依次选择市场法、收益法、成本法。在特定条件下，评估人员还可选择清算
8、价值法。一、资产评估的一般目的（2）资产评估值不等同于马克思劳动价值论中的价值。马克思劳动价值论中的价值取决于商品中所凝结的一般的无差别的人类劳动。而现实经济中资产的市场价格可以大于资产中所凝结的一般的无差别的人类劳动。例如，原始土地的价格远远大于土地中所消耗的人类劳动。资产评估值是公允价值，即相对于市场的大多数买者和卖者或资产交易有关各方普遍允许、接受、认可的价值。公允价值是以预期存在为合理依据的。二、资产评估的特定目的 资产评估的特定目的是指被估资产即将发生的经济行为，即引起资产评估的经济事项，是评估业务、评估结果的具体用途。资产评估的特定目的是资产评估的起点，是评估人员在进行具体资产评估
9、时必须首先明确的基本事项，也是资产评估活动所要达到的目标和归宿点。它贯穿于资产评估的全过程。资产评估的特定目的影响着评估人员对评估对象的界定，以及对资产价值类型的选择。二、资产评估的特定目的 为了更好地理解资产评估的特定目的并能切实实现资产评估的特定目的对评估全过程的约束和影响，评估人员必须事先明确引起资产评估的经济行为或事项、资产评估报告与结论的预期用途，以及资产评估报告及结论的预期使用者。在我国资产评估实践中，引起资产评估的主要资产业务有以下几种：（1）资产转让。资产转让是指资产拥有单位有偿转让其拥有的资产。通常，资产转让是指转让非整体性资产的经济行为。二、资产评估的特定目的（2）企业兼并
10、。企业兼并是指一个企业以承担债务、购买、股份化和控股等形式有偿接收其他企业的产权，使被兼并方丧失法人资格或改变法人实体的经济行为。（3）企业出售。企业出售是指出售独立核算的企业或企业内部的分厂、车间及其他整体资产产权的经济行为。（4）企业联营。企业联营是指国内企业、单位之间以固定资产、流动资产、无形资产及其他资产投入组成各种形式的联合经营实体的行为。二、资产评估的特定目的（5）股份经营。股份经营是指资产占有单位实行股份制经营方式的行为，包括法人持股、内部职工持股、向社会发行不上市股票和上市股票。（6）中外合资与中外合作。中外合资与中外合作是指我国的企业和其他经济组织与外国企业和其他经济组织或个
11、人在我国境内举办合资或合作经营企业的行为。（7）企业清算。企业清算包括破产清算、终止清算和结业清算。（8）抵押。抵押是指资产占有单位以本单位的资产作为物质保证进行抵押而获得贷款的经济行为。二、资产评估的特定目的（9）担保。担保是指狭义上的担保行为，即资产占有单位以本企业的资产为其他单位的经济行为担保，并承担连带责任的行为。（10）企业租赁。企业租赁是指资产占有单位在一定期限内以收取租金的形式将企业全部或部分资产的经营使用权转让给其他经营使用者的行为。（11）债务重组。债务重组是指债权人按照其与债务人达成的协议或法院的裁决，同意债务人修改债务条件的事项。二、资产评估的特定目的（12）资源纳税。税
12、收是国家财政收入的主要来源。税收计算的是否正确关系到国家的财政收入能否保证，纳税人的税收负担是否合理。我国现已开征房产税、土地增值税、资源税等。随着我国市场经济的发展和个人财产的增加，进一步发挥财产税调节功能，改进财产税的评估工作势在必行。需要说明的是，按照国有资产管理法规的规定，国有资产发生上述前11项行为的必须经过评估。章节Contents02第二节资产评估假设一、资产评估假设的含义所谓假设，就是依据有限事实，通过一系列推理对所研究的事物做出合乎逻辑的假定说明。资产评估假设是指评估人员根据评估的具体目的，将被估资产置于一个合乎逻辑判断的相对固定的市场环境之中，对被估资产的未来价值的作用空间
13、和作用方式加以限定，使资产评估得以顺利进行的假定性说明。一、资产评估假设的含义一、资产评估假设的含义资产评估准则基本准则第十七条规定：“注册资产评估师执行资产评估业务，应当科学合理使用评估假设，并在评估报告中披露评估假设及其对评估结论的影响。”假设对任何学科都是重要的，任何学科的理论观念和方法都是建立在一定的假设基础之上的。假设必须依据充分的事实，运用已有的科学知识，通过推理（包括演绎、归纳和类比）来形成。当然，无论假设有多么严谨，它都带有推测，甚至含有主观猜想的成分。但是，只要合乎逻辑、合乎情理，假设对科学研究都是有重大意义的。二、资产评估假设的基本类型（一）交易假设交易假设的含义交易假设的
