1、宝安商业升级改造方案1商业升级改造方案商业升级改造方案宝安商业升级改造方案2Contents目录经济测算经济测算项目定位项目定位项目分析项目分析运营管理运营管理工程改造工程改造宝安商业升级改造方案3Part One项目分析项目分析0101宝安商业升级改造方案4深圳市近五年GDP及增长率（亿元）深圳市近五年社会消费品零售总额及增长率（亿元）新宝安区近年GDP及增长率（亿元）新宝安区近年社会消费品零售总额及增长率（亿元）1-1 区域经济发展概况宝安商业升级改造方案5深圳经济增长极深圳经济增长极珠三角经济中心珠三角经济中心1-2 区域未来发展分析深港现代服务业合作区 深圳进一步走向世界的桥头堡 和谐
2、宜居滨海城市 深港大都会，香港的中环 华南地区重要经济增长极 全球物流枢纽深深圳圳未未来来在在前前海海宝安商业升级改造方案6本项目本项目宝安区组团定位20052020年项目位于宝安城市新区功能区内，20052020年城市规划中，宝安城市新区功能区包括新中心区和碧海新区两部分，该区重点发展商贸、金融、信息和房地产业，并集中了城市的行政、文化、体育等主要职能，充分展示滨海城市特征。项目3 3公里范围内城市规划情况分析功能区职能规划面积规划/平方公里人口规划/万人城市新区功能区新中心区未来发展成为面向二十一世纪，现代化、高效率的花园式滨海城区；建设成为深圳市西部次中心，成为宝安区乃至于深圳市富有海滨
3、特色和都市魅力的区域。7.2 9.7 碧海新区集中发展第三产业、高效集约利用土地，建生成为宝安区西南部全新的、整体的、环境优美的、配套设施完善的现代化海滨城区8.4 14.0 城市更新功能区宝安老城区结合老城区的产业结构调整、城市旧区的更新改造，完善配套设施系统，形成宝安的商业中心区9.2 18.6 西乡老城区通过旧城改造，产业调整升级，完善配套设施，提高城市化质量，使之成为集居住、商贸、先进工业于一体的综合片区16.0 19.0 大铲湾港片区建设 1.05.0 万 t 级集装箱码头，与港区、仓储区之间建立畅通的通道联系6.6 1.0 合计合计47.4 47.4 62.3 62.3 1-3项目
4、周边未来规划分析宝安商业升级改造方案71-4 项目位置分析3公里辐射核心商圈 3kilometres business areaForeignerEntrepreneurTourist100,000 teachers and students30,000 Civil servants330,000 whitecollars workers600,000 residents100,000 people from metro63万3公里核心辐射商圈人口630000 population within 3 kilometers core business circle400万宝安区常住人口4 mil
5、lion district permanent resident population 沿江高速西乡大道广深高速南海大道地铁罗宝线地铁环中线（1公里）（3公里）（4公里）（6公里）宝安商业升级改造方案8地铁 1 号线、5 号线无缝接驳，紧邻地铁 11 号线，2016 年6月底 11 号线开通Double Metro Lines:Line no.1and no.5 Close to Metro Line no.11,which will fullyoperate in 2016深圳机场/15分钟 后海中心区15/分钟 深圳湾口岸/20分钟 深圳北站20分钟 福田中心区/20分钟1-5 项目交通分
6、析宝安商业升级改造方案9项目指标占地面积24291.58建筑面积135000容积率5.55绿化率37%商业总建筑面积15643.08自持商业建筑面积14094.26自持商业自持商业已售街铺已售街铺已售街铺已售街铺1-6 项目建筑指标一层平面图项目商业总建筑面积为15643.08，其中自持商业面积为14094.26，由于一层位置较好的街铺已出售，所以项目商业面临着不完整性，总体量偏小等现状，同时也造成了二三层定位难问题。宝安商业升级改造方案101-7 项目建筑外观ACDB项目建筑外立面设计相对陈旧，缺乏商业氛围，在后期升级改造中需花费一定的设计成本和建造成本。通过外立面改造将更有利于解决项目定位
