1、第七章 物业管理法律法规【教学目的与要求】1.掌握物业管理法律关系及要素2.熟悉物业管理法律责任的相关内容3.熟悉民法中的有关知识4.掌握合同法、物权法中的有关规定5.熟悉物业管理条例的有关规定6.了解物业管理的基本制度7.了解相关的房地产法规与政策【教学重点】1.物业管理法律关系2.民法、合同法、物权法中的相关知识3.物业管理条例的有关规定第一节 物业管理法律法规概述一一物业管理法律关系物业管理法律关系（一）物业管理法律关系的含义（一）物业管理法律关系的含义 法律关系是指法律规范在调整社会关系的过程中所形成法律关系是指法律规范在调整社会关系的过程中所形成的人与人之间的权利和义务关系。物业管理
2、法律关系是的人与人之间的权利和义务关系。物业管理法律关系是指物业管理法律规范在调整物业管理及相关活动的过程指物业管理法律规范在调整物业管理及相关活动的过程中所形成的法定权利和义务关系。中所形成的法定权利和义务关系。（二）物业管理法律关系的三个要素（二）物业管理法律关系的三个要素1.主体：法律所规定的物业管理法律关系的参加者主体：法律所规定的物业管理法律关系的参加者2.客体：是指物业管理法律关系主体的权利和义务共同指客体：是指物业管理法律关系主体的权利和义务共同指向的对象，包括：物、行为、非物质财富或智力成果。向的对象，包括：物、行为、非物质财富或智力成果。二、物业管理法律规范（一）物业管理法的
3、概念物业管理法主要是以特定的活动或行业为规范内容而构成的，表现为物业管理法律、物业管理行政法规和部门规章，以及地方性物业管理法规和规章。“物业管理法规”一词作为法学概念，有广义和狭义两种定义或两种理解。狭义上讲，我国于2007年才有专门的物业管理法律中华人民共和国物权法。广义上讲，除包括狭义上的范围外，凡是宪法、经济法、民法等各部门法律中有关物业管理活动及物业管理关系的法律规范，都属于物业管理的范畴。（二）物业管理法律规范的表现形式（二）物业管理法律规范的表现形式1.1.宪法宪法2.2.法律法律3.3.行政法规行政法规4.4.地方法规地方法规5.5.行政规章行政规章6.6.司法解释司法解释7.
4、7.政策文件政策文件8.8.其他规范文件其他规范文件三、物业管理法律责任（一）民事责任（一）民事责任1.物业管理违约责任物业管理违约责任2.物业管理侵权责任物业管理侵权责任3.承担民事责任的主要方式承担民事责任的主要方式停止侵害停止侵害排斥妨碍排斥妨碍消除危险消除危险恢复原状恢复原状修复或更换修复或更换赔偿损失赔偿损失消除影响恢复名誉消除影响恢复名誉赔礼道歉赔礼道歉（二）行政责任（二）行政责任1.产生物业管理行政责任的主产生物业管理行政责任的主要情形要情形非法买卖、租赁物业的行为非法买卖、租赁物业的行为非法经营行为非法经营行为妨碍管理行为妨碍管理行为不正当竞争行为不正当竞争行为2.承担行政责任
5、的方式承担行政责任的方式1)行政处罚行政处罚2)行政处分行政处分（三）刑事责任（三）刑事责任四、物业管理法的调整对象什么叫物业管理法的调整对象？什么叫物业管理法的调整对象？物业管理活动中的行政管理关系物业管理活动中的行政管理关系物业管理活动中的民事关系物业管理活动中的民事关系1、物业管理活动中的行政管理关系是国家及其建设行政主管部门和房地产行政主管部是国家及其建设行政主管部门和房地产行政主管部门同物业管理企业、业主及有关单位之间发生的相门同物业管理企业、业主及有关单位之间发生的相应的应的管理与被管理管理与被管理的关系。的关系。规划、指导、协调与服务检查、监督、控制与调节2、物业管理活动中的民事
6、关系是指因物业管理活动而产生的国家、企事业单位、是指因物业管理活动而产生的国家、企事业单位、社会团体、公民之间的民事权利、义务关系。社会团体、公民之间的民事权利、义务关系。包括：包括：1.在物业管理中产生的，合同关系、委托关系；在物业管理中产生的，合同关系、委托关系；2.在物业管理活动发生的有关自然人的损害赔偿关系；在物业管理活动发生的有关自然人的损害赔偿关系；3.物业交易中的买卖、租赁、权属关系等。物业交易中的买卖、租赁、权属关系等。第二节 物业管理法律关系一、一、物业管理法律关系的概念物业管理法律关系的概念二、二、物业管理法律关系的构成要素物业管理法律关系的构成要素三、三、物业管理法律关系
