1、第七章第七章 个人消费贷款个人消费贷款 第一节第一节 个人消费贷款概述个人消费贷款概述 第二节第二节 个人住房贷款个人住房贷款 第三节第三节 个人汽车贷款个人汽车贷款 第四节第四节 个人教育贷款个人教育贷款 第五节第五节 其他个人消费贷款其他个人消费贷款返回第一节个人消费贷款概述第一节个人消费贷款概述 一、个人消费贷款的含义一、个人消费贷款的含义个人消费贷款是提供给自然人的信用个人消费贷款是提供给自然人的信用,它是指由商业银行等金融机构它是指由商业银行等金融机构发放发放,提供给消费者直接用于消费用途的贷款。提供给消费者直接用于消费用途的贷款。消费者是指为直接使消费者是指为直接使用或拥有用或拥有
2、,而不是为再次卖出去或用于生产制造而获取商品或服务的而不是为再次卖出去或用于生产制造而获取商品或服务的人。人。因此因此,个人消费贷款是一种给予个人消费者的贷款个人消费贷款是一种给予个人消费者的贷款,使其不用付使其不用付现就可以使用或拥有商品或服务。现就可以使用或拥有商品或服务。人们往往把个人消费贷款简称为人们往往把个人消费贷款简称为个人贷款或消费贷款。个人贷款或消费贷款。二、个人消费贷款的作用二、个人消费贷款的作用.有利于提高消费倾向有利于提高消费倾向,为经济增长提供推动力为经济增长提供推动力下一页返回第一节个人消费贷款概述第一节个人消费贷款概述.有利于增加未来产出的要素投入有利于增加未来产出
3、的要素投入.有利于商业银行经营效益改善有利于商业银行经营效益改善,提高金融资本运作效率提高金融资本运作效率.有利于国民经济的宏观调控有利于国民经济的宏观调控 三、个人消费贷款的发展历史与现状三、个人消费贷款的发展历史与现状(一一)个人消费贷款的发展历史个人消费贷款的发展历史个人消费贷款如同人类社会一样古老个人消费贷款如同人类社会一样古老,是人类社会最早的经济行为之是人类社会最早的经济行为之一一,可以追溯到新石器时代可以追溯到新石器时代,甚至比货币还古老。甚至比货币还古老。在当时在当时,个人借贷就个人借贷就在满足人类生存的基本需要、增进人们的福利乃至促进经济发展方面在满足人类生存的基本需要、增进
4、人们的福利乃至促进经济发展方面发挥着重要作用。发挥着重要作用。上一页 下一页返回第一节个人消费贷款概述第一节个人消费贷款概述现存的最早最完整的法典现存的最早最完整的法典公元前公元前 世纪的世纪的汉穆拉比法典汉穆拉比法典 中相当部分是关于借贷的规则中相当部分是关于借贷的规则,它是现在可以找到的人类最早用法律它是现在可以找到的人类最早用法律规定的贷款制度安排。规定的贷款制度安排。美国是西方现代个人消费贷款发展最活跃的地方。美国是西方现代个人消费贷款发展最活跃的地方。世纪世纪 年年代代,美国的美国的 公司使用分期付款形式销售其产品具有划时公司使用分期付款形式销售其产品具有划时代的意义代的意义,可以说
5、这标志着现代个人消费贷款的开始。可以说这标志着现代个人消费贷款的开始。美国内战之后美国内战之后,国内市场的统一、大规模的人口迁移以及移民的涌入进一步扩大了个国内市场的统一、大规模的人口迁移以及移民的涌入进一步扩大了个人贷款的需求人贷款的需求。世纪世纪 年代美国经济的持续繁荣又为降低分年代美国经济的持续繁荣又为降低分期付款的首付款项和利率、延长付款周期及保证债务的偿还创造了条期付款的首付款项和利率、延长付款周期及保证债务的偿还创造了条件件,促进了个人贷款的良性发展。促进了个人贷款的良性发展。上一页 下一页返回第一节个人消费贷款概述第一节个人消费贷款概述 年的经济大危机并没有让个人贷款发展遭受挫年
6、的经济大危机并没有让个人贷款发展遭受挫折折,相反相反,危机后危机后,在凯恩斯理论支配下在凯恩斯理论支配下,个人贷款更有了跳跃式发展个人贷款更有了跳跃式发展。第二次世界大战结束后第二次世界大战结束后,美国大批退役军人对住房的需求使得个人美国大批退役军人对住房的需求使得个人住房抵押贷款快速发展住房抵押贷款快速发展,并产生了对各种商品和服务的大规模的需求并产生了对各种商品和服务的大规模的需求,这些需要借助于信用贷款交易来实现。这些需要借助于信用贷款交易来实现。世纪世纪 年代的经济增年代的经济增长使得消费者不仅有能力购买房屋、汽车和其他奢侈的生活用品长使得消费者不仅有能力购买房屋、汽车和其他奢侈的生活