7、与商品定位等问题。宝安商业升级改造方案111-8 项目周边主要住宅熙龙湾熙龙湾西岸观邸西岸观邸天域天域金成名苑金成名苑西岸花园西岸花园玖龙玺壹方城宏发领域天悦龙庭好旺角尚 都西城上筑宝新花园怡景花园卡罗社区本项目1公里项目500米范围主要小区序号小区名称小区户数人口/人1丽晶国际8552993 2宏发领域13544739 3西城上筑14315009 4天悦龙庭12344319 5好旺角17726202 6尚都13384683 7宝新花园188658 合计817228602 注：以平均每户3.5人计算宝安商业升级改造方案121-9 周边商业街 本项目创业一路裕安一路翻身路宝安大道新湖路项目1.5
8、公里范围主要商业街一层租金商业街名称租金范围（元/月）平均租金（元/月）创业一路250600365裕安一路250400325新湖路250400290宝安大道150350260翻身路200600320宝安商业升级改造方案131-10 项目周边主要商业项目“传统百货+超市”组合，年销售额约6亿元，商业面积2万平方米创业天虹创业天虹5400平方米体验式水景景观，16米无障碍动线大型购物中心，年销售额约12亿元，商业面积 19万平方米海雅缤纷城海雅缤纷城综合性超市4800平方米+街铺西城上筑西城上筑社区型购物中心，年销售额约8000万，商业面积2.3万平方米万科生活广场万科生活广场7个主题商业楼层、2
9、个风情商业街区、4个文化艺术广场、9大自然采光中庭大型购物中心，商业面积26万平方米壹方城壹方城“超市+租赁区”，年销售额约1.4亿元，商业面积1.2万平方米宝安永旺超市宝安永旺超市宝安商业升级改造方案14壹方城B 2 B 2L3 L3L1 L1B 1 B 1L2 L2L4 L4宝安商业升级改造方案15壹方城特点分析主力店9%Anchor Stores餐饮34%Food&Beverage零售45%Retail休闲娱乐7%Entertainment配套服务5%Services占地面积：10万平方米 商业建筑面积：26万平方米三大下沉式广场：5400平方米 停 车 位：3000个特 色：7个主题商
10、业楼层、2个风情商业街区、4个文化艺术广场、9大自然采光中庭业态配比分析宝安商业升级改造方案16海雅缤纷城宝安商业升级改造方案17海雅缤纷城特点分析占地面积：4.6万平方米 建筑面积：近30万平方米停 车 位：3000个 总品牌数：约500家体验式水域景观：5400平方米主 力 店：BUY IT超市、海雅百货、海雅大剧院、万达影院、欧悦溜冰场、ZARA、H&M、优衣库、GAP宝安商业升级改造方案181-11 项目周边配套分析项目周边配套设施完善，分布着宝安区主要的企事业单位、银行金融、科教文化等配套，其中宝安行政中心、宝安体育中心、图书馆、少年宫、演艺中心以及学校、公园、酒店、购物中心等均在项
11、目1.5公里范围内滨海广场演艺中心、图书馆、少年宫宝安商业升级改造方案19宝安中心区人口结构金字塔公务员企业家中高管商务白领律师医生教师家庭主妇学生无业人士其他宝安中心区消费者职业构成分析人口结构宝安中心区约63万人，其中以2050岁人群为主消费者职业宝安中心区消费者职业调查中商务白领、学生占36%1-12 消费者构成分析主要客群主要客群宝安商业升级改造方案20消费频次36%宝安居民每周外出消费 3 次或以上消费收入占比宝安居民消费意愿大于其他片区消费者深圳各区每月购物中心消费频率占比分析深圳居民特区内宝安区33%30%41%南山区福田区罗湖区29%29%31%深圳各区每月消费支出与收入占比分
12、析1-13 消费者支出频率分析宝安商业升级改造方案21消费者是否会因消费者是否会因赶潮流而购物赶潮流而购物68.4%消费者会因为追逐新潮产品而选择前往消费场所购物会会 68.4%25.5%消费者表示不一定会因为追逐新潮产品而选择前往消费场所购物不一定不一定 25.5%6.1%消费者表示不会因为追逐新潮产品而选择前往消费场所购物不会不会 6.1%1-14 消费者心理特征分析宝安商业升级改造方案221-15 项目SWOT分析劣势劣势威胁威胁优势优势机会机会u周边人口购买力强，目标客群量大u商圈商业成熟，培育期短u项目交通便捷，购物出行方便u建筑外观设计与商业定位不符u周边商业竞争激烈u一层商业不完
