1、第二节 房产税法律制度一、房产税的纳税人房产税的纳税人，是指在我国城市、县城、建制镇和工矿区内拥有房屋产权的单位和个人。具体包括：1.产权属于国家所有的，其经营管理的单位为纳税人；产权属于集体和个人的，集体单位和个人为纳税人。2.产权出典的，承典人（不是所有人）为纳税人。【提示】房产出租的，房产产权所有人（出租人）为纳税人。第二节 房产税法律制度3.产权所有人、承典人均不在房产所在地的，房产代管人或者使用人为纳税人。4.产权未确定以及租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人。5.纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，由使用人代为缴纳房产税。6.对居民住宅区内业主共
2、有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。第二节 房产税法律制度【例题单选题】关于房产税纳税人的下列表述中，不符合法律制度规定的是（）。（2012年）A.房屋出租的，承租人为纳税人B.房屋产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人为纳税人C.房屋产权属于国家的，其经营管理单位为纳税人D.房屋产权未确定的，房产代管人或使用人为纳税人网校答案：A网校解析：房屋出租的，出租人为房产税的纳税人。第二节 房产税法律制度二、房产税的征税范围1.房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区（不包括农村）的房屋。2.独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池
3、等不属于房产税的征税对象。3.房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。第二节 房产税法律制度【例题单选题】根据房产税法律制度的规定，下列各项中，不属于房产税征税范围的是（）。（2016年）A.建制镇工业企业的厂房B.农村的村民住宅C.市区商场的地下车库D.县城商业企业的办公楼网校答案：B网校解析：房产税的征税范围是指在我国城市、县城、建制镇和工矿区（不包括农村）内的房屋。第二节 房产税法律制度【例题判断 题】房地产开发企业建造的商品房，出售前已使用的，不征收房产税。（）（2016年）网校答案：网校解析：房地产开发
4、企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。第二节 房产税法律制度三、房产税应纳税额的计算1.房产税的计税依据和税率计税方法计税依据税率计税公式从价计征以房产原值一次减除10%30%后的余值为计税依据（具体扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定）1.2%应纳税额=应税房产原值（1-扣除比例）1.2%从租计征（1）以房屋出租取得的租金收入为计税依据（包括货币收入和实物收入，但不含增值税）（2）以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应当根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征12%应 纳 税 额=租 金 收 入12
5、%或4%个人按市场价格出租的居民住房收取的租金4%第二节 房产税法律制度【例题单选题】甲企业拥有一处原值560000元的房产，已知房产税税率为1.2%，当地规定的房产税减除比例为30%。甲企业该房产年应缴纳房产税税额的下列计算中，正确的是（）。（2015年）A.5600001.2%=6720（元）B.560000（1-30%）1.2%=9600（元）C.560000（1-30%）1.2%=4704（元）D.56000030%1.2%=2016（元）第二节 房产税法律制度网校答案：C网校解析：从价计征房产税的房产，依照房产原值一次减除规定的减除比例后的余值计算缴纳房产税，适用年税率为1.2%；因
6、此，甲企业该房产年应缴房产税税额=560000（1-30%）1.2%=4704（元）。第二节 房产税法律制度【例题单选题】甲企业2012年全年将原值500万元的仓库出租给乙企业，换回价值30万元的原材料。已知，当地规定的房产税扣除比例为30%，从租计征房产税税率为12%，甲企业当年应缴纳的房产税税额为（）万元。（2013年）A.500（1-30%）12%+3012%=45.6B.500(1-30%)12%=42C.50012%=60D.3012%=3.6第二节 房产税法律制度网校答案：D网校解析：（1）出租房产应当“从租计征”房产税；（2）房产的租金收入，包括货币收入和实物收入（如本题换回的原
7、材料）；（3）甲企业2012年应缴纳的房产税税额=3012%=3.6（万元）。第二节 房产税法律制度2.房屋原值的确定（1）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施（如暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线；电梯、升降机、过道、晒台等）。（2）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。第二节 房产税法律制度【例题单选题】2014年甲公司房产原值1000000元，已提取折旧350000元，已知从价计征房产税税率为1.2%，当地规定
8、的房产税扣除比例为30%，甲公司当年应缴纳房产税税额的下列计算中，正确的是（）。（2015年）A.（1000000-350000）1.2%=7800（元）B.（1000000-350000）（1-30%）1.2%=5460（元）C.1000000（1-30%）1.2%=8400（元）D.10000001.2%=12000（元）第二节 房产税法律制度网校答案：C网校解析：从价计征的房产税依照房产“原值”（而非“净值”，不能扣除折旧额）一次减除10%30%后的余值计算缴纳，具体扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定；在本题中，甲公司当年应缴纳房产税=1000000（1-30%）1.2%=8400
9、（元）。第二节 房产税法律制度3.投资联营的房产（1）真投资：被投资方交对以房产投资联营、投资者参与投资利润分配、共担风险的，按房产余值作为计税依据计缴房产税。（2）假投资：投资方/产权人交对以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，实际上是以联营名义取得房屋租金，应当以出租方取得的租金收入为计税依据计缴房产税。第二节 房产税法律制度4.融资租赁房屋从价计征，由承租人交融资租赁房屋的房产税，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。（2017年调整）第二节 房产税法律制度四、房产税的税收优惠1.非营利性
10、机构自用房产（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。（2）由国家财政部门拨付事业经费（全额或差额）的单位（学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院以及文化、体育、艺术类单位）所有的、本身业务范围内使用的房产免征房产税。第二节 房产税法律制度（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。（4）对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。（5）老年服务机构自用的房产免征房产税。第二节 房产税法律制度2.个人所有非营业用的房产免征房产税；对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章征税。【相关链接】对个人按市场价格出租的居民住房，
11、其应缴纳的房产税暂减按4%的税率征收。3.毁损不堪居住的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。4.纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。第二节 房产税法律制度5.在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋：（1）施工期间：一律免征房产税。（2）工程结束后：施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。第二节 房产税法律制度6.对公共租赁住房免征房产税。（2017年新增）7.体育场馆的房产税优惠政策（2017年新增）（1）国家机关、军队、人民团体、财政补助
12、事业单位、居民委员会、村民委员会拥有的体育场馆，用于体育活动的房产，免征房产税。（2）经费自理事业单位、体育社会团体、体育基金会、体育类民办非企业单位拥有并运营管理的体育场馆，符合相关条件的，其用于体育活动的房产，免征房产税。第二节 房产税法律制度（3）企业拥有并运营管理的大型体育场馆，其用于体育活动的房产，减半征收房产税。（4）享受上述税收优惠体育场馆的运动场地用于体育活动的天数不得低于全年自然天数的70%。第二节 房产税法律制度【例题单选题】根据房产税法律制度的规定，下列各项中，不予免征房产税的是（）。（2013年）A.名胜古迹中附设的经营性茶社B.公园自用的办公用房C.个人所有的唯一普通居住用房D.国家机关的职工食堂第二节 房产税法律制度网校答案：A网校解析：（1）选项AB：宗教寺庙、公园、名胜古迹“自用”的房产免征房产税。（2）选项C：个人所有“非营业用”的房产免征房产税；个人转让自用达5年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。（3）选项D：国家机关、人民团体、军队“自用”的房产免征房产税。
