1、二物业管理综合知识二物业管理综合知识物业管理相关实务一、物业管理的组织模式和组织构造一物业管理模式一物业管理模式物业管理的模式主要有委托管理和自行管理1、委托管理我国目前广泛采用的模式 委托管理即专业管理，是指开发商、业主采用招标投标或协议的方式，通过物业效劳合同将物业委托给专业物业管理公司进展管理的行为。这种形式，按照自用或出租又可分为：1自用委托型2代理经租型2、自行管理 自行管理是指业主大会通过市场手段招聘各专业公司进展管理的方式。这种方式的最大特定是节约开支，管理本钱较低。自行管理与委托管理形成并存的态势，这将有利于提高物业管理的质量，有利于提升物业管理行业在整个社会上的形象。二物业管
2、理的组织二物业管理的组织 1、物业管理的组织构造、物业管理的组织构造一个物业管理公司可能同时管理着多一个物业管理公司可能同时管理着多个不同类型个不同类型的物业，不同物业对管理部门的组成的物业，不同物业对管理部门的组成及人员安排及人员安排会有不同要求。会有不同要求。物业管理公司一般分为三个层次：物业管理公司一般分为三个层次：决策层：股东会、董事会、经理层决策层：股东会、董事会、经理层管理层：各级部门经理管理层：各级部门经理操作层：各部门员工操作层：各部门员工部门设置：物业管理公司按业务、职能和性能，内部机构设置大体如下：1经理室2办公室3财务部4工程部5管理部6经营部7其他部门2、物业管理公司的
3、两种类型1实体型 实体型的物业管理公司内局部为两层：管理层和操作层。管理层由较强管理能力和丰富专业经历的人员组成，一般处于各部门的领导地位；操作层人员由从事具体专业效劳的专业人员组成，听命于上级管理层人员的领导。实体型的物业管理公司向业主提供的是具体的实质性的物业管理效劳。咨询型的物业公司 咨询型的物业管理公司比较精干，不配备专业的技术工人，即只配备管理层人员，而没有操业层人员，向业主提供的是咨询效劳。随着社会分工的不断深入，这样形式的公司将是物业公司开展的方向。三物业管理人员的知识构造、素质三物业管理人员的知识构造、素质与能力与能力物业相关人员物业相关人员1、物业管理人员的知识构造、物业管理
4、人员的知识构造1法律知识法律知识2管理知识管理知识3经济知识经济知识4技术知识技术知识2、物业管理人员根本素质和能力1效劳至上的效劳意识2要有强烈的责任感和良好的职业道德3要有所从事的专业岗位的相当能力四物业管理公司与各组织的关系四物业管理公司与各组织的关系1、公司与政府的关系：承受指导与监、公司与政府的关系：承受指导与监视视2、公司与业主的关系：委托与被委托、公司与业主的关系：委托与被委托3、公司与各专业效劳公司的关系、公司与各专业效劳公司的关系五物业管理公司的制度建立五物业管理公司的制度建立1、制度在物业管理公司中的作用、制度在物业管理公司中的作用1标准、约束每一个部门和员工的标准、约束每
5、一个部门和员工的行为行为2协调、衔接企业内部各方面之间协调、衔接企业内部各方面之间的关系的关系3完善企业的社会形象完善企业的社会形象2、制度的类别1纲领性制度2决策性3综合性管理制度4管理程序制度5部门职能制度6工作岗位制度二、前期物业管理前期物业管理 一组建工程物业管理处部一组建工程物业管理处部 受聘的物业管理企业必须是具有相应资质的经营受聘的物业管理企业必须是具有相应资质的经营物业管理的企业法人。如企业管理规模较小，一个企物业管理的企业法人。如企业管理规模较小，一个企业只管一个工程，该企业就相当于一个工程管理处。业只管一个工程，该企业就相当于一个工程管理处。具有一、二级资质的管理多层住宅、
6、高层住宅、独立具有一、二级资质的管理多层住宅、高层住宅、独立式别墅、办公楼、工业厂房及其他物业达两种类型以式别墅、办公楼、工业厂房及其他物业达两种类型以上的物业管理企业，由于管理规模较大，必须组建小上的物业管理企业，由于管理规模较大，必须组建小区或区域的工程物业管理处部。区或区域的工程物业管理处部。二制定落实物业管理方案二制定落实物业管理方案 物业管理企业在投标文件中就要编制物物业管理企业在投标文件中就要编制物业管理业管理方案，在中标后进入物业管理区域进展管理方案，在中标后进入物业管理区域进展管理时，时，要进一步完善落实物业管理方案。要进一步完善落实物业管理方案。物业管理方案是根据建立单位在投
