1、奥城商业体系运营模式提案奥城商业体系运营模式提案 第一部分第一部分 天津重点商业地产项目的基本情况天津重点商业地产项目的基本情况第二部分第二部分 奥城商业项目的战略规划奥城商业项目的战略规划第三部分第三部分 对商业运营模式的战略思考对商业运营模式的战略思考奥城商业体系运营模式提案奥城商业体系运营模式提案第一部分第一部分 天津重点商业地产项目的基本情况天津重点商业地产项目的基本情况项目名称项目名称万达商业万达商业广场广场麦购商业麦购商业广场广场家世界南楼家世界南楼北店北店嘉华购物中心嘉华购物中心地点地点和平路和平路滨江道滨江道大沽南路大沽南路新开路新开路规模规模(万平方米）万平方米）15153.
2、83.83 38.58.5店铺面积店铺面积30302002009 920020012123503507 7800800销售价格（万）销售价格（万）3 36 61.31.32.82.81.11.12.52.50.950.953 3主力商家主力商家沃尔玛、百沃尔玛、百盛、华纳盛、华纳品牌店品牌店家乐超市家乐超市沃尔玛沃尔玛投资回报率投资回报率8 810108 88 8运营管理模式运营管理模式购铺、养购铺、养铺、旺铺铺、旺铺3 3年包租年包租1515年包租年包租收取一个月租金收取一个月租金作为中介费作为中介费对天津重点商业地产项目的调研分析：对天津重点商业地产项目的调研分析：以往天津商业项目以只租不
3、售为主，近年来，以往天津商业项目以只租不售为主，近年来，开发商用承租的形式来支持销售。开发商用承租的形式来支持销售。统一的运营管理方式保证了经营者的利益，使统一的运营管理方式保证了经营者的利益，使 项目具有整体性项目具有整体性,真正能够具备高品位。真正能够具备高品位。对天津重点商业地产项目的调研分析：对天津重点商业地产项目的调研分析：商业地产开发与住宅开发有很多不同，住宅商业地产开发与住宅开发有很多不同，住宅 开发项目销售完毕即大功告成，而商业地产开发项目销售完毕即大功告成，而商业地产 “卖的是生意卖的是生意”，后期的商业管理至关重要。，后期的商业管理至关重要。天津现有商业项目在商业管理方面均
4、存在着天津现有商业项目在商业管理方面均存在着 问题，挫伤了投资者和经营者的积极性。问题，挫伤了投资者和经营者的积极性。1、项目定位：项目定位：地位地位天津新国际化商业的发源地天津新国际化商业的发源地 唯一的市级新商圈唯一的市级新商圈形态形态2525小时景观商业公园小时景观商业公园（VSPVSP）VIEW SHOPPING PARKVIEW SHOPPING PARK 第四个公园第四个公园堆山堆山/奥运奥运/水上水上投资投资新天津财富发源地新天津财富发源地 全时、全能商业投资的天堂全时、全能商业投资的天堂主题主题国际化新城市商业中心国际化新城市商业中心第二部分第二部分 奥城商业项目的战略规划奥城
5、商业项目的战略规划2、根据定位对奥城项目进行业态分布、主题分析、根据定位对奥城项目进行业态分布、主题分析2、根据定位对奥城项目进行业态分布、主题分析、根据定位对奥城项目进行业态分布、主题分析住住宅宅酒店式公寓酒店式公寓写字楼与酒店写字楼与酒店 主力店主力店 主力店主力店主题商铺主题商铺办公办公主题商主题商铺铺 主题商铺主题商铺2、根据定位对奥城项目进行业态分布、主题分析、根据定位对奥城项目进行业态分布、主题分析2、根据定位对奥城项目进行业态分布、主题分析、根据定位对奥城项目进行业态分布、主题分析 A1 韩国韩国E-MART超市超市2、根据定位对奥城项目进行业态分布、主题分析、根据定位对奥城项目
