1、2023-2-7深圳万象城商业调研深度分析报告深圳万象城商业调研深度分析报告目录目录2 2项目项目 楼层分布楼层分布3 3项目动线组织项目动线组织4 4项目亮点展示项目亮点展示1 1项目概况项目概况目录目录2 2项目楼层分布项目楼层分布3 3项目动线组织项目动线组织1 1项目概况项目概况4 4项目亮点展示项目亮点展示项目整体概况5万象城以万象城以“一站式一站式”消费模式、消费模式、“主力店主力店+次主力店次主力店+专门店专门店”的门店组合模式吸引高端消费群体客户的门店组合模式吸引高端消费群体客户项目概况华润万象城6万象城所有专业口均是全球最好的合作伙伴万象城所有专业口均是全球最好的合作伙伴项目
2、概况7万象城座落于深圳多条主干道之间，的士上落站、停万象城座落于深圳多条主干道之间，的士上落站、停车场出入口、人流出入口合理规划，交通便利车场出入口、人流出入口合理规划，交通便利华润万象城项目外部交通p华润万象城作为一个独立的建筑主体独立的建筑主体进行设计，完全站在购物的角度进行规划和设计，给予其设计规划的较大自由空间；p万象城周围多条城市街道经过，位于深南大道、深南大道、滨河大道和宝安南路滨河大道和宝安南路等城市主要干道汇合而成的区域内；p距深圳火车站、罗湖口岸深圳火车站、罗湖口岸约1000米，皇岗口岸皇岗口岸约5分钟车程，宝安国际机场宝安国际机场30分钟车程，香港国际香港国际机场机场50分
3、钟车程。p华润万象城具有3 3个主要停车场出入口，个主要停车场出入口，2 2个人流个人流主出入口，主出入口，1 1个的士上落站个的士上落站，并配有多个附出入口，方便人车流出入。宝安南路宝安南路嘉宾路嘉宾路书城路书城路深南中路深南中路的士上落站的士上落站停车场入口停车场入口停车场出口停车场出口停车场出入口停车场出入口主出入口主出入口主出入口主出入口停车场出入口停车场出入口8万象城的入市建立在当地具备发展高档商业零售业态万象城的入市建立在当地具备发展高档商业零售业态的经济基础和消费基础之上的经济基础和消费基础之上项目发展背景p深圳居民的收入水平、消费能力和平均购买力当时居在全国领先地位深圳居民的收
4、入水平、消费能力和平均购买力当时居在全国领先地位：2002年深圳人均GDP超过4500美元，城镇居民可支配收入24940元，全市居民家庭人均消费支出18925元，深圳每百户居民拥有辆轿车，已经进入轿车消费普及阶段；深圳房地产平均价格达到5533元/平方米，2002年全市房地产成交面积突破790万平方米，增长迅速。这些数据显示深圳已经具备了发展高档商业零售业态的经济基础这些数据显示深圳已经具备了发展高档商业零售业态的经济基础和消费基础。和消费基础。p购物环境不理想：购物环境不理想：2002年，深圳居民对当地的购物状况并不满意，普遍认为本地缺乏购物环境舒适良好、档次中高的综合性购物中心，当前的一些
5、商场普遍散、乱、差，而以低价为特征的超市和大卖场仅仅能够满足人们基本的消费需求。大型现代化的购物中心的出现迫在眉睫。目录目录1 1项目概况项目概况3 3项目动线组织项目动线组织2 2项目楼层分布项目楼层分布4 4项目亮点展示项目亮点展示10p万象城各消费层业态比较丰富：万象城各消费层业态比较丰富：地铁商城、国际一二线大品牌、各类中端品牌、芮欧百货、精品超市、各类集合店如NOVO、运动100等构成商场内丰富的业态。经济技术指标万象城每层均设有主力店或次主力店，各消费层业态万象城每层均设有主力店或次主力店，各消费层业态比较丰富比较丰富11B1层12B1层13L1层14L1层15L2层16L2层17
6、L3层18L3层19L4层20L5层目录目录1 1项目概况项目概况2 2项目楼层分布项目楼层分布3 3项目动线组织项目动线组织4 4项目亮点展示项目亮点展示22平面交通p万象城每一层都有一个明显的万象城每一层都有一个明显的“动线动线”，没有任何的次动线，所有店铺均分布在动线两边，使得整个商场没有死角商家。当顾客在这个标准层面积约万平方米的巨大商场中逛街时，宽阔的动线让顾客很容易找到目的店面和商品。对比深圳所有购物中心，内场空间设计最开阔，动线回环度最高，商铺内场空间设计最开阔，动线回环度最高，商铺的可见性和的可见性和 可达性最高，场内面宽进深最好，柱间距较宽可达性最高，场内面宽进深最好，柱间距