7、标文物业管理方案是根据建立单位在投标文件件中，对物业管理效劳内容及要求包括效劳内中，对物业管理效劳内容及要求包括效劳内容、容、效劳标准而作出的响应，也是物业管理企业效劳标准而作出的响应，也是物业管理企业在投在投标时作出的承诺。物业管理方案应包括如下标时作出的承诺。物业管理方案应包括如下内内容：容：1、物业管理机构设置情况，人员组成及人员情况；2、物业管理效劳的理念，这种理念可以用本物业管理公司的品牌口号、文字、图象等来演绎；3、物业管理效劳的内容，如：物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护，公共绿化的维护，公共区域的保洁，公共区域的秩序维护，车辆的停放管理，物业使用中对制止性行为的管理措施
8、，物业档案资料的保管，建立单位或业主委托的其他业务效劳事项等；4、物业效劳的质量，包括报修、维修的到达时间、效劳时间、效劳半径、合格率等承诺，关于物业管理区域文明、整洁、有序、安宁的管理效劳目标，关于应急预防预告及处理预案等。三制定企业内部管理制度三制定企业内部管理制度 1 1、目标责任制度、目标责任制度2 2、岗位责任制度、岗位责任制度3 3、财务管理制度、财务管理制度四做好物业查验工作四做好物业查验工作 1、承接查验的含义、承接查验的含义 2、物业承接验收标准物业承接验收标准 3、承接验收的程序承接验收的程序 4、承接验收的意义承接验收的意义 1、承接查验的含义、承接查验的含义 承接查验是
9、指建立单位将已建成经过竣工承接查验是指建立单位将已建成经过竣工验收合格且取得房地产权证书的物业，在进展验收合格且取得房地产权证书的物业，在进展选聘物业管理企业，签订前期物业效劳合同选聘物业管理企业，签订前期物业效劳合同后，委托给物业管理企业进展管理效劳，由物后，委托给物业管理企业进展管理效劳，由物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备进业管理企业对物业共用部位、共用设施设备进行检查验收的活动。行检查验收的活动。2、物业承接验收标准、物业承接验收标准 目前，在房屋承接验收方面，可参照执行建立部于目前，在房屋承接验收方面，可参照执行建立部于1991年年2月发布的并于月发布的并于1991年年7月月1
10、日起实施的中华人民日起实施的中华人民共和国行业共和国行业 标准标准ZBP3000190?房屋接收验收标房屋接收验收标准准?。物业承接验收标准应包括共用设施设备的查验标。物业承接验收标准应包括共用设施设备的查验标准，这方面应参考有关设备的使用及运营标准。准，这方面应参考有关设备的使用及运营标准。?房屋接收验收标准房屋接收验收标准?主要是应于一般民用建筑的主要是应于一般民用建筑的接收验收。其中接收验收。其中1、2条规定：条规定：“凡按规定交房屋管理部凡按规定交房屋管理部门接收的房屋，应按本标准执行；依法代管、依约托管门接收的房屋，应按本标准执行；依法代管、依约托管和单位自有房屋的接收，可参照本标准
11、执行。和单位自有房屋的接收，可参照本标准执行。3、承接验收的程序承接验收的程序1由建立单位、物业管理企业成立交接验收小组，并讨论有关事宜，如日期、手续等。2由建立单位移交有关物业资料 3由物业管理企业进展查验。查验的方法有目测、检测和实验等方法。4填写查验纪录。5建立单位与物业管理企业双方签订交接查验单。1明确交接双方的权利和义务。2确保物业投入正常使用。3为今后物业管理效劳打下根底。4、承接验收的意义承接验收的意义 四楼宇入伙四楼宇入伙 楼宇入伙，即房屋交付使用，由建立单位楼宇入伙，即房屋交付使用，由建立单位书面通知购房人入住使用，并将已出售的房屋书面通知购房人入住使用，并将已出售的房屋交付
12、给购房人使用的行为。交付给购房人使用的行为。1、含义：、含义：2、楼宇入伙时，建立单位已与物业管理、楼宇入伙时，建立单位已与物业管理企业签订了前期效劳合同。楼宇入伙时，企业签订了前期效劳合同。楼宇入伙时，受建立单位委托，物业管理企业必须做好受建立单位委托，物业管理企业必须做好以下工作：以下工作：1清理环境，清扫楼宇，准备资料，做清理环境，清扫楼宇，准备资料，做好业主入住一切准备工作。好业主入住一切准备工作。2择日入户。即要选择一个日期，该日择日入户。即要选择一个日期，该日期购房业主要来认期购房业主要来认“家、领钥匙，溶入家、领钥匙，溶入小区社会人文地域环境，对业主来说，意小区社会人文地域环境，