13、整，二三层定位难u项目体量小，辐射范围受制u商业物业落后，改造开发成本高u前海将成为深圳未来经济增长极u前海国际级“自贸区”成立宝安商业升级改造方案23小结依托前海中心区及宝安区经济快速增长，项目未来发展空间大地铁沿线物业，商业辐射范围扩大周边购物中心大而全，定位需走差异化、主题化道路宝安中心区主力人群集中在2050岁之间，消费力强，喜欢新潮产品项目分析总结项目分析总结宝安商业升级改造方案24Part Two项目定位项目定位0202宝安商业升级改造方案252-1 预设案名SUNNYLOFT阁楼阁楼宝安商业升级改造方案26年轻人年轻人80%学生群体学生群体15%其他其他5%2-2 客群定位他们是
14、偏爱潮流的80末、90后，年轻时尚，追求创意和趣味的生活方式，他们多为个性化小资，喜欢体验生活，追求个性化生活品质他们追求自我，以自我为中心他们1828岁之间，阳光烂漫，喜欢探索，接受各种新潮特别的产品宝安商业升级改造方案272-3 业态面积配比宝安商业升级改造方案282-4 概念定位方向分析购物中心购物中心（壹方城、海雅缤纷城）（壹方城、海雅缤纷城）超市超市（华润万家、吉之岛）（华润万家、吉之岛）百货百货（创业天虹、万科生活广场）（创业天虹、万科生活广场）市场空白市场空白项目周边项目周边竞争分析竞争分析文化创意个性潮 周边商业竞争激烈，壹方城、海雅缤纷城体量大、业态齐全、配套完善；创业天虹，
15、万科生活广场品牌齐全，华润万家、吉之岛能满足消费者日常生活需求 项目自身条件制约，不宜与周边商业直面竞争，应避其锋芒，另辟路径，寻找市场空白宝安商业升级改造方案29骑鹅公社宝安商业升级改造方案30骑鹅公社宝安商业升级改造方案31悦界宝安商业升级改造方案32零售已售街铺2-5 一层业态布局使用面积：1497.2建筑面积：3026.13使 用 率：49.5%首年租金：468万元使用面积平均租金：248元/月建筑面积平均租金：123元/月宝安商业升级改造方案33零售 街铺Retail Street shop潮乐阁1F：时尚零售宝安商业升级改造方案34配套零售主题展示2-6 二层业态布局使用面积：34
16、72.3建筑面积：5744.25使 用 率：60.4%首年租金：832万元使用面积平均租金：200元/月建筑面积平均租金：121元/月宝安商业升级改造方案35配套 零售 主题展示Supporting Retail Theme display文创阁2F：创意街区宝安商业升级改造方案36配套零售主题展示2-7 三层业态布局使用面积：3135.2建筑面积：5323.88使 用 率：58.9%首年租金：518万元使用面积平均租金：138元/月建筑面积平均租金：81元/月宝安商业升级改造方案37配套 零售 主题展示Supporting Retail Theme display随意阁3F：休闲体验宝安商业
17、升级改造方案38Part Three经济测算经济测算0303宝安商业升级改造方案393-1 商业业态租金规律 相同条件下的业态租金对比相同条件下的业态租金对比商业业态商业业态商场扣点商场扣点租金（元租金（元/月）月）主/次力店5%8%45男装/运动休闲12%18%105女装20%25%135精品20%25%155童用15%-25%125餐饮配套10%15%80娱乐配套5%15%75文化教育配套10%15%80 注：以商场平均租金为100元/月计算宝安商业升级改造方案403-2 项目平均租金测算通过选取项目附近具有直接参考价值的购物中心及百货，采用市场比较及加权平均法估算本项目大概租金范围，所选
18、取的权重比例主要根据参考案例与本项目之间的距离以及体量、主要业态、消费客群等与项目相似性进行比较得出项目周边可参考集中商业一层租金情况商业体名称平均租金（元/月）（使用面积）对本案参考权重比例（100%）加权平均租金项目修正系数（入市培育期）项目预计租金（元/月）天悦龙庭26010%约286（元/月）使用面积0.9约260（元/月）使用面积宏发领域32025%尚都31010%西城上筑23025%好旺角26015%万科生活广场2505%创业天虹3605%壹方城4505%宝安商业升级改造方案413-3 项目租金测算丽晶国际项目升级改造后收益测算丽晶国际项目升级改造后收益测算楼层楼层使用面积使用面积
