1、高科技都市产业园 可行性研究报告初稿项目总论一、项目简介 依托于洪区政府重点发展文化创意产业及商贸服务业的政策优势，聚集临近蒲河生态景观带的资源特色,700亩的规模开发,差异化功能导入的专业平台，完善的工业园区配套,先进的创意产业等优势,打造成集商务办公、文化休闲、科技研发、配套商业等多种业态于一体多元化的产业集群活力中心。该项目选址于于洪区，北至于洪大道，东、西侧为规划路、南至正良四路。项目总规划700亩，一期项目占地13.08万平，建筑面积19.62万平，容积率1.5。二、项目主要技术指标 一期项目占地13.08万平，建筑面积19.62万平，容积率1.5，业态分别为产业大厦、总部办公、商业
2、（产品展示交易中心和临街商业）和独栋办公楼。项目财务内部收益率为25%，开发成本81138万元，销售物业销售收入90600万，经营性物业年均收入约为3644万，静态投资净利润约3019万元，静态投资利润率5.66%。三、可行性研究结论 项目地处沈阳西北部，目前区域属于城市非热点陌生区域，打造产业园项目，可以重点挖掘项目的特色差异化，弱化片区商务氛围不足的缺陷。适合规划办公、研发、居住等综合配套设施的建设。因本片区商业商务氛围弱，做常规的高层写字楼和商业具有较大风险，故需要靠产品创新和产业细分定位来引导客户，发展复合型产业园与特色办公产品相结合的思路应因地制宜，根据目标企业群特点进行开发与目标市
3、场开发结合的开发原则。本项目应立足于自身的区位与规模优势，利用区域环境和园区特点等不可复制的因素，打造既有别于竞争对手又有具有市场吸引力的独特卖点，将项目塑造成为城区域内、规模相当的，首个真正意义上的产业集群项目。项目市场分析宏观经济产业园分布与市场特点产业园个案分析产业园的市场及项目研判1、宏观经济环境沈阳靠近京津唐经济圈，是支撑沿海开发区的工业基地和促进西部经济开发的先导城市，是全国资金、产品、信息、人才等生产要素输出的主要聚集地之一。在东北地区选择条件较好的沈阳经济区进行新型工业化综合配套改革试验，对于加快东北老工业基地振兴进程,形成东西中互动、优势互补、相互促进、共同发展的全国区域发展
4、新格局至关重要。沈阳在接受来自沿海等发达地区的产业梯度转移方面，具有无可比拟的优势。西部韩日京津唐沈阳国家视角审视沈阳：沿海经济的后花园，区域发展的新格局，产业转移的承接区域。1、宏观经济环境东北视角审视沈阳沈阳，共和国长子，号称“东方鲁尔”；辽宁省省会，东北地区最大的中心城市，是中国最重要的装备制造业基地。沈阳是建国初期国家重点建设起来的以装备制造业为主的全国最重要重工业基地之一。经过几十年的发展，沈阳的工业门类已达到14200个，现在规模以上工业企业33533家。因此沈阳是东北的核心重工业城市1、宏观经济环境沈阳工业的政策推动2010年4月6日，沈阳经济区获批为全国唯一的新型工业化综合配套
5、改革试验区。这是继2009年7月2日辽宁沿海经济带开发开放上升为国家战略之后，国家赋予辽宁乃至东北老工业基地全面振兴的又一重大战略机遇和宝贵政策支持。1、宏观经济环境沈阳市国家级信息化和工业化融合试验区实施方案（要点）沈阳市推进两化融合聚焦“十大产业”、搭建“十大平台”、着力“五大区域”、开展“十百千万工程”。十大产业：机械装备制造产业。汽车及零部件制造产业。民用航空制造产业。电子信息产业。农产品深加工产业。医药化工产业。钢铁及有色金属深加工产业。现代建筑业产业。生产性服务业。战略性新兴产业。十大平台：沈阳市工业化与信息化融合发展促进中心平台。中小企业信息化公共服务平台。行业电子商务平台。现代
6、物流业服务平台。工业设计服务平台。公共研发设计平台。沈阳国家软件公共服务平台。沈阳市信息技术服务标准平台。沈阳IC装备公共服务平台。沈阳质量技术检验检测平台。五大区域：东陵（浑南新区）、大东、沈北、铁西和于洪等5个区确定为沈阳市市级两化融合试验区。“十百千万”重点工程：开展10个两化融合研究中心和重点实验室建设。开展百户企业示范工程。开展千户企业升级工程。开展万企普及工程。政策解读：针对沈阳市经信委推出的这项方案，可以推测，如我企业项目被列入其中，将会得到大量的资金补贴以及政府相关政策的绿色通道，（充分发挥财政资金引导作用，结合国家产业调整和振兴规划实施，设立沈阳市两化融合专项资金，对列入“两
7、化融合”的试点项目和企业，给予贴息、补助、奖励等政策支持。市工业发展专项资金、科技资金、信息产业专项、软件服务业专项、中小企业专项资金等各类产业发展资金要适当向两化融合倾斜。有条件的区县要安排一定资金，给予配套支持。）对我们企业自身，对于未来在我们园区的商户都将有着极大的推动和吸引作用。因此，在项目规划初期，应将此类政策以及扶持的标准作为项目规划及配套设计的重要依据，以便于项目后续进行一些扶持政策的争取和申请工作。1、宏观经济环境省份企业单位数(个)工业总产值(亿元)资产(亿元)北 京689011039.1319540.7 天 津832613083.6312617.69辽 宁233642815
