1、静安国际广场策划案静安国际广场策划案 STAR MARKETING空间的聚集，必然导致时间效率的提高空间的聚集，必然导致时间效率的提高史蒂芬史蒂芬霍金霍金市市 场场 研研 判判一、租赁市场一、租赁市场 自1999年后上海甲级办公楼的需求量始终高于供应量，呈现出供不应求的局面。空置率持续下降，2006年上半年的市场平均空置率仅为5.1%。020406080万平方米0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%供应量46.444.557.64536.727.639.83436.549吸纳量30.817.514.664.251.634.547.229.850.02
2、52.6空置率 27.50%40.50%54.20%31.50%21.60%17.50%13.80%11.80%7.50%7.20%1996199719981999200020012002200320042005甲级写字楼基本面甲级写字楼基本面2001-2005租金变化2001-2005租金变化00.20.40.60.81租金0.590.610.640.740.9200120022003200420052005年 年1-4季度租金变化季度租金变化00.511.5024681012平均开价0.90.931.011.05平均成交价0.810.860.920.96平均议价空间108.149.099.
3、382005年一季度2005年二季度2005年三季度2005年四季度甲级写字楼租金变化甲级写字楼租金变化 2001年至2003年之间上海甲级办公楼的租金增长平稳。2003年起,租金增长速度每年15%-21%，显示出市场的强烈需求。2005年甲级办公楼的租金稳步上涨，平均议价空间为 9.15 。甲级写字楼前景分析甲级写字楼前景分析纽约伦顿巴黎东京上海香港新加坡人口人口18001100100026001900684400办公面积办公面积4300220029005100中心区中心区2500140015002900CBD2500150018502200400547750下曼哈顿+中城 内城+西敏寺+码
4、头区内城+1、8、9区+德芳斯 丸之内+新宿+临海多中心世界中心城市世界中心城市区域中心城市区域中心城市多中心单中心 上海拥有世界级城市的人口规模和经济增长潜力，但目前的CBD写字楼总面积不如香港和新家坡，有较大的增长空间。CBD甲级写字楼分析甲级写字楼分析虹桥虹桥徐家汇徐家汇淮海路淮海路南京西路南京西路人民广场人民广场陆家嘴陆家嘴CBD虹桥虹桥徐家汇徐家汇淮海路淮海路南京西路南京西路人民广场人民广场陆家嘴陆家嘴租金租金USD0.7USD0.72USD0.99USD0.88USD0.81USD0.84行业行业制造+贸易+科技餐饮+贸易+服务+IT咨询+服务制造+贸易+服务 保险+证券+贸易 物
5、流贸易+咨询静安中高档写字楼分析静安中高档写字楼分析1236541234324132155地段地段南京西路南京西路梅龙镇中兴泰富恒隆中欣机场航站中华企业7.8-8.99.6-119-126.4-6.84.5-55北京西路北京西路凯迪克新城国旅建京国立静安中华4-4.53.3-3.83.2-3.52.54.45.5威海路威海路招商局绅士晶采世纪文锦4.8-5.24.46.44.8华山路华山路贵都华侨朝代75.54.8-5.1写字楼写字楼北京西路沿线北京西路沿线南京西路沿线南京西路沿线威海路沿线威海路沿线华山路沿线华山路沿线静安中高档写字楼分析静安中高档写字楼分析12365412343241321
6、55北京西路沿线北京西路沿线南京西路沿线南京西路沿线威海路沿线威海路沿线华山路沿线华山路沿线地段地段写字楼写字楼南京西路南京西路梅龙镇中兴泰富恒隆中欣机场航站中华企业企业状况企业状况跨国企业总部为主外资中型企业国内大中型金融和和服务贸易企业面积段面积段整层为主200-400/整层北京西路北京西路凯迪克新城国旅建京国立静安中华企业状况企业状况国内贸易+服务+制造+金融等 较分散面积段面积段200-400威海路威海路招商绅士晶采文锦企业状况企业状况外资中小企业国内中型高端服务和咨询企业面积段面积段200-300二、销售市场二、销售市场供需基本面供需基本面 上海销售型写字楼总体仍然供不应求，成交稳定