19、/建筑面积建筑面积/使用率使用率十年单位平均租金十年单位平均租金元元/月（租金月（租金+管理费）管理费）十年平均月收益十年平均月收益/万元万元（租金（租金+管理费）管理费）十年平均年收益十年平均年收益/元元（租金（租金+管理费）管理费）十年总收益十年总收益/万元万元（租金（租金+管理费）管理费）1F1F1497.21497.23026.133026.1349.5%49.5%188 188 56.9 56.9 682.7 682.7 6827.1 6827.1 2F2F3472.33472.35744.255744.2560.4%60.4%188 188 108.2 108.2 1299.0 1
20、299.0 12989.8 12989.8 3F3F3135.23135.25323.885323.8858.9%58.9%132 132 70.4 70.4 844.5 844.5 8444.9 8444.9 合计合计8104.78104.714094.2614094.2657.5%57.5%167 167 235.5 235.5 2826.2 2826.2 28261.9 28261.9 丽晶国际项目各楼层商业收益现状丽晶国际项目各楼层商业收益现状现单月租金收益现单月租金收益现年租金收益现年租金收益十年租金收益（按十年租金收益（按5%5%年递增率预算）年递增率预算）73.773.7万元万元
21、884884万元万元11119.111119.1万元万元宝安商业升级改造方案423-4 租金收益总表丽晶国际项目经营收益测算表（金额单位：万元）预估收益第一年第十年十年合计备注平均租金平均租金+管理费（元管理费（元/月）月）123223167按自持面积（按自持面积（14094.2614094.26）测算）测算主营收入合计1796 3490 25344 租金收益其他收入411 530 4642 包含管理费、广告收益、特卖收益总收入总收入2207 4020 29986 开业后运营成本费用618 797 6978 包括人事费、市场费、物业综合费、经营税费、其它费用开业后运营合计盈亏开业后运营合计盈亏
22、1589 3223 23009 不包括二次改造费用不包括二次改造费用开业筹备期费用2163 0 2163 包含招商费用、筹备期人事费用、筹备期推广费、二次装修工程改造费用开业筹备期合计盈亏开业筹备期合计盈亏-574 3223 20846 注：项目使用面积注：项目使用面积8104.78104.7，建筑面积，建筑面积14094.2614094.26，使用率，使用率57.5%57.5%宝安商业升级改造方案433-5 租金收益细表丽晶国际项目经营收益测算表（金额单位：万元）丽晶国际项目经营收益测算表（金额单位：万元）预估收益预估收益第一年第一年第二年第二年第三年第三年第四年第四年第五年第五年第六年第六
23、年第七年第七年第八年第八年第九年第九年第十年第十年合计合计备注备注租金增长率租金增长率0%0%5%5%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%L1L1租金收入租金收入446 468 505 546 589 637 687 742 802 866 6288 建筑面积3026.13，第一年建面平均租金约123元/月，使用面积1497.2，第一年使用平均租金为248元/月L2L2租金收入租金收入832 874 943 1019 1100 1188 1283 1386 1497 1617 11740 建筑面积5744.25，第一年建面平均租金约121元/月，使用面积3472.3
24、，第一年使用面积平均租金为200元/月L3L3租金收入租金收入518 544 588 635 686 741 800 864 933 1008 7316 建筑面积5323.88，第一年建面平均租金约81元/月，使用面积3135.2，第一年使用面积平均租金为138元/月平均租金（单位：元平均租金（单位：元/月）月）106 111 120 130 140 152 164 177 191 206 150 按自持建筑面积为14094.26测算主营收入合计主营收入合计1796 1796 1886 1886 2037 2037 2200 2200 2375 2375 2566 2566 2771 2771
