1、未经许可，不得外传工业园区管理模式 第2页 目目 录录国内高科技园区管理模式国内高科技园区管理模式园区开发运营模式园区开发运营模式国内知名园区介绍国内知名园区介绍 第3页 第4页 第5页 高科技园区各类管理模式优缺点对比高科技园区各类管理模式优缺点对比类型优点缺点行政主导型纵向协调型有利于城市政府的宏观调控，园区不会脱离城市的整体规有利于城市政府的宏观调控，园区不会脱离城市的整体规划轨道而片面发展划轨道而片面发展管委会权限很少，不利于大胆创新和试验管委会权限很少，不利于大胆创新和试验管委会在许多职能部门的多重管理下，造成相互管委会在许多职能部门的多重管理下，造成相互推诿和相互扯皮的现象，管理工
2、作效率低下。推诿和相互扯皮的现象，管理工作效率低下。集中管理制管委会有较大的经济管理权和部分社会事务管理权，以及管委会有较大的经济管理权和部分社会事务管理权，以及拥有对新运行体制和机制的试验权，能够不断探索和创新。拥有对新运行体制和机制的试验权，能够不断探索和创新。摆脱了各市级管理部门的牵制和约束，能够及时果断地处摆脱了各市级管理部门的牵制和约束，能够及时果断地处理园区内重大问题，提高工作效率，有利于开发区的整体规理园区内重大问题，提高工作效率，有利于开发区的整体规划和协调发展划和协调发展管委会下属部门受管委会统一领导，摆脱了双重管理，能管委会下属部门受管委会统一领导，摆脱了双重管理，能够保持
3、相互沟通和协调一致，避免相互扯皮的现象。够保持相互沟通和协调一致，避免相互扯皮的现象。容易脱离城市整体的发展规划，并造成与老城区容易脱离城市整体的发展规划，并造成与老城区的资源和人才的竞争。的资源和人才的竞争。公司制有利于政企分开，使开发区政府从大量的行政事务中解脱有利于政企分开，使开发区政府从大量的行政事务中解脱出来，提高工作效率，增加对市场信息的敏锐性。出来，提高工作效率，增加对市场信息的敏锐性。有利于总公司经济实力的增强，进行园区建设，并提高整有利于总公司经济实力的增强，进行园区建设，并提高整体建设的速度和整体经济效益。体建设的速度和整体经济效益。开发公司作为经济组织，缺乏必要的政府行政
4、权开发公司作为经济组织，缺乏必要的政府行政权力，如征地、规划、项目审批等，行政协调能力不力，如征地、规划、项目审批等，行政协调能力不强，权威性不及政府部门，影响了管理效力的发挥强，权威性不及政府部门，影响了管理效力的发挥，只能在较小型的开发区中适用。，只能在较小型的开发区中适用。容易造成政府部门与开发公司各行其是，形成管容易造成政府部门与开发公司各行其是，形成管理的死角理的死角 开发公司是一个企业，必然会采取各种手段达到开发公司是一个企业，必然会采取各种手段达到盈利的目的，追求经济效益的最大化。盈利的目的，追求经济效益的最大化。混合型政企合一型建立初期对开发区的建设具有一定的推动作用，有利于管
5、建立初期对开发区的建设具有一定的推动作用，有利于管委会和总公司各司其职，既发挥政府的行政职能，同时又发委会和总公司各司其职，既发挥政府的行政职能，同时又发挥总公司的经济杠杆功能。挥总公司的经济杠杆功能。政企分开型管委会与总公司并存不仅体现了不仅体现了“小政府、大企业小政府、大企业”的原则，还有利于充分发的原则，还有利于充分发挥政府的行政职能，同时利用实力雄厚的企业资金和先进的挥政府的行政职能，同时利用实力雄厚的企业资金和先进的技术管理经验来弥补开发区自身的不足，充分发挥企业的职技术管理经验来弥补开发区自身的不足，充分发挥企业的职能，使二者相互促进、相互配合。能，使二者相互促进、相互配合。在初创
6、阶段，难以集中有限的人力、物力和财力在初创阶段，难以集中有限的人力、物力和财力进行建设，有可能与政府的职能部门产生矛盾或相进行建设，有可能与政府的职能部门产生矛盾或相互推诿的现象。互推诿的现象。管委会与专业公司并存管委会与合资公司并存 第6页“集中管理型集中管理型”管理模式管理模式n是我国大多数高新区所采用的管理模式。由市政府在开发区是我国大多数高新区所采用的管理模式。由市政府在开发区设立专门的派出机构管委会全面管理园区的建设和发展，设立专门的派出机构管委会全面管理园区的建设和发展，具有较大的经济管理权限和相应的行政职能。管委会可自行具有较大的经济管理权限和相应的行政职能。管委会可自行设置规划
