1、土土 地地 流流 转转主讲人：赵丽红主讲人：赵丽红土地制度专题对承包的土对承包的土地进行现代地进行现代化管理化管理参加管理参加管理“农民农民 工工”拿到工资存拿到工资存折折子女接受现子女接受现代化教育代化教育“关于土地流转”代表杂谈十八大代表、广宁县八一生态农场场长、创业党支十八大代表、广宁县八一生态农场场长、创业党支部书记贾东亮部书记贾东亮：“19781978年分田到户后就没流转过，生不增死不减，年分田到户后就没流转过，生不增死不减，这不合理，中央层面能否出台政策微调，解决这不合理，中央层面能否出台政策微调，解决有有人没田耕，有田没人耕人没田耕，有田没人耕的现象？的现象？”代表杂谈十八大代表
2、、中国科学院院士谢华安十八大代表、中国科学院院士谢华安：“我们要支持农民走集约化、规模化的经营，要走我们要支持农民走集约化、规模化的经营，要走集约化规模化的经营，就需要土地的流转，所以在集约化规模化的经营，就需要土地的流转，所以在政策上我们要鼓励更多的农民土地流转，通过土地政策上我们要鼓励更多的农民土地流转，通过土地流转，发展小农场的生产。同时要鼓励农业企业的流转，发展小农场的生产。同时要鼓励农业企业的发展，只有农业企业规模经营发展后，农业科技也发展，只有农业企业规模经营发展后，农业科技也就有了更好的载体。就有了更好的载体。”代表杂谈十八大代表、绥化市委书记朱清文十八大代表、绥化市委书记朱清文
3、：绥化人均土地五亩左右，土地不能再增加，粮食的绥化人均土地五亩左右，土地不能再增加，粮食的效益价格又不能有过大幅度增长，所以必定是一个效益价格又不能有过大幅度增长，所以必定是一个低效益的产业。而五亩地三千元的人均收入，一家低效益的产业。而五亩地三千元的人均收入，一家三四口人也就是一万块钱左右。如果想让农村快速三四口人也就是一万块钱左右。如果想让农村快速增收，必须让农民从土地中解脱出来。他说：增收，必须让农民从土地中解脱出来。他说：“通通过合作农业，把土地流转出去，或者是入股，再去过合作农业，把土地流转出去，或者是入股，再去就业增收，这是农民真正做到持续快速增收的根本就业增收，这是农民真正做到持
4、续快速增收的根本出路。出路。”田老板杂谈广西玉林：广西玉林：7171万亩土地出租万亩土地出租 农民成农民成“老板老板”收入增收入增倍倍 自自20002000年起，村里农户形成传统的农田出租经营年起，村里农户形成传统的农田出租经营方式，自家流转的农田每年每亩租金从最初的方式，自家流转的农田每年每亩租金从最初的300300元、元、400400元，涨至近年的元，涨至近年的700700元、元、800800元元;自家晚稻种植的优自家晚稻种植的优质水稻亩产接近质水稻亩产接近10001000斤。斤。田老板杂谈茌平土地流转催生茌平土地流转催生200200田老板，条条地变身整装田田老板，条条地变身整装田 “今年
5、又是一个丰收年！我租种的这今年又是一个丰收年！我租种的这600600亩地，预亩地，预计盈利近计盈利近2020万元，说来还真是托了土地流转的万元，说来还真是托了土地流转的福。福。”9 9月月1313日，茌平县冯屯镇前赵村种植大户赵传日，茌平县冯屯镇前赵村种植大户赵传其接受采访时喜得合不拢嘴。茌平县积极引导农民走其接受采访时喜得合不拢嘴。茌平县积极引导农民走集约化经营之路，全县集约化经营之路，全县16.516.5万亩万亩“条条地条条地”变身变身“整整装田装田”，催生出，催生出200200多位规模效益过多位规模效益过1010万的万的“田老田老板板”，传统的农业生产方式也悄然发生改变。，传统的农业生产
6、方式也悄然发生改变。田老板杂谈连云港市土地流转催生连云港市土地流转催生“妇女田老板妇女田老板”近年来，连云港市坚持近年来，连云港市坚持“依法、自愿、有偿依法、自愿、有偿”的原则，加快土地流的原则，加快土地流转，使有限的土地快速转，使有限的土地快速“流流”向高效生态农业，现已催生了向高效生态农业，现已催生了800800多位年多位年规模效益超过规模效益超过1010万元的妇女万元的妇女“田老板田老板”。为推进农村土地合理有序流转，连云港市在各镇成立了土地流转服为推进农村土地合理有序流转，连云港市在各镇成立了土地流转服务中心，各村成立了土地股份合作社，按照务中心，各村成立了土地股份合作社，按照“民投资