7、用品,而而且开始追求一种新的生活方式。且开始追求一种新的生活方式。他们不仅有能力而且习惯于先买后他们不仅有能力而且习惯于先买后付付,对贷款消费的巨大需求也使银行授信变得非常个人化。信用卡等对贷款消费的巨大需求也使银行授信变得非常个人化。信用卡等信用工具的发展及个人贷款制度的建立与完善更进一步推动了贷款消信用工具的发展及个人贷款制度的建立与完善更进一步推动了贷款消费。费。上一页 下一页返回第一节个人消费贷款概述第一节个人消费贷款概述也可以说也可以说,美国的经济增长和繁荣以及美国人民生活福利水平的提高美国的经济增长和繁荣以及美国人民生活福利水平的提高,在很大程度上归功于个人贷款的发展。在很大程度上
8、归功于个人贷款的发展。在世界上许多国家在世界上许多国家,消费贷款也由来已久消费贷款也由来已久,多数居民已养成了贷款消费多数居民已养成了贷款消费的习惯的习惯,其在居民日常消费中所占的比重很大其在居民日常消费中所占的比重很大,有的甚至达到以有的甚至达到以上上,少数人达到少数人达到 以上。以上。(二二)我国消费贷款发展的基本情况我国消费贷款发展的基本情况我国消费贷款业务起步于我国消费贷款业务起步于 世纪世纪 年代中期。年代中期。一些商业银行率一些商业银行率先在部分大中城市开办了个人住房贷款业务先在部分大中城市开办了个人住房贷款业务,但由于受经济发展水平但由于受经济发展水平、市场机制及消费观念等的影响
9、、市场机制及消费观念等的影响,发展比较缓慢发展比较缓慢,到到 年年底年年底,全国消费贷款规模仅为全国消费贷款规模仅为 亿元。亿元。上一页 下一页返回第一节个人消费贷款概述第一节个人消费贷款概述为缓解我国通货紧缩和居民有效需求不足的状况为缓解我国通货紧缩和居民有效需求不足的状况,年年 月月,中央经济工作会议提出中央经济工作会议提出“扩大国内需求扩大国内需求,开拓国内市场开拓国内市场,拉动经济增拉动经济增长长”的战略方针的战略方针;年年 月月,中国人民银行发布了中国人民银行发布了关于开展关于开展个人消费信贷的指导意见个人消费信贷的指导意见。在中国最高领导层鼓励消费和消费贷款在中国最高领导层鼓励消费
10、和消费贷款政策的指引下政策的指引下,各大银行纷纷响应各大银行纷纷响应,相继出台了一系列政策和措施相继出台了一系列政策和措施,大大力拓展消费贷款业务。力拓展消费贷款业务。至此至此,我国消费贷款业务开始进入快速发展轨我国消费贷款业务开始进入快速发展轨道道,品种众多品种众多,如住房贷款、助学贷款、汽车贷款、耐用消费品贷款和如住房贷款、助学贷款、汽车贷款、耐用消费品贷款和旅游贷款等不断涌现旅游贷款等不断涌现,贷款总量也迅速增长。贷款总量也迅速增长。上一页 下一页返回第一节个人消费贷款概述第一节个人消费贷款概述自自关于开展个人消费信贷的指导意见关于开展个人消费信贷的指导意见 发布后发布后,据不完全统计据
11、不完全统计,截至截至 年年 月月,国内消费贷款余额突破国内消费贷款余额突破 亿元亿元,其中商业其中商业银行发放个人住房贷款银行发放个人住房贷款 亿元亿元,比年初增加亿元比年初增加亿元;汽车汽车、助学等消费贷款余额为、助学等消费贷款余额为 亿元亿元,比年初增加比年初增加 亿元。亿元。在在经济比较发达、收入水平较高、居民金融意识较强的省市经济比较发达、收入水平较高、居民金融意识较强的省市,消费贷款消费贷款以更大的规模迅速扩大。以更大的规模迅速扩大。四、个人消费贷款的特点四、个人消费贷款的特点.以分期付款偿还方式为主以分期付款偿还方式为主公司贷款以到期一次性偿还本金方式为主公司贷款以到期一次性偿还本
12、金方式为主,而个人消费贷款则以分期而个人消费贷款则以分期付款偿还方式为主付款偿还方式为主。上一页 下一页返回第一节个人消费贷款概述第一节个人消费贷款概述这是由法人和自然人两种借款人不同还款资金来源所决定的。这是由法人和自然人两种借款人不同还款资金来源所决定的。公司公司贷款是用于生产经营贷款是用于生产经营,以销售商品和劳务后回笼的资金还款以销售商品和劳务后回笼的资金还款,为方便公为方便公司资金使用和财务管理司资金使用和财务管理,通常采用到期一次性还清方式通常采用到期一次性还清方式;而个人贷款则而个人贷款则不同不同,还款来源多靠借款人个人的未来收入还款来源多靠借款人个人的未来收入,只能分期偿还只能
13、分期偿还,一方面可一方面可以减轻借款人到期一次还清全部贷款的资金压力以减轻借款人到期一次还清全部贷款的资金压力;另一方面也有利于另一方面也有利于控制风险控制风险,一旦借款人一次不能按期还款一旦借款人一次不能按期还款,银行就可以立即调查了解情银行就可以立即调查了解情况况,采取相应防范措施。采取相应防范措施。计算机软件的使用计算机软件的使用,可以减轻银行员工每月可以减轻银行员工每月计算贷款利息和扣款的烦琐劳动计算贷款利息和扣款的烦琐劳动,使按月收贷工作也变得轻松、准确使按月收贷工作也变得轻松、准确及高效。及高效。.贷款期限长贷款期限长上一页 下一页返回第一节个人消费贷款概述第一节个人消费贷款概述住
