1、2023-1-92023-1-9PART2PART3PART1l商业本体条件分析l商业市场环境分析l 商业开发方向分析PART4l商业产品定位建议报告提纲2023-1-901商业本体条件分析项目商业技术经济指标总建筑面积32299.67内街商业8362.15集中式商业17663.44沿街商业4774.08商业会所1500会所沿街底商集中式商业内街商业项目认知：不考虑自持，纯销售型商业，预计2015年入市，2016年交铺本体条件指标分析指标及目标认知商业物业形态丰富，规模较大，且不考虑自持本体条件商业格局分析红星商圈中信新城商业辐射区本案本案商业辐射区周边较为成熟的商圈主要有红星商圈及中信新城商
2、业区，项目东面区域商业匮乏，多为小规模社区临街底商。红星商圈：以湘府路与韶山路交汇处为核心，向南辐射至汽车南站，北至新韶西路，东至洞井路，西达至芙蓉南路省政府。商圈内商业体量巨大，业态丰富，是现阶段南边较为繁华的商圈之一。中信新城友阿奥特莱斯：以中信新城、友阿奥特莱斯、中建芙蓉嘉苑等项目商业为主，规模较大，区域性强。竞争空间周边红星商圈、中信-友阿奥特莱斯商业发展成熟，本案应规避与之直接竞争，将商业辐射区锁定为东面商业空白区域根据人均1.2商业面积需求，可推算出本案周边商业需求面积为2.6万方，本案规划商业面积3.2万方远远超出区域商业承载能力小区名称户数鄱阳小区850颐和佳园1896鄱馨苑住
3、宅小区650嘉华城1500山水嘉园1412弘欣公寓2700长沙理工大学职工小区2300本案约3024按入住率60%计算，本案周边1.5公里范围内辐射人口约为2.04万人本体条件人口分析长沙理工大学职工小区嘉华城三一佳园山水嘉园颐和佳园长城水郡七里香榭鄱阳小区鄱馨苑住宅小区弘欣公寓1.5KM人口支撑与指标对应本案原规划商业规模过大，超过周边对应消费人口支撑数2023-1-9基本要素市级中心商业区新城商业中心区域性商业区居住区级商业中心社区型商业规模12-30万以上6-12万以上6-10万以上0.9-3.6万1800-25000区位城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区城市规划的新城中心商业区
4、居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边大型住宅小区，人流集中交通便利社区主要交通节点一般特征半径10-20km时间距离15-30分钟人口50-100万人停车场2000-5000辆集中型或街区综合百货类为主规模零售类业态（大型百货、家电/数码/家居等专业市场及各类小商家）集中型商业和街区外街+内街形式社区服务店为主杂货类业态（超市、专卖店、便利店、药店、洗衣房等）客流量日人流量50万以上日人流量25万以上日人流量10万以上日人流量5万以上居住人口5000以上核心客户群内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者车行30分钟内居民区域15分钟车程内居民，以及外来消费者步行15分
5、钟内居民主要面向社区内部居民，同时辐射周边居民现实案例厦门SM商业广场12.6万广州天河城 16万英国BLUE WATER 16万深圳万象城 18.8万深圳Coco Park 8.5万深圳海岸城 16万深圳保利文化广场 14.5万深圳中信城市广场 6.75万花园城中心 9万深圳万科城3万/54万金地梅龙镇(1.2万/42万)春华四季园(0.8万/43万)潜龙华城（1.6万/19万）阳光棕榈园(0.49万/37.1万)本体条件商业模式适配性分析模式适配性遵照前文分析，本案应适当压缩原规划商业建面，发展居住邻里型社区商业本体条件进入性（近端分析）本案绕城高速黄谷路新韶山路近端分析现阶段仅新韶山路可
6、直达本案商业，北邻绕城高速；公交：702区间线、806路、20路。现阶段周边仅新韶山路可直达本案，公共交通匮乏，便利性较差近端分析本案新谷路花卉路远端分析本案北面花卉路预计2015将开通，届时将连通现有的新谷路和黄谷路，增强了本案商业的进入性和可达性，对于项目商业的开发存在一定的利好本体条件进入性（远端分析）项目北面花卉路规划明年开通，对于本案商业开发存在一定的利好远端分析n 本案商业物业形态丰富，但规模较大，超出区域商业承载能力，应适当考虑减小商业规模，发展社区邻里型商业；n 将商业辐射区圈定为项目东面区域，避免与周边大型商圈直接竞争。商业本体条件小结：2023-1-902商业市场环境分布长
