1、城市开发城市开发概述概述城市开发主导力量城市开发主导力量 政府是城市开发的主导力量。政府一元化 开发实体的多元化 多元化开发时的政府主导(南通实例)权力,基础,动力城市开发的经济动因城市开发的经济动因 一、城市结构和功能的互逆一、城市结构和功能的互逆 二、城市物业置换的需求二、城市物业置换的需求 1、物质建设性置换。（“两湾一宅”成片危、旧、简屋改造工程）2、功能性置换。（伦敦、外滩、苏州河）3、土地级差收益性置换。（新天地）一般置换程序：农业工业、仓储居住商业、休闲、办公第三节第三节 城市开发的相关原理和方法城市开发的相关原理和方法 一、平衡理论一、平衡理论 基本论点：城市发展各个因素之间关
2、系应该达到一个相对稳定点。数学模型为:投资与收益的平衡、用地平衡 AB)()(A、B变量 常量1 2SQOQ Q21 P1 P2P土地供给量土地价格S土地供给量需求曲线供给曲线 基本理论：城市各因素都是不断发展的，每一个发展时段都是前一时段发展的延续。城市空间是一个相对稳定、不易变的因素，为了满足城市经济的不断发展，城市开发应该有留有充分的余地和提前量，数学模型为:An=An-1+Bn (公式52)An=A0 x(1+)n (公式53)典型用途：（一）人口预测（二）经济预测。动态发展理论动态发展理论系统控制理论系统控制理论 1、系统论、系统论S=A,R (公式公式54)这是按系统定义列成的集合
3、数式。从城市学这是按系统定义列成的集合数式。从城市学的观点看，的观点看，S代表城市系统，而代表城市系统，而A是组成城是组成城市系统的子系统，市系统的子系统，R表示子系统之间的相互表示子系统之间的相互关系。关系。2、控制论、控制论 基本论点：城市开发在一定条件下是可以控制的。一般表达式：=f(x,y)(公式55)是目标函数 x可控变量 y不可控变量 典型用途：（1）城市开发（2）规划管理（3）市场控制。四、门槛理论四、门槛理论“水桶理论”。城市发展阈限概念(即门槛理论)基本观点:城市的资源在一定的时期内是有限的，城市开发的强度是有限的。Pmax=minQ1max，Q2max，Q3max，(公式5
4、6)主要用在（一）城市规模控制。城市开发过程中如何确定开发区最大人口规模，往往有很多因素，例如能源、水资源、食品、土地供应量等等，其中一种因素负担人口最小的就是该开发区的人口极限。（二）容积率控制。熵理论熵理论“可逆过程”与“不可逆过程”耗散理论 基本论点：城市人口众多，单个人活动偶然性强，利用统计的办法得到城市居民活动趋势，从而得到城市开发的目标。一般表达式：（一）城市开发时机选择。（二）城市设计。博弈论博弈论 零和博弈。A+B=0 A,B(-1,0,1)常和博弈。X+Y=361 X,Y(0361)变和博弈。in=an+bn+cnI=in 单人博弈，双人博弈，多人博弈 动态博弈与静态博弈 纳
5、什（Nash)均衡城市开发规划的目标、对象、任务城市开发规划的目标、对象、任务和原则和原则一、城市开发规划的目标一、城市开发规划的目标总体目标，具体目标（用框图说明）二、城市开发规划的对象二、城市开发规划的对象1、研究对象是城市居民活动所需的空间集合，是功能与空间属性的互相作用的整体。2、直接服务对象是开发企业和城市政府，如开发公司、开发区管委会等。三、城市开发规划的任务三、城市开发规划的任务前期准备工作，如可行性分析，规划设计，确定开发具体目标，选定开发范围。开发行为策划制定土地开发规划 1、制定土地开发等级，为合理制定地价确立时空基础2、划分批租区域3、制定土地开发时序，使土地开发能满足城
6、市经济发展的需求城市开发的原则城市开发的原则 1、有效。、有效。2、公正。、公正。3、持续。、持续。城市空间的需求与市场分析 第一节第一节 城市空间需求的影响因素城市空间需求的影响因素一、消费一、消费二、生产二、生产三、城市基础设施的改造三、城市基础设施的改造L(距离)居住工业0地租曲线市中心P（价格）商业农业城市空间开发的投入与产出城市空间开发的投入与产出 城市空间供给城市空间供给 一、城市空间供给一、城市空间供给 1、城市空间供给的涵义、城市空间供给的涵义 市场化的城市空间供给的涵义应从微观和宏观经济两个层面去把握。从微观经济角度来看，所谓城市空间供给是指生产者在某一特定时期内，按各种价格