7、较宽。平面动线的长度约为平面动线的长度约为380380米米，为顾客步行可以承受的最远距离。p主动线在南北两侧的入口、中庭，均设置了镂空的人流节点入口、中庭，均设置了镂空的人流节点，顾客置身其中，如同置身室内公园，并无压抑感，空间感很好。而主动线采用与实体建筑不同的钢结构镂空设计，将自然光作为照明辅助。万象城每层均仅有一条主动线，没有次动线，避免商万象城每层均仅有一条主动线，没有次动线，避免商场出现死角铺位的同时，方便顾客达到消费目的地场出现死角铺位的同时，方便顾客达到消费目的地23垂直交通p整个购物中心共8888部各类型电梯，部各类型电梯，运送人流达到各个楼层与区域；p每隔20-40米布置一组
8、自动扶梯，垂直电梯采用集中布置原则；p二楼以上主通道中的连廊连廊，方便主通道两旁的消费人群穿插往来，提高人群流动效率，给予消费者更多的停留空间。p备注：传统百货公司或购物中心在电扶梯的设置上，通常是将扶梯设置在中庭的一侧。好处在于，保证了中庭的完整性，同时使得商场整体显得更为大气。这种做法通常存在于平面面积在6000平方米左右的商场中。万象城单层面积超过两万平方米，在空间处理上，反而应更加紧凑，才会让顾客没有空间的空旷感。同时，因为标准层较大，顾客难以获得整个平面曾的信息，因此，在扶梯设置上，采用了跨线的设置手法，保证在扶梯设置上，采用了跨线的设置手法，保证顾客最大限度的浏览商场，从而形成继续
9、逛下去的动力。顾客最大限度的浏览商场，从而形成继续逛下去的动力。万象城采用斜跨式自动扶梯避免空旷感，配合垂直电万象城采用斜跨式自动扶梯避免空旷感，配合垂直电梯，运送人流到达各个楼层和区域梯，运送人流到达各个楼层和区域目录目录1 1项目概况项目概况2 2项目楼层分布项目楼层分布3 3项目亮点展示项目亮点展示4 4项目动线组织项目动线组织25下沉式广场p万象城下沉式广场具有为商家提供外摆位提供外摆位增加使用面积和与地铁接驳地铁接驳的作用，不仅融入园林设计，还成为举办活动的好场所；p露天阶梯座椅设计能够为消费者提供休憩场所提供休憩场所；下沉式广场瀑布式水景万象城下沉式广场采用瀑布式水景减少闹市噪音万
10、象城下沉式广场采用瀑布式水景减少闹市噪音p瀑布式水景使用较大瀑布式水景使用较大流水声流水声，有效减少闹市噪音，为顾客提供相对安静的购物、休憩场所。26室内外设计p室外设计：从购物中心入口处（位于南、北两侧），到临街铺面的设计、标志色彩及特点设计、标志色彩及特点，均体现了深南大道至布吉河一带的繁华风貌。p室内设计：沿袭了中心北区的设计思想，以斜面屋顶、大理石地面、精巧的庭院、变换的视野、活力奔斜面屋顶、大理石地面、精巧的庭院、变换的视野、活力奔放的店面设计放的店面设计等，突出购物、餐饮特色。万象城室内外设计处处体现深南大道一带的繁华风貌万象城室内外设计处处体现深南大道一带的繁华风貌和本体特色和本
11、体特色27中庭溜冰场中庭p中庭：中庭：中庭设计高档大气，商业活动充满文化氛围，内场空间高度合理利用；巨大的中庭直接通到建筑的顶部，具有自然采光的作用。万象城中庭设计高档大气，具有采光、顾客集散地的万象城中庭设计高档大气，具有采光、顾客集散地的作用作用p溜冰场：溜冰场：将溜冰场设为中庭，增添娱乐设施的同时，增加了商场人气。此外，将溜冰场四周设为食肆，极大的增加了商场的人气。p四五层动线向中央集中。四五层动线向中央集中。28导视p万象城采用多种导视样式多种导视样式，其作用主要有：导视作用；灯光效果，如走廊里的导视；装饰作用，如走廊里的导视；丰富消费者的消费趣味性。万象城采用悬挂导视和立体导视相结合
12、的形式，起到万象城采用悬挂导视和立体导视相结合的形式，起到导视作用的同时，增加消费趣味性，悬挂导视和立体导视作用的同时，增加消费趣味性，悬挂导视和立体导视的比例为导视的比例为31:2431:24悬挂导视立体导视悬挂导视29廊桥华润中心与购物中心、华润一期和华润二期之间通过华润中心与购物中心、华润一期和华润二期之间通过廊桥进行连接，廊桥内部设置商家廊桥进行连接，廊桥内部设置商家30灯光万象城采用多种灯光样式，减少耗能的同时增加消费万象城采用多种灯光样式，减少耗能的同时增加消费的趣味性的趣味性p广告牌灯光和自然采光广告牌灯光和自然采光的使用可以减少耗能；p天花板灯光、广告牌灯光和电梯底部灯光天花板