7、沙理工大学职工小区嘉华城三一佳园山水嘉园颐和佳园123456长城水郡七里香榭周边商业调查范围先锋小区本案周边小区较多，但现阶段商业氛围较差，无集中式商业，均为住宅沿街底商，业态凌乱，档次较低，多以满足周边居民日常生活的零售、餐饮类业态为主。本次调查范围为项目1.5公里范围内的临街商铺，具体如下：、长沙理工大学职工小区（汇金路底商沿线）；、山水嘉园（新谷路底商沿线）；、先锋小区（新谷路、果子园路沿线）；、中意一路（长城水郡对面）；、三一佳园（万芙南路沿线）；、颐和佳园（金海路沿线）。商业市场分布调查范围细分市场概况|周边底商商业业态主要以日用零售、餐饮、家居建材为主，商业档次较低。三层商业，一层
8、大部分入驻，二三层空置率五成左右，目前有网吧、宾馆、KTV营业。店铺数量：约50家左右营业面积：约4000平米租金范围：50-60元/月主力面积区间：60-120平米标准铺参数：面宽4.5米，进深9.5米，层高6米合同年限：一般签3年靠近长沙理工大学东门，目前人流量较小，店铺开业率一般，以部分业主、农民工、部分学生以及学校外来人员消费为主，商业业态主要以日用零售、餐饮、建材为主。商业市场分布周边商业调查理工大学职工小区沿街商业调查细分市场概况|周边底商距友阿奥特莱斯约800米左右，未来区域将进驻湘雅五医院，目前人流量小，店铺开业率不高，商业业态主要以日用零售、餐饮、服务为主。整体空置率在六成左
9、右。湘雅五医院商业业态主要以日用零售、餐饮、生活配套类服务为主，商业档次较低。店铺数量：约200家左右营业面积：约10000平米租金范围：55-70元/月主力面积区间：40-60平米标准铺参数：面宽4.5米，进深9米，层高4.8米合同年限：一般签2-3年山水嘉园、先锋小区沿街商业调查商业市场分布周边商业调查细分市场概况|周边底商该区域的商业氛围较好，车流量、人流量较大，中意路沿线商业档次相对较高，以中档餐饮和休闲娱乐为主，而万芙路沿线商业业态主要以日用零售、低档餐饮、汽车机械服务为主。整体空置率在5%左右。租金集中在100-130元/月商业市场分布周边商业调查商业业态主要以日用零售、餐饮、服务
10、为主，商业档次一般。店铺数量：约300家左右营业面积：约20000平米租金范围：100-130元/月主力面积区间：30-400平米标准铺参数：面宽4.2米，进深8.5米，层高4.5米合同年限：一般签2-3年三一佳园周边商业调查该小区底商分布在小区的南面及东面，空置率较高，现有已入驻商家集中在东面金海路沿线，以零售、生活服务以及餐饮类业态为主，租金集中在30-40元/月。金海路该地段人流量较少，目前小区沿街底商空置率较高，约为70%左右，现已营业商铺业态主要为便利超市、餐饮、生活服务等。商铺数量：约50个商业体量：约3500租金范围：30-40元/月主力面积区间：45-110商业市场分布周边商业
11、调查颐和佳园沿街商业调查商业市场分布周边商业调研汇总项目名称租金（元/月）面宽/进深（米）层高（米）层数销售模式售价（元/）投资回报年限空置率长沙理工大学职工小区1F：50-602F：253F：204.5*9.563一拖二9000-1100015（按1F测算）1F：5%2F、3F：50%山水嘉园55-654.5*94.81单层15000192360%先锋小区1F：60-702F：20-304.5*94.82只租不售60%中意一路沿线（绕城高速入口旁）100-13010*204.538000-120005105%三一佳园100-1204.2*8.54.518000-120008105%颐和佳园3