7、、土地、项目审批、财政、税务、劳动人事、工商设置规划、土地、项目审批、财政、税务、劳动人事、工商行政等部门，可享受城市的各级管理部门的权限，同时也接行政等部门，可享受城市的各级管理部门的权限，同时也接受主管部门必要的指导和制约，真正体现了受主管部门必要的指导和制约，真正体现了“小政府、大社小政府、大社会会”的特点。苏州高新技术产业开发区即采用此种模式。如的特点。苏州高新技术产业开发区即采用此种模式。如下图：下图：“纵向协调型纵向协调型”管理模式管理模式行政主导型管理模式行政主导型管理模式纵向协调型和集中管理型纵向协调型和集中管理型所在城市人民政府土地管理科委计划经贸规划设计环境保护海关商检财政
8、税务所在区县政府管委会及下设部门区内各类企事业单位管委会办公室规划局招商局科技发展局财政局建设管理局劳动人事局经济贸易局区内各类企事业单位所在城市人民政府工商行政管理局公安局税务局n强调由所在城市的政府全面领导开发区的建设与管理。强调由所在城市的政府全面领导开发区的建设与管理。所在城市的人民政府设置管理委员会，成员由原政府行所在城市的人民政府设置管理委员会，成员由原政府行业或主管部门的主要负责人组成，园区内各类企业的行业或主管部门的主要负责人组成，园区内各类企业的行业管理和日常管理仍由原行业主管部门履行，管委会只业管理和日常管理仍由原行业主管部门履行，管委会只复杂在各部门之间进行协调，不直接参
9、与开发区的日常复杂在各部门之间进行协调，不直接参与开发区的日常建设管理和经营管理。所在区县政府负责园区内的公安建设管理和经营管理。所在区县政府负责园区内的公安、消防、卫生、网点等的管理。哈尔滨高新技术产业开、消防、卫生、网点等的管理。哈尔滨高新技术产业开发区属于发区属于“纵向协调型纵向协调型”的典型。管理结构如下所示：的典型。管理结构如下所示：第7页 公司制管理模式公司制管理模式n 又称企业型管理模式。这种管理模式主要是以企业作为开发又称企业型管理模式。这种管理模式主要是以企业作为开发区的开发者与管理者。目前在县、乡（镇）级的开发区和高区的开发者与管理者。目前在县、乡（镇）级的开发区和高新区中
10、使用的较多。新区中使用的较多。n 县、乡政府并不设立派出机构，而是通过建立开发公司作为县、乡政府并不设立派出机构，而是通过建立开发公司作为经济法人，组织区内的经济活动，并承担部分政府职能，如经济法人，组织区内的经济活动，并承担部分政府职能，如协调职能等。协调职能等。n 总公司直接向所在地区政府负责，实行承包经营，担负土地总公司直接向所在地区政府负责，实行承包经营，担负土地开发、项目招标、建设管理、企业管理、行业管理和规划管开发、项目招标、建设管理、企业管理、行业管理和规划管理等职能，而园区的其他管理事务，如劳动人事、财政税收理等职能，而园区的其他管理事务，如劳动人事、财政税收、工商行政、公共安
11、全等，主要还是依靠政府的相关职能部、工商行政、公共安全等，主要还是依靠政府的相关职能部门。门。开发公司基础设施建设项目招商行业和企业管理土地开发环保事务县、乡（镇）人民政府规划管理 第8页 政企分开型管理模式政企分开型管理模式政企合一模式政企合一模式混合型管理模式混合型管理模式政企合一型与政企分开型政企合一型与政企分开型管委会规划管理财政税务招商引资土地管理工商管理开发公司区内各类企事业单位管理模式特点开发区管 委 会与 总 公司并存既设有管委会、又设开发公司，管委会负既设有管委会、又设开发公司，管委会负责宏观决策，监督、协调和项目审批，开责宏观决策，监督、协调和项目审批，开发公司负责项目引进
12、，经营各种基础设施发公司负责项目引进，经营各种基础设施。广 州、天广 州、天津、常 州津、常 州等等管 委 会与 专 业公 司 并存设立管委会和各种专业公司，由专业公司设立管委会和各种专业公司，由专业公司负责各项基础设施的建设负责各项基础设施的建设福 州 马 尾福 州 马 尾、江 苏 昆、江 苏 昆山山管 委 会与 联 合公 司 并存管委会与联合公司并存，管委会作为政府管委会与联合公司并存，管委会作为政府派出机构行使管理职权，而负责开发区建派出机构行使管理职权，而负责开发区建设及项目引进的开发公司是由管委会与其设及项目引进的开发公司是由管委会与其他企业共同出资建立的股份公司。他企业共同出资建立
13、的股份公司。宁 波、苏宁 波、苏州等州等n管委会作为地方政府的派出机构，行使政府管理职权，不运管委会作为地方政府的派出机构，行使政府管理职权，不运用行政权力干预企业的经营活动，只起监督协调作用，而开用行政权力干预企业的经营活动，只起监督协调作用，而开发公司作为独立的经济法人，实现企业内部的自我管理，从发公司作为独立的经济法人，实现企业内部的自我管理，从而实现政府的行政权与企业的经营权相分离。政企分开模式而实现政府的行政权与企业的经营权相分离。政企分开模式，目前为我国大多数开发区所采用。根据具体情况不同，又，目前为我国大多数开发区所采用。根据具体情况不同，又可分为三种类别。可分为三种类别。n是在