7、、民管理、民受民投资、民管理、民受益的运行机制，有效化解了原有一家一户分散经营，效益低、外出打益的运行机制，有效化解了原有一家一户分散经营，效益低、外出打工农民无暇照应土地和一些具有一定规模实力、技术特长，想从事土工农民无暇照应土地和一些具有一定规模实力、技术特长，想从事土地规模生产的农户之间的矛盾，架起了互惠互利的桥梁。据了解，目地规模生产的农户之间的矛盾，架起了互惠互利的桥梁。据了解，目前该市农村妇女通过土地入股，每亩年可轻松拿到前该市农村妇女通过土地入股，每亩年可轻松拿到400-500400-500元的土地股元的土地股金收益金收益田老板杂谈富川瑶族自治县福利镇毛家村村民毛献初富川瑶族自治
8、县福利镇毛家村村民毛献初：“土地流转不仅能让我们农业大户土地流转不仅能让我们农业大户吃大餐吃大餐,还能还能让那些家里缺少劳动力的农户坐收租金。让那些家里缺少劳动力的农户坐收租金。”富川瑶族自治县福利镇毛家村村民毛献初富川瑶族自治县福利镇毛家村村民毛献初：20042004年年,毛献初看到当地许多农民外出经商务工毛献初看到当地许多农民外出经商务工,村里大部村里大部分土地闲置分土地闲置,感到很可惜感到很可惜,就以每亩一年就以每亩一年400400元左右的租金元左右的租金,向村向村民租下民租下4040多亩土地多亩土地,并逐渐引导村民以地入股。通过土地流转并逐渐引导村民以地入股。通过土地流转,他成了名符其
9、实的农业大户他成了名符其实的农业大户,目前已发展蔬菜种植基地面积达目前已发展蔬菜种植基地面积达150150多亩。为了侍弄好这片多亩。为了侍弄好这片“土宝贝土宝贝”,他还在当地常年雇佣他还在当地常年雇佣3030多个村民管理基地。去年多个村民管理基地。去年,他销售蔬菜获利他销售蔬菜获利150150多万元多万元,管理基管理基地的村民也拿到了一笔可观的工资。在富川像毛献初这样的农地的村民也拿到了一笔可观的工资。在富川像毛献初这样的农业种植大户还有很多业种植大户还有很多,他们都得益于土地流转的好政策。他们都得益于土地流转的好政策。田老板杂谈福建松溪蔡加明福建松溪蔡加明：“多亏了县里的土地流转政策多亏了县
10、里的土地流转政策”，蔡加明憨厚地笑笑对记，蔡加明憨厚地笑笑对记者说，年，他看到很多村民外出打工，耕地抛荒不少，者说，年，他看到很多村民外出打工，耕地抛荒不少，就和几个要好的村民组织了华贵果蔬合作社，将闲置的耕地租就和几个要好的村民组织了华贵果蔬合作社，将闲置的耕地租赁下来，开展绿色农业规模经营。赁下来，开展绿色农业规模经营。“目前有多亩，其中多亩是合作社基地，目前有多亩，其中多亩是合作社基地，多亩是公司加农户的形式。多亩是公司加农户的形式。”蔡加明介绍，主要种植小蔡加明介绍，主要种植小黄瓜、紫薯、黄秋葵等黄瓜、紫薯、黄秋葵等“养生保健养生保健”的果蔬，销往上海、浙江的果蔬，销往上海、浙江等地大
11、中城市。等地大中城市。田老板杂谈福建松溪蔡爱娇福建松溪蔡爱娇：“现在土地转租转包的价格越来越高了现在土地转租转包的价格越来越高了”，松源镇下段村，松源镇下段村村民蔡爱娇说，她将亩地租出去，一亩地每年的租金是村民蔡爱娇说，她将亩地租出去，一亩地每年的租金是元，好的地价格还要更高一些。元，好的地价格还要更高一些。土地流转让村民的地值钱了，收入也提高了。土地流转让村民的地值钱了，收入也提高了。“原来的地用来原来的地用来种烟叶、水稻，一年赚的钱刚够生活。种烟叶、水稻，一年赚的钱刚够生活。”村民老李说，村民老李说，“现在现在地租出去，外出打工，加起来一年能有五六万元的收入，在农地租出去，外出打工，加起来
12、一年能有五六万元的收入，在农村算很不错的了。村算很不错的了。”田老板杂谈p土地流转？p农用地流转与集体建设用地流转？p偷换概念？思考与问题思考与问题进入视频：http:/ 2土地流转概念土地流转概念1小产权房小产权房4集体建设用地流转制度集体建设用地流转制度 3展望展望 52023-4-2619土地流转概念土地流转概念1 人们在认识和理解上存在较大差异。不少学者人们在认识和理解上存在较大差异。不少学者在研究集体土地使用权流转问题时未区分在研究集体土地使用权流转问题时未区分建设用地建设用地和农业用地和农业用地，对集体土地使用权流转的客体和主体，对集体土地使用权流转的客体和主体都作了扩大理解。都作