12、0-405.5*124.81单层13000273670%租金范围主要集中在：50-70元/月；售价范围主要集中在：8000-12000元/；主要包含业态：餐饮、服务、超市、零售等。根据投资回报周期的计算公式可推算出周边商业投资回报周期：8-19年1、周边业态主要以餐饮、生活配套服务、超市类为主，整体档次较低；2、对比国际通用商业回报周期12年，本案周边部分商业的投资回报率较高，市场认可度高3、但周边商业缺乏统一的运营管理、形象品牌包装及整体性的业态规划，导致空置率较高。周边商业市场小结：2023-1-903商业开发方向研究2023-1-9目标及核心问题理解对于项目核心目标的思考：现实与希望目标
13、的对比推导项目核心问题R我们想要什么？（基于目标理解）目标：商业物业整体售价高于周边市场平均价。2016年实现商业物业100%的销售率。S我们有什么？（项目现状分析）周边商业缺乏统一的业态规划，形象差，档次低。本案涵盖别墅、洋房、高层，整体定位偏高端。本案商业体量过大，除满足项目自身需求外，必须辐射周边社区。核心问题1：如何针对项目自身客户规划合理的商业业态以获得市场支持？核心问题2：如何针对项目周边客户规划合理的商业业态以获得较高的竞争力？核心问题3：如何有效果控制商业体量，尽早实现100%的销售率?Q核心问题是什么？2023-1-9商业开发方向初步判断核心问题1：如何针对项目自身客户规划合
14、理的商业业态以获得市场支持？核心问题2：如何针对项目周边客户规划合理的商业业态以获得较高的竞争力？核心问题3：如何有效果控制商业体量，尽早实现100%的销售率?应对途径通过发展会所及商业街区精品商业，服务本案别墅及洋房及周边市场高端客群通过发展集中式邻里商业，服务本案高层及周边社区消费人群基于人口消费支撑条件，适当控制项目商业体量应对途径应对途径通过打造精品商业及邻里社区商业作为本案开发方向，同时建议控制商业体量2023-1-9地块价值分析花卉路（未开通）项目商业分布区本案人流车流车流人流车流通达性：目前到达项目只有汇金路和黄谷路，通达性较差。昭示性：集中型商业位于汇金路和黄谷路的交叉口，昭示
15、性强。集中型商业ABCD辐射性：商业辐射能力我们认为：ABDC2023-1-9开发方向考虑到集中商业主要为项目高层类以及周边业主服务，为突出其市场竞争力，其主力店宜打造竞争能力较强的商业业态-超市卖场需求面积250020000不等供气通常320m/h（不包括空调用气）。柱距一般为10.8m10.8m、8.4m8.4m两种。供电方式及变压器2 of 2500KVA干式变压器,10/0.4kv Dyn11 50hz双电源双回路供电。楼层净高平顶建筑：卖场净高不小于5.3米5.5米，后仓净高不小于6.8米，不大于7.5米。发电机容量800kw1000kw 油罐容量可持续1.5天或6吨，业主需提供油罐
16、位置。楼板荷载卖场 800kg/,后仓与冷库 10001200kg/。排水配有化粪池、隔油池、排油烟装置等，并符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收。自动人行步道二层：2部，三层：46部（如有地下室或楼面停车场，则必须有上下的自动人行步道）。空调通风卖场正气压，卖场和出租区的新风，排烟符合消防要求。温度要求：夏天24；冬天18。货梯至少2部5吨货梯，若有地下室，必须有一部货梯直达地下室。室外场地重载路面（承重35吨）、停车场、绿化树种、景观等须按照超市的要求或提供的图纸施工。卸货区考虑2或3辆40尺35吨集卡和4辆小卡车满载重量及回车空间，集卡旋转半径15米。消防符合国家及当地标准，并能最终
17、通过当地验收（由业主负责），要求设置煤气报警与联动装置.。后仓8001,200。人防要求符合国家及当地标准及超市的要求，并能最终通过当地验收。停车位特大型城市400600 车位，其他城市150300车位，每个车位约需22，6001000自行车位。环保符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收（由业主负责）。供水通常250吨/天绿化符合国家及当地标准要求，并能最终通过当地验收。【注】以上数据均为国内大型超市卖场常规选址要求，不同品牌或对建筑细节要求略有差异。超市卖场基本配置参数产品定位集中式商业开发方向类型面积，含主力店（平米）主力店数目主力店比例主要商圈（km）邻里中心3000-150001或2
