1、格兰郡客户分析报告格兰郡客户分析报告2010/82010/8格兰郡报告提纲报告提纲客户分析客户分析格兰郡0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%市区奉贤松江朱泾金山新城金山其它亭林镇吕巷镇枫泾镇新农镇江浙地区来人成交客户区域分布客户区域分布万安金邸万安金邸公寓客户物质属性分析公寓客户物质属性分析q成交客户中金山区域客源占到成交客户中金山区域客源占到15.58%15.58%，朱泾区域客源占到，朱泾区域客源占到77.17%77.17%。q成交客户中市区客源占成交客户中市区客源占6.15%,6.15%,外省区域客源占外省区域客源占1.09%1.09%市市 区区区区 域域格兰郡客户区
2、域分布客户区域分布临港国际临港国际公寓客户物质属性分析公寓客户物质属性分析0%2%4%6%8%10%12%临港新城芦潮港惠南川沙三林万祥书院张江泥城金桥宣桥陆家嘴周浦康桥北蔡花木航头普陀区黄浦区静安区卢湾区长宁区嘉定区松江区闵行区宝山区杨浦区闸北区徐汇区静安区虹口区浦东新区其它来人成交q成交客户中临港区域客源占到成交客户中临港区域客源占到1717。05%05%，浦东区域客源占到，浦东区域客源占到39.17%39.17%。q成交客户中市区客源占成交客户中市区客源占39.15%,39.15%,外省区域客源占外省区域客源占1.09%1.09%市市 区区浦东区域浦东区域格兰郡公寓客户物质属性分析公寓客
3、户物质属性分析本案客户导入：本案客户导入：综合两个项目的营销特点，综合两个项目的营销特点，在枫泾当地树立区域标杆性项目的基础上，建议设立市区外接待，并设立在枫泾当地树立区域标杆性项目的基础上，建议设立市区外接待，并设立看房班车，引导市区客源，双管齐下看房班车，引导市区客源，双管齐下区域分布：从临港国际和万安金邸两个项目对于客户区域分布：从临港国际和万安金邸两个项目对于客户区域的情况看，主要有几个特点：区域的情况看，主要有几个特点：临港国际：因该项目设立了市区看房班车，所以市区客源占临港国际：因该项目设立了市区看房班车，所以市区客源占40%40%，沿线区域客户占，沿线区域客户占40%40%，区域
4、客户仅占，区域客户仅占20%20%万安金邸：该项目未做市区客源引导动作，市区客源仅占万安金邸：该项目未做市区客源引导动作，市区客源仅占10%10%以下，而金山及朱泾客源占到以下，而金山及朱泾客源占到80%80%以上以上格兰郡公寓客户物质属性分析公寓客户物质属性分析本案区域分布：本案区域分布：区域客源：枫泾、金山其他区域客源：枫泾、金山其他 60%60%首次置业的刚性需求客源占 二次置业的改善型需求客源占西上海客源：松江、青浦、大虹桥、莘庄西上海客源：松江、青浦、大虹桥、莘庄 25%25%首次置业或目前无房产的刚性需求客源 外来务工的新上海人 松江大学城学习的学生家属市中心客源：宝山、普陀等上海
5、外围区域市中心客源：宝山、普陀等上海外围区域 10%10%首次置业，但在上海市区购房预算不足 手中有闲钱想购房投资，但预算不充足外省客户：嘉兴、嘉善及周边区域外省客户：嘉兴、嘉善及周边区域 5%5%想拥有上海市户口做准格兰郡公寓客户物质属性分析公寓客户物质属性分析基于已知客源的目标客源圈定基于已知客源的目标客源圈定 区域分布：区域分布：u市区客市区客10%10%；1 1、主要为邻近静安、长宁等市中心、主要为邻近静安、长宁等市中心区域；区域；2 2、其余为普陀、宝山等上海中心城、其余为普陀、宝山等上海中心城区周边区域客源。区周边区域客源。u西上海客西上海客25%25%，1 1、以松江新城区为主青
6、浦、江桥也、以松江新城区为主青浦、江桥也占据一定比例。占据一定比例。2 2、因外接待设在徐汇或莘庄，故徐、因外接待设在徐汇或莘庄，故徐汇、莘庄客户将占汇、莘庄客户将占10%10%；u区域客区域客60%60%，主要为枫泾本，主要为枫泾本地及金山区域客源。地及金山区域客源。u外省客外省客5%5%，主要为嘉善、嘉，主要为嘉善、嘉兴等区域周边客源兴等区域周边客源枫泾枫泾60%松江松江10%莘庄莘庄10%青浦青浦5%市区市区10%外省外省5%21.18%9.02%3.93%3.14%12.94%34.12%3.92%11.76%私营业者公务员外企职员公司高层中层干部一般职员教师其它格兰郡客户职业分布客户
