1、8 消费信贷、信用卡和房地产贷款 理论依据与意义 消费贷款的种类 消费信贷的特点 消费贷款的申请评估 个人信用评估 主要贷款（住在抵押贷款、汽车贷款、消费卡贷款）消费信贷定价8.1 理论依据与意义 8.1.1 消费信贷的产生及其对商业银行的意义 是银行等金融机构为满足个人特定的消费目的而发放的贷款。1 理论基础：生命周期消费理论。8.1.2 对商业银行的意义 改善银行资产结构，降低经营风险 是银行的一个新的利润增长点 是银行提高竞争力的重要途径8.2 消费信贷的种类 1 按偿还方式：分期还款，到期一次性还款。2 按资金用途：A居民住宅抵押贷款B非住宅贷款：汽车、耐用消费品、教育贷款、旅游贷款C
2、 信用卡贷款与借记卡3 消费者金融保护局4消费信贷的快速发展8.3 消费信贷的特点 1高风险性：还款来源不确定；信息不对称严重；贷款结构内含的利率风险与违约风险 2高收益性（回佣，手续费，年费收入）3 周期性（对经济周期比较敏感）4 利率不敏感性（取决于受教育程度、收入水平、对生活质量的追求，贷款带来的效用）8.4消费者信贷申请评估与风险控制 8.4.1 消费信贷申请评估 担保人（社会压力与第二还款来源？）收入 存款 工作与居住的稳定性 债务金字塔8.4.2 申请范例（P457）申请表的评估 信用报告8.25个人信用评估（评分）8.5.1 个人信用评估的意义 征信（也称信用评估）。1830年伦
3、敦成立世界上第一家征信公司 1929年美国信用局。美国的个人征信机构：邓白氏（Dun&Bradstreet邓白氏集团公司 EXperian公司 Equifax公司 环联（TransUnion）8.5.2 信用评分的基本理论 1 大量观察，区别优良贷款和不良贷款的财务、经济和动机等因素 2 静态预期8.5.3 个人财务分析的内容和目标 1内容：资产、负债、费用、收入和综合分析。2 目标：A确定借款人各种资产的价值和可靠性 B确定可作为抵押品的流动性资产 C流动负债及其偿还方式 D确定客户的总体负债情况和流动性3 个人贷款财务报表的分析方法（1）资产分析的范围（从四个方面确定）A抵押资产？资产变卖
4、？资产收入？资产比重？B资产分析关注的三个问题：价值和稳定性；流动性；所有权和控制权（2）流动性资产分析 现金：定期存款，个人退休账户，信托账户。大额可转让存单和储蓄存单 可转让证券(股票评估，政府债券和公司债券)股票评估（3）不动产分析（4）应收贷款分析（5)人寿保险：终生人寿保险和定期寿险(6)退休基金(7)私人财产(8)其它资产：营业资产，合营公司资产，退税等(9)个人收入分析 工资，其它经常收入，利息，股息，应收赡养费，退休金收入，失业救济，社会保障福利。自营人员(10)负债分析 信用卡分析 营业负债分析 其它贷款分析和负债分析(11)其它信息：共有权，偶然负债，或有负债8.5.4 个
5、人财务报表综合分析 1 综合分析的目的。抵押品或还款来源；资产流动性；流动性负债；所有者权益；速动比率，所有者权益与资产比率.2 分析方法：比率分析：速动比率（现金）（大于1），流动负债可转让证券现金速动比率调整后的所有者权益与资产比率（超过50%）调整后的资产总额调整的所有者权益资产比率调整后的所有者权益与8.5.5 个人信用评估方法1 Z计分模型 Altman（1968）选取了下述五个变量作为风险分析指标：X1营运资本营运资本/总资产总资产（WC/TA）营运资本是公司的流动资产与流动负债之差。显然，（WC/TA）反映了公司规模与流动性之间的关系。X2留存收益留存收益/总资产（总资产（RE/
6、TA）其中留存收益（或剩余收益）是公司再投资（投资增量）的收益总量和公司在整个寿命期内的损失总量。X3税息前利润税息前利润/总资产总资产（EBITA/TA）该比率可用来衡量公司资产赢利能力。X4权益市场价值权益市场价值/总债务的帐面价值（总债务的帐面价值（MVE/TL）。其中权益指标为公司所有股份（含优先股和普通股）的市场价值，负债则是流动负债和长期负债之和。该比率说明公司在债务超过资产、无力还债但尚未破产时，其资产价值多少。X5销售收入销售收入/总资产（总资产（S/SA）该比率是反映公司资产营运能力即它在竞争状况下的管理能力 Z=0.012*X1+0.014*X2+0.033*X3+0.00