13、对业主来说，意义重大。因此，日期宜讲吉利。义重大。因此，日期宜讲吉利。3张灯结彩，营造美好家园的气氛。许张灯结彩，营造美好家园的气氛。许多房地产开发公司都打出公司横幅标语、多房地产开发公司都打出公司横幅标语、标牌，欢送业主入住。标牌，欢送业主入住。4提前发出入户通知书，说明入住时间、提前发出入户通知书，说明入住时间、携带材料等。携带材料等。5做好物业交付导领、有关交付协议文做好物业交付导领、有关交付协议文案、预收物业效劳费等发票、业主登记资案、预收物业效劳费等发票、业主登记资料等准备工作。料等准备工作。6入住接待处，张贴办理入住程序，公入住接待处，张贴办理入住程序，公布所交费用的标准及依据，使
14、业主一目了布所交费用的标准及依据，使业主一目了然。然。3、楼宇入伙的一般程序、楼宇入伙的一般程序 1业主交验购房合同、权证等业主交验购房合同、权证等 2填写业主情况登记单填写业主情况登记单 3导领业主查看所购单元情况导领业主查看所购单元情况4业主在房屋交付书上签字业主在房屋交付书上签字5业主按规定交物业效劳费业主按规定交物业效劳费 6领取钥匙领取钥匙7同时领取房屋装修须知等资料同时领取房屋装修须知等资料 4、楼宇入伙中必须注意的几个事项、楼宇入伙中必须注意的几个事项 1一个物业管理区域必须统一入户日期，不能让少数业主任意提前。2如业主在查看时，发现所购房屋有质量问题，物业管理企业有关人员要一一
15、记录，力求解决改正，再通知业主再次前来办理入户。3收取物业效劳费其标准要根据销售合同的约定，预收期一般不超过3个月。4入住时必须预收的其他费用，如非机动车停放费等必须公示标准及依据。代办性质的效劳，要根据自愿原那么，并明示效劳内容及收费标准。严禁违反地方政府物价部门和房地产管理部门规定乱设收费工程及抬高收费标准。六装饰装修管理六装饰装修管理1、装饰装修行为有关问题界定1室内装饰装修行为是业主根据自己的需求进展的民事行为，在合法范围内进展是法律允许的，其前提是“不违反法律或社会公共利益。2房屋的共用部位、共用设施设备，如承重墙、屋面、梁柱、道路、绿地等，属全体业主所有。业主装饰装修不得侵犯全体业
16、主的利益。3装饰装修中，如发生侵犯其他业主利益行为，如抢占内天井、公共走道、违章搭建、破坏承重墙的行为，物业管理企业、业主委员会有权进展劝阻制止。4装饰装修中个别业主破坏房屋构造、损坏承重墙等，危及楼宇人身财产平安的房地产行政管理部门应及时处理。?物业管理条例?第四十六条明确规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。5违法装饰装修侵犯相邻方行走、通风、采光、平安等权利，属民事案件受理范围的，人民法院应予受理。6物业管理
17、企业作为受委托管理效劳的企业，在受委托的范围，必须做好装饰装修管理的有关工作。2、物业管理企业在装饰装修管理中做的工作、物业管理企业在装饰装修管理中做的工作 宣传、约定、指导、报告宣传、约定、指导、报告三、设备日常维护与管理三、设备日常维护与管理一物业设备及其类型一物业设备及其类型 1 1、物业设备、物业设备物业设备是物业附属设备的简称它是物业建筑实体物业设备是物业附属设备的简称它是物业建筑实体的有效组成局部。由于房地产业的开展和人们生活水平的的有效组成局部。由于房地产业的开展和人们生活水平的提高，这就要求物业必须要配备日趋完善的给水、排水、提高，这就要求物业必须要配备日趋完善的给水、排水、供
18、暖、供冷、供电、供气、通风集中控制等各种设备。从供暖、供冷、供电、供气、通风集中控制等各种设备。从内容上看，物业设备种类日益增多，新型产品不断出内容上看，物业设备种类日益增多，新型产品不断出现给设备管理工作带来了一定难度。现给设备管理工作带来了一定难度。2 2、物业设备分类、物业设备分类 建筑物是由建筑、构造、给水、排水、供暖、通风、建筑物是由建筑、构造、给水、排水、供暖、通风、电气等有关工程所构成的综合体。物业建筑体的附属设电气等有关工程所构成的综合体。物业建筑体的附属设备必须注意与其他工程的协调一致和严密配合，从而充备必须注意与其他工程的协调一致和严密配合，从而充分发挥物业的功能和作用。我
