1、讲师：王海东讲师：王海东目录目录一、补充修改的说明一、补充修改的说明二、修改的相关称谓二、修改的相关称谓三、修改的相关内容三、修改的相关内容四、增加的相关内容四、增加的相关内容一、补充修改的说明一、补充修改的说明 近两年来，近两年来，物权法物权法、住宅专住宅专项维修资金管理办法项维修资金管理办法和和物业服务定物业服务定价成本监审办法（试行）价成本监审办法（试行）相继出台，相继出台，物业管理条例物业管理条例和和物业服务企业资物业服务企业资质管理办法质管理办法也作了相应修改。也作了相应修改。为适应这一变化，避免考试内容与为适应这一变化，避免考试内容与现有法律法规脱节和冲突，因此对现有法律法规脱节和
2、冲突，因此对物物业管理基本制度与政策业管理基本制度与政策一书中的相关一书中的相关内容内容,进行了补充和修改，其他三本教材进行了补充和修改，其他三本教材中涉及物业管理制度和政策的内容，也中涉及物业管理制度和政策的内容，也应做了相应的修改和调整。应做了相应的修改和调整。二、修改的相关称谓二、修改的相关称谓 根据中华人民共和国物权法根据中华人民共和国物权法和国务院关于修改和国务院关于修改 的决定（中华人民共和国国务院的决定（中华人民共和国国务院令第令第504504号）的有关规定，将教材中号）的有关规定，将教材中的的“物业管理企业物业管理企业”修改为修改为“物业服物业服务企业务企业”，将，将“业主公约
3、业主公约”修改为修改为“管理规约管理规约”，将，将“业主临时公约业主临时公约”修改为修改为“临时管理规约临时管理规约”。三、修改的相关内容三、修改的相关内容（一）（一）关于关于“业主大会制度业主大会制度”【第三章第一节】的修改【第三章第一节】的修改 2007年年8月月26日，国务院关于修改日，国务院关于修改的决定正式公布，自的决定正式公布，自2007年年10月月1日起施日起施行。行。v修改内容为修改内容为：1 1、第十条：、第十条：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街
4、道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。主大会、业主委员会职责。2 2、第十一条：、第十一条：下列事项由业主共同决定：下列事项由业主共同决定：（1 1）制定和修改业主大会议事规则；）制定和修改业主大会议事规则；（2 2）制定和修改管理规约；）制定和修改管理规约；（3 3）选举业主委员
5、会或者更换业主委员会成员；）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4 4）选聘和解聘物业服务企业；）选聘和解聘物业服务企业；（5 5）筹集和使用专项维修资金；）筹集和使用专项维修资金；（6 6）改建、重建建筑物及其附属设施；）改建、重建建筑物及其附属设施；（7 7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。2/3注：注：业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上以上的业主且占总人数的业主且占总人数2/3以上的业主同
6、意；决定本条例第十以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过过半数半数的业主且占总人数的业主且占总人数过半数过半数的业主同意。的业主同意。【第十二条】【第十二条】3 3、第十二条：、第十二条：(1)(1)业主大会会议可以采用业主大会会议可以采用集体讨论集体讨论的形的形 式式,也可以采用也可以采用书面征求意见书面征求意见的形式；但的形式；但是是,应当有物业管理区域内专有部分占建应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。数的业主参加。(2
7、)(2)业主可以业主可以委托代理人委托代理人参加业主大会会参加业主大会会议。议。(3)(3)业主大会或者业主委员会的决定，对业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主具有约束力。(4)(4)业主大会或者业主委员会做出的决定业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。请求人民法院予以撤销。4 4、第十九条：、第十九条：(1)(1)业主大会、业主委员会应当业主大会、业主委员会应当依法履行依法履行职责职责,不得做出与物业管理无关的决定，不得做出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。不得从事与物业
8、管理无关的活动。(2)(2)业主大会、业主委员会做出的决定业主大会、业主委员会做出的决定违违反法律、法规的反法律、法规的，物业所在地的区、县人，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期处、乡镇人民政府，应当责令限期改正改正或或者者撤销撤销其其决定决定，并通告全体业主。，并通告全体业主。（二）（二）关于关于“物业管理企业资质管理制度物业管理企业资质管理制度”【第三章【第三章第五节】的修改第五节】的修改 20072007年年1111月月2626日，建设部决定对物业日，建设部决定对物业管理企业资质管理办法进行修改，将管
9、理企业资质管理办法进行修改，将“物业物业管理企业管理企业”修改为修改为“物业服务企业物业服务企业”，同时删，同时删去物业管理企业资质管理办法去物业管理企业资质管理办法中的第中的第十七十七、十八十八、二十二二十二条的内容。条的内容。（三）（三）关于关于“住宅专项维修资金制度住宅专项维修资金制度”【第三章第第三章第七节七节】的修改的修改 20072007年年1212月月4 4日，建设部、财政部联合发布日，建设部、财政部联合发布了住宅专项维修资金管理办法，自了住宅专项维修资金管理办法，自20082008年年2 2月月1 1日起施行，日起施行，19981998年年1212月月1616日建设部、财政部日