14、含义1.交易假设是对待估资产已处于交易过程中的假定说明。交易假设是假定所有待估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。众所周知，大多数资产评估其实是在资产实际交易之前进行的，而资产评估的最终结果又属于资产的交换价值范畴。为了发挥资产评估在资产实际交易之前为委托人提供资产交易底价的专家判断的作用，同时又能够使资产评估得以进行，评估人员利用交易假设将被评估资产置于交易当中，模拟市场进行评估是十分必要的。二、资产评估假设的基本类型交易假设的前提条件交易假设的前提条件2.交易假设的前提条件是被估资产面临交易或具有交易可能，被估资产可以交易、买卖。交易假设是资产评估得以
15、进行的一个最基本的前提假设，是资产评估通用的条件假设。一方面，交易假设为资产评估得以进行创造了条件；另一方面，交易假设明确限定了资产评估的外部环境，即资产被置于市场交易之中，资产评估不能脱离市场条件而孤立进行。二、资产评估假设的基本类型（二）公开市场假设公开市场假设的含义公开市场假设的含义1.公开市场假设是对被估资产拟进入的市场是公开市场的假定说明。公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定性说明。公开市场假设旨在说明一种充分竞争的市场条件。在这种条件下，资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。二、资产评估假设的基本类
16、型公开市场假设的关键在于认识和把握公开市场的实质和内涵。公开市场是指一个有众多的买者和卖者的充分发达与完善的充分竞争性市场。在这个市场上，买卖双方都有获取足够市场信息的机会和时间，买者和卖者的地位是平等的，其交易行为都是自愿的、理智的，而非强制的或受限制的。事实上，现实中的市场条件未必真能达到上述公开市场的完善程度。二、资产评估假设的基本类型公开市场假设是假定市场是一个充分竞争的市场，资产在公开市场上实现的交换价值隐含着市场对该资产在当时条件下有效使用的社会认同，以及社会公众对市场价格的认可和接受。公开市场假设以被估资产在市场上公开买卖为基础，以客观存在的市场交易价格为依据，以“存在即合理”的
17、思维模式对资产价格进行评定和估算。二、资产评估假设的基本类型公开市场假设的前提条件公开市场假设的前提条件 2.二、资产评估假设的基本类型（三）持续使用假设持续使用假设的含义持续使用假设的含义1.持续使用假设是指对正处于使用状态的资产还将被继续使用的一种假定性说明。持续使用假设既说明了被评估资产面临的市场条件或市场环境，也着重说明了资产的存续状态。持续使用假设适用于以下几种情况：二、资产评估假设的基本类型在用续用。在用续用是指处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，将按其现行用途被继续使用。转用续用。转用续用是指处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，将改变资产现时的
18、使用用途被继续使用。移地续用。移地续用是指处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，将改变资产现在的空间位置被继续使用。二、资产评估假设的基本类型不同情况下的持续使用假设对评估参数的选择和影响是不同的，其评估结果之间也会有较大程度的差别。因此，它们的适用范围常常是有区别的。例如，在用续用假设条件下的评估结果并没有充分考虑资产用途替换，只对特定的买者和卖者是公平合理的；而在转用续用的假设条件下，资产的使用可能充分考虑了资产的最佳使用方式和使用状态。如果不做特别说明，持续使用假设通常是指在用续用假设。二、资产评估假设的基本类型持续使用假设的前提条件持续使用假设的前提条件2.持续使用假设