7、职业分布临港国际临港国际公寓客户物质属性分析公寓客户物质属性分析29.24%5.05%22.38%0.72%19.50%23.10%私营业主事业单位公务员外企职员国企职员私企职员万安金邸万安金邸格兰郡公寓客户物质属性分析公寓客户物质属性分析本案职业分布：本案职业分布：公司中下层职业：公司中下层职业：40%40%私人业主：私人业主：25%25%公务员：公务员：20%20%事业单位：事业单位：5%5%公司高层：公司高层：5%5%其他：其他：5%5%职业分布：从临港国际和万安金邸两个项目职业分布：从临港国际和万安金邸两个项目对于客户职业的情况看，主要有几个特点：对于客户职业的情况看，主要有几个特点：
8、私营业主：占私营业主：占20%-30%20%-30%公司中下层职业：占公司中下层职业：占40%-50%40%-50%公务员：占公务员：占10%-20%10%-20%格兰郡客户年龄分布客户年龄分布临港国际临港国际公寓客户物质属性分析公寓客户物质属性分析万安金邸万安金邸33.34%30.98%21.18%9.41%5.10%20-3031-4041-5051-6060以上11.23%51.81%27.90%8.70%0.36%20-3030-4040-5050-6060以上格兰郡公寓客户物质属性分析公寓客户物质属性分析本案年龄分布：本案年龄分布：3030岁以下：占岁以下：占25%25%30-403
9、0-40：占：占40%40%40-5040-50：占：占20%20%50-6050-60：占：占10%10%6060以上：占以上：占5%5%年龄分布：从临港国际和万安金邸两个项目年龄分布：从临港国际和万安金邸两个项目对于客户年龄的情况看，主要有几个特点：对于客户年龄的情况看，主要有几个特点：3030岁以下：岁以下：20-30%20-30%30-4030-40：30%-40%30%-40%40-5040-50：占：占20%-30%20%-30%格兰郡客户区域分布客户区域分布万安金邸万安金邸别墅客户物质属性分析别墅客户物质属性分析q成交客户中金山区域客源占到成交客户中金山区域客源占到13.72%1
10、3.72%，朱泾区域客源占到，朱泾区域客源占到60.78%60.78%。q成交客户中市区客源占成交客户中市区客源占23.53%,23.53%,外省区域客源占外省区域客源占1.96%1.96%21.57%1.96%5.88%7.84%60.78%1.96%市区闵行金山新城金山其它地区朱泾江浙地区格兰郡别墅客户物质属性分析别墅客户物质属性分析区域分布：区域分布：与公寓客户相比，别墅客户在市区客源上数量有了明显的提升，多了与公寓客户相比，别墅客户在市区客源上数量有了明显的提升，多了4 4倍倍朱泾周边的小城镇无别墅客源朱泾周边的小城镇无别墅客源本案区域分布：本案区域分布：u区域客源：枫泾、金山其他区域
11、客源：枫泾、金山其他 50%50%二次置业的改善型需求客源u西上海客源：松江、青浦、大虹桥、莘庄西上海客源：松江、青浦、大虹桥、莘庄 20%20%手中有闲钱想购房投资，但预算不充足 二次置业的改善型需求客源，但在上海市区购房预算不足u市中心客源：宝山、普陀等上海外围区域市中心客源：宝山、普陀等上海外围区域 25%25%手中有闲钱想购房投资，但预算不充足u外省客户：嘉兴、嘉善及周边区域外省客户：嘉兴、嘉善及周边区域 5%5%私营业主，想拥有一套上海房源格兰郡客户职业分布客户职业分布别墅客户物质属性分析别墅客户物质属性分析万安金邸万安金邸44%14%22%6%4%10%私营业主事业单位主管公务员国
12、企职员外企职员私企职员格兰郡别墅客户物质属性分析别墅客户物质属性分析本案职业分布：本案职业分布：私人业主：私人业主：50%50%公务员：公务员：20%20%事业单位：事业单位：15%15%公司高层：公司高层：5%5%其他：其他：10%10%职业分布：与公寓客户相比，私营业主明显增加，企事业单位明显减职业分布：与公寓客户相比，私营业主明显增加，企事业单位明显减少，公务员数量相对稳定少，公务员数量相对稳定私营业主：占私营业主：占40%-50%40%-50%公务员：占公务员：占20%20%国企、私企：占国企、私企：占20%20%格兰郡客户年龄分布客户年龄分布别墅寓客户物质属性分析别墅寓客户物质属性分