25、 2992 2992 3232 3232 3490 3490 25344 25344 其他收入其他收入411 411 420 420 431 431 442 442 454 454 467 467 481 481 496 496 512 512 530 530 4642 4642 包含管理费、广告收益、特卖收益包含管理费、广告收益、特卖收益总收入总收入2207 2207 2306 2306 2467 2467 2641 2641 2829 2829 3032 3032 3251 3251 3488 3488 3744 3744 4020 4020 29986 29986 包含主营收入与其他收入
26、包含主营收入与其他收入开业后运营成本费用开业后运营成本费用618 618 628 628 645 645 663 663 682 682 703 703 724 724 747 747 771 771 797 797 6978 6978 包括人事费、市场费、物业综合费、经营税费、其它费用包括人事费、市场费、物业综合费、经营税费、其它费用开业后运营合计盈亏开业后运营合计盈亏1589 1589 1678 1678 1823 1823 1978 1978 2147 2147 2329 2329 2528 2528 2741 2741 2973 2973 3223 3223 23009 23009 不
27、包括二次改造费用不包括二次改造费用开业筹备期费用开业筹备期费用2163 2163 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2163 2163 包含招商费用、筹备期人事费用、筹备期推广费、二次装修包含招商费用、筹备期人事费用、筹备期推广费、二次装修工程改造费用工程改造费用开业筹备期合计盈亏开业筹备期合计盈亏-574-574 1678 1678 1823 1823 1978 1978 2147 2147 2329 2329 2528 2528 2741 2741 2973 2973 3223 3223 20846 20846 除去运营成本及开业筹备期费用后的净利润除
28、去运营成本及开业筹备期费用后的净利润宝安商业升级改造方案443-2 收益测算收益测算丽晶国际项目经营收益测算表（金额单位：万元）丽晶国际项目经营收益测算表（金额单位：万元）预估收益预估收益第一年第一年第二年第二年第三年第三年第四年第四年第五年第五年第六年第六年第七年第七年第八年第八年第九年第九年第十年第十年合计合计备注备注租金增长率租金增长率0%0%5%5%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%L1L1租金收入租金收入446 468 505 546 589 637 687 742 802 866 6288 建筑面积3026.13，第一年建筑面积平均租金约123元/月，
29、使用面积1497.2第一年平均租金为248元/月L2L2租金收入租金收入832 874 943 1019 1100 1188 1283 1386 1497 1617 11740 建筑面积5744.25，平均租金约121元/月，使用面积3472.3平均租金为200元/月L3L3租金收入租金收入518 544 588 635 686 741 800 864 933 1008 7316 建筑面积5323.88，平均租金约81元/月，使用面积3135.2平均租金为138元/月平均租金（单位：元平均租金（单位：元/月）月）106 111 120 130 140 152 164 177 191 206 1
30、50 按自持建筑面积为14094.26测算主营收入合计主营收入合计1796 1796 1886 1886 2037 2037 2200 2200 2375 2375 2566 2566 2771 2771 2992 2992 3232 3232 3490 3490 25344 25344 管理费管理费292 292 292 292 292 292 292 292 292 292 2918 按合同建筑面积15元/月测算广告收益广告收益38 38 41 41 44 44 48 48 52 52 56 56 60 60 65 65 70 70 76 76 550 550 递增率为8%特卖收益特卖收益