7、增长，特别是今年供不应求明显。价格下调是由于上市楼盘向外扩散，整体成交均价下滑。0.005.0010.0015.0020.0025.0030.002005年月度写字楼供需2005年月度写字楼供需批准预售17.00 6.50 6.20 5.60 9.40 21.80 11.10 13.20 13.80 12.70 10.60 19.20 预售登记16.00 13.20 19.20 11.70 6.20 7.90 11.30 14.80 12.10 9.80 10.10 29.00 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月上海写字楼成交价格变化上海写字楼成交价格变化050001000
8、01500020000系列1139981560715782135151226720022003200420052006回报率分析回报率分析上海销售型写字楼回报率整体稳定7%左右。CBD高档写字楼销售分析高档写字楼销售分析3411891265710物业物业总套总套总面积总面积开盘时间开盘时间售出套售出套售出面积售出面积售出套售出套售出面积售出面积成交价成交价现均价现均价租金租金主力面积主力面积月均去化月均去化回报率回报率回报率回报率虹口虹口海泰国际海泰国际477270372005.12.2023111440197973323100250004.553-1131144 0.066 0.066 宝矿
9、国际宝矿国际155541512005.8.105212160581421424196260004.8300-4001015 0.067 0.067 浦东浦东花旗花旗41899822004.5.182232504223250433042825361204 0.082 中融恒瑞中融恒瑞81200002005.7.67217816721781621718270004.5120-3531370 0.070 0.061 黄浦黄浦海通证券海通证券243303232004.6.30137160951371609520313300006.497-1301238 0.106 0.078 旺角广场旺角广场2092
10、96502005.5.19176207361762073623972268004.574-1821382 0.063 0.061 新黄浦金融新黄浦金融51191372005.6.1713238813238824142260004.5210-4061194 0.063 0.063 长宁长宁大众金融大众金融334406252005.5.12163262191382177517147175003.872-3001542 0.075 0.079 现代现代641540752005.102422422421855621318220004.893-1741856 0.076 0.080 华闻国际华闻国际22
11、2400142006.10.086505/20000200003.898-300505 0.069 0.069 首信银都首信银都208400502006.3.296313440/21000230004.887-4221920 0.080 0.076 静安静安晶采世纪晶采世纪262347932005.7.132262262263110623784360005.598-2421244 0.078 0.056 海银海银238455552005.83434341193124645315005.5250-340994 0.075 0.064 静安写字楼销售分析静安写字楼销售分析8541237691011
12、物业物业总套总套总面积总面积开盘时间开盘时间售出套售出套售出面积售出面积成交价成交价现均价现均价租金租金主力面积主力面积月均去化月均去化回报率回报率回报率回报率海银海银238455552005.8341193124645315005.5250-340994 0.075 0.064 晶采晶采262347932005.7.132263110623784360005.598-2421244 0.078 0.056 凯迪克凯迪克40190492005.218690019537220004.4383383 0.076 0.073 申银申银159314482004.81442331911773住宅174/