7、6*X4+0.999*X5 或 z=1.2*X1+1.4*X2+3.3*X3+0.6*X4+0.999*X5 情形1:当Z1.81时，公司将会破产或面临着破产威胁。商业银行应该停止计划的贷款计划、并采取补救措施挽救可能遭受的信贷资产损失问题。情形2:Z2.99时，公司的经营状况良好，基本上没有信用风险问题。商业银行可批准其贷款申请。情形3:1.81 Z 2.99时，借款人的信用状况处于未知区域（zone of ignorance）或灰色区域（gray area）。2，5C判断法 品质 能力 资本 担保 环境（政治、经济、法律和市场环境等）3 信贷分析法 A杜兰德9因素消费信贷评分系统 P169
8、(人民大学出版社)阈值是1.25分 B 八因素（90-430分）（最优分界点，单个客户最大额度）优缺点：客户关系、歧视、举证责任 C FICO信用分析（类似于淘宝？）统计学的聚类原理 借款人还款历史 欠款数额 信用历史的持续时间 贷款的类型 曾经使用的信贷种类 人格特征（个人特征）300-850分。D 中国的情况 上海华腾软件公司，中国建设银行（自然情况、职业状况、家庭情况与银行关系）E 技术：判别分析、逻辑回归，神经网络模型8.5.6 风险控制与分散的主要手段 1 控制消费信贷风险的主要手段 个人信用系统 首付额度 规定每月还本付息的最高限额 最低收入额度2消费信贷风险分散的手段 避免同一类
9、消费信贷的借款人过分集中 强调不同期限的合理搭配 二级市场的销售贷款8.6 住宅抵押贷款 8.6.1 住宅抵押贷款的种类及发展 1 种类 8.6.2 住房贷款的创新与发展 多重抵押贷款 可变利率贷款 累进付款与分级偿还抵押贷款 反向年金抵押贷款 最后巨额付款方式 分享增值抵押贷款 循环住房贷款 一揽子交易抵押贷款 中国的住宅贷款。不良贷款比率0.5%8.6.2 住宅抵押贷款业务 1 个人住房贷款的具备要求 合法的身份 稳定的经济收入 购房合同 首付 资产抵押2 个人住房贷款结构 3 住宅抵押贷款的业务流程8.6.3 住宅抵押贷款的风险分析 1 信用风险 2 利率风险 3 提前偿付风险8.6.4
10、 住宅抵押贷款证券化市场8.7 汽车贷款 8.7.1 汽车贷款的供给方式 间客模式 直客模式 8.7.2 汽车贷款业务 1基本需求 2 贷款结构 3 业务流程 8.7.3 汽车贷款的风险管理8.8 信用卡贷款 8.8.1 信用卡的产生和发展 中国银行的长城卡，中国工商银行的牡丹卡，中国农业银行的金穗卡，中国建设银行的龙卡，交通银行的太平洋卡，深圳发展银行的发展卡，浦东发展银行的浦东卡等 8.8.2 信用卡贷款的结构8.8.3 信用卡的风险管理 1 特殊风险 信用风险，伪冒风险，作业风险，内部风险 2 风险管理手段8.9 消费信贷定价 8.9.1 消费信贷定价的一般原则 成本收益原则-组合定价原
11、则 8.9.2 影响消费信贷定价的因素 1 资金成本。2 消费者的信用风险。3预期利率波动。4消费者与银行的业务联系的紧密程度。5 银行之间消费信贷的竞争程度。8.9.3 定价模型 1 成本追加模型 贷款利率=资金成本+贷款费用+风险补偿费用+目标利润 未考虑当前资金市场的一般利率水平，可能导致客户流失和贷款市场的萎缩 2 基准利率加点定价模型 3 客户盈利分析模型 二八定律=20%的客户带来80%的利润8.9.4消费信贷实际利息计算方法：短期消费信贷 1.年百分率（APR）。借款人每月等额偿还.1000元贷款，名义利率10%。每月等额偿还。实际利率？100/500=20%贷款金额，2000，
12、年利率13%，计算每月融资费用。(2000/100)*7.18=143.60 2 单一利率法 2000美元，期限1年，年利率12%。利息 240元。分四次还款。每季利息=本金*利率*时间 第一季度：2000*0.12*1/4=60 第二季度 1500*0.12*1/4=45 第三季度：1000*0.12*1/4=30 第四季度：500*0.12*1/4 共：150.节省（240-150=90元）3 贴现率。适用于客户预先支付利息后的情况。期限1年、2000美元。利息2000*12%=240美元。从贷款扣除利息。借款人1760元，偿还2000.实际利率=240/1760=13.6%4追加贷款率。