19、的前提条件是被评估资产正处于使用状态或备用状态；根据有关数据和信息推断，被评估资产将被继续使用下去；被评估资产继续使用在经济上合理，在技术上可行，在法律上允许。持续使用假设属于评估对象自身条件和状态假设，是资产评估中的一个非常重要的假设。尤其在我国，经济体制处于转轨时期，市场发育尚未完善，资产评估活动大多与企业的存量资产产权变动有关。因此，评估对象经常处于或被推定在持续使用假设的前提条件下。充分认识和掌握持续使用假设的内涵和实质对我国的资产评估来说有着重要意义。二、资产评估假设的基本类型（四）清算假设清算假设的含义清算假设的含义1.清算假设是对被估资产将在非公开市场被迫出售或快速变现的假定性说
20、明。清算假设是对资产拟进入的市场条件的一种说明或限定。清算假设之下的评估值通常要低于公开市场假设或持续使用假设之下的评估值。二、资产评估假设的基本类型清算假设的前提条件清算假设的前提条件2.清算假设的前提条件有被评估资产面临清算或具有潜在的被清算的事实或可能性，以及根据相应数据推定被评估资产处于被迫出售或快速变现的状态。二、资产评估假设的基本类型同步资料资产评估假设是资产评估的前提假设，包括资产评估时的条件假设、资产评估的市场条件前提假设，以及评估对象自身的条件和状态假设。其中，交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，是资产评估通用的条件假设；公开市场假设和清算假设属于资产评估的市场
21、条件前提假设；持续使用假设则属于评估对象自身条件和状态假设。通常情况下，资产评估的同一类假设在某一具体评估项目中是不会被并列使用的。例如，公开市场假设与清算假设一般是不会同时作为某一特定条件下资产评估的市场前提条件的，持续使用假设中的在用续用、转用续用及移地续用一般也不会同时作为某个具体评估对象的自身条件和状态的假设前提。资产评估假设的使用三、资产评估假设在资产评估中的作用交易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假设是资产评估实务中最基础、最基本的前提假设。事实上，评估人员在资产评估的实际操作过程中运用的假设远不止上述四个。资产评估假设在资产评估实务操作中具有举足轻重的作用。三、资产评估假设
22、在资产评估中的作用评估假设使评估目的得以科学合理的实现评估假设使评估目的得以科学合理的实现1.评估结果的合理性与评估假设之间具有逻辑关系。评估假设是判断评估结果公允、合理的基本依据。评估的特定目的对资产的价值类型有一定的约束作用。人们要把资产评估价值类型体现到评估结果中，就必须借助资产评估假设。资产评估人员借助评估假设将评估目的对评估结果的价值类型及其量的要求体现到资产评估结果中。没有资产评估的基本前提假设，就无法科学合理地实现资产评估的特定目的。三、资产评估假设在资产评估中的作用评估假设创造或构筑了资产评估得评估假设创造或构筑了资产评估得以按部就班顺利进行的基础和条件以按部就班顺利进行的基础
23、和条件2.通过资产评估假设将被估资产置于一个相对固定的市场环境中，评估人员就可以根据资产评估前提假设所设定的市场条件及评估对象的作用空间和作用方式评定估算出符合资产评估特定目的的评估结果。如果评估对象面临的市场条件不确定，评估对象的作用空间和作用方式不确定，那么资产评估在实际上是无法进行的；如果在未明确评估对象所面临的市场条件、作用空间和作用方式的情况下进行了资产评估，那么这种资产评估充其量只是一种数字游戏，不可能真实地反映评估对象，也不可能得出符合评估目的的评估结果。章节Contents03第三节资产评估的原则 一、资产评估的工作原则工作原则是规范资产评估主体行为，调节资产评估委托者、评估业