18、个 30-50%5项目适宜的集中式商业类型2023-1-9商业3F商业2F3F改后改前商业4F集中商业开发方向集中式商业开发方向2023-1-9由于原集中商业单层面积达不到超市需求，建议扩大集中商业单层面积并通过降低楼层压缩整体面积。打造凝聚型生活配套，同时超市作为主力店。原规划17663降低至15158，切合邻里中心规模改前集中商业单层面积不足2500，改后集中商业单层面积可达2595左右。由于市场需求考虑，鉴于商业楼层定价差异，为避免商业与住宅价格倒挂，建议由4层商业改为打造3层，控制商业体量。产品定位建议商业面积汇总（单位：）楼栋商业单层面积楼层数总建面积6615633468966号栋西
19、边二层69021380672595377856865221303合计15158压缩进深，降低楼层，控制面积降低楼层，控制面积2023-1-9商业业态布局通过合理的业态布局，实现业态联动、主题突出、人流均衡、价值最大化的目标。类别主题定位产品设想建筑体量（m2）集中型商业一站式SHOPPING MALLF1精品超市2500F2服装/鞋帽/家居家饰品1500化妆品/珠宝/美容美甲500钟表/小电器 500F3休闲美食广场2500小计7500F1设置超市，消化商业面积，为商场集聚人气，将人流导入项目。2F设置服饰、化妆品、小电器等多业态，体现商业内容丰富度F12F3F3F集中设置餐饮等业态，吸引目的
20、性客群导入，均衡各楼层人流集中式商业开发方向2023-1-9位置业态业种单店面积（）数量（家）面积小计（）属性F1精品超市250012500主力店商业业态布局F1 生活坊家用消费：日常生活中不可或缺的一部分集中商业开发方向集中式商业开发方向2023-1-9商业业态布局F2品质生活时尚购物：倡导自然、自信、自由的快乐人生集中商业位置业态业种面积（）数量（家）面积小计（）属性F2服装80-35012-151300普通店F2鞋帽包40-805-6400普通店F2家居家饰品80-1002-4260普通店F2化妆品/珠宝20-605-8300普通店F2钟表/小电器20-605-6240普通店集中商业开发
21、方向集中式商业开发方向2023-1-9集中商业开发方向商业业态布局F3时尚餐饮快餐+休闲餐饮+家庭正餐+商务正餐：满足不同人群的餐饮需求集中商业位置业态业种需求面积（）数量（家）面积小计（）属性F3快餐100-1202-3200普通店F3休闲餐饮200-6002-3800普通店F3家庭正餐500-10001500次主力店F3商务正餐 1000-300011000主力店集中式商业开发方向2023-1-9会所开发方向针对本项目高端客群，集商务-娱乐-休闲为一体，打造成为南城高端商务体验会客厅产品定位目标效果：高端、有特色、差异化！本项目以高档住宅为主，客户群定位以社会中上层客户为主，在销售完成后，
22、营销中心将转变成商业配套功能，为与项目客户群体相符，建议后续打造实现特色化。通过每个楼层不同的特色、不同的定位打造市场最高端最富特色的高端商业会所。1楼：高端商务洽谈会所；2楼：高端休闲养生会所；会所商业开发方向2023-1-9规划主题项目 面积经营方式说明一楼高端商务会所会所大堂+会员门禁系统80客户接待吧台接待，客户进访接待中高档商务洽谈餐厅400专业经营用作高端宴请、商务接洽咖啡吧200专业经营引进大型咖啡西点厅二楼高端养生会所水疗会所+私人会所80专业经营引进小型水疗会所高端spa会所300专业经营健身房300专业经营含瑜珈/舞蹈室、健身后可直接下一楼（2楼）沐浴更衣、桑拿为项目植入独
23、有元素标识：城市顶层精英俱乐部!会所开发方向商业业态布局根据营销期功能使用需求，划分会所空间布局。集中式商业开发方向2023-1-9商业街区开发方向目前区域儿童主题型商业尚未发展成型，市场空间大可打造亲子文化街产品定位目前区域内尚缺乏全业态型儿童主题商业项目，且周边教育匮乏，集资房和安置小区居多，打造亲子文化街亦可与项目儿童老年活动广场相得益彰。儿童服装、儿童用品、儿童玩具、儿童文具儿童餐饮儿童小食品儿童乐园儿童游艺儿童职场体验儿童培训儿童摄影儿童牙医？老年儿童活动广场老年儿童活动广场亲子文化街区街区商业开发方向老年儿童活动广场老年儿童活动广场亲 子 文 化 街 区2023-1-928#29#