19、国城市的物业常用设备主分发挥物业的功能和作用。我国城市的物业常用设备主要有以下几类：要有以下几类：1 1给排水系统。包括：供水设备、设施；排水设备、给排水系统。包括：供水设备、设施；排水设备、设施设施 ；房屋卫生设备；房屋卫生设备 ；热水供给设备；消防设备；热水供给设备；消防设备 。2 2燃气系统，燃气系统，主要包括天燃气主要包括天燃气(煤气煤气)管网、天燃气管网、天燃气(煤气煤气)入室管道、煤气表、用气设备等。入室管道、煤气表、用气设备等。3 3空调、通风系统。包括：供暖设备；供冷设备；空调、通风系统。包括：供暖设备；供冷设备；室内通风设备。室内通风设备。4电气工程设备系统。包括：供电及照明
20、设备，电器效劳设备设施；房屋运输设备；防雷及接地装置。5智能化楼宇的技术设备系统。在智能化楼宇中，主要的技术设备有以下几种：计算机监控设备；综合布线系统；计算机信息管理技术设备；计算机网络与现代通讯技术设备。6 通信设备。通讯设备的主体是 交换机，用户程控交换机主要由硬件和软件两局部组成。)硬件。是指计算机及机器等外围设备，具体有公共设备、用户线架设备、辅助设备等。软件。是指电脑程序与数据库，具体有操作系统、呼叫处理程序、系统监视和故障处理程序、故障诊断程序、维护和运行程序等。二物业设备管理的目的及意义二物业设备管理的目的及意义 物业设备管理主要通过有效合理的管物业设备管理主要通过有效合理的管
21、理，保证物业设备处于良好的工作状态，理，保证物业设备处于良好的工作状态，尽量防止其使用价值的下降。在保证和提尽量防止其使用价值的下降。在保证和提高各种设备设施功能的同时，最大限度地高各种设备设施功能的同时，最大限度地发挥其综合效益。发挥其综合效益。从物业设备管理的目的不难看出，设备管理的意义从物业设备管理的目的不难看出，设备管理的意义主要表现在以下几方面：主要表现在以下几方面：1 1良好的物业设备管理是物业管理工作的根底之良好的物业设备管理是物业管理工作的根底之一，是维护物业本身，使之正常发挥使用功能的保证。一，是维护物业本身，使之正常发挥使用功能的保证。2 2良好的物业设备管理，是延长物业使
22、用年限，良好的物业设备管理，是延长物业使用年限，提高物业价值与使用价值，是物业保值增值的有效手段。提高物业价值与使用价值，是物业保值增值的有效手段。3 3良好的物业设备管理可以为业主和使用人创造良好的物业设备管理可以为业主和使用人创造优美舒适的环境和工作、生活条件。优美舒适的环境和工作、生活条件。4 4良好的物业设备管理能为物业管理企业树立良良好的物业设备管理能为物业管理企业树立良好的企业形象，带来可观的经济效益，从而提高企业的好的企业形象，带来可观的经济效益，从而提高企业的市场竞争能力。市场竞争能力。三物业设备管理的内容三物业设备管理的内容1、物业设备的根底资料管理。主要是建立设备管理原始资
23、料档案和重要设备的维修资料档案。2、物业设备的运行管理 3、物业设备的维修管理主要内容 四各类设备的管理与维修四各类设备的管理与维修1 1、房屋给排水系统的管理与维修、房屋给排水系统的管理与维修 1 1给水系统给水系统管理范围的界定。物业管理企业对给水系管理范围的界定。物业管理企业对给水系统的管理范围。统的管理范围。2 2排水系统排水系统管理范围的界定。室内排水系统由物业管管理范围的界定。室内排水系统由物业管理企业维护管理。理企业维护管理。3 3消防设施消防设施对于室内消防设施的维修、管道及阀门的对于室内消防设施的维修、管道及阀门的维修，与室内供水管道局部的维修一样。维修，与室内供水管道局部的