7、的产生、变更和消灭物业管理法律关系的产生、变更和消灭一、物业管理法律关系的概念法律关系：法律规范调整人们行为过程中的权利和义务的关系物业管理法律关系：物业管理法律规范在调整物业管理活动的过程中所形成的特定主体间的权利和义务关系，是物业管理法律规范在现实社会经济生活中发生调整作用的体现。二、物业管理法律关系的构成要素法律关系的主体法律关系的内容法律关系的客体(一)物业管理法律关系的主体享有权利和承担义务的人。1.自然人个人主体，有两类：中华人民共和国公民，外国人与无国籍人2.集体主体3.国家国家机关法人 企业法人集体主体其他法人非法人团体(二)物业管理法律关系的客体权利和义务所指对象。特征：客观
8、性、特殊性和同一性包括：物非物质财富权利行为结果(三)物业管理法律关系的内容物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系的主体享有的权利和承担义务。举例：物业所有权、物业使用权、物业相邻权、缴纳物业管理费三、物业管理物业管理法律关系的产生、变更和消灭(一)含义(二)前提和条件(一)含义物业管理法律关系的产生：l签订物业管理合同而形成签订物业管理合同而形成物业管理法律关系的变更：l权利主体的改变权利主体的改变l权利客体的改变权利客体的改变l法律关系内容的改变法律关系内容的改变物业管理法律关系的消灭：l合同的终止合同的终止(二)前提和条件前提：物业管理法律规范条件：法律事实第三节 物业管理法的地位、
9、作用与物业管理法律规范的表现形式物业管理法的地位和作用物业管理法律规范及其表现形式一、物业管理法的地位和作用物业管理法的地位物业管理法的作用(一)物业管理法的地位法律地位法律部门法律所调整的对象法律调整的方法由前面可知：物业管理法的调整对象是物业管理活动中的行政管理关系和民事关系，因而：仅从物业管理公司与业主间订立物业管理合同民法部门(一)物业管理法的地位从总体来看，物业管理法侧重于对物业管理行业和对物业管理活动当事人的行政管理为主，更强调以国家意志干预整个物业管理行业的运行经济法部门(二)物业管理法的作用是维护物业管理市场秩序的需要；是保障物业管理权利人合法权益的需要；是促进物业管理业健康发
10、展的需要；能促进住宅业、房地产持续发展和房地产管理水平的不断提高。二、物业管理法律规范及其表现形式法律规范物业管理法律规范的概念和特征物业管理法律规范的表现形式(一)法律规范1.法律规范的概念2.法律规范的基本特征3.法律规范的逻辑结构4.法律规范逻辑结构的表现形式1、法律规范的概念是由国家制定或认可，反映掌握国家政权的阶级的意志，具有普遍的约束力，以国家强制力保证实施的行为规则。法律规范与法律条文、整体性的法、规范性法律文件的关系法律规范法律规范整体的法整体的法个体个体/整体整体规范性法律文件规范性法律文件基本内容基本内容还包括别的内容还包括别的内容法律条文法律条文内容内容/形式形式2、法律
11、规范的基本特征有五个基本特征。3、法律规范的逻辑结构1.适用条件适用条件：在什么条件下才发生效力：在什么条件下才发生效力2.行为标准行为标准：指明行为的方式和尺度，允许做什么、：指明行为的方式和尺度，允许做什么、要求做什么、禁止做什么要求做什么、禁止做什么3.法律后果法律后果：肯定后果、否定后果：肯定后果、否定后果4、法律规范逻辑结构的表现形式一个法律规范的三个组成部分完整的在一个法律条一个法律规范的三个组成部分完整的在一个法律条文中表现出来文中表现出来一个法律规范的三个组成部分在同一个法律文件的一个法律规范的三个组成部分在同一个法律文件的不同法律条文中表现出来不同法律条文中表现出来一个法律规
12、范的三个组成部分在不同的法律文件的一个法律规范的三个组成部分在不同的法律文件的有关法律条文中表现出来有关法律条文中表现出来一个法律规范的适用条件和行为标准表现在法律条一个法律规范的适用条件和行为标准表现在法律条文中，但未明确分开，而是含蓄的包括在一起。文中，但未明确分开，而是含蓄的包括在一起。(二)物业管理法律规范的概念和特征概念：概念：物业管理法律规范，是指由国家制定或认可，反映掌物业管理法律规范，是指由国家制定或认可，反映掌握国家政权的阶级的意志，并由国家强制力保证实施握国家政权的阶级的意志，并由国家强制力保证实施的，用来确定物业管理活动中各物业管理主体的地位、的，用来确定物业管理活动中各
13、物业管理主体的地位、权利义务、行为等的具体规则。权利义务、行为等的具体规则。特征：特征：物业管理法律规范适用于进行物业管理活动的主体；物业管理法律规范适用于进行物业管理活动的主体；物业管理法律规范与技术规范交织在一起。物业管理法律规范与技术规范交织在一起。(三)物业管理法律规范的表现形式1.宪法宪法2.法律法律3.行政法规行政法规4.部门规章部门规章5.地方性法规地方性法规6.地方政府规章地方政府规章7.司法解释和国家政策司法解释和国家政策第四节 物业管理法律体系一、物业管理法律渊源概述（一）民法通则 民法是调整平等主体的自然人之间、法人之间、自然人和法人之间的财产关系和人身关系的法律鬼发的总