24、务承担者及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系的执业准则。资产评估师在执业中应严格遵守国家有关的法律法规，恪守以下几个原则：一、资产评估的工作原则公正性原则公正性原则1.公正性原则要求评估机构和人员必须坚持公平、公正的立场，不受资产业务当事人利益的影响，不为资产业务任何一方左右，始终以中立的第三者身份客观地进行评估。如果资产评估有失公正，那么资产评估将失去公众对其的信任，失去在社会经济中存在和发展的基础。公正性是资产评估的立足之本。一、资产评估的工作原则科学性原则科学性原则2.科学性原则要求资产评估主体必须遵循科学的评估标准，采用科学的评估方法，并制定科学的评估方案进行资产评估。资产评估
25、方法要科学，应与评估价值类型匹配；资产评估工作方案的设计要科学规范、繁简适当，既有利于降低评估成本，又有利于提高评估工作本身的效率。一、资产评估的工作原则客观性原则客观性原则3.客观性原则要求资产评估以事实为依据，经过实事求是的分析和研究，得出能够反映客观情况的评估结果。客观性原则要求评估所依据的数据资料必须真实可靠，估算中的预测推断等主观判断过程必须建立在客观实际基础之上。评估人员在整个评估过程中必须使定性分析与定量分析、静态分析与动态分析有机结合，使评估工作科学合理、真实可信。一、资产评估的工作原则独立性原则独立性原则4.独立性原则要求评估机构和资产评估师在执业过程中应当独立进行分析、估算
26、并形成专业意见，不受利害关系方或相关当事方等外界干扰或影响。二、资产评估的技术原则资产评估的技术原则是规范资产评估主体的专业判断技术，是提供理论依据和保证的业务准则。资产评估的技术原则是资产评估理论的具体化。资产评估中最基本的技术原则主要包括以下几个：二、资产评估的技术原则预期收益原则预期收益原则1.预期收益原则是指资产的现时价值主要取决于该项资产所能给拥有者或控制者带来的预期利润。资产之所以具有价值，是因为它能为其拥有者或控制者带来未来经济利益。资产价值的高低主要取决于它能为其所有者或控制者带来的预期收益量的多少。预期收益原则是评估人员判断资产价值的一个最基本的依据。预期收益原则是收益法的理
27、论依据。资产评估师可以以此原则对整体资产、商业用房、虚拟资本（土地、期货、权证）进行评估。二、资产评估的技术原则供求原则供求原则2.供求原则是指同商品的价格随着商品供求的变化而变化一样，资产价格也随着资产供求的变化而变化。供求原则是经济学中关于供求关系影响商品价格原理的概括。商品的价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。尽管商品价格随供求变化并不成固定比例变化，但变化的方向都带有规律性。资产价格随供求状况的变化而变化是市场经济的基本法则。假定在其他条件不变的前提下，增加某项资产的需求或减少其供给，该项资产的市场价格会趋于上升；反之，则会下降。供求双方的交换作用构成市场，影响资产的价格。
28、供求原则是资产评估现行市价法的理论依据。二、资产评估的技术原则贡献原则贡献原则3.贡献原则是指资产价值取决于该项资产对其他相关资产或整体资产总收益的贡献。总体来说，资产价值取决于当缺少它时对其他相关资产或整体资产总收益的影响程度。贡献原则要求在评估某个处在整体资产中的单项资产时，必须综合考虑该项资产在整体资产构成中的作用，或者是当整体资产因缺少该项要素资产而蒙受的损失。从一定意义上来说，贡献原则是预期收益原则的一种具体化原则。当对不具有获利能力的单项资产、无形资产进行评估时，单项资产的价值主要取决于单项资产对整体资产总收益的贡献。贡献原则适用于对单项资产、无形资产的评估。二、资产评估的技术原则