24、维修一样。2、电力系统的管理与维护1供电设备的管理。2供电设备的维护与保养。3、制冷、供暖系统的管理与维修1制冷、供暖系统操作、保养和维修的根本内容2空调系统工作制度。4、电梯的管理与维护四、物业管理综合效劳四、物业管理综合效劳*保洁管理保洁管理一保洁管理概述一保洁管理概述 1 1、保洁管理是指物业管理企业对物业管理区域范围、保洁管理是指物业管理企业对物业管理区域范围内的卫生保洁效劳实施的一系列管理活动。它是通过制定内的卫生保洁效劳实施的一系列管理活动。它是通过制定规章制度、做好日常清洁和垃圾清运、加强宣传教育和监规章制度、做好日常清洁和垃圾清运、加强宣传教育和监视管理等活动来实施管理的。保洁
25、管理是物业管理中一项视管理等活动来实施管理的。保洁管理是物业管理中一项经常性的管理效劳工作，其目的是净化环境，给业主或使经常性的管理效劳工作，其目的是净化环境，给业主或使用人提供一个清洁宜人的生活、工作环境。用人提供一个清洁宜人的生活、工作环境。2 2、保洁管理的机构设置、保洁管理的机构设置 物业管理企业可以将所管理的物业区域内物业管理企业可以将所管理的物业区域内的日常保洁工作，委托给专业保洁效劳公司具的日常保洁工作，委托给专业保洁效劳公司具体实施，自己只安排体实施，自己只安排1212名主管负责环境卫生名主管负责环境卫生的监视检查；也可以在物业管理企业下设保洁的监视检查；也可以在物业管理企业下
26、设保洁部来具体负责所管理物业区域内的环境卫生工部来具体负责所管理物业区域内的环境卫生工作，并聘用保洁人员进展日常的保洁工作。其作，并聘用保洁人员进展日常的保洁工作。其机构设置及人员配备应根据物业的类型、区域机构设置及人员配备应根据物业的类型、区域的分布、面积的大小、保洁的标准等情况灵活的分布、面积的大小、保洁的标准等情况灵活设置。设置。二、保洁管理的主要内容二、保洁管理的主要内容 保洁工作的主要内容包括室内、室外及外保洁工作的主要内容包括室内、室外及外墙保洁等。室内保洁的内容有：墙保洁等。室内保洁的内容有：1 11 1大堂保洁；大堂保洁；2 2卫生间保洁；卫生间保洁；3 3电电梯间、走道、楼梯
27、等公用区域保洁；梯间、走道、楼梯等公用区域保洁；4 4地下地下室、地下车库保洁；室、地下车库保洁；5 5门、窗、栏杆、扶手门、窗、栏杆、扶手等保洁；等保洁；6 6茶水房保洁；茶水房保洁；7 7信报箱、井信报箱、井道口、管线、消防栓等公共设施设备的保洁；道口、管线、消防栓等公共设施设备的保洁；8 8其他方面的保洁。其他方面的保洁。室外保洁一般有：室外保洁一般有：1 1红线范围内道路、红线范围内道路、绿化带等公共区域地面清洁；绿化带等公共区域地面清洁；2 2街心花园、街心花园、停车场、游泳池、网球场等场所的清洁；停车场、游泳池、网球场等场所的清洁；3 3室外果皮箱、垃圾房的清洁、清运和消杀；室外果
28、皮箱、垃圾房的清洁、清运和消杀；4 4室外雨污水井、管道、化粪池的清理疏通；室外雨污水井、管道、化粪池的清理疏通；5 5天台、雨蓬、信报箱等清洁天台、雨蓬、信报箱等清洁2 2 外墙清洗一般是指高楼高墙的清洗，由于外墙清洗一般是指高楼高墙的清洗，由于外墙清洗是在室外的高空中进展，气候条件是外墙清洗是在室外的高空中进展，气候条件是外墙清洗的根本条件；专用设备是外墙清洗的外墙清洗的根本条件；专用设备是外墙清洗的物质条件；具有的身体的条件、心理素质，经物质条件；具有的身体的条件、心理素质，经过专门培养的外墙清洗工是外墙清洗的根本条过专门培养的外墙清洗工是外墙清洗的根本条件。目前，外墙清洗主要有使用檫窗
29、机和吊板件。目前，外墙清洗主要有使用檫窗机和吊板作业两种方式。作业两种方式。从物业设备管理的目的不难看出，设备管理的意义主从物业设备管理的目的不难看出，设备管理的意义主要表现在以下几方面：要表现在以下几方面：1 1良好的物业设备管理是物业管理工作的根底之良好的物业设备管理是物业管理工作的根底之一，是维护物业本身，使之正常发挥使用功能的保证。一，是维护物业本身，使之正常发挥使用功能的保证。2 2良好的物业设备管理，是延长物业使用年限，良好的物业设备管理，是延长物业使用年限，提高物业价值与使用价值，是物业保值增值的有效手段。提高物业价值与使用价值，是物业保值增值的有效手段。3 3良好的物业设备管理