14、房抵押贷款等个人消费贷款品种住房抵押贷款等个人消费贷款品种,相对于期限一般为相对于期限一般为1 5 年的公司年的公司贷款来说贷款来说,期限大部分较长期限大部分较长,少则几年少则几年,多则十几年甚至几十年。多则十几年甚至几十年。对银对银行来说行来说,贷款期限长的好处是贷款期限长的好处是“一次发放一次发放,多年收益多年收益”,贷款发放后每贷款发放后每年按期回收本息就可以年按期回收本息就可以,不像做短期贷款不像做短期贷款,要不停地发放、回收要不停地发放、回收,回收回收、发放、发放;不足之处是影响银行资金的流动性。不足之处是影响银行资金的流动性。“短存长贷短存长贷”是银行资是银行资金的经营之道之一金的
15、经营之道之一,但如果数量太大但如果数量太大,会使银行的流动性发生问题。会使银行的流动性发生问题。.对利率变化的敏感性低对利率变化的敏感性低个人如果决定向银行借款个人如果决定向银行借款,考虑更多的是按照贷款协定考虑更多的是按照贷款协定,每月要还多少每月要还多少钱钱,而对利率变化并不十分敏感而对利率变化并不十分敏感,但合同规定的利率会影响到每月的实但合同规定的利率会影响到每月的实际支付。际支付。上一页 下一页返回第一节个人消费贷款概述第一节个人消费贷款概述因此因此,个人借款的利率相对来说弹性较小。个人借款的利率相对来说弹性较小。个人对贷款的利率敏感度个人对贷款的利率敏感度高低与消费观念有关高低与消
16、费观念有关,但主要取决于个人和家庭的收入水平。但主要取决于个人和家庭的收入水平。如果个如果个人的收入高人的收入高,其借款的总规模相对于其年收入的比例通常就会高一些其借款的总规模相对于其年收入的比例通常就会高一些。如果家庭中的户主或主要收入来源人接受过多年的正规教育如果家庭中的户主或主要收入来源人接受过多年的正规教育,那么那么家庭的借款额相对其收入水平也会高得多。家庭的借款额相对其收入水平也会高得多。对于这些家庭和个人对于这些家庭和个人,借借款是他们达到理想生活水平的手段款是他们达到理想生活水平的手段,而不仅仅为发生意外危险时的安而不仅仅为发生意外危险时的安全网全网,他们对利率的敏感性更低。他们
17、对利率的敏感性更低。.受文化传统影响很大受文化传统影响很大上一页 下一页返回第一节个人消费贷款概述第一节个人消费贷款概述人们的消费观念人们的消费观念,是勤俭节约、量入为出是勤俭节约、量入为出,先积蓄、后消费先积蓄、后消费,有多少钱有多少钱办多少事办多少事,还是倾向于先借钱消费、后挣钱还债还是倾向于先借钱消费、后挣钱还债,以明天的钱享受今天以明天的钱享受今天的生活的生活;人们对风险的态度人们对风险的态度,是防御的保守主义是防御的保守主义,还是不负责任的冒险还是不负责任的冒险主义主义,能在多大程度上承担信用消费的风险能在多大程度上承担信用消费的风险;人们对待个人信用信息的人们对待个人信用信息的态度
18、态度,是否愿意为信用消费需要而牺牲部分个人隐私是否愿意为信用消费需要而牺牲部分个人隐私,使得信用提供者使得信用提供者获得消费者的偿债意愿和支付能力获得消费者的偿债意愿和支付能力,从而降低信用交易的成本从而降低信用交易的成本;等等。等等。这些都影响到一个社会的总体信用消费水平这些都影响到一个社会的总体信用消费水平,表现在不同文化传统国表现在不同文化传统国家之间信用消费水平的显著差异。家之间信用消费水平的显著差异。.受经济周期的影响大受经济周期的影响大上一页 下一页返回第一节个人消费贷款概述第一节个人消费贷款概述个人借款需要用借款人未来的收入来偿还个人借款需要用借款人未来的收入来偿还,因此因此,个
19、人贷款具有周期敏个人贷款具有周期敏感性感性,在经济扩张时期在经济扩张时期,个人和家庭一般对未来预期收入乐观个人和家庭一般对未来预期收入乐观,从而消从而消费贷款的申请人会增加费贷款的申请人会增加;而在经济衰退时期而在经济衰退时期,很多个人和家庭因看到收很多个人和家庭因看到收入减少或下岗增加入减少或下岗增加,从而对未来预期变得悲观从而对未来预期变得悲观,就会相应影响他们对正就会相应影响他们对正常还款的信心常还款的信心,从而申请人减少。从而申请人减少。消费贷款同样呈现出周期性的敏感消费贷款同样呈现出周期性的敏感趋势趋势,在经济膨胀时在经济膨胀时,消费者对未来充满乐观情绪消费者对未来充满乐观情绪,消费