8、2.7325333.81 吉 林593610026.558525.06 黑龙江44087301.68860.63上 海1790624091.2624595.29 江 苏6081773200.0353600.08 浙 江5997141035.2939752.79广 东5218868275.7750321.88福 建1815416762.8213344.47从全国角度我们看辽宁省2010的工业发展状况如图所示：我国工业企业主要集中在南方的江苏、浙江、广东三省。在北方，辽宁省的企业数量，产值，资产都名列前矛，所以辽宁省具备工业地产的发展基础和环境。数据来源：国家统计局数据来源：国家统计局1、宏观经济
9、环境从工业规模角度分析沈阳工业发展的状况2000年836210382005年3217628252008年3221849762009年3520950032010年3523449832011年622413858大型企业中型企业小型企业01000200030004000500060002000年2005年2008年2009年2010年2011年根据国家经济统计局统计,2010年全国共有200万家小型企业,120万中型企业,50万家大型企业，可见我国中小型企业逐渐成为我国工业发展的主导力量。我们从图中可以发现，沈阳近年来小型企业增速飞快，大中型企业变化不是很大，并且有数量萎缩的现场，这主要是由于国家对
10、国有企业的改制以及全球经济危机的影响。经济危机对小型企业发展影响较大，2008年-2009年小型企业数量增加速度相对往年要放慢了许多。l沈阳的工业发展受政策和经济形势影响较大，小型企业如雨后春笋般迅速崛起。数据来源：沈阳统计年鉴（2012）由上图可见，2000年-2005年沈阳的大中型企业产值旗鼓相当，但是到了2008年，中小型企业数量的增加使得小型企业整体产值远远高出了大中型企业。由此可见，中小型企业将在未来成为沈阳工业发展的中流砥柱。l中小型企业逐步成为沈阳工业产业发展的支柱。1、宏观经济环境从企业产值分析沈阳工业发展的状况数据来源：沈阳统计年鉴（2012）大型企业337366672085
11、661357626017723089 中型企业37965371398131461176713267606 小型企业3389503760411937107135453803042000年2005年2008年2009年01000000020000000300000004000000050000000沈阳市大中小型企业产值比较图（单位：万元）大型企业 中型企业 小型企业2、产业园分布与市场特点沈阳IC装备产业园东信产业园昂立信息园沈阳奥园国际动漫城晨讯科技产业园沈阳市青年创业产业园百科软件园东北总部基地东铁物流产业园新大地树莓产业园沈阳东大自动化软件园联东U谷和平区科技产业园望花汽车产业园沈阳123
12、软件创意园沈阳新加坡工业园铁西现代建筑产业园东亚富友高科技产业园沈阳北软信息技术研发及实训基地沈阳国际软件园辽宁希贵光电科技产业园沈阳兆寰现代建筑产业园CO蓝谷软件创意产业基地东方城国际产业园都市工业电子产业园中科院沈阳应用生态所生态科技与产业园沈阳华强文化产业基地沈阳再生资源生态产业园沈北国际科技合作产业园沈阳光电信息产业园沈阳软件出口基地沈阳美国工业村沈阳数字识别技术装备产业园东北木材深加工环保产业园辽宁天久智能交通软件园沈阳台商工业园特变电工东北输变电科技产业园沈阳动漫产业基地畅通数据信息服务产业园致远工业园IPARK产业园东软软件园启迪科技园目前沈阳的工业地产项目共有目前沈阳的工业地产
13、项目共有40余个，其中包含的高新科技产业、建筑业、机械制余个，其中包含的高新科技产业、建筑业、机械制造、动漫、文化创意等多种业态，同时部分体量较大的项目多以综合产业为主纯为造、动漫、文化创意等多种业态，同时部分体量较大的项目多以综合产业为主纯为总部办公而打造的项目，目前仅有东北总部基地一家。总部办公而打造的项目，目前仅有东北总部基地一家。2、产业园分布与市场特点沈阳工业地产经营业态配比从上述图表可看出，目前沈阳各工业地产项目所塑造的园区主导产业多以高新科技、信息、软件等科技产业为主，其次综合项目也占有一定比例，而传统机械制造等产业所占比例相对一般。沈阳工业发展伴随八个优势产业的确立和做大做强、
14、工业领域企业搬迁改造、招商引资大规模展开，企业和产业越来越向特定区域集中，历史性地改变了沈阳工业发展的地区布局，形成了产业特色比较鲜明的“东汽、西重、南高、北农”的四大发展空间。产业特色鲜明的“东汽、西重、南高、北农”的四大发展空间2、产业园分布与市场特点2、产业园分布与市场特点基于级差地租理论，沈阳的工业园分布主要集中于浑南、沈北、铁西、东部四个外围区域北部片区工业园包括东北总部基地 联东U谷中小企业园 光电产业园南部片区典型项目新加坡工业园西部片区工业园包括 台商工业园 美国工业村 日本产业园从地理位置上来看，浑南、沈北和铁西成为工业园的主要聚集区，各有3-4个规模较大的工业园正在运作。从