7、在市场上提供的数量单（或表）。在生产者的供给中既包括了新生产的城市空间商品，也包括过去生产的存货。由于城市空间供给一般是指特定市场的供给，因而又称为市场的城市空间供给。从宏观经济角度来看，城市空间供给就是城市空间总供给，这是指在某一时期内全社会城市空间供给的总量，包括实物总量和价值总量。2、城市空间供给的特性、城市空间供给的特性 城市空间供给具有自身的一些显著特点：城市土地供给的刚性和一级市场的垄断性相对弹性，。（1）城市空间供给具有层次性现实供给层次储备供给层次潜在的供给层次（2）城市空间供给的滞后性和风险性（3）城市空间供给的时期性 特短期供给量固定不变 短期 生产基本要素不变土地供给量不
8、变，房屋供给量会有较小幅度的变动 长期 所有生产要素可以变动，而且可以与社会其他行业的资本互相流动 二、决定城市空间供给的主要因素二、决定城市空间供给的主要因素分析分析 1、决定城市空间供给的几个主要因素、决定城市空间供给的几个主要因素（）价格 与 供给曲线 P（价格）OQ(供给量)（）土地价格和城市土地的数量（）税收政策（）开发商对未来的预期城市土地的供给量与城市规模成正比城市土地的供给量与城市规模成正比?DO S1、供给与需求的均衡、供给与需求的均衡城市空间开发的经济收益城市空间开发的经济收益 B=(I-C)A,公式（7-1）式中：I=PFAR C=Ca-CbFAR I 单位土地收入 B
9、总利润 P房地产价格 FAR容积率 A开发土地面积 Ca单位土地固定成本。Cb单位建筑变动成本，主要是与容积率有关的建筑成本。一、投入、收益与容积率一、投入、收益与容积率容积率012345678910征地费用10001000100010001000100010001000100010001000建设费用0100020003000400050006000700080009000100002000元收益-100001000200030004000500060007000800090002000元收益率-100.3330.50.60.670.710.750.780.80.8182200元收益-100
10、020014002600380050006200740086009800110002200元收益率10.10.4670.70.760.830.890.9250.960.981二、住宅密度、土地价值和最佳容积率二、住宅密度、土地价值和最佳容积率 U*P价格容积率FOFP单位面积土地价格O单位面积住宅价格 P价格容积率F*d建筑成本C住宅价格Pa*P第四节第四节 利润分配和市场控制手段利润分配和市场控制手段 一、城市空间开发经营利润分析一、城市空间开发经营利润分析 1、城市空间开发利润构成、城市空间开发利润构成 城市空间开发的利润，是由开发经营利润加上营业外收入，减营业外支出组成的。开发经营利润的
11、内容，包括建设场地（熟地）销售利润、商品房销售利润、代建房结算利润、配套设施销售利润、代建工程结算利润、房屋经营利润和其他销售利润。营业外支出，如固定资产、经营房、周转房清理损失，非常损失等。2、城市空间经营利润构成、城市空间经营利润构成(1)出租房地产利润；(2)出售房地产利润；(3)辅营业务利润，如小修养护利润、拆迁清理利润、对外服务利润、其他经营利润等；(4)营业外净收入，营业外收入扣除营业外支出后的净收入；(5)其他销售利润。3、利润分配的分析、利润分配的分析1）分给联营单位的利润或从联营单位分得的利润。2）应交所得税。3）企业留利。实现的利润对以前年度亏损的弥补。房地产市场运行机制房
12、地产市场运行机制 动力机制、价格机制、竞争机制、供求机制及利率机制。城市公共空间的供给城市公共空间的供给 开发主体开始多元化。城市公共空间包括公共绿地、道路和其他公共设施用地。城市公共开发在城市开发中起着主导作用。投资英国50，新加坡80。除了提供基础设施和公共设施以外，政府还参与那些关系到经济和社会发展的整体和长远利益的开发项目，如社会福利住宅，城市更新和工业园区等，这些开发项目往往是非公共者难以胜任的。左右的住房和工业用地是由政府开发的，对国家的经济和社会发展起了极其重要的作用。我国各地城市政府部门所实施的“安居工程”，以及各类经济技术开发区的开发也是这方面的成功例子。第八章第八章 城市开