13、析万安金邸万安金邸1.96%49.02%47.06%1.96%20-3030-4040-5050-60格兰郡别墅客户物质属性分析别墅客户物质属性分析本案年龄分布：本案年龄分布：3030岁以下：占岁以下：占5%5%30-4030-40：占：占40%40%40-5040-50：占：占50%50%5050以上：占以上：占5%5%年龄分布：别墅的客户年龄基本在年龄分布：别墅的客户年龄基本在30-5030-50岁之间，岁之间，6060岁以上无客户岁以上无客户30-4030-40：占：占50%50%40-5040-50：占：占47%47%格兰郡客户区域分布客户区域分布万安金邸万安金邸洋房客户物质属性分析洋
14、房客户物质属性分析q成交客户中金山区域客源占到成交客户中金山区域客源占到13.72%13.72%，朱泾区域客源占到，朱泾区域客源占到60.78%60.78%。q成交客户中市区客源占成交客户中市区客源占23.53%,23.53%,外省区域客源占外省区域客源占1.96%1.96%20.30%3.01%4.51%67.67%4.51%市区郊县金山其它朱泾周边乡镇格兰郡洋房客户物质属性分析洋房客户物质属性分析区域分布：与公寓相比，区域客户有所减少，但市区客户与别墅类似，基本占区域分布：与公寓相比，区域客户有所减少，但市区客户与别墅类似，基本占20%20%左右左右.，客户来源区域基本与别墅客户相似，客户
15、来源区域基本与别墅客户相似市中心：市中心：20%20%朱泾：朱泾：67%67%本案区域分布：本案区域分布：u区域客源：枫泾、金山其他区域客源：枫泾、金山其他 55%55%二次置业的改善型需求客源u西上海客源：松江、青浦、大虹桥、莘庄西上海客源：松江、青浦、大虹桥、莘庄 15%15%手中有闲钱想购房投资，但预算不充足 二次置业的改善型需求客源，但在上海市区购房预算不足u市中心客源：宝山、普陀等上海外围区域市中心客源：宝山、普陀等上海外围区域 25%25%手中有闲钱想购房投资，但预算不充足u外省客户：嘉兴、嘉善及周边区域外省客户：嘉兴、嘉善及周边区域 5%5%私营业主，想拥有一套上海房源格兰郡客户
16、职业分布客户职业分布洋房客户物质属性分析洋房客户物质属性分析万安金邸万安金邸40.60%7.52%20.30%11.20%4.51%15.04%私营业主事业单位主管公务员国企职员外企职员私企职员格兰郡洋房客户物质属性分析洋房客户物质属性分析本案职业分布：本案职业分布：私人业主：私人业主：40%40%公务员：公务员：20%20%事业单位：事业单位：25%25%公司高层：公司高层：5%5%其他：其他：10%10%职业分布：与公寓客户相比，私营业主明显增加，客户职业基本与别职业分布：与公寓客户相比，私营业主明显增加，客户职业基本与别墅类似，企事业单位数量有所上升墅类似，企事业单位数量有所上升私营业主
17、：占私营业主：占4040公务员：占公务员：占20%20%国企、私企：占国企、私企：占30%30%格兰郡客户年龄分布客户年龄分布洋房寓客户物质属性分析洋房寓客户物质属性分析万安金邸万安金邸25.56%43.61%20.30%6.77%3.76%20-3030-4040-5050-6060以上格兰郡洋房客户物质属性分析洋房客户物质属性分析本案年龄分布：本案年龄分布：3030岁以下：占岁以下：占25%25%30-4030-40：占：占45%45%40-5040-50：占：占20%20%5050以上：占以上：占10%10%年龄分布：与别墅、公寓产品客户相比，年龄分布：与别墅、公寓产品客户相比，3030