13、了扩大理解。2023-4-2620农用地流转概念农用地流转概念 “农用地流转农用地流转”概念是指在土地承包经营权有概念是指在土地承包经营权有效存在且效存在且不改变不改变土地土地所有权所有权性质和土地性质和土地农业用途农业用途的的前提下，经平等协商，享有土地承包经营权的集体前提下，经平等协商，享有土地承包经营权的集体经济组织的农户依法自愿将土地承包经营权采取转经济组织的农户依法自愿将土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让、人股等方式流转给受让方包、出租、互换、转让、人股等方式流转给受让方并获得收益的行为。并获得收益的行为。2023-4-2621 认为集体土地使用权流转包括认为集体土地使用权流转
14、包括首次流转首次流转和和再次再次流转流转。前者是指集体土地。前者是指集体土地所有者所有者与建设用地与建设用地使用者使用者之间的土地使用权流转关系；后者是指之间的土地使用权流转关系；后者是指土地使用者土地使用者相互之间的土地使用权流转关系。相互之间的土地使用权流转关系。建设用地流转概念建设用地流转概念观点一：观点一：2023-4-2622 认为集体土地使用权流转仅指集体建设用地使认为集体土地使用权流转仅指集体建设用地使用权在用权在土地使用者土地使用者之间的转移。之间的转移。建设用地流转概念建设用地流转概念观点二：观点二：2023-4-2623（1 1）所谓的）所谓的“首次流转首次流转”，实质上是
15、土地使用，实质上是土地使用权与土地所有权的初次分离。在我国现行土地制度权与土地所有权的初次分离。在我国现行土地制度下，这种分离与下，这种分离与建设用地使用权的取得建设用地使用权的取得实质上属于实质上属于同一过程，通常会涉及到土地同一过程，通常会涉及到土地用途的改变用途的改变和土地利和土地利用用规划规划的实施。的实施。“再次流转再次流转”“首次流转首次流转”区别区别2023-4-2624集体建设用地使用权与所有权分离的前提是集体建设用地使用权与所有权分离的前提是政府依法审批政府依法审批“再次流转再次流转”“首次流转首次流转”区别区别2023-4-2625u“首次流转”中土地所有者与使用者之间的流
16、转协议，最终还要经人民政府的批准，但这种批准是被动的、形式上被动的、形式上的，很难体现审批的真正意图。在政府审批把关不严的情况下，很可能导致大量土地在乡（镇）政府的操作下涌入市场，耕地保护将更加艰难。u“再次流转”仅限于建设用地使用权的流转，一般不涉及到农地的转用问题和规划的变更，也无需政府审批无需政府审批。u所谓的“首次流转”获得建设用地使用权的做法，实质上是规避政府审批的非法占地行为非法占地行为。“再次流转再次流转”“首次流转首次流转”区别区别2023-4-2626（2 2）“首次流转首次流转”主要发生在集体土地所有主要发生在集体土地所有者与土地使用者之间，通常是在地方政府的操作下者与土地
17、使用者之间，通常是在地方政府的操作下进行。其结果通常是进行。其结果通常是增加建设用地的供给总量增加建设用地的供给总量，而，而不是提高现有存量建设用地的利用率；而不是提高现有存量建设用地的利用率；而“再次流再次流转转”是对存量建设用地使用权的是对存量建设用地使用权的重新分配重新分配，其结果，其结果是使目前利用效率较低的土地资源得到更加充分、是使目前利用效率较低的土地资源得到更加充分、合理的利用，并不会增加新的建设用地。合理的利用，并不会增加新的建设用地。“再次流转再次流转”“首次流转首次流转”区别区别2023-4-2627（3 3）“首次流转首次流转”如果监管不力，极易造成土如果监管不力，极易造
18、成土地供给失控，产生严重的社会后果；而地供给失控，产生严重的社会后果；而“再次流转再次流转”比较容易监控，以通过流转合同、土地使用权变更比较容易监控，以通过流转合同、土地使用权变更登记、税收、价格等手段予以监控。登记、税收、价格等手段予以监控。“再次流转再次流转”“首次流转首次流转”区别区别2023-4-2628（3 3）“首次流转首次流转”如果监管不力，极易造成土如果监管不力，极易造成土地供给失控，产生严重的社会后果；而地供给失控，产生严重的社会后果；而“再次流转再次流转”比较容易监控，以通过流转合同、土地使用权变更比较容易监控，以通过流转合同、土地使用权变更登记、税收、价格等手段予以监控。
19、登记、税收、价格等手段予以监控。“再次流转再次流转”“首次流转首次流转”区别区别2023-4-2629集体建设用地土地使用权流转是指集体建设用地土地使用权流转是指存量存量建设用地使建设用地使用权在用权在集体建设用地使用者集体建设用地使用者之间的流转，而不应包之间的流转，而不应包括土地所有者与土地使用者之间所谓的首次流转。括土地所有者与土地使用者之间所谓的首次流转。建设用地流转概念建设用地流转概念观点总结：观点总结：u国有土地使用权出让不同于转让u农村土地承包经营中的发包不同于转包 2023-4-26304/26/20232 农用地流转制度农用地流转制度 “土地承包经营权流转土地承包经营权流转”