10、建设部、财政部发布的住宅共用部位共用设施设备维修基金发布的住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法（建住房管理办法（建住房19982131998213号）同时废止。号）同时废止。根据住宅专项维修资金管理办法的相关规根据住宅专项维修资金管理办法的相关规定，将定，将“住宅专项维修资金制度住宅专项维修资金制度”进行相应修进行相应修改。改。1 1、住宅专项维修资金的定义、管理原则和监管部门、住宅专项维修资金的定义、管理原则和监管部门（1）住宅专项维修资金：住宅专项维修资金：指专项用于住宅指专项用于住宅共用部位共用部位、共用设施共用设施设备设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。保修期满后的维修和更新、
11、改造的资金。（2）共用部位：共用部位：指单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之指单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位（结构相连的非住宅业主共有的部位（如：住宅的基础、承重如：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等走廊通道等）。）。共用设施设备：共用设施设备：指住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业指住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备（主共有的附属设施设备（如：电梯、天线、照明、消防设施、如：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非
12、经营性车场车库、公绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公 益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等）。）。（3）管理原则：管理原则：专户存储专户存储、专款专用专款专用、所有权人决策所有权人决策、政府监政府监督督。（4）监督部门：监督部门：国务院建设主管部门、国务院财政部门。国务院建设主管部门、国务院财政部门。2 2、住宅专项维修资金的交存、住宅专项维修资金的交存（1 1）住宅专项维修资金的交存主体）住宅专项维修资金的交存主体 住宅的业主住宅的业主，但一个业主所有且与其他物业，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。不具有共
13、用部位、共用设施设备的除外。住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的住宅结构相连的非住宅的业主非住宅的业主。涉及公有住房出售的，涉及公有住房出售的，售房单位售房单位应当按照规应当按照规定交存住宅专项维修资金。定交存住宅专项维修资金。业主交存的住宅专项维修资金属于业主业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。维修资金属于公有住房售房单位所有。（2 2）住宅专项维修资金的交存金额）住宅专项维修资金的交存金额 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物
14、业的建商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装当地住宅建筑安装工程每平方米造价的工程每平方米造价的5%5%至至8%8%。出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的当地房改成本价的2%2%。售房。售房单位按照单位按照多层住多层
15、住宅宅不低于售房款不低于售房款的的20%20%、高层住宅高层住宅不低不低于售房款于售房款的的30%30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。资金。（3 3）住宅专项维修资金的交存方式）住宅专项维修资金的交存方式 商品住宅的业主应当在商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前办理房屋入住手续前，将首，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。已售公有住房的业主应当在已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公或者交由售房单位将首期住宅专项维修资金存入公或者交由售房单位
16、存入有住房住宅专项维修资金专。公有住房售房单存入有住房住宅专项维修资金专。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起位应当在收到售房款之日起3030日内日内，将提取的住宅，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额额30%30%的，应当及时续交。的，应当及时续交。（4 4
17、）住宅专项维修资金的管理）住宅专项维修资金的管理 业主大会成立前住宅专项维修资金的管理业主大会成立前住宅专项维修资金的管理 业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直物业所在地直辖市、市、县辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部人民政府建设（房地产）主管部门门委托的当地委托的当地商业银行商业银行开立的住宅专项维修资开立的住宅专项维修资金专户代管。金专户代管。业主大会成立后住宅专项维修资金的管理业主大会成立后住宅专项维修资金的管理 业主大会业主大会应当委托所在地一家应当委托所在地一家商业银行商
18、业银行作为作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。资金专户。3、住宅专项维修资金的使用、住宅专项维修资金的使用（1 1）住宅专项维修资金的使用范围和原则）住宅专项维修资金的使用范围和原则 范围：范围：住宅住宅共用部位共用部位、共用设施设备共用设施设备保修期满后保修期满后的的维修维修和和更新更新、改造改造。原则：原则：方便快捷方便快捷、公开透明公开透明、受益人和负担人相受益人和负担人相一致一致的原则。的原则。（2 2）住宅专项维修资金的分摊规则）住宅专项维修资金的