15、工业园所属行业来看，浑南片区以高新技术产业为主的产业园，更多依靠政策聚合作用形成，多是针对外资企业及纳税大户企业，进驻企业以数字医疗设备、半导体装备、高性能数控系统、生物医药、子午线轮胎成为主；沈北片区形成农业深加工和光电产业和电子信息产业为主的产业园；铁西片区主要依托宝马的生产基地，形成以汽车配套产业为主的制造业工业园；东部片区也是依托宝马、通用、金杯三个整车厂，吸引相关的汽车配套产业进驻，形成汽车配套产业的工业园。东部片区工业园包括 致远工业园2、产业园分布与市场特点国务院批准的全国第四个新区沈北新区位于东北中心城市沈阳的北部，2006年10月份经国务院批准正式成立，是继上海浦东、天津滨海
16、郑州郑东之后国务院批准的第四个新区。新区规划面积1098平方公里，人口40万，具体布局为“一城一区”。一城：就是沈北新区尽南端和沈阳市接壤的蒲河新城，总面积270平方公里是我们建设东北第一生态新城市 核心区。主要分为三个区：道义经济区、虎石台经济区和辉山经济区。一区：就是北部的新城子现代农业经济区，总面积828平方公里，重点发展农村的城镇化、农业的产业化。沈北新区是国务院批准的第四个新区，具体布局为“一城一区”2、产业园分布与市场特点沈北新区的六大空间布局2、产业园分布与市场特点沈北新区政逐步完善各项基础设施 道路工程。以101、203、102国道及沈闫线为代表的南北畅通工程，按照双向8排道的
17、城市路网改造标准已全线竣工。同时，以沈北开发大道、蒲河大道、物流大道为重点的东西贯通工程，已将新城内的各个区域连成一片。绿化工程。对主干道两侧各退出3050米进行高标准绿化，建设生态公园，绿化山体，沿河建绿带。2007年，新城 将围绕水系绿化、单位庭院绿化和主干道绿化，新增绿地629万平方米。水系改造工程。用水系来增强新城吸引力。总投资15亿元，对蒲河进行全线改造，形成沈阳市“南有浑河、北有蒲河”的城市新景观。园区配套工程。进一步完善玉米工业园、光电（信息）产业园、物流产业园、中小企业产业园路网结构；全面实施燃气、给水、电信、电力、热力、污水处理等配套工程。2、产业园分布与市场特点 在辉山区域
18、形成以玉米精深加工产业为龙头，建设全国最大、最好的农产品深加工中心和研发中心。依托蒲河生态走廊，建设成为东北地区生态环境最优的居住中心。在道义区域规划以光电产业和电子信息产业为龙头的东北地区最具影响力的高新技术产业创新中心。以文化传媒产业为龙头，建设成为东北最具竞争力和活力的中小企业集聚中心和创业中心。在虎石台区域规划面积8平方公里的中央商务区，全力引进大型公建、商贸、旅游、休闲等现代服务业项目。依托沈北新区的区位、交通和产业优势，建设东北最大的工业原材料交易中心和物流中心。辉山&道义&虎石台地区产业布局状况2、产业园分布与市场特点区域小结：沈北片区自身蕴含了巨大的发展潜力，但在发展过程中，依
19、然存整体定位缺乏有力支撑、新兴产业认知度低等问题。目前沈北区域给出了六大功能定位，但目前的工业园规模偏小，导致文化创意产业、中央商务区等新兴产业则认知度较低，使得整体功能定位均缺乏相关的大型工业园区给予有力的支撑。产业园规模较小新兴产业认知度抵区域整体定位缺乏有力支撑2、产业园分布与市场特点市场小结：沈北片区的其余工业园区与本案的竞争关系较弱经调研后了解发现，沈北片区内工业园项目大多已经投入使用，或者处于项目前期阶段，尚未开展招商工作项目小结：诸多项目中产品单一；配套、服务设施较差。沈北的工业园内，更多为客户提供工业厂房，产品类型单一，忽视客户用于办公、交流的其他类型产品，无法对产业链条上的高
20、端客户进行吸纳。整体的服务配套不完善。整个园区内基本无大型的景观带，及供园区内供使用大型的商务洽谈中心、购物健身中心、及相关的商业配套。诸多项目产品类型单一配套服务意识较差3、产业园个案分析东北总部基地1）各项基本数据占地面积：占地约7000亩由2000栋智能 化、低碳节能型、面积800-6000平米的独栋总部楼组成，累计总投资约200亿元人民币。容 积 率：1.1项目地址：沈北新区蒲河大道888号 东北总部基地是总部基地（中国）控股集团统一规划、统一设计、统一建设的系统化、标准化、生态化、规模化，集办公、科研、中试、产业于一体的企业集群总部基地。东北有史以来最大的外商独资单体项目。开发建设共