13、2421372 静安中华静安中华260337352004.102603373520231250005.586-1373374 0.092 0.080 海森海森184289742004.51232671012131165002.9137-2753339 0.081 0.064 创展创展215274482006.80020000200003.580-1800.064 0.064 宝华宝华195261142005.12181238251570417000393-2232647 0.065 0.064 财富财富505411872005.6403336521612918000346/1132404 0.
14、063 0.061 元茂元茂179251842005.11117119021537816500380-1551322 0.066 0.068世纪商务世纪商务448250112005.1400213381797417000335-732134 0.056 0.064 静安写字楼客源分析静安写字楼客源分析8541237691011物业物业总套总套售出套售出套主力面积主力面积购买目的购买目的客户来源客户来源客户性质客户性质备注备注投资投资自用自用上海上海外地外地境外境外企业企业个人个人海银海银23834250-34020%80%20%15%60%65%35%中型企业晶采晶采26222698-2422
15、5%75%15%15%70%60%40%中小型企业静安中华静安中华26026086-13750%50%45%45%10%100%海森海森184123137-27560%40%30%70%100%宝华宝华19518193-22340%60%45%45%10%100%元茂元茂17911780-15525%75%35%55%10%100%财富财富50540346/11370%30%35%60%100%世纪商务世纪商务44840035-7390%10%20%80%100%典型个案补充典型个案补充项目名称项目名称项目位置项目位置建筑面积建筑面积开盘时间开盘时间竣工时间竣工时间现价现价现租金现租金回报率回
16、报率面积段面积段外立面外立面内部设施内部设施备注备注静安阳光企静安阳光企业中心业中心胶州路安远路270002006.122007.12190003.46.5%100-300现代时尚中央空调等,近甲级静安创展大静安创展大厦厦西康路安远路277482006.82007.12180003.36.7%80-180现代时尚近甲级内态内庭院，5-5.5米层高写字楼最终用户写字楼最终用户主力客户：中型智力服务企业主力客户：中型智力服务企业如：广告设计、商务咨询、法律金融、服务贸易等如：广告设计、商务咨询、法律金融、服务贸易等辅助客户：其它中型企业辅助客户：其它中型企业租赁研判租赁研判面积段：面积段：200-
17、400200-400平方米平方米租金：租金：4 4元元/平方米平方米客户类别：自用型客源客户类别：自用型客源6060,投资型客源投资型客源40%40%写字楼购买客户写字楼购买客户销售研判销售研判客户地域：江浙外地客户客户地域：江浙外地客户45%，上海本地，上海本地35%，境外，境外20%面积段面积段:100-200:100-200平方米平方米海外基金收购一览海外基金收购一览海外基金在上海和中国的收购虽然在加快。摩根摩根物业物业锦麟锦麟天地天地复地复地雅园雅园锦麟锦麟天地天地世界贸世界贸易大厦易大厦上海广上海广场商业场商业陆家嘴陆家嘴中央公寓中央公寓华山华山夏都夏都东海东海广场广场埃蒙顿埃蒙顿广
18、场广场明天明天广场广场时间时间2003.62004.62004.112004.122005.62006.4-52006.62006.7总金额总金额（亿）（亿）USD0.9USD0.55USD0.9HK8.467.017.619.6谈判中谈判中总建面总建面(万平米万平米)股份股份全部股份6.844.92.77.15单价单价（万（万/平方）平方）1.092.241.432.82.73麦格理麦格理物业物业新茂城市酒店协和协和盛捷酒店公寓高盛高盛百腾广场虹桥花苑Gateway Gateway GapitalGapital翠湖天地花旗永新广场时间时间2005.12005.92006.12006.3200
19、6.32005.11总金额总金额（亿）（亿）USD0.984USD1USD1.076USD0.76USD0.5总建面总建面(万万)3.221.654.161.573单价单价（万）（万）2.52.42USD0.2563.821.85海外基金收购一览海外基金收购一览1234567810912111、锦麟天地、锦麟天地 2、复地雅园、复地雅园 3、世贸大厦、世贸大厦 4、上海广场上海广场 5、华山夏都华山夏都 6、东海广场东海广场7、新茂大厦、新茂大厦 8、城市酒店、城市酒店 9、盛捷酒店、盛捷酒店 10、百腾广场、百腾广场 11、翠湖天地、翠湖天地 12、永新广场、永新广场非常谨慎，所选商办类物业