29、替代原则替代原则4.替代原则是指在同一市场上，功能、使用价值、质量大致相同的资产具有大致相同的价格。作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品应有大致相同的交换价值。如果具有相同使用价值和质量的商品具有不同的交换价值或价格，那么买者会选择价格较低者。当然，如果卖者可以将商品卖到更高的价格水平上，他就会选择较高的价格。最终，在买卖双方竞争的作用下，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品应有大致相同的价格。在资产评估中确实存在着评估数据、评估方法等的合理替代问题，正确运用替代原则是公正进行资产评估的重要保证。二、资产评估的技术原则最佳利用原则最佳利用原则5.最佳利用原则要求在
30、对一项具有多种用途或潜能的资产在公开市场条件下进行评估时，应以其最佳用途为基础。在市场经济条件下，资产具有一种趋向最佳用途的内在功能。如果待估资产目前还未达到最佳利用状态，那么在评估时应以最佳利用状态为基础。例如，一处房地产可以有商业、工业、住宅等多种用途，在不同用途下，其收益不同，如果通过竞争可以达到房地产的最佳用途，那么应结合预期原则，在法律上允许、技术上可能、经济上可行的情况下，按能带来最高收益的最佳用途进行估价。最佳利用原则既能保证资产出让方的利益，又有利于发挥资产的最大效用。二、资产评估的技术原则评估时点原则评估时点原则6.评估时点原则要求资产评估必须有评估基准日，评估值就是评估基准
31、日的价值。根据国际评估准则，评估值是某一特定日期的时点价值，仅反映了评估基准日的真实市场情况和条件，而不是评估基准日以前或以后的市场情况和条件。由于市场是变化的，影响资产价格的因素也处于变化之中，为了使资产评估得以操作，同时保证资产评估结果可以被市场检验，所以评估人员在评估资产时必须假定市场条件固定在某一时点。这一时点就是评估基准日或估价日期。评估时点为资产评估提供了一个时间基准。二、资产评估的技术原则同步思考与训练问题：不同评估主体对同一评估目的下的同一评估对象同时进行评估，其评估结果是否一致？为什么？分析与提示：不同评估主体对同一评估目的下的同一评估对象同时进行评估，其评估结果必须一致。资
32、产评估作为社会中介行业，应为各项资产业务提供公正的价值尺度，维护各产权主体的合法权益。其行为关系到资本市场、产权市场的价格信号是否真实、是否能有序运行，关系到社会资产能否优化配置和合理流动。因此，资产评估工作必须遵循一定的原则。即使是不同的评估主体，其所遵循的评估原则也应当具有一致性，评估结论也自然具有一致性。章节Contents04第四节资产评估的价值类型一、资产评估价值类型的含义与分类 （一）资产评估价值类型的含义资产评估价值类型是指人们对资产评估结果价值属性的定义及其表达方式，是对被估资产价值质的规定，表明资产评估结果的价值内涵和外延。不同的价值类型从不同的角度反映了资产评估价值的属性和
33、特征。同一资产的不同价值类型所反映出的评估价值不但在性质上是不同的，而且在数量上也往往存在着较大差异。一、资产评估价值类型的含义与分类 （二）资产评估价值类型的分类评估人员对资产价值进行合理分类主要有两个目的：一是为科学合理地进行资产评估提供指引，二是使资产评估报告使用者能正确理解和恰当使用资产评估结果。由于所处的角度不同，以及对资产评估的价值类型理解方面存在差异，人们主要将资产评估价值类型分为以下几类：一、资产评估价值类型的含义与分类（1）按资产评估的估价标准形式不同，价值类型可分为重置成本、收益现值、现行市价（或变现价值）与清算价格。这种划分基本上承袭了现代会计理论中关于资产计价标准的划分
34、方法和标准，将资产评估与会计的资产计价紧密地联系在一起。（2）按资产评估假设的不同，价值类型可分为继续使用价值、公开市场价值与清算价值。这种划分有利于人们了解资产评估结果的假设前提条件，同时也强化了评估人员对评估假设前提条件的运用。一、资产评估价值类型的含义与分类（3）按资产业务性质的不同，价值类型可分为抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。这种划分强调了资产业务的重要性，认为有什么样的资产业务就应有什么样的资产价值类型。一、资产评估价值类型的含义与分类（4）按资产评估时所依据的市场条件以及被评估资产的使用状态