20、最早是最早是19951995年提出的，国发年提出的，国发199519957 7号号 国务院批转农业部关于稳定和完善土国务院批转农业部关于稳定和完善土地承包关系意见的通知的意见中明确提出地承包关系意见的通知的意见中明确提出“建立土建立土地承包经营权流转机制地承包经营权流转机制”。2023-4-26314/26/20232 农用地流转制度农用地流转制度 土地管理法第十五条规定：土地管理法第十五条规定：“国有土地可以由单位或者个人承国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地，可以由本集体经济组
21、织以外的单位或者个人承包经营，从事种植地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者土地的义务。农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经
22、村民会议三分之二以上成员或者三分之二以个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”2023-4-26324/26/20232 农用地流转制度农用地流转制度 20082008年年1010月月1212日，十七届三中全会通过中共中央日，十七届三中全会通过中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定指出，按关于推进农村改革发展若干重大问题的决定指出，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种转
23、让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。形式的适度规模经营。2023-4-26334/26/20232023-4-26344/26/20232023-4-26354/26/2023白领流行租地周末当农夫白领流行租地周末当农夫 农民成立土地流转信息合作社农民成立土地流转信息合作社2023-4-26364/26/2023 土地流转试点土地流转试点2023-4-26374/26/2023 武夷烟农土地流转流程图武夷烟农土地流转流程图2023-4-26384/26/20232023-4-26394/26/20232023-4-26404/26/2023“农用地流转农用地流转”
24、发展历发展历程程 20世纪世纪80年代初到年代初到90年代初的土地流转，受承包期短年代初的土地流转，受承包期短的限制，土地流转一般在村组内农户之问或亲戚朋友之间的限制，土地流转一般在村组内农户之问或亲戚朋友之间进行，流转费在进行，流转费在200300斤亩谷子或玉米。斤亩谷子或玉米。80年代的土年代的土地流转，动因主要有：部分农民加入乡镇企业和流通领域地流转，动因主要有：部分农民加入乡镇企业和流通领域就业；专业化养殖等多种经营的发展；少量的农民进城。就业；专业化养殖等多种经营的发展；少量的农民进城。这个时期的土地流转是自发的，自主自愿的，也算是公平这个时期的土地流转是自发的，自主自愿的，也算是公
25、平交易。交易。2023-4-26414/26/2023 9090年代中期开始，由于农民负担日益加重，不少农民年代中期开始，由于农民负担日益加重，不少农民种地亏本，撂荒现象日益严重。各地政府为了禁止农民撂种地亏本，撂荒现象日益严重。各地政府为了禁止农民撂荒，普遍向撂荒农民加征荒，普遍向撂荒农民加征100100元亩左右的撂荒费。于是元亩左右的撂荒费。于是出现了两种形式的流转：一种是亏本转包，承包农户把自出现了两种形式的流转：一种是亏本转包，承包农户把自己的承包地给他人种，不仅不收租，反而倒贴己的承包地给他人种，不仅不收租，反而倒贴100100200200元元/亩；另一种是承包农户为逃避沉重的负担，