20、基本为CBD核心区,且优中选优项项 目目 研研 判判一、一、SWOT分析分析写字楼共性分析写字楼共性分析比较因素比较因素国际甲级写字楼国际甲级写字楼甲级写字楼甲级写字楼乙级写字楼乙级写字楼静安国际广场静安国际广场地段地段区位CBD中心次级CBD/商务聚积区次级CBD/商务聚积区CBD边缘交通便捷/离轻轨站近便捷/离轻轨站近便捷离轻轨站不远商务氛围CBD成熟商圈成熟商圈地段商务成熟离CBD不远楼盘品质楼盘品质规模5万3万1.5万1.6万外立面高档玻璃幕墙/铝板高档玻璃幕墙/铝板玻璃幕墙/铝板/石材玻璃幕墙大堂高档石材/H10/400M2高档石材/H7/300M2H5/200M2高档石材/H5/标
21、准层1500M21200M21000M2957M2得房率75%70%65%64%64%净高2.72.62.52.42.4承重250KN/M2250KN/M2250KN/M2250KN/M2走道高档石材地面/吸音吊顶石材地面/吸音吊顶石材/地毯/吸音吊顶玻化板/吸音吊顶中央空调国际知名品牌/30M3/温湿度国际知名品牌合资知名品牌/独立空调进口独立空调电梯进口国际知名品牌/3900M2进口国际知名品牌/4500M2合资知名品牌/5000M2进口知名品牌/5000M2智能化5A+创新科技5A4A/3A4A配电双路/90VAM2双路/80VAM2双路/80VAM2双路/80VAM2供水24H冷热水2
22、4H冷热水双路供水双路供水电话线12M220M220M220M2卫生间高档进口洁具高档进口洁具知名品牌洁具知名品牌洁具停车位150M2200M2250M2170M2服务服务物业管理国际知名品牌物管国际知名品牌物管品牌物管或自管国际知名品牌物管商务配套5000M24000M21000M27700M2客户选择客户选择租售模式只租不售连续整层销售小面积分割出售为主客户类型跨国大型企业为主跨国大中型企业为主国内中小型企业为主周边在售写字楼个性分析周边在售写字楼个性分析设计理念设计理念娱乐和数学娱乐和数学魔比斯环和商业条形码魔比斯环和商业条形码建筑条件建筑条件外墙：新加坡彩色铝合金复板和美国顶级镀膜玻璃
23、幕墙外墙：新加坡彩色铝合金复板和美国顶级镀膜玻璃幕墙 大堂：大堂：7米，高级花岗石，装饰主题时空运转米，高级花岗石，装饰主题时空运转走道：高级磨光花岗石走道：高级磨光花岗石设施条件设施条件美国美国HONEYWELL楼宇自动楼宇自动美国约克热泵中央空调美国约克热泵中央空调日本日本JVC背景音响背景音响英国精灵英国精灵8000自动报警自动报警日本进口三菱客梯日本进口三菱客梯卫星电视系统卫星电视系统静安中华大厦静安中华大厦商务氛围商务氛围南京西路南京西路CBD周边在售写字楼个性分析周边在售写字楼个性分析设计理念设计理念减压空间，花园里的生态减压空间，花园里的生态OFFICE，城市花园、地面花园、空中
24、花园、叠水落瀑城市花园、地面花园、空中花园、叠水落瀑建筑条件建筑条件外墙外墙：古铜装面的干挂石材：古铜装面的干挂石材 大堂：大堂：13.6米，米，ARTDECO图腾和装饰艺术图腾和装饰艺术走道：高级磨光花岗石走道：高级磨光花岗石设施条件设施条件5A均国外进口均国外进口晶采世纪大厦晶采世纪大厦商务氛围商务氛围四季酒店四季酒店/南京西路南京西路CBD周边在售写字楼个性分析周边在售写字楼个性分析设计理念设计理念纯板式写字楼，国际商务品质纯板式写字楼，国际商务品质建筑条件建筑条件外墙外墙：铝板：铝板,玻璃幕墙玻璃幕墙大堂：挑高大堂：挑高9.8米米,500平方米平方米平层：板式，方正无柱平层：板式，方正
25、无柱设施条件设施条件国际国际5A智能化商务配套智能化商务配套日立四管制中央空调日立四管制中央空调OTIS无齿永磁电梯无齿永磁电梯商务氛围商务氛围长寿路成长商圈长寿路成长商圈普陀宝华大厦普陀宝华大厦周边在售写字楼个性分析周边在售写字楼个性分析设计理念设计理念弧形外观弧形外观 海螺壳螺旋上升海螺壳螺旋上升建筑条件建筑条件外墙外墙：法国圣迭哥三层：法国圣迭哥三层LOW-E中空玻璃中空玻璃大堂：大堂：28米阳光中庭米阳光中庭走道：高级石材走道：高级石材层高：层高：2.7米米设施条件设施条件美国美国HONEYWELL楼宇自动楼宇自动美国约克热泵中央空调美国约克热泵中央空调日本日本JVC背景音响背景音响美