13、发的外部效应城市开发的外部效应第一节第一节 外部效应概述外部效应概述 一、外部效应概念及其产生原因一、外部效应概念及其产生原因 外部效应是指为了自身目标而努力的经济单位，在努力的过程中使其他经济单位获得了意外的收益或损害的现象。这种正的或负的效应一般不会记入前者的成本或收益，所以称为外部效应。二、外部正效应二、外部正效应 外部正效应是指个体的经济单位在进行经济活动时对其他经济单位或个人带来了有利的影响或收益，但这种收益无法通过市场反映出来，即进行此项经济活动的单位无法得到任何报酬。社会受益大于单位受益。外部经济多个企业或多种经济活动在空间上集聚在一起所带来的成本下降或收益增加。三、外部负效应三
14、、外部负效应第二节第二节 城市开发中的外部效应城市开发中的外部效应 一、周边环境对城市开发的外部影响 评估周边环境的外部影响当前，未来 二、城市开发对周边环境的外部影响 对外部效应进行积极的评价与调控。三、房地产开发中的外部效应分析 三、房地产开发中的外部效应分析 房地产价格 QP市场供给曲线（房地产的边际成本）市场需求曲线（房地产的边际收益）房地产数量（Q）PPEPA()房地产价格()房地产的私人边际成本市场需求曲线（房地产的边际收益）房地产数量（Q）QPPPPBSPSQ房地产的社会边际成本 外部正效应引起供给不足 第三节第三节 城市开发中外部效应的评价与调控城市开发中外部效应的评价与调控
15、定性分析：根据开发的主要目的和要求，对周边环境的外部效应和自身产生的外部效应进行分析，区分轻重缓急，对外部正效应和外部负效应作对比研究，找到最佳的平衡点。定量分析：我们可以借鉴社会学的一些调查分析方法，列出相关因素，制定各因素相对合理的权重，采取专家、群众共同评分的办法，将外部效应的影响量化。这种方法的合理性建立在权重的分配上，制定科学合理的权重比例，需要广泛征询专家和群众的意见。二、城市开发中外部效应的调控 1、政府管制、政府管制 2、经济诱导、经济诱导（1）产权界定）产权界定 科斯定理科斯定理外部效应问题可以通过重新分配产权得到解决，这种论点被称为科斯定理。（2）税收和津贴）税收和津贴 棍
16、棒加胡萝卜。管理倾向于非黑色即白色，而税收或津贴对其间的灰色区域处理得更好些。（3）可交易许可证）可交易许可证二、城市开发中外部效应的调控 3、政府管制与经济诱导之评价：、政府管制与经济诱导之评价：4、外部负效应的分区规划调控、外部负效应的分区规划调控（1 1）工业公害分区）工业公害分区 （2）零售商业公害）零售商业公害（3 3）住宅公害）住宅公害 立体排污费与最佳位置 元距离住宅区的里程（公里）24.2681080605220污染成本劳动力成本总成本（2）零售商业公害）零售商业公害 问题交通拥挤、噪音和停车提供路外停车场以解决停车问题，同时提供交通信号设施、改善路况以解决交通问题，提供护道、
17、优美景观以控制噪音问题（3）住宅公害）住宅公害 问题拥挤度、噪音、停车场的需求、景观、阳光。（1）街边停车场。（2）改善道路状况。（3）建筑物设计。第六章 城市基础设施开发 城市开发过程中基础设施建设是开发的先期战役，投资大，风险大，利润也不高，但却是城市空间开发的首要任务；另外，基础设施建设项目建设期又长，所以如何获取资金并合理使用资金进行基础设施建设，是城市开发者必须解决的重大课题。第一节第一节 基础设施概述基础设施概述 一、基础设施的概念与特性一、基础设施的概念与特性 城市基础设施概念可定义为满足城市物质城市基础设施概念可定义为满足城市物质生产和居民生活需要，向城市居民和各单生产和居民生
18、活需要，向城市居民和各单位提供基本服务的公共物质设施以及相关位提供基本服务的公共物质设施以及相关的产业和部门，是整个国民经济系统的基的产业和部门，是整个国民经济系统的基础设施在城市地域内地延伸。础设施在城市地域内地延伸。按公共性分类 第一类，纯公共品性设施，以环境保护、环境监测、城市绿化、城市防灾设施为主。城市政府是主要的投资主体。第二类，公共品特性较强的设施，以城市道路、桥梁、环境卫生、供电、供水、供气等设施为主。这类设施的特点是：首先，具有明显的外部效应、规模性和自然垄断性，如城市供水、供电等设施；其次，使用者具有明显的非排他性，如城市道路、环境卫生等。这类设施私人很难直接投资，或因排他的