26、将承包地一亩；另一种是承包农户为逃避沉重的负担，将承包地一撂了之。对这些撂荒地，村干部不得不将其调整集中，以撂了之。对这些撂荒地，村干部不得不将其调整集中，以“合同合同”的形式集中转租给种地大户，承包期一般的形式集中转租给种地大户，承包期一般l0l0年以年以上。上。“农用地流转农用地流转”发展历发展历程程2023-4-26424/26/2023 2002 2002年之后，随着农民负担逐步取消，撂荒的农民年之后，随着农民负担逐步取消，撂荒的农民又回村要地了。于是，产生了突出的农村土地纠纷问题，又回村要地了。于是，产生了突出的农村土地纠纷问题，回乡要地的农民依据的是回乡要地的农民依据的是土地承包法
27、土地承包法，不愿还地的，不愿还地的租地大户依据的是租地大户依据的是合同法合同法。一时间搞得最高法也不。一时间搞得最高法也不得不出台得不出台“司法解释司法解释”，规定此类土地纠纷由地方政府，规定此类土地纠纷由地方政府调解和仲裁调解和仲裁 基层法院不得受理。最后，基层法院不得受理。最后，承包法承包法大胜大胜合同法合同法，种地大户有条件退出了土地，重新实现了，种地大户有条件退出了土地，重新实现了“均田地均田地”。“农用地流转农用地流转”发展历发展历程程2023-4-26434/26/2023 当下土地流转主要有三种形式：当下土地流转主要有三种形式：u一种是类似一种是类似80年代的土地流转，基本上在村
28、内农户、年代的土地流转，基本上在村内农户、亲戚朋友之间流转。这种流转方式最近亲戚朋友之间流转。这种流转方式最近3年有了新发年有了新发展，即农户承包地向农民互助社、合作社流转。展，即农户承包地向农民互助社、合作社流转。“农用地流转农用地流转”发展历发展历程程2023-4-26444/26/2023 2008 2008年春，河北东光县古树于村的王杰华和另外年春，河北东光县古树于村的王杰华和另外6 6个村民发起个村民发起创办了资金互助社，创办了资金互助社，205205人入社，每人互助资金人入社，每人互助资金500500元。互助社成元。互助社成立后做的第一件事是集中团购农资，一亩地肥料便宜立后做的第一
29、件事是集中团购农资，一亩地肥料便宜150150元。互元。互助社做的第二件事是土地流转，将村民从土地上解放出来。原来助社做的第二件事是土地流转，将村民从土地上解放出来。原来农户之间相互流转土地，每亩农户之间相互流转土地，每亩350350元，年，现在流转给互助社，元，年，现在流转给互助社，500500元元/亩。两年时间不到，全村有亩。两年时间不到，全村有980980亩土地流转给互助社了。亩土地流转给互助社了。互助社购置了大型农机具，全村互助社购置了大型农机具，全村8585的劳动力离开了土地。不仅的劳动力离开了土地。不仅粮食产量增长粮食产量增长2525，全村人均纯收入，全村人均纯收入90009000
30、多元，翻了一番多。互多元，翻了一番多。互助社两年积累助社两年积累4040多万元。多万元。案例案例2023-4-26454/26/2023 第二种土地流转形式叫第二种土地流转形式叫“占补平衡占补平衡”或或“建设用地指标异建设用地指标异地流转地流转”。u 有些地方利用国家有些地方利用国家“土地占补平衡土地占补平衡”政策，鼓励村庄在政策，鼓励村庄在新农村建设过程中，对新村庄实施统一规划和建设，对旧新农村建设过程中，对新村庄实施统一规划和建设，对旧村庄进行统一整理和改造，以节约土地。如果村民集体将村庄进行统一整理和改造，以节约土地。如果村民集体将节约出来的村庄建设地实施节约出来的村庄建设地实施“非转农
31、非转农”，政府则给予一定，政府则给予一定的现金奖励或建设用地指标奖励，准许村民集体将的现金奖励或建设用地指标奖励，准许村民集体将“非转非转农农”获得的获得的“建设用地指标建设用地指标”拍卖获利。拍卖获利。“农用地流转农用地流转”发展历发展历程程2023-4-26464/26/2023 江苏太仓对于村庄在新农村建设中节约出来的土地江苏太仓对于村庄在新农村建设中节约出来的土地复垦后，政府奖励给村庄相应数量的建设用地指标，复垦后，政府奖励给村庄相应数量的建设用地指标，1亩建设用地指标可以拍卖亩建设用地指标可以拍卖20-30万元，极大调动了农万元，极大调动了农民节约用地的积极性，也大大加快了新农村建设
32、步民节约用地的积极性，也大大加快了新农村建设步伐。这种形式的土地流转试验，在浙江、重庆等地伐。这种形式的土地流转试验，在浙江、重庆等地都有。都有。案例案例2023-4-26474/26/2023u第三种土地流转是资本下乡整合农民土地，土地第三种土地流转是资本下乡整合农民土地，土地向农业资本集中。即鼓励和扶持资本下乡，成片向农业资本集中。即鼓励和扶持资本下乡，成片经营千家万户小农的土地。经营千家万户小农的土地。“农用地流转农用地流转”发展历发展历程程2023-4-26484/26/2023u 互换土地，是农村集体经济组织内部的农户，为方便耕种和各自互换土地，是农村集体经济组织内部的农户，为方便耕