26、国盛塞尔自动报警美国盛塞尔自动报警日本进口三菱客梯日本进口三菱客梯日本松下监控系统日本松下监控系统商务氛围商务氛围人民广场，南京西路人民广场，南京西路CBD，但高架和中凯高层有影响，但高架和中凯高层有影响海银国际广场海银国际广场周边在售写字楼个性分析周边在售写字楼个性分析设计理念设计理念有氧商务有氧商务,超大空中花园超大空中花园,挑空中庭挑空中庭 建筑条件建筑条件外墙外墙：高墙聚胺保温系统：高墙聚胺保温系统,中空中空LOW-E玻璃玻璃,高级石材高级石材大堂：大堂：15米挑高米挑高,高级大理石高级大理石走道：玻化砖走道：玻化砖设施条件设施条件5A智能化智能化,一般品牌一般品牌商务氛围商务氛围北静
27、安北静安,别紧贴居民区别紧贴居民区静安阳光企业中心静安阳光企业中心周边在售写字楼个性分析周边在售写字楼个性分析设计理念设计理念KIBS LOFT复合空间复合空间 生态化庭院办公生态化庭院办公建筑条件建筑条件外墙外墙：铝塑板：铝塑板,玻璃幕墙玻璃幕墙,高级石材高级石材大堂：挑高大堂：挑高9米米,两个两个,250平米平米走道：地毯走道：地毯层高：层高：4-5.5设施条件设施条件5A智能化智能化三菱电梯三菱电梯空调品牌未定空调品牌未定商务氛围商务氛围周边紧贴居民区周边紧贴居民区静安创展中心静安创展中心周边在售写字楼个性分析周边在售写字楼个性分析营销理念营销理念6E:区位区位/纯商务纯商务/品位建筑品
28、位建筑/一流配套一流配套出众商户出众商户/实用科学实用科学建筑条件建筑条件外墙外墙：中空玻璃幕墙：中空玻璃幕墙大堂：进口大理石大堂：进口大理石走道：高级玻化砖走道：高级玻化砖层高：层高：2.8米米设施条件设施条件大金中央空调大金中央空调三星闭路电视监控三星闭路电视监控OTIS电梯电梯商务氛围商务氛围离长寿路一站离长寿路一站普陀元茂金豪大厦普陀元茂金豪大厦周边在售写字楼个性分析周边在售写字楼个性分析设计特点设计特点酒店公寓和写字楼联体酒店公寓和写字楼联体,写字楼圆弧切面写字楼圆弧切面建筑条件建筑条件外墙：皮尔金顿双层中空玻璃幕墙外墙：皮尔金顿双层中空玻璃幕墙天花天花:矿棉隔音板矿棉隔音板设施条件
29、设施条件松下松下VRV空调空调6台三菱电梯台三菱电梯商务氛围商务氛围延安西路商圈延安西路商圈,成熟地段成熟地段长宁首信银都长宁首信银都周边在售写字楼个性分析周边在售写字楼个性分析设计理念设计理念ART DEC 风格风格建筑条件建筑条件外墙：外墙：LOW-E玻璃幕墙玻璃幕墙大堂：挑高大堂：挑高8.1米米,700平方米平方米设施条件设施条件TOSHIBAA电梯电梯一般中央空调一般中央空调商务氛围商务氛围长寿路成长商圈长寿路成长商圈,亚新生活广场亚新生活广场长宁华闻国际长宁华闻国际静安国际广场静安国际广场设计理念设计理念产品设计缺乏核心理念，缺乏主题或灵魂产品设计缺乏核心理念，缺乏主题或灵魂建筑条件
30、建筑条件外观：玻璃幕墙外观：玻璃幕墙 大堂：挑高大堂：挑高5米米,面积小面积小走道：一般地砖走道：一般地砖平层：布局不合理平层：布局不合理设施条件设施条件分层中央空调分层中央空调商务氛围商务氛围南京西路南京西路CBD有一段距离，周边居民区有一段距离，周边居民区项目名项目名称称静安中静安中华华晶采世晶采世纪纪宝华大宝华大厦厦海银国海银国际际静安阳光企业静安阳光企业中心中心静安创展静安创展中心中心元茂金元茂金豪豪首信银首信银都都华闻国华闻国际际本案本案区位区位CBDCBD成长商圈CBDCBD边缘CBD边缘成长商圈成熟商圈CBD边缘CBD边缘规模规模3.4万3.5万2.6万4.5万2.7万2.7万2
31、.5万1.7万5万1.5万外立面外立面玻璃幕墙玻璃幕墙玻璃幕墙玻璃幕墙玻璃幕墙玻璃幕墙玻璃幕墙玻璃幕墙玻璃幕墙玻璃幕墙大堂大堂7米挑高13米挑高10米挑高28米中庭15米挑高9米挑高5米挑高6米挑高8米挑高5米挑高标准层标准层13001300120014002200250010629502800950得房率得房率68%65%66%71%66%64%70%67%68%64%净高净高2.82.73.82.73.5-4.53.5-52.82.72.72.4中央空中央空调调美国约克中央空调日本日立美国约克VRV空调VRV空调大金VRV松下VRV中央空调VRV空调电梯电梯6台三菱6台OTIS3台三菱6台