19、分摊规则 按拥有物业按拥有物业建筑面积的比例建筑面积的比例分摊。分摊。（3）住宅专项维修资金的使用程序）住宅专项维修资金的使用程序 住宅专项维修资金划转业主大会管理使用程序住宅专项维修资金划转业主大会管理使用程序 物业物业/业主建议业主建议 三分之二业主同意三分之二业主同意 物业组织物业组织实施方案实施方案 业主通过业主通过 物业申请列支物业申请列支 审核审核 划账。划账。住宅专项维修资金的紧急使用程序住宅专项维修资金的紧急使用程序 物业申请列支物业申请列支 物业服务企业持有关材料向业主物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支委员会提出列支 划账。划账。（4 4）住宅专项维修资金的使用禁止）
20、住宅专项维修资金的使用禁止 依法应当由依法应当由建设单位或者施工单位承建设单位或者施工单位承担担的的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；和改造费用；依法应当由依法应当由相关单位承担相关单位承担的供水、供电、的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；施设备的维修、养护费用；应当由应当由当事人承担当事人承担的因人为损坏住宅共用的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；部位、共用设施设备所需的修复费用；根据物业服务合同约定，应当由根据物业服务合同约定，应当由物业服务物业服务
21、企业承担企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。的维修和养护费用。（5 5）住宅专项维修资金使用的其他规定）住宅专项维修资金使用的其他规定 利用住宅专项维修资金购买国债的限制条件利用住宅专项维修资金购买国债的限制条件:宅专项维修资金宅专项维修资金正常使用正常使用;专项维修资金购买国债的，应当在银行间债券市场专项维修资金购买国债的，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，一级市场新发行的国债，并持有到期并持有到期;利用住宅专项维修资金购买国债，应当经利用住宅专项维修资金购买国债，应当经业主大会业主大会同意
22、同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积物总面积三分之二三分之二以上的业主且占总人数以上的业主且占总人数三分之二三分之二以上以上业主同意业主同意;利用住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房利用住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意财政部门同意;禁止利用住宅专项维修资金从事禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购国债回购、委托理委托理财业务财业务或者将购买的国债用于或者将购买的国债用于质押质押、抵押抵押等担保行等担保行为。为。下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：下列资金应
23、当转入住宅专项维修资金滚存使用：住宅专项维修资金的存储住宅专项维修资金的存储利息利息；利用住宅专项维修资金购买国债的利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益增值收益；利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得主所得收益收益，但业主大会另有决定的除外；，但业主大会另有决定的除外；住宅共用设施设备报废后回收的住宅共用设施设备报废后回收的残值残值。4 4、住宅专项维修资金的监督管理、住宅专项维修资金的监督管理（1）房屋转让或灭失时住宅专项维修资金的处理）房屋转让或灭失时住宅专项维修资金的处理 房屋所有权转让时房屋所有权转让时，受让人需要持住宅专项维修
24、，受让人需要持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。管理银行办理分户账更名手续。房屋灭失的房屋灭失的，房屋分户账中结余的住宅专项维修，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；售房单位交存的住宅专项维修资金资金返还业主；售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。（2 2）相关主体对住宅专项维修资金的监管义务）相关主体对住宅专项维修资金的监管义务 管理单位的法
25、律义务管理单位的法律义务直辖市、市、县人民政府建设（房地产）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，每年金的部门及业主委员会，每年至少一次至少一次与专户与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：主、公有住房售房单位公布下列情况：a.a.住宅专项维修资金交存、使用、增值收益住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；和结存的总额；b.b.发生列支的项目、费用和分摊情况；发生列支的项目、费用和分摊情况；c.c.业主、公
26、有住房售房单位分户账中住宅专业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额额；d.d.其他有关住宅专项维修资金使用和管理的其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。情况。专户管理银行的法律义务专户管理银行的法律义务每年每年至少一次至少一次向直辖市、市、县人民政府建设（房向直辖市、市、县人民政府建设（房地产）地产）主管部门主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修，负责管理公有住房住宅专项维修资金的资金的部门及业主委员会部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对发送住宅专项维修资金对账单账单。直辖市、市、县建设（房地产）直辖市、市、