18、岁以下客户比例增加，岁以下客户比例增加，30-4030-40岁岁的客户仍占一半的客户仍占一半20-3020-30：占：占25%25%30-4030-40：占：占40%-50%40%-50%40-5040-50：占：占20%20%格兰郡客户物质属性分析客户物质属性分析交通动线导入客源交通动线导入客源目标客户圈定目标客户圈定 9 9号线号线市中心、松江、虹桥市中心、松江、虹桥5 5号线号线市中心、莘庄市中心、莘庄1 1号线号线市中心市中心A8A8市中心、松江、莘庄、市中心、松江、莘庄、青浦青浦高铁高铁 外省外省青浦莘庄松江虹桥市中心外省格兰郡客户物质属性分析客户物质属性分析本案产品主力总价段分布本
19、案产品主力总价段分布 产品产品小高层小高层花园洋房花园洋房联排别墅联排别墅主力总价主力总价5050万万-80-80万万8080万万-100-100万万100100万万-180-180万万格兰郡公寓客户物质属性分析公寓客户物质属性分析公寓客户购买力分析公寓客户购买力分析家庭税后综合年收入税后月收入月还款（月收入30%，30年）总价承受力首付（3成）客源置业次数5-8万4000-6500元1250-2000元35-55万10-16万一次置业8-12万6500-10000元2000-3000元55-82万16-25万一次置业为主，二次置业为辅12-15万10000-12500元3000-3750元8
20、2-118万25-60万一次置业为主，二次置业为辅家庭税后综合年收入税后月收入月还款（月收入30%，30年）总价承受力首付（5成）客源特征15-18万12500-15000元3750-4500元118-142万60-70万二次置业为主，一次置业为辅18-22万15000-18000元4500-5500元142-173万70-87万二次置业为主，一次置业为辅22-25万18000-20000元5500-6250元173-200万87-100万二次置业为主25-30万20000-25000元6250-7500元200-236万100-120万二次及以上置业为主格兰郡别墅客户物质属性分析别墅客户物质
21、属性分析家庭税后综合年收入税后月收入月还款（月收入30%，30年）总价承受力首付（3成）客源置业次数5-8万4000-6500元1250-2000元35-55万10-16万一次置业8-12万6500-10000元2000-3000元55-82万16-25万一次置业为主，二次置业为辅12-15万10000-12500元3000-3750元82-118万25-60万一次置业为主，二次置业为辅家庭税后综合年收入税后月收入月还款（月收入30%，30年）总价承受力首付（5成）客源特征15-18万12500-15000元3750-4500元118-142万60-70万二次置业为主，一次置业为辅18-22万
22、15000-18000元4500-5500元142-173万70-87万二次置业为主，一次置业为辅22-25万18000-20000元5500-6250元173-200万87-100万二次置业为主25-30万20000-25000元6250-7500元200-236万100-120万二次及以上置业为主联排别墅客户购买力分析联排别墅客户购买力分析格兰郡洋房客户物质属性分析洋房客户物质属性分析花园洋房客户购买力分析花园洋房客户购买力分析家庭税后综合年收入税后月收入月还款（月收入30%，30年）总价承受力首付（3成）客源置业次数5-8万4000-6500元1250-2000元35-55万10-16万
23、一次置业8-12万6500-10000元2000-3000元55-82万16-25万一次置业为主，二次置业为辅12-15万10000-12500元3000-3750元82-118万25-60万一次置业为主，二次置业为辅家庭税后综合年收入税后月收入月还款（月收入30%，30年）总价承受力首付（5成）客源特征15-18万12500-15000元3750-4500元118-142万60-70万二次置业为主，一次置业为辅18-22万15000-18000元4500-5500元142-173万70-87万二次置业为主，一次置业为辅22-25万18000-20000元5500-6250元173-200万8