30、可以为业主和使用人创造良好的物业设备管理可以为业主和使用人创造优美舒适的环境和工作、生活条件。优美舒适的环境和工作、生活条件。4 4良好的物业设备管理能为物业管理企业树立良良好的物业设备管理能为物业管理企业树立良好的企业形象，带来可观的经济效益，从而提高企业的好的企业形象，带来可观的经济效益，从而提高企业的市场竞争能力。市场竞争能力。四、保洁工作的管理四、保洁工作的管理 1 1、工作量的估算、工作量的估算 2 2、保洁岗位的划分，人员编制、保洁岗位的划分，人员编制 3 3、保洁岗位流程的编写、保洁岗位流程的编写 4 4、保洁方案的编制、保洁方案的编制 5 5、保洁设备、工具的配备和管理、保洁设
31、备、工具的配备和管理 6 6、保洁耗材用量的估算和管理、保洁耗材用量的估算和管理 7 7、保洁员工管理招聘、培训、保洁员工管理招聘、培训 8 8、保洁工作的检查方式和方法、保洁工作的检查方式和方法 9 9、保洁工作劳动平安、保洁工作劳动平安 绿化管理绿化管理一、绿化管理概述一、绿化管理概述 1 1、绿化管理的概念、绿化管理的概念 绿化管理是指物业管理企业对物业管理区域范围内的绿化过程实施的一系列管理活动。它是通过设立绿化管理机构、配备专职管理人员、制定绿化管理制度、做好绿地的设计、营造和养护工作等来实施管理的。绿化是美化物业管理区域环境的重要因素。通过绿化管理能创造良好的经济效益、社会效益和环
32、境效益。2 2、绿化管理的机构设置、绿化管理的机构设置 物业管理企业可以将所管理的物业管理区域内的绿物业管理企业可以将所管理的物业管理区域内的绿化管理工作，委托给专业园林花木公司负责，并由有关人化管理工作，委托给专业园林花木公司负责，并由有关人员负责与该专业公司签订转包合同，催促检查合同落实的员负责与该专业公司签订转包合同，催促检查合同落实的情况即可；也可以成立专门的绿化管理机构具体负责所管情况即可；也可以成立专门的绿化管理机构具体负责所管理的物业区域内的绿化管理工作，并聘用绿化工人进展日理的物业区域内的绿化管理工作，并聘用绿化工人进展日常的养护工作。其机构设置及人员配备应根据管理的范围、常的
33、养护工作。其机构设置及人员配备应根据管理的范围、任务繁简程度不一等情况进展设置。一般应设经理任务繁简程度不一等情况进展设置。一般应设经理1 1名、名、技术主管或办事人员假设干名。下面根据具体任务和分工技术主管或办事人员假设干名。下面根据具体任务和分工不同，设置假设干功能组，如养护组、花圃组等。各个功不同，设置假设干功能组，如养护组、花圃组等。各个功能组又相应的配置工人假设干名。能组又相应的配置工人假设干名。二、绿化管理的主要内容二、绿化管理的主要内容 1 1、绿化的设计和营造、绿化的设计和营造 2、绿化养护管理绿化养护管理 3、绿化档案资料管理绿化档案资料管理 治安管理治安管理一、治安管理概述
34、一、治安管理概述1 1、治安管理的概念、治安管理的概念治安管理是指物业管理企业为维护管理区域内治安管理是指物业管理企业为维护管理区域内正常的工作和生活秩序，保护业主和使用人的生正常的工作和生活秩序，保护业主和使用人的生命财产平安所进展的防火、防盗、防破坏、防爆命财产平安所进展的防火、防盗、防破坏、防爆炸、防自然灾害等一系列管理活动。治安管理在炸、防自然灾害等一系列管理活动。治安管理在整个物业管理中占有举足轻重的地位，良好的治整个物业管理中占有举足轻重的地位，良好的治安管理能为物业管理区域的业主和使用人提供安安管理能为物业管理区域的业主和使用人提供安居乐业的环境；能为物业管理企业提升企业形象；居
35、乐业的环境；能为物业管理企业提升企业形象；能创造良好的经济效益和社会效益。能创造良好的经济效益和社会效益。2 2、治安管理的机构设置、治安管理的机构设置 物业管理企业对物业的治安管理可以聘用物业管理企业对物业的治安管理可以聘用社会专业保安公司具体实施，也可以自己组建保社会专业保安公司具体实施，也可以自己组建保安部门实施管理。自行设置管理部门要根据所管安部门实施管理。自行设置管理部门要根据所管物业的类型、规模来确定机构的设置和人员的配物业的类型、规模来确定机构的设置和人员的配备。物业管理的面积越大，各种类型配套设施越备。物业管理的面积越大，各种类型配套设施越多，机构设置和人员配备就越多。在高层大