32、三菱3台三菱3台OTIS4台OTIS6台三菱8台东芝3台OTIS智能化智能化5A5A5A5A4A4A4A4A5A4A二、产品重塑二、产品重塑建筑品质提升步骤一：大堂建筑品质提升步骤一：大堂建筑品质提升步骤二：平层布局建筑品质提升步骤二：平层布局华筑HUADING ARCHITECTURAL DESIGN INSTITUTE设计所0931260023建鼎景观重塑景观重塑产品主题导入产品主题导入当代拼贴艺术的建筑实践当代拼贴艺术的建筑实践石库门艺术展示中庭石库门艺术展示中庭中式楼阁电梯厅中式楼阁电梯厅产品主题展开一产品主题展开一ARTDECO 大堂大堂产品主题展开二产品主题展开二艺术家工作室、作品
33、展示和建筑博物馆艺术家工作室、作品展示和建筑博物馆黑黑 皮皮 书书-献给复杂人群的复杂产品献给复杂人群的复杂产品大音希声最差的演讲者让人们听过之后称赞其发音，次之则是让听众对演讲本身给予赞许，而最高明的演讲者令听众忘记演讲，被其倡导之事潜移默化，有所为。三流的广告让人们对其美术或语言表示欣赏，稍好的广告令受众对其创意和策略印象深刻，最成功的则让受众行动起来，而忽略广告和策略本身。城市的再解构CBD的崛起是当代中国城市秩序重建进程中的重要事件。与世界潮流同步的国际顶级CBD的诞生，则是上海国际都市发展过程中的必然结果。南京西路CBD的一骑绝尘，国际购物天堂的不断提升，则标志着中国和世界之巅的距离
34、不断缩小。CBD的再扩张从南京西路、陆家嘴、人民广场、淮海路、虹桥、徐家汇到竹园、长寿路、中山公园，体现的是城市经济版图的再扩张和新城市价值的再扩张。从纯粹商务商业中心，到城市人文时尚精神的原创动力街区，体现CBD价值多元提升的同时，更体现了城市文明发展的多元组成和不断升华。新城市价值的诞生静安常德路，一条曾不知名，将来一段时间内也不知名的路，却已成为静安规划中最重要的一条南北向道路。从南京西路静安寺、静安人民政府、上海警备区，到未来的北静安商业商务中心区，都已经或即将沿静安常德路展开。静安常德路将成为连通南京西路顶级CBD和长寿路新兴CBD的最重要的道路。空间的语言国际CBD对国际住区的入侵
35、，使我们对城市建筑空间组合的选择多了一种普遍未来的愿景。办公物业和酒店公寓开启了第一重建筑拼贴；不同风格的大堂、电梯厅和内中庭装饰构成了第二重建筑拼贴；艺术家工作室和建筑博物馆的导入则完成了永远的价值拼贴解密 COLLAGE 上层建筑COLLAGE，当代西方最著名的艺术思潮之一，意指不同文化艺术流派元素的多元拼贴。1984年美国哈佛大学的教授Colin Rowe 和 Fred Koetter在其史诗般的著作中，第一次将拼贴艺术扩展至城市规划、建筑构成领域。拼贴建筑已经成为当代西方艺术在建筑领域最著名的实践流派之一。COLLAGE：新资本阶层的选择这是一个与时俱进的社会，自由、开放、娱乐、快乐是
36、其主题，新的消费需求是不断产生的，基础决定意识，意识决定了形态。艺术和商务的拼贴构成了全新的商务模式，商务成为艺术的载体，艺术亦可成为商务的途径。艺术和建筑的拼贴构成了物业的永恒的价值，一个高尚的物业让人有尊严感，甚至会对生命做出重新的审视。推广案名：COLLAGE-当代拼贴艺术的建筑实践城市建筑和城市艺术的再拼贴，由此而来城市阶层的再拼贴，最终是城市文明和发展的再拼贴。拼贴城市和时间的再征服红红 皮皮 书书一、营销思考一、营销思考一项共识一项共识上海正在成为国际大都市；南京西路顶级CBD的作用也已举世认同；静安已经成为中国最时尚的国际城区；静安国际广场与南京西路CBD相邻，与北静安国际住区相
37、接不凡之地，非凡之选 四个问题四个问题离南京西路CBD核心区尚有一定距离；紧挨住宅，办公档次受一定影响；只有分层中央空调系统，走道大堂面积小，装修普通；写字楼入口在北面，不够大气；核心聚焦核心聚焦面对恒隆广场、梅陇镇广场、中信泰富等顶级写字楼的强势吸引我们如何做到异军突起？面对南京西路极有可能后发制人的潜在竞争者我们如何建立自己稳固的竞争堡垒阻断他人的攻击，占领自己的市场空间？目标锁定目标锁定他们可能是江浙富贾，也可能是海上豪门；可能是产业巨子，也可能是金融行家。但他们具有相同的属性：完成原始的资本积累，渴望跨入最高竞技舞台；尚不具备跨入CBD核心区的实力，但有强烈的CBD情节，自我实现的强烈