24、7-100万二次置业为主25-30万20000-25000元6250-7500元200-236万100-120万二次及以上置业为主公寓客源分析结论公寓客源分析结论分析结论分析结论区域分布区域分布枫泾区域客户为主，约占60%，西上海客户为辅，约占25%年龄分布年龄分布20-40家庭结构家庭结构新结婚、三口之家购买目的购买目的90%自住及改善型层次层次公司中下层为主占40%，私营业主和公务员各占20%年收入年收入家庭年收入在8万-12万左右关注点关注点产品的品质及房型格兰郡公寓客户物质属性分析公寓客户物质属性分析别墅客源分析结论别墅客源分析结论分析结论分析结论区域分布区域分布西上海及市区客户为主，
25、共占到50%，枫泾区域客户占40%年龄分布年龄分布30-50家庭结构家庭结构一般为三口、四口之家比较普遍购买目的购买目的投资兼自住层次层次50%私营业主、一定量的外企中高管及公务员年收入年收入中高管18-25万/年私营业主收入更高一些关注点关注点区域规划及发展潜力、项目产品力、项目交通通达优势格兰郡别墅客户物质属性分析别墅客户物质属性分析洋房客源分析结论洋房客源分析结论分析结论分析结论区域分布区域分布枫泾客户为主，占55%，市区客户为辅年龄分布年龄分布20-40家庭结构家庭结构一般为三口、四口之家比较普遍购买目的购买目的自住兼投资层次层次40%私营业主、一定量的企事业中高管及公务员年收入年收入
26、家庭年收入在12万-15万左右关注点关注点区域规划及发展潜力、项目产品力、项目交通通达优势格兰郡洋房客户物质属性分析洋房客户物质属性分析格兰郡报告提纲报告提纲客户分析客户分析u客户分类客户分类u客户洞察与描述客户洞察与描述 u客户喜好假想客户喜好假想&媒介选择媒介选择格兰郡客户精神属性分析客户精神属性分析 格兰郡产品类型跨度较大，价格跨度从格兰郡产品类型跨度较大，价格跨度从5020050200万。虽万。虽然在同一社区，但客群拥有不同的然在同一社区，但客群拥有不同的经济能力、生活观点、经济能力、生活观点、置业取向。置业取向。因此，我们需要对客群进行细分，以便准确定位。因此，我们需要对客群进行细分
27、，以便准确定位。格兰郡客户精神属性分析依据客户精神属性分析依据p 别墅客层别墅客层 敛藏低奢派敛藏低奢派 他们并不张扬，低调奢华，但对于精致的产品，有着强烈的他们并不张扬，低调奢华，但对于精致的产品，有着强烈的收藏欲望，更爱自然界的绿色森林收藏欲望，更爱自然界的绿色森林p 洋房客层洋房客层 无印良品派无印良品派 无需无需LVLV印记标榜自我，懂得寻求自我优良品味的中产阶级印记标榜自我，懂得寻求自我优良品味的中产阶级p 公寓客层公寓客层 都市生活派都市生活派 向往都市的高品质生活，改善现有居住环境的现实生活者。向往都市的高品质生活，改善现有居住环境的现实生活者。格兰郡客户分类客户分类公寓客层公寓
28、客层 都市森林派都市森林派 格兰郡公寓客户公寓客户业主姓名：杨小姐业主姓名：杨小姐 年龄：年龄：2828岁岁家庭结构：单身家庭结构：单身 职业：服装设计师职业：服装设计师学历：本科学历：本科客户描绘：客户描绘：杨小姐穿着时尚，个性外向，有个男朋友陪来看房，买房自住；杨小姐穿着时尚，个性外向，有个男朋友陪来看房，买房自住；平时喜欢服装设计，旅游，看书；平时喜欢服装设计，旅游，看书；买房主要考虑生活环境，能改善目前的城镇居住环境，向往大都市的繁荣生活。买房主要考虑生活环境，能改善目前的城镇居住环境，向往大都市的繁荣生活。公寓客层公寓客层-都市生活派都市生活派 样本客户样本客户格兰郡年龄：年龄：25
29、253535岁岁家庭综合收入：家庭综合收入：812812万以上万以上/年年都市情节都市情节:向往城市的高品质生活，改善目前居住环境。向往城市的高品质生活，改善目前居住环境。温馨情节温馨情节:向往高品质社区带给自己的温馨生活，从产品到物业，处处细致无微的向往高品质社区带给自己的温馨生活，从产品到物业，处处细致无微的关怀关怀格兰郡公寓客户总结公寓客户总结生活背景生活背景q 城市东西文化的产物城市东西文化的产物q 城市社会观的拥趸城市社会观的拥趸q 城市新旧交错的跟随者城市新旧交错的跟随者 q 城市国际化的上瘾人城市国际化的上瘾人q 城市快节奏的奔跑者城市快节奏的奔跑者q 城市不断制造欲望与满足欲望