27、县建设（房地产）主管部门主管部门，负责管，负责管理公有住房住宅专项维修资金的理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会部门及业主委员会对资金账户变化情况对资金账户变化情况有异议的有异议的，专户管理银行应根，专户管理银行应根据据要求进行复核要求进行复核。建立住宅专项维修资金建立住宅专项维修资金查询制度查询制度，接受业主、公有，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。增值收益和账面余额的查询。审计、财政部门的监督管理审计、财政部门的监督管理住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受住宅专项维修资金的管理和
28、使用，应当依法接受审计部门审计部门的的审计监督审计监督；住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。行财政部有关规定。财政部门财政部门负责对住宅专项维负责对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的执行情况的监督监督；住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部以及省、自治区、直核销管理，应当按照财政部以及省、自治区、直辖市人民政府财政部门的有关规定执行，并接受辖市人民政府财政部门的有关规定执行，并接受财政部门财政部门的的监督检
29、查监督检查。（3）住宅专项维修资金相关主体的法律责任）住宅专项维修资金相关主体的法律责任 公有住房售房单位公有住房售房单位、房屋、房屋买受人未按规交存首期住买受人未按规交存首期住宅专项维修资金宅专项维修资金、分摊维修、更新和改造费用的，分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设（房地产）主管部门责令限期改正。（房地产）主管部门责令限期改正。开发建设单位开发建设单位在业主按照规定交存首期住宅专项维在业主按照规定交存首期住宅专项维修资金前，将房屋交付买受人的，由县级以上地方修资金前，将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设
30、（房地产）主管部门责令限期改正；人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以逾期不改正的，处以3万元以下万元以下的罚款；的罚款；开发建设开发建设单位单位未按规定分摊维修、更新和改造费用的，由县未按规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下万元以下的罚款。的罚款。挪用住宅专项维修资金的，由挪用住宅专项维修资金的，由县级以上县级以上地方地方人民人民政府建设政府建设(房地产房地产)主管主管部门追回挪用的住宅专项维部门追回挪用的住宅专项维
31、修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2 2倍以倍以下下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。人员和其他直接责任人员的刑事责任。违规使用住宅专项维修资金购买国债，应当承担违规使用住宅专项维修资金购买国债，应当承担相应法律责任。相应法律责任。县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、财县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、财政部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人政部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或财物或者其他好处，不依法履
32、行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。犯罪的，依法追究刑事责任。四、增加的相关内容四、增加的相关内容 20072007年年3 3月月1616日，十届全国人大五次会日，十届全国人大五次会议正式通过了中华人民共和国物权法，议正式通过了中华人民共和国物权法，该法已于该法已于20072007年年1010月月1 1日日起正式实施。起正式实施。物物权法作为规范我国财产法律关系的基本权法作为规范我国财产法律关系的基本法律，是权利人对动产和不动产实施占有、法律，是权利人对动产和不动产实施占有、使用、收益和处分的基本准
33、则使用、收益和处分的基本准则，是物业，是物业管理条例颁布以来，又一部对物业管理管理条例颁布以来，又一部对物业管理行业产生深远影响的法律。行业产生深远影响的法律。（一）（一）物权法第六章物权法第六章“业主的建筑物区分业主的建筑物区分所有权所有权”的规定的规定 指多个业主指多个业主共同拥有共同拥有一栋建筑物时，各个业主对其在构一栋建筑物时，各个业主对其在构造和使用上具有独立的建筑物部分所享有的所有权和对供全造和使用上具有独立的建筑物部分所享有的所有权和对供全体或部分所有人体或部分所有人共同使用共同使用的建筑物部分所享有的的建筑物部分所享有的共有权共有权以及以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务
34、而产生的基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的共同管共同管理权理权的总称。的总称。第一、业主对专有部分的所有权。第一、业主对专有部分的所有权。第二、业主对建筑区划内的共有部分的共有权。第二、业主对建筑区划内的共有部分的共有权。第三、业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权。第三、业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权。1 1、建筑物区分所有权的概念、建筑物区分所有权的概念建筑物区分所有权由以下三部分构成：建筑物区分所有权由以下三部分构成：（1）业主对其建筑物专有部分享有）业主对其建筑物专有部分享有占有占有、使用使用、收益收益和和处分处分的权利；的权利；（2）业主行使专有部分所有权时，