21、分为三区：西区独栋总部楼区、中区总部生活区和东区蒲河岛。其中，东北总部基地首批建设的西区和中区占地约7000亩，总建筑面积约500万平米，平均容积率约1.1，绿地率约50%。由2000栋智能化、低碳节能型、面积800-6000平米的独栋总部楼组成，累计总投资约200亿元人民币。2）总体规划分期体量户型面积价格一期121栋742-6422平售罄二期126栋联排7900元/平独栋8200-8400元/平3）产品去化情况一期产品共121栋，约25万平，2008年末销售，目前已经全部售罄。二期产品共126栋，2012年6月正式销售，目前销售约73栋左右。3、产业园个案分析东北总部基地进驻企业名单沈阳宝
22、岩企业集团北京中电联运中国吉运三星集团辽宁地天环保科技发展有限公司沈农资产阜新环宇橡胶上海星乐辽宁润在环境工程有限公司凯克斯软件历新通投资兴合钛业公司辽宁诚安消防工程有限公司庆丰集团嘉寓股份中农远东深圳大铲岛建设工程有限公司中国邮政储蓄银行道丰新能源北京安实创业深圳市广宁实业有限公司木棉物流公司沈阳九鼎实业中山证券杭州香海企业管理咨询有限公司百利文仪家具沈阳宝鼎国开沈北投资苏扬德荣工程有限公司龙通电力公司石狮彬伊奴服饰中振发展沈阳吉祥昌盛市政工程有限公司兴达钛业实依奴服装澍鑫物资云水堂国医馆沈阳交通工程北京圣伦凯文公司中国新兴建设沈阳兰星自动化工程有限公司依文服饰奥德集团深圳大铲岛沈阳长城润滑
23、油制造有限公司宇丰农资华能电力勘察公司怡诚科讯科技沈阳市联讯信息工程有限公司阜新金汇科技杭州动力公司龙源电燃技术沈阳市安康顺商贸有限公司中铁航空港集团有限公司特变电工嘉寓幕墙长风国际控股有限公司中铁航空港集团辽宁工程有限公司龙源技术深圳金辰广发银行股份有限公司沈阳分行安琪酵母股份有限公司NOTTING HILL徐州燃控星瀚市政工程中国建设银行沈北支行长虹集团3、产业园个案分析东北总部基地优惠政策对生产型外商投资企业，经营期限十年以上的，从获利年度起，上缴企业所得税实行“免二减三”的税收优惠政策。对于入区经国家及省级确认的高新技术企业，减按15%的税率征收所得税。在投资总额内，企业进口符合国家有
24、关政策的设备，一律免征设备进口关税。对从事装备制造业、石油化工业、冶金业、船舶制造业、汽车制造业、农产品加工业产品生产为主的增值税一般纳税人，购进固定资产、用于自制固定资产的货物或应税劳务和为固定资产所支付的运输费用等所含进项税金，准予用当年新增加的增值税税额抵扣。当年没有新增加的增值税税额或新增加的增值税税额不足抵扣的，未抵扣的进项税额可以结转以后年度继续抵扣。对投资企业的固定资产(房屋、建筑物除外)，可在现行规定折旧年限的基础上，按不高于40的比例缩短折旧年限。东北总部基地内企业受让或投资的无形资产，可在现行规定摊销年限的基础上，按不高于40的比例缩短摊销年限。但协议或合同约定有使用年限的
25、无形资产，应按协议或合同约定的使用年限进行摊销。3、产业园个案分析东北总部基地A1楼 742平米 4层A2楼 952平米 5层A5楼 1856平米 9层C楼型 6422平米 13层产品类型A3楼 1180平米 6层A4楼 1416平米 7层B楼型 4608平米 11层最畅销产品3、产业园个案分析东北总部基地项目研判：1、项目没有以传统的产业区隔为定位，而是独辟蹊径，打造总部概念，言下之意，所有具有一定规模的企业都可能成为其客户，这种客群的广泛性契合其大体量规模的特点。2、总部基地、总部概念是企业发展到一定程度的现实需求，项目抓住了发展契机，并在东北首个提出该概念，主题具有吸引力，易于聚拢客户。
26、3、项目产品以低层的企业办公为主，强调企业的独立、专属特性，符合项目概念主题，但项目产品形式较单一，而且易于被模仿超越。3、产业园个案分析泗水科技城产品组合p项目总占地面积45万，容积率0.5-1.5（分组团），综合容积率约0.9，总建筑面积约41.4万。项目产品组合商业组团4万建筑面积31.5万商业配套教堂+婚庆主题广场 3000 健康企业品牌体验旗舰店 20000 水景餐厅 8000 健康城市博物馆 3000 儿童健康成长乐园 4000 中德健康产业主题乐园 2000 工业独栋专家公寓275000居住组团居住配套37.4万建筑面积9.9万温泉养生公寓60000商业配套国际健康会所10000
27、健康养生主题酒店290003、产业园个案分析泗水科技城真正的养生生活体验品牌展示餐饮康体居住娱乐中德合作项目产品类型组合产品面积专家公寓275000温泉养生公寓60000健康养生主题酒店 29000产品面积国际健康会所10000产品面积儿童健康成长乐园4000产品面积中德健康产业主题乐园2000产品面积水景餐厅 8000产品面积教堂+婚庆主题广场3000健康企业品牌体验旗舰店20000文化产品面积健康城市博物馆 30003、产业园个案分析泗水科技城万邦企业家园区规划企业小镇用地面积：97748m2生产用房建筑面积：58467m2 地下车位：395个 行政配套建筑面积：2178m2 容积率：0.