14、管委会下设一个开发公司，管委会负责决策、职能管理是在管委会下设一个开发公司，管委会负责决策、职能管理以及服务性工作，而开发公司则负责开发区内的基础设施建以及服务性工作，而开发公司则负责开发区内的基础设施建设，这种开发公司尽管是经济实体，但管理行为很大程度上设，这种开发公司尽管是经济实体，但管理行为很大程度上仍然是行政性的。管委会和开发公司在人员设置上相互混合仍然是行政性的。管委会和开发公司在人员设置上相互混合，负责人通常是互相兼任，即是通常所说的，负责人通常是互相兼任，即是通常所说的“两块牌子，一两块牌子，一套班子套班子”。在这种管理模式下，政府的管理具有双重性质，。在这种管理模式下，政府的管
15、理具有双重性质，不仅行使审批、规划、协调等行政之前，同时还负责资金筹不仅行使审批、规划、协调等行政之前，同时还负责资金筹措、开发建设等具体经营事务，而开发公司和专业公司基本措、开发建设等具体经营事务，而开发公司和专业公司基本上没有自我决策权。我国南通开发区采用的是此种模式。上没有自我决策权。我国南通开发区采用的是此种模式。第9页 目目 录录国内高科技园区管理模式国内高科技园区管理模式园区开发运营模式园区开发运营模式国内知名园区介绍国内知名园区介绍 第10页 以园区为载体的工业房地产开发，经历了三种主流阶段，形成了多以园区为载体的工业房地产开发，经历了三种主流阶段，形成了多元化投资开发和多种管理
16、模式格局元化投资开发和多种管理模式格局政府投资政府投资兴建园区为主流兴建园区为主流政府主导、企业参与政府主导、企业参与兴建园区为主流兴建园区为主流政府配合、企业主导政府配合、企业主导兴建园区为主兴建园区为主 在政策没有放开，思想没有解放，也无较好的市场化经济主体时，“筑巢引凤”策略曾是各地政府互相学习，极其推崇的工作经验 在政策逐渐放开，思想逐渐解放，出现实力强大、良好运营的市场化经济主体，各地政府在工业房地产开发中非常注意与龙头企业的积极合作在政府与企业，企业与企业之间专业化分工越来越细，在“筑巢引凤”策略基础上，一些有胆识和远见的政府开始推行“引凤筑巢凤引凰”的策略土地开发的投资主体土地开
17、发的投资主体外商独资中外合资合作中方企业独资政府投资模式土地开发的管理主体土地开发的管理主体 政府直接管理 开发区管委会管理 名为管委会管理，实为公司管理管委会管委会/开发公司关系开发公司关系 政企合一模式 政企分开模式 公司自治模式 第11页 国内的园区开发和运营管理有三种模式，公司制运作的园区的活国内的园区开发和运营管理有三种模式，公司制运作的园区的活力比较强，而力比较强，而“官助民办官助民办”模式发挥作用的空间会越来越大模式发挥作用的空间会越来越大典型园区典型园区活力活力优点优点缺点缺点政 府 派出 机 构模式 齐 鲁软件 园、广州/深圳软件园活 力 一 般；从 招 商 效 果和 服 务
18、 质 量看，与 公 司制 运 作 有 差距n没有土地开发和盈利的压力，可以全力考虑支持产业发展n有利于调动政府，通过税收、土地、人才等方面的优惠政策加速园区的聚集n政府背景深，协调力度强n对园区企业的服务意识和客户意识不如企业制运作n几乎没有考虑回报地高投入，但政府的支持也不可能无限的，资金漏洞将一直存在n政府的作用左右着管理服务机构作用，影响管理服务机构的品牌形象成 立 国资 公 司运营中 关村软 件园/浦东软件园活 力 较 强；获 取 政 府 充分 支 持 下 的市场运作n按照企业需求的市场化运作n机制灵活，办事效率比较高n在选择对企业的服务内容上，更能切中要害n有利于获得政府的政策支持n
19、压力比较大，往往有投资回报方面的需求n基础建设的资金投入大，回收慢，缺少资金n在产业促进上，心有余而力不足n渴望政府的更多的政策支持，如地价优惠n容易强化企业对政府的依赖官 助 民办大连软件园活 力 较 强；完 全 按 照 市场机制运作n良好的市场服务意识，提升入园企业的满意度n比较关注投入产出，能够在合理的成本范围内服务企业n从长期看容易打造健康运营模式n与政府沟通的难度相对较大n在资金上压力比较大 第12页“官助民办官助民办”模式小结：在具备园区开发的核心能力、经营政府和外部资金融模式小结：在具备园区开发的核心能力、经营政府和外部资金融通能力，并经过市场检验形成卓越的业务模式和盈利模式后，