13、灯光、广告牌灯光和电梯底部灯光的使用，可以增加灯光处理的艺术性，增加消费的趣味性。天花板灯光自然采光广告牌灯光电梯底部灯光31地面效果处理万象城出于主色调和减少纹理之间单一性的考虑，对万象城出于主色调和减少纹理之间单一性的考虑，对地面进行了艺术性处理地面进行了艺术性处理一期主干道p万象城一期主要干道主要干道大面积采用乳白色、淡黄色瓷砖铺设，并以灰色条形砖间隔。p万象城二期主要干道主要干道主要采用花岗岩花岗岩铺设。二期主干道32广告位万象城采用了不同的广告形式，减少空间使用的同时万象城采用了不同的广告形式，减少空间使用的同时，提高了商家的昭示性，提高了商家的昭示性p万象城的广告摆放主要有中庭、户
14、外、户内和走廊中庭、户外、户内和走廊等位置；p万象城共有3333个挂钩，中庭悬挂大型广告个挂钩，中庭悬挂大型广告9 9幅幅。中庭广告户外广告立体广告33人性化p万象城街区商业的外摆位采用了艺术型的取暖设施艺术型的取暖设施，扩充了外摆位消费时间，提升了消费者的消费舒适度；p万象城立体车库采用了人工缴费和智能缴费人工缴费和智能缴费结合的缴费模式，提升了消费者的缴费效率；p万象城的商家尽量采取和万象城格式统一的商家尽量采取和万象城格式统一的logologo，增加了万象城商家的统一性。取暖设施智能缴费机商家logo万象城采用了不同的人性化设置，提高了万象城的整万象城采用了不同的人性化设置，提高了万象城
15、的整体档次体档次34商管万象城保安形象好，衣装整齐，有效提升商场档次万象城保安形象好，衣装整齐，有效提升商场档次p万象城保安形象好，衣装整齐，有效提升商场档次。p万象城保安热情回答顾客咨询，提升顾客满意度。35卸货区卸货区均安排在店铺后部，货车可直接开到货梯口，卸货区均安排在店铺后部，货车可直接开到货梯口，再通过货梯将货物直接进入店面的上货区，顾客走动再通过货梯将货物直接进入店面的上货区，顾客走动的位置均看不到货物的物流过程的位置均看不到货物的物流过程卸货平台卸货通道卸货平台坡度p设计合理的卸货区应具备的条件：有足够的卸货平台供货物卸载及理货；有合理的落差，平台高度以米-1米之间居多；有台阶或
16、坡道供卸货员工及平板车使用；有足够的回转余地供手推车和货车倒向；有清晰的标示系统；有冲洗及污水排放系统。36停车库p立体车库：立体车库：万象城停车库地下-2层一整层，地上楼层的西侧布置有1A、2、2A、3、3A层，两层车库对应商场一层层高两层车库对应商场一层层高。p布局：布局：消费者开车进入商场，可直接把车开到想去的商业楼层，购物更加便利。万象城购物中心的消费者停车主要为室内停车场，主要形式为时租停车万象城购物中心的消费者停车主要为室内停车场，主要形式为时租停车，有华润大厦停车场（拥有800左右个车位）和购物中心停车场（共分B2,2,3三层，共1500个车位），共2300个车位，车位配比为个车
17、位配比为个/百平方米百平方米。p功能：功能：万象城 停车场为顾客提供便利，同时弥补了动线带来的商铺进深问题。通常情况下，动线长度和店铺平均进深城反比，如果动线短，则店铺平均进深长。但是万象城利用每层均设置的停车场巧妙的解决了大平面下的店铺进深问题。p收费标准：收费标准：5元（前2小时内）；超过2小时，每小时5元（入场15分钟内免费）；分区域设置专职安保人员，车辆出入口有专职安保人员进行引导，有专门区域设置短时间停车。p收费方式：收费方式：采用中央收费系统，取车前先到中央收费处刷卡确认或交费，否则无法出场，刷卡后15分钟内离场。p中央收费处，收费处与车位比例约为收费处与车位比例约为1:3001:300：1 号收费处：地下二层（车场北区）（8:00-24:00）2 号收费处：地下二层（车场中区）（24小时服务）3 号收费处：万象城一楼服务台（8:00-22:30）4 号收费处：万象城二楼服务台（10:00-次日2:00）5 号收费处：万象城三楼服务台（10:00-次日2:00）万象城采用立体停车场，将停车场人流直接引至商场万象城采用立体停车场，将停车场人流直接引至商场内部内部373737The End Thanks