28、7 绿化率：60%一期一期3、产业园个案分析泗水科技城地上三层、地下一层，一层层高4.5米，二层3.6米；地下室3.3米；每6-8栋楼围合成一个组团；每栋楼配有独立电梯；各栋楼地下室均与车位连接，并有2-3个车位配置。去化情况：目前项目样板间已开放，正内部认筹 认筹价格70008000元/平方米。一期共推出58栋，已认筹20余栋。一期二期楼栋总数：138栋3、产业园个案分析泗水科技城项目研判：1、项目是以“科技城”为概念，叠加了旅游、商业、休闲、居住和科技产业的综合开发项目。2、各业态相互支持，有机统一，又各自独立，分区明确，比较充分利用了地区资源环境优势，也客群的多重覆盖性，降低项目的开发风
29、险。3、项目体量庞大，这是其所以采用多元化主题、多种功能设计的主要原因之一，也是本案可借鉴之处。3、产业园个案分析沈阳国际软件园1）各项基本数据占地面积：该园区占地2500亩，建筑密度30%，绿化率41.5%，其中产业建筑面积154.8 万平方米。开 发 商：沈阳国际软件园有限公司容 积 率：0.92项目地址：浑南新区上深沟村860-1号产品形式面积层数总套数租售情况销售情况厂房写字间200-20000平米目前剩余产品大多在1000-6000平之间，小面积产品基本售罄5-18层总计规划入驻约1000家企业可售可租最低售价6500元/平方米；租金均价650-750元/年（不含物业费）目前已有18
30、1家企业入驻，前期以销售为主，后期以租赁为主。2）产品形式3、产业园个案分析沈阳国际软件园总体规划 沈阳国际软件园位于沈阳市浑南新城核心区，总规划用地近5平方公里，其中产业建筑面积近400万平方米，总投资额超200亿元人民币。已经投入使用建筑面积近20万平方米。沈阳国际软件园二期已于2011年9月全面开工建设，新增建筑面积近50万平方米，将于2012年8月陆续投入使用。沈阳国际软件园全部建成后，将有1000家企业进驻，15万20万高知人群在此工作，软件园总产值超1000亿元，软件产值超400亿元，软件出口额30亿美元，拉动相关经济产值近2000亿元。沈阳国际软件园结合沈阳产业优势，以工业软件研
31、发和服务为主攻方向。计划用2年时间建成东北地区领先、用5年时间建成中国领先的示范性软件园区，并建设成为中国领先的工业软件研发与服务基地。3、产业园个案分析沈阳国际软件园进驻企业情况美国EMC北海道日本电气软件株式会社中国软件与技术服务股份有限公司美国TI聚德视频株式会社SOFTCOM北京方正国际软件系统有限公司加拿大庞巴迪中国研发中心株式会社SIU博彦科技（北京）有限公司韩国LG CNS株式会社IBT 讴立德（中国）信息技术有限公司日本NTT DATA沈阳新思软件有限公司 北京软通动力信息技术有限公司日本MICROAD沈阳通大信息技术有限公司世纪高通中航沈飞民机研发中心沈阳先锋计算机工程有限公
32、司研祥智能科技金蝶软件沈阳帕森科技有限公司日电卓越软件科技北京有限公司(NEC)亚信科技三星数据系统（中国）有限公司世界500强企业14家东华软件北京NTT数据系统集成有限公司上市公司及子公司24家上海贝尔富士通信息软件有限公司中国软件百强企业7家上海恩德斯豪斯3、产业园个案分析沈阳国际软件园优惠政策凡研发中心、科研机构、发包中心进驻软件园的，对接期可享受扶持性入园政策。有自主知识产权成果的，可“以股代偿”行业综合实力排名前五位的企业入园租期享受“租年赠季”行业协会、龙头企业组织的企业团、产业链入园，整体享受地域优先、租金减缓待遇对已入园企业投资总额或租赁面积排行首位的客户施行VIP特别配套服
33、务。3、产业园个案分析沈阳国际软件园产品形态3、产业园个案分析沈阳国际软件园项目研判：1、项目充分借助了浑南高新区的发展规划，项目产业主题完全契合地方发展规划，得以放大项目的影响力。2、项目开发时间较早，是相对较为传统的产业园，产业主题鲜明，具有吸引力。国内外案例研究案例选择标准案例名称案例借鉴点案例上海中邦MOHO45中邦moho以高新技术、设计创意产业为主导产业的工业地产项目，集现代建筑modern，住宅house，办公office三者为一体n位置：中邦MOHO地处上海浦东新区东南部，隶属浦东金桥开发区（南区），距浦东川沙镇仅1km，是中邦置业集团投资开发的一个工业地产项目；n基本信息：整