36、厦里多，机构设置和人员配备就越多。在高层大厦里一般设置保安部，保安部下设门卫班、平安巡逻一般设置保安部，保安部下设门卫班、平安巡逻班、车辆管理班、监控室、消防班等机构，各班班、车辆管理班、监控室、消防班等机构，各班组设假设干经过专业培训的保安员；在住宅小区组设假设干经过专业培训的保安员；在住宅小区里，一般是在管理处下设保安班，配备下相应数里，一般是在管理处下设保安班，配备下相应数量的保安员。量的保安员。二、保安的装置二、保安的装置1 1电子监控系统。整个监控设备由电子摄像机、电子监控系统。整个监控设备由电子摄像机、屏幕显示、录像机、中央微机处理中控键盘、矩阵、屏幕显示、录像机、中央微机处理中控
37、键盘、矩阵、中央供电器等主要局部组成。中央供电器等主要局部组成。2 2红外线报警系统。由防盗主机、键盘、门窗传红外线报警系统。由防盗主机、键盘、门窗传感器、变压器、电瓶等组成。感器、变压器、电瓶等组成。3 3门警管理系统。由控制器、进出门读卡机、报门警管理系统。由控制器、进出门读卡机、报警传感器、警报器、阴锁警传感器、警报器、阴锁/电磁锁、出门按钮、门传感器电磁锁、出门按钮、门传感器等组成。等组成。4 4电子巡更仪又叫巡逻到位仪。它是一种能电子巡更仪又叫巡逻到位仪。它是一种能弥补监控不到位的部位或死角，也能对巡逻保安人员的工弥补监控不到位的部位或死角，也能对巡逻保安人员的工作进展督查的仪器。它
38、由手机、墙机、打印机等组成。作进展督查的仪器。它由手机、墙机、打印机等组成。5 5对讲机。对讲机。三、治安管理的主要内容三、治安管理的主要内容1 1、门卫治安管理、门卫治安管理2 2、巡逻治安管理、巡逻治安管理3 3、电视监控管理、电视监控管理 消防管理消防管理一、消防管理概述一、消防管理概述1 1、消防管理概念、消防管理概念 消防管理是指物业管理企业依照法律法规，消防管理是指物业管理企业依照法律法规，对物业管理区域内的防火、灭火工作，保护业主对物业管理区域内的防火、灭火工作，保护业主和使用人的生命财产平安所进展的一系列管理活和使用人的生命财产平安所进展的一系列管理活动。动。2 2、消防管理的
39、原那么、消防管理的原那么 1 1预防为主，防消结合原那么。预防为主，防消结合原那么。2 2专业消防与义务消防相结合原那专业消防与义务消防相结合原那么。么。3 3贯彻落实贯彻落实“谁主管，谁负责的谁主管，谁负责的原那么。原那么。消防管理机构设置消防管理机构设置 物业管理企业的消防管理机构一般附物业管理企业的消防管理机构一般附属与企业的保安部门，既在保安部门下设属与企业的保安部门，既在保安部门下设消防管理班或消防管理科，消防管理机构消防管理班或消防管理科，消防管理机构配备专职消防管理员。专职消防员按管理配备专职消防管理员。专职消防员按管理分工负责日常消防工作的运作、消防工作分工负责日常消防工作的运
40、作、消防工作的检查、消防设施的维护、消防监控室的的检查、消防设施的维护、消防监控室的监控等。监控等。二、消防管理的内容二、消防管理的内容1 1、建立健全消防管理制度、建立健全消防管理制度2 2、消防档案管理制度、消防档案管理制度 3 3、消防平安检查制度、消防平安检查制度 三、消防设施、设备器材的配备与管理三、消防设施、设备器材的配备与管理一消防设施、设备器材的配备一消防设施、设备器材的配备消防设施、设备、器材是灭火工作的物质根底，它应消防设施、设备、器材是灭火工作的物质根底，它应包括：包括：1 1火灾自动报警系统。一般有温感、烟感、煤气感火灾自动报警系统。一般有温感、烟感、煤气感应等几种。当
41、大厦内某一部位温度上升到一定的临界点时，应等几种。当大厦内某一部位温度上升到一定的临界点时，温感器就会自动感应，将信号传人主控制室。烟感器和煤温感器就会自动感应，将信号传人主控制室。烟感器和煤气感应器也是同样的原理。有的大厦把各种感应报警系统气感应器也是同样的原理。有的大厦把各种感应报警系统装置与控制室设在一起，形成总控室，有的那么是与治安装置与控制室设在一起，形成总控室，有的那么是与治安监控室放在一起。监控室放在一起。2 2自动喷淋系统。目前一般新建的高层建筑或综合自动喷淋系统。目前一般新建的高层建筑或综合性建筑都设有喷淋装置，它分为闭式自动喷水灭火系统和性建筑都设有喷淋装置，它分为闭式自动