38、愿望；国际化的视野，看好静安的未来发展和投资回报；战略实施战略实施差异化战略差异化战略品牌战略品牌战略分销战略分销战略非常规营销非常规营销整合营销整合营销核心关键词核心关键词静安国际城区静安国际城区顶级顶级CBD高档写字楼高档写字楼国际广场国际广场 二、二、营销推广二、营销推广形象定位形象定位新起点新起点 国际化正中心国际化正中心主题形象展开一主题形象展开一虽然我们不是南京西路CBD的中心虽然我们不是国际顶级品质写字楼虽然我们的客户只是在做阶段性选择但我们是南京西路CBD的核心延伸方向我们是CBD的新起点是CBD发展的未来价值增长的中心南接国际顶级CBD北邻北静安国际住区我们是静安国际城区的正
39、中心国际化不是图腾客户选择了我们就是选择了世界级的竞技舞台就是选择了世界级的价值增长点就是选择了世界级的发展目标这里是国际企业公园这里是国际企业公园是是INTERNATIONAL COMPARK主题形象展开二主题形象展开二主题形象展示三主题形象展示三放心入储国际房屋银行放心入储国际房屋银行最具国际气息的顶级最具国际气息的顶级CBD是国际国内投资基金关注的焦点是国际国内投资基金关注的焦点庞大的资金流在此汇集庞大的资金流在此汇集良好的投资回报良好的投资回报和巨和巨大的地产升值空间大的地产升值空间使您放心投资国际房屋银行使您放心投资国际房屋银行视觉表现一视觉表现一LOGO视觉表现一视觉表现一LOGO
40、视觉表现一视觉表现一LOGO视觉表现一视觉表现一LOGO视觉表现一视觉表现一LOGO视觉表现一视觉表现一LOGO视觉表现二视觉表现二 -运用运用视觉表现二视觉表现二-运用运用视觉表现二视觉表现二 -运用运用视觉表现二视觉表现二 -运用运用视觉表现二视觉表现二 -运用运用视觉表现二视觉表现二-运用运用视觉表现二视觉表现二-运用运用视觉表现二视觉表现二-运用运用视觉表现二视觉表现二 -运用运用视觉表现二视觉表现二 -运用运用视觉表现二视觉表现二 -运用运用视觉表现二视觉表现二 -运用运用视觉表现二视觉表现二 -运用运用视觉表现三视觉表现三 绣稿绣稿视觉表现三视觉表现三 绣稿绣稿视觉表现三视觉表现三
41、 绣稿绣稿视觉表现一视觉表现一LOGO视觉表现一视觉表现一LOGO视觉表现一视觉表现一LOGO视觉表现二视觉表现二 -运用运用视觉表现二视觉表现二 -运用运用视觉表现二视觉表现二 -运用运用LOGO、视觉表现三、视觉表现三视觉表现二视觉表现二 -运用运用视觉表现二视觉表现二 -运用运用视觉表现二视觉表现二 -运用运用LOGO、视觉表现三、视觉表现三视觉表现二视觉表现二 -运用运用视觉表现三视觉表现三 绣稿绣稿视觉表现三视觉表现三 绣稿绣稿视觉表现三视觉表现三 绣稿绣稿视觉表现三视觉表现三 绣稿绣稿LOGOLOGO一前台表现一前台表现LOGOLOGO二前台二前台LOGOLOGO二礼品盒二礼品盒L
42、OGOLOGO二衣服二衣服LOGO、视觉表现二、视觉表现二LOGOLOGO二名片、信封二名片、信封LOGOLOGO三前台表现三前台表现LOGOLOGO三展板表现三展板表现LOGOLOGO三展板表现三展板表现LOGO、视觉表现三、视觉表现三LOGOLOGO三挂旗表现三挂旗表现LOGOLOGO三名片三名片LOGOLOGO三名片三名片LOGOLOGO三名片三名片LOGOLOGO三手提袋三手提袋LOGO、视觉表现三、视觉表现三销销 售售 执执 行行销售分期销售分期12.112.203.16.1导入期导入期开盘期开盘期强销期强销期持销期持销期清盘期清盘期代理期限为八个月，完成销售总额的代理期限为八个月，
43、完成销售总额的95%销售速度、资金回款销售速度、资金回款12.112.203.16.1导入期导入期开盘期开盘期强销期强销期持销期持销期清盘期清盘期准备准备10%15%45%20%准备准备3300万万6600万万14850万万6600万万35万万35万万50万万87.5万万35万万广告投入总额：3.3亿*0.75%=250万(前期150万左右须投入，强销中期后酌情投入）12.112.203.16.1导入期导入期开盘期开盘期持销期持销期强销期强销期清盘期清盘期10%10%15%45%20%推广分为四个阶段推广分为四个阶段第一阶段：品牌概念导入期第一阶段：品牌概念导入期推广目的：静安国际广场整体形象
44、与概念导入推广目的：静安国际广场整体形象与概念导入推广时间：推广时间：2006年年12月月推广主题：推广主题：COLLAGE，艺术化办公空间在静安区诞生，艺术化办公空间在静安区诞生品牌力量的准备品牌力量的准备第二阶段：品牌形象清晰期第二阶段：品牌形象清晰期推广目的：静安国际广场艺术概念渗透和逐渐强化推广目的：静安国际广场艺术概念渗透和逐渐强化推广时间：推广时间：2007年年1月月2007年年2月月推广主题：推广主题：COLLAGE改变改变CBD程序化商务模式程序化商务模式 将您的办公空间变为梦工场将您的办公空间变为梦工场品牌力量的品牌力量的成型成型第三阶段：品牌概念强化期第三阶段：品牌概念强化