31、81 81 87 87 94 94 102 102 110 110 119 119 129 129 139 139 150 150 162 162 1173 1173 首年收益占主营收入4.5%，递增率为8%其他收入其他收入411 411 420 420 431 431 442 442 454 454 467 467 481 481 496 496 512 512 530 530 4642 4642 包含管理费、广告收益、特卖收益包含管理费、广告收益、特卖收益总收入总收入2207 2207 2306 2306 2467 2467 2641 2641 2829 2829 3032 3032 32
32、51 3251 3488 3488 3744 3744 4020 4020 29986 29986 包含主营收入与其他收入包含主营收入与其他收入人事费用人事费用120 124 127 131 135 139 143 148 152 157 1376 按工资3%增长率预算 市场费用市场费用120 124 127 131 135 139 143 148 152 157 1376 首年支出占主营收入6.7%，增长率为3%物业综合费用物业综合费用252 252 252 252 252 252 252 252 252 252 2520 每平方建筑面积物管费为14.9元/月经营税费（国地税费）经营税费（国
33、地税费）101 101 106 106 114 114 123 123 133 133 144 144 155 155 168 168 181 181 195 195 1419 1419 占年租金总收入5.6%其它费用其它费用25 25 23 23 24 24 26 26 27 27 29 29 30 30 32 32 34 34 36 36 287 287 包含财务费用、行政费用、保险、通讯费用、信用卡手续费开业后运营成本费用开业后运营成本费用618 618 628 628 645 645 663 663 682 682 703 703 724 724 747 747 771 771 797
34、 797 6978 6978 包括人事费、市场费、物业综合费、经营税费、其它费用包括人事费、市场费、物业综合费、经营税费、其它费用开业后运营合计盈亏开业后运营合计盈亏1589 1589 1678 1678 1823 1823 1978 1978 2147 2147 2329 2329 2528 2528 2741 2741 2973 2973 3223 3223 23009 23009 不包括二次改造费用不包括二次改造费用招商费用招商费用25 25 筹备期人事费用筹备期人事费用60 60 筹备人事费占首年主营收益3.3%筹备期推广费用筹备期推广费用80 80 筹备推广费占首年主营收益4.5%二
35、次装修及工程改造费二次装修及工程改造费用用1998 1998 包含装修设计费开业筹备期费用开业筹备期费用2163 2163 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2163 2163 包含招商费用、筹备期人事费用、筹备期推广费、二次装修包含招商费用、筹备期人事费用、筹备期推广费、二次装修工程改造费用工程改造费用开业筹备期合计盈亏开业筹备期合计盈亏-574-574 1678 1678 1823 1823 1978 1978 2147 2147 2329 2329 2528 2528 2741 2741 2973 2973 3223 3223 20846 20846
36、 除去运营成本及开业筹备期费用后的净利润除去运营成本及开业筹备期费用后的净利润宝安商业升级改造方案453-6 工程费用丽晶国际商业二次装修、改造费用估算表丽晶国际商业二次装修、改造费用估算表序号序号工程名称工程名称总造价总造价(万元万元)备备 注注1 1消防改造1961、增加设备设施 2、局部管网、强弱电改造2 2通风与空调2931、冷却塔移位、管网改造2、主机、风柜检测维修3 3电梯维修改造1681、维修测试 2、改造报检4 4室内装修6401、公区装饰设计、施工 2、商铺拆除、砌筑、隔断5 5供配电改造1851、配电柜、电缆安装敷设 2、原有二、三级供电线路改造6 6给排水改造421、上下