6、进行业态分布、主题分析 B4 生活提案型生活提案型 主力店主力店高档配饰高档配饰Clarks、eccoYANKO等等国际一线服装国际一线服装HUGOBOSS、GIVENCHYESCADA等等A2-1FA2-1F旗舰馆旗舰馆 以世界一线名品旗舰店为主，定位城市最高端消费人群，是以世界一线名品旗舰店为主，定位城市最高端消费人群，是财富与地位的至高体现。该区域主要包含世界高级时装、配财富与地位的至高体现。该区域主要包含世界高级时装、配饰。饰。餐饮餐饮吉野家吉野家Mr.Pizza等等其他家居其他家居千棵树千棵树花花公子等花花公子等大型家居大型家居伊力诺依伊力诺依A2-2FA2-2F居家馆居家馆 世界高
7、档家居品牌世界高档家居品牌伊力诺依，与伊力诺依，与1F1F世界名品旗舰店世界名品旗舰店形成有效呼应，打造成功人士顶级生活品质。形成有效呼应，打造成功人士顶级生活品质。A3-1FA3-1F绅士馆绅士馆男士精品男士精品LEO、CANALE等等男士嗜好品男士嗜好品夏朵葡萄酒、烟斗等夏朵葡萄酒、烟斗等餐饮餐饮一茶一坐、避风塘美食等一茶一坐、避风塘美食等以高档男式服装为主题，定位都市成功男士，填补高档男士消费以高档男式服装为主题，定位都市成功男士，填补高档男士消费品市场空白，打破男士传统购物理念。位于水景步行街一层的绅品市场空白，打破男士传统购物理念。位于水景步行街一层的绅士馆，显示成功男士的尊贵地位，
8、营造成功男士的购物天堂。士馆，显示成功男士的尊贵地位，营造成功男士的购物天堂。A3-2F A3-2F 儿童欢笑天地儿童欢笑天地 餐饮餐饮麦当劳等麦当劳等儿童用品儿童用品加菲猫、加菲猫、LEGO等等画廊画廊本区是以儿童休闲娱乐购物为主题的专业婴童主题本区是以儿童休闲娱乐购物为主题的专业婴童主题社区，它的出现，颠覆了过去以百货商场为主要购社区，它的出现，颠覆了过去以百货商场为主要购物场所的儿童购物，取而代之的是一个儿童梦幻童物场所的儿童购物，取而代之的是一个儿童梦幻童话世界。这里已不再单纯是一个购物的场所，更是话世界。这里已不再单纯是一个购物的场所，更是一个伴随儿童成长的空间及乐园。一个伴随儿童成
9、长的空间及乐园。一线女装一线女装Burberrys、PRADA等等手表、金饰手表、金饰CASIO等等工艺品工艺品琉璃工房等琉璃工房等女包、鞋女包、鞋玖熙、华伦天奴等玖熙、华伦天奴等Caf星巴克等餐饮餐饮季诺等季诺等屈臣氏屈臣氏 A4-1FA4-1F名媛馆名媛馆 集中国内外知名女装品牌，以优雅、大集中国内外知名女装品牌，以优雅、大方为主题，为白领女性提供世上流行的方为主题，为白领女性提供世上流行的服装及配饰。服装及配饰。女装女装ESPRIT、AD等等饰品饰品 伊泰莲娜等伊泰莲娜等Caf星巴克等餐饮餐饮季诺等季诺等A4-2F A4-2F 缤纷都市缤纷都市 为了扮靓这个世界，上帝创造了女人；为了扮靓
10、这为了扮靓这个世界，上帝创造了女人；为了扮靓这些女人，些女人，SHOPPING MALLSHOPPING MALL创造了创造了“缤纷都市缤纷都市”。时。时代奥城，把一个只属于女人的伊甸乐园，给予这些代奥城，把一个只属于女人的伊甸乐园，给予这些受诸神宠爱的美丽精灵。受诸神宠爱的美丽精灵。在这里，意大利的皮具属于这些精灵，巴黎的香氛在这里，意大利的皮具属于这些精灵，巴黎的香氛属于这些精灵，纽约的珠宝属于这些精灵属于这些精灵，纽约的珠宝属于这些精灵所有关所有关于时尚和美丽的一切，都属于她们。于时尚和美丽的一切，都属于她们。运动运动adidasNike等等牛仔牛仔LEELevis等等数码数码三星三星索
11、尼等索尼等餐饮餐饮韩国比萨韩国比萨等等B-1FB-1F酷时空酷时空 这里有最这里有最freshfresh的色彩、的色彩、这里有最这里有最coolcool的服饰，的服饰，这里有最这里有最inin的你。的你。青春时尚装青春时尚装E-LANDONLY等等工工艺艺品品饰饰品品7度度等等餐饮餐饮韩国韩国比萨比萨等等休闲休闲女装女装艾格艾格百图等百图等运动运动菲乐菲乐纽巴伦纽巴伦定向定向服务服务柯达等柯达等青春青春时尚装时尚装Bossini真维斯真维斯美容美容美发美发都市都市艺族等艺族等 B-2FB-2F 休闲生活馆休闲生活馆 这里有最这里有最freshfresh的色彩、这里的色彩、这里有最有最coolc