33、种和各自的需要，对各自土地的承包经营权进行的简单交换，是促进农村的需要，对各自土地的承包经营权进行的简单交换，是促进农村规模化、产业化、集约化经营的必由之路。规模化、产业化、集约化经营的必由之路。u 30年前，中国农村实行土地联产承包责任制，农民分到了土地。年前，中国农村实行土地联产承包责任制，农民分到了土地。但由于土地肥瘦不一，大块的土地被分割成条条块块。划分土地但由于土地肥瘦不一，大块的土地被分割成条条块块。划分土地时留下的种种弊病，严重制约着生产力的发展和产量的提高。如时留下的种种弊病，严重制约着生产力的发展和产量的提高。如何让土地集中连片，实现规模化、集约化经营，于是互换这种最何让土地
34、集中连片，实现规模化、集约化经营，于是互换这种最为原始的交易方式，进入农民视野。为原始的交易方式，进入农民视野。五大流转模式：五大流转模式：土地互换土地互换2023-4-26494/26/2023u 在市场利益驱动和政府引导下，农民将其承包土地经营权出租给在市场利益驱动和政府引导下，农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由大户、业主或企业法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由双方自行约定，承租方获得一定期限的土地经营权，出租方按年双方自行约定，承租方获得一定期限的土地经营权，出租方按年度以实物或货币的形式获得土地经营权租金。其中，有大户承租度以实物
35、或货币的形式获得土地经营权租金。其中，有大户承租型、公司租赁型、反租倒包型等。型、公司租赁型、反租倒包型等。u 关键如何保证其合法性。让双方心里都踏实。关键如何保证其合法性。让双方心里都踏实。五大流转模式：五大流转模式：土地出租土地出租2023-4-26504/26/2023u 入股，亦称入股，亦称“股田制股田制”或股份合作经营，是指在坚持承包户自愿或股份合作经营，是指在坚持承包户自愿的基础上，将承包土地经营权作价入股，建立股份公司。的基础上，将承包土地经营权作价入股，建立股份公司。u 在土地入股过程中，实行农村土地经营的双向选择（农民将土地在土地入股过程中，实行农村土地经营的双向选择（农民将
36、土地入股给公司后，既可继续参与土地经营，也可不参与土地经营），入股给公司后，既可继续参与土地经营，也可不参与土地经营），农民凭借土地承包权可拥有公司股份，并可按股分红。农民凭借土地承包权可拥有公司股份，并可按股分红。u 该形式的最大优点在于产权清晰、利益直接，以价值形态形式把该形式的最大优点在于产权清晰、利益直接，以价值形态形式把农户的土地承包经营权长期确定下来，农民既是公司经营的参与农户的土地承包经营权长期确定下来，农民既是公司经营的参与者，也是利益的所有者，是当前农村土地流转机制的新突破。者，也是利益的所有者，是当前农村土地流转机制的新突破。五大流转模式：五大流转模式：土地入股土地入股20
37、23-4-26514/26/2023u 宅基地换住房，承包地换社保。宅基地换住房，承包地换社保。u 以重庆为例，去年被国家批准为统筹城乡综合配套改革试验区后，以重庆为例，去年被国家批准为统筹城乡综合配套改革试验区后，在土地改革领域率先进行大胆探索，创造了土地流转的九龙坡模在土地改革领域率先进行大胆探索，创造了土地流转的九龙坡模式即宅基地换住房、承包地换社保。也就是说，农民放弃农村宅式即宅基地换住房、承包地换社保。也就是说，农民放弃农村宅基地，宅基地被置换为城市发展用地，农民在城里获得一套住房。基地，宅基地被置换为城市发展用地，农民在城里获得一套住房。农民放弃农村土地承包经营权，享受城市社保，建
38、立城乡统一的农民放弃农村土地承包经营权，享受城市社保，建立城乡统一的公共服务体制。公共服务体制。五大流转模式：五大流转模式：宅基住房宅基住房2023-4-26524/26/2023u 农户以土地经营权为股份共同组建合作社。村里按照农户以土地经营权为股份共同组建合作社。村里按照“群众自愿、群众自愿、土地入股、集约经营、收益分红、利益保障土地入股、集约经营、收益分红、利益保障”的原则，引导农户的原则，引导农户以土地承包经营权入股。以土地承包经营权入股。u 合作社按照民主原则对土地统一管理，不再由农民分散经营。合合作社按照民主原则对土地统一管理，不再由农民分散经营。合作社挂靠龙头企业进行生产经营。合