20、贷款就会趋于消费贷款就会趋于上升上升;相反相反,经济进入萧条期经济进入萧条期,个人和家庭对前景看法黯淡个人和家庭对前景看法黯淡,特别是当特别是当人们感到失业压力时人们感到失业压力时,消费者向银行借款的规模就会相应减少。消费者向银行借款的规模就会相应减少。上一页 下一页返回第一节个人消费贷款概述第一节个人消费贷款概述.银行需要获取个人信用信息与保护个人隐私存在矛盾银行需要获取个人信用信息与保护个人隐私存在矛盾对于个人消费贷款来说对于个人消费贷款来说,借款人的社会职业、收入状况及健康条件等借款人的社会职业、收入状况及健康条件等都决定了他是否具有偿还贷款的能力都决定了他是否具有偿还贷款的能力,借款人
21、是否恪守信用对授信能借款人是否恪守信用对授信能否成功收回具有决定性作用。否成功收回具有决定性作用。但借款人的这些个人信用信息但借款人的这些个人信用信息,授信银授信银行远不如借款人本人掌握得翔实行远不如借款人本人掌握得翔实,处于信息不对称状态。处于信息不对称状态。为了掌握个为了掌握个人资信的真实状况人资信的真实状况,需要建立个人信用报告制度需要建立个人信用报告制度,让银行可以方便快捷让银行可以方便快捷地获取借款人的信用信息。地获取借款人的信用信息。但个人信用信息具有隐私性但个人信用信息具有隐私性,个人不愿意个人不愿意银行向其同事朋友调查了解他的个人资信情况银行向其同事朋友调查了解他的个人资信情况
22、,因为这等于将私人贷因为这等于将私人贷款之事加以张扬。款之事加以张扬。因此因此,许多个人的信用资料许多个人的信用资料,信用报告机构和银行信用报告机构和银行可能都很难取得可能都很难取得,这增加了银行的贷款风险。这增加了银行的贷款风险。上一页 下一页返回第一节个人消费贷款概述第一节个人消费贷款概述.个人信用消费者在与银行信用交易中处于弱者地位个人信用消费者在与银行信用交易中处于弱者地位银行对公司的授信银行对公司的授信,会因为公司的资信实力、经营风险及综合效益等会因为公司的资信实力、经营风险及综合效益等因素大有讨价还价的余地。因素大有讨价还价的余地。银行对公司贷款的金额多少、期限长短银行对公司贷款的
23、金额多少、期限长短、利率高低及担保方式等条件可以经过商讨而改变或者优惠、利率高低及担保方式等条件可以经过商讨而改变或者优惠,但在银但在银行与个人信用消费者的交易中行与个人信用消费者的交易中,相对而言相对而言,后者处于弱势。后者处于弱势。即使在个即使在个人贷款消费市场处于卖方市场时也是如此。人贷款消费市场处于卖方市场时也是如此。银行的各种个人消费信银行的各种个人消费信用品种大都不是针对每个消费者量身定做的用品种大都不是针对每个消费者量身定做的,金额、期限、利率与担金额、期限、利率与担保等条件都已事前确定保等条件都已事前确定,个人借款人与银行可讨价还价的余地已不多个人借款人与银行可讨价还价的余地已
24、不多,办理业务时大多只能对号入座。办理业务时大多只能对号入座。上一页 下一页返回第一节个人消费贷款概述第一节个人消费贷款概述.个人消费贷款的竞争主要是服务品质的竞争个人消费贷款的竞争主要是服务品质的竞争消费贷款归根结底是一种金融服务消费贷款归根结底是一种金融服务,因此因此,服务品质是贷款机构最重要服务品质是贷款机构最重要的竞争武器。的竞争武器。服务品质的内容包括服务品质的内容包括:服务得到的方便性服务得到的方便性,即客户得到即客户得到该项服务的难易程度与手续的简化程度该项服务的难易程度与手续的简化程度;服务选择的多样性服务选择的多样性,即客户可即客户可选择的贷款产品的多样性和服务内容的丰富性选
25、择的贷款产品的多样性和服务内容的丰富性,即客户除了金融贷款即客户除了金融贷款服务外服务外,还可享受其他服务内容。还可享受其他服务内容。上一页返回第二节个人住房贷款第二节个人住房贷款 一、个人住房贷款的含义、分类与特征一、个人住房贷款的含义、分类与特征(一一)个人住房贷款的含义个人住房贷款的含义个人住房贷款是指银行向自然人发放的个人住房贷款是指银行向自然人发放的,用于购买、建造和大修理各用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。由于个人住房贷款一般以所购买、建造或大修理的类型住房的贷款。由于个人住房贷款一般以所购买、建造或大修理的住房作为抵押住房作为抵押,所以通常称为个人住房抵押贷款所以通常称为个