12、ool的服饰，这里有最的服饰，这里有最inin的你。的你。业态分布比例业态分布比例注：业态规划以最终调整后的方案为准注：业态规划以最终调整后的方案为准 结合奥城项目定位及业态划分，目前招商组搜集和整合各业态资料结合奥城项目定位及业态划分，目前招商组搜集和整合各业态资料 共计共计14581458家，已接触商户家，已接触商户786786家，并进行归类。家，并进行归类。按意向程度归类：按意向程度归类：其中其中A A类（有明确意向的客户）类（有明确意向的客户）133133家，占家，占1717 B B类（持观望态度的客户）类（持观望态度的客户）423423家，占家，占5454 C C类（无进驻意向的客户
13、）类（无进驻意向的客户）230230家，占家，占2929 按不同业态归类：按不同业态归类：其中其中服装、服饰类服装、服饰类 467467家家 餐饮类餐饮类 8787家家 运动健身类运动健身类 6666家家 艺术品味类艺术品味类 5757家家 家居饰品类家居饰品类 3939家家 娱乐、数码类娱乐、数码类 3737家家 功能服务类功能服务类 3333家家 目标：在商业项目一期开盘前（目标：在商业项目一期开盘前（8 8月月2121日），完成日），完成3 3个一线品牌的签约个一线品牌的签约 3 3、品牌招商进度：、品牌招商进度：4 4、对投资者的分析：、对投资者的分析：认可度分析认可度分析 价格价格升
14、值发展潜力升值发展潜力开发商及运营开发商及运营公司的实力公司的实力档次优势档次优势0102030405060系列1系列14 4151519195656价格价格开发商及运营开发商及运营公司的实力公司的实力档次优势档次优势升值发展潜力升值发展潜力 项目项目投资者投资者经营者经营者消费者消费者奥城商业广场奥城商业广场商业销售成功因素商业销售成功因素目前项目素质目前项目素质升值潜力升值潜力重要卖点重要卖点具备具备商业运营管商业运营管理体系理体系重要卖点重要卖点不具备不具备开发商实力开发商实力重要卖点重要卖点 具备具备投资回报率投资回报率重要卖点重要卖点 具备具备项目背景项目背景卖点卖点 具备具备产品本
15、身产品本身卖点卖点 具备具备5、销售需要的支持：、销售需要的支持：6、综述：、综述：在奥城项目一期商铺内部认购时，投资者已知我们将在奥城项目一期商铺内部认购时，投资者已知我们将 实行实行“3 3年养铺，领先年养铺，领先1010年年”的商业模式，在坐享地块的商业模式，在坐享地块升升 值的同时，轻松实现值的同时，轻松实现“无忧经营无忧经营”、“持续盈利持续盈利”。有资料显示，年天津市商业地产将有万有资料显示，年天津市商业地产将有万 平方米的竣工量。基于天津市商业地产迅猛发展的强势，平方米的竣工量。基于天津市商业地产迅猛发展的强势，做商业地产实际上是在营销天津，要使本市的商业地产做商业地产实际上是在
16、营销天津，要使本市的商业地产 有所突破，就必须运作具有天津特色的商业地产。有所突破，就必须运作具有天津特色的商业地产。运营管理是商业地产运营的核心，是商业地产收运营管理是商业地产运营的核心，是商业地产收 益和物业价值提升的源泉，是投资者的利益得到益和物业价值提升的源泉，是投资者的利益得到 最大体现的保障。最大体现的保障。商业项目在商业管理公司的统一管理下，理清权商业项目在商业管理公司的统一管理下，理清权 属关系、强化属关系、强化“特色特色”经营。会使商铺经营。会使商铺“越做越越做越旺旺”，保障开发商、投资者和经营者三赢。，保障开发商、投资者和经营者三赢。第三部分第三部分 对商业运营模式的战略思