35、的不同，价值类型可分为市场价值与市场价值以外的价值。这种划分不仅注重了资产评估结果的适用范围、评估所依据的市场条件及资产使用状态的匹配，还通过资产市场价值概念的提出树立了一个资产公允价值的坐标。资产市场价值是资产公允价值的基本表现形式，市场价值以外的价值则是资产公允价值的特殊表现形式。二、市场价值与市场价值以外的价值 从资产评估的角度以及对资产评估实践具有理论指导意义和作用的角度来看，将资产评估价值类型分为市场价值和市场价值以外的价值更有利于实现划分资产评估价值类型的目的。二、市场价值与市场价值以外的价值 （一）市场价值市场价值的定义市场价值的定义1.根据国际评估准则，市场价值是自愿买方与自愿
36、卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，达成公平交易形成的对某项资产的交易价值估计的数额。当事人双方应当精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。二、市场价值与市场价值以外的价值 根据市场价值的定义，市场价值具有以下几个要件：（1）自愿买方。自愿买方是指具有购买动机且并没有被强迫进行购买的一方当事人。该购买者会根据现行市场的真实状况和现行市场的期望值进行购买，不会特别急于购买，也不会在任何价格条件下都决定购买，即不会付出比市场价格更高的价格。（2）自愿卖方。自愿卖方是指既不准备以任何价格急于出售或被强迫出售，也不会因期望获得被现行市场视为不合理的价格而继续持有资产的一方当事人。自愿卖方期望在进行必要的
37、市场营销之后，根据市场条件以公开市场所能达到的最高价格出售资产。二、市场价值与市场价值以外的价值 二、市场价值与市场价值以外的价值（6）资产在市场上有足够的展示时间。资产应当以最恰当的方式在市场上予以展示。不同资产的具体展示时间应根据资产特点和市场条件的不同而有所不同，但展示时间应当使该资产能够引起足够数量的潜在购买者的注意。（7）当事人双方精明、谨慎行事。自愿买方和自愿卖方都合理地知道资产的性质和特点、实际用途、潜在用途及评估基准日的市场状况，并假定当事人都根据上述知识为自身利益而决策、谨慎行事，以争取在交易中为自己获得最好的价格。二、市场价值与市场价值以外的价值 市场价值应当满足的要求市场
38、价值应当满足的要求 2.资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上正常使用（最佳使用或最有可能使用）条件下所能实现的交换价值的估计值。市场价值既是一种价值类型，也是一种具体的价值表现形式。市场价值作为评估结果的价值类型应当满足以下几个基本要求：二、市场价值与市场价值以外的价值（2 2）评估的对象是明确的，包括资产承载的权益。以公开市场假设来设定资产评估所依据的市场条件。以评估对象被正常使用或最佳使用或最有可能使用，并达到正常使用水平和效益水平作为评估对象在评估时的使用状态。资产评估过程中所使用的数据均来自市场。（1 1）（3 3）（4 4）二、市场价值与市场价值以外的价值 （二）市场价
39、值以外的价值市场价值以外的价值又称非市场价值、其他价值。凡是不符合市场价值定义条件的资产价值都属于市场价值以外的价值。市场价值以外的价值是一个相对于市场价值的专有名词和专业术语。它是一系列不符合资产市场价值定义条件的价值形式的总称或组合，包括在用价值、投资价值、持续经营价值、保险价值、清算价值和课税价值等一系列具体价值表现形式。市场价值以外的价值不是一种具体的资产评估价值存在形式。对市场价值以外的价值的理解和把握不应仅仅局限在它与市场价值的区别上，而是要理解和把握市场价值以外的价值中的具体价值表现形式的确切定义。二、市场价值与市场价值以外的价值 在用价值在用价值1.在用价值是指作为企业组成部分