20、逐步尝试异地复通能力，并经过市场检验形成卓越的业务模式和盈利模式后，逐步尝试异地复制制说明：“官助民办”模式运作的关键点：形成客户聚集、具备良好的盈利能力“官助民办”的盈利模式：土地盈利、产业楼盈利和服务体系盈利，辅以适当的投资盈利“官助民办”模式的运作风险：政府政策支持不到位、与其它园区的竞争处于不利位置官助民办政府企业投资方招商建设服务客户积聚产业规划、政策支持资金、资本产业发展社会效益运营利润资本回报 产业楼收益 服务效益 土地收益运营机制 第13页 基于良好的盈利能力和招商能力，引入外部资金可以加快产业楼基于良好的盈利能力和招商能力，引入外部资金可以加快产业楼投资建设、加速客户聚集，快
21、速形成产业积聚优势投资建设、加速客户聚集，快速形成产业积聚优势园区开发企业园区投资建设运营客户招商入驻软件园积聚租金/投资购买固定回报分享收益品牌效应和租金回报，以及其它附属业务收益，如培训收益、IT外包、人员派遣软件园开发企业引入外部资金或合作伙伴的盈利模式：外部合作伙伴以一定溢价进行合资，形成软件园开发企业的资产增值通过引入外部资金和合作伙伴，加速园区建设和客户聚集，从而形成品牌效应、回收客户租金，除去给外部的固定回报，园区开发企业获得住宅房地产、培训、IT外包、人才派遣等附加收益引入外部合资引入外部合资/合作伙伴是双刃剑合作伙伴是双刃剑，具有财务杠杆效应。如果产业楼运营和招商能力较强、盈
22、利良好，引入外部合作伙伴就能够增加园区开发的投资回报；否则就会减少软件园投资回报外部资金外部合作伙伴投资溢价合资图例说明：投资回报业务活动投资回报减少回报增加回报业务加速外部融资对园区开发和投资回报的影响 第14页 对比不同运作模式，对比不同运作模式，“官助民办官助民办”发挥双方优势、分工协作，关发挥双方优势、分工协作，关键是政府为企业创造良好的运作环境键是政府为企业创造良好的运作环境政府方政府方-产业规划：产业规划：制定产业规划和区域规划、提供宏观政策导向和支持-产业政策：产业政策：促进高科技企业及人才向园区的集聚，鼓励向软件及信息服务业的投资-土地和基础设施：土地和基础设施：做好基础设施建
23、设、土地整理和园区配套-对开发企业的公平运作环境：对开发企业的公平运作环境：对需要大量资金、投资回报周期长的园区运作企业给予财政补偿、融资等方面政策支持，减少恶性竞争，确保园区开发企业的健康发展空间职责职责分工分工-充分发挥政府在区域规划和产业升级规划上作用，并以政策加速规划的落实-避免政府在微观运作上投入产出的低效优势优势-发挥市场运作主体的积极性-降低运营成本、提高服务质量企业方企业方-招商运营：招商运营：在政府指导下，以市场化的手段推进园区招商引资和园区建设运营-园区服务：园区服务：通过良好的商务服务和技术服务为入园企业带来更多的商业机会，帮助园内企业降低商务成本和沟通成本，创造良好的办
24、公环境，打造软件知识社区氛围，通过培训提供充裕的人才-产业楼与配套住宅建设运营：产业楼与配套住宅建设运营：为入驻企业和就业人员创造良好的工作和生活环境-参与行业协调与管理参与行业协调与管理：参与园区企业管理、了解入园企业发展中存在的问题 第15页 对标分析：亿达工业园获政府授权后，可以通过土地转让、住宅对标分析：亿达工业园获政府授权后，可以通过土地转让、住宅房地产开发等诸多手段，获取土地开发利润房地产开发等诸多手段，获取土地开发利润序名称名称运作方式运作方式盈利点盈利点关键能力关键能力前提条件前提条件1移交政府、确认结算n在政府政策指导下，按照市场化的方式进行动迁、土地整理和基础设施建设n对动
25、迁和基础设施建设部分的资金进行垫支n政府事后对企业垫支部分予以确认、结算和补偿，并保证企业运作的适当利润率n政府确认结算n土地整理成本控制能力n获取政府补偿的谈判能力n政府授权土地整理n后期确认补偿2土地转让n土地整理完毕后自由转让n转让差价n获得政府的转让授权3房地产开发n土地整理完毕，投资或合资进行房地产开发n房地产销售利润n房地产项目管理能力n获得政府的开发授权4转入固定资产n土地整理完毕，进行产业楼开发转入固定资产n通过收取租金、产业楼销售或上市将土地收益变现n租金n产业楼销售收入n上市融资n产业楼项目管理能力n融资能力n获得政府的开发授权从政府获得土地开发的授权后，土地整理有四种可能