17、考对商业运营模式的战略思考1、成立商业管理公司的必要性：成立商业管理公司的必要性：品牌租户不愿与个人业主签定商铺租赁合同，倾品牌租户不愿与个人业主签定商铺租赁合同，倾 向于与商业管理公司合作，由商业管理公司统一向于与商业管理公司合作，由商业管理公司统一 开具租赁发票。开具租赁发票。2、操作解释、操作解释:在商业项目开盘前，注册由在商业项目开盘前，注册由天津融创奥城投资有限公司天津融创奥城投资有限公司 和和天津融创物业管理有限公司天津融创物业管理有限公司合资的合资的天津融创商业管理天津融创商业管理 有限公司有限公司，与开发商分离，以第三方的身份对奥城与开发商分离，以第三方的身份对奥城4545万万
18、 平方米的公建区进行管理，减少经营事务对开发商造成平方米的公建区进行管理，减少经营事务对开发商造成 的负面影响。的负面影响。2、操作解释、操作解释:天津融创商业管理有限公司天津融创商业管理有限公司 注册资金：注册资金：10001000万万 企业类型：有限责任公司企业类型：有限责任公司 经营范围：奥城商业广场及写字楼、停车场的出经营范围：奥城商业广场及写字楼、停车场的出 租、委托租赁、管理；服装、化妆品、租、委托租赁、管理；服装、化妆品、家居家饰零售。家居家饰零售。2、操作解释、操作解释:通过商业管理公司这个桥梁，力争使项目整体的租金由通过商业管理公司这个桥梁，力争使项目整体的租金由 现在的市场
19、水平提高到现在的市场水平提高到3 3年后能满足投资者的投资收益，年后能满足投资者的投资收益，增加投资者继续委托商业管理公司统一管理的信心。增加投资者继续委托商业管理公司统一管理的信心。在委托管理期内，商业管理公司负责奥城商业广场的持在委托管理期内，商业管理公司负责奥城商业广场的持 续招商；写字楼、停车场的出租、管理；日常的客户管续招商；写字楼、停车场的出租、管理；日常的客户管 理、维系；整体项目的推广、租金收缴等。理、维系；整体项目的推广、租金收缴等。融创奥城融创奥城融创投资融创投资天津房地产市场主力开发商天津房地产市场主力开发商天津信托天津信托作为金融机构为作为金融机构为项目开发提供了项目开
20、发提供了坚实的资金平台坚实的资金平台天津日报天津日报庞大的传媒网络，庞大的传媒网络，实现项目操作与实现项目操作与传媒的无缝连接传媒的无缝连接天奥天奥作为体育局全资公作为体育局全资公司，天奥体育产业司，天奥体育产业有限公司为介入文有限公司为介入文化体育产业提供绝化体育产业提供绝佳契机及广阔操作佳契机及广阔操作空间空间战略优势战略优势梦幻组合梦幻组合 我们强大的操作平台我们强大的操作平台3、以、以天津融创奥城投资有限公司作为母公司的优势：天津融创奥城投资有限公司作为母公司的优势：经营者经营者 税务税务管 理 公管 理 公司司投资者投资者开发商开发商 4 4、各方关系图、各方关系图:交付租金交付租金
21、5.55%(5.55%(税基税基:租金租金)17.55%(17.55%(税基税基:回报回报)回报回报(8%)(8%)委托代理管理委托代理管理管理管理获得管理权获得管理权注：希望有税务方面注：希望有税务方面 优惠政策的支持优惠政策的支持5 5、商业管理公司组织架构、各部门职能：、商业管理公司组织架构、各部门职能：商业运营部商业运营部 融创商业管理有限公司融创商业管理有限公司 内部对接内部对接 合同管理合同管理 招商人员招商人员 客户服务客户服务 保洁绿化保洁绿化 保安保安 内部对接内部对接 工程维修工程维修 招商部招商部 策划部策划部 奥城商业广场物奥城商业广场物业部业部融创物业管理有限公司融创
