1、利用集体建设用地建设租赁住房试点方案解读目录试点方案重点内容试点方案若干思考集体建设用地概念集体建设用地入市面临的问题集体建设用地入市的政策演变北京市集体建设用地入市发展历程集体建设用地概念集体建设用地概念农村集体建设用地农村集体建设用地是指乡（镇）村建设用地。乡（镇）村建设用地乡（镇）村建设用地是指乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资进行各项非农业建设所使用的土地。乡（镇）村建设用地 农村集体建设用地 农村集体建设用地入市从入市方式角度农村集体建设用地入市农村集体使用权流转分为实物流转和指标流转。农村集体建设用地入市分为出让、入股、出租、转让、转租、抵押。农村集体建设用地入市是指已取得
2、“农村集体建设用地”合法身份的农村土地作为资源要素，在符合土地利用总体规划、城乡规划、村庄（集镇）规划的前提下，进入土地要素市场，遵循供求、竞争等市场规律进行优化配置。集体建设用地入市面临的问题以完善产权制度和要素市场化配置为重点，开展农村集体资产清产核资、集体成员身份确认，探索农村集体经济新的实现形式和运行机制。1扎实推进房地一体的农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证，完善农村土地利用管理政策体系，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权。3发挥村党组织对集体经济组织的领导核心作用，维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权
3、、集体收益分配权，引导进城落户农民依法自愿有偿转让土地权益。2中华人民共和国土地管理法（2004年修正版）第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。现行法律从土地审批权和用途管制两方面严格限制了集体土地用于非农建设的直接入市流转，这就大大缩小了农村集体建设用地的利用空间。4集体建设用地入市面临的问题集体建设用地入市的政策演变集体建设用地入市的政策演变1949-1978年1979-1997年1998年以后党的十八大以来集体建设用地流转制度改革农村集体建设用地在有限范围内无序流转
4、农村集体建设用地在规范中试探性向前推进中央先后出台了一些农村土地制度改革相关文件 1949-1978年，集体建设用地流转制度改革颁布中华人民共和国土地改革法第一条明确指出，我国“实行农民的土地所有制”。农民对拥有的土地“有权自由经营、买卖和出租”。出台高级农业生产合作社示范章程第十三条规定，“入社的农民必须把私有的土地和耕畜、大型农具等主要生产资料转为合作社集体所有”。颁布农村人民公社工作条例（修正草案）对土地和其他主要生产资料实行“三级（公社、生产大队和生产队）所有，队（生产队）为基础”。1979-1997年，农村集体建设用地在有限范围内无序流转通过中华人民共和国宪法第十条规定，任何组织或者
5、个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。出台关于进一步活跃农村经济的十项政策第九项政策规定，规划区内的建设用地，可设土地开发公司实行商品化经营；也允许农村地区性合作经济组织按规划建成店房及服务设施自主经营或出租。中华人民共和国宪法修正案（1988年）第二条指出，土地的使用权可以依照法律的规定转让。1998年以后，农村集体建设用地在规范中试探性向前推进国土资源部印发关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知（国土资发200652号）第一条指出，要适应新农村建设的要求，经部批准，稳步推进城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩试点、集体非农建设用地使用权流转试点，不断总结试
6、点经验，及时加以规范完善。国务院发布国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）第十条规定，在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。国土资源部印发的通知要求已经申请开展试点工作的天津、浙江、江苏、安徽、山东、湖北、广东、四川等省（市），应尽快按照关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见的要求，严格筛选试点项目区，认真编制试点工作总体方案，年底前报部批准。党的十八届三中全会审议通过中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定第十一条规定，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土
7、地同等入市、同权同价。提出，在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。党的十七届三中全会审议通过中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定出台国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见（国土资发200927号）强调“加快土地确权登记，全面建设与健全严格规范的农村土地制度要求相适应的土地产权制度”“规范集体建设用地流转，逐步建立城乡统一的建设用地市场”；提出“在城镇工矿建设规模范围外，除宅基地、集体公益事业建设用地，凡符合土地利用总体规划、依法取得、并已经确权为经营性的集体
8、建设用地，可采用出让、转让等多种方式有偿使用和流转”。党的十八大以来，中央先后出台了一些农村土地制度改革相关文件出台中共中央国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见（中发20131号）党的十八届三中全会审议通过中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定发布国家新型城镇化规划（2014-2020年）印发关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见出台中共中央国务院关于加快推进生态文明建设的意见国务院印发关于深入推进新型城镇化建设的若干意见北京市集体建设用地入市发展历程北京市集体建设用地入市发展历程京津冀协同发展土地利用总体规划（2015-2020年）划
9、定了减量优化区、存量挖潜区、增量控制区和适度发展区，明确了各区土地利用原则和利用导向。北京城市总体规划（2010年-2020年）确定城镇建设用地规模。国土资源“十三五”规划纲要勾画出京津冀国土空间开发导向示意图。试点方案重点内容 试点方案总体要求把握正确方向保证有序可控提高服务效能坚持自主运作基本原则 试点内容完善试点项目审批程序探索保障承租人获得基本公共服务的权利探索租赁住房监测监管机制完善集体租赁住房建设和运营机制 组织实施 试点方案若干思考如何推动租售同权落地如何推动城乡土地市场一体化建设如何对接农村“三块地”改革如何推进城市租赁住房一体化建设如何预防“小产权房”的产生试点方案若干思考感谢观看