19、成本较高，难以通过市场自发运行，对此，城市政府仍是主要的投资主体，城市财政仍是主要的资金来源渠道。但同上一类设施不同的是，当资本条件和技术条件具备时，私人资本的介入是可能的。另外，由政府投资、私人经营是这一类设施的又一特点。第三类，私人产品特性较强，但仍为准公共品的设施，以资本进入规模较小、排他成本较低的城际、区际间高速公路或公路、市内外公共交通、集中供热等设施为代表。这类设施的特点是：在不具备转化条件(包括制度条件)时，主要表现为准公共品特性，一旦具备条件，立刻可以转化特性，成为适宜私人资本投资和经营的项目。如闭路电视、公共交通线路等都是私人资本热衷的投资和经营项目。对这类设施加强监管和采取
20、包括财政资金引导、补贴和税收优惠等诱导手段在内的方法，是解决城市财政资金供给不足，提高基础设施运营效率的有效办法。二、城市基础设施对城市经济的作用 城市基础设施是形成城市聚集效益的物质基础。城市基础设施是城市所特有的巨大的正外部效应集合的源泉，也是消除城市中普遍存在的负外部效应的条件。城市基础设施是城市空间结构转化的重要物质支持系统。三、城市基础设施与城市经济增长的关系 基础设施存量每增长1%，GDP就会增长1%。第一，城市基础设施是城市经济增长的路径引导。第二，城市基础设施具有控制或鼓励城市经济发展的效用。第三，城市经济发展是城市基础设施供给形成的物质源泉。城市基础设施开发原则 第一：供给结
21、构中的公共部门与私人部门之间的协调。第二：城市基础设施配置与城市功能和特点的协调。第三：城市基础设施存量与增量之间的协调。第二节 我国城市基础设施开发现状 一、基础设施开发投入不足 二、基础设施经管理效率低下 首先，经营管理不善，缺乏效率和竞争 其次，管理方式不适应市场经济的需要（价格形成机制、政策性亏损和经营性亏损模糊不清）再次，在城市公用事业领域存在着严重的政府缺位现象。最后，城市基础设施的短缺也影响到城市的可持续发展。第三节 城市政府在基础设施领域的职能定位 一、政府投资的局限性 首先，公共财政力量不济。其次，国有企业存在效率问题。第三，政府直接参与投资和经营。二、我国政府（财政）合理的
22、职能定位 第一，应该承担基础设施的未来需求预测和总体布局规划，并制订基础设施建设的中长期计划，消除市场的盲目性，为提高基础设施投资效率打下基础。第二，政府必须对垄断的基础设施公司实施管制，防止其滥用垄断权利遏制潜在竞争对手和损害消费者权益。第三，在一些相互之间具有替代性的自然垄断领域，政府与其管制垄断，不如为行业间竞争提供方便，用市场机制限制垄断。应该注意避免的失误 第一，注意提高基础设施规划和决策的科学性，维护政府与企业之间契约的严肃性，避免出尔反尔，丧失信用。第二，政府不必参股每一项基础设施投资。第三，在吸引外资及民间资本参与建设和经营的基础设施项目中，政府应该建立激励机制，促使民营企业提
23、高效率，而不能承诺固定回报。城市基础设施的发展与经济发展的关系 第七章 城市土地开发 第一节第一节 城市土地开发概述城市土地开发概述一、城市土地开发的必要性一、城市土地开发的必要性一是城市化发展的需要。二是城市现代化和社会生活质量提高的客观要求。三是避免城市功能衰退、延长城市生命周期的需要。四是改革开放、吸引外资的需要。城市土地经营城市土地经营 一、城市土地经营概述一、城市土地经营概述 1、市县政府是经营城市土地的主体地位、市县政府是经营城市土地的主体地位 2 2、政府经营城市土地的重点内容、政府经营城市土地的重点内容 土地储备机制对城市土地开发的影响土地储备机制对城市土地开发的影响 积极的影
24、响“一个渠道进水，一个口子放水”政府调控，供求平衡，市场规范 消极的影响1）过分严格控制土地供应量会促使地价上升，2）土地的供应规模受到限制3）城市开发过程中规划指标难以控制 第八章第八章 城市开发投融资体制城市开发投融资体制第一节第一节 国家投融资体制改革国家投融资体制改革 投融资渠道政府拨款,国家银行贷款 一、健全进入与退出机制 二、投融资主体结构 第二节：城市基础设施开发投融资第二节：城市基础设施开发投融资 一、股权融资 1、公开发行融资（公募）、公开发行融资（公募）2、私募融资、私募融资二、债权融资二、债权融资1、外国政府贷款、外国政府贷款 外国政府贷款1）纯软贷款2）混合贷款3）特种