24、31#33#30#34#32#38#2F商业36#2F商业2023-1-9儿童主题型商业以儿童系列消费为基准，拉动全家消费，具有强烈的商业带动性。儿童业态已成为娱乐、餐饮及休闲之后的第四大主力。产品定位儿童体验式商业模式特点儿童消费家庭消费家人团聚托儿后，邻里、朋友聚会商业街区开发方向街区商业开发方向2023-1-9商业街区开发方向商业业态布局1F 童心MEETING儿童（零售+餐饮+摄影）：内容丰富的儿童城堡商业街区位置业态业种需求面积（）数量（家）面积小计（）属性1F儿童食品50-1501-3300普通店1F儿童餐饮100-3005700普通店1F儿童零售50-20012-161300普通
25、店1F儿童摄影100-2003-4600普通店1F母婴用品50-2007800普通店1F社区配套服务类商业（干洗、便利店、水果店等）40-806-8约480普通店街区商业开发方向2023-1-9商业业态布局2F 童心MEETING儿童职场体验+儿童乐园+儿童培训：亲子互动最理想的平台商业街区位置业态业种需求面积（）数量（家）面积小计（）属性2F儿童职场体验 3000-1000012600主力店2F儿童乐园/托管200-5001480普通店2F儿童教育培训500-80021200普通店街区商业开发方向2023-1-9商业街+会所（精品商业）定位回顾：打造精品商业+邻里型社区商业集中式商业体量控制
26、：集中式商业体量宜控制在1.5万方左右，契合邻里中心体量会所、商业街体量保持不变。主要为项目别墅类、洋房类及周边市场高端客群服务。主要为项目高层类以及周边业主服务。商业定位回顾2023-1-9商业街+会所（精品商业）2023-1-904产品定位研究2023-1-9商业建筑设计2023-1-9特色餐饮休闲餐饮儿童游乐运动健身一般零售店需求面积200-500200-500500150020004000不等柱距无特殊要求无特殊要求不小于8.4m不小于5m无特殊要求楼层净高不小于4米不小于4米不小于9m不低于3m无特殊要求楼板荷载400-600kg/400-600kg/无特殊要求500kg/无特殊要求
27、供电配备250KW/配备250KW/无特殊要求无特殊要求无特殊要求供水250吨/天250吨/天无特殊要求无特殊要求无特殊要求通风无特殊要求无特殊要求无特殊要求无特殊要求无特殊要求化油池15m/100015m/1000无特殊要求无特殊要求无特殊要求墙面无特殊要求无特殊要求无特殊要求无特殊要求停车位无特殊要求20个无特殊要求无特殊要求无特殊要求消防符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收（由业主负责），要求设置煤气报警与联动装置主要业态产品设计要求参考2023-1-9定位物业主力业态主力面积（）其他面积（）市场面积（）层高（米）面宽比一站式购物中心集中商业一层精品超市2500（超市）2500-10
28、0005.5-6集中商业二层服饰、钟表，化妆品40-8028-12048-1204.5-4.81:2集中商业三层餐饮100-120大型餐饮店300100-3804.8-51:3亲子文化街街区商业一层儿童零售80-120儿童食品、母婴用品、儿童摄影50-20050-3004.5-4.81:3街区商业二层儿童职场体验2600儿童乐园400-1200，儿童培训500-800400-30005.5-9商务体验会客厅会所一层餐厅、咖啡吧80-20080-400会所二层水疗会所、SPA、健身房80-300100-500项目产品定位细分商业产品设计建议2023-1-9附加值：形象包装亲子文化街区附加值设计参考2023-1-9附加值：特色元素科技化环保设计 提升商业品质与舒适度扇风系统：自然风导入 舒适又节能“水立方”天棚：创意天棚 改变气候影响奥妙“喷水池”：魔幻喷水池 绚丽又降温附加值设计参考2023-1-9商业业态布局图商业整体布局总结亲子文化街区一楼超市二楼服饰、化妆品等。三楼餐饮理发店特色专卖店会所银行生活配套生活配套一楼儿童零售、摄影等，二楼儿童乐园，儿童培训、职场体验幼儿园商业街入口商业街入口社区入口入口超市入口感谢聆听！