35、）业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的不得危及建筑物的安全安全，不得损害其他业主的合法权利不得损害其他业主的合法权利；（3）业主）业主转让转让建筑内的住宅、经营性用房等建筑内的住宅、经营性用房等专有部分专有部分，其对其对共有部分共有部分享有的享有的共有和共同管理的权利一并转让共有和共同管理的权利一并转让；（4）业主不得违反法律、法规以及管理规约，将）业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅住宅改变为经营性用房改变为经营性用房。业主将住宅改。业主将住宅改变为经营性用房的变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关有利害关系的业主同
36、意系的业主同意。2 2、专有部分的所有权、专有部分的所有权（1）业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承）业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，担义务，不得以放弃权利不履行义务不得以放弃权利不履行义务；（2）建筑区划内的）建筑区划内的道路道路、绿地绿地、物业管理用房物业管理用房以及以及其他其他公共场所公共场所、公用设施公用设施的所有权归属；的所有权归属；（3）建筑区划内车位、车库的所有权归属。）建筑区划内车位、车库的所有权归属。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当 首先满足业主的需要首先满足业主的需要。由当事人通过由当事人通过出售出
37、售、附赠附赠或者或者出租出租等方式约定。等方式约定。占用业主占用业主共有的道路共有的道路或者或者其他场地其他场地用于停放汽车的用于停放汽车的车位，属于业主车位，属于业主共有共有。3 3、共有部分的共有权、共有部分的共有权（1）关于业主共同决定事项的范围）关于业主共同决定事项的范围 制定和修改制定和修改业主大会业主大会议事规议事规则则；制定和修改制定和修改建筑物及其附属设施的建筑物及其附属设施的管理规约管理规约；选举选举业主委员会和业主委员会和更换更换业主委员会成员业主委员会成员；选聘选聘和和解聘解聘物业服务企业或者其他管理人物业服务企业或者其他管理人；筹集筹集和和使用使用建筑物及其附属设施的建
38、筑物及其附属设施的维修资金维修资金；改建改建、重建重建建筑物建筑物及其及其附属设施附属设施；有关有关共有共有和和共同管理权利共同管理权利的其他重大的其他重大事项事项。4、共有部分的共同管理权、共有部分的共同管理权（2 2）关于业主共同决定事项的表决规则）关于业主共同决定事项的表决规则决定决定筹集和使用筹集和使用建筑物及其附属设施的建筑物及其附属设施的维修资维修资金金；改建、重建建筑物及其附属设施改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专，应当经专有部分占建筑物总面积有部分占建筑物总面积三分之二三分之二以上的业主且占以上的业主且占总人数总人数三分之二三分之二以上的以上的业主同意业主同意。决定决定有关
39、有关制定制定和和修改修改业主大会议事业主大会议事规则规则；制定制定和修改建筑物及其附属设施的和修改建筑物及其附属设施的管理规约管理规约；选举选举业业主委员会或者更换业主委员会主委员会或者更换业主委员会成员成员；选聘和解聘选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人物业服务企业或者其他管理人以及有关以及有关共有和共共有和共同管理权利同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积建筑物总面积过半数过半数的业主且占总人数的业主且占总人数过半数过半数的的业主同意业主同意。（3 3）关于业主大会和业主委员会）关于业主大会和业主委员会业主大会和业主委员会的设立业主大会和业主
40、委员会的设立 第一：第一：业主业主可以可以设立业主大会设立业主大会，选举业主委员会，选举业主委员会；第二：第二：地方人民地方人民政府政府有关部门应当对有关部门应当对设立的业主设立的业主大会和业主委员会大会和业主委员会，给予指导和协助，给予指导和协助。业主大会和业主委员会的决定效力业主大会和业主委员会的决定效力 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会和业主委员会的处置权业主大会和业主委员会的处置权 物权法物权法第八十三条第二款第八十三条第二款作了规定，即作了规定，即“业主大会业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声
41、、和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失赔偿损失。”（4 4）关于共同管理权的其他规定）关于共同管理权的其他规定维修资金的所有权归属与使用维修资金的所有权归属与使用 属属业主共有业主共有，经业主，经业主共同决定共同决定，可以用于电梯、，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。水箱等共有部分的
42、维修。管理费用分摊与收益分配管理费用分摊与收益分配 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，项，有约定的，按照约定有约定的，按照约定；没有约定没有约定或者或者约定不明确约定不明确的，按照业主专有部分占建的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例筑物总面积的比例确定确定。建筑物及其附属设施的管理建筑物及其附属设施的管理业主可以业主可以自行自行或或委托委托物业服务企业或者其他管理人管物业服务企业或者其他管理人管理。理。聘请的聘请的物业服务企业或者其他管理人物业服务企业或者其他管理人，业主有权，业主有权依法依法更换更换。物业服务企业或者其他管理人根据业主