14、称。（二）合同法合同法是我国您发的重要组成，合同法作为调整平等主体之间的交易关系的法律（三）物权法物权法是一部明确物的归属，保护物权，充分发挥物的效用，维护市场经济秩序 关系人民群众切身利益的民事基本法律。二、物业管理条例（一）业主大会制度（二）管理规约规定（三）物业管理投标制度（四）物业承接制度（五）物业服务企业资质管理制度 (六)物业管理专业；（其）三、物业服务企业资质管理办法（一）物业服务企业的资质等级标准1.一级资质：注册资本500万以上，技术人员30人以上2.二级资质：注册资本300万以上，技术人员20人以上3.三级资质：注册资本50万以上，技术人员10人以上（二）各资质等级物业服务
15、企业承接业务规模限定1.一级资质可承接各种物业管理项目2.二级资质可承接30万平米以下住宅项目和8万平米以下非住宅项目的物业管理项目3.三级资质可承接20万平米以下住宅和5万平米以下非住宅项目（三）物业服务企业的资质审批四、其他相关法律法规（一）前期物业管理招投标管理办法（二）业主大会和业主委员知道规则（三）物业服务收费管理办法（四）物业管理师制度的相关规定第三节物业管理基本制度一、物业管理基本制度概述一、物业管理基本制度概述（一）物业管理基本制度的含义和分类（一）物业管理基本制度的含义和分类 含义含义：是指负责一个物业管理区域的物业管理公司与：是指负责一个物业管理区域的物业管理公司与该物业管
16、理区域的业主或业主大会为保证物业服务质该物业管理区域的业主或业主大会为保证物业服务质量和物业的正常使用、保值增值所指定的各种规则、量和物业的正常使用、保值增值所指定的各种规则、内部章程、程序和办法的总称，是要求有关人员共同内部章程、程序和办法的总称，是要求有关人员共同遵守的规范和准则。遵守的规范和准则。分类：内部制度和外部制度分类：内部制度和外部制度（二）指定物业管理制度的原则1.合法性原则合法性原则2.实用性原则实用性原则3.规范影院在规范影院在4.市场性原则市场性原则5.协调性原则协调性原则二、物业服务企业内部制度二、物业服务企业内部制度三、物业服务企业外部制度三、物业服务企业外部制度1.
17、企业综合管理制度企业综合管理制度2.员工管理制度员工管理制度3.部门制度部门制度4.岗位职责岗位职责5.操作规程操作规程1.临时管理规约临时管理规约2.业主大会议事规则业主大会议事规则3.住户手册住户手册4.其他外部制度其他外部制度第四节 房地产法规与政策一、房地产及相关法规法规与政策概述一、房地产及相关法规法规与政策概述（一）房地产业1.含义2.运行机制生产环节流通环节消费环节（二）相关法规与政策概述1.中华人民共和国城市房地产管理法房地产生产环节：土地管理法、城市规划法房地产流通环节：房地产转让管理规定房地产消费环节：房屋建筑工程质量保修办法二、房地产生产环节法规与政策介绍（一）城市规划法
18、（一）城市规划法（6章）章）（二）房地产开发经营管理条例（二）房地产开发经营管理条例总则、城市规划的制定城市新区开发和旧区改建城市规划的实施法律责任附则房地产开发经营管理开发条件房：100万元以上的注册资本；4名以上有资格证书的房地产专业、建筑工程住专业技术人员；2名以上持有资格证书的专职会计人员到房地产主管部门备案地产开发项目管理三、流通环节的法规与政策三、流通环节的法规与政策四、消费环节的法规与政策四、消费环节的法规与政策1.房地产转让房地产转让管理规定管理规定2.商品房预售管理办法商品房预售管理办法3.商品房销售管理办法商品房销售管理办法4.城市房屋租赁管理办法城市房屋租赁管理办法5.房地产抵押管理办法房地产抵押管理办法6.房屋权属登记管理办法房屋权属登记管理办法1.住宅室内装饰装修管理办法住宅室内装饰装修管理办法2.城市异产毗连房屋管理规定城市异产毗连房屋管理规定3.城市危险房屋管理规定城市危险房屋管理规定4.商品住宅实行住宅质量保证商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的书和住宅使用说明书制度的规定规定作业1.什么叫物业？2.物业管理法律关系的构成要素有哪些？3.物业管理法律关系的主体有哪些，客体有哪些？4.物业管理法的作用？5.物业管理法律关的产生、变更和消灭的前提和条件是什么？6.物业管理法律规范的表现形式有哪些？