37、水主管增加 2、原有上下水改造7 7漏水修补1561、土方开挖、回填、绿化恢复 2、防水施工8 8外立面改造2231、局部玻璃幕墙拆除安装 2、增加广告灯箱及建筑泛光照明9 9预备费95.155%1010合计合计1998.151998.15宝安商业升级改造方案46Part Four运营管理运营管理0404宝安商业升级改造方案474-1 组织架构组织架构共16人宝安商业升级改造方案484-2 人员编制表丽晶项目丽晶项目部门部门岗位岗位人数人数工资工资备注备注店总店办店总1人118000总监级运营管理部经理经理1人110000助理助理1人16000主管级管理员管理员4人（兼防损）414000人均：
38、3500综合管理部经理110000人力行政主管1人16000工程领班1人、维修员2人314000领班：6000维修员：4000财务主管1人、会计1人、出纳1人315000主管：7000会计：4000市场策划部主管1人16000合计16169900099000宝安商业升级改造方案49运营功能维护功能驱动功能控制功能品牌功能客户关系与现场管理市场营销与公共关系工程改造与设备运维团队建设与行政运行会计财务与计划统计运营部策划部工程部行政部财务部4-3 功能分工宝安商业升级改造方案50运营管理运营管理人事行政人事行政按照公司的规划，负责店铺的对外联络，团队组建，营运管理，分析营业数按照公司的规划，负责
39、店铺的对外联络，团队组建，营运管理，分析营业数据，努力达成公司的预定目标据，努力达成公司的预定目标协助部门经理进行公司组织与文化管理，招聘与任用管理，绩效考核与薪酬协助部门经理进行公司组织与文化管理，招聘与任用管理，绩效考核与薪酬激励管理，培训教育与职业发展管理等。激励管理，培训教育与职业发展管理等。工程管理工程管理市场策划市场策划财务管理财务管理负责工程施工管理、质量监督及各个施工单位间的协调，收集需求方对工程服负责工程施工管理、质量监督及各个施工单位间的协调，收集需求方对工程服务的意见务的意见,对工程服务工作提出完善意见，保证对工程服务工作提出完善意见，保证购物中心购物中心的工程设备正常运
40、行的工程设备正常运行制定全年销售活动计划、品牌推广计划、制定全年销售活动计划、品牌推广计划、统管公司促销活动、门店统管公司促销活动、门店形象包装、活动策划、市场调查形象包装、活动策划、市场调查、企业形象宣传工作，、企业形象宣传工作，等工作等工作公司会计核算与财务分析，业绩筹划与计划预算管理，成本费用控制与税务公司会计核算与财务分析，业绩筹划与计划预算管理，成本费用控制与税务筹划筹划4-4 各部门主要职责宝安商业升级改造方案51Part Five工程改造工程改造0505宝安商业升级改造方案525-1 外立面局部改造在不影响整体物业形象的前提下，对创业一路与金桂街外立面进行局部改造，增加LED动态
41、广告画面及橱窗，减少固定广告灯箱，通过广告展示效果，实现项目商业气氛，同时提升广告位收益。宝安商业升级改造方案53外立面改造前后对比改造前改造前改造后改造后宝安商业升级改造方案54根据商业规划动线，对A、B区超过10年使用期限的垂直货梯进行升级改造，对B区各层已停用的手扶梯，将委托有相应资质的单位进行全面检修，达到国家准用要求，对存在严重安全隐患加装的垂直电梯将进行拆除。以实现整体人、货动线合理搭配，快速分流。5-2 电梯维修改造宝安商业升级改造方案55为配合商业定位，营造舒适、惬意的购物环境，结合现场实际情况，在避免楼上业主投诉的情况下，对B区冷却塔及管网进行移位，对主要设备及末端管网进行全
42、面检测维修，以达到设备能效最佳比例。5-3空调维修改造宝安商业升级改造方案56二次消防报检对A区一至三层消防设备设施及防火分区进行二次消防改造，增加机械强排设备、自动喷淋系统和消防主机升级改造，以达到国家消防验收标准，并取得合格证书。漏水修补为减少商户投诉，打造商业运营品质及品牌效应，对A、B四楼联接部位进行防火处理，确保商业物业保值增值。5-4 二次消防及漏水修补宝安商业升级改造方案57根据商业定位及业态布局，对A、B区原有商铺分隔进行重新设计划分，包含室内公区装饰设计施工，以最小成本造就高端品质，让整体商业气氛里外不一。5-5 室内公共装修宝安商业升级改造方案58Thank YouFreedom design by JennyLoftSORNI