26、的利润获取途径 说明：土地开发获益的前提是获得政府授权，开发企业从单纯土地开发商向城市运营商角色转变 第16页 目目 录录国内高科技园区管理模式国内高科技园区管理模式园区开发运营模式园区开发运营模式国内知名园区介绍国内知名园区介绍苏州工业园苏州工业园张江高科技园张江高科技园济南高科济南高科中关村软件园中关村软件园 第17页 作为苏州工业园的开发主体，中新苏州工业园区开发有限公司在股权结构调整作为苏州工业园的开发主体，中新苏州工业园区开发有限公司在股权结构调整前后的盈利能力截然不同，表明政府的支持对园区的健康发展至关重要前后的盈利能力截然不同，表明政府的支持对园区的健康发展至关重要-中方财团：外
27、方财团的股权比例为35:65-中方股东以中粮、中远等大型国资企业；外方包括GE、三井物产三菱商事、新加坡发展局等-2000年底前年年亏损，累计亏损达到了7512万美元-资产负债率一直居高不下，每年财务费用和管理费用较大-以中方和外方合资成立的中新苏州工业园区开发有限公司（简称CSSD）负责开发运营-首期开发的8平方公里的土地是用成片开发的模式，初期土地销售以利润微薄的工业地销售为主-1994年中国国务院副总理李岚清与新加坡内阁资政李光耀分别代表两国政府签署合作开发协议-除参股苏州工业园区外，政府还直接负责发展苏州高新区等，政府主导型开发区在政府财政支持下，竞相压价，造成恶性竞争-1999年开始
28、，腾飞在新加坡政府支持下考虑减持股份，出让管理主导权-根据1999年中新两国谅解备忘录，调整股权结构-中方财团：外方财团的股权比例为65:35-01-03年分别实现净利润760万、1106万、7063万，03年底消除以前的累计亏损，资产恢复1亿美元，并首次分红100万美元-04年上半年CSSD实现赢利1008万美元，全年超过2000万美元-按照谅解备忘录，合作框架不变，中新合资公司性质不变、开发建设园区的目标不变-适逢开发区房地产升值，在原有工业地产基础上增加住宅房地产等开发模式-考虑到世界影响，两国领导都要求“只准成功，不许失败”。江苏省领导人已经明确表态“园区将优先于新区”-切实落实园区优
29、先考虑的承诺，把旧城区的人口迁移到园区，并适当引进商业及住宅开发项目股权结构股权结构开发模式开发模式运营利润运营利润政府支持政府支持n外方控股并主导开发运营外方控股并主导开发运营n1994-20001994-2000n中方控股，接手园区主要管理权中方控股，接手园区主要管理权n2001-2001-目前目前 第18页 利润的爆发式增长首先来自政府的特殊财政支持，其次来自经营利润的爆发式增长首先来自政府的特殊财政支持，其次来自经营模式的转变模式的转变阶段阶段经营模式经营模式利润来源利润来源对对CSSDCSSD的意义的意义外 方 控 股外 方 控 股阶段阶段单 一 土 地 开发业务围绕第一期8平方公里
30、范围区域进行土地整理和土地转让，取得收入土地开发阶段同质化竞争激烈，低利润甚至负利润中 方 控 股中 方 控 股阶段阶段得 到 政 府 的大力支持调 整 主 营 业务，打 造 成以 土 地 综 合开 发 为 龙 头，以 房 产 项目 开 发、公共 设 施 配 套服 务、高 科技 投 资 等 多种 业 务 为 支撑 的 业 务 格局532532政策的财政支持政策的财政支持：自2004年园区管委会将每年园区内商住地的拍卖总收入的5分成给CSSD。根据CSSD每年对外招商的注册资本额和管理政府工程货币工程量，管委会将给予2的招商代理费和3的工程管理费。“五三二”政策有效期暂定5年，成了CSSD的有偿
31、服务收入土地转让提成、招商代理费和工程管理费是对政府采购服务和外包职能的补贴，保证了CSSD主营业务收入的稳定性和连续性土地价差补偿土地价差补偿：管委会还承诺对CSSD转让的工业用地给予一定的价格补差确保工业用地转让的盈利产业楼投资建设产业楼投资建设：利用对外招商和工程建设的优势，CSSD介入园区工业标准厂房、代建厂房、打工楼等的建设和经营在产业楼投资建设销售运营上获得长期稳定回报自身开发高档住宅和别墅：自身开发高档住宅和别墅：在园区独墅湖高档住宅区还拥有21公顷低成本的住宅用地，CSSD计划用58年的时间完成高档住宅和别墅项目的开发，04年周边楼盘最高价达到1.5万元平方米通过住宅地产标杆性