34、个项目占地12万，容积率1.0，由37幢现代商务独栋，功能齐全的中邦商务酒店、清代保护建筑陶家宅及中邦置业集团总部组成。完整涵盖了：办公、娱乐、休闲、商务等多元功能；n产品分析：中邦MOHO独栋面积在338-2000之间，3层带地下室，层高3.5米，均价10000-12888元/，目前已经售罄。上海中邦MOHO中邦MOHO中邦MOHO创造了一种集现代建筑、现代生活、现代办公于一体的全新商务模式，其发展方向以及定位是成为南金桥地区的企业会所 商务别墅区商务会所总规划：按照“立方城”的概念总体布局：以立方体为形体基础，塑造高效商务空间。户型设计：采用裂层设计，田字结构，自由组合，满足各类客户的不同
35、面积需要。外立面：充分运用石材、玻璃的穿插更迭。社区配套：高级会所、泳池、展览馆。核心产业：已形成以电子信息、汽车及零部件、现代家电、生物医药四大支柱产业。入住企业：437家，其中26家为世界500强企业，44家年产值超亿元。产值：457亿元，占整个浦东新区的年产值的28%。房地产：加工区良好的发展前景和优惠政策促进加工区配套日益完善，房屋的售价和租价也随之攀升上海中邦MOHO中邦moho在外立面的表现上，采用公建化外立面风格，利用玻璃、石材两种不同材质，形成错层的百变空间自然石材：u简洁与质感u沉重和轻质u脆弱与坚实动感玻璃：u基本上没有水泥或砖墙，只用钢架，四面外墙面积有80都是玻璃，促使
36、空间更显舒适自在 u用磨砂玻璃作室内隔断，既节省室内空间，又显得富丽堂皇。u用透光玻璃装饰的室内过道窗，透出淡淡的纤细柔光。u用玻璃的反射性使得一幢幢建筑色彩斑斓，较高的反射率将建筑物周围的景观反射在建筑物上，可谓景中有景。上海中邦MOHO空间设计上利用几何学中周长相同正方形面积最大的原理，塑造高效的商务空间，满足居住需求注重生活空间利用，并附送大量面积创造“立方-城”概念出发点：u利用几何学中周长相同正方形面积最大的原理，塑造高效的商务空间u户型设计上，采用裂层设计，田字结构，自由组合u创造出屋顶花园，小进深的阳台和大面积的露台，阳光室等功能空间，一方面在外立面区别于传统的住宅另一方面又兼顾
37、采光和赠送面积。u采用跃层便于同一单元各层之间南北方向转化，实现户型纵向分割。上海中邦MOHO商务酒店式会所依托清代儒商陶长青的住宅，通过完善的配套设施、配套服务和安全系统，提升商务接待、餐饮、娱乐功能的品味和档次u规模：6500平方米u基本风格：以修缮后的清末儒商陶长青的故宅作为会所的大堂吧，打造“现代、时尚、文化”的酒店式会所配套设施：u网络视频会议厅u多媒体影视厅u商务套房u室内游泳池u健身中心u中西式餐厅u钢琴吧、红酒吧、雪茄吧配套服务：u企业税收咨询、商务、金融、邮政代办 服务安全系统：u门禁系统、收银系统、多媒体视听系统、身份识别系统 上海中邦MOHO建筑用料上十分讲究，电力、通讯
38、、有线电视、布线等基础资源配套齐备且质量很高u供电：低压三项供电，每户电容量不少于25KW建材配套亮点u通讯设备：平均每户3对，每幢12对外线可以使用u有线电视系统：采用双向传输技术，全频段860M双向传输系统 u综合布线系统：每户设置一个综合布线箱，线缆从综合布线箱引出即可 u宽带接入系统：采用FTTC+VDSL技术的宽带接入系统u外墙：玻璃幕墙、自然石材幕墙上海中邦MOHO所出售的三种户型之一 户型C 342-625平米上海中邦MOHO所出售的三种户型之二 户型E 381-509平米上海中邦MOHO所出售的三种户型之三 户型F 381-509平米上海中邦MOHO客户中邦moho客户主要是附