39、作社实行按土地保底和按效作社挂靠龙头企业进行生产经营。合作社实行按土地保底和按效益分红的方式，年度分配时，首先支付社员土地保底收益每股益分红的方式，年度分配时，首先支付社员土地保底收益每股（亩）（亩）700元，留足公积公益金、风险金，然后再按股进行二次元，留足公积公益金、风险金，然后再按股进行二次分红。分红。五大流转模式：五大流转模式：“股份股份+合作合作”2023-4-26534/26/2023u 崇州市怡顺土地承包经营股份合作社崇州市怡顺土地承包经营股份合作社 u 该合作社于该合作社于2010年年5月成立，位于崇州市桤泉镇生建村，是由生月成立，位于崇州市桤泉镇生建村，是由生建村建村3组、组
40、、8组、组、12组、组、14组、组、20组的组的22户农户以土地承包经营权户农户以土地承包经营权入股方式组建的土地股份合作社，入股面积入股方式组建的土地股份合作社，入股面积124.79亩。合作社主亩。合作社主要从事粮食作物和经济作物的标准化、规模化、集约化、品牌化要从事粮食作物和经济作物的标准化、规模化、集约化、品牌化经营。经营。流转案例：流转案例：土地股份合作社土地股份合作社 2023-4-26544/26/2023u 一、组织形式一、组织形式 u 按照入社自愿、退社自由和利益共享、风险共担的原则，按照入社自愿、退社自由和利益共享、风险共担的原则，22户农户农户自愿将确权后的户自愿将确权后的
41、124.97亩承包土地，按亩承包土地，按0.01亩折成一股，共折亩折成一股，共折股股12497股，组建合作社。股，组建合作社。u 合作社制定完善章程，建立健全内部管理制度。按照章程规定，合作社制定完善章程，建立健全内部管理制度。按照章程规定，由社员代表大会选举产生了理事会、监事会。理事会和监事会各由社员代表大会选举产生了理事会、监事会。理事会和监事会各3人，设理事长人，设理事长1人、监事长人、监事长1人。人。u 合作社由理事会负责统一组织生产经营，监事会负责对生产经营合作社由理事会负责统一组织生产经营，监事会负责对生产经营和财务收支执行情况进行监督。和财务收支执行情况进行监督。流转案例：流转案
42、例：土地股份合作社土地股份合作社 2023-4-26554/26/2023u 二、运行机制二、运行机制 u 由理事会决定由理事会决定“种什么、如何种种什么、如何种”，现种植模式是：大春种粮食（富硒，现种植模式是：大春种粮食（富硒水稻）、小春种经作（特色蔬菜、食用菌等）。水稻）、小春种经作（特色蔬菜、食用菌等）。u 合作社与崇州国储公司签订合同，按照公司质量标准和订单要求组织标合作社与崇州国储公司签订合同，按照公司质量标准和订单要求组织标准化生产。准化生产。u 合作社通过入社农民的土地承包经营权抵押融资借贷合作社通过入社农民的土地承包经营权抵押融资借贷4万元，作为生产经万元，作为生产经营的启动资
43、金。营的启动资金。u 由理事会出面聘请崇州国储公司技术员杨复明为生产经理，并与生产经由理事会出面聘请崇州国储公司技术员杨复明为生产经理，并与生产经理签订了劳动报酬支付和收益预期协议。按协议约定：理签订了劳动报酬支付和收益预期协议。按协议约定：2010年大春种植年大春种植富硒水稻亩产指标为富硒水稻亩产指标为800斤，每亩生产费用控制在斤，每亩生产费用控制在510元以内，超产、短元以内，超产、短产部分分别按产部分分别按50%奖励、赔付。奖励、赔付。流转案例：流转案例：土地股份合作社土地股份合作社 2023-4-26564/26/2023u 三、利益联结方式三、利益联结方式 u 年终经营纯收入按年终
44、经营纯收入按9：1比例按股分红，即：收入的比例按股分红，即：收入的90%用于土地入股分用于土地入股分红，收入的红，收入的10%作为公积金、风险金和工作经费。作为公积金、风险金和工作经费。流转案例：流转案例：土地股份合作社土地股份合作社 2023-4-26574/26/2023u 第二种模式：土地股份公司第二种模式：土地股份公司 u 邛崃市汤营农业有限公司邛崃市汤营农业有限公司 u 该公司于该公司于 2005年年10月成立，位于邛崃市羊安镇汤营村。公司现有月成立，位于邛崃市羊安镇汤营村。公司现有股本金构成为：邛崃市兴农投资公司注资股本金构成为：邛崃市兴农投资公司注资190万元（占万元（占50%股