42、喷水灭火系统和开式自动喷水灭火系统。一般大厦都使用开式自动喷淋灭开式自动喷水灭火系统。一般大厦都使用开式自动喷淋灭火系统。通常由火灾探测系统、传动管网、淋水管网、雨火系统。通常由火灾探测系统、传动管网、淋水管网、雨淋报警装置等组成。淋报警装置等组成。3消防给水系统。一般的高层建筑都有一套独立的消防用水系统，专门用于灭火时的供水系统，它的机房也是独立的，主要包括消防水泵、消防水箱和消防管道等。消防管道控制开关一般每个楼层都有，并与楼层中的消防栓相连接。消防栓装置包括接口、开关、水带、喷头。4消防增压泵。在一类建筑住宅除外消防水箱不能满足灭火要求的水压或二类公共建筑无消防水箱设置，使平时消防给水管
43、网保持足够的压力。5卤代烷灭火系统。卤代烷1301是世界上工业兴旺国家广泛采用的卤代烷灭火剂，它无色、无味、低毒、不导电，能以蒸气状态喷人火灾区域，通过化学反响，中断燃烧过程，迅速扑灭A类、B类、C类物质的外表火灾。6应急照明。一般有两种。一种是安装在每个楼层通道及公共场所的墙上。在正常情况下，它是处于充电的状态下，但是一旦大厦供电线路出现故障或停电，它就自动启动照明，以供给急使用。还有一种是手提式应急灯，平时充电，应急时使用，式样有些像煤矿中的手提式矿灯。7消防电梯。它是在火灾发生时、专供消防灭火用的电梯。它与一般电梯有两点不同：一是它的轿厢、门都是防火材料制成。二是火警发生时，只要敲破底楼
44、的紧急按钮，它就不再承受其它楼层按钮的信号。8灭火器。根据国家有关规定，灭火器的配置一般在非重点要害部位，每100m2配置两个2kg的灭火器，重点要害部位每50m2配置两只2kg的灭火器。它的类型有：水型清水、酸碱、干粉型磷酸铵盐、碳酸氢钠、泡沫型化学泡沫、卤代烷型1211、1301和二氧化碳型等。9氧气面具、消防战斗服、救命绳、太平斧。这些都是消防自救的必备器具。10消防水箱水池。现代化的高层建筑随着楼层的递增，对消防用水也提出了相应的要求，每幢大厦设上区和中区水箱。按标准规定：中区消防水箱与生活水箱各自独立设置，消防水箱容积为18m2，设置在26层。上区生活与消防水箱共用，容积为100m2
45、。设置在46层。顶层50层水箱容积为18m3，消防水箱为矩型，钢筋混凝土制作。二消防设施、设备、器材的管理二消防设施、设备、器材的管理 消防设施、设备、器材是防火和灭火的根消防设施、设备、器材是防火和灭火的根本硬件，其特点是专业性强、技术要求高，平时本硬件，其特点是专业性强、技术要求高，平时看似闲置，但到关键时刻却不可缺少且能真正发看似闲置，但到关键时刻却不可缺少且能真正发挥作用。所以，物业管理企业必须配备专业技术挥作用。所以，物业管理企业必须配备专业技术水平高、责任心强的技术人员对其进展管理。管水平高、责任心强的技术人员对其进展管理。管理内容一是进一步完善辖区内的消防设施、设备、理内容一是进
46、一步完善辖区内的消防设施、设备、器材，使其能满足技术进步和消防灭火的需要；器材，使其能满足技术进步和消防灭火的需要；二是要加强其的维修和养护，保证这些设施、设二是要加强其的维修和养护，保证这些设施、设备、器材处于完好的状态，一旦发生火灾，能发备、器材处于完好的状态，一旦发生火灾，能发挥效用，到达迅速灭火的目的。挥效用，到达迅速灭火的目的。车辆道路管理车辆道路管理一、车辆道路管理概述一、车辆道路管理概述 车辆道路管理是指物业管理企业对所管辖物车辆道路管理是指物业管理企业对所管辖物业区域内的道路交通、车辆、停车场等实施的一业区域内的道路交通、车辆、停车场等实施的一系列管理活动。它是通过制定规章制度、做好日系列管理活动。它是通过制定规章制度、做好日常交通平安、道路畅通、维护停车秩序、防止车常交通平安、道路畅通、维护停车秩序、防止车辆被损坏等活动来实验其管理的。辆被损坏等活动来实验其管理的。二、车辆道路管理的主要内容二、车辆道路管理的主要内容1、道路管理道路管理 2、交通管理交通管理 3、车辆管理车辆管理车辆管理一般包括机动车、摩托车、助动车、自行车的管理。4 4、停车场库管理、停车场库管理 1场内区位要明确2场内光线要充足消防管理机构设置3场内标志要清楚4车辆进出管理要严格5防盗和防损措施要得力 谢谢大家！