39、近的一些高科技企业，主体功能实际是办公居住混合u单纯办公与单纯居住所占比例均不大，且单纯办公比例大于单纯居住比例。u办公、居住混合功能占到70%左右，是最主要的功能定位角度内容客户属性绝大多数都是单位买，个人买的很少客户来源主要是附近的一些高科技企业，规模大小都有客户对项目定位u 小的企业一般把这里当作总部，u 较大的企业一般把这里当作办事处、私密会议楼或商务接待场所过夜人群u老板或市场部经理陪同客户商务活动后就住在这里了；u公司白领加班较晚，就直接睡在这里了 中邦moho功能比例图上海中邦MOHO中邦moho案例借鉴总结规划报批规划报批u顺应上海大力促动创意产业的发展的趋势，在产品设计和产品
40、组合上都颇有创新 u以投资数百万修缮清代历史建筑“陶家宅”为依托，荣获联合国科教文组织亚太地区老建筑保护奖，并正在申报上海市文物保护单位。初始定位初始定位u加工区内办公需求、居住具有均有，而且还有二者的混合需求u园区特殊的背景，看不出未来居住功能和办公功能哪种升值潜力更大，有一定的系统性风险u项目在外立面、户型设计上均考虑满足办公、居住的双重需求，从而降低项目系统性风险产品设计产品设计u利用“立方城”概念，创造出屋顶花园、小进深阳台、大面积露台，阳光室。u采用“跨越”策略，实现每个单元的最佳朝向u户型采用裂层设计，田字结构，运用“玻璃墙”做隔断，实现户型弹性，满足各类客户的不同面积需要基础设施
41、基础设施u供电：低压三项供电，每户电容量不少于25KWu宽带接入系统：采用FTTC+VDSL技术的宽带接入系统u有线电视系统：采用双向传输技术，全频段860M双向传输系统u综合布线系统：每户设置一个综合布线箱，线缆从综合布线箱引出即可 综合配套综合配套通过建造网络视频会议厅、多媒体影视厅、商务套房、室内游泳池、健身中心、中西式餐厅、钢琴吧、红酒吧、雪茄吧等配套设施和企业税收咨询、商务、金融、邮政代办 等配套服务以及门禁系统、收银系统、多媒体视听系统、身份识别系统 等安全系统提升客户尊贵感价格价格开始价格较高，销售情况不好；价格降低后，销售效果转好销售节奏销售节奏降价后销售节奏开始较缓，后期跟风
42、效应“凸显”上海中邦MOHO案例上海慧创国际u 项目位置：金沙江西路1555弄u 开发商：上海慧创现代服务园发展有限公司（新桥镇镇政府下属企业u 土地性质及使用年限：办公，50年u 占地:4.5万方,总建筑面积:420万方 容积率9u 产品类型：小高层u 客户类型：国内江浙一带中小型私营企业u 销售均价：地上(办公)13000元/平米，地下(仓库)6500元/平米u 租赁均价：1.5元/.天u 物业管理费：6.8元/平米.月u 产品面积段：280-3300平方米慧创国际位置图项目位于上海市老城区普陀区，共占地9万方，总建筑面积约21万方，是迄今全国面积最大、上海首家推出的生产性服务业集聚区上海
43、西郊商务区慧创国际项目概况u项目定位：知识化、生态型、枢纽级总部园区u职能综合：总部经济、第三方服务、滨江生态绿化、生活配套服务四大功能板块叠加；u设计理念：建筑组团空间与整体公共绿地相互融合（大疏大密）；u开发模式：政府背景一级开发公司“统一规划、统一开发、统一配套、统一招商、统一管理、统一推广”整栋出售，1900-3300平方米/栋。上海西郊商务区慧创国际慧创国际总部基地定位为知识化、生态型、枢纽级现代服务业集聚区上海西郊商务区慧创国际四大功能板块总部经济区为集聚区最大的核心功能区，包括决策中心、研发中心、设计中心、分销中心、行业服务中心，体现新的聚集效应，带来资金流、物流、技术流、人才流
44、等的密集，促进资源配置水平和能力的提高。第三方服务区包括创意经济、创意产业、文化产业、商务会展、设计咨询，为核心产业提供专业、前瞻、科学、完善的一条龙配套服务，形成完善的产业链结构，实现社会公共资源的集聚与共享。生活配套服务区提供商务、休闲、商业等配套服务，为园区内的企业家提供交流沟通的空间，让工作与生活在方便、快捷中瞬间切换。滨江生态绿化区充分利用吴淞江河岸，以中式园林绿化带衔接美式组团景观，配合外环绿化，强调人文景观和自然生态资源的穿插，体现生态型产业集聚区的构想。A AA区公共服务中心（已建成）II加州花园（已建成）B BB区总部办公楼（已建成）J J丰盛雅苑（已建成）C-1C-1C区一