45、份），股份），村集体入股土地村集体入股土地60亩与亩与823户农户入股承包土地户农户入股承包土地2010亩（共占亩（共占50%股份）。公司法人代表胡桂全，系汤营村村支部书记。股份）。公司法人代表胡桂全，系汤营村村支部书记。流转案例：流转案例：土地股份公司土地股份公司 2023-4-26584/26/2023u 一、组织形式一、组织形式 u 2005年，汤营村年，汤营村506户农民在自愿的基础上，以土地承包经营权户农民在自愿的基础上，以土地承包经营权入股的方式成立了汤营农业有限公司，初期入股土地入股的方式成立了汤营农业有限公司，初期入股土地1060亩。亩。2007年，公司实行增资扩股，农户以土地
46、承包经营权入股，村集年，公司实行增资扩股，农户以土地承包经营权入股，村集体以土地整理新增的体以土地整理新增的60亩耕地入股，入股农户扩展到亩耕地入股，入股农户扩展到823户，入户，入股土地达到股土地达到2070亩。亩。u 公司制定完善章程及财务收支制度，成立股东代表大会，由股东公司制定完善章程及财务收支制度，成立股东代表大会，由股东选举产生董事会、监事会。选举产生董事会、监事会。u 公司由董事会负责统一组织生产经营，镇财政所监督公司财务，公司由董事会负责统一组织生产经营，镇财政所监督公司财务，公司实行报帐制，定期公开财务，接受监事会监督。公司实行报帐制，定期公开财务，接受监事会监督。流转案例：
47、流转案例：土地股份公司土地股份公司 2023-4-26594/26/2023u 二、运行机制二、运行机制 u 公司按照现代企业管理模式进行经营，实施职业经理人管理运行公司按照现代企业管理模式进行经营，实施职业经理人管理运行机制，每个项目确定一名项目负责人。机制，每个项目确定一名项目负责人。u 实行产销分离，在用工上全部采用计件制。实行产销分离，在用工上全部采用计件制。u 固定管理人员不足固定管理人员不足10人，主要吸纳入股农户、本村村民和周边农人，主要吸纳入股农户、本村村民和周边农户参与公司生产经营。户参与公司生产经营。流转案例：流转案例：土地股份公司土地股份公司 2023-4-26604/2
48、6/2023u 二、运行机制二、运行机制 u 统一组织生产。目前，统一组织生产。目前，2070亩入股土地中，有亩入股土地中，有130亩转租给亩转租给4个业个业主发展水产养殖、有主发展水产养殖、有400亩转租给亩转租给1家业主发展中药材生产。其余家业主发展中药材生产。其余的土地由公司自行组织种养业生产，兴建有标准化规模猪场（的土地由公司自行组织种养业生产，兴建有标准化规模猪场（20亩）、蔬菜大棚（亩）、蔬菜大棚（60亩）、食用菌大棚（亩）、食用菌大棚（50亩）等。公司的主要亩）等。公司的主要生产经营项目有西瓜、时令蔬菜、水稻、生猪等，均实行项目负生产经营项目有西瓜、时令蔬菜、水稻、生猪等，均实行
49、项目负责制，由职业经理人负责项目管理，按项目核算。责制，由职业经理人负责项目管理，按项目核算。u 统一产品品牌。公司产品已注册统一产品品牌。公司产品已注册“汤营汤营”牌商标。牌商标。流转案例：流转案例：土地股份公司土地股份公司 2023-4-26614/26/2023u 二、运行机制二、运行机制 u 统一市场营销。与大型批发市场、批发商、加工龙头企业直接对统一市场营销。与大型批发市场、批发商、加工龙头企业直接对接，解决了产品营销问题。公司生产的接，解决了产品营销问题。公司生产的“口口脆口口脆”小西瓜，对接小西瓜，对接成都市水果批发市场，设点进行销售；生产的各种时令蔬菜采取成都市水果批发市场，设
50、点进行销售；生产的各种时令蔬菜采取直接进羊安工业园区企业和固定批发商上门收购的方式进行销售；直接进羊安工业园区企业和固定批发商上门收购的方式进行销售；生产的食用菌采取鲜销和初加工结合方式进行销售；养殖的生猪生产的食用菌采取鲜销和初加工结合方式进行销售；养殖的生猪采取同龙头企业建立采取同龙头企业建立“保底收购保底收购”制度，由生猪龙头企业进行收制度，由生猪龙头企业进行收购。购。流转案例：流转案例：土地股份公司土地股份公司 2023-4-26624/26/2023u 三、利益连接方式三、利益连接方式 u 2008年以前，公司对入股土地实行年以前，公司对入股土地实行“保底保底+分红分红”，每亩土地保