40、的特定资产对其所属企业能够带来的价值估计值。在用价值并不考虑该资产的最佳用途或资产变现的情况，是特定资产在未来持续使用过程和使用期限结束时的处置中形成的预计未来现金流量的现值。二、市场价值与市场价值以外的价值 投资价值投资价值2.投资价值是指资产对于具有明确投资目标的特定投资者或某类投资者所具有的价值估计值。资产的投资价值与投资性资产价值是两个不同的概念。投资性资产价值是指特定主体以投资获利为目的而持有的资产在公开市场上按其最佳用途实现的市场价值。二、市场价值与市场价值以外的价值 持续经营价值持续经营价值3.持续经营价值是指企业作为一个整体按照目前正在使用的用途、方式继续经营下去所能表现出来的
41、价值估计值。企业的各个组成部分对该企业的整体价值都有相应的贡献，因而可以将企业总的持续经营价值分配给企业的各个组成部分，即构成企业持续经营的各局部资产的在用价值。二、市场价值与市场价值以外的价值 保险价值保险价值4.保险价值是指根据保险合同或协议中规定的价值（理赔）标准所确定的资产价值估计值。二、市场价值与市场价值以外的价值 清算价值清算价值5.清算价值是指资产处于清算、迫售或快速变现等非正常市场条件下所能实现的价值估计值。二、市场价值与市场价值以外的价值 课税价值课税价值6.课税价值是指根据税法规定的与财产征税相关的价值（税基）标准所确定的资产价值估计值。二、市场价值与市场价值以外的价值 残
42、余价值残余价值7.残余价值是指对机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等的拆零变现价值的估计数额。市场价值以外的价值是一个开放式的专业术语。除了上面提到的市场价值以外的价值的具体价值表现形式以外，还有不符合或不满足市场价值定义条件的其他价值，如特殊价值、国有企业改制资产评估中的定向转让价值、内部转让价值等。二、市场价值与市场价值以外的价值 同步思考与训练问题：市场价值以外的价值是否是非公平的价值？评估人员是否应将市场价值作为追求的目标？分析与提示：市场价值与市场价值以外的价值是以资产评估所面临的市场条件和评估对象自身的条件为标准设定的。无论是市场价值还是非市场价值，对其的评估都必须考虑决定资产价值
43、的基本因素，如资产自身的条件、利用方式、使用状态及评估基准日的市场条件。资产的市场价值是资产公允价值的基本表现形式，市场价值以外的价值则是资产公允价值的特殊表现形式。市场价值与市场价值以外的价值都是公允价值。市场价值以外的价值也是资产交易中的一种相对公平合理的价值。其对特定资产业务当事人来说是公平合理的。二、市场价值与市场价值以外的价值 市场价值与市场价值以外的价值各有其适用范围和使用范围，只是市场价值以外的价值的相对合理性的适用范围较窄。评估人员不应单独将市场价值作为追求的目标。三、影响价值类型选择的因素 资产评估的价值类型的形成不仅与引起资产评估的特定经济行为(资产评估特定目的)有关，还与
44、评估对象的功能、状态、评估时的市场条件等因素有密切联系。对资产评估价值类型的定义不仅是一个理论问题，还是一个实践问题。三、影响价值类型选择的因素 资产评估的特定目的资产评估的特定目的1.三、影响价值类型选择的因素 资产自身的功能、利用方式和使用状态资产自身的功能、利用方式和使用状态2.评估对象自身的功能、利用方式和使用状态是资产自身的条件。这是影响资产评估价值的内因。从某种意义上来说，资产自身的条件对其评估价值具有决定性影响。不同功能的资产会有不同的评估结果，利用方式和使用状态不同的相同资产也会有不同的评估结果。三、影响价值类型选择的因素 被估资产所处的市场条件被估资产所处的市场条件 3.评估时所面临的市场条件及交易条件是资产评估的外部环境，是影响资产评估结果的外部因素。在不同的市场条件下或交易环境中，即使是相同的资产也会有不同的评估结果。资产评估目的作为资产评估结果的具体用途，以及对资产评估运作条件起宏观约束的因素，与决定资产评估价值的内因（评估对象的自身条件）和外因（与评估时的市场条件）共同构成资产评估的价值基础。三、影响价值类型选择的因素 以上三个因素的不同排列组合构成不同价值类型的形成基础。