32、提升周边房价，提高盈利能力控股子公司中新置地开发住宅房地产控股子公司中新置地开发住宅房地产：与地产经营管理公司共同投资6亿元成立中新置地，从事工业、商业和住宅房地产开发，包括湖左岸等高尚住宅、左岸商业街等高档商业、苏虹苏春工业坊标准厂房和配套的打工楼以目前市场价格在地价上有1亿美元以上的利润储备，成为重要的中短期利润支柱参股房地产开发参股房地产开发：参股建屋、华新国际园区地产开发公司，协同多方力量进行园区开发在5年时间内房价上涨3倍多 第19页 两年时间内通过国开行发行债券融资两年时间内通过国开行发行债券融资2222亿，极大推动了园区建设亿，极大推动了园区建设和发展和发展20052005年发行
33、年发行1212亿元债券亿元债券20032003年发行年发行1010亿元债券亿元债券债券情况发行债券主体及经营评论-债券额度为10亿元，国家开发银行担任主承销商，并提供担保-债券期限10年，票面利率4.3%，比同期10年贷款利率5.76%低，每年付息一次-募集资金用于苏州工业园二、三区的“九通一平”基础设施项目建设 -债券额度为12亿元，国家开发银行担任主承销商，并提供不可撤消连带责任保证-债券存续期10年，票面年利率5.05%，采取固定利率形式-债券募集资金将全部用于苏州工业园区二、三区基础设施项目-发行主体为苏州工业园区地产经营管理公司，注册资本金52亿元-02年底总资产74.67亿元，净资
34、产为55.46亿元，全年主营业务收入6.49亿元，净利润0.903亿元-02年经营性现金流为-10.25亿元，原因在于大量开发性资金的投入和存货大幅增加-发行主体为苏州工业园区地产经营管理公司，是苏州市政府派出机构苏州工业园区管委会的全资公司，主要业务为“九通一平”项目、投资业务-截至2004年12月底，发行人总资产197.9亿元，净资产112.5亿元。2004年度，实现主营业务收入18.6亿元，净利润1.61亿元-时隔两年两次发行22亿债券，特殊支持来自深厚的政府背景，苏州工业园是中新两国中央政府级的合作-苏州工业园的融资模式不太容易复制，首先是园区自身的资质条件要符合一定的标准，其次是政策
35、的门槛太多，经过国务院特批-政策利用：政策利用：充分借用政府资源筹资是园区的通用做法，如中关村丰台园管委会从农行贷款，就是借助科技部与中国农业银行合作的“金融与科技结合”工程，享受政府一半的贴息，这样实际贷款利率比发行债券划算，而且时间成本低得多 第20页 苏州工业园着手打造上市融资平台，已成功增资扩股，增资苏州工业园着手打造上市融资平台，已成功增资扩股，增资42504250万美元，准备上市万美元，准备上市中方财团：中粮 长城工业总公司 COSCO 中国华能 外方财团：城市发展有限公司 GE金融服务公司 三井物产和三菱商事 新加坡经济发展局 中新苏州工业园区开发有限公司CSSD35%65%中方
36、财团外方财团中新苏州工业园区开发有限公司CSSD28%52%港华投资有限公司新工集团私人有限公司苏州新区高新技术产业股份有限公司0505年已完成增值扩股的年已完成增值扩股的“私募私募”工作工作-原注册资本金1亿美元，04年底账面每股净资产1.32美元，中联资产评估公司评估每股净资产2.30美元，增值主要因素是公司成本极低的土地储备-按照28.79%溢价即1.78美元/股认购2500万股,股改增资款总额为4250万美元,其中2500万美元作为合资公司的注册资本,1750万美元计入合资公司的资本公积,增资后该公司注册资本为1.25亿美元准备上市准备上市-股改后具备上市的基本条件：04年CSSD盈利
37、超过2000万美元，连续第4年盈利引入3家投资人完成股份制改革园区开发主体CSSD的主要职责是园区70平方公里的土地开发和招商引资，商住土地销售利润丰厚-CSSD拟06年在香港或新加坡上市，募集金额待定5%两家共15%05年股权结构变更 第21页 苏州工业园从四方面成功打造出台商聚集效应：产业巨头带动配套苏州工业园从四方面成功打造出台商聚集效应：产业巨头带动配套企业落户、投资效益彰显推动增资扩产企业落户、投资效益彰显推动增资扩产 、形成电子信息产业链、形成电子信息产业链产业巨头带动配产业巨头带动配套企业落户套企业落户吸引产业巨头入驻：吸引产业巨头入驻：台湾著名的电脑公司大多已在苏州落户，明基、
38、蓝天、伦飞、广志、仁达等公司都在苏州设立了相应的电脑企业，如苏州力捷电脑有限公司扫描仪约占世界市场的20%，国巨电子的晶片电阻占全球总量的27%配套企业入驻：配套企业入驻：台湾制造业产业巨头转移带动整个生产链的联动转移，相关的大量中小配套厂、零件供应商紧随其后，形成了基地化生产，研发、制造、销售同步发展的格局，如明基电通有30多家协作企业跟随入驻投资效益彰显推投资效益彰显推动增资扩产动增资扩产盈利能力强：盈利能力强：调查表明在已开业投产的台资企业中，80%的企业处于赢利或持平状态扩大投资：扩大投资：良好的经营状况增强了在苏州投资台商的信心，台资企业纷纷增资扩产，实施长远发展规划。近年台资企业每