26、人住房抵押贷款,即由商业银行或其他即由商业银行或其他金融机构发放的金融机构发放的,以个人或家庭为贷款对象以个人或家庭为贷款对象,以购买住房或与住房有关以购买住房或与住房有关的其他用途为目的的其他用途为目的,以所购买的住房为抵押以所购买的住房为抵押,按照固定或浮动利率计息按照固定或浮动利率计息,在较长时间内分期还本付息的贷款。在较长时间内分期还本付息的贷款。(二二)个人住房贷款的分类个人住房贷款的分类下一页返回第二节个人住房贷款第二节个人住房贷款()按照资金来源划分按照资金来源划分,个人住房贷款包括自营性个人住房贷款、公个人住房贷款包括自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款。积
27、金个人住房贷款和个人住房组合贷款。自营性个人住房贷款自营性个人住房贷款,也称商业性个人住房贷款也称商业性个人住房贷款,是指银行运用信是指银行运用信贷资金向在城镇购买、建造或大修理各类型住房的个人发放的贷款。贷资金向在城镇购买、建造或大修理各类型住房的个人发放的贷款。公积金个人住房贷款公积金个人住房贷款,也称委托性住房公积金贷款也称委托性住房公积金贷款,是指由各地住是指由各地住房公积金管理中心运用个人及其所在单位所缴纳的住房公积金房公积金管理中心运用个人及其所在单位所缴纳的住房公积金,委托委托商业银行向购买、建造、翻建或大修自住住房的住房公积金缴存人以商业银行向购买、建造、翻建或大修自住住房的住
28、房公积金缴存人以及在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的专项住房贷款及在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的专项住房贷款。上一页 下一页返回第二节个人住房贷款第二节个人住房贷款该贷款不以营利为目的该贷款不以营利为目的,实行实行“低进低出低进低出”的利率政策的利率政策,带有较强的带有较强的政策性政策性,贷款额度受到限制。贷款额度受到限制。因此因此,它是一种政策性个人住房贷款。它是一种政策性个人住房贷款。个人住房组合贷款个人住房组合贷款,是指按时足额缴存住房公积金的职工在购买、是指按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造或大修住房时建造或大修住房时,可以同时申请公积金个人住房贷款和自营性个人可
29、以同时申请公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款住房贷款,从而形成特定的个人住房贷款组合从而形成特定的个人住房贷款组合,简称个人住房组合贷款简称个人住房组合贷款。()按照住房交易形态划分按照住房交易形态划分,个人住房贷款可分为新建房个人住房贷个人住房贷款可分为新建房个人住房贷款和个人二手房住房贷款款和个人二手房住房贷款。上一页 下一页返回第二节个人住房贷款第二节个人住房贷款 新建房个人住房贷款新建房个人住房贷款,俗称个人一手房贷款俗称个人一手房贷款,是指银行向符合条件是指银行向符合条件的个人发放的的个人发放的,用于在一级市场上购买新建住房的贷款。用于在一级市场上购买新建住房的贷款。个人二手房住
30、房贷款个人二手房住房贷款,是指银行向符合条件的个人发放的是指银行向符合条件的个人发放的,用于购用于购买在住房二级市场上合法交易的各类型个人住房的贷款。买在住房二级市场上合法交易的各类型个人住房的贷款。()按照贷款利率的确定方式划分按照贷款利率的确定方式划分,个人住房贷款可分为固定利率贷个人住房贷款可分为固定利率贷款和浮动利率贷款款和浮动利率贷款。(三三)个人住房贷款的特征个人住房贷款的特征与其他个人贷款相比与其他个人贷款相比,个人住房贷款具有以下特点。个人住房贷款具有以下特点。.贷款期限长贷款期限长上一页 下一页返回第二节个人住房贷款第二节个人住房贷款.大多以抵押为前提建立借贷关系大多以抵押为
31、前提建立借贷关系.风险具有系统性特点风险具有系统性特点 二、个人住房贷款的贷款要素二、个人住房贷款的贷款要素.贷款对象贷款对象个人住房贷款的贷款对象应是具有完全民事行为能力的我国公民或符个人住房贷款的贷款对象应是具有完全民事行为能力的我国公民或符合国家有关规定的境外自然人。合国家有关规定的境外自然人。同时同时,贷款对象还须满足贷款银行的贷款对象还须满足贷款银行的其他要求其他要求,例如例如:()合法有效的身份证件或居留证明。合法有效的身份证件或居留证明。()有稳定的经济收入有稳定的经济收入,信用状况良好信用状况良好,有偿还贷款本息的能力。有偿还贷款本息的能力。上一页 下一页返回第二节个人住房贷款