22、物业管理有限公司 人事部人事部 财务部财务部 市场调研市场调研 客户服务客户服务 工程对接工程对接 会计会计 出纳出纳 内饰设计内饰设计 活动推广活动推广持续招商持续招商客户管理客户管理店铺员工的店铺员工的管理培训管理培训内饰布置内饰布置主题活动推广主题活动推广收缴租金收缴租金支付回报、支付回报、管理费用管理费用物业管理物业管理20人人6人人8人人6人人共共40人人支持物业管理支持物业管理6、运营期间相关合同文本的制定、备案、运营期间相关合同文本的制定、备案序序号号合同名称合同名称甲方甲方乙方乙方合同主项合同主项1 1商业用房销售合同商业用房销售合同开发商开发商投资者投资者拥有产权拥有产权2
23、2商业用房销售合同补充协议商业用房销售合同补充协议开发商开发商投资者投资者取得统一管理权取得统一管理权3 3奥城商业广场业主公约奥城商业广场业主公约开发商开发商投资者投资者交付公共维修基金交付公共维修基金4 4授权委托书授权委托书开发商开发商商业管理公司商业管理公司委托商业管理公司管理委托商业管理公司管理5 5商业用房委托管理协议商业用房委托管理协议投资者投资者商业管理公司商业管理公司获得委托出租管理权，因提供获得委托出租管理权，因提供给经营者，故不体现回报率给经营者，故不体现回报率6 6商业用房委托管理合同商业用房委托管理合同投资者投资者商业管理公司商业管理公司获得委托出租管理权，体现获得委
24、托出租管理权，体现 每年每年8 8的回报率，按月支付的回报率，按月支付7 7商业广场经营管理协议商业广场经营管理协议商业管理公司商业管理公司投资经营者投资经营者在在3 3年内保证经营业态的品质年内保证经营业态的品质8 8奥城商业广场商铺租赁合同奥城商业广场商铺租赁合同商业管理公司商业管理公司经营者经营者交付租金交付租金9 9奥城商业广场物业管理协议奥城商业广场物业管理协议物业管理公司物业管理公司经营者经营者交付物业费交付物业费 商业地产的一个突出特点就是涉及的关系更加复杂，商业地产的一个突出特点就是涉及的关系更加复杂，这对于律师和专业的顾问公司的要求更加苛刻。所以，这对于律师和专业的顾问公司的
25、要求更加苛刻。所以，聘请高水平的商业地产律师和商业运营顾问公司成为聘请高水平的商业地产律师和商业运营顾问公司成为企业、项目成功的重要保障。企业、项目成功的重要保障。结合集团对商业地产的战略思考和结合集团对商业地产的战略思考和提升项目整体水平，提升项目整体水平，目前目前已与国际性已与国际性顾问公司：顾问公司：StrataStrata和和HifabHifab AgoraAgora寻求寻求战略联盟，力求学习先进商业地产管理经验及引进知战略联盟，力求学习先进商业地产管理经验及引进知名品牌，并将与其中一家建立战略合作伙伴关系。名品牌，并将与其中一家建立战略合作伙伴关系。7、商业顾问公司的作用：、商业顾问
26、公司的作用：公司品牌效应公司品牌效应投资者投资者经营者经营者消费者消费者 商业管理公司商业管理公司增加投资信心增加投资信心固定目标客群固定目标客群支持回报率支持回报率支持利润支持利润实现四个统一实现四个统一支持支持支持支持支持支持利润最大化利润最大化可持续性可持续性8 8、综述：、综述：各方关系图各方关系图综述：综述：成立后的融创商业管理有限成立后的融创商业管理有限公司将通过奥城项目全新公司将通过奥城项目全新 的商业模式的运作，迅速培养一批高水平的专业人员，的商业模式的运作，迅速培养一批高水平的专业人员，形成可复制的形成可复制的DNA，为集团全国战略发展储备力量。，为集团全国战略发展储备力量。力争力争3年内做商业地产的年内做商业地产的NO.1，协助母公司最终发展，协助母公司最终发展 成为全国最优秀的房地产与文化体育产业上市公司。成为全国最优秀的房地产与文化体育产业上市公司。