39、年的增资额均保持在8亿美元以上苏州成为是苏州乃至全国的台资企业密集区累计利用台资230多亿美元，占江苏省2/3强形成电子信息产形成电子信息产业链业链产业链形成：产业链形成：台湾前20家电子公司中已有16家落户苏州，以台湾电子龙头企业为主，研发、制造、销售同步发展的格局已经形成规模生产优势：规模生产优势：台资电子信息企业的就地采购比重也逐步加大，如台式电脑的组装95%以上的零部件可在当地自足供应，生产的横向、纵向分工已建构完成政府优质服务政府优质服务政府高服务和效率：政府高服务和效率：苏州市政府积极营造亲商、安商、富商的环境，经营环境公开透明、公平合理，相关部门协同提供优质、高效、低成本、全天候
40、的服务管理简洁化：管理简洁化：在全国开发区中较早推行法制化管理，制定了100多个规范性文件，将收费种类减少至10项，是全国收费种类最少、额度最低的开发区之一打造优质的硬件基础设施：打造优质的硬件基础设施：相比电子信息业界常见的“955”（即要求95%的产品从拿到订单开始，到送达世界各地的客户手中为止，不超过5天时间），苏州市政府满足了戴尔“983”的要求 第22页 苏州工业园对于其它开发区的借鉴苏州工业园对于其它开发区的借鉴可借鉴之处可借鉴之处其它园区可参考的措施其它园区可参考的措施-政府的支持是园区开发企业的大环境，从其它园区借鉴支持可促进园区发展-园区开发企业的健康发展还需要打造良好的内部
41、业务模式和盈利模式-借助政府关系的融资，有利于加速园区开发和发展-招商的关键是帮助入驻客户成功，同时注重吸引产业巨头打造独具特色的产业链-适时引入战略合作伙伴并进行股权融资，有利于加快园区开发建设-不同阶段政府给予不同政策支持力度，结果园区开发企业的利润相差巨大-园区开发企业的利润来自政府的财政补贴、以土地开发和房地产开发为基础的丰富业务模式-股权融资和债券融资为苏州工业园的开发提供良好的财务支持-从政府政策、办事效率和服务质量等角度帮助入园企业成功，吸引产业巨头入驻，成功打造出产业链，加速了园区的繁荣 第23页 目目 录录国内高科技园区管理模式国内高科技园区管理模式园区开发运营模式园区开发运
42、营模式国内知名园区介绍国内知名园区介绍苏州工业园苏州工业园张江高科技园张江高科技园济南高科济南高科中关村软件园中关村软件园 第24页 张江高科通过丰富的融资手段打造多元化融资平台，成为张江起张江高科通过丰富的融资手段打造多元化融资平台，成为张江起飞的根本动力，同时实现从土地开发向多元业务的控股公司转型飞的根本动力，同时实现从土地开发向多元业务的控股公司转型融资方式效果对比-01年将土地资本转变为高科技项目股权融资股权融资30亿-高科技产业的增资扩股高科技产业的增资扩股：96年上市募集资金1.3亿元，98年和01年两次配股，其中01年10：8的超比例配股，募集股市资金72亿元，为母公司创造了16
43、亿的股权投资差额-其它手段其它手段：除国开行长期低息基本建设贷款、公司债券、海外融资等直接融资之外，还充分运用股权经营、政府回租、杠杆收购、增资扩股等各种金融工具，多渠道融资50多亿元人民币-搭建风险投资平台：搭建风险投资平台：通过构筑孵化器、创建技术产权交易所、推荐区内企业到海内外上市等，搭建了风险投资平台，投资1980万元参与组建了注册资金1.7亿的张江创投，投资3550万元增资成立注册资金1个亿的浦东创投，并吸引了投资公司50多家、风险投资基金10多亿元，该体系使得投资家从种子期投入、产业发展直到变现退出都有了条件，实现良性循环-张江高科技园区启动后前八年，主要实行以土地开发、批租为主的
44、“滚动空转滚动空转开发开发”模式-其套路为：政府注入土地，开发公司以土地使用权向银行贷款获取开发资金，然后再批租土地、引进项目-后一种模式上张江园区每投入1元钱，就吸引了14元民间资本、12美元外资-园区依托这股活力，两年发展速度远远超过了前八年l 完成土地开发8平方公里，相当于前八年4倍l 固定资产投资1026亿元，相当于前八年的24倍；共引进项目231个，相当于前八年的54倍l 吸引外资456亿美元，相当于前八年36倍；吸引内资515亿元，相当于前八年的26倍1992-19991992-1999年年“滚动空转开发滚动空转开发”模式模式19991999年年-目前的多元化融资模式目前的多元化融