32、第二节个人住房贷款()有合法有效的购买有合法有效的购买(建造、大修建造、大修)住房的合同、协议以及符合规定住房的合同、协议以及符合规定的首付款证明材料、贷款银行要求提供的其他证明文件。的首付款证明材料、贷款银行要求提供的其他证明文件。()有贷款银行认可的资产进行抵押或质押有贷款银行认可的资产进行抵押或质押,或有足够代偿能力的法或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。人、其他经济组织或自然人作为保证人。()贷款银行规定的其他条件。贷款银行规定的其他条件。.贷款利率贷款利率借款人本身存在一定的风险借款人本身存在一定的风险,因此贷款银行都会在中国人民银行规定因此贷款银行都会在中国人民
33、银行规定的贷款基准利率及浮动区间确定每笔贷款利率。个人住房贷款的利率的贷款基准利率及浮动区间确定每笔贷款利率。个人住房贷款的利率按商业性贷款利率执行按商业性贷款利率执行,上限放开上限放开,实行下限管理实行下限管理。上一页 下一页返回第二节个人住房贷款第二节个人住房贷款根据现行规定根据现行规定,个人住房贷款利率浮动区间的下限为基准利率的个人住房贷款利率浮动区间的下限为基准利率的.倍。倍。个人住房贷款的计息、结息方式个人住房贷款的计息、结息方式,由借贷双方协商确定。由借贷双方协商确定。一般来一般来说说,个人住房贷款的期限在个人住房贷款的期限在 年以内年以内(含含 年年)的的,实行合同利率实行合同利
34、率,遇贷遇贷款基准利率款基准利率(法定利率法定利率)调整不分段计息调整不分段计息;贷款期限在贷款期限在 年以上的年以上的,合合同期内如遇贷款基准利率同期内如遇贷款基准利率(法定利率法定利率)调整时调整时,可由借贷双方按商业原可由借贷双方按商业原则确定则确定,可在合同期间按月、按季、按年调整可在合同期间按月、按季、按年调整,也可采用固定利率的确也可采用固定利率的确定方式。定方式。在实践中在实践中,银行多于次年银行多于次年 月月 日起按相应的利率档次执日起按相应的利率档次执行新的贷款利率。行新的贷款利率。.贷款期限贷款期限上一页 下一页返回第二节个人住房贷款第二节个人住房贷款个人一手房贷款和二手房
35、贷款的期限由银行根据实际情况合理确定个人一手房贷款和二手房贷款的期限由银行根据实际情况合理确定,最长期限都为最长期限都为 年。年。个人二手房贷款的期限不能超过所购住房的个人二手房贷款的期限不能超过所购住房的剩余土地使用权期限。剩余土地使用权期限。对于借款人已离退休或即将离退休的对于借款人已离退休或即将离退休的(目前法目前法定退休年龄为男性定退休年龄为男性 岁岁,女性女性 岁岁),贷款期限不宜过长贷款期限不宜过长,一般男一般男性自然人的还款期限不超过性自然人的还款期限不超过 岁岁,女性自然人的还款年限不超过女性自然人的还款年限不超过 岁。岁。符合相关条件的符合相关条件的,男性可放宽至男性可放宽至
36、 岁岁,女性可放宽至女性可放宽至 岁。岁。.还款方式还款方式个人住房贷款可采取多种还款方式进行还款。个人住房贷款可采取多种还款方式进行还款。上一页 下一页返回第二节个人住房贷款第二节个人住房贷款例如例如,一次还本付息法、等额本息还款法、等额本金还款法、等比累一次还本付息法、等额本息还款法、等额本金还款法、等比累进还款法、等额累进还款法、组合还款法等多种方法。进还款法、等额累进还款法、组合还款法等多种方法。其中其中,以等额以等额本息还款法和等额本金还款法最为常用。本息还款法和等额本金还款法最为常用。一般来说一般来说,贷款期限在贷款期限在 年年以内以内(含含 年年)的的,借款人可采取一次性还本付息
37、法借款人可采取一次性还本付息法,即在贷款到期日前即在贷款到期日前一次性还清贷款本息一次性还清贷款本息;贷款期限在贷款期限在 年以上的年以上的,可采用等额本息还款可采用等额本息还款法和等额本金还款法等。法和等额本金还款法等。借款人可以根据需要选择不同的还款方法借款人可以根据需要选择不同的还款方法,但是一笔借款合同只能选择一种还款方法但是一笔借款合同只能选择一种还款方法,贷款合同签订后贷款合同签订后,未经贷款未经贷款银行同意银行同意,不得更改还款方式。不得更改还款方式。.担保方式担保方式上一页 下一页返回第二节个人住房贷款第二节个人住房贷款个人住房贷款可实行抵押、质押和保证三种担保方式。个人住房贷