45、期推广目的：推广目的：COLLAGE-静安国际广场艺术概念广泛传播静安国际广场艺术概念广泛传播 推广时间：推广时间：2007年年3月月2007年年6月月推广主题：推广主题：重点诠释商务楼与众不同的人文艺术氛围，在重点诠释商务楼与众不同的人文艺术氛围，在“COLLAGE”真正实现商务真正实现商务理想的切身感受。理想的切身感受。攻击力量的形成攻击力量的形成第四阶段：第四阶段：品牌概念延伸期品牌概念延伸期推广目的：推广目的：COLLAGE-静安国际广场艺术概念运用静安国际广场艺术概念运用推广时间：推广时间：2007年年7月月推广主题：推广主题：不仅有稳定的投资回报，更有惬意的办公空间！不仅有稳定的投
46、资回报，更有惬意的办公空间！市场力量的延伸市场力量的延伸 大厅售楼中心布展大厅售楼中心布展 约：约：30000元元背景墙制作背景墙制作 以实际情况计算以实际情况计算 标志板形象制作标志板形象制作 约约6000元元 销控台制作销控台制作 约约100000万万以下其它项目费用参考以实际印刷制作量计算以下其它项目费用参考以实际印刷制作量计算销控台椅子定做销控台椅子定做 约：约：3200元元洽谈区桌子定做洽谈区桌子定做 约：约：12000元元 洽谈区椅子洽谈区椅子约：约：6400元元洽谈区沙发定做洽谈区沙发定做 约：约：40000元元大门正上方墙体广告制作大门正上方墙体广告制作 以实际情况计算以实际情
47、况计算大门外导视系统制作以实际情况计算大门外导视系统制作以实际情况计算大门外左边两张墙体广告制作以实际情况计算大门外左边两张墙体广告制作以实际情况计算大门外右边三张墙体广告制作以实际情况计算大门外右边三张墙体广告制作以实际情况计算大厅内挂画制作制作以实际情况计算大厅内挂画制作制作以实际情况计算大厅内墙体指示牌制作以实际情况计算大厅内墙体指示牌制作以实际情况计算大厅内悬挂指示牌制作以实际情况计算大厅内悬挂指示牌制作以实际情况计算走廊导视以实际情况计算走廊导视以实际情况计算一楼电梯导视以实际情况计算一楼电梯导视以实际情况计算大厅形象牌以实际情况计算大厅形象牌以实际情况计算玻璃门形象玻璃门形象 以实
48、际情况计算以实际情况计算 易拉架制作易拉架制作约：约：3000元元大厅内墙体广告制作以实际情况计算大厅内墙体广告制作以实际情况计算 大门内导视系统制作以实际情况计算大门内导视系统制作以实际情况计算楼书制作楼书制作 约约50000元元名片制作名片制作 约约2000元元手提袋制作手提袋制作 约约35000元元信封制作信封制作 约约5000元元DM制作制作 约约8000元元费用：约费用：约35万元万元媒体媒体特征特征时间段时间段预算预算针对客户针对客户网络网络:搜房网搜房网房地产门户网站连续一周12万业内人士、投资客报纸报纸:上海证券报上海证券报证券类专业报纸投放一次7.5万投资客、自用客 二十一世
49、纪经济报道二十一世纪经济报道经济类专业报纸投放一次7.5万企业高管 时代报时代报免费新闻类报纸投放一次4万企业中低层经理电视电视:第一财经头脑风暴第一财经头脑风暴经济类焦点电视栏目投放一次4万企业高管总计总计35万注：我们会通过原有关系，增加新闻、专业采访等软性报道注：我们会通过原有关系，增加新闻、专业采访等软性报道价格策略价格策略开盘均价：开盘均价：19500元元定价方法一：平均租金收益法定价方法一：平均租金收益法4元元/天天*平方米平方米 *365天天/7.5%=19500元元/平方米平方米物业物业现均价现均价租金租金回报率回报率海银海银315005.50.064 晶采晶采360005.5
50、0.056 凯迪克凯迪克220004.40.073 静安中华静安中华250005.50.080 海森海森165002.90.064 创展创展200003.50.064 宝华宝华1700030.064 财富财富1800030.061 元茂元茂1650030.068世纪商务世纪商务1700030.064 本项目本项目/47.5%定价方法二：售价市场比较法定价方法二：售价市场比较法比较因素比较因素权重本案静安中华海银晶采世纪创展地段地段区位20%68885交通15%77996商务氛围10%68895楼盘品质楼盘品质规模5%58985外立面3%78887大堂2%57885标准层2%57784得房率5%