45、资模式 第25页 提供贷款交付租金使用贷款对基础设施投资建设以土地开发权为担保贷款授权土地开发提供服务张江开发公司市政府建筑公司银行入驻公司交付租金张江高科通过丰富的融资手段打造多元化融资平台，成为张江起飞张江高科通过丰富的融资手段打造多元化融资平台，成为张江起飞的根本动力，同时实现从土地开发向多元业务的控股公司转型的根本动力，同时实现从土地开发向多元业务的控股公司转型(续续)变化之处使用贷款对基础设施投资建设以土地开发权为担保贷款授权土地开发提供服务为进一步获得资金安排开发公司上市张江开发公司股东市政府建筑公司银行入驻公司提供贷款投资子公司投资溢价收回投资融资特点-运作周期长，资金周转慢，当
46、土地开发投入与房屋及土地租售收入之间出现倒挂时，现金完全在开发租售还贷的循环中消蚀掉，存在巨大的风险-难以承担一个国家级高科技园区开发建设的巨大资金需求量-以市场化的方式融资和开发园区-面向国内外资本市场，注重科技园的资源优势，发挥土地资本、金融资本、科技资本和智力资本相结合的优势，建立多元筹融资平台1992-19991992-1999年年“滚动空转开发滚动空转开发”模式模式19991999年年-2001-2001年多元化融资模式年多元化融资模式 第26页 结合土地资本与金融资本，张江高科通过结合土地资本与金融资本，张江高科通过“三步曲三步曲”运作仅运作仅0101年年就募集资金近就募集资金近3
47、030亿元亿元说明：园区经营者通过土地资产的股权化、证券化，结合土地资本与金融资本、结合国内外市场、结合房产开发资源与高科技投资资源，将开发区的地产、房产和项目转变为流通性能好、具有市场价值发现功能的高科技项目股权 在吸引具有发展潜力的企业进驻时，注重以租金换股权的方式对园区内具有成长潜力的创新企业持股。众多被投资企业的盈利形成未来张江开发的现金流入和利润来源，而且可以通过企业股权的协议转让或上市实现投资变现 01年“三步曲”运作吸引社会权益性投资、二次融资、集团公司融资等渠道，共筹集资金近30亿元人民币房产入股到高科技企业溢价引入战略投资者投资子公司上市或出售股权第一次增值第一次增值第二次增
48、值第二次增值第三次增值第三次增值把土地、房产投资入股到基地公司、产业项目、高科技企业等并引进社会投资或者租金换股权的方式对园区内部分企业免租持股如以土地换取海外子公司运鸿公司对投资项目的股票期权，将张江技术创新区的租金收入部分转作对入驻的具有成长性高科技企业和项目的股权或期权通过高溢价出让部分高科技投资项目的部分股权如以1:7转让复旦张江生物医药有限公司的股份，1：4转让上海数讯信息技术有限公司的部分股权，在取得高收益的同时实现了滚动投资的良性循环 推动投资子公司上市或出售股权，将增值部分及原始的投入变现 例如：张江持股21的复旦张江生物医药公司己向香港联交所申请在香港创业板上市 这一系列运作
49、产生的收益，都将成为重要的筹资渠道，提供园区开发的流动资金，也是消化巨额筹资成本的利润源泉资料来源：文献检索 第27页 在市政府领导下张江高科技园区，开发公司以政府所拨土地入股在市政府领导下张江高科技园区，开发公司以政府所拨土地入股不同开发有限公司，开发建设张江高科技园区不同开发有限公司，开发建设张江高科技园区上海市政府上海市张江高科技园区领导小组及其办公室上海市张江高科技园区开发公司上海市久事公司公众投资者其他投资者其他投资者/关键驻商上海市张江高科技园区开发股份有限公司上海市张江集成电路产业区开发有限公司上海市浦东土地发展（控股）公司上海张江生物医药基地开发有限公司国家863信息安全产业基
50、地公司上海张江高科技园区综合发展公司其他服务公司项目项目n n 项目项目n n 项目项目n n 项目项目n n 项目项目n 微电子港有限公司 第28页 张江高科技园区的成功开发给上海市政府和各开发公司带来了很张江高科技园区的成功开发给上海市政府和各开发公司带来了很好的回报好的回报张江高科技园区张江高科技园区到2001年6月底，经过9年的建设，园区共引进投资项目287个，项目总投资额超过53亿美元，2000年园区工业销售收入达50亿元人民币到2000年年底，园区共吸引企业645家，产生1.2万个工作机会到2000年年底，园区已吸引科研机构16家，产生进行中科研项目84个，区内企业已获得国内外专利