38、款可实行抵押、质押和保证三种担保方式。贷款银行可贷款银行可根据借款人的具体情况根据借款人的具体情况,采用一种或同时采用几种贷款担保方式。采用一种或同时采用几种贷款担保方式。在个人住房贷款业务中在个人住房贷款业务中,采取的担保方式以抵押担保为主采取的担保方式以抵押担保为主,在未实现抵在未实现抵押登记前押登记前,普遍采取抵押加阶段性保证的方式。普遍采取抵押加阶段性保证的方式。抵押加阶段性保证人抵押加阶段性保证人必须是借款人所购住房的开发商或销售单位必须是借款人所购住房的开发商或销售单位,且与银行签订了商品房且与银行签订了商品房销售贷款合作协议书。销售贷款合作协议书。在一手房贷款中在一手房贷款中,在
39、房屋办妥抵押登记前在房屋办妥抵押登记前,一一般由开发商承担阶段性保证责任般由开发商承担阶段性保证责任;而在二手房贷款中而在二手房贷款中,一般由中介机构一般由中介机构或担保机构承担阶段性保证的责任。或担保机构承担阶段性保证的责任。借款人、抵押人、保证人应同借款人、抵押人、保证人应同时与贷款银行签订抵押加阶段性保证借款合同时与贷款银行签订抵押加阶段性保证借款合同。上一页 下一页返回第二节个人住房贷款第二节个人住房贷款在所抵押的住房取得房屋所有权证在所抵押的住房取得房屋所有权证/不动产权证并办妥抵押登记后不动产权证并办妥抵押登记后,根根据合同约定据合同约定,抵押加阶段性保证人不再承担保证责任。抵押加
40、阶段性保证人不再承担保证责任。采用抵押担保方式的采用抵押担保方式的,抵押的财产必须符合抵押的财产必须符合中华人民共和国担保法中华人民共和国担保法 中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法 规定的法定条件。规定的法定条件。抵押物的价值按照抵押抵押物的价值按照抵押物的市场成交价或评估价格确定。物的市场成交价或评估价格确定。借款人以所购住房作为抵押借款人以所购住房作为抵押,银行银行通常要求将住房价值全额用于贷款抵押通常要求将住房价值全额用于贷款抵押;若以贷款银行认可的其他财若以贷款银行认可的其他财产作为抵押产作为抵押,银行往往规定其贷款额度不得超过抵押物价值的一定比银行往往规定其贷款额度不得超过抵押
41、物价值的一定比例例。上一页 下一页返回第二节个人住房贷款第二节个人住房贷款采用质押担保方式的采用质押担保方式的,质物可以是国家财政部发行的凭证式国债、国质物可以是国家财政部发行的凭证式国债、国家重点建设债券、金融债券、符合贷款银行规定的企业债券、单位定家重点建设债券、金融债券、符合贷款银行规定的企业债券、单位定期存单、个人定期储蓄存款存单等有价证券期存单、个人定期储蓄存款存单等有价证券。采用保证担保方式的采用保证担保方式的,保证人应与贷款银行签订保证合同。保证人应与贷款银行签订保证合同。保证人为保证人为借款人提供的贷款保证为全额连带责任保证借款人提供的贷款保证为全额连带责任保证,借款人之间、借
42、款人与借款人之间、借款人与保证人之间不得相互提供保证。保证人之间不得相互提供保证。在贷款期间在贷款期间,经贷款银行同意经贷款银行同意,借款人可根据实际情况变更贷款担保方借款人可根据实际情况变更贷款担保方式。式。抵押物、质押权利、保证人发生变更的抵押物、质押权利、保证人发生变更的,应与贷款银行重新签订应与贷款银行重新签订相应的担保合同。相应的担保合同。.贷款额度贷款额度上一页 下一页返回第二节个人住房贷款第二节个人住房贷款根据现行规定根据现行规定,个人住房贷款最低首付款比例为个人住房贷款最低首付款比例为20,具体规定如下具体规定如下:()在不实施在不实施“限购限购”措施的城市措施的城市,居民家庭
43、首次购买普通住房的商居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为原则上最低首付款比例为,各地可向下浮动各地可向下浮动 个百分点。个百分点。对于实施对于实施“限购限购”措施的城市措施的城市,贷款购买首套普通自贷款购买首套普通自住房的家庭住房的家庭,个人住房贷款最低首付款比例为。个人住房贷款最低首付款比例为。()对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房再次申请贷款购买普通商品住房,执行首套房贷款政策。执行首套房贷款政策。在不实施在不实施“限购限购”措施的城市措施
44、的城市,对拥有两套及以上住房并已结清相应购房贷款的对拥有两套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭家庭,又申请贷款购买住房的又申请贷款购买住房的,根据借款人偿付能力、信用状况等因素根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例。审慎把握并具体确定首付款比例。上一页 下一页返回第二节个人住房贷款第二节个人住房贷款()对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,贷款最低首付贷款最低首付款比例为。款比例为。()对于其他可以贷款的