30、的空间城市不断制造欲望与满足欲望的空间 格兰郡公寓客户洞察与描述公寓客户洞察与描述生活关键词生活关键词q 主动主动 主动生活、主动创业、主动追求生活的品质；主动生活、主动创业、主动追求生活的品质；q 享乐享乐 享受都市的新文明，更享受自然界的源文明享受都市的新文明，更享受自然界的源文明 ；q 非折中主义者非折中主义者 一群品质的非折中主义者，愿意为自己的生活环境，努力付出一群品质的非折中主义者，愿意为自己的生活环境，努力付出q 文化文化 追寻文明的溯源，欣赏现代主义的人文底蕴追寻文明的溯源，欣赏现代主义的人文底蕴格兰郡公寓客户洞察与描述公寓客户洞察与描述价值观价值观 注重生活素质，捱世界的同时
31、叹世界；注重生活素质，捱世界的同时叹世界；是懂得享受的一群，善于灵活变通。是懂得享受的一群，善于灵活变通。勤奋、耐劳，凡事勤奋、耐劳，凡事“城市动力族城市动力族”的状态，指引着工作中不断奋进。生活的状态，指引着工作中不断奋进。生活工作节奏快，但却很懂得忙里偷闲，享受生活。（犒劳心理）工作节奏快，但却很懂得忙里偷闲，享受生活。（犒劳心理）具有一定的价值观，对股票、证券、基金等均有涉猎，即使自住置业，也具有一定的价值观，对股票、证券、基金等均有涉猎，即使自住置业，也具有一定的投资角度考虑。具有一定的投资角度考虑。格兰郡公寓客户洞察与描述公寓客户洞察与描述价值观价值观 崇尚功名与成功崇尚功名与成功
32、城市生活的向往者，喜欢关注社会名流，穿名牌服饰，享用至尊餐饮。并认城市生活的向往者，喜欢关注社会名流，穿名牌服饰，享用至尊餐饮。并认为选择类似的品牌，居住同样的社区，是人生的第二张名片。为选择类似的品牌，居住同样的社区，是人生的第二张名片。香蕉人。东西文化的综合体，一方面深受西方文化的影响，另一方面又保留香蕉人。东西文化的综合体，一方面深受西方文化的影响，另一方面又保留着中国传统文化的潜质。着中国传统文化的潜质。对中档消费品，这一具有价格与品牌的平衡的产品尤为关注。对中档消费品，这一具有价格与品牌的平衡的产品尤为关注。格兰郡公寓客户洞察与描述公寓客户洞察与描述生活节奏日常习性对应媒体选择衣对衣
33、着品位强调个性(GSTAR,ELLE、TOMMY)，对各品牌服装新装上市信息或商场打折信息较为关注；电信帐单、短信通告食日常工作餐简单卫生为主,要求不高；节假日聚会根据朋友及自己喜好选择代官山、黔湘阁类似的景观餐厅，以便享受与交流同步进行；公司食堂、活动营销住便利城市居住（或租在成熟居住社区）DM直投行地铁时尚型中档自驾车(福特福克斯雪佛兰等)车体广告、活动营销阅读习惯网络Google百度名人励志书籍、时尚热点类刊物(男人装,新周刊)、大众报纸(周末画报)网络营销主流报纸娱乐休闲旅游时尚会展(光大会展、新国际博览中心）网球游泳等健康运动（贝菲特、威尔士、舒适堡）网络游戏（盛大、久游、第九城市）
34、等(YOGA 攀岩)活动营销投资意识健康投资提上日程，每年至少一次体检(景康健诊)；对股票、证券、基金等均有涉猎，即使自住置业，也具有一定的投资角度考虑。(理财周刊)主流媒体：晨报、晚报小众媒体：财经信息、时尚杂志等；活动营销公寓客层公寓客层-都市森林派都市森林派格兰郡公寓客户喜好公寓客户喜好&媒体选择媒体选择洋房客层洋房客层 无印良品派无印良品派格兰郡洋房客户洋房客户业主姓名：叶先生业主姓名：叶先生年龄：年龄：3535岁岁家庭结构：三口之家家庭结构：三口之家 职业：广告公司经理职业：广告公司经理 学历：本科学历：本科 客户描述：叶先生是江西人，现在住在闵行，在上海客户描述：叶先生是江西人，现
35、在住在闵行，在上海也是多处有房产，对房子要求比较高，平时喜欢和朋也是多处有房产，对房子要求比较高，平时喜欢和朋友聚会聊天友聚会聊天洋房客层洋房客层-无印良品派无印良品派 样本客户样本客户格兰郡年龄：年龄：35354545岁岁家庭综合收入：家庭综合收入：12151215万以上万以上/年年“无印无印”情节：情节：财富聚集到一定程度，品味锻造到一定高度，会开始注重内涵而财富聚集到一定程度，品味锻造到一定高度，会开始注重内涵而非外表，大非外表，大LOGOLOGO的的LVLV、PRADAPRADA等炫耀品逐渐退出他的生活圈等炫耀品逐渐退出他的生活圈。“良品良品”情节：情节：懂得符合自身品味才是最优良的消