43、的委托管理物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建建筑区划内的建筑物及其附属设施筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。，并接受业主的监督。（1）业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主）业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，合法权益的，受侵害的业主受侵害的业主可以可以请求人民法院予请求人民法院予以撤销以撤销；（2）业主对）业主对侵害自己合法权益侵害自己合法权益的行为，可以依法向的行为，可以依法向人民法院提起人民法院提起诉讼诉讼。5 5、业主的诉讼权利、业主的诉讼权利（二）（二）物业服务定价成本监审办法（试行）物业服务定价成本监审办法（试行）的规定的规定 为提高政府
44、为提高政府制定物业服务收费制定物业服务收费的科学性，合理的科学性，合理核定物业服务定价成本，根据物业服务收费管理核定物业服务定价成本，根据物业服务收费管理办法和政府制定价格成本监审办法等有关规办法和政府制定价格成本监审办法等有关规定，国家发展改革委员会和建设部于定，国家发展改革委员会和建设部于20072007年年9 9月月1010日联合印发了物业服务定价成本监审办法（试日联合印发了物业服务定价成本监审办法（试行），于行），于20072007年年1010月月1 1日日起施行。起施行。（1 1）物业服务）物业服务定价成本定价成本，是指，是指价格主管部门核定的价格主管部门核定的物业服务社会平均成本物
45、业服务社会平均成本。（2 2）物业服务）物业服务定价成本监审定价成本监审，是指价格主管部门为，是指价格主管部门为制定制定或者或者调整调整实行实行政府指导价政府指导价的物业服务收费标准，的物业服务收费标准，对相关物业服务企业的对相关物业服务企业的服务成本服务成本实施监督和审核的行实施监督和审核的行为。为。1 1、物业服务定价成本监审的定义、物业服务定价成本监审的定义（1 1）物业服务定价成本监审应当遵守以下原则）物业服务定价成本监审应当遵守以下原则 合法性原则、相关性原则、对应性原则、合理合法性原则、相关性原则、对应性原则、合理性原则。性原则。（2 2）物业服务定价成本监审的依据）物业服务定价成
46、本监审的依据 核定物业服务定价成本，应当以经会核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务计师事务所审计的年度财务会计报告所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册原始凭证与账册或者或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。为基础。2 2、物业服务定价成本监审的原则和依据、物业服务定价成本监审的原则和依据人员费用人员费用办公费用办公费用管理费分摊管理费分摊固定资产折旧固定资产折旧绿化养护费用绿化养护费用清洁卫生费用清洁卫生费用秩序维护费用秩序维护费用物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用物业共用部
47、位共用设施设备及公众责任保险费用物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用经业主同意的其它费用经业主同意的其它费用3 3、物业服务定价成本的构成、物业服务定价成本的构成物业服务定价成本物业服务定价成本人员费用：是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。办公费办公费：指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管：指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的理活动所需的办公用品费办公用品费、交通费交通费、房租房租、水电费水电费、取取暖费暖费、通讯费通讯费、书报费书报费及及其它
48、费用其它费用。管理费管理费分摊分摊：指物业服务企业在管理多个物业项目情况：指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小物业服务小区承担的管理费用区承担的管理费用。固定资产折旧固定资产折旧：指按：指按规定折旧方法计提规定折旧方法计提的物业服务固定的物业服务固定资产的折旧金额。资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在用年限在一年以上一年以上的资产的资产。绿化养护费用绿化养护费用：
49、指管理、养护绿化所需的：指管理、养护绿化所需的绿化工绿化工具购置费具购置费、绿化用水费绿化用水费、补苗费补苗费、农药化肥费农药化肥费等。等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费费。清洁卫生费用清洁卫生费用：指保持物业管理区域内环境卫生：指保持物业管理区域内环境卫生所需的所需的购置工具费购置工具费、消杀防疫费消杀防疫费、化粪池清理费化粪池清理费、管道疏通费管道疏通费、清洁用料费清洁用料费、环卫所需费用环卫所需费用等。等。秩序维护费用秩序维护费用：指维护物业管理区域秩序所需的：指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费器材装备费、安全防范人员的、安
50、全防范人员的人身保险费人身保险费及由物业及由物业服务企业支付的服务企业支付的服装费服装费等。其中器材装备不包括共等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。用设备中已包括的监控设备。物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用：指为保障物业管理区域内指为保障物业管理区域内共用设施设共用设施设备的正常备的正常使用使用和和运行运行、维护保养维护保养所需的费用。所需的费用。不包不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、