45、情形对于其他可以贷款的情形,首付款必须仍按不低于的政策首付款必须仍按不低于的政策执行。执行。()各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。三、银行发放个人住房贷款应重点考虑的因素三、银行发放个人住房贷款应重点考虑的因素个人住房贷款一般来说都是长期贷款个人住房贷款一般来说都是长期贷款,贷款期间内的许多情况变化贷款期间内的许多情况变化,包包括经济环境、利率、借款人财务状况及作为贷款抵押物的房产的价值括经济环境、利率、借款人财务状况及作为贷款抵押物的房产的价值变动等因素的变化都可能对贷款产生影响。变动等因素的变化都可能对贷款产生影响。上一
46、页 下一页返回第二节个人住房贷款第二节个人住房贷款故商业银行发放个人住房抵押贷款前故商业银行发放个人住房抵押贷款前,需要从以下几个方面仔细研究。需要从以下几个方面仔细研究。()借款人收入的数额和稳定性借款人收入的数额和稳定性,特别是要和抵押贷款的规模以及贷特别是要和抵押贷款的规模以及贷款支付的规模相比较。款支付的规模相比较。银行一般要求借款人月均还款额度不得超过银行一般要求借款人月均还款额度不得超过其当月经济收入总额的。其当月经济收入总额的。()借款人可以动用的储蓄和借款人取得首期付款的来源。借款人可以动用的储蓄和借款人取得首期付款的来源。如果为如果为了支付首期付款了支付首期付款,借款人动用了
47、大量的储蓄借款人动用了大量的储蓄,那么那么,假设将来发生意外假设将来发生意外,如家庭成员失业或生病如家庭成员失业或生病,这将影响贷款的按时足额偿还。这将影响贷款的按时足额偿还。()借款人照管财产的记录。借款人照管财产的记录。上一页 下一页返回第二节个人住房贷款第二节个人住房贷款如果抵押财产得不到正确的维护如果抵押财产得不到正确的维护,那么银行在行使抵押权或者出售抵那么银行在行使抵押权或者出售抵押财产的时候押财产的时候,就不可能完整地收回资金。就不可能完整地收回资金。()住房抵押贷款固定住房抵押贷款固定/浮动利率的选择。浮动利率的选择。银行在选择利率时银行在选择利率时,需要需要充分考虑影响利率变
48、化的各种因素充分考虑影响利率变化的各种因素,并判断未来利率的走向并判断未来利率的走向,如预期未如预期未来利率下降可以采用固定利率房贷来利率下降可以采用固定利率房贷,反之反之,则采取浮动利率房贷。则采取浮动利率房贷。四、自营性个人住房贷款业务操作流程四、自营性个人住房贷款业务操作流程个人住房贷款业务操作包括贷款的受理和调查、审查和审批、签约和个人住房贷款业务操作包括贷款的受理和调查、审查和审批、签约和发放、支付管理以及贷后管理五个环节。发放、支付管理以及贷后管理五个环节。(一一)贷款的受理和调查贷款的受理和调查上一页 下一页返回第二节个人住房贷款第二节个人住房贷款.贷款受理贷款受理()贷前咨询。
49、贷前咨询。银行通过现场咨询、窗口咨询、电话银行、网上银银行通过现场咨询、窗口咨询、电话银行、网上银行、业务宣传手册等渠道和方式行、业务宣传手册等渠道和方式,向拟申请个人住房贷款的个人提供向拟申请个人住房贷款的个人提供有关信息咨询服务。有关信息咨询服务。贷前咨询的主要内容包括贷前咨询的主要内容包括:个人住房贷款品种个人住房贷款品种;申请个人住房贷款应具备的条件申请个人住房贷款应具备的条件;申请个人住房贷款需提供的资料申请个人住房贷款需提供的资料;办理个人住房贷款的程序办理个人住房贷款的程序;个人住房贷款合同中的主要条款个人住房贷款合同中的主要条款;个人住个人住房贷款经办机构地址及联系电话房贷款经
50、办机构地址及联系电话;等等。等等。()贷款受理程序。贷款受理程序。接受申请接受申请。上一页 下一页返回第二节个人住房贷款第二节个人住房贷款贷款受理人应要求借款申请人填写贷款受理人应要求借款申请人填写“个人住房借款申请书个人住房借款申请书”,并按银并按银行要求提交相关申请材料。行要求提交相关申请材料。对于有共同申请人的对于有共同申请人的,应同时要求共同申应同时要求共同申请人提交有关申请材料。请人提交有关申请材料。申请资料清单如下申请资料清单如下:合法有效的身份证件合法有效的身份证件,包括居民身份证、户口簿、军官证或其他有效身份证件及婚姻状况证包括居民身份证、户口簿、军官证或其他有效身份证件及婚姻