13、加息平均法 2000美元，12%。利息2000*12%=240 本息2240元 每月支付2240/12=186.67元。实际利率=240/1000=24%5.78s条款法 1+212=78犹太人的宇宙大法则道理 在自然法则中，78：22法则.边长为10cm的正方形，再做一个内切圆，然后计算一下它们的面积.内切圆的面积是785，其余面积为215。“78：22”是一个“规矩方圆”中不可逾越的法则，在人体中，水的比例为78，其他物质占22 78：22 洛仑兹.收入分配的格局.世界上78%的财富仅仅被22%的人口占有，而剩余的78%的人仅占有剩下的22%的财富。犹太人发现全人类的富人和普通人的数量比例
14、大约是22：78，与之相反，富人总共拥有的财富与普通人总共拥有的财富之比则大约就是78：22。意大利的经济学家巴莱多对经济行为研究得出结论。无论在任何一组东西之中，其中最重要的只占其中一小部分，这个法则在经济学中被称为巴莱多法则。（1）78%的优良业绩由22%的客户带来。为了创造出更多的优良 （2）在单位中，22%的人经常代表着78%的人的发言权；在销售公司里，78%的销售额由22%的商品带来；在经营上面，22%的企业控制78%的市场。这揭开了“风险最小化，利润最大化”的神秘面纱。（3）78%的投资者只想着怎么去赚钱，22%的投资者会考虑到赔钱时的应变策略，但是结果总是22%的投资者能够长久赢
15、利，78%的投资者却经常会赔钱。78%的投资利润来自于22%的投资个股，投资收益有78%来自于22%的交易。（4）每一个成功的投资者或者是经营者用78%的时间学习和研究，用22%的时间实际操作；失败的投资者和经营者用78%的时间实际操作，用22%的时间来后悔。卡内基等提出的情商理论。情商的部分内容：（1）无论哪一个人，他一生的成功，78%靠情商，22%靠智商。（2）成功者78%的机会由不到22%的朋友提供，这些22%的朋友对他们的生活起到了重要的作用。因此，数量少但交情深厚的人际关系远胜于广泛而肤浅的人际关系。（3）如果能对自己做出一个正确的评估，找出78%的一般优势和22%的最优优势。努力发
16、展最优优势就可以轻松迈向成功。提前偿还贷款，如何计算借款人少付的利息？1+2+1278 某客户期限12个月，按月偿还。前9月偿还。客户获得的利率回扣率是(1+2+3)/78)*100%=7.69%.无论是单一利率法、追加贷款率法。还是贴现率发，银行获得全部融资费用的92.31%。4 补偿余额法 1000美元，8%，保留10%的补偿贷款余额。利息=80.实际利率=80/900=8.89%5 浮动利率法8.9.5消费信贷实际利息计算方法：长期消费信贷1)121()121(*)12(*12*12*tRRRt（本金每月支付61.5261)1212.01()1212.01(*)12(12.0*50000
17、12*12*25t（每月支付 支付总额=526.61*25*12=157983元。支付利息=157983-5000=107983元8.10 我国消费信贷的发展特征 8.10.1 初步形成了多元化的消费信贷体系 结构：住房消费信贷为主，个人经营性贷款，汽车贷款和助学贷款。8.10.2 增长速度快，规模不断扩展 余额：1998年172亿元到2003年15732.6亿元。5年间增长90倍。2009年，个人贷款近4万亿元，增长233倍。消费信贷占银行信贷总额的比重0.85%-9.90%；2009年，占比近20%。银行的机构设置：零售业务部、个人金融部、住房信贷部、银行卡中心等。8.10.3 个人贷款集中度比较高（贷款银行与地域分布）8.10.4 农村个人贷款严重滞后 88%的个人贷款集中在城市，占人口比重65%以上的农村地区，个人贷款比重只有12%。作业：P480-481 7-18题