36、费：养性而增值艺术收藏、非懂得符合自身品味才是最优良的消费：养性而增值艺术收藏、非炫耀但具有意义的生态投资（居住、旅游等）炫耀但具有意义的生态投资（居住、旅游等）逐渐进入他的逐渐进入他的生活圈。生活圈。格兰郡洋房客户总结洋房客户总结生活生活背景背景q 不断制造欲望的城市，锻造了清晰的个人主见不断制造欲望的城市，锻造了清晰的个人主见q 城市快节奏的大潮中，偶尔站在浪尖，偶尔又静随其后城市快节奏的大潮中，偶尔站在浪尖，偶尔又静随其后q 东方静哲学下，渐渐远离西方的奢侈艺术东方静哲学下，渐渐远离西方的奢侈艺术q 在动态城市游刃有余，却有独到的静观点在动态城市游刃有余，却有独到的静观点q 城市新旧交错
37、中开始寻到不变的静规律城市新旧交错中开始寻到不变的静规律 q 城市国际化后，回归自然的都市人城市国际化后，回归自然的都市人格兰郡洋房客户洞察与描述洋房客户洞察与描述生活关键词生活关键词q 主见主见 生意场有主见，生活场有主见、居住同样有主见；生意场有主见，生活场有主见、居住同样有主见；q 奢适奢适 一生最难求的是奢适，奢适永远比奢侈更难求；一生最难求的是奢适，奢适永远比奢侈更难求；q 边城生活边城生活 边城居住派，选择舒适宁静的上海边缘地区居住下来，是理想的生边城居住派，选择舒适宁静的上海边缘地区居住下来，是理想的生活环境。活环境。格兰郡洋房客户洞察与描述洋房客户洞察与描述价值观价值观 具有强
38、烈的生活方向感，清楚自己的生活目的，最充分的享受奢具有强烈的生活方向感，清楚自己的生活目的，最充分的享受奢适生活；适生活；处处领先的工作哲学，步步为营的城市胜利者；处处领先的工作哲学，步步为营的城市胜利者；投资观伴随任何消费：收藏、置业、旅游、再学习投资观伴随任何消费：收藏、置业、旅游、再学习阅历的眼阅历的眼睛，懂得生活就是一场边投资，边享乐的路途。睛，懂得生活就是一场边投资，边享乐的路途。格兰郡洋房客户洞察与描述洋房客户洞察与描述价值观价值观 名利不是身外物，因为自己一生都在名利场。名利不是身外物，因为自己一生都在名利场。拥有积极的名利观，知道如何争名利，但又陷入名利。拥有积极的名利观，知道
39、如何争名利，但又陷入名利。家庭至上，亲情为重。最后一代存有家庭观的中产阶级。家庭至上，亲情为重。最后一代存有家庭观的中产阶级。奢适消费，无关价格，只关是否舒适。奢适消费，无关价格，只关是否舒适。格兰郡洋房客户洞察与描述洋房客户洞察与描述生活节奏日常喜好对应媒介选择衣品质与品位共存，固定品牌忠诚拥护者，多为某一类服饰品牌固定会员银行VIP金卡（数据库营销）食以养生及商务会客为主，偏爱有情调有景观的高档餐厅；如（俏江南、蕉叶、台塑王品等）活动营销住已拥有城市中心高档公寓住宅区/远郊别墅（浦西徐家汇、淮海中路、南京西路等高档居住区）高端住宅区DM直投行自驾车（别克、帕萨特、奥迪）空中飞人户外、航空杂
40、志阅读习惯哲学、历史、高科技经济技术论坛、城市发展、文化艺术均有所涉猎活动营销娱乐休闲艺术品收藏（上海大剧院、上海新国际博览中心）家庭聚会、圈子PARTY、欧洲度假（每年一到两次）航空杂志投资意识机会无处不在；置业经验丰富，部分人有在国外生活的经验，对于房产具备成熟的判断力。财经电视节目、财经书籍洋房客层洋房客层 无印良品派无印良品派格兰郡洋房客户喜好洋房客户喜好&媒体选择媒体选择别墅客层别墅客层 敛藏低奢派敛藏低奢派格兰郡别墅客户别墅客户别墅客层别墅客层-敛藏低奢派敛藏低奢派 样本客户样本客户u 庄先生庄先生u 年龄在年龄在4040岁以上岁以上u 20052005年购入市区公寓房，居住至今。
41、年购入市区公寓房，居住至今。u 工作关系经常和艺术界人士交流；性格幽默，随和，较为感性。工作关系经常和艺术界人士交流；性格幽默，随和，较为感性。u 经济实力雄厚，拥有宝马、奔驰车。经济实力雄厚，拥有宝马、奔驰车。u 曾长期居住在上海市区，非常熟悉和习惯上海的生活环境。曾长期居住在上海市区，非常熟悉和习惯上海的生活环境。u 朋友圈内有相当一部分在上海周边购买了别墅项目，自己也想拥有一套别朋友圈内有相当一部分在上海周边购买了别墅项目，自己也想拥有一套别墅产品，既能在市区内有房，也能在休闲之余度假使用。墅产品，既能在市区内有房，也能在休闲之余度假使用。u 喜欢较为开放的社区空间形式，关注社区其他居住