45、期总部办公楼（已建成）K K滨江景观大型绿地样板段（已建成）C-2C-2C区二期总部办公楼（在建中）L L 上海江桥万达广场（已建成）D DD区总部办公楼（拟建中）MM南方航空公司上海南航大厦（在建中）E E泰宸沙河茗苑一期配套商品房（已建成）N N上海行政管理学校（已建成）F F泰宸沙河茗苑二期配套商品房（已建成）O O上海江桥万达广场城市公寓（已建成）G G 金华新村（已建成）P P泰宸沙河茗苑三期配套商品房（在建中）HH丰华苑（已建成）u建筑形态：售罄项目中，A区为公共服务中心；B区为总部办公楼，13栋610层不等的办公楼，共30个独立单元；在售项目中，6栋9层小高层，2栋6层多层，共2
46、4个单元。u面积范围：售罄项目中的总部办公楼面积为1600-3300平方米；在售项目单元面积为1900-3300平方米，部分可进行分层销售，单层面积约280300平方米。u产业形态：目前已入驻企业近6成为研发类企业，近4成为企业总部。u推广方向：售罄项目中成交客户，多为通过区政府推荐成交，在售项目为2008年开盘，分别在新闻早报、东方早报、新民晚报刊登过开盘信息，但鲜有成交。u扶持政策：1.根据各类企业缴纳所得税金额进行按比例奖励；2.根据年交增值税金额进行按比例奖励；3.根据年交营业税金额进行按比例奖励；4.经区一级部门认定企业给予奖励；5.对入驻的优秀现代服务业企业，经区一级部门认定给予资
47、金补贴和资金扶持。u目前售价：销售现场对外报价为11000元/平方米，实际成交均价为7490元/平方米。上海西郊商务区慧创国际成功要点一：政府企业联动/合资开发的典型成功案例，成功运作一期，实现土地增殖，已将成熟的商业土地出售给大连万达，开发购物中心。成功要点二：一方面获得土地增殖收益，另一方面通过万达广场的开发，借力提升整个商务园区商业配套。上海西郊商务区慧创国际13慧创国际案例借鉴总结1、工业地产新的开发功能更多的是集中在工业配套方面（如，办公，酒店，公寓，餐饮配套，休闲娱乐设施等。）2、工业地产新开发理念主要体现的是新的商务模式的诠释，新的商务环境的打造，新创意产业导向的发展理念。3、这
48、种工业地产新发展方向更多的是在占有大面积景观资源，良好的交通条件，浓郁的区域商务环境等条件。4、新的物业销售条件来源于当地的工业用地开发政策的优惠许可条件等。（如，办公物业的整层式销售和独栋整体式销售等。）5、园区外部的大型集中商业配套待区域发展成熟后开发建设；上海西郊商务区慧创国际案例规律总结与借鉴规划功能建筑硬件和配套营销推广价格既保证各组团的相对独立，又体现各功能的融合保持弹性，在设计上保证产品宜商宜住立面体现公建化特点，以富有创意和视觉冲击力的建筑造型吸引眼球，同时注重与环境的融合既有为商务功能服务的，也有完善的居住配套；提升商务接待、餐饮、娱乐功能的品味和档次；完善水、电、通讯网络、
49、电视、综合布线等基础设施建设立足住宅产品，以商务气质提升项目整体形象；把握营销节奏，加大早期营销推广的投入保持相对于周边同类住宅产品的优势类似案例借鉴项目选址分析项目理解项目SWOT分析规划地块规划地块项目理解p 北部新城区作为重要的新兴产业集聚区和现代生态新区。将重点推进沈北新区中心区、国家农业科技园、于洪平罗湾地区、大东欧盟经济区、皇姑北部经济区等区域的协调和融合发展。为工业园区的飞速发展提供了平台。p本案位于平罗湾新城中心区域,借助于洪区政府扶持政策,重点打造产业集群项目.区域概况基地概况总占地：45.54万平容积率：1.5总建面：68.31万平建筑覆盖率：35%绿化率：15%限高：70
50、米项目理解项目SWOT分析项目核心价值项目四至：项目北至于洪大道，东、西侧为规划路、南至正良四路项目四至：项目北至于洪大道，东、西侧为规划路、南至正良四路。于洪大道规划路规划路正良四路周边建设现状规划p地块处于平罗镇和造化镇之间。地 块位于沈阳中心城区外围，目前地 块是一片田地，缺少相关配套及商 业商务氛围。p经过规划的地块平面形态比较平 整，但数量极少，有辽宁省实验中 学北校区、沈阳金融学校新校区、辽宁广告职业学院等。p沈于路为南北向主干道，可通向市 中心区，车程为1520分钟。地块 北侧于洪大道为东西向的主干道.于 洪大道向西可与沈彰高速接通。而 向东则可与通向市区的快速路101 国道相接