25、贷款外国政府贷款的特点;1）属主权外债，贷款必须偿还。2）贷款条件优惠3)限制性采购。4)投向限制。5)具有政府间援助性质。2、金融机构贷款、金融机构贷款资本金3、卖方信贷、卖方信贷4、融资租赁、融资租赁5、债券融资、债券融资三、项目融资三、项目融资 无追索权的项目融资 有追索权的项目融资（一）（一）BOT（BuildOperateTransfer）1、BOT融资方式的特点。1)BOT融资方式是无追索的或有限追索的。2)承包商在特许期内拥有项目所有权和经营权。3)名义上，承包商承担了项目全部风险，因此融资成本较高。4)与传统方式相比，BOT融资项目设计、建设和运营效率一般较高 5)BOT融资项
26、目的收入一般是当地货币，若承包商来自国外，对宗主国来说，项目建成后将会有大量外汇流出。6)BOT融资项目不计入承包商的资产负债表，承包商不必暴露自身财务情况。（2）.BOT融资方式的种类 BOOT融资(即建设一拥有一运营转让)。BOO(建设拥有转让)，BTO(建设转让经营)，BOOS(建设拥有运营出售)，BT(建设转让)，OT(运营一转让)3、BOT融资的运作过程融资的运作过程 （1）项目的确定和拟定（2）招标。（3）挑选中标者 （4）项目开发（5）项目建设（6）项目运营（7）项目的移交 4、BOT融资的招标程序融资的招标程序5、BOT融资项目中特许权协议的主要内容融资项目中特许权协议的主要内
27、容 （1）资格预审（2）招标（3）投标（4）评标与揭标6、BOT融资项目的风险分担原则融资项目的风险分担原则（1）由于国家政策、法律法规的变化致使项目公司受到实质性的影响，政府部门可以通过调整收费价格，延长特许期限或采取其他相应措施予以补偿。（2）自然不可抗力因素由项目公司通过保险方式承担。（3）政治不可抗力，可通过协议协商加以解决。7、BOT融资项目中各方的权力与义务融资项目中各方的权力与义务（1）政府部门监督、检查和审计。（2）政府保证收益，外汇。（3）政府保证项目的垄断性。（4）投标活动公平竞争。（5）雇用本地劳动力。（6）权利与义务的转移。（二）信托融资（1）贷款信托（2）信托基金（3
28、）融资租赁 四专项基金制度 第三节第三节 城市功能区开发投融资城市功能区开发投融资 一、产业开发区投融资一、产业开发区投融资 二、生活区开发投融资二、生活区开发投融资 1、非竞争性领域投融资、非竞争性领域投融资 2、竞争性领域投融资、竞争性领域投融资PPP(Public-Private Partnerships)模式模式 城市政府开发公司其他公司BVI公司全资开发经营公司管委会产业区未来收益权现金现金全程介入监督管理职能部门 政府开发商协议，招标，拍卖项目开发项目收益股本金主办银行信贷还 本付息三、城市中心区投融资三、城市中心区投融资 1、行政中心开发投融资：政府财政承担，部分建筑由社会捐赠建
29、造。2、商业区开发投融资 3、商务办公区开发投融资 4、文化体育等服务设施开发投融资：信贷资金为主。作业作业 现阶段，我国城市存在哪些基础设施投融资方式？请讨论，改革开放以来，我国城市基础设施BOT融资方式的积极意义与它的局限性。借鉴国外的经验，考虑设计出新型金融工具以满足我国日益增加的城市基础设施建设。非竞争性领域的投融资模式包括，适用范围?竞争性领域ppp模式的应用的优势和局限性？设计一个开发区的投融资模式设计一个开发区的投融资模式。第九章 城市空间开发调控 第一节 城市开发组织管理体系 第二节 城市空间开发的政府调控 第三节 土地供应控制（略）第四节第四节 规划控制规划控制 一、建筑控制一、建筑控制 二、环境容量控制二、环境容量控制 三、设施配套控制三、设施配套控制 四、形体景观控制四、形体景观控制 第五节第五节 建设过程管理建设过程管理 一、财税调控一、财税调控 二、政府投入控制二、政府投入控制 三、法制控制三、法制控制 第六节第六节 市场调节市场调节 一、建立规范的土地市场 二、完善房地产金融市场 三、培育和发展房地产中介服务市场和物业管理市场