42、者的身份，渴望能形成喜欢较为开放的社区空间形式，关注社区其他居住者的身份，渴望能形成邻里交流。邻里交流。格兰郡年龄：年龄：40405050岁岁家庭综合收入：家庭综合收入：2020万以上万以上/年年“忘物忘物”：在城市中已经达到相当的财富和地位高度，开始进入人生不惑的境界，物在城市中已经达到相当的财富和地位高度，开始进入人生不惑的境界，物欲横流中走出，步入欲横流中走出，步入“忘物忘物”的生活层次：不再苛求财富的数值，的生活层次：不再苛求财富的数值，苛求花苛求花钱的艺术感。钱的艺术感。开始有意躲避社会人的角色，渴望自然人的回归。开始有意躲避社会人的角色，渴望自然人的回归。“忘我忘我”：重重财富，让
43、其拥有重重身份。因为拥有名份复杂的各种称号，也就无追重重财富，让其拥有重重身份。因为拥有名份复杂的各种称号，也就无追求称号。一声类似求称号。一声类似“老刘老刘”，回归纯朴的称呼，反而尤感亲切。渴望无利，回归纯朴的称呼，反而尤感亲切。渴望无利益、无勾心斗角的自然邻居网，一个个身份类同的成功者，益、无勾心斗角的自然邻居网，一个个身份类同的成功者，“忘我忘我”中共中共回质朴生活回质朴生活。格兰郡别墅客层总结别墅客层总结生活背景生活背景q 曾经对财富的大欲望者，现在转向对生活品位的大欲望曾经对财富的大欲望者，现在转向对生活品位的大欲望q 明白自己的成就是多数人的梦寐，却已经开始选择回归明白自己的成就是
44、多数人的梦寐，却已经开始选择回归q 随着年龄的增加，事业趋于稳定，数字不是财富的唯一意义随着年龄的增加，事业趋于稳定，数字不是财富的唯一意义q 生活的爱好开始回归本位，一场儿孙的游戏，对其反而更有意义生活的爱好开始回归本位，一场儿孙的游戏，对其反而更有意义q 对于城市的依赖，第一次如此低。但是又不想离开太远，因为疆场还在对于城市的依赖，第一次如此低。但是又不想离开太远，因为疆场还在格兰郡别墅客户洞察与描述别墅客户洞察与描述生活关键词生活关键词q 圈子圈子 圈子很重要。圈子很重要。二十年前是为了创业，有了生意圈，看的是利用价值。十年二十年前是为了创业，有了生意圈，看的是利用价值。十年前为了学品位
45、，有了玩乐圈，看的是身价。近些年，圈子越来越小，交情前为了学品位，有了玩乐圈，看的是身价。近些年，圈子越来越小，交情却越来越深。却越来越深。q 心态心态年纪越大，越会做自己的老师。心态的稳定，是自己认为比财富更重要的年纪越大，越会做自己的老师。心态的稳定，是自己认为比财富更重要的东西东西p 不等式不等式越活越明白，所谓明白，就是知道人生不等式的次序。越活越明白，所谓明白，就是知道人生不等式的次序。什么是最重要的，什么是最重要的，什么是一笑而过的什么是一笑而过的格兰郡别墅客户洞察与描述别墅客户洞察与描述价值观价值观生活，难的不是赚多少钱，难的对价值的收藏；生活，难的不是赚多少钱，难的对价值的收藏
46、；工作是人生的必需品。只因可以锻炼人在舍得之间的修养。工作是人生的必需品。只因可以锻炼人在舍得之间的修养。格兰郡别墅客户洞察与描述别墅客户洞察与描述生活节奏日常喜好对应媒介选择衣穿什么不重要，舒服与场合为选择对象VIP会员数据库食吃什么不重要，关键是顺口，有味道和吃的感觉以及一起吃的人。营养、健康为主（知名企业会所）；家庭聚会，清粥小菜活动营销住市中心高档公寓，拥有多套住房、郊区别墅等高档会所VIP会员数据库行宝马汽车、商务仓、出入各大城市CBD区域内，出行住五星级以上酒店户外、小众媒体阅读习惯两忘境界。或高深研究著作,如史记、资治通鉴、孔孟之学等书籍；或只看简单的漫画读物哈里波特活动营销娱乐休闲爱好收藏金石字画；交际圈相对固定，与相同档次相同趣味的人为友；喜欢挥洒雅趣或展示其文化素养（雍福会、外滩3号、汤臣GOLF等）或卸去所有华丽外表,安静的做一个修剪花草的园丁。活动营销投资意识拥有股票或者期权，已有较高的财富积累；对稀有或不可复制的投资较有兴趣活动营销别墅客层别墅客层 城市两忘派城市两忘派格兰郡别墅客层喜好别墅客层喜好&媒体选择媒体选择谢谢 谢谢
